1、土地估價報告容易出錯的地方（續一）     土地估價一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應體現客觀、公正、科學、合法的原則）常用的原則：1、替代原則（所有方法適宜）2、變動原則（所有方法適宜）3、需求與供求原則（所有方法適宜）4、預期收益原則（適合收益還原法、假設開發法）5、協調原則（所有方法適宜）即土地效用的最有效發揮，必須以周圍各類環境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環境適度性。6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結合原則8、最有效利用原則如設定為現狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。待開

2、發的土地評估，且最大限度的滿足規劃要求，使用最有效使用原則。可能出現的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯系（如利用的是待估宗地現狀條件評估而出現了有效利用原則；未采用收益還原法、假設開發法而出現了預期收益原則等）。二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程）【應根據待估地特點及項目的實際情況，依據城鎮土地估價規程（以下簡稱規程）的規定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足相應要求】1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據2、估價過程：詳細表述估價方法（估價測算過程）可能出現的錯誤：選

3、擇依據沒有或不充分、方法選擇不當、可能只選取了一種方法（表面看是兩種方法實際是一種）（一）市場比較法應用此種方法估價，要按照規程規定，選擇具有替代性的、估價時點近期的、市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格。要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應圈、用途一致、在地域上屬近鄰區域或類似區域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：a、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）比較案例選擇（大于或等于三個）要求：與待估宗地屬同一供應圈（即盡量在同區域、同級別，且

4、基礎設施完善程度相近。如同區域無案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大。根據經驗不能超過25%）與待估宗用途應相同或相似（按用地類型細類）。如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業可選擇倉儲，前提是已有12個與估宗地用途交易案例。用途不一致時應設用途修正。與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓、轉讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行易類型的修正。（除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）成交日與待估宗地的估價期日應接近。a 如果市場比較穩定且交易較少，

5、比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長不超過3年）；b如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過12年），一般交易案例的有效期最長不超過3年。交易案例必須為正常交易（即成交價格為正常價格或可修正為正常價格）。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內容（如有可能，最好到現場勘查）如下：交易實例狀況a座落位置、形狀、地質b水、電、路、訊、暖等基礎設施c商業繁華、交通等環境條件'd土地利用現狀與規范用途e有關地上建筑物的基本情況f權利狀況和土地使用年限等成交價格：包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和

6、房屋租賃等內容，同時說明價格類型、價格水平及種類。付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級、土地開發程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內容。選擇因素的原則：結合待估宗地所處區位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。影響土地

7、價格的區域及個別因素：區域因素主要包括：a繁華程度b交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）c環境狀況（自然環境和人文環境質量）d城市公共基礎設施配套完備程度（包括城市基礎設施和社會公共服務設施，完備程度主要有：設施水平設施的保證率和齊備程度）e城市規范限制（包括對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）個別因素a、位置b、面積大小c、宗地形狀d、臨街狀況e、地勢、土地平整程度f、地質水文狀況g、規劃管制條件h、土地使用年限i、其它因素根據我們評估的經驗，將主要4種用途的因素條件列表，見表1、表2、表3、表4。因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相

8、應增刪因素。1：交易日期（必選）2：交易情況（必選）3：交易類型（必選）4：土地使用年限（必選）5：區域因素a、基礎設施狀況（用幾通一平反映）b、商業繁華度（商業用地選、用距城中心、商業中心距離遠近反映）c、對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離來反映）d、道路通達度（用道路類型、寬度反映）e、公交便捷度（商業用地選用公交路線、站點分布及距離來反映）f、環境質量優劣度g、產業集聚（工業用地選）6：個別因素a、綠地覆蓋率（住宅用地選）b、產業集聚（工業用地選）c、規劃限制（視情況可設可不設）d、自然災害狀況（視情況可設可不設）e、容積率（必選）f、宗地面積（必選）g、宗地形狀（必選

9、）h、臨街狀況（商業必選）i、地質條件（坡度、地基承載力，根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式）j、地形、地勢（以上因素根據土地用途和位置篩選確定。參考規程p27-28確定。）3、因素條件說明。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：因素條件說明時應注意幾點：（1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米；無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區級、小區級、街區級描述。道路通達度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。基礎設施狀況用達到開工條件

10、、三通一平、五通一平、七通一平來描述，（2）因素條件說明時，要實事求是，即要客觀、具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明，最后再寫個別因素。因素條件說明，（按規范格式要求描述）注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應。4、編制比較因素條件指數表為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比較因素指數表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數確定如下：（1）用途修正指數最好選相同用途（按細類用途）案例，可省去用途修正可參照當地基準地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數。（2）

11、土地等級修正指數（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數類似（3）交易類型一般的交易類型有買賣（協議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數。最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評估時選。（4）交易情況修正指數選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數。（5）交易期日價格指數確定方法：a直接采用土地所在的地價指數或房

12、地產價格指數b調查當地近幾年（最好是選擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產市場資料，分析、測算、確定地價指數。我們現在采用的方法如下：例地價指數如以1994年1月1日為基期，調查xx市住宅用地市場情況，地價從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為95%。平均每月上漲0264%，如將1994年1月1日地價指數定為100，則地價指數詳見表xx市住宅用地地價指數表年度 199411 199581 199641 1996121 19961231地價指數（%）100 105016 107128 109240 109500（6）土地使用年限修

13、正指數利用年期修正公式k=1-1/（1+r）n（7）區域因素條件指數a、商業繁華度條件指數a商服中心級別條件指數將城鎮內商服中心從高級到低級依次分為市級、區級、小區級和街區級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降百分之幾或千分之幾。b商業網點數將宗地所處區域的商業網點數定為優（大于100）、較優（50-100）、一般（30-10）、劣（小于10）五個級別，將待估宗地所處區域的商業網點數指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數一升或下降百分之幾或千分之幾。c、距商服中心距離指數將待估宗地距商服中心距離指數定為100，每增加或減少1000米，

14、因素修正指數減少或增加百分之幾或千分之幾。b、交通條件a、交通便捷度指數：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數量指數為100，增加或減少一條公交線路修正指數增加或減少1%。b、道路通達度指數：將道路劃分為主干道、次干道。支路、胡同四個級別，因素指數增加或減少l%。c、對外交通便利度指數：以待估對象與火車站（或碼頭）直線距離為100，每增加或減少1公里（或幾公里），因素指數增加或減少1%。d、距市中心距離指數：以待估對象與市中心直線距離指數為100，每增加或減少1公里（或幾公里）；指數增加或減少1。e、路網密度將城鎮內道路路網密度分為優（密度大干××公里/平方公里）、較優（密

15、度在××公里/平方公里××公里/平方公里之間）、一般（密度在××公里/平方公里××公里/平方公里）、較劣（密度在××公里/平方公里××公里/平方公里）、劣（密度小于××/平方公里）五個等級，以待估宗地所處區域路網密度指數定為100，每上升或下降一個等級，因素指數上升或下降百分之幾或千分之幾。c、環境質量優劣度指數（或環境條件）將城鎮內的環境質量標準分為無污染、輕度污染、嚴重污染三個等級，將待估宗地環境質量指數定為100，每上升或下降一個等級，因素指數上升或

16、下降百分之幾 或千分之幾。d、基礎設施狀況a、生活設施完善度指宗地所在區域的生活設施配套程度（如中學、小學、幼兒園、醫院、公園、郵局、銀行等），將生活設施完善度分為完善（設施齊備）、較完善（缺少部分設施）、不完善（無主要公用設施）三個等級，以待估宗地所在區域生活設施完善度指數定為100，每增加或減少一個等級，因素指數上升或下降百分之幾或千分之幾。b、公用設施完善度將城鎮公用基礎設施定為七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等（注：結合當地基礎設施情況及所選案例的開發程度確定），說明每增加一通或減少一通，因素指數的修正幅度。e、產業集聚規模指數將工業

17、產業集聚規模分為大、較大、一般、較小。小五個等級，以待估宗地產業集聚規模指數為100每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降05%。（8）個別因素條件指數a、容積率條件指數a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數。b、可調查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。b、臨街狀況指數將宗地臨街狀況分為四面臨街了（或路）三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數定為100，每增加一面或減少一面，因素指數增加或減少百分之幾或干分之幾。c、宗地面積指數將依據宗地面積大小劃分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級，（

18、面積大干10000平方米為優；面積在700010000平方米劃為較優；面積在4000-7000平方米劃為一般；面積在2000-4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣），每增加或減少一個等級，地價指數上升或下降02%。（只適用于工業，到不同地方還應結合當地情況）（注：商業用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據調查確定）。d、宗地形狀指數：將宗地形狀分為規則、較規則、不規則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降x。e、地形坡度指數：將地形坡度劃分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級（劃分標準：坡度在3-5%屬優，坡度在5一10%屬較優，坡度在10 20%屬一般，坡度在20

19、-25%屬較劣，坡度大于25%屬劣），每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降x%。f、地質條件指數：將地質條件按地基承載力的大小分為優。較優、一般、較劣、劣五個等級（劃分標準：地基承載力大于25噸/平方米屬優，在 20-25噸/平方米屬較優，在 12-20噸/平方米屬一般，在8-12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣），每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降x%。g、規劃條件限制指數：分為有規劃限制、無規劃限制，將無規劃限制指數定為100，有規劃限制地價指數上升或下降x%。在確定因素條件指數時，注意以下幾點：因素指數幅度要與當地公布或采用的基準地價報告中的宗地因素條件修正系數表

20、中的內容相同或相近，且修正幅度應參考由基準地價計算宗地地價的因素修正系數表中的幅度（即各影響因素的權重）。在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高（即權重較大），修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應充分考慮。6、實例修正后的地價計算經過比較分析，求算各比較實例經因素修正后達到估價對象條件時的地價，再依據規程的地價確定方法，最后確定待估土地的估價市場比較法可能會出現的錯誤：1、實例選擇不符合要求。案例與侍估宗地一在同一供需圈、用途不同

21、、交易日期相差太長、價格相差太大、案例數量不夠、交易資料的可*性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型（出讓價格、轉讓價格、抵押價格）、價格內涵、交易時間描述等。2、因素選擇不合理。區域因素，個別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素選擇與報告中選用基準地價因素不一致且相差較大。3、比較因素說明未量化，過于籠統；因素條件說明時與評估報告一般、區域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。4、確定因素條件指數中可能會出現因素內容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項或多項；指數確定不合理（因素間權重的不合理、某個因素修正幅度不合理或修正錯誤）。5、因素條件修正系數表中

22、可能會出現因素內容與前表（因素條件說明表或因素條件指數表）不一致；可能漏項或多項，系數與前表中的指數不對應；系數以指數出現。6、地價指數、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。7、計算比準地價時錯誤。8、確定地價時只以其中一個比準地價為結果或計算錯誤。9、計算公式錯誤（二）收益還原法應用此方法估價，要依據規程規定程序進行，技術報告應對以下內容予以明確說明。具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件。總費用中涉及到的項目和各項標準，要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標準。說明純收益的測算依據和方法。明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、

23、綜合還原利率）的確定方法、依據和具體標準。說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。1、收益還原法的基本公式收益還原法評估地價的公式有6個，主要有4個常用：（1）土地年純收益不變。r不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r（2）土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r×1-1/（1+r）n（3）土地純收益每年按等差級數遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期的地價計算公式：p=a/r±b/r2有限年期地價計算公式：p=（a/r±b/r2）×1-1/（1+r）n±b/r×n/（1+r）n（4）土地純收益按一

24、定比率遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期地價計算公式：p=a/（r±s）有限年期地價計算公式：p=a/（r±s）×1-（1±s）/（1+r）n上述公式中：p-土地價格a-土地純收益r-土地還原利率b-純收益的等差級數遞增或遞減的數額s-純收益逐上遞增或遞減的比率（5）土地純收益在若干年內有變化的土地價格計算公式a、土地使用年期無限當t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t 年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零a，使用期無限時b、土地使用年期有限當t年以前（含t年）純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使

25、用期無限時（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式當未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：根據評估經驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式2、采用收益還原法評估土地的步驟（1）確定房地產總收益a、在確定總收益時，一般應考慮以下條件：a、總收益是指客觀收益（一般情況下的正常收益），而不是待估房地收益。b、收益必須是長期可以固定取得的收益。c、收益是安全可*的收益（即風險小的收益）。b、確定收益的方法根據資料收集情況及土地所在地的房地產市場情況，收益有土地收益（單純的土地租金）、房地收益兩種。a、確定土地收益調查、收集土地所在地的與待估宗

26、地同區域的單純的土地出租案例（土地租賃協議），結合待估宗地的區域因素、個別因素、期日等因素修正，采用市場比較法確定宗地的土地收益。b、確定房地收益調查待估宗地所處區域、同類用途、結果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面積等情況，分析、比較確定待估房地的收益。房地年總收益=年總租金×房屋出租率×有效出租面積（有效使用面積）c、確定企業總的營業收入（2）確定房地出租總費用根據確定的收益，分以下幾種情況考慮費用a、計算土地租賃總費用一般單純的土地租賃，發生的費用主要有：a、土地稅：因使用和租賃而繳納的有關稅費，如城鎮土地使用稅，按有關文件規定取值。b、管理費：

27、指管理人員的薪水及其他費用，一般以年租金的3%計算。c、維護費：維護土地使用所發生的費用。如給排水及道路的修繕費，調查或按年租金的1%3%計算。年總支出費用=a+ b+ cb、計算房地出租中的總費用房地出租中，支出的總費用有：a、管理費：對出租房屋進行的必要管理所需費用，一般按年租金的2%5%。b、維修費：按房屋重置價的15%2%。c、保險費：按房屋重置價或房屋現值以保險費率，我國的保險費在015%02%。保險費=房屋重置價×（015%02%）=房屋現值×（015%02%）d、稅金：依據待估地所在城鎮房屋出租時應繳納的有關稅費文件、規定確定，一般有房產稅（按年租金的12%計

28、）、營業稅（按租金的5%）、附加城市維護建設稅035%、教育費附加005%等。e、計算房屋折舊費：年折舊費=（房屋重置價-殘值）/耐用年限=房屋重置價×（1-殘值率）/耐用年限注：房屋重置價、殘值率根據宗地所在的城鎮建委等部門規定的標準確定。耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產的年期，如鋼混結構房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個建筑物重置價必須在可使用期內全部收回，故耐用年限按49年計。則：年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限c、計算企業經營收益中總費用企業經營

29、中的總費用一般包括：a、原料費b、運輸費c、折舊費d、一般管理費e、職工工資f、應納稅金g、工廠房屋的維護、保險等費用在股份制改造土地價格評估中，企業經營的總費用可采用資產評估機構的評估結果。（3）確定房地產出租純收益：房地產出租純收益=房地產出租總收益-房地產出租總費用（4）確定房屋出租純收益房屋純收益=房屋現值×建筑物還原利率a、房屋現值的確定方法：a、房屋現值=房屋重置價-房屋折舊總額=房屋重置價-年折舊費×（1-殘值率）/耐用年限×房屋已使用年限b、房屋現值=房屋重置價×成新度b、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出23%。

30、（5）計算土地純收益土地純收益可依據評估對象采用的不同而計算a、土地租賃中土地純收益的計算：土地純收益=租金-（管理費+維護費+稅金）b、房地出租中土地純收益的計算：土地純收益=房地出租純收益-房屋出租純收益c、一般企業用房地產中土地純收益的計算：土地純收益=銷售收入-原材料價格-運輸費-折舊費-工資-利潤-稅金-其它應扣除費用的余額（6）確定土地價格根據評估設定待估宗地的年限，確定土地價格的計算公式一般采用下式：p=土地年純收益（a）÷土地還原利率（r）×1-1/（1+r）n3、采用收益還原法評估地價的（1）合理、客觀、準確地確定土地、房地產、企業的收益。（2）合理從收益中扣除有關費用。（3）合理確定方法中所涉及到的有關參數。如土地還原利率、建筑物還原利率、重置價、殘值率等參數的確定依據、方法和