1、青島市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄第一章 總 論. 錯誤！未定義書簽1.1 項目名稱及項目承辦單位 錯誤！未定義書簽1.2 項目承辦單位概況 錯誤！未定義書簽1.3 項目提出的背景 錯誤！未定義書簽1.4 可行性研究的編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽1.5 編制原則 錯誤！未定義書簽1.6 項目概況 錯誤！未定義書簽第二章 產(chǎn)品的市場預(yù)測 錯誤！未定義書簽2.1 產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟特征 錯誤！未定義書簽2.2 產(chǎn)品的市場需求 錯誤！未定義書簽第三章 項目建設(shè)的有利條件和必要性 錯誤！未定義書簽3.1 項目建設(shè)有利條件 錯誤！未定義書簽3.2 項目建設(shè)必要性 錯誤！未定義書簽第四章 廠址選擇與建設(shè)條件

2、錯誤！未定義書簽4.1 廠址 錯誤！未定義書簽4.2 自然條件 錯誤！未定義書簽4.3 社會經(jīng)濟狀況 錯誤！未定義書簽4.4 原材料供應(yīng) 錯誤！未定義書簽4.5 動力供應(yīng) 錯誤！未定義書簽4.6 燃料供應(yīng) 錯誤！未定義書簽4.7 項目建設(shè)用地規(guī)模 錯誤！未定義書簽第五章 建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案 錯誤！未定義書簽第六章 工藝技術(shù)方案分析 錯誤！未定義書簽6.1 工藝技術(shù)方案 錯誤！未定義書簽第七章 項目建設(shè)方案 錯誤！未定義書簽7.1 生產(chǎn)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 錯誤！未定義書簽7.2 主要生產(chǎn)設(shè)備與工器具購置 錯誤！未定義書簽7.3 建筑工程 錯誤！未定義書簽7.4 總圖運輸 錯誤！未定義書簽7.5 給水

3、、排水 錯誤！未定義書簽7.6 供熱、通風(fēng) 錯誤！未定義書簽7.7 供電 錯誤！未定義書簽7.8 供氣 錯誤！未定義書簽第八章 環(huán)境保護 錯誤！未定義書簽8.1 編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽8.2 環(huán)境概況 錯誤！未定義書簽8.3 項目概況及主要污染源、污染物 錯誤！未定義書簽8.4 環(huán)境現(xiàn)狀及預(yù)測 錯誤！未定義書簽8.5 環(huán)保措施 錯誤！未定義書簽第九章 勞動安全衛(wèi)生與消防 錯誤！未定義書簽9.1 危害因素和危害程度 錯誤！未定義書簽9.2 安全措施方案 錯誤！未定義書簽9.3 消防設(shè)施 錯誤！未定義書簽第十章 節(jié) 能. 錯誤！未定義書簽10.1 項目所在地能源供應(yīng)條件 錯誤！未定義書簽10.

4、2 國家法律、法規(guī)及規(guī)定依據(jù) 錯誤！未定義書簽10.3 項目能源消耗種類及數(shù)量計算 錯誤！未定義書簽10.4 節(jié)能措施 錯誤！未定義書簽10.5 能源管理機構(gòu)及計量 錯誤！未定義書簽第十一章 組織機構(gòu)與人力資源配置 錯誤！未定義書簽11.1 組織機構(gòu) 錯誤！未定義書簽11.2 勞動定員 錯誤！未定義書簽11.3 人員選擇及培訓(xùn) 錯誤！未定義書簽第十二章 項目實施進度計劃 錯誤！未定義書簽第十三章 投資估算與資金籌措 錯誤！未定義書簽13.1 編制依據(jù)及說明 錯誤！未定義書簽13.2 估算總投資 錯誤！未定義書簽13.3 資金籌措 錯誤！未定義書簽第十四章 財務(wù)評價 錯誤！未定義書簽14.1 編

5、制依據(jù)及說明 錯誤！未定義書簽14.2 財務(wù)估算 錯誤！未定義書簽14.3 盈利能力分析 錯誤！未定義書簽14.4 財務(wù)分析結(jié)論 錯誤！未定義書簽第十五章 項目招標(biāo)管理 錯誤！未定義書簽15.1 招投標(biāo)原則 錯誤！未定義書簽15.2 投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 錯誤！未定義書簽15.3 評標(biāo)委員的人員組成和資質(zhì)要求 錯誤！未定義書簽第十六章 研究結(jié)論與建議 錯誤！未定義書簽16.1 結(jié)論 錯誤！未定義書簽16.2 建議 錯誤！未定義書簽第一章 總論1.1 項目概況1.1.1項目名稱：青島市* 中心和綜合辦公樓建設(shè)工程1.1.2建設(shè)單位：青島市* 置業(yè)有限公司1.1.3項目地址：燕兒島路以北，青

6、島市 * 號1.1.4項目用地面積： 9844m21.1.5項目總建筑面積：70000m2地上建筑面積：255000m2地下建筑面積：215000m21.1.6項目總投資： 23000 萬元1.1.7項目建設(shè)期： 18 個月1.2 項目提出背景及建設(shè)必要性1.2.1 項目提出背景青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng) 119度30分121度，北緯35度35分37 度 09 分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接 壤。全市總面積 10654平方公里，其中市區(qū) 1 1 02平方公里。與上海、廣州、天津、 大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸， 著名的旅游城市和海洋科研基地， 是國務(wù)院第

7、一批確 定的沿海開放城市與經(jīng)濟中心城市。 青島既是華北南部、 華東北部和西北地區(qū)進出口 物資的主要集散地 , 也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。作為山東省的重要經(jīng)濟中心和對外開放的窗口， 1992 年省人民政府把青島確 定為山東省對外開放的龍頭。 為了適應(yīng)改革開放新形勢的需要， 青島市作出了行政中 心東移的戰(zhàn)略決策， 以此帶動?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)， 推動全市向現(xiàn)代化國際城的宏偉目標(biāo) 邁進。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一。青島市*號地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積 7803 m2。 基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)， 武警水電部隊青

8、島項目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。 項目名稱 為青島市* 中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑 設(shè)計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。1.2.2 項目建設(shè)必要性1、實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。 根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建 設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、 城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。 本項目的 建設(shè)， 將進一步完善東部地區(qū)的建設(shè)， 實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃， 加快完成新的市 中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。2、本項目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，

9、 提高青島市城市化建設(shè)的需 要。“衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不 斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。 2005 年，我市以度假旅游為 核心， 精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成， 一批規(guī)模大、 投資高的旅 游碼頭、游艇俱樂部、 高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng) 歷史最好水平， 部分項目填補了我市旅游空白。 初步統(tǒng)計， 去年我市旅游項目建設(shè)投 入資金 49 億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。 23 個大項目建設(shè) 進展順利， 青島啤酒街投入使用， 成為極具青島特色的旅游街區(qū)； 昌樂路文化街正式

10、 開街， 被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。 海景花園大酒店二期工程、 銀海國際 游艇俱爾部、 天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃， 同時加快建筑業(yè)發(fā)展， 鞏固建 筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟新的增長點邁出了關(guān)鍵一步。2006 年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特 點。一是數(shù)量多、投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目 約有 51 個，總投資額約 416億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度 假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、 極地海洋世界、石老人 浴場、 石老人休閑區(qū)、 天泰東海岸項目、 青島運動旅

11、游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功 能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。 在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11個，投資額約 32 億元。 四是海洋特色突出的旅游大項目多。 極地海洋世界、 海軍博物館改造工程、 石老人休 閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。 五是高 檔次酒店項目多。 在建、擬建的四、五星級酒店 18家，投資額約 83 億元。引進萬豪、 洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。 目前，希爾頓、 喜達屋、 新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。以建設(shè)現(xiàn)代化

12、國際城市為目標(biāo) , 以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與 水平為突破口 , 堅持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進。進一步提高中心城 區(qū)集聚輻射功能 , 加快新城區(qū)建設(shè)；推進五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為 全國重要的具有較強輻射和帶動力的區(qū)域性經(jīng)濟中心城市。3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。 綜上所述，本項目的建設(shè)對于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城 區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。1.3 建設(shè)單位基本情況1.3.1 發(fā)起人情況本項目由青島市 * 置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。1.3.2 經(jīng)營宗旨 通過項目各方真誠合作，加強企業(yè)間

13、資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢， 加快地塊的建設(shè)步伐。 項目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)， 為社會 各界提供方便、 合理、舒適的旅游、 餐飲、辦公場所。從而達到促進青島市城市建設(shè)， 改善旅游環(huán)境， 促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。 通過認(rèn)真經(jīng)營， 在創(chuàng)造可觀 的社會效益的同時獲得最佳經(jīng)濟效益。1.3.3 經(jīng)營范圍在青島市 * 號地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進行銷售、出租房屋及物業(yè)管 理。1.3.4 總投資本項目總投資為 23000 萬元。1.4 可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論1、本項目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。2、通過市場預(yù)測分析，

14、本項目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場較好。3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ) 設(shè)施可以滿足項目需求。4、項目經(jīng)濟效益良好，財務(wù)分析可行。項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見表1-1。表1-1項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1總投資萬元230002占地面積nn98443總建筑面積2 m70000其中：接待中心2 m25000網(wǎng)點2 m18000地下室2 m15000寫字樓2 m12000第二章市場分析2.1青島房地產(chǎn)市場分析2.2.1房地產(chǎn)發(fā)展概況青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿 了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速

15、度向前發(fā)展，成為全國房地 產(chǎn)熱點城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級 機關(guān)東遷的決定，原市委機關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了 青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進序曲，也促進青島房地產(chǎn)業(yè)進入了一 個全面高漲的時期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看，1984年以青島市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進入萌芽階段，當(dāng)時房地產(chǎn)投資主要 是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。 1988年青島市開始實施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地 產(chǎn)公司發(fā)展到20家。1992年伴隨

16、著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進入三年的高 漲時期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，各年增長率分別為139.2%、143.2%和136% 93年達到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，95年增長率為21.1%， 96、97年則出現(xiàn)了負增長，分別為-19%和-6.47%，98年開始回升達到43.81億元，比 97年增長了 2.7%，99年增幅明顯加大，全年累計完成投資62.97億元，比98年增長43.8%。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟中的一個重要新興產(chǎn)業(yè)，98年房地產(chǎn)的增加值為 21.07億元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.37%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 6.30%。青島

17、市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了90-94年高速增長期后，95年增速明顯減緩，96、97年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開始出現(xiàn)一定的增 長。隨著國家一系列擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟的方針實施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。2006上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭力進一步增強，承攬建筑施 工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值167.5億元，比去年 同期增長31.0%;本年新簽建筑施工合同價款 146.8億元，同比增長15.1%;全市建 筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 5.9萬元/人,增長31.1%

18、。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值149.2億元，同比 增長35.5%，增幅比總產(chǎn)值高4.5個百分點，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達89.1%，同比提高1.5個百分點。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的 主要角色，前6個月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值64.8億元，與去年同期相比增長了 20.4%，占建筑工程產(chǎn)值的43.4%。二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，一級以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達99.1億元，同比

19、增長52.2%,占建筑業(yè)總產(chǎn)值的59.1%，其中：一級企業(yè)完成 81.2億元， 占建筑業(yè)總產(chǎn)值的48.5%，特級企業(yè)完成17.9億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的10.7%;從企 業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力 軍。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共31家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 107.6億元,占全市總產(chǎn)值的64.2%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達2916萬平方米，同比增長7.3%。國有及國有控股企業(yè)完成 1000萬平方米，同比增長 2.6,占全部施工面積的 34.3%。上半年，新開工面積1165萬平方

20、米，同比增長28.2%,高于施工面積增幅20.9 個百分點，占全部施工面積 40.0%，同比提高6.6個百分點。其中：國有及國有控股 企業(yè)施工面積323萬平方米，同比增長60.7%,占新開工施工面積的27.7%,同比上升 7.1個百分點。新開工面積放量增長，說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。四、建筑市場進一步規(guī)范，招投標(biāo)率占90%上工程招投標(biāo)是強化建筑市場競爭機制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù) 水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升， 在全市建筑工程中，實行招投標(biāo)承包的施工面積 2709萬平方米，比上年增長18.1 %, 招投標(biāo)率為92.9 %，同比提高8.

21、5個百分點。其中：國有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面 積999萬平方米，增長29.5 %，招投標(biāo)率達99.9%,同比提高20.7個百分點；一級 資質(zhì)以上招投標(biāo)面積1676萬平方米，增長76.2 %，招投標(biāo)率98.8%,上升16.5百分 點。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。上半年， 我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價款達 146.8 億元，同比增長 15.1%。從企業(yè)的資質(zhì) 等級來看，一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價款 78.6 億元，占全部合同價款的 53.5%， 增長 17.6%；二級企業(yè) 36.3 億元，占 24.8%；三級企業(yè) 31.9 億元，占

22、21.7%。六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主 體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立， 建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合， 與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進一步提 高，建筑隊伍的素質(zhì)明顯增強。 今年上半年 , 全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 5.9 萬元 / 人 , 比上年同期增長 31.1%，其中國有及國有控股及一級等規(guī)模大的企業(yè)都達到8.6萬元/ 人。目前，全市注冊有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機構(gòu)450 家，其中約一半為外商投資企業(yè)。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達 15000 人。總體上看，

23、 青島房地產(chǎn)市場 與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市 房地產(chǎn)價格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武 漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點，老市 區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價遠高于其他地區(qū)，由南到 北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價格能相差 4-6 倍。2006 年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強今年上半年， 我市在擴大內(nèi)需、 繁榮經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策作用下， 城鄉(xiāng)居民收入 和消費支出快速增長， 從上半年住宿、 餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看 , 全市共實現(xiàn)社會消費品 零售額 63.31 億元，

24、增長 11.8 % ，拉動全社會消費品零售額增長 1.6 個百分點，呈 現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊 2006 年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟較快增長、 收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍， 企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達今年新高，分別為 161.54 和 148.88 。其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高10.1 點，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高 5.2 點。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升， 表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。二、餐飲市場消費火 上半年，

25、全市住宿、餐飲市場在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的 帶動下，市場熱點此消彼長， 一些餐飲名店、 大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)， 出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點。 據(jù)統(tǒng)計， 上半年全市住宿餐飲市場共實現(xiàn)社 會消費品零售額 63.31 億元，增長 11.8%；其中 274 家星級及限額以上住宿餐飲企業(yè) 實現(xiàn)零售額 12.39 億元，增長 27.6%，高于全社會零售額增幅 11.4 個百分點。上半 年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過 1 千萬元的企業(yè)達 41家，占全 市限上住宿餐飲企業(yè)的 15%；營業(yè)收入位于前 3 位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有 限公司，實現(xiàn)營業(yè)

26、收入 1.07 億元；青島肯德基有限公司，營業(yè)收入 1.0 億元，青島 香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入 0.92 億元。三、非公有制企業(yè)實力強從企業(yè)所有制性質(zhì)看， 星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中， 外商及港澳臺投資企 業(yè) 33家，營業(yè)額 5.85 億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的 32.8%；私營企業(yè) 144 家， 營業(yè)額 6.43 億元，占 36.1%；國有及國有控股企業(yè) 43 家，營業(yè)額 2.89 億元，占 16.2%。 目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色， 尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢， 餐飲業(yè)民營經(jīng)濟的主體地位已經(jīng)確 立。四、市內(nèi)四

27、區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快從區(qū)域分布看， 市內(nèi)四區(qū)住宿、 餐飲市場發(fā)展較快， 上半年累計實現(xiàn)住宿餐飲業(yè) 零售額 27.42 億元，市場份額 43.3%；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè) 129 家，占全部 限上企業(yè)的 47.1%，實現(xiàn)零售額 8.08 億元，市場份額達 65.3%。五、能源消耗總體低速增長上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、 煤炭、電力、 汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。從上半年 能源消費情況看， 電力消費量 7051 萬千瓦時，同比增長 9.1%；水消費量 258.5 萬噸， 增長 2.1%；汽油消費量 728 噸，增長 1.1%

28、；柴油消費量 11.1 萬噸，下降 5.0%；天 然氣消費量 328 萬立方米，增長 397%；煤炭消費量 1.4 萬噸，下降 10.2%。2.1.2 房地產(chǎn)市場的供求分析青島的房地產(chǎn)市場由于 92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹， 引起 95、96 年房地產(chǎn)業(yè)整 體大滑坡，98年后形勢有所轉(zhuǎn)變。實際銷售面積在 94、95年達到100萬M以上，96 年開始回落，從銷售面積的增長幅度看，93、 94 兩年急劇增長， 95 年維持了 94 年的水平， 96年回落已成為必然，銷售面積下降 20%，僅為 79.9 萬 M2,97 年開始反彈 ,上 升41.1%,98年由于房改實施,銷售面積猛增至178.1萬

29、M,增長率為58.03%, 99年度 房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋236 萬 M2, 比 98 年增長 232.5%。我市在今年迎來大項目建設(shè)的高峰并非偶然， 這得益于旅游規(guī)劃、 招商引資和項目建設(shè)等工作的 突破性進展。其中， 旅游規(guī)劃編制工作進展順利， 為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。 市級 旅游規(guī)劃方面，青島市旅游業(yè) “十一五” 規(guī)劃、青島市海上旅游專項規(guī)劃 和青 島市度假旅游專項規(guī)劃 ，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步 報市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了青島市海島保護和利用專項規(guī)劃 ，已通過專 家評審；青島市游艇碼頭專項規(guī)劃已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實施。區(qū)市旅游規(guī)劃方面

30、， 膠南、即墨邀請國內(nèi)專家， 對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進行了深入研討， 形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展 的意見。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。在重點旅游區(qū)和項目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進行了專家研討； 溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃， 大珠山風(fēng)景區(qū)、 小珠山風(fēng)景 區(qū)控制性規(guī)劃進入專家評審階段； 嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編， 已上報國家建設(shè)部， 進入國務(wù)院審批程序； 青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證， 上報省建設(shè)廳待批。 市

31、南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、 市南區(qū)濱海旅游帶、 時尚閩江街區(qū)和中山路歐 式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證； 膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯 琊臺風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展 開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、 石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規(guī)劃方案已進行了綜合論證和審核。旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強化旅游招商引資工作 , 吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目。 2005年，引進旅游大項目 29個， 投資額 151 億元人民幣。 天逸海灣國際度假城、 頤中鰲山灣

32、濱海公園、 東方威尼斯水 城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市， 使我市的知名旅游品牌達到10多家。目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國CHF公司、大連海昌集團等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、 大型度假休閑項目以及大型室內(nèi)主 題公園等項目正在洽談中。事實上，我市旅游大項目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。 2005 年，我市以度 假旅游為核心， 精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成， 一批規(guī)模大、 投 資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項 目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平， 部分項目填補了我市旅游空白。 初步統(tǒng)計， 去年我市旅游項 目

33、建設(shè)投入資金 49 億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。 23 個大 項目建設(shè)進展順利， 青島啤酒街投入使用， 成為極具青島特色的旅游街區(qū)； 昌樂路文 化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、 銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。2006 年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特 點。一是數(shù)量多、投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目 約有 51 個，總投資額約 4 1 6億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度 假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意

34、學(xué)院、 極地海洋世界、石老人 浴場、 石老人休閑區(qū)、 天泰東海岸項目、 青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功 能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。 在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11個，投資額約 32億元。 四是海洋特色突出的旅游大項目多。 極地海洋世界、 海軍博物館改造工程、 石老人休 閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。 五是高 檔次酒店項目多。 在建、擬建的四、 五星級酒店 18家，投資額約 83 億元。引進萬豪、 洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。 目前，希爾頓、 喜達屋、

35、 新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進行地上二層施工， 藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)； 中國海軍博物館擴建工程已完成工程招 標(biāo)等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6 月開工建設(shè)，計劃 2008 年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已 于 5 月封頂，計劃 7 月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)， 9 月份投入使用；唐島灣國際游 艇俱樂部已與上海實業(yè)、 英國財富集團簽署合作協(xié)議， 目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃 設(shè)計等，計劃下半年開工建設(shè)；奧運酒店與洲際集團簽

36、署了管理協(xié)議； 金沙灘度假酒 店于今年3月開工建設(shè)，計劃年底完成主體工程。同時，一些先行開工的項目則相繼 開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已 于5月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、 唐島灣濱海公園基本完工。另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目一一唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室 內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。2.1.3房地產(chǎn)市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具 體原因如下：

37、1、 宏觀調(diào)控政策成功地實現(xiàn)了經(jīng)濟的“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏 觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟增長點，相應(yīng)出臺了國務(wù)院關(guān)于深化 城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，改革的目標(biāo)是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨 幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融， 培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。3、 住宅制度改革已進入實施階段，1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房，逐 步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個 人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金

38、貸款，逐步使住房消費成為 熱點。4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了住房公積金管理條例，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大 提高。5、 房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道，房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房 地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。6、 1997年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998年全國人大通過 新的土地法，進一步規(guī)范了建設(shè)用地。在上述種種利好情況下，可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。特別是 住宅開發(fā)呈現(xiàn)

39、出較大的開發(fā)力度， 而且銷售形勢較好， 這與國家目前的房改政策有關(guān)。 從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購 買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展 將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會得到加強，房地 產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。青島四個“大手筆” 60 億元項目：計劃投資額 24 億元的世界文化村、 20 億元 的創(chuàng)意文化城、 15.5 億元的中加數(shù)字動漫基地、 1.2 億元的卡通樂園項目將赴濟南參 加省文博會，并將在省文博會上進行招商融資和簽約。如果簽約順利，世界文化村、 卡

40、通樂園、 中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。 由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可 為。2.2 項目的市場前景分析2.2.1 項目的環(huán)境分析及市場定位本項目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足 1500 米，周圍居民區(qū)密集，商 業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。本項目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周圍地塊辦公樓 銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬青島中高檔水平， 周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據(jù)項目的地理位置與銷售對象 的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對象 針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機構(gòu)以及部分機關(guān)工

41、作人員。從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個體私營企業(yè)老板、三資 企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注 冊師等。綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下：1、項目位置地處東部海濱，是機關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于 公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。2、東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。3、設(shè)計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個良好的商務(wù)環(huán)境。4、周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。 綜上所述，項目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。另外，至 1999 年底，全市有項目的三資企業(yè)已達

42、5279 家， 國外駐青機構(gòu) 1200 家，外地駐青辦事機構(gòu)已逾 4000 家， 目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機構(gòu)需在青 島置業(yè)，特別是駐青機構(gòu)，大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、 賓館，這是項目的一大潛在市場。2.3.2 商品房價格分析 青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時間、整體布局等原因房地產(chǎn)價格變化 較大，基本呈由南到北價格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、 中山路商業(yè)區(qū)、 臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價遠高 于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產(chǎn)價格南北最大相差 4-6 倍。 項目價格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，

43、東海路、 燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價格在 10000-15000 元之間，本項目綜合考慮本項目寫字樓價格平均為 12000 元。第三章 項目地址及外部配套條件3.1項目地址本項目建設(shè)地點位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項目位 于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844冷，距離市政府4.5公里，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米，交通便利。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。3.2地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對項目所在地地質(zhì)勘察報告，工程地質(zhì)情況如下：1、 擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差3.20米。2、擬建場

44、地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構(gòu)造帶，場 區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強度較高，穩(wěn) 定性良好。3、場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花 崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為I類，場地巖土穩(wěn)定性良好， 可作為工程天然地基。建議以強風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。3.3 地震裂度根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設(shè)防。3.4外部配套條件本項目地處東部新區(qū)，各項基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。1、供電項目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算

45、項目總裝機容量為2000KW/?電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項目的供電能力。2、給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。3、排水 按照規(guī)定，排水實行雨污水分流制。項目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管 網(wǎng)，生活污水、 雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)， 項目建成后排水 可以保障。4、通迅 青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項目 通訊工程的需求。5、有線電視 該項目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項目需求。6、熱源 本項目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足 項目冬季采

46、暖用熱需求。7、煤氣 青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項目煤制氣需 求。8、交通運輸 項目地理位置優(yōu)越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達。距火車站、青島 港均不足 10公里，距離空港 30 公里，交通十分便利。第四章建設(shè)方案4.1建設(shè)概況和背景本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市*號*院內(nèi)。為兩棟獨立高 層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度 100米，寫字樓建筑高度 60.6米，地上建筑面積約55000M2。基地地勢東高西低， 局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。4.2建筑設(shè)計4.2.1設(shè)計原則：以“人”為本，合理組織人流、車流。

47、堅持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟的原則。4.2.2交通組織：外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化， 營造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草 磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地 西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。4.2.3綠化景觀：通過園林空間設(shè)計、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次， 迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。4.2.4豎向設(shè)計：豎向規(guī)劃充分利用項目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，

48、道路對縱坡要求的 前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時 配合小區(qū)景觀設(shè)計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。4.3建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計按6度地震基本烈度考慮，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料，以 減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墻板均設(shè)置三道防水層。4.4建筑設(shè)計本方案兩座主樓東西相對，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯落有致，

49、空間富有變化。1. 平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。入口都位于基地西南測，結(jié)合周邊地勢標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用 面積都大于20平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同 樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的 需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實用。2. 立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡潔但又不失細部的精心設(shè)計。延豎 向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強向上的動感。變化之中追求統(tǒng)一，相 同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的

50、建 筑空間。外裝修要以青島的城市特點結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮，與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。內(nèi)裝修可視客戶要求進行精裝修。4.5公用工程與設(shè)備4.5.1供電1、強電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項目屬一類高層建筑，電力負荷按一級考慮。在地下室設(shè)一配電間， 由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?2000KVA再由此分配給 各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。2、弱電部分(1) 樓中敷設(shè)有線電視線路。(2) 樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。（3）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。4.5.2 給排水系統(tǒng)1、給水 本項目用水主要是生活用水、運營用水、

51、消防用水及其他用水等，夏季日用水 量150m3,冬季日用水量按110m3考慮。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)） ，由室外管網(wǎng)直 接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至 29層為高區(qū)，屋頂設(shè) 25 m3 高位水箱，采用 水泵-水箱 -管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。消防用水見 "消防篇 "。2、排水項目排水采用雨污分流制。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。 項目日污水排量約 150立方米。 污廢水合流排放。4.5.3 空調(diào) 項目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。由燕兒島路供熱管網(wǎng)

52、進入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。4.5.4 煤氣煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站， 經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采 用下供式送至各廚房。4.5.5 機械通風(fēng) 電梯機房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機械送排風(fēng)。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)范要求設(shè)計。第五章交通影響分析5.1、項目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以 及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。根據(jù)現(xiàn)狀交通流量 觀測，寧夏路和燕兒島路高峰時段交通量較大， 其他道路交通量較小，但都在可接受 的范圍內(nèi)。5.2、交通量預(yù)測521背景交通量預(yù)測背景交通量是指未來擬建項目以外的社會交通量。背景交通量的預(yù)測

53、采用傳統(tǒng)的“四階段”法進行預(yù)測。“四階段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手， 通過預(yù)測人口、崗位分布，運用交通發(fā)生模型預(yù)測交通出行需求，并建立相關(guān)模型進行交通方式劃分和交通分布預(yù)測，構(gòu)筑車輛出行0D表，最后進行交通量分配。通過 預(yù)測，得到2010年無項目時周邊路網(wǎng)交通量情況，如表 1。表1無項目時周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力(pcu/h)高峰小時交誦量(pcu/h)飽和度服務(wù)水平1寧夏路(項目門前段)480026000.54二級2寧夏路-隆德路520033500.64二級3寧夏路-燕兒島路560042300.76三級注：服務(wù)水平一級，飽和度0.4，汽車在暢

54、通條件下行駛，車輛間基本上不存在 相互干擾；服務(wù)水平二級，飽和度 0.4-0.7，部分汽車成隊行駛，但還是有部分汽車 可以超車行駛；服務(wù)水平三級，飽和度0.7-1.0，多數(shù)汽車成隊行駛，且超車行駛很困難，可能會出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能 出現(xiàn)長時間交通阻塞。522誘增交通量預(yù)測522.1交通方式預(yù)測根據(jù)青島市城市綜合交通規(guī)劃的交通預(yù)測模型，2010年青島市內(nèi)四區(qū)交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。但是，由于建設(shè)項目的區(qū)位和自身特點，其本身交通出行方式結(jié) 構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在：項目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將 有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重

55、將下降；項目周邊公共交通發(fā)達，分布 有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催 生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。 經(jīng)過分析，預(yù)測項目本身未來的交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表 2。表2 2010年青島市和項目交通出行方式結(jié)構(gòu)、車種區(qū)域小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內(nèi)四區(qū)21.7%29.6%6.5%4.2%3.9%28.1%6.0%100%擬建項目30.0%31.0%14.0%6.0%1.0%16.0%2.0%100%5.222 交通出行量預(yù)測1、交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的， 通過對青島市同類型建筑物交通吸引強度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項目，并充分考慮未來機動車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項目高峰小時各類性質(zhì)用地產(chǎn)生 /吸引率如下表:表3項目不同業(yè)態(tài)高峰小時居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)吸引率產(chǎn)生率酒店/賓館（人/100平方米）5.03.5辦公（人/100平方米）4.03.32、交通出行量預(yù)測擬建項目的三個設(shè)計案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報告僅分 析了最不利情況下的交通影響程度。 根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模和交通出行率， 計算高峰時 段人員交通出行量，然后根據(jù)交通出行方式和單車載客