1、一、項目商業開發方向評判一、項目商業開發方向評判商業開發的理論依據商業開發的理論依據KPIKPI理論理論第1頁/共40頁1 1、李村商圈發展前景廣闊：、李村商圈發展前景廣闊：第2頁/共40頁2 2、中高端、差異化商業類別稀缺，成為李村商業渴求、中高端、差異化商業類別稀缺，成為李村商業渴求當前李村商圈評判：第3頁/共40頁3 3、李村商業升級是必然、李村商業升級是必然（1 1）人口結構變化促動商業升級：第4頁/共40頁（2 2）未來李村消費群趨于年輕、高學歷、高收入，對高品位休閑文化商業形態需求激增第5頁/共40頁4 4、符合李村未來發展需要、符合李村未來發展需要 本項目恰好地處李村老城區，依附

2、主商圈，因此商業規劃應定位高端，本項目恰好地處李村老城區，依附主商圈，因此商業規劃應定位高端，主題時尚、有品位，在老城區幫助李村主商圈外拓，并作為新李村城市主題時尚、有品位，在老城區幫助李村主商圈外拓，并作為新李村城市名片出現，引導并改變李村商貿的落后現狀。名片出現，引導并改變李村商貿的落后現狀。 D&DD&D項目必將成為李村新城市名片項目必將成為李村新城市名片第6頁/共40頁傳統商貿型區域休閑消費型區域 本項目的差異性特色化商業定位，為主商圈提供了有效地補充，彌補了李村商業的空白，擴充了項目周邊的商業功能，提升了區域地塊的商業價值第7頁/共40頁與主商圈的距離又決定了本項目的

3、輔助型商業特性與主商圈的距離又決定了本項目的輔助型商業特性本項目距主商圈一公里，造成京口路呈現南旺北閑，很難與核心商圈鏈接主商圈吸附效應導致周邊形成商貿型商業真空帶，適合出現補充性、輔助型商業為主的商業類型李村主商圈李村主商圈D&D項目項目第8頁/共40頁結論：結論：本項目做輔助型商業，本項目做輔助型商業，定位中高端可以加速李村主商圈的擴展和發展，提升定位中高端可以加速李村主商圈的擴展和發展，提升李村整體商業物業水平，從而引導李村的消費結構的李村整體商業物業水平，從而引導李村的消費結構的提升，為構建新李村商業形象貢獻力量。提升，為構建新李村商業形象貢獻力量。第9頁/共40頁二、商業形態

4、可行性研判二、商業形態可行性研判大型集中性商業大型集中性商業或或線性組合式商業線性組合式商業為滿足李村未來商業發展需求，在本項目有兩種商業開發形態可供選擇：為滿足李村未來商業發展需求，在本項目有兩種商業開發形態可供選擇：第10頁/共40頁1 1、大型集中性商業可行性分析：、大型集中性商業可行性分析：（1 1）商業需求方的條件苛刻）商業需求方的條件苛刻第11頁/共40頁百貨業選址標準百貨業選址標準 技術指標技術指標具體要求具體要求選擇區域城市核心商圈、商業中心內或商業新區經營樓層選擇（層）14層（亦可酌情考慮）需求面積（m2）1500020000m2單層面積（m2）5000m2左右層高要求(m)

5、首層層高5.5m，二層以上層高405m樓板承重（kg/m2）350 kg/m2給排水供水100DN供配電2500KVA中央空調200220Kcal/m2店內垂直交通提供自動人形扶梯23部/層，貨梯2部卸貨區（m2）200m2柱間柜（m）88m提供配口排污20DN店前走道開闊，臨時或臨廣場停車位置、數量500個車位左右物業交付裝修標準簡裝/毛坯租金承受范圍2050元/m2/月左右交付租金形式交付租金形式扣點或純租金扣點或純租金租賃年限1020年免租期不同區域有不同的標準，一般一年左右發展商品牌影響力非常重要第12頁/共40頁（2 2）本項目地塊供方條件嚴重不足）本項目地塊供方條件嚴重不足 輔助型

6、商業定位決定了無法滿足大型集中性商業體的建設輔助型商業定位決定了無法滿足大型集中性商業體的建設 通過上面的分析，由于本項目距離李村主商圈約1公里，受主商圈吸附效應影響，主商圈周邊商貿型商業產生真空，對主商圈外商業的客戶形成大量分流，從而導致本項目區域購物性商業氛圍弱，非主動性人流少；而輔助型商業對人流和消費習慣的獨特要求無法單獨滿足大型集中性商業體的建設運營，因此在本項目的商業區位上不適合做大型集中性商業體。第13頁/共40頁 “一陽三陰一陽三陰”的的道路交通條件，商業通路不足道路交通條件，商業通路不足第14頁/共40頁本項目做大型商貿型商業體只可輻射大村河以南區域，沒有足夠的輻射群，不足以支

7、撐大型集中性商業體。由于青島地鐵的多站點型設計布局導致地鐵人流有限。又由于地塊形狀及范圍所限，集中性商業只有在圖示紅色位置存在可行性，但對住宅部分品質影響巨大，從而降低整體社區品質。而項目南北地塊高差達到11米，不適合做大型集中性商業。 商貿型商貿型商業輻射面窄，地鐵人流有限，地塊屬性不符合要求。商業輻射面窄，地鐵人流有限，地塊屬性不符合要求。第15頁/共40頁結論：結論：由于本項目地塊供方條件嚴重不足，由于本項目地塊供方條件嚴重不足，難以滿足大型集中性商業苛刻的選址要求，難以滿足大型集中性商業苛刻的選址要求，且本著李村商圈向著多元化、特色化發展的原則，且本著李村商圈向著多元化、特色化發展的原

8、則，本項目不存在做大型集中性商業體的可行性。本項目不存在做大型集中性商業體的可行性。第16頁/共40頁2 2、線性組合式商業可行性研究、線性組合式商業可行性研究 由于線性組合式商業具有商業動線長，外在商業形象濃郁，由于線性組合式商業具有商業動線長，外在商業形象濃郁，對地塊形象塑造力強，容易打造特色型商業，能夠大幅提升對地塊形象塑造力強，容易打造特色型商業，能夠大幅提升區域商業價值的優勢，這成為本項目商業地塊最合適的商業區域商業價值的優勢，這成為本項目商業地塊最合適的商業形態。形態。第17頁/共40頁本項目的線性組合式商業應區別于傳統的低端線性商業，本項目的線性組合式商業應區別于傳統的低端線性商

9、業，而應當做成而應當做成 李滄首座高品位時尚休閑商業街區李滄首座高品位時尚休閑商業街區（1 1）本項目線性組合式商業的定位）本項目線性組合式商業的定位第18頁/共40頁此種高端特色主題街區的打造，將在李村打造出像日本的新宿，臺北的西門町，上海的新天地等充滿時尚浪漫休閑特色的商業中心，成為李村都市化進程的里程碑，引領未來主動性消費的方向。區別主商圈中的步行街商業模式，成為李滄區商業的新亮點。上海新天地上海新天地第19頁/共40頁上海新天地日本新宿臺北西門町 第20頁/共40頁（2 2）線性商業體量問題分析）線性商業體量問題分析 假設沿路做純線性商業：假設沿路做純線性商業：體量計算：體量計算：進深

10、16米（河邊177m+君峰路200m+京口路200m）=9232，假設按30000體量計算，沿街商業至少要做三層以上。導致結果導致結果造成商業空置，影響地塊商業氛圍造成商業空置，影響地塊商業氛圍 線性商業有兩種形式：純線性商業和線性組合式商業第21頁/共40頁 假設打造高端定位的線性組合式商業假設打造高端定位的線性組合式商業 線性組合式商業體量分析：線性組合式商業體量分析： 在純線性商業不能實現后，我們開始以多維度、多元化的線性組合式商業形態來尋求實現和維持本項目的高端定位，以便使項目能最大程度發揮商業能量，幫助李村主商圈拓展，全面提升李村商業物業水平，并去滿足未來李村更高層次的商業消費需求。

11、第22頁/共40頁 線性組合式商業的極限體量核算：線性組合式商業的極限體量核算：（1）沿尚能適合線性組合式商業的街區長度計算，商業體量最大為：單層按進深16m（河邊177m+君峰路200m+京口路200m） 2層=18464 （2）將一條商業陰街桃園路也計算在內16m 230m 1層=3680 ，則沿最長的街區長度所能實現的商業體量極限為22144 ，假設在地塊某點再向空中拓展商業面積又加6000 商業，整體項目最大限度能實現的商業體量為28144 。 為對李村主商圈產生最好的輔助及拓展作用，為對李村主商圈產生最好的輔助及拓展作用， 28144 的大商業體量需的大商業體量需要規劃成組合多元化、

12、特色化的商業形態，因此只有引入先進的三維商業空要規劃成組合多元化、特色化的商業形態，因此只有引入先進的三維商業空間組合模式才能實現預期的商業規劃效果。間組合模式才能實現預期的商業規劃效果。第23頁/共40頁李村商業創新運用李村商業創新運用“三維三維”商業空間組合模式商業空間組合模式ZYX第24頁/共40頁“Z”“Z”：組合式商業亮點：組合式商業亮點 引入產權式酒店引入產權式酒店作為李村稀缺產品滿足未來高層次消費群體對高端、時尚、品位的物業類別的迫切需求提升李村商業檔次，成為李村新的標志性建筑物及李村新亮點第25頁/共40頁“X+Y”“X+Y”：擴大需求面，擁抱新天地，向北拓展：擴大需求面，擁抱

13、新天地，向北拓展打造打造“水元素水元素”廣場。廣場。 水元素廣場示意圖：對李村的益處對李村的益處豐富李村核心區域居民的休閑文化生活使大村河綜合改造立體化作為李村第一個“水”文化廣場，預計面積80008000，將成為李村政府新的亮點工程第26頁/共40頁 連接大村河南北，使大村河以北社區快速融入李村商圈，也使本項目商業布局從C型升級為U型，向周邊環狀輻射，幫助完成李村主商圈的外擴，并引導新一輪李村主動性消費于此聚集，提升整體李村商業氛圍。有利于商業價值的發揮有利于商業價值的發揮第27頁/共40頁輻射影響輻射影響人流聚集人流聚集第28頁/共40頁 依托水元素廣場，打造出高端休閑商業街區，與住宅的高

14、端定位一脈相承，將形成李滄區最具品質品位的高端社區生活，它必將成為新李村的城市名片，大大提升區域地產及商業形象，引領李村向著更高的發展目標邁進！有助于新城市名片誕生有助于新城市名片誕生第29頁/共40頁君峰路高端美食街以時尚、新派餐飲為主第30頁/共40頁京口路精品時尚休閑形象街以名品專賣、個人形象設計為主第31頁/共40頁桃園路咖啡酒吧休閑街以靜吧、商務會面、浪漫主題休閑為主第32頁/共40頁濱河路休閑時尚商業街以文化、花藝、印象、特色化家居、超市為主第33頁/共40頁“X+Y+Z=X+Y+Z=李村新城市名片李村新城市名片”的前提的前提 由于在三維商業空間組合模式下，規劃的大面積商業物由于在

15、三維商業空間組合模式下，規劃的大面積商業物業將擠占較大比例的規劃面積，而為保持本項目住宅部分作業將擠占較大比例的規劃面積，而為保持本項目住宅部分作為李村核心區高端社區的定位，諸如綠化率、樓間距、樓層為李村核心區高端社區的定位，諸如綠化率、樓間距、樓層高度等舒適性指標應達到較高的標準，因為建設高容積率的高度等舒適性指標應達到較高的標準，因為建設高容積率的高層將大大降低居住社區的品質，所以為達到本項目成為李高層將大大降低居住社區的品質，所以為達到本項目成為李村新城市名片的目標，應保持本項目容積率在村新城市名片的目標，應保持本項目容積率在2.02.0以內。以內。第34頁/共40頁李村從此誕生了新興的時尚、休閑、繁華之心！李村從此誕生了新興的時尚、休閑、繁華之心！ 它將成為李村居民首選的工作與生活轉換島！它將成為李村居民首選的工作與生活轉換島！成就像上海一樣的全新主動性消費的青島新天地！成就像上海一樣的全新主動