1、舊城改造及城中村改造項目商業計劃書舊城改造工程商業方案書名目第一章商業方案書5.5工程建立符合國家產業政策 (3)5.6工程建立符合城區總體規劃 (3)5.7工程建立規模 (3)第六章工程建立內容介紹 (3)6.1工程開發條件 (3)6.2工程選址方案 (3)6.3工程開發思路 (3)6.4工程開發產品定位 (3)6.5工程開發的4p策略規劃 (3)6.6土地整治方案 (3)6.7工程建立規劃 (3)6.8工程進展 (3)第七章工程swot綜合分析 (3)7.1工程優勢分析 (3)7.2優勢分析 (3)7.3工程時機 (3)7.4工程威逼 (3)7.5swot綜合評價 (3)第八章工程施行方案

2、 (3)8.1工程管理 (3)8.2施行進度 (3)第九章工程風險及躲避策略 (3)9.1工程風險分析 (3)9.2風險掌握措施 (3)9.3風險躲避策略 (3)第十章投資估算及資金籌措 (3)10.1估算說明 (3)10.2征地拆遷及安臵 (3)10.2估算根據 (3)10.3開發投資估算 (3)10.4資金籌措 (3)第十一章經濟評價 (3)11.1評價說明 (3)11.2投資用法方案 (3)11.3經營收入估算 (3)11.4工程建立本錢 (3)11.5利潤分析 (3)11.6現金流量分析 (3)11.7社會影響分析 (3)11.8互適性分析 (3)第十二章商業方案書結論 (3)12.1

3、結論 (3)12.2建議 (3)舊城改造及城中村改造工程商業方案書第一章商業方案書.2商業方案書結論.2.1 工程建立必要性目建立是實現城市物質形態現代化的需要，是節省用地，進步城市土地利用率的迫切需要，是解決舊城和城中村的居住環境和城市相貌，改善民生的需要，是加強社會主義精神文明建立的迫切需要?？傊ㄟ^施行舊城和城中村改造，可使舊城和城中村物質形態融入到城市整體中去，有利于改善城市環境，進步城市綜合競爭力，促進城市經濟社會的進展；完善社會公共管理職能，優化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫療、訓練、社保等保障問題。因此，工程的建立是必要的。.2.2市場分析幾年，*房地產市場快速進展

4、，有方案地施行了一般商品房、經濟適用房和廉租住房的開發建立，房地產市場根本保持安康平穩的進展態勢。2010年投資1.4億元，建成廉租住房1.7萬平方米，312套，開工建立經濟適用房2萬平方米。進一步加大房地產開發市場的監管力度，對違規開出售房等行為嚴峻查處，維護了市場秩序。2011年方案投資8000萬元，建立經濟適用房6萬平方米，進一步擴大廉租住房補貼發放掩蓋面，讓更多的中低收入家庭住有所居。.2.3工程選址*。.2.4工程建立內容目需拆遷32.5萬平方米并進展場地開發整理；然后建立住宅113.6萬平方米、商業設施12萬平方米、配套設施2.2萬平方米，總建筑面積127.8萬平方米，其中：用于原

5、住宅臵換面積45.4萬平方米，預留商業2.4萬平方米；同時配套建立誰、電、氣、訊、路等公共根底設施。.2.5工程建立目的工程作為*舊城和城中村改造的一局部，集政治工程、城市新景觀工程、片區經濟工程于一體，在開發上有必要遵循?三老形式?：1.要讓?老爺子?滿足：各級政府關注度比擬高，對工程開發提出了一些指導性看法，工程施行也需要政府的連續參加和支持，工程開發勝利與否，將關系政府官員的政績。2.要讓?老板們?滿足：本工程作為舊城改造工程，面臨高額拆遷本錢的攤消問題，必需在運作形式上創新，以保證15以上的預期自有資金投資利潤率。3.要讓?老百姓?滿足：作為高尚住宅區，為吸引高收入目的消費群體跟進，必

6、需在工程硬件和軟件上不斷創新，作出工程精品，創立工程品牌，讓消費者感覺物超所值。.2.6工程施行方案工程主要涉及974.4畝地的征地拆遷安臵及場地整治；以及后續的房地產開發過程。主要工程內容為土地整治工程及地塊內的根底設施建立，后續的安臵房建立、用于補助的房地產開發建立等，參照同類工程，施行進度支配如下：目第一階段：招商引資確定工程建立主體；目其次階段：對擬改造地塊進展摸底，簽訂安臵補償協議；目第三階段：確定地塊出讓條件，簽訂合作協議；目第四階段：預備工程建立的相關材料并報相關部門批準；目第五階段：完成整治范圍的舊房撤除及場地平整工程；目第六階段：分期進展房地產開發，第一期建立安臵房安臵老住戶

7、，接著開頭進展正常開發，分三期進展建立。.2.7投資估算算工程開發建立投資28.9億元，籌措方式為：發起單位通過招商引資吸引外來投資者作為戰略投資者進入，在開發過程中爭取一局部銀行貸款。.2.8工程投資收益目房屋開發總面積127.8萬平方米，其中：住宅113.6萬平方米、商業12萬平方米；用于原住宅臵換面積45.4萬平方米，預留商業2.4萬平方米；能用于對外銷售的房屋開發面積為住宅68.2萬平方米包括多層、小高層和高層住宅，面積分別為19、15.8、33.4萬平方米，商業9.6萬平方米。經測算，工程可實現銷售收入32.2億元，工程開發本錢為28.9億元，可實現稅后利潤為2.4億元，工程投資利潤率為8.43%。.2.10方案書結論工程符合