1、物業工程部維修手冊（大全）工程部, 手冊, 大全工程維修部崗位說明1、 工程維修部經理崗位職責崗位名稱 工程部經理 定 員 1人 直接上級 分管副總所轄人數 所屬部門 工程部 直接下級 工程部主管崗位職責 1、 制訂每月工作計劃，做好檢查考核記錄。2、 負責制定每月工程備品及耗材的申購計劃，并定期對供應供貨商進行考評。3、 熟悉、掌握公司各管理處的房屋、公共部位、配套設施、機電設備的基本情況。4、 協助各管理處建立設施設備臺帳，編制房屋本體、公共部位、設施設備的維修保養計劃并組織實施，確保完好與正常運行，并負責定期檢查與監督。5、 制定監視和測量裝置檢定周期表，組織各管理處實施并建立監視和測量

2、裝置臺帳。6、 負責協助各管理處的工程技術資料、設施設備資料的收集、整理、歸檔工作。7、 組織物業的接管驗收，負責物業的交付驗收工作及驗收問題的處理。8、 負責維修項目的實施、驗收、回訪等工作。9、 接待業主對房屋本體、設施、設備質量投訴，做好記錄并妥善處理。10、 負責聯系開發公司、施工單位及時完成保修項目和進行遺留問題處理。11、 組織制定年度設備設施維修保養計劃并組織實施。12、 負責對各管理處工程設備管理情況進行抽檢。13、 負責管煤、市政、自來水、電力局等公用事業單位的業務處理和事故協調處理。14、 負責本部門員工的工作安排和工作考核。15、 完成上級下達的的其他任務。崗位要求 基本

3、要求 25歲以上，50歲以下，具備吃苦耐勞精神；有較強的工作組織性、紀律性；有較強的溝通能力、組織能力。從事工程管理3年以上工作經歷，助理以上職稱，有水電、電梯等技術證書 輔助技能 熟悉電腦及各類軟件的操作 品質要求 思想品質優秀 學歷要求 大專及以上 身體要求 身體健康2工程維修部主管崗位職責崗位名稱 維修部主管 定 員 1人 直接上級 工程部經理所轄人數 所屬部門 工程維修部 直接下級 維修員崗位職責 1、執行工程部經理指示，確保所管系統設備的安全運行是首要任務；對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，每天作如下檢查：（1） 重要設備的運行技術狀況，發現問題立即組織處理。（2） 下屬崗

4、位紀律及精神狀態，發現不良現象立即糾正。（3） 現場督導重要維修工程及整改狀況。（4） 實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施。（5） 掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常分析原因，及時杜絕浪費現象。2、設備發生故障及時組織檢修，發現隱患及時組織處理；當設備發生故障或影響正常使用時，迅速到現場組織處理，并及時向工程部經理報告。3、負責實施所管系統設備月度和年度的維修保養計劃，備品、備件計劃定期報送工程經理審定。4、負責制定所管系統運行方案，研究改進措施，使本系統設備在保證安全運行的前提下節省能耗。5、認真落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執行操作規程、員工守則、設備維

5、修保養制度，做到設備干凈、機房干凈、工作場地干凈，不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水，使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好。6、了解下屬員工技術狀態和思想狀況，經常對下屬員工進行溝通和業務指導。7、改進不合理設備的性能，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統的重大改造工程參與設計，提出可行方案。8、負責住宅裝修管理檢查和驗收，確保建筑物結構安全、裝修協調、統一、美觀、符合規范要求。9、完成上級下達的的其他任務。崗位要求 基本要求 25歲以上，50歲以下，具備吃苦耐勞精神；有較強的工作組織性、紀律性；有較強的溝通能力、組織能力。從事小區工程維修3年以上工作經歷 輔助技能 熟悉電腦及各類

6、軟件的操作 品質要求 思想品質優秀 學歷要求 大專及以上 身體要求 身體健康3、工程維修部維修工崗位職責崗位名稱 工程部維修工 定 員 直接上級 工程部主管所轄人數 所屬部門 工程維修部 直接下級 崗位職責 1、 熟悉小區供電、消防、中控和機電設備等系統。2、 負責對公共照明、管線的檢查、維護和保養工作。3、 為業主提供有償維修服務。4、 負責小區內水、電表的管理及抄表工作。5、 負責配合秩序維護員隊對消防、監控系統進行檢查，發現故障配合專業單位及時維修。6、 負責供配電設備、地下室風機、水泵等機電設備的正常運行，發現故障配合專業單位及時修理。7、 負責對電梯進行巡視和定期保養，發現問題及時處

7、理或聯系電梯公司限期解決，并為電梯公司提供必要的協助。8、 運行中電梯突然出現故障，應盡快趕到現場，按照應急預案處理9、 負責給排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本體、附屬設施、道路的檢查、維修和保養工作。10、 為業主提供有償管道維修安裝、土建修繕服務。11、 負責對給排水系統的檢查、維護保養工作，以及做好水泵房日常保養工作。12、 熟悉小區內房屋本體、附屬設施、給排水、消防用水設施，以及各類管路走向，閥門控制范圍。13、 負責小區內的水表管理及每月的抄表工作。14、 負責處理房屋滲漏和業主裝修過程中出現的滲漏問題。15、 履行24小時應急搶修職責。16、 完成上級下達的其他任務。 崗位要求

8、 基本要求 25歲以上，50歲以下，具備吃苦耐勞精神；從事物業管理行業2年以上工作經歷，有水電安裝上崗證書。 輔助技能 能閱讀工程技術圖紙 品質要求 思想品質優秀 學歷要求 高中及以上 身體要求 身體健康工程維修部服務流程1、工程部上門維修操作流程：用戶報修(電話上門) 維修人員實施維修物 業 管 理 處 用戶簽字確認;驗收客戶接待填寫*派工單*一式二份并預約維修時間 第一聯交與客戶部 第二聯交與工程主管 工程主管簽收派工單指派維修人員維修2、工程部日常工作內容與各類計劃：每天巡視 周 檢中央空調運行情況 生活水泵運行情況 電梯運行情況 游泳池循環泵運行情況 路面人行道;砼道 樓梯間墻面扶手;

9、花崗巖的維護, 各單元樓道燈;燈罩;聲控開關;小區路面;澆花水龍頭等 各配電柜線路的檢查維護.發現問題立即處理，月 計 劃 季度計劃電梯水泵等機電設備的維護保養 日常機電設備的零部件易耗品維修;更換 預算公共能耗;及實際需要維修的費用 雨水口;雨水井;污水井;化糞池;閥門井等 室外消防栓;水泵接合器 公用地面的維修改.公共墻門廳墻.天棚的維護； 隔熱層破損;防水層破損造成屋面滲漏;屋面積水 疏散標志的維修及維護;室內消火栓（箱）的維護及檢修。半 年 計 劃公用地面的維修改造;公共墻;門廳的墻; 天棚維護 樓梯間墻面;扶手;臺階的維護. 隔熱層破損;防水層破損造成屋面滲漏;屋面積水 污廢水管接口

10、及砂眼漏；管道堵塞、破裂；固定碼松脫等 對生活水箱進行消毒;生活泵;消防泵進行保養. 每半年對所有線路檢修一遍年 計 劃房屋承重結構部位;外墻起鼓脫落的修補. 外墻局部滲漏;外墻大面積滲;外墻面的翻新. 各線路的檢查維護;燈具的維修及更新. 對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維修 潛污泵拆卸泵體;檢查密封情況,更換機械油. 生活泵;消防泵;電動機等各元件的檢修 所有電梯年度保養及年審3、電動設備、操作規程1、 操作前應先測量三相電源電壓是否偏低，三相電壓是否平衡。要檢查禁錮螺栓有無卡阻、損壞或磨耗現象。2、 在操作中應注意，在啟動中和運行后的電動機具，音響和震動是否正常，要檢查電動機層裝風葉的扇

11、風情況是否良好。3、 開始正常運行后要測量三相電流表的負荷電流是否一樣，其表針的指示位置有無反常現象。電動機及其起動電氣設施有無過熱和焦味，應檢查各部軸承有無過熱現象。4、 應經常檢查電表，有無失效現象，操作開關及保險絲等零件是否完完好。導電體有無過熱變質現象。電氣電機設施的金屬外殼接地保護是否完好，選掛的保險絲容量是否正確、壓合的是否妥當。發現故障及時予以修好，保證設備的正常運行。5、 要檢查軸承室有無進水或缺油，有無過熱或噪音、轉動部分是否良好。如聯軸器、金屬鏈條和齒輪有無磨損現象以及電動機或機具的緊錮螺釘是否齊全，有無松動不全現象。要檢查水泵有無漏水，泵輪和風輪有無磨殼現象，并對“癥”進

12、行修理。4、配電設備維修保養規程1、 嚴格按照供配電系統設備保養計劃進轄區設備的保養。2、 主管、工程、每年12月制訂下一年度的設備保養計劃。3、 工作過程應嚴格遵守電氣作業規程。4、 根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、禁錮接線端子等保養工作。5、 各系統的維修保養以不影響小區正常原則，特殊情況須報告管理處和主管，及時通知受影響的用戶。一、 電房倒閘操作制度1、 停電拉閘操作必須按照開關負荷側刀閘進線側刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時，應先停低壓，后停高壓。送電時先送高壓，后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關（刀閘），為防止誤操作，高壓電氣設備都應加裝閉鎖。2、

13、倒閘操作由操作人填寫操作表，每張操作表只能填寫一個操作任務，下列項目應填入操作表內： 1應拉合的開關和刀閘 2檢查開關和刀閘的位置 3檢查負荷分配 4檢查接地線是否拆除 5裝拆接地線 6安裝或拆除控制回路，電壓互感器回路的保險器 7切換保護回路和檢驗是否確無電壓等3、 倒閘操作應由兩人執行，其中一人對設備較為熟悉者作監護。4、 操作中發生疑問時，不準擅自更改操作，不準隨意解除閉鎖，應立即向主管負責人報告，弄清楚后再操作。5、 電器設備停電后，即使是事故停電，在未拉開有關刀閘和做好安全措施以前，不得觸及設備或進入遮攔，以防突然來電。5、電氣維修操作規程1、 電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照國家

14、標準作業。2、 在進行電氣維修時，維修人員應配備絕緣良好的電工工具。3、 維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施。維修同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況。4、 在高、低壓配電箱上作業時，應設專人監護，并至少二人進行。5、 一般情況下，盡量避免帶電作業，若因特殊需要而必須帶電作業時，應裝設隔離擋板，并有專人監護。6、 維修和保養時，開關操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業”的指示牌。7、 維修和保養后的電氣設備或線路，在經檢查無誤，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現場后，方可送電。6、管理處水、電、機械設備維修、保養規程（一）消防系統

15、：1、 消防水泵每月試運行一次，每次以不少于兩分鐘為宜。2、 消防水泵軸承每季加油一次；電動機軸承每半年加油一次。3、 每周檢查一次閘閥、止回閥、開關是否靈敏，密封是否良好，如有毛病應及時進行維修。4、 供電、照明、控制信號線路應隨時保持良好的應急狀態。5、 每周檢查消防帶一次，如發現有潮濕應及時進行晾曬，如有霉壞應及時更換，以利應急使用。6、 報警系統每星期檢查一次是否靈敏。7、 每周檢查水泵結合器，消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。（二）供水系統：1、 水泵每周輪換運行。2、 水泵軸承每季加油一次；電動機軸承每半年加油一次。3、 每周檢查一次閘閥、止回閥、開關是否靈敏，密封是否良好

16、。4、 水泵每半年保養一次，對磨損零件及時進行更換。5、 每半年清洗水池一次。6、 每月檢查水表一次，發現問題的應及時更換和修理。7、 水泵運行完好的質量指標： 連接部份要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、堅固，每一次放水閥、星形環完好。 儀表方面，要求電流表、電壓表、壓力表齊全準確。 出水閥門、逆止閥、進水閥門齊全完好，盤根密封良好，泄露合乎要求。 泵體各部門連接嚴密，不漏水。油圈齊全，油質合格，油量適中，不漏油。 設備無油污，無積塵，機房無積水，無雜物；工具、材料配件存放整齊，油料要加蓋。 軸承溫度不得超過60-65，運轉不得有 和異常震動。 電機溫升不得超過品牌規定，絕緣電阻要符合要求。過流

17、及欠壓保護齊全；接線齊全，導電良好，接地合格。各類設施設備有技術檔案，供、排水圖齊全。（三）供電系統：1、 每月檢查電表箱一次，發現問題及時處理。2、 公共照明與其它開關及時維修更換。工作規范、標準1、設備檢查維修保養標準一、 認真做好設備運行管理體制，制定設施計劃和保養規定，按計劃做好維修保養工作，并做好維修保養記錄。二、 每周巡視檢查樓道內水表、電表、電話設備、門窗、燈具、開關、樓梯扶手、地面等，及時關鎖所有箱盒門蓋。如有缺損，及時更換，發現故障隱患及時處理，并填寫公共樓道設施檢查保養記錄三、 每周巡查小區內設施，包括路燈、音響監控探頭、標牌、地面、垃圾箱、凳子、球場等，發現問題，及時處理

18、，并填寫室外公共設施檢查保養記錄四、 維修保養時盡量不影響居民的正常用電、用水，如必須因工作需要停電、停水時，應事先通知業主，做好應急準備。五、 維修保養事先做好備品備件和其它充分準備工作，盡量縮短維修保養時間。六、 維修保養的同時做好各種安全措施工作，防觸電、防火、防設備人為損傷，防人員損傷等。七、 維修保養結束，檢查設備安全運行措施是否落實，包括絕緣電阻測量，接地保護是否良好等，并同時做好記錄。2、供電系統管理標準一 用戶對原設計電路不得擅自拆改，如需要時，必須提出書面申請。二 電路出現故障，物業工程部應及時負責維修，必要時通知供電公司搶修。三 業主用戶室內線路發生故障，維修人員要及時維修

19、，以免擴大故障范圍。四 經常檢查、保養分弱電系統，如對講系統。五 保持各電表、電表箱的清潔衛生。六 監視電氣設備的運行情況，嚴禁不合理的超負荷運行。3、低壓配電柜保養標準一 電工每天檢查低壓配電柜運行情況，并填寫配電房運行記錄表二 每半年對配電設施進行檢修保養，填寫配電房設施檢修保養記錄表。具體過程如下：1 斷開總開關，掛指示牌“禁止合閘，有人操作”。2 用搖表檢查絕緣電阻是否良好。3 檢查母線接頭有無變形，確保接頭連接緊密、無松動和損壞。4 清潔柜內無灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。5 逐級檢查各配電屏。6 對轉動部分如自動開關等，需要時添加潤滑油，以保持轉動靈活。7 檢查所有低壓電器的金屬

20、部分，應保持均有可靠接地裝置。4、配電房管理規定一 配電房內全部機電設備，由專業電工負責管理、操作，無關人員禁止入內。二 保持良好的室內照明和通風，墻上配掛溫度計，室內溫度控制在40ºc以下。三 建立運行記錄，值班電工每天至少巡查兩次，發現有異常，馬上報告工程部主管。四 房內禁止拉接臨時線路，供電線路嚴禁超載供電。五 嚴禁違章操作，操作或檢修時必須按規定使用電工絕緣工具，絕緣鞋套等。六 配電房內設備及線路需改變，必須報公司領導批準，請專業人員確認5、水系統管理標準一 每月檢查生活水系統各路閥門是否正常。二 發現水管爆裂時，立即通知用戶停水，緊急搶修。三 要注意水池、水箱的保養

21、，防止破裂或生銹。四 轄區內水表、水閘閥門發生故障時，應即修理或更換。五 業主不得對原設計安裝的給排水管道隨意改動，如有特殊情況應向物業管理處提出書面申請，批準或方能實施。六 對損壞公共區域管道及供水設備者，應負責賠償。七 應每月啟動消防泵、潛污泵，觀察運行是否正常，填寫消防泵啟動記錄和潛污泵啟動記錄。八 生活水池每年清洗消毒一次。九 做好記錄報告十 總則：水泵房及地下水池、消防系統的全部機電設備由機電人員負責監控，定期保養、維修、清潔，定時進行巡回檢查，了解設備的運轉情況，及時發現故障苗子和消防隱患并及時處理，認真做好記錄，解決不了的問題書面報告上級主要部門，爭取早日解決。6、水泵房管理標準

22、一、 水泵房內的機電設備必須由專職人員操作，其中人員不得擅自操作。二、 不得擅自改動泵房的電器線路及設備的運轉狀況，若需改動必須經上級部門批準后方可進行。三、 水泵房的電器檢修必須由持電工有效操作證人員處理，無證人員不得擅自動手，檢修時必須在顯眼處懸掛警示牌，嚴禁合閘，不得帶電操作。四、 水泵房必須保持良好的通風散熱及照明環境，門窗開啟靈活無破損。五、 應每天檢查設備的運行情況，對設備的運行狀況做到心中有數，發現故障及時排除，若重大故障自己無法解決的應立即向工程部主管匯報并配合其盡快解決。六、 消防設施良好，禁止在工作場所吸煙。七、 閑雜人員不得隨意進入泵房。八、 操作人員必須嚴格按制度及章程

23、辦事，嚴禁違紀操作九、 消防泵每月運轉一次（2分鐘）以保持正常運轉情況，每半年運行一次“自動、手動”保修檢查，每年進行一次全面檢查。十、 水泵房衛生每周打掃一次。十一、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置于自動位置，操作標志都應簡單明確。7、電梯管理標準一 轎廂的載重量不應超過額定重量，物件盡可能安放在轎廂當中。二 不允許裝運易燃、易爆的危險物品。如遇特殊情況，需經司機和物業管理部處同意并嚴加安全保護措施。三 不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟來裝長物件。四 維修、保養等原因造成停梯，應在一層掛牌告示。五 任何人不得在電梯機房、轎廂、并道吸煙。六 保持良好照明幾通風，常備手電筒及

24、應急照明設施，門窗開啟靈活無破損。七 電梯維修工每月進行一次檢查保養，并做好記錄。八 督促電梯公司按規定進行維修保養工作。九 遇火警/火災時，應將電梯迫降至最底層，并鎖住嚴禁使用。十 遇水管爆裂等水浸事件，水流可能流入電梯井道時，應將電梯升至最高層，并鎖住嚴禁使用，馬上通知電梯維修人員進行檢修。待水浸情況處理完畢，且電梯檢修結果正常后方能重新投入使用，在上述過程中，應做好用戶的解釋工作。8、電梯維修保養管理標準一 電梯鑰匙必須有專人保管。二 機房每周打掃一次。三 電梯公司按電梯保養合同對電梯作保養，按規定記錄。四 對電梯運作時產生的微小故障能自行處理，如需大修及時請專業電梯公司上門維修。五 對

25、電梯產生之故障，及處理結果，做好記錄，并及時歸檔。六 每月檢測電梯的報警系統，確保完好及可靠性。9、設施巡回檢查標準第一條：設備的巡回檢查是為了掌握設備的運行情況，以便即時發現設備隱患，監視設備的運行，確保設備的安全運行。第二條：當班人員應認真做好巡回檢查，詳細記錄。第三條：巡回檢查路線：水泵房、配電房、電梯機房、中央空調系統。第四條：巡回檢查時間：員工每天不少于兩次，值班長每天不少于一次。第五條：高、底壓配電室，每天抄表兩次，抄表時應同時注意設備運行情況和有無超負荷現象。第六條：巡回檢查中如果發現設備有缺陷或設備運行不正常，應立即向上級匯報情況或在不危及人身安全的前提下做相應的緊急處理，并加

26、強巡回檢查。第七條：檢查運行設備時，必須注意人身的安全，保持一定的安全距離，嚴禁用手或其他非良好的絕緣物觸及帶電體。第八條：在雷雨、高溫、滿負荷運行期間，應加強巡回檢查。第九條：巡回檢查要做到“五勤”：勤看、勤聽、勤摸、勤嗅、勤分析。第十條：雷雨天氣需要巡視高壓設備時，應穿絕緣鞋，并不得靠近避雷器或避雷針。第十一條：高壓設備發生故障時，室內不得接近故障點4m。各類工程應急處理方案一、停電應急程序：（一）預先得到通知的：1及時將情況通知辦公室、維修組或工程部，使每位員工都知道此事。2通知大廈、小區內的每一位業主，在顯眼處貼告示通知。3工程部采取停電后的應急措施。4使用應急照明燈，保證公共通道照明

27、。5秩序維護員人員到大廳、小區主入口維持秩序，指導人員行走，上下樓梯。6秩序維護員查看電梯所處位置，若有情況通知工程部。7恢復供電后，秩序維護員、維修人員檢查設備是否運行正常。8若住房內發生水浸，盡快通知當事人關閉水閥等相應措施。9垃圾堵塞下水道泛水，及時疏通。（二）未接到通知的；1 因未知的原因發生臨時停電時，停電區域的主管和員工應迅速通知工程部主管。2 主管應根據停電時間、場合，迅速向供電部門了解停電原因，組織恢復供電，通知相關部門并做好記錄。2.1雙路供電全停時（1） 啟動應急燈、手電或蠟燭。（2） 與供電部門取得聯系（聯系電話）了解停電原因和恢復供電時間，報告管理處經理。（3） 通知秩

28、序維護員。（4） 加強各重要機房、設備的巡視。2.2單路停電時（1） 供電切換，加強相關設備的巡視；（2） 了解停電原因和恢復時間。2.3局部停電（1） 通知秩序維護員主管或領班，通報停電情況并加強聯系；（2） 啟用應急照明燈設施，迅速派員進行搶修；（3） 估計搶修時間、報告主任。3.秩序維護員部程序3.1秩序維護員根據停電信息和人流情況，迅速調集應急照明燈，迅速組織停電區域的人員疏導，加強巡視，加強出入口的監控，必要時控制人員的進出。3.2廣播根據停電和人流情況，對全樓或部分進行停電情況通報，進行疏導人員、平定人心的廣播。4.行政服務部程序（1） 管理處電話一定要有接聽、解釋；（2） 電梯困

29、人，管理處馬上派人與里面的人聊天、安慰；（3） 處理問題時，態度要端正，有禮貌。2、溢水的應急程序1員工發現樓內外有溢水現象時，應及時通知工程部。2工程部接報后，通知工程主管并迅速派員到現場了解情況。作出溢水流量、溢水來源、溢水去向及影響的估計，并及時報告主任。 3工程主管組織維修工，切斷溢水源或堵漏，切斷部分受影響區域的電源，將受影響區域的電梯開至頂層。4利用沙包及可用之物堆放，保護重要設備，防止水侵。溢水多時，應安裝臨時泵等措施盡快排水。5保潔綠化組長組織清潔工，調集吸水機、水桶等工具迅速清理溢水多時，應安裝臨時泵等措施盡快排水。6秩序維護員在溢水處理過程中控制現場，改變人流方向。7如噴淋

30、損壞，則用消防水帶一頭套住噴頭，另一頭接到出排放窨井中，另一方面關閉閥門、穩壓泵和噴淋泵。8若住戶內發生水浸，盡快通知當事人并關閉水閥門等響應措施。9垃圾堵塞下水道泛水，及時疏通。10觀察現場附近的電掣。如有浸水應立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。3、通常溢水情況的防止一屋頂排水口被堵溢水的防止：保潔員定期清掃天臺（包括排水溝），以防止下雨后垃圾沖入排水口，造成堵塞。二水池溢水的防止：定期檢查保養自動控制系統，檢查限位聯動是否失靈、報警裝置是否失靈，另外檢查排水口是否堵塞。二、 水后恢復供水產生溢水的防止：當市政停水后，一般還有一段時間水池還有余水供應，當余水用完后，工程人員應在恢復供水前檢查水

31、龍頭，將水龍頭全部關閉，并在恢復供水時檢查水池供水系統是否正常平時檢查地漏是否堵塞。4、困梯處理程序一小區大廈電梯損壞經常發生， 是否辦公時間，監控人員和工程人員應立即通知電梯維修人員或電梯外包公司到場修理，同時應張貼“服務暫停”等字樣于電梯外，以停職各使用者。二乘客被困電梯內，監控人員須密切注視被困梯內人員的情況，并通過對講機詢問被困者情況；無監控室的，秩序維護員人員應到現場與被困者通話，保持聯絡，使他們知道救援行動的進度。三如果電梯維修人員于30分鐘后仍未到處理，被困者內有孕婦或病人需要救援，現場秩序維護員員或監控人員應立即報警，待消防人員到場處理。四被困者救出后，須與他們聯絡及詢問，須記

32、錄被困者的姓名、地址、聯絡電話或送往何處醫治。五、須記錄該事件之始末及時間、詳細情況，維修人員救護人員到達及離開時間等。5、臺風、暴雨處理程序一檢查緊急應用工具如雨衣、雨靴、手電筒、沙包、草包、潛水泵等有否備足并確定其性能良好。二管理處發放通知給全體業主、提醒業主搬離放在窗臺或花架上的花盆，各類雜物，外出時關好門窗。三檢查露臺、窨井、單元雨蓬、屋頂設施層、機房、地下車庫下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有無沙泥雜物堵塞，落實人員清掃，確保其暢通。四撤離放在圍墻頂及其他高處各類可調動物件，將安裝有屋頂的霓虹燈、廣告牌等綁好或移走。五緊閉所有門窗、電梯機房及垃圾房等門窗，還必須做好防水措施。六加固所有

33、樹木用繩索捆好，將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。七留意電臺播放有關風暴進展消息，及時將最新臺風訊號張貼于宣傳欄、信息欄，以便向業主告知臺風的進展。八員工為本身之安全應避免逗留在空曠地方，如參加搶險工作時，要注意自身安全，采取適當的安全措施，并通知其他員工。九當臺風訊號減低至3號時，主任應立即進行檢查及填報臺風損毀報告。保潔員迅速清理由臺風所造成的垃圾淤塞渠道，綠化工對樹木的扶植等善后工。設施設備管理規定（一）技術檔案管理規定1、設施設備檔案要齊全，并且要分類存放，專人負責；2、要愛護技術檔案資料，保證檔案的安全與保密，不得擅自涂改、勾畫、抽取、拆散、摘抄、翻譯、復印、外借、或損壞，否則嚴肅處理

34、；3、如發現檔案有遺失或損壞的，應立即上報管理處負責人。（二）管理責任人獎懲規定1、每周末工程技術部要對園區設施、設備進行檢查，對設備保養無記錄或記錄不詳的責任人要給予經濟處罰，再次出現加重處罰。2、對設施設備不進行定期維護保養的維修人員（包括設備負責人）要進行適當的經濟處罰，并限期保養。3、對設備違章操作，造成較大事故的要給予經濟處罰，并且在崗培訓一周。4、對影響設施設備維護保養工作，造成事故的責任人給予通報批評，并進行經濟處罰。5、非工作人員對設備亂動亂拉影響正常工作，根據情節輕重，分別給予警告、罰款、下崗培訓等處罰。6、每月要對各部門的設備管理保養工作進行小結。 7、每年對設施設備管理保

35、養工作進行總結評比，成績好的表揚，差的處罰。三）住宅區設施設備管理規定1、在設備接管時,主管責任部門負責按設備使用說明書和相關資料對接管設備進行驗收。對達不到要求的，應通知有關單位限期整改。設備的接管由主管責任部門辦理相應手續，相關資料由主管責任部門復核存檔。2、設備正式接管后，由主管責任部門進行清點，并分別在設施/設備臺帳上登記。3、驗收合格的設施由主管責任部門進行編號，并按照基礎設施和工作環境控制程序要求懸掛設施標識卡，規定設施/設備維護責任人，并在設施/設備臺帳上登記。4、主管責任部門保存設施/設備臺帳和重要設施/設備技術資料（圖紙），并保存好設施/設備的定期維護保養記錄、維修記錄和檢查

36、記錄。5、所有設施由專業人員進行操作。填寫相應設施/設備運行記錄。對國家規定的特殊工種，要求操作人員持有相應的上崗證和操作證方可上崗。6、主管責任部門負責對設施制定檢查、維護和保養計劃，組織實施維修保養工作，并填寫設備（施）檢查保養記錄表。7、計量器具的管理1）本小區適用計量器具有：維修用萬用表、鉗形表、兆歐表、絕緣電阻表；水泵壓力表；電流表、電壓表。2）根據中華人民共和國強制檢定的工作計量器具目錄對涉及貿易結算、安全防護、醫療衛生、環境檢測的計量器具進行統計，鑒于本公司所用計量器具均用于監視設備是否正常運行的配套設施，無需直接向顧客提供計量數據，故對計量器具的校準根據計量器具鑒定的有關規定，

37、接合本公司各小區的實際使用情況，分別作如下規定：（1）對于常壓熱水鍋爐、水泵配套壓力表在使用前作一次檢定，檢定合格后可使用，以后每年由工程技術部自行檢查一次，并做好檢查記錄。（2）對于其它壓力表及維修用的儀表由工程技術部根據實際使用情況自行校準。工程技術部應備有一只經鑒定有效的壓力表作為校準依據。經校準的壓力應有校準標志。（3）對于只作通表用不出數據的萬用表，作好專用標志，不再作檢定。（4）對于經鑒定確定某項功能失準的萬用表，在使用前應按檢定報告內容作失準功能項的禁用表志。（5）對作為校準依據的萬能表，由計量部門作一次檢定，檢定周期不超過一年。（6）由工程技術部負責上述計量器具的檢定和校準：保

38、存檢定或校準的記錄。4）如發現計量器具失效，應作報廢處理，并同時換上經檢定合格的相同類型計量器具。8、當發現設施損壞，主管責任部門應及時進行維修，填寫設備（施）維修記錄表。重大維修應向主管責任部門負責人匯報，對于本單位不能解決的維修項目，需外包維修的，應填寫設備（施）對外委托維修申請單，經主管責任部門負責人審核，報請公司批準后方可執行。9、對無法修復的設備，應填寫設備（施）報廢申請單，經主管責任部門負責人確認，報財務部門核準，總經理批準后方可報廢。同時在設施/設備檔案中注明報廢日期，封存該設施/設備檔案。（四）設備設施巡回檢查規定1、目的為保證小區公共設施設備系統的正常使用，及時發現和排除故障

39、，特制定本規程。2、適用范圍本規程適用于小區公共設施設備系統的巡回檢查3、操作流程1）工程技術部主管負責組織實施水泵、電梯、公共燈具、給排水系統等公共設施設備系統的巡回檢查。2）電梯的日常巡檢（1）電梯工每日應對電梯進行巡檢，巡檢工作主要包括以下內容：檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否附合。 檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關閉是否密封牢固；電梯到達平層是否平穩，廳門地坎與轎廂地坎互差是否達到要求標準，是否影響到業主進出。 檢查轎廂內各附件設施（層樓信號燈、風扇、照明設備、警鈴、電話、開關門按鈕等）是否正常。 檢查機房內有無異常運行聲響，異常氣味；機房溫度是否適宜，有無漏水，進水；門窗是否

40、關好等。 必要時對電梯進行以下三方面檢查a、電梯起動是否平穩，是否有明顯上浮感。b、運行速度是否恒速，運行中有無震動感。c、減速停層有無明顯壓迫感。（2）巡檢中發現的一般故障，巡檢人員應做現場處理，處理不了解或重大故障應向工程技術部主管報告。（3）電梯的巡檢工作應安排在人流低峰期以減少對業主的影響。3）水泵的巡回檢查詳見水泵維修保養規范4）公共燈具、排水系統的巡回檢查詳見房屋共用部位維修保養管理規定。（五）設施設備維修標準內 容 時 間 標 準住 宅 維 修 維修工接到維修單后15分鐘內趕到現場 急修10分鐘內到現場,小修2小時內完成,中修24小時內完成,大修1天內有答復公共部位維修保養 路燈

41、,樓道燈, 庭院燈 每周檢查一次,發現問題及時處理 燈泡燈罩無缺損,設備完好,亮燈率在99%以上 井、溝、格柵井 每月清理一次 無積水，無塌陷，水流暢通，井蓋完好 外墻面 每月檢查一次，發現問題及時處理 無脫無鼓無滲水，表面完好無損壞 內墻面 每月檢查一次，發現問題及時處理，每二年翻新一次 表面整潔無破損 道路、停車場、自行車庫 每周檢查一次，發現問題及時處理 平整，無積水，無破損 屋 面 每月檢查一次，發現問題及時處理 無積水，無滲漏、隔熱層無缺損 公共娛樂場所 每周檢查一次，發現問題及時處理 安全整潔，無改建，亂堆放 公共門窗、鎖 每周檢查一次，發現問題及時處理 表面完好無變形，窗戶無滲水

42、（六）設備事故管理規定1、為加強設備管理，保證小區物業管理工作正常進行，對設備使用過程中發生的設備事故應及時采取有效措施，防止事故擴大和重復發生。必須堅持“預防為主”的方針，認真吸取經驗教訓，以達到消滅事故，確保設備安全運行的目的；2、設備事故是指：非正常設備損害造成設備停用或設備損壞，或增加修復費用；3、設備事故分類：1）特大設備事故指：設備損壞，造成物業停業三天以上的、設備損壞后修復費用達20萬元以上；2）重大設備事故是指：設備因非正常損害，經大修、中修才能恢復性能、效率和使用周期；設備損害直接損失費用在5萬元以上；供電設備損壞而中斷供電，影響業主生活（由于外界影響造成停電的不作為事故處理

43、）；3）一般設備事故是指：設備因非正常損壞，經過小修可以修復，并不影響設備性能、效率；和運轉周期；直接經濟損失在2000元以下；單機設備損壞，影響物業正常使用不到4小時；4、下列情況不作設備故障：1）設備發生故障，經事先檢查發現需單機停機檢修，但通過事先采取應急措施處理進行檢修的可不作設備故障；2）新設備安裝后，設備更新改造或設備進行大修后，在試行階段中發生的設備事故，不作設備事故論處，但一經正式驗收并投入正常運行后發生的事故仍按設備事故處理；5、設備事故分責任事故和非責任事故：1）非責任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災害所造成的事故；2）責任事故：凡屬違章操作，維修保養不良，及人為過失造成

44、的事故；6、設備事故處理原則：若發生設備事故和人身傷亡事故，必須立即向公司、管理處報告。任何人不準隱瞞事故，對事故隱瞞者必須追究責任。事故處理必須貫徹“三不放過”的原則（即事故原因未查明不放過；事故處理必須貫徹未受到教育不放過；沒有采取防范措施不放過）。對事故責任者按事故性質，給予經濟處罰、行政處分直至追究刑事責任；7、對一貫愛護設備、消滅事故于萌芽狀態，發現重大事故隱患，為避免損失作出貢獻者，應給予表揚和獎勵。（七）房屋公用部位維修保養管理規定1、工程技術部負責對房屋公共部位的維修保養。 2、路燈、庭院燈、樓道燈每周檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好，亮燈率保持在99%以上。 3、所有污（

45、雨）水井確保暢通，發現堵塞及時疏通。定期清理排污格柵井，保證無污水外溢現象。 4、屋面每月檢查一次，做到無積水、無滲漏。如發現滲漏應修復。 5、內墻面每月檢查一遍，發現問題及時處理或通報有關部門。 6、道路、停車場、自行車庫每周檢查一遍，針對檢查結果及時進行維修保養，做到平整，無積水，無破損。 7、外墻面每月檢查一遍，針對檢查結果及時進行維修保養，做到無脫無鼓，無滲水，外觀整潔。 8、公共娛樂場所每周檢查一遍，根據檢查結果及時進行維修保養，做到安全整潔，無亂改建亂堆放。 9、公共門窗、鎖每周檢查一次發現問題及時處理，做到表面完好，窗戶無滲水。（八）節能管理規定1、管理處經理負責小區的能源管理，

46、具體由工程技術部主管負責實施2、工程技術部主管負責統計小區主要耗能設備以及公共照明設備的功率、分布、數量等情況。以便指定能耗預算，合理安排節能工作。3、能源計量1）管理處應要求開發公司為小區主要耗能設備和主要耗能區域安裝計量儀表，以建立完整的能源計量體系。2）工程技術部按照水、電類別每月統計重點耗能設備/設施及小區總的能耗，并記錄于“能源統計表”中。3）能耗統計資料每月應上報管理處主任和公司工程技術部，以便其制訂能耗計劃，提出改進措施，及時發現問題。4、管理處應加強對電梯、水泵房、公共照明用電經濟運行的管理。應在設備管理制度和操作規范中加入經濟運行的內容，以使每個設備系統的每個操作都有專人負責，按實質需要啟動或停機，提高運行效率。5、工程技術部可采取以下措施以便節能1）加強對設備的日常維護保養，認真點檢，堅持巡回制度，發現有跑電、冒氣、滴水、漏油的情況，要立即進行處理，盡快杜絕設備系統中的跑、冒、滴、漏現象，以減少能源浪費。2）對存在缺陷以致能耗加大的設備進行改造。3）購置設備時，應考慮設備的選型（節能、技術先進性、技術通用性），在照明系統中，應盡量選用節能型光源。4）按照天氣和季節變化合理制定園區公共燈具的開關時間。（九）電梯機房管理規定1、機房內必須保持清潔、無塵。配電屏及控制柜內應經常進行通風、吸塵工作，機房及通道內不得住人或堆放雜物。2、非有