1、code of this report | 1 芙蓉區區域踩盤報告2013年3月code of this report | 2區域概況區域概況城市規劃城市規劃區域房地產市場發展區域房地產市場發展經典樓盤分析經典樓盤分析芙蓉區區域踩盤報告芙蓉區區域踩盤報告交通交通人口人口教育教育交通規劃交通規劃配套配套產業規劃產業規劃經濟經濟景觀景觀商圈規劃商圈規劃區域房地產發展現狀及板塊分析區域房地產發展現狀及板塊分析區域房地產未來走向區域房地產未來走向區域房地產發展歷史區域房地產發展歷史區域房地產發展現狀及板塊分析區域房地產發展現狀及板塊分析區域房地產未來走向區域房地產未來走向目錄目錄區域概況區域概況城市規

2、劃城市規劃區域房地產市場發展區域房地產市場發展經典樓盤分析經典樓盤分析區域房地產未來走向區域房地產未來走向交通交通人口人口教育教育交通規劃交通規劃產業規劃產業規劃經濟經濟景觀景觀商圈規劃商圈規劃區域房地產發展歷史區域房地產發展歷史區域房地產發展現狀及板塊分析區域房地產發展現狀及板塊分析區域概況區域概況城市規劃城市規劃區域房地產市場發展區域房地產市場發展經典樓盤分析經典樓盤分析區域房地產未來走向區域房地產未來走向先鋒先鋒 東外灘東外灘輝煌國際輝煌國際code of this report | 3一、區域概況一、區域概況交通配套教育人口景觀經濟code of this report | 4芙蓉區概

3、況（芙蓉區概況（湖南政治、經濟、文化、商貿、信息的中心湖南政治、經濟、文化、商貿、信息的中心） 芙蓉區位于中國湖南省長沙城區，是長沙的中心城區，總面積40.8平方公里，常住人口60多萬，轄11個街道、1個鄉和兩個副縣級單位。省、市首腦機關匯集于此，是湖南政治、經濟、文化、商貿、信息的中心。芙蓉區芙蓉區code of this report | 5道路交通道路交通（城市主干道縱橫交織，交通十分便利城市主干道縱橫交織，交通十分便利）芙蓉路芙蓉路蔡鍔路蔡鍔路黃興路黃興路五一大道五一大道人民路人民路萬家麗路萬家麗路營盤路營盤路遠大路遠大路京珠高速京珠高速東二環東二環區政府區政府火車站火車站芙蓉區芙蓉區

4、瀏陽河瀏陽河 長沙火車站、長沙汽車東站等樞紐駐于區內，五一大道，人民路等20多條城市主干道縱橫交織，京珠高速公路穿境而過，黃花國際機場毗鄰而居，交通十分便利。汽車東站汽車東站黃花機場黃花機場code of this report | 6軌道交通軌道交通（占據商業樞紐、交通樞紐要塞占據商業樞紐、交通樞紐要塞） 芙蓉區范圍內地鐵站點多，其中不乏芙蓉廣場站、長沙火車站等商業樞紐與交通樞紐，車流、人流集中，地理位置十分重要。 地鐵2號線1期工程，在芙蓉區范圍內設有芙蓉廣場站、迎賓路站、袁家嶺站、芙蓉廣場站、迎賓路站、袁家嶺站、長沙火車站站、東二環站、萬家麗廣場站、古曲路站長沙火車站站、東二環站、萬家麗

5、廣場站、古曲路站等7個站點。code of this report | 7配套配套（環境優美，交通便利，生活配套設施齊全環境優美，交通便利，生活配套設施齊全）城市文化、生活氣息濃厚，地理位置優越、生活配套完善，自然環境景觀優美。烈士公園烈士公園曉園公園曉園公園汽車東站汽車東站維也納酒店維也納酒店華天大酒店華天大酒店長沙火車站長沙火車站家潤多超市家潤多超市沃爾瑪超市沃爾瑪超市歐亞達家具廣場歐亞達家具廣場萬家麗建材市場萬家麗建材市場湖南大劇院湖南大劇院友誼百貨友誼百貨大潤發超市大潤發超市旺旺醫院旺旺醫院省人民醫省人民醫院院瀏陽河風光帶瀏陽河風光帶長郡芙蓉中學長郡芙蓉中學市十二中學市十二中學公園公園

6、學校學校醫醫 院院酒店酒店交通樞紐交通樞紐商場商場code of this report | 8 以建設“一區（中央商務區）兩城（馬王堆新城和東岸生態新城）一帶（瀏陽河產業風光帶）”為特征的宜居宜業大城區為目標，加強規劃引導，增強配套服務功能，提高區域產業集聚力、核心競爭力和綜合承載力。 推進長沙芙蓉cbd建設。以中部商務副中心、長株潭城市群乃至湖南省的商務中心、中部重要的文化娛樂中心和商業核心增長極為定位，把長沙芙蓉cbd打造成展示湖南形象的精美名片和體現“兩型”社會建設成果的核心區。芙蓉芙蓉cbd內高樓林內高樓林立，樓宇立，樓宇經濟已成經濟已成為該區核為該區核心經濟增心經濟增長。長。芙蓉芙

7、蓉cbd 綜合配套綜合配套（“一區兩城一帶一區兩城一帶”）code of this report | 9教育（教育（學校眾多，科研教育氛圍濃厚學校眾多，科研教育氛圍濃厚）師大樹達學院師大樹達學院水利水電職業學校水利水電職業學校生物機電學院生物機電學院司法警官學校司法警官學校農大教學樓農大教學樓農大小徑農大小徑農大體育場農大體育場教育氛圍教育氛圍 芙蓉區基礎教育有著光榮的歷史傳統，素質教育、特色教育碩果累累，轄現有幼兒園40余所，中小學校35所，大專院校12所，以培養“合格+特長”新型人才為目標，著力培養學生的創新精神與實踐能力，為培養高素質人才打下了堅實的基礎。code of this rep

8、ort | 10全市人口普查全市人口普查 全市常住人口全市常住人口 全市常住人口為7044118人，同第五次全國人口普查2000年年11月1日零時的6138719人相比，十年共增加905399人，增長14.75%。 一、家庭戶人、家庭戶人口口 全市常住人口中共有家庭戶2075381戶，家庭戶人口為6097929人，平均每個家庭戶的人口為2.94人，比2000年第五次全國人口普查的3.2人減少0.26人。二、性別構成、性別構成 全市常住人口中，男性人口為3581350人，占50.84%；女性人口為3462768人，占49.16%。總人口性別比（以女性為100，男性對女性的比例）由2000年第五次

9、全國人口普查的107.87下降為103.42。 三、年齡構成三、年齡構成 全市常住人口中，0-14歲人口為955887人，占13.57%；15-64歲人口為5452222人，占77.40%；65歲及以上人口為636009人，占9.03%。同20002000年年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降下降3.67個百分點，15-64歲人口的比重上升2.47個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.2個百分點。 四、各種受教育四、各種受教育程度人口程度人口 全市常住人口中，具有大學（指大專以上）程度的人口為1347825人；具有高中（含中專）程度的人口為1242768人；具有初中程度的人口為

10、2412050人；具有小學程度的人口為1560971人。code of this report | 11芙蓉區常住人口芙蓉區常住人口（比重逐年遞升，人口密度居首位比重逐年遞升，人口密度居首位）code of this report | 12景觀景觀 （區內風景名勝眾多，環境優越）芙蓉路芙蓉路烈士公園烈士公園定王臺定王臺曉園公園曉園公園馬王堆坑馬王堆坑五一廣場五一廣場瀏陽河風光帶瀏陽河風光帶湖南農業大學湖南農業大學隆平科技園隆平科技園code of this report | 13經濟（經濟（gdp總量穩中求長總量穩中求長） 長沙長沙2012年3季度實現gdp總量1688.06億元，同比增同比增

11、12.9%，增速回落放緩。整體看前三季度gdp總量持續增長，隨著中央各項政策措施進一步落實到位，經濟還會進一步趨于穩定。code of this report | 14經濟經濟（實力雄厚實力雄厚 中部領先地位中部領先地位） 全區經濟全區經濟實力較為雄厚，為“十二五”時期持續快速發展奠定了堅實的基礎。其中2008全年人均gdp(按常住年平均人口計算)為74761元，領先中部省會39個城區。2008年財政收入16.3億億元，在中部39個城區中，排名第四四位。 2010年全區實現地區生產總值585.06億元，是2005年的2.5倍，年均增長15.8%；完成全社會固定資產投資158.94億元，年均增長

12、9.7%；實現社會消費品零售總額381.06億元，是2005年的2.3倍，年均增長19.6%；完成地方財政收入23.45億元，是2005年的2.8倍，年均增長24.2%；主要經濟指標總量持續保持全省城區率先、中部城區領先地位。 code of this report | 15小結小結這里歷史悠久、文化厚重。這里發展迅猛、實力雄厚。這里商賈云集、百業興隆。這里通江達海、物暢其流。這里水韻靈動、生態宜居。這里藏龍臥虎、英才集結。code of this report | 16二、城市規劃二、城市規劃交通規劃交通規劃產業規劃產業規劃商圈規劃商圈規劃code of this report | 17（一

13、）交通規劃（一）交通規劃（“七縱三橫七縱三橫”網絡布局網絡布局） 科學推進城區交通基礎設施建設，提高交通運輸能力，改善城區人居環境，為兩型社會建設構筑發展平臺，到2013年，瀏陽河以西的交通更便捷快速，瀏陽河以東形成“七縱三橫七縱三橫” (七縱七縱即雙楊路、紅旗路、農園路、濱河路、望龍路、合平路、京珠輔道雙楊路、紅旗路、農園路、濱河路、望龍路、合平路、京珠輔道，三橫三橫即營盤東路、遠大路、人民東路營盤東路、遠大路、人民東路)的交通路網格局。加快交通網絡建設，建設銜接相鄰城區的快速通道和次干道，改善交通微循環，完善設施空間布局，提升綜合交通功能。新建營盤路瀏陽河大橋及營盤路東延線、解放路下穿京廣

14、線隧道、楊家山立交橋到團結橋高架連接、紅旗路及瀏陽河大橋、農園路、雙楊路、京珠高速公路東西輔道等交通干線，抓好人民路、車站路及背街小巷等的提質改造，配合做好地鐵站和地鐵線路建設。營盤東路營盤東路遠大路遠大路人民路人民路京珠輔道京珠輔道合平路合平路紅旗路紅旗路望龍路望龍路農園路農園路雙楊路雙楊路濱河路濱河路三橫三橫七縱七縱code of this report | 18 芙蓉生態新城位于瀏陽河東岸，這里有原生態自然、河流、湖泊（東湖），宜居、宜業。大建芙蓉新城，是芙蓉區“西強東拓”戰略實施的重要步驟，與長沙市的未來規劃相吻合。長沙計劃未來15年通過“三步驟、三板塊、兩組團”（河東老城區、大河西先

15、導區、大東城地區三大板塊）打造區域性國際城市。芙蓉新芙蓉新城和瀏陽河休閑風光帶城和瀏陽河休閑風光帶恰是“大東城地區”的主要組成部分。 ，是芙蓉新城的格局格局。 “二帶二帶”：河濱生態公園、京珠高速公路與高速鐵路兩旁綠化帶等兩大風景帶。“四心四心”：東岸生態商務區、望龍中心商務區、新安文化商務區、隆平科技產業區等四大商務中心。“四軸四軸”：遠大路城市綜合功能發展軸、人民東路商業發展軸、星沙大道紅旗路教育科研發展軸、營盤東路產業發展軸。“八區八區”：高家坡、東岸、錦林、杉木、龍馬以及濱湖居住區、隆平馬坡嶺工業區、隆平東湖工業區。京珠高速京珠高速京廣高鐵京廣高鐵遠大路遠大路人民路人民路二、產業規劃二

16、、產業規劃-（一）（一）生態新城打造生態新城打造隆平高科隆平高科東岸東岸code of this report | 19產業規劃產業規劃-（二）（二）工業工業 我區作為長沙市的中心城區，是長沙市的商業中心區。全區區域面積僅42.8平方公里。土地資源十分短缺；土地成本高，不但影響區內現有企業規模的擴張，也給我去工業項目的引進增添了不小的難度。同時隨著舊城區的改造提升，使散布在我區城內工業企業外遷，給我去工業經濟的發展帶來巨大的壓力。 “十二五”期間，在中心城區重點發展電子信息、生產性服務業和文化創意產業等。 在隆平高科技園重點發展電子信息、生物技術、新能源、新材料和農產品精、深加工業。 在東岸新

17、城重點發展生產性服務業和電子、電器等技術密集型企業，適度發展用地規模小、零污染的勞動密集型企業和適度規模的物流業。中心城區中心城區東岸新城東岸新城隆平高科隆平高科code of this report | 20二、產業規劃二、產業規劃-（三）（三）推動中央商務區整體提升推動中央商務區整體提升 中央商務區（以下簡稱cbd）泛指瀏陽河以西區域，其中黃興路以東、韶山路以西為cbdcbd核心區，核心區，韶山路以東、京廣鐵路以西為cbdcbd協調區協調區，京廣鐵路以東、瀏陽河以西為cbdcbd輻射區輻射區。 cbdcbd核心區核心區要加快棚戶區改造步伐，著力建設一批城市綜合體和地標性建筑，加速提質重點商

18、圈和特色街市。 cbdcbd協調區協調區要加強與cbd核心區的對接融合，在承接生產性服務業發展的同時，加快建設高端商業、酒店餐飲、it產業、休閑娛樂等商業樓宇。cbdcbd輻射區輻射區重點建設商貿物流、生態居住、文化旅游休閑等樓宇。確保核心區、協調區和輻射區整體提升。黃興路黃興路韶山路韶山路五一大道五一大道cbd核心區核心區京廣鐵路京廣鐵路cbd協調區協調區cbd輻射區輻射區code of this report | 21（三）商圈規劃（三）商圈規劃（強西拓東戰略強西拓東戰略）鞏固鞏固五一廣場商圈、火車站商圈，培育壯大培育壯大馬坡嶺、馬王堆 、汽車東站等商圈。馬王堆商圈馬王堆商圈五一廣場商圈五

19、一廣場商圈火車站商圈火車站商圈汽車東站商圈汽車東站商圈馬坡路商圈馬坡路商圈營盤路營盤路人民路人民路遠大路遠大路東二環東二環萬家麗路萬家麗路京珠高速京珠高速code of this report | 22小結小結交通：交通：“七縱三橫七縱三橫”網絡布局網絡布局產業：產業：“二帶二帶”、“四心四心”、“四軸四軸”、“八區八區” 規劃格局，加強中心規劃格局，加強中心cbd建設，建設，板塊重點發展板塊重點發展商圈：商圈：強東拓西強東拓西 戰略戰略code of this report | 23三、區域房地產市場發展三、區域房地產市場發展區域房地產概述區域房地產概述區域價格走勢區域價格走勢客戶分析客戶分

20、析板塊劃分板塊劃分區域房地產未來走勢區域房地產未來走勢code of this report | 24區域概述區域概述芙蓉區市場分為芙蓉區市場分為兩大板塊兩大板塊（中心板塊中心板塊、尚東板塊尚東板塊）兩大大板塊產品、價格差異明顯。）兩大大板塊產品、價格差異明顯。中心板塊中心板塊市場產品以市場產品以3030平米一房和平米一房和9090平米的兩房和小三房為主平米的兩房和小三房為主，約占，約占55%55%，尚東板塊尚東板塊市市場產品則主要為場產品則主要為110110平米三房和四房平米三房和四房，且物業類型以小高層居多，目前均價在，且物業類型以小高層居多，目前均價在68006800元元/ /平平米左右

21、。米左右。中心板塊中心板塊尚東板塊尚東板塊均價均價6800平米平米code of this report | 251212年年1010月芙蓉區商品住宅供應月芙蓉區商品住宅供應3.673.67萬平米，環比增長萬平米，環比增長189%189%，成交，成交5.175.17萬平米，萬平米，環比下降環比下降3.72%3.72%，供應量增加，成交量環比基本持平。，供應量增加，成交量環比基本持平。芙蓉區住房供銷芙蓉區住房供銷code of this report | 26區域價格（區域價格（不含經適房不含經適房 價格比較穩定價格比較穩定）【數據來源：房產研究中心】【數據來源：房產研究中心】本月芙蓉區成交均價

22、本月芙蓉區成交均價61806180元元/ /平米，環比下降平米，環比下降10.07%10.07%。芙蓉區。芙蓉區價格走勢價格走勢相對相對比較穩定比較穩定。code of this report | 27開盤一覽開盤一覽20122012年年1010月新開盤項目信息表月新開盤項目信息表項目項目名稱名稱板板塊塊規模規模( (萬萬平米平米) )開開盤盤時時間間推推出出套套數數戶型比例戶型比例折后均價折后均價( (元元/ /平米平米) )成成交交套套數數( (套套) )戶型戶型面積面積( (平米平米) )套套數數（套套）占占比比（% %）中房中房瑞致瑞致國際國際尚尚東東11611610.10.28283

23、21321兩房兩房94941101103434% %54005400280280兩房兩房1131134 41%1%三房三房1211211051053434% %三房三房12612648481515% %三房三房12912952521616% %【數據來源：世聯市場研究中心】【數據來源：世聯市場研究中心】1212年年1010月芙蓉區月芙蓉區1 1個新開樓盤，推貨個新開樓盤，推貨321321套，成交套，成交280280套，銷售率達套，銷售率達87.22%87.22%。code of this report | 28客戶分析客戶分析（青年人青年人 剛需省內客戶剛需省內客戶） 客戶以剛需群體為主，年齡

24、為2535歲之間，首次置業為主。 1、市內客戶：客戶主要以岳麓區、望城為主。 2、省內客戶：客戶主要以邵陽、常德、益陽客戶為主 3、客戶構成：公司員工占比55%、自由職業占比30%、其他占比15%code of this report | 29板塊劃分板塊劃分 （一）中心板塊（一）中心板塊大致范圍大致范圍：西臨湘江、北臨瀏陽河、東南以二環線為界 物業類型物業類型：高層產品為主代表樓盤代表樓盤：保利國際廣場、建發匯金國際、第六都、萬博會、錢隆樽品、通用時代國際社區、萬達公館、壹號公館、湘域城邦等價格區間價格區間：高層8500-15000板塊特征板塊特征：為長沙傳統的老城區和商業、居住中心，土地稀

25、缺，突出地段價值，以高容積率的酒店、商鋪、寫字樓、公寓等開發為主。 麓北板塊麓北板塊麓南板塊麓南板塊城北板塊城北板塊城南板塊城南板塊武廣板塊武廣板塊尚東板塊尚東板塊中心板塊中心板塊code of this report | 30板塊劃分板塊劃分 （二）尚東板塊（二）尚東板塊大致范圍：東北臨瀏陽河、西臨京廣鐵路、南臨長沙大道，以人民東路和萬家麗路為軸線。 物業類型：高層產品為主代表樓盤：湘域熙岸、長房白沙灣、輝煌國際城、鑫科明珠、萬科金域藍灣、東城一品等價格區間：高層7500板塊特征：該版塊交通便利，還擁有馬王堆、高橋、三湘等專業市場，商貿實力雄厚，因而商住兩用項目較多。 麓北板塊麓北板塊麓南板

26、塊麓南板塊中心板塊中心板塊城北板塊城北板塊城南板塊城南板塊尚東板塊尚東板塊武廣板塊武廣板塊code of this report | 31區域未來走勢區域未來走勢 芙蓉區未來發展趨勢：短期的信貸放松，未能直接拉動成交量，而長期以來的政策從緊，導致地產需求受到壓抑。近期隨著銀行貸款政策重新收緊，是給現今樓市再下重磅。在此種情況下，多數開發商只能通過低起價和線下多折扣的方式，結合大量推廣和不同的噱頭取得銷售業績，這也很明顯的取得了一定的成效。現主要成交量有所下降的最主要原因是: 其一其一：十八大召開，政策不明朗，客戶觀望情緒越發嚴重； 其二其二，各大樓盤為達成年度任務，主打特價信息，價格戰開打，客

27、戶則認為價格仍有所下降空間，故愿意等待； 其三其三：從住宅的成交戶型上來看。首付的提高對九十平米以下的中小戶型會造成一定的影響，另一方面，對于第三套房的置業者們來說，第三套房完全停貸，一次性付款會有比較大的壓力，外加之其第三套房的需求性也沒有首次置業客戶強烈，由此可能會帶來放棄購買的情況。 其四其四：在當前市場下，針對年底的一個集中返鄉客，會成為主要購買力。未來預判：政策導向依然是近期市場走勢的導向標。code of this report | 32四、經典樓盤分析四、經典樓盤分析（一）（一）先鋒先鋒東外灘東外灘項目簡介先鋒東外灘項目緊鄰瀏陽河風光帶，坐落于城東，營盤東路上。項目是繼時代先鋒、

28、先鋒水韻花都后又一個樓盤，30萬平方米現代簡約高層建筑群集商業街、幼兒園、公寓于一身。 二期一期三期code of this report | 33目錄 項目基礎信息介紹 交通分析 配套分析 主力戶型介紹 樣板房 客戶群介紹 價格趨勢 售樓部介紹 總結code of this report | 34項目基礎信息（低檔規模，高層建筑）開發商長沙先鋒置業有限公司占地（）51811平方米地址營盤東路與萬家麗路交匯東南角建面（） 300000平方米投資商長沙先鋒置業有限公司住宅（）建筑設計商業（）承建商其他（）整合推廣容積率5.32物業管理湖南京電物業管理有限公司綠化率33%物管費1.45元/月/平方

29、米覆蓋率建筑類型板樓,高層總戶數2678棟數6棟車位數1416層數34層車位比0.6均價6800元/平方米開盤日期2011年6月25日code of this report | 35交通交通（尚東區核心，交通發達）先鋒東外灘，項目位處長沙首席高尚生活區：尚東區核心。經過近20年沉淀開發，今日尚東區，已然成為長沙東部政務、商務、商業、文化、娛樂、人居新中心；這里交通發達，配套優越。距離市區10分鐘的車程，區域項目內有各種成熟生活娛樂配套設施，學校，各大銀行，大潤發購物廣場、沃爾瑪超市，旺旺醫院、萬家麗建材家居廣場、高橋大市場、馬王堆蔬菜市場等，商業繁盛。項目位于營盤東路與萬家麗路交匯的東南角，乘

30、坐130、908、704、143、147、805等路到火炬村下即可。東二環東二環萬家麗路萬家麗路嘉雨路嘉雨路營盤路營盤路遠大路遠大路人民東路人民東路code of this report | 36配套配套（周邊商鋪圍繞、配套比較成熟）項目配套項目配套商場商場：大潤發超市、精彩生活超市、萬家麗建材廣場、高橋大市場、馬王堆蔬菜市場學校學校：田家炳實驗中學、馬王堆中學醫院醫院：馬王堆療養醫院、旺旺醫院其他其他：審計廳、芙蓉區公安分局、瀏陽河風光帶內部配套內部配套：生活超市、小學、幼兒園 code of this report | 37主力戶型介紹主力戶型介紹（南北通透、動靜分區南北通透、動靜分區）e

31、戶型戶型 2室室2廳廳1衛衛1廚廚 面積面積:87.65m2h1戶型戶型 3室室2廳廳2衛衛1廚廚 面積面積:134.79m2 點評：戶型方正，南北通透，空氣流動。南面大陽臺贈送，采光性能好，雙臥室飄窗設計，增加空間感。點評：南通陽臺設計，通透性能好。臥室跟餐客廳做到動靜分區。洗手間，廚房設計比較好code of this report | 38戶型總結戶型總結n戶型方正，南北通透戶型方正，南北通透n雙臥室飄窗設計，增加空間感雙臥室飄窗設計，增加空間感n動靜分區動靜分區code of this report | 39樣板間樣板間（簡約時尚簡約時尚 溫馨大氣溫馨大氣）code of this r

32、eport | 40 項目主要目標客戶群是：項目主要目標客戶群是： 年齡：年齡：25-40歲中青年歲中青年為主為主 經濟收入：經濟收入：5000以上以上 置業目的：置業目的：自住自住 客戶覆蓋面：湖南省客戶覆蓋面：湖南省 職稱：湖南省市企事業單位中高層管理者、芙蓉區政職稱：湖南省市企事業單位中高層管理者、芙蓉區政 府工作人員，馬王堆市場私營業主等。府工作人員，馬王堆市場私營業主等。客戶群客戶群code of this report | 41價格走勢價格走勢（近一年來，價格平穩，沒出現大的浮動近一年來，價格平穩，沒出現大的浮動）住宅參考價格：住宅參考價格： 6900元元/平米平米 ，與上月比，與

33、上月比無變動無變動先鋒東外灘價格2013年3月份與2012年3月份相比，僅僅上漲了元/，最近四個月價格趨于平穩，沒有出現波動。code of this report | 42售樓部售樓部 營銷中心緊鄰瀏陽河，靠近晚報大道，區域位置優越，營銷中心面積不大，裝修低調，置業顧問對待同行比較熱情。營盤東路緊鄰瀏陽河休閑風光帶（芙蓉營盤東路緊鄰瀏陽河休閑風光帶（芙蓉區晚報大道區晚報大道548號號）code of this report | 43項目總結項目總結 優點優點 該項目緊鄰瀏陽河風光帶，比較適合要靠近市中心，又需要安靜點的環境的人群居住，生態宜居。建筑類型為板樓結合。 項目緊鄰多條城市主干道邊上

34、，交通方便。 小區內部配套成熟，行政、文化、商務、醫療、教育、購物等生活配套完備。 缺點缺點 周邊經濟發展相對滯后項目周圍環境存在一些臟亂的地方，影響視覺。旁邊多個樓盤在建，影響小區居民的起居生活 code of this report | 44經典樓盤分析（二）經典樓盤分析（二）code of this report | 45三期三期一期一期二期二期輝煌國際城鳥瞰圖輝煌國際城鳥瞰圖長沙輝煌國際城長沙輝煌國際城 輝煌國際城項目由北京輝煌集團投資開發，進駐長沙的首個項目,位于遠大路芙蓉生態新城核心。芙蓉生態新城是政府3年50億巨資傾力打造的生態新城，規劃建設成為“城市次中心和生態居住區”。項目規

35、劃總占地436畝，總投資40億元，總建筑面積約97萬，商業配套面積約10萬，園林面積約20萬，總規劃約7000戶住宅，約30000人居住的一個超大型國際住區。 code of this report | 46目錄 項目基礎信息介紹 交通分析 配套分析 主力戶型介紹 樣板房 客戶群介紹 價格趨勢 項目園林介紹 售樓部介紹 總結code of this report | 47項目基礎信息（項目基礎信息（高檔規模高檔規模 超大型住宅小區超大型住宅小區）項目信息開發商湖南省輝煌嘉城房地產開發有限公司占地（）290721平方米 地址芙蓉區遠大路與瀏陽河交匯處東北角建面（） 290721平方米 投資商湖南

36、省輝煌嘉城房地產開發有限公司住宅（）建筑設計商業（）承建商其他（）整合推廣容積率3.14 物業管理北京東方鴻潤物業服務有限公司綠化率 43% 物管費1.80元/平方米月 覆蓋率建筑類型板塔結合 小高層 高層總戶數7000戶棟數一期12棟車位數7000個層數車位比1:1均價 均價6500元/平方米開盤日期2011-5-21已第1次加推code of this report | 48交通（交通（占據尚東核心、三縱三橫網絡布局占據尚東核心、三縱三橫網絡布局） 輝煌國際城項目位處位處長沙首席高尚生活區：尚尚東區核心東區核心。經過近20年沉淀開發，今日尚東區，已然成為長沙東部政務、商務、商業、文化、娛樂

37、、人居新中心；這里交通發交通發達達，配套優越。隨著營盤東路瀏陽河大橋的拉通、“三縱三橫三縱三橫”路網建設路網建設，一個由城市主干道遠大路、遠大路、營盤東路、萬家麗路、人營盤東路、萬家麗路、人民東路，紅旗路，濱河路民東路，紅旗路，濱河路環繞環繞的城市次中心和生態居住區正在崛起。項目位于芙蓉區東岸鄉， 乘坐103路 110路 114區間線 114路 126路 127路 130路 501路 502路 703路 802路到東屯渡橋東站下車，即可到達。東二環東二環萬家麗路萬家麗路繞城高速繞城高速人民路人民路營盤路營盤路遠大路遠大路項目本體項目本體code of this report | 49配套（配套（比較成熟，未來升值空間大比較成熟，未來升值空間大）超市超市：大潤發超市、沃爾瑪超市、步步高超市、新一佳超市學校學校：省文化廳藝術幼兒園、育英西垅小學、財經中專、樹達學院、湖南農業大學、田家炳中學、27中銀行銀行：建設銀行、工商銀行、中國銀行、招商銀行、農業銀行醫院醫院：旺旺醫院、馬王堆療養院、芙蓉區紅十字醫院休閑休閑：華雅高爾夫、碧海云天酒店酒店：華雅華天大酒店、新長福、新湘銀code of this report | 50主力戶型（一）主力戶型（一）南北通透南北通透 周正實用周正實用 干濕分離干濕分離點評：戶型寬敞大氣，南北通透，各個房間的功