1、 第3頁項目SWOT分析SS優勢優勢u片區價值片區價值：新城區中心位置，已在市場上得到較 高認同u人文氛圍人文氛圍：近周總理紀念館和外國語學校等，人 文底蘊豐厚u升值潛力升值潛力：長途汽車站旁，升值潛力大。u交通優勢交通優勢：項目三面環路，加之汽車站旁，交通 極其便捷WW劣勢劣勢u地塊狹長地塊狹長：地塊狹長，建筑格局擺布受到限制u車站影響車站影響：緊鄰長途汽車站，噪音、空氣污染較 大，治安環境受影響u既有障礙既有障礙：地塊上遍布高壓電線，與及西北角的 氣象站等，影響項目品質TT威脅點威脅點u盛世豪庭盛世豪庭：一期已經交房入住，形成區域內住宅 標桿作用u未來供應未來供應：板塊內未來住宅供應量較大

2、，競爭激 烈u宏觀政策宏觀政策：國家不斷出臺嚴厲的房地產相關政 策，未來影響加劇OO機會點機會點u區域升溫區域升溫：楚州區房地產市場持續升溫、區域發 展空間大，價值將得到進一步提升u配套完善配套完善：項目自身建有幼兒園和大量商業配 套，充分滿足相關需求u市場空白市場空白：區域內缺少中高檔住宅和大型商業， 項目具有后發優勢項目的優勢大于劣勢，機會大于威脅。具有較優異的發展潛質。 SWOT矩陣分析矩陣分析 S (優勢優勢)1.項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環境項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環境 優美，區域功能定位于城市居住區，優美，區域功能定位于城市居住區， 適宜居??；適宜居住；2. 項目周邊已有多個

3、小區入住，人流增項目周邊已有多個小區入住，人流增 加不斷提升項目潛在價值；加不斷提升項目潛在價值；3. 項目所在區域交通網絡完善，可達性高，項目所在區域交通網絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力；極大提高本項目的交通便捷力；4. 本項目為本地發展商，具有多個本地本項目為本地發展商，具有多個本地 項項目的開發經驗，已積累一定的客戶目的開發經驗，已積累一定的客戶 資源基礎資源基礎。W（劣勢）（劣勢） 1.本項目所在區域非肇慶主中心城區，本項目所在區域非肇慶主中心城區， 人流量較少導致商業氛圍差、人氣人流量較少導致商業氛圍差、人氣 不足；不足；2. 公交路線少，輻射范圍??；公交路線少，輻射范

4、圍??； 3.周邊生活配套設施目前品質不高，居周邊生活配套設施目前品質不高，居 民生活品質受一定影響；民生活品質受一定影響；4.項目規模比較小，難于形成體量優勢。項目規模比較小，難于形成體量優勢。SWOT矩陣分析矩陣分析 O（機會）（機會） 1.本項目所在區域地產發展蓬勃，近年本項目所在區域地產發展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，項目目標客戶群招商力度不斷加大，項目目標客戶群 體不斷涌入，外來客戶區域認同感逐體不斷涌入，外來客戶區域認同感逐 漸增強；漸增強；2.肇慶的旅游業發展相當迅速，由此所肇慶的旅游業發展相當迅速，由此所 帶來的觀光投資客逐年增加。帶來的觀光投資客逐年增加。3.區域內居民收入穩

5、定區域內居民收入穩定,經濟發展迅速，經濟發展迅速， 市場需求可挖掘空間巨大。市場需求可挖掘空間巨大。 T（威脅）（威脅） 1.帝豪花園、山水居、世紀雅苑等幾個等帝豪花園、山水居、世紀雅苑等幾個等競爭對手已分流了部分客戶，并與本項競爭對手已分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭。目形成正面競爭。2.國家宏觀調控政策為為未來肇慶樓市帶國家宏觀調控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素來不確定因素 針對不同購買源及消費目標，尋求項目針對不同購買源及消費目標，尋求項目 優勢因素并轉換成營銷推廣優勢策略及優勢因素并轉換成營銷推廣優勢策略及 其賣點。但在產品規劃設計過程中其賣點。但在產品規劃設計過程中,應將應

6、將 項目弱勢及威脅因素力爭規避，產品設項目弱勢及威脅因素力爭規避，產品設 計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊虛，進而形成項目開發銷售的一體化優虛，進而形成項目開發銷售的一體化優勢。勢。 解析結論： StrengthStrength優勢分析優勢分析WeaknessWeakness劣勢分析劣勢分析S1S1、先天可開發素質較好，土地平整；、先天可開發素質較好，土地平整；S2S2、空氣清新，環境好；、空氣清新，環境好；S3S3、天然水景優勢，提升項目品質；、天然水景優勢，提升項目品質；S4S4、項目規劃產品較周邊區域產品總價低，競爭優勢明顯；、項目規劃產品較周邊區域產

7、品總價低，競爭優勢明顯；S5S5、周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光。、周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光。W1W1、臨近主干道、臨近主干道, ,部分臨街住宅將受到噪音干擾；部分臨街住宅將受到噪音干擾；W2W2、區域交通較差，出行不夠便利；、區域交通較差，出行不夠便利；W3W3、地塊周邊多為農業用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚；、地塊周邊多為農業用地和廠房，居住氛圍不夠濃厚；W4W4、基礎配套設施極不完善，生活便利性不強；、基礎配套設施極不完善，生活便利性不強；W5W5、開發商開發經驗不足，品牌知名度不高。、開發商開發經驗不足，品牌知名度不高。 Opportunity Opportunity機會分

8、析機會分析ThreatThreat威脅分析威脅分析O1O1、太平工業區規劃前景看好；、太平工業區規劃前景看好；O2O2、普蘭店建設快速推進，企業單位激增，住宅消費上升；、普蘭店建設快速推進，企業單位激增，住宅消費上升；O3O3、外來人群的需求份額持續走高，給項目帶來更多的市場、外來人群的需求份額持續走高，給項目帶來更多的市場空間；空間；O4O4、隨著區域的深入開發，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸、隨著區域的深入開發，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升；上升；0505、未來區域人口的增加，有利于項目公建的銷售；、未來區域人口的增加，有利于項目公建的銷售；0606、普蘭店房地產市場的快速發展，為投資客

9、提供了較高的、普蘭店房地產市場的快速發展，為投資客提供了較高的投資回報率；投資回報率；0707、8 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。T1T1、普蘭店區域規劃建設，房地產升溫帶來的具大供應量；、普蘭店區域規劃建設，房地產升溫帶來的具大供應量；T2T2、目前國家抑制投資的宏觀導向，形成的連帶影響帶來、目前國家抑制投資的宏觀導向，形成的連帶影響帶來的威脅；的威脅；T3T3、產業區建設帶來的污染、噪音、粉塵等隱患；、產業區建設帶來的污染、噪音、粉塵等隱患；T4T4、外來打工人群的增多，導致區域人員復雜，對本項目、外來打工人群的增多，導致區域人員復雜

10、，對本項目形象造成不利影響形象造成不利影響; ;T5T5、普蘭店三大工業區的同時發展，對項目客群有一定的、普蘭店三大工業區的同時發展，對項目客群有一定的分流。分流。項目項目 SWOTSWOT分析分析綜合分析結論：綜合分析結論： 本項目核心競爭力顯著，低總價，低首付優勢，鎖定需求最為強烈的初中級置業者，同時具本項目核心競爭力顯著，低總價，低首付優勢，鎖定需求最為強烈的初中級置業者，同時具備了超強的投資價值，和樂觀的發展前景備了超強的投資價值，和樂觀的發展前景。 劣勢體現在發展性中，抗性會隨之轉化。機會與威脅主要來源于市場形式。提早入市，做足劣勢體現在發展性中，抗性會隨之轉化。機會與威脅主要來源于

11、市場形式。提早入市，做足增加附加值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優勢。增加附加值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優勢。盡管項目市場整體風險值比較小，如果實現快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強力盡管項目市場整體風險值比較小，如果實現快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強力配合，以及短時間內的客戶積累渠道。配合，以及短時間內的客戶積累渠道。走快不是目的，實現既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發商回籠資金快走快不是目的，實現既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發商回籠資金快中有升中有升. . 12四、項目價值結構四、項目價值結構1、項目、項目SWOT分析分

12、析l優勢（優勢（S）優勢優勢優勢發揮優勢發揮區位：項目處于城市房地產發展的新崛起板塊，有較好的市場價值預期。 本項目應站在城市運營高度，通過提升區域價值擴大產品價值。宣傳推廣中應將區位優勢作為項目的一大亮點予以強調。規模：總建筑面積約300萬。 以大盤的運作模式，建立大盤在產品、配套、社區文化、品牌等方面的競爭優勢。高爾夫資源：18棟標準高爾夫球場配套，為項目建立鮮明的檔次標準 充分利用高爾夫球場提升項目檔次，建立市場區隔，并發揮高爾夫俱樂部的運營功效推動項目的高端客戶營銷。人文底蘊：明代王陵，四川師范大學等，提升項目人文底蘊。 充分發揮人文底蘊優勢，塑造項目濃郁的 文化生活品牌。13四、項目

13、價值結構四、項目價值結構1、項目、項目SWOT分析分析l劣勢（劣勢（W）劣勢劣勢劣勢彌補劣勢彌補生活配套缺乏 項目啟動時先建好一部分的商業配套，讓客戶對項目生活有直觀的信心。企業缺乏操作經驗。 整合對大盤有豐富操作經驗的專業合作團隊，以降低項目運作的風險。14四、項目價值結構四、項目價值結構1、項目、項目SWOT分析分析l機會（機會（O）機會機會機會利用機會利用區域發展：城南是最具發展潛力和活力的房地產板塊，也是政府未來要重點開發、改造的區域。 突出區域的發展現狀和前景，提高項目價值，并可增加對投資型客戶的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距機場28公里，成都地鐵2號線將龍泉城區與成都市區緊

14、緊相連。 可將目標客戶面適當擴展到更大的區域，加快項目銷售速度。休閑旅游：龍泉區有豐富自然資源和人文資源，休閑旅游資源豐富。 通過休閑旅游，整合城市高端消費人群的消費，提升項目的生活品質檔次。15四、項目價值結構四、項目價值結構1、項目、項目SWOT分析分析l威脅（威脅（T）威脅威脅威脅規避威脅規避 成都房地產開發水平較高，市場競爭激烈，無論是著眼城東還是放眼整個成都，從規模和產品品質上都不乏強有力的競爭對手。 采用先進、有特色的開發理念和獨特的生活主張鑄造項目的鮮明形象與核心競爭力，形成差異性競爭優勢。 區域市場供應量較大。 擴展產品線，合理分配各類產品開發時機。16小結：小結： 通過有效整

15、合項目在區位、規模、產通過有效整合項目在區位、規模、產品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發起強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發起強大的沖擊和挑戰，甚至突破現有競爭層面，的沖擊和挑戰，甚至突破現有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區域性的標志性在市場中脫穎而出，成為區域性的標志性項目。項目。 地塊分析地塊分析項目項目SWOTSWOT分析分析優勢優勢StrengthStrength地塊自身：地塊自身：地形方正，地勢平坦，易于項目產品規劃；區域環境：區域環境：與水口鎮文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富；周邊社區：周邊社區：片區

16、內的藍波灣、國際新城等項目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區整體形象，與 城市未來高檔居住區為鄰。地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。地塊分析地塊分析項目項目SWOTSWOT分析分析劣勢劣勢WeaknessWeakness容容 積積 率：率：項目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項目的品質和規劃；四至環境：四至環境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農民房、雜草地等臟亂的環境將對項目近期造 成負面影響；另有地塊上存有高壓線，對項目后期銷售帶來制約；生活配套：生活配套：項目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業配套，居家購物近期將不會 有明顯的改善。容積率高，現有環境差，生活配套設施不完善。地塊

17、分析地塊分析項目項目SWOTSWOT分析分析機會機會OpportunityOpportunity整體市場：整體市場：近幾年惠州地產市場高速發展，但整體市場仍運行良好，整個市場后期看好；城際交通：城際交通：2010年地鐵三號線、深惠輕軌列車的開通， “一小時生活圈”炒作使越來越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產投資，這將強力拉動惠州地產的發展；銷售價格：銷售價格：目前水口片區的房價仍處于惠州市較低價位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。市場運行良好，外地客戶成交看好，價格升值潛力大。地塊分析地塊分析項目項目SWOTSWOT分析分析威脅威脅ThreatThreat房產政策：房產政

18、策：國家近年固定資產投資的姿態及出臺的政策，一定程度上制約了地產市場；競爭對手：競爭對手：片區內相繼推出一些住宅項目，加上國際新城和藍波灣后期項目的推出，將不可 避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對 本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊；其他片區：其他片區：隨著江北片區的規劃及基礎設施進一步完善，將分流本項目的部分目標客戶。房產政策頻出，客戶置業謹慎，競爭對手及其他片區分流客戶。去哪里尋找這片土地的點金魔杖？去哪里尋找這片土地的點金魔杖？做細市場做細市場 做精產品做精產品揚揚 長長 強化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項目發展前景； 在操作中適當借助周邊

19、大社區的良好形象為自身推廣； 通過創新，打造片區標志性的、具有自己獨特性的高層產品。避避 短短 做細市場，通過科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； 圍繞項目地塊的屬性和市場定位，做精產品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產品來提升項目 的品質； 關注政府政策，調整項目推廣策略。 房行東方http:/ WeaknessesWeaknesses劣勢分析劣勢分析 S1S1景觀公園景觀公園：南側長河公園城市公園坡地、水景S2S2科技產品科技產品：皇明太陽能先進“節能生態住宅”理念S3S3知名品牌知名品牌：皇明集團自身品牌的號召力S4S4規模效應規模效應：27萬大盤，具有一定的影響力S5S5

20、地段優勢地段優勢：位于河東新城德城區重點發展區域W1W1產品方面：產品方面：新技術增加成本單價高于市場現狀W2W2市場方面：市場方面：購房意識初級，對節能住宅認知低；對高層，小高層接受較弱；德城區人口增長緩慢，剛性需求增長幅度不大W3W3配套方面：配套方面：周邊商業及生活配套設施少，公交系統不完善，生活、交通不便利W4W4價格方面：價格方面：主流消費能力在20-40萬元之間OpportunitiesOpportunities機會分析機會分析 ThreatsThreats威脅分析威脅分析 O1：河東新城組團的發展區域發展O2：德城區市場處于初級階段，未來1-3年房地產將進入快速發展階段。O3：現

21、有供應項目檔次一般，項目超越的機會很大尋求創新產品O4：高收入人群期待高品質、高舒適度住宅產品，并愿意支付較高價格。T1：高層住宅認可度尚未得到市場檢驗 T2：周邊項目將分流大量客戶，尤其本項目高調入市，可能使嘉誠尚東和東建花園2個項目搭上順風車T3：產品創新帶來的市場風險較大 在這些錯綜交叉的關系中，我們需要突出項目自身的亮點。 26SWOT分析項目核心價值梳理項目核心價值梳理SWTO地段價值：優越的地理位置：地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優越的城市生活配套聚集。城市地標。學區價值：芙蓉中學、育英小學比鄰。品牌價值：東方新城的口碑和新金鴻企業品牌（水云間）。產品：高層點式，戶型設計差口碑

22、：東方新城經濟適用房的負面口碑影響競爭：下階段推出項目多，競爭劇烈07年長沙房地產市場將保持持續快速的發展，市場保持供銷兩旺的局面。地段決定價值。搶占市場推廣先機。同區域內市場營銷水平粗放，不成體系?！卷椖宽椖縎WOTSWOT分析分析】優勢： 項目自身素質絕佳，尤其是地段、景觀、產品 發展商品牌效應明顯，具有大批的忠誠客戶； 前期形象高企，廣泛被客戶認同；劣勢： 認籌期長達8個月，客戶維系困難； 項目等待期長，客源流失機會大； 機會： 深圳西岸將成為未來兩年內深圳房地產的熱點區域 寶安利好不斷，關內客戶開始認同； 項目開發可肆機而動，靜觀其變； 競爭項目的推廣也為本項目帶來客源；威脅： 同期同

23、質項目數量龐大，競爭激烈； 關內客戶出關置業仍有區位及品質方面的障礙；【策略形成策略形成】發揮優勢、搶占機會依勢助勢，掌握片區話語權，以高形象強勢推廣、高品質展示吸引客戶充分挖掘和提升發展商品牌價值，為營銷創造機會點利用機會、克服劣勢大勢在場，關鍵作為，順勢而動，搶奪客戶發揮優勢、轉化威脅依托品牌優勢，展現項目非凡價值，吸引關內客戶特別是南山客戶減少劣勢、避免威脅挖掘片區價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認同片區高服務+高形象+高品質尚都=深圳西岸 中管網房地產頻道項目SWOT分析優勢（S）： 1、開發優勢：高水準的開發供方團隊：武漢成熟開發商、加拿大B+H建筑設計、中建五局的施工建設等；

24、2、規模優勢：占地660畝，總建72萬平方； 3、產品優勢：產品的定位與產品性價比打造上充分實現差異化，如德式建筑風格、戶型面積區間合理化、精巧化。 4、環境優勢：240畝原生態山地景觀資源，整體綠化率65%。 5、交通基礎建設優勢：項目所在片區交通形象較好，預示著區域無限的發展潛力。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 中管網房地產頻道劣勢（W）： 1、生活配套劣勢：項目周邊經濟發展相對滯后，生活配套設施欠缺； 2、交通環境劣勢：目前項目周邊公交線路較少，出行較為不便； 3、居住氛圍劣勢：周邊欠缺成熟的生活環境；項目SWOT分析 中管網房地產頻道機會（O）： 1、區域發展機會：項目一方面可借

25、勢于兩型先導區核心建設、市政府板塊行政輻射的發展力，另一方面可借助于星城鎮招商引資的發展資源。 2、產業集群的帶動機會：項目周邊集結了高新技術園、臺商投資園區、晟通工業園等大型園區及品牌、規模大盤，產業集群的發展一觸即發。項目SWOT分析 中管網房地產頻道威脅（T）： 1、區域認同威脅：居住郊區化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區域的認同尚待時日。 2、區域消費能力威脅：項目必須面對如何擴大消費群體，延長消費半徑的問題。 3、區域競爭的威脅：岳麓區北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預計2008年該區域的可供開發的總量將達到6000多畝，且大多數為品牌發展商和超過500畝的大盤，本案開發面

26、臨巨大的競爭壓力。項目SWOT分析 中管網房地產頻道1、生活配套劣勢；2、交通環境劣勢；3、居住氛圍劣勢；1、開發優勢：一流的開發團隊。2、 規模優勢：占地660畝，總建72萬平方。3、 產品優勢：高性價比產品組合。4、 環境優勢：項目擁有240畝原生態山地景觀資源。5、 交通基礎建設優勢：交通形象預示區域發展。搶占市場空白差異化定位突出項目產品和自身特色依附自身獨特的資源，突出項目特色；因地制宜，要充分利用地塊現有資源；快速啟動，把握商機利用資源，實現全方位互動定位上具備戰略高度,實現區域特性價值，突破區域局限性發揮優勢，搶占機會發揮優勢，轉化威脅利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅優勢劣勢

27、機會威脅戰略高度把握區域特性搶占市場空白獨特的定位主張1、區域認同威脅；2、區域消費能力威脅；3、區域競爭的威脅；1、規劃設計機會；2、區域發展機會；3、產業集群的帶動機會； 08新品SWOT 推導S（優勢）p品牌優勢：萬科品牌深入人心p區位優勢：東城東片區轉熱，被接受程度提高p大社區概念形成：大社區、成熟社區基本形成，名校配套突出p客戶資源優勢：6期客戶資源積累深廣p產品優勢：部分產品概念獨特，吸引力較大p稀缺資源優勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀p升值前景優勢：片區氛圍形成，價值迅速提升，升值潛力不言而喻W（劣勢）p雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁p周邊配套還不完善，會所規模較小，

28、休閑娛樂類別有限p 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差p6-3標部分戶型直接受工廠影響p戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難O（機會）p東城東片區轉熱，升值潛力大p=峰景片區樓盤高檔形象穩固樹立，升值在望p新穎“兩代居”概念戶型設計，吸引力較大p08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜p已經成熟的大社區，雄厚業主資源T（威脅）p板塊競爭激烈，市場同期供應量大p新政策帶來壓力p競爭優勢不明顯進一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價格標桿，提高客戶心理預期降噪降震措施、形象營銷、場地包裝發揮專業水準，強勢展示 38（一）項目SWOT分析優勢：優勢：

29、S1. 大規模，體量為房山第一大。2. 大配套：引進藍天幼兒園（已經確定）與北京八中（談判中）；配有國家級醫院：北京國粹醫院和國際康復中心；8萬平米商業街；社區溫泉。3. 位于房山區竇店鎮政府對面，周邊環境相對較為成熟。4. 緊鄰錦繡高爾夫球場，生態環境好。u劣勢：劣勢：WW1.體量大，社區開發與管理難度大。2.所在房山區目前不為居住熱點區。3.項目配套啟動較晚，社區氛圍不能充分展示。u機會：機會：OO1.房山區屬于北京“兩軸兩帶多中心”規劃中的“西南生態帶”，教育、旅游、生態、文化資源優勢較好。2.可能成為北京規劃的11個新城之一。u威脅：威脅：T T1.房山區項目皆為大盤，產品力與價格競爭

30、較多，客戶分流明顯。？如何規避劣勢？如何規避劣勢？如何更好地利用機會借勢？如何更好地利用機會借勢？我們的核心競爭優勢是什么？我們的核心競爭優勢是什么？我們如何發揮優勢？我們如何發揮優勢？如何面對競爭，最終取勝？如何面對競爭，最終取勝？39賣點整合 產品？產品？ u 區域？區域？ u 配套？配套？ u 大社區？大社區？ 41商業街的商業街的SWOT分析分析1. 全街鋪；2. 公館社區品質和客戶群的含金量；3. 高起點的商業街規劃和品質；4. 泛世紀商圈的逐步形成；1. 目前基本無商業氛圍，無法立即持續經營；1. 街鋪是最受廣東投資者關注的投資型物業；2. 公館二期集中商業即將動工，三-五千平方米

31、的主力店可望進駐；1. 東莞投資類型商業的總體供應量巨大；2. 大型集中商業的推廣力度和聲勢占據先機；營銷策略營銷策略u 讓客戶回歸于關注商業價值的本源；u 通過設計全新的形象，形成差異化；u 降低置業門檻，有效擴大客戶層面；u 打造泛世紀城商圈藍圖； 43項目SWOT分析Strengths優勢優勢 項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高；項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； 現樓，可以馬上裝修進駐；現樓，可以馬上裝修進駐； 交通便利，位于惠州大道東側，有多路公交車經過交通便利，位于惠州大道東側，有多路公交車經過 地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的地段潛力無限，踞南

32、北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道交通干道 綜合物業，功能規劃先進，能夠提供多種服務；綜合物業，功能規劃先進，能夠提供多種服務； 接近接近CBD中心區，是泛中心區，是泛CBD的首席商務中心；的首席商務中心； 坐落于專業市場扎堆的物流樞紐，占得商貿發展帶來的先機坐落于專業市場扎堆的物流樞紐，占得商貿發展帶來的先機44Weaknesses劣勢劣勢 項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想；項目是十多年前的爛尾樓，美譽度不是很理想； 項目的建筑設計規劃是十多年前，在一定程度上與現階段的要項目的建筑設計規劃是十多年前，在一定程度上與現階段的要求有差距；求有差距； 缺少綠化以及容積率過高；缺少

33、綠化以及容積率過高； 周邊的環境及生活配套比較差周邊的環境及生活配套比較差 封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大 工期進度緩慢，工程時停時復工，顯得實力不夠；工期進度緩慢，工程時停時復工，顯得實力不夠； 由于項目立項于由于項目立項于1993年，年，50年產權，如果原立項的條款不變，年產權，如果原立項的條款不變，那么實際的產權期限不到那么實際的產權期限不到40年。年。45Weaknesses機會機會 惠州惠州CBD落戶江北，城市規劃發展使片區獲得巨大的發展契機；落戶江北，城市規劃發展使片區獲得巨大的發展契機； CBD中心區規劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在

34、建設中心區規劃完成，大部分功能組團已建成投入使用或在建設中，這帶動了泛中，這帶動了泛CBD區域建設和發展；區域建設和發展； 泛泛CBD區域目前缺少一個可以統籌全部的商業區域目前缺少一個可以統籌全部的商業/務中心，區域內沒務中心，區域內沒有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住宅。項目可以憑借江北第一高度配合先進規劃以及裝修效果，搶宅。項目可以憑借江北第一高度配合先進規劃以及裝修效果，搶占這一空白點；占這一空白點； 縱觀惠州房產，競爭集中在住宅領域，高檔公寓、服務式公寓還縱觀惠州房產，競爭集中在住宅領域，高檔公寓、服務式公寓

35、還處于萌芽狀態，江北作為城市的中央商務區，對公寓、服務式公處于萌芽狀態，江北作為城市的中央商務區，對公寓、服務式公寓的需求是必然的，地標式的建筑作為中央商務區的居住后花園，寓的需求是必然的，地標式的建筑作為中央商務區的居住后花園，此乃上乘之選。此乃上乘之選。46Threats威脅威脅 由于爛尾時間長久，工期緩慢，造成的負面影響較為深遠，不由于爛尾時間長久，工期緩慢，造成的負面影響較為深遠，不利于項目的品牌與形象的再造和推廣傳播；利于項目的品牌與形象的再造和推廣傳播； 相隔不到一千米的靠近相隔不到一千米的靠近CBD中心區的凱賓斯基酒店已經動工，中心區的凱賓斯基酒店已經動工，一年內就可以交付使用，

36、這將成為最大的潛在威脅；一年內就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅； 周邊的環境相對不理想、生活配套、商業周邊的環境相對不理想、生活配套、商業/務配套設施不完善，務配套設施不完善，將給項目帶來一定的壓力；將給項目帶來一定的壓力； 同類型的物業的供應量可能會在段時間內有較大的增加。同類型的物業的供應量可能會在段時間內有較大的增加。47分析結論綜述 避開建筑規劃的不足，依靠江北乃至惠州地標式的建筑，打造避開建筑規劃的不足，依靠江北乃至惠州地標式的建筑，打造具有代表性的綜合物業項目具有代表性的綜合物業項目 抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競

37、爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產市場乃至惠州較為空白的房產市場 賦予物業全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環境及設施賦予物業全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環境及設施配套跟不上所產生的不良影響配套跟不上所產生的不良影響 優勢優勢-Strength-Strength劣勢劣勢-Weak-Weak1、地處深圳樓市熱點片區2、都市板塊和生態板塊的交節點3、擁有自然原生水系山脈景觀優勢4、項目周邊有多個成熟小區,居住氛圍良好1.項目位于梅林關以外，高端客戶的心理障礙2、片區整體形象較差3、與梅坂公路相臨，項目受噪音及揚塵影響較大4 、項目周邊商業、教育等配套相對較弱機會機會-Opportun

38、ity-OpportunitySOSO戰略（發揮優勢，搶占機會）戰略（發揮優勢，搶占機會）WOWO戰略（利用機會，克服劣勢）戰略（利用機會，克服劣勢）1、水源保護地,健康生態的原生環境，類似的地塊再批較難2、城市化進程加快，片區內的基礎設施將會日益完善；3 、周遍競爭對手已基本成型，有 利于進行針對性的差異化設計1、強化地段規劃生態健康,保護自然資源2、利用空檔期，搶占時機，創立形象3、樹立環保生態標志性4 、唯一性路段昭示1、利用市場空檔快速建立高端項目社區形象2、利用中心區在大眾心目中的景愿,克服產品劣勢，將產品價值愿望無限提升3、創造價值點，提升產品價值感4、營銷引導，樣板房、工程樣板房

39、 （規避產品缺陷）5、強化本項目規劃的商業及教育配套影響力威脅威脅-Threaten-ThreatenSTST戰略（發揮優勢，轉化威脅）戰略（發揮優勢，轉化威脅）WTWT戰略（減少劣勢，避免威脅）戰略（減少劣勢，避免威脅）1、龍華片區推盤量逐年遞增，加劇競爭態勢；2、發展商的品牌號召力較弱3、同類資源物業競爭激烈1、集中強勢推廣，建立差異化形象2、加強展示、現場包裝和區位的借勢提升 項目知名度3、提供完善的服務，讓客戶真實體驗1、利用項目昭示優越性，完善項目自身包裝展示，提高形象及知名度2、提前蓄客,傳遞信息，解決客戶資源問題項目篇項目SWOT分析項目篇規避措施:1. 項目稀缺的山水資源及相對

40、較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉；2. 項目規模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區的方向發展；3. 項目目前的周邊環境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補；4. 高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買,并通過實在的產品品質以及產品形象給客戶強烈的購買信心；5. 強化本項目商業配套建設并大力宣傳，說明商業對居住環境的影響；6. 建議收購本項目旁爛尾的實驗學校大樓，通過和政府協作辦學,使其成功運作,增加教育配套競爭優勢。項目SWOT分析之應對策略 項目項目SWOTSWOT分析分析-優勢優勢項目項目SWOTSWOT分析分析-劣勢劣勢項目項目SWOTSWOT分析分析-機會機會項目項目SWOTSWOT分析分析-威脅威脅 （住宅）（住宅）SWOTSWOT優勢優勢 StrengthStrength劣勢劣勢 WeakWeakn位于城市中心板塊n周邊交通便利n周邊配套完善n辦公、酒店、商業自身天賦優勢n傳統的高檔居住板塊n容積率高、規劃難度n密度大n周邊無自然景觀n周邊環境噪音機會機會 OpportunityOpportunity發揮優勢，搶占機會發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢利用機會，克服劣勢n中心稀有熱點，持續需求動力n07上半年市心樓價跳躍上升n高品質樓盤價位持續拉升n城市規劃帶來的機會p走差異化路線，從市場空白點出發，打造片區引