1、經營城市城鄉建設調研報告 整合城市資源，主要是運用市場機制，對城市空間和作為城市功能載體的自然資本（如土地），人力作用資本（如路、橋）及相關的延伸資本（如路、橋冠名權）等進行重組和運營，打破舊體制的束縛，從中獲取收益，并把收益重新投入到城市建設的新領域，即大力改革現行的城市基礎設施投資、運營和管理模式，把城市基礎設施建設與管理納入市場化運作，廣泛吸納外資、內資和民間資本，擴大城建資金來源，以實現城市自我積累、自我增值、自我滾動、自我發展，逐步形成“政府引導、市場運作、社會為主、多方籌集”的新機制。比較而言，我市建市晚，城市資源整合與盤活的余量大，有很大潛力多方面拓寬籌措建設資金渠道： 一、盤活

2、土地資本，以土地聚集資金 城市最大資本是土地，經營城市政府首先要盤活土地。建設幾年來，阿爾山城市建設與管理飽受體制不理順之苦，基礎設施建設跟不上，城市管理力度抓不緊。所以，在阿爾山的第二次創業中，必須緊緊抓住自治區規劃建設“阿爾山柴河”旅游區的歷史機遇，在編制“阿爾山柴河”旅游區規劃和城市總體規劃修編過程中，重新劃定xx縣區城市規劃建設區，擴大規劃區面積，屯積城市土地資本。 在此基礎上，政府要利用壟斷土地一級市場的優勢，嚴格控制年度供地總量，讓用地者競爭用地，有效發揮市場機制配置資源的手段，建立起“一個渠道進，一個池子蓄，一個口子出”的土地儲備管理機制，同時健全土地金收取、支出、使用制度，確保

3、城市土地收益全部用于城市建設，使城市土地收益轉化為城市建設主要財源，逐步解決長期以來城市建設資金“瓶頸”制約的問題。 二、靠規劃出精品，利用精品開發項目吸引資金 我們必須清醒地認識到，即使在編制“阿爾山柴河”旅游區規劃和城市總體規劃修編過程中重新劃定xx縣區城市規劃建設區及擴大規劃區面積的目標得以實現，xx縣區xx縣區面積相對較小、人口相對較少的問題仍然在一段時期內存在。所以要使土地資產最大限度地發揮效能，必須從規劃入手，強化規劃對土地供應的調控和指導作用。以規劃為指導，超前儲備城市基礎設施項目，認真研究、考察、論證項目，尤其要推出一批“精品”開發項目，對有收益的進行拍賣，拍賣時帶項目。特別是

4、對重大項目，均應提出其性質、功能、規劃、布局意向、經濟技術指標，并進行形象構思設計，使投資者充分了解設計者意圖，并能有效地進行成本與利潤的經濟分析，以利投資決策，從而有序引導開發商向“黃金地段”投資最大限度地發揮土地資產的利用和效益。如xx縣區“五一廣場”，動工伊始，周邊地價便節節攀升，而廣場竣工后，周邊地價猛增了幾倍，也成了搶手貨。xx縣區也應因地制宜，在河濱公園、中心廣場、五里泉、海神療養院等處周邊土地做好長期土地儲備，并有序推出相應的開發項目，吸引資金建設。 三、理順管理體制，優化投資經營領域，吸收社會融資 把城市建設管理看作生產力，在城市建設項目融資上，只求所在，不求所有。在啟動“二次

5、創業”活動之初，緊緊抓住自治區規劃建設“阿爾山柴河”旅游區的歷史機遇，將制約和束縛大景區建設和發展的體制理順，將不適應新城市建設和管理的方法黜除，將原有落后的管理機制和陳舊的觀念摒棄。在此基礎上，樹立新的觀念，采取新的措施，建立新的機制，放開城市經營市場，引入市場競爭機制，提高城市經營的誘惑力和生命力，“讓經營者看到利益，讓市場看到競爭”，這是經營城市的關鍵所在。 開放投資經營領域，把部分市政工程建設與管理，尤其是各景區景點的基礎設施建設，向市場開放阿爾山獨特的礦泉群、石塘林、活火山群及冰雪資源，是阿爾山的最大資本，也是實現阿爾山旅游立市、興市、強市、富市的最好資本采取獨資、合資、合作等各種形

6、式，吸引經營城市城鄉建設調研報告經營城市城鄉建設調研報告內容加載中.外資和社會資金參與景區景點的基礎設施建設，對有收益的項目可相應給予自籌資金、自主建設、自行管理、自行還貸，合同期內收益歸己政策，同時，也可以采取“捆綁”的方法解決一些無收益、負收益的公益設施建設項目，如景區旅游廁所、垃圾收集處理設施等。在此基礎上，加大對城市和景區景點基礎設施和開發權、使用權、廣告權、冠名權、特許經營權等無形資產進行招標拍賣力度，變無形資產為有形資產，拓寬籌措建設資金渠道，加快城市建設步伐。 四、將市政、園林、環衛養護作業推向市場，進行開源節流 在現階段，xx縣區的財政十分吃緊，城市建設資金十分短缺，城市基礎設

7、施和公用事業項目大都靠負債、拖欠和借貸進行，使得城市的基礎設施和公用事業項目建設遠遠落后于城市經濟發展和人民生活需求，甚至出現了難以為繼的局面，這是不容回避的客觀事實。 所以，對城市公用設施養護管理作業體制進行改革，打破政府一手“包辦”的局面，減輕財政壓力勢在必行。在城市建設初級階段、城市人口相對較少、城市生活水平相對較低的時候，在給予必須的財政補貼的同時，首先必須尋求市政、園林、環衛養護作業所需資金的開源，擴大和提高市政、園林、環衛作業服務面和收益；其次是確保服務收益有效利用，對專項資金進行節流。 另一方面，隨著城市化水平提高，逐步將市政、園林、環衛養護作業推向市場，通過公開招標和企業承包的

8、辦法，承擔各項任務，以節約建設資金，提高資金使用效益。 五、足額征收各種城建稅費 根據國務院、自治區、盟行署和市政府的有關規定，用于城市建設方面的稅費收入項目主要有城市土地出讓金、土地增值稅、城市建設維護稅、城市基礎設施配套費、房產稅、電力附加等。長期以來，由于急于追求“招商引資”成果，優惠政策施用不當，出現稅費征收力度不夠、漏征漏收漏管理，應收稅費大量減免現象。其實，這些政策性稅費的征收潛力很大。所以，對應收取的政策性城建資金應當加大征收力度，加強資金管理，確保城建資金足額收取并集中使用。 六、組建城建投資公司，靠公司經營籌集城建資金 根據自治區“阿爾山柴河”旅游景區規劃建設領導小組的決策，

9、阿爾山旅游產業聯合體（gie）和在即。所以，為了建立城建資本運營的有效機制，抓住組建xx縣區特殊目的公司（v）的機遇，應盡快成立城市建設投資開發公司。該公司可以是國有獨資企業，也可以是政府控股的股份有限公司。作為城市基礎設施建設工程的項目法人，具體負責城建資金的籌措、融通、投入和償還，實現資本的集中營運和滾動發展。它可以接受政府委托對城市基礎設施進行資本營運，將所有可以拿出來經營發展的資本予以歸集，代表政府行使經營、管理的權力，同時相應承擔盈虧責任和市場競爭風險。有了這樣的公司后，財政資金今后只需管維護和人頭費，政府不再直接投資，新建基礎設施需要政府投入的部分，將通過公司運作，這樣，既明確了舉債主體和擔保主體，也突破了財政單一包攬的模式，打破了一個項目成立一個指揮部面對整個運作環節負不了責的模式，使