1、此報告供客戶內部使用，未經遠迅咨詢集團書面許可，其他機構不得擅自傳閱、引用或復制。2006年年12月月 北京北京此報告供客戶內部使用，未經遠迅咨詢集團書面許可，其他機構不得擅自傳閱、引用或復制。機密機密永泰品牌戰略規劃報告之二永泰品牌戰略規劃報告之二真真誠誠專專業業與與客客戶戶共共同同成成長長永泰房地產細分市場客戶與關鍵成功因素分析永泰房地產細分市場客戶與關鍵成功因素分析copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-1-永泰業已確定了大片土地綜合開發戰略，并在未來成為優秀的城市永

2、泰業已確定了大片土地綜合開發戰略，并在未來成為優秀的城市運營商運營商1永泰把未來三年的戰略目標確定為各種類型大片土地的綜合開永泰把未來三年的戰略目標確定為各種類型大片土地的綜合開發發2永泰將成為土地綜合開發的城市運營商，重點目標是大塊土地永泰將成為土地綜合開發的城市運營商，重點目標是大塊土地綜合開發項目，而零星土地開發項目則成為戰略補充綜合開發項目，而零星土地開發項目則成為戰略補充3永泰將充分利用目前土地一級開發的有利時機實現高速發展永泰將充分利用目前土地一級開發的有利時機實現高速發展4永泰將基于上述公司發展戰略全面導入品牌戰略永泰將基于上述公司發展戰略全面導入品牌戰略copyright200

3、6 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-2-由于產品是品牌的基礎，因此在進行品牌戰略規劃之前，必須首先由于產品是品牌的基礎，因此在進行品牌戰略規劃之前，必須首先對永泰的產品、細分市場客戶進行研究對永泰的產品、細分市場客戶進行研究永泰集團的業務永泰集團的業務大塊土地綜合開發大塊土地綜合開發零星土地開發零星土地開發物業管理物業管理永泰集團可能的產品永泰集團可能的產品？住宅、酒店、寫字樓、住宅、酒店、寫字樓、商業物業商業物業物業管理服務物業管理服務copyright2006 by sinostrateg

4、y consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-3-目錄目錄大片土地綜合開發產品、細分市場客戶及其關鍵成功因素大片土地綜合開發產品、細分市場客戶及其關鍵成功因素零星土地開發產品、細分市場客戶及其關鍵成功因素零星土地開發產品、細分市場客戶及其關鍵成功因素copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-4-為了研究大片土地綜合開發可能做出的產品種類，遠迅識別出八種為了研究大片土地綜合開發可能做出的產品種類，遠迅識別出八種房地產主

5、導功能，并將它們進行組合，理論上可得出房地產主導功能，并將它們進行組合，理論上可得出255種產品種產品主導功能主導功能旅游旅游商業商業商務商務住區住區文化娛樂休閑體育文化娛樂休閑體育產業產業會展會展教育教育將這八種主導功將這八種主導功能進行組合，理能進行組合，理論上可以組合出論上可以組合出255種大片土地開種大片土地開發的產品，其中發的產品，其中大部分是有效產大部分是有效產品形式品形式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-5-示例示例兩兩組合可得出的有效產品兩兩組合可得出

6、的有效產品居住+商業居住+旅游居住+文娛居住+教育商業+旅游商業+文娛旅游+文娛文娛+教育商務+產業產業+會展三三組合可得出的有效產品三三組合可得出的有效產品居住+商業+旅游居住+商業+文娛居住+旅游+文娛居住+旅游+教育居住+文娛+教育商業+旅游+文娛旅游+文娛+教育商務+產業+會展商務+產業+旅游居住+商業+商務更多重組合得出的有效產品更多重組合得出的有效產品居住+商業+旅游+文娛居住+商業+旅游+教育居住+商業+文娛+教育居住+旅游+文娛+教育商業+旅游+文娛+教育商務+產業+會展+旅游居住+商業+旅游+文娛+教育copyright2006 by sinostrategy consult

7、ingcopyright2006 by sinostrategy consulting-6-按照地塊所在的區位和項目主導功能的不同，大片土地綜合開發目前按照地塊所在的區位和項目主導功能的不同，大片土地綜合開發目前出現的主流產品有二十五種。其中單一主導功能的有十種出現的主流產品有二十五種。其中單一主導功能的有十種商務商務商業商業旅游旅游文化娛樂休閑體育文化娛樂休閑體育 住區住區高收入階層高收入階層中產階級中產階級低收入階層低收入階層會展會展教育教育郊區郊區城區城區區位區位主主導導功功能能城市住區城市住區1城市中心商務區城市中心商務區2城市中心商業區城市中心商業區3x（非主流）高尚超低密度住區高尚

8、超低密度住區4郊區宜居小城鎮郊區宜居小城鎮5經濟適用房社區經濟適用房社區6邊緣商務區邊緣商務區7旅游小城鎮旅游小城鎮8產業園產業園9大學城大學城10x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）產業產業城市住區城市住區1copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-7-復合主導功能的有十五種復合主導功能的有十五種住宅住宅+ +商業商業+ +文娛文娛商務商務+ +商業商業+ +住宅住宅住宅住宅+ +商業商業旅游旅游+ +住宅住宅+

9、+商業商業商務商務+ +商業商業+ +文娛文娛城區城區區位區位主主導導功功能能建外建外sohosoho15華僑城模式華僑城模式14世紀城模式世紀城模式13六本木模式六本木模式12泰達城模式泰達城模式11產業產業+ +會展會展+ +住宅住宅產業產業+ +住宅住宅商務商務+ +住宅住宅+ +商業商業商務商務+ +商業商業+ +文娛文娛住宅住宅+ +文娛文娛住宅住宅+ +旅游旅游+ +文娛文娛郊區郊區萬科東麗湖模式萬科東麗湖模式22泰晤士小鎮模式泰晤士小鎮模式21錢江新城模式錢江新城模式20拉德芳斯模式拉德芳斯模式19加州工業城模式加州工業城模式18安亭汽車城模式安亭汽車城模式17產業產業+ +文娛

10、文娛+ +住宅住宅京津新城模式京津新城模式23綜合綜合天津老城廂模式天津老城廂模式16綜合綜合衛星城衛星城25會展會展+ +住宅住宅+ +商務商務張貴莊模式張貴莊模式24商業商業+ +文娛文娛x（非主流）copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-8-咸水沽鎮項目舉例咸水沽鎮項目舉例例如：永泰公司目前的天津津南例如：永泰公司目前的天津津南區咸水沽鎮項目，根據地塊條件區咸水沽鎮項目，根據地塊條件和周邊環境可能將其定位為：和周邊環境可能將其定位為：“高檔住區高檔住區+ +商務商務+

11、 +商業商業+ +文化休閑文化休閑娛樂娛樂”，并形成特色，即是一種，并形成特色，即是一種產品模式產品模式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-9-下面對下面對25種主流產品模式做以介紹種主流產品模式做以介紹1、城市住區、城市住區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-10-城市住區是指在城區中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區城市住區是指在城區中的

12、以居住為主要功能并輔之以生活配套的區域域模式名稱模式名稱 城市住區功能定位功能定位 在城區中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區域物業組合物業組合 以住宅為主，配以社區商業、教育、醫療、交通的完備的生活設施目標客戶群目標客戶群 城市中產階級和富人特點特點 物業構成以住宅為主，住宅可以是單一類型，但更多的時候是多種形式的住宅并存，以保證項目的市場承載； 對于永泰來說在二、三線城市存在著較大的運營新興城市住區的機會copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-11-城市住區舉例城市

13、住區舉例上海新江灣城上海新江灣城簡簡 介介 項目名稱：上海新江灣城 區位：新江灣城位于上海中心城區東北部，東起閘殷路，南至政立路，西達逸仙路，北抵軍工路 開發面積：9.45平方公里 運營商：上海城投、部隊定定 位位 上海知識型、生態型城市住區功功 能能 以居住為主，輔帶休閑、教育、商務等功能功能分區功能分區 分為濱江休閑帶、復旦江灣新校區、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識商務6大板塊，其中主要功能是居住物業構成物業構成 以中、高檔住宅為主體（包括低層獨幢住宅、低層聯立住宅、多層住宅和小高層住宅），配以文化中心、體育中心、學校、鄰里中心、衛生中心、地區級商業中心和行政、治安、福利、道路交通等

14、公共服務設施copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-12-2、城市中心商務區、城市中心商務區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-13-城市中心商務區是指在城市中心或次中心的為辦公等商務活動提供城市中心商務區是指在城市中心或次中心的為辦公等商務活動提供高檔服務的功能區高檔服務的功能區模式名稱模式名稱 城市中心商務區功能定位功能定位 在城市中心或次中心的

15、為辦公等商務活動提供高檔服務的功能區，具有一流的商務環境，是高檔商務的象征物業組合物業組合 以高檔寫字樓為主，以及酒店、商業廣場、公寓和完備的商務配套設施目標客戶群目標客戶群 國內外實力雄厚的大企業特點特點 一般處于城市的中心區、次中心或主干道附近； 通常該城市的經濟較為發達，大型企業較多，看中辦公區域的品牌感和辦公環境的品質感； 對于永泰來說在二線城市存在著一定的該類產品的運營機會copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-14-城市中心商務區舉例城市中心商務區舉例華貿中心華

16、貿中心國華置業（北京國華電力有限責任公司控股的地產公司）北京cbd，長安街國貿橋以東900米處目標客戶：跨國公司商務活動產品定位：東長安街上地標性百萬平米超大規模商務建筑集群，國際水準的領先產品 0.3平方公里區位區位定位定位運營商運營商開發面積開發面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-15-城市中心商務區舉例城市中心商務區舉例華貿中心（續）華貿中心（續）物業構成物業構成開發建設規模約百萬平米,由三棟高達百余米的超5a智能寫字樓、2座超豪華酒店、商城、國際公寓、商務樓

17、和公園組成寫字樓采用國際化辦公理念設計，硬件設施完善、先進，并配以一流的物業管理服務機構；商城由新光百貨、購物中心、商業街和廣場組成，融合了各種業態；酒店包括麗思卡爾頓和jm萬豪酒店兩家國際酒店聯號；此外，還提供國際公寓、商務樓等完備的商務配套服務功能功能集辦公、購物、休閑、居住等為一體的現代都市中心頂級商務綜合區長安街超大型國際商務生活城中之城copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-16-3、城市中心商業區、城市中心商業區copyright2006 by sinostra

18、tegy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-17-城市中心商業區是指在城市中心或次中心的以現代商業為主的功能城市中心商業區是指在城市中心或次中心的以現代商業為主的功能區區模式名稱模式名稱 城市中心商業區功能定位功能定位 在城市中心或次中心的以現代商業（包括購物、休閑娛樂等）為主要功能的綜合區，圍繞其一般形成規模較大的商圈物業組合物業組合 以現代化的購物、辦公、酒店、公寓、餐飲娛樂等大型商業物業為核心，周邊通常有中高檔集合住宅區目標客戶群目標客戶群 以城市中中高收入的居民為主特點特點 通常為舊城改造項目； 通常需要一個較大體量的

19、旗艦物業支撐； 著力訴求一種現代都市生活方式； 對于永泰來說在新興城市存在著一定的該類產品的運營機會copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-18-城市中心商業區舉例城市中心商業區舉例崇文門新世界系列項目（舊城改造項目）崇文門新世界系列項目（舊城改造項目）北京崇文新世界房地產發展有限公司（香港新世界集團與北京市崇文區城市開發公司合資公司）北京的城市中心區，商業欠發達但有潛力，舊城改造項目產品定位：城市中心的商住綜合區 1.3平方公里區位區位定位定位運營商運營商開發面積開發面積

20、崇文門崇文門 新世界系列項目新世界系列項目copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-19-城市中心商業區舉例城市中心商業區舉例崇文門新世界系列項目（續）崇文門新世界系列項目（續）物業構成物業構成預估建筑總面積約360萬平方米，目前開發了200多萬平米，包括商業綜合體、酒店、住宅、寫字樓等，具體項目包括新世界中心、新世界萬怡酒店、正仁大廈、新陽商務樓、新成文化大廈等商業/寫字樓項目以及新世界家園、新景家園、新怡家園、新裕家園等住宅項目。其中新世界中心是集商場、辦公、太華公寓、酒

21、店、娛樂餐飲等為一體的大型綜合公建，已經成為北京市零售購物總匯之一 功能功能集購物、居住、辦公、餐飲休閑娛樂等為一體的現代都市中心商住綜合區通過新世界參與舊城改造和進行一系列的開發活動，激活了崇文區經濟，目前已經形成了“崇文區商圈” 開發過程開發過程1993年“新世界”與崇文區簽訂舊城改造項目合同及全面合作協議；1995年崇外大街70米道路拓展大市政改、擴建工程開始，新世界出資12.9億元，施工外帶拆遷,把崇外大街從25米拓寬到70米，此后開始建設新世界中心等項目，2000年廣安大街磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆遷工程，新世界出資5.8億元，隨后開始開發正仁大廈等項目，目前已在崇文區

22、開發項目超過九個copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-20-4、高尚超低密度住區、高尚超低密度住區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-21-高尚超低密度住區是高尚超低密度住區是在城市郊區內開發的面向高收入階層的高尚住區在城市郊區內開發的面向高收入階層的高尚住區在城市的郊區，自然環境優美，景觀怡人，交通便利別墅風格多樣化，滿足不同品位人群高尚、品位、

23、低密度、生態、卓爾不群追求高品位生活和舒適居住環境的高檔收入階層獨棟別墅為主，輔之相關配套模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業組合物業組合目標客戶群目標客戶群特點特點高尚低密度住區面向高收入階層的高尚低密度住區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-22-此類模式的典型代表此類模式的典型代表格拉斯小鎮格拉斯小鎮山東魯能集團下屬的北京海港房地產開發有限公司機場路楊林出口東6公里，北京順義溫榆河畔、老河灣內。緊鄰京順路、京承高速、機場高速，可瞬刻暢達首都機場或市內中心商務區 6

24、大別墅分區和一個小鎮中心。5萬平方米的小鎮中心包括了五星級酒店、商業街、國際學校、高爾夫學院等完善的配套設施，將成為中央別墅區的配套中心 約2.67平方公里區位區位物業構成物業構成運營商運營商開發面積開發面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-23-格拉斯小鎮的定位和特色格拉斯小鎮的定位和特色高收入階層的高尚第二居所 創造中國新鎮示范標準定位定位特色特色 2條河（溫榆河、老河灣） 3公里長休閑主題公園 5公里長綠化帶運動主題公園 6條道路與外界便捷連通，距機場高速路僅1

25、0分鐘車程，距cbd中央商務區僅25公里，快速到達機場及商務核心 9個俱樂部營造格拉斯小鎮高尚氣韻 12萬平方米小鎮中心既滿足小鎮居民日常所需，又營造小鎮和諧氛圍 5000畝魯能地產別墅群（優山美地、格拉斯小鎮）分列機場路兩翼、溫榆河畔，成就京城第一生態別墅區 8家國內頂尖的國際學校，專注培養小鎮居民子女的高貴氣質copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-24-5、郊區宜居小城鎮、郊區宜居小城鎮copyright2006 by sinostrategy consultingc

26、opyright2006 by sinostrategy consulting-25-郊區宜居小城鎮是指地處城市郊區的生態環境好、配套完備、交通郊區宜居小城鎮是指地處城市郊區的生態環境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮便利、適宜居住的小城鎮模式名稱模式名稱 郊區宜居小城鎮功能定位功能定位 地處城市郊區的生態環境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮物業組合物業組合 以舒適型住宅為主，教育、醫療、日常購物等各種生活配套設施完備 環境高度的綠色性、生態性、環保性 建筑及景觀格調具有高尚品位目標客戶群目標客戶群 高收入的白領、中產階級及富裕人士，他們渴望郊區田園自然的生活環境特點特點 通常選

27、址于經濟發達的大城市郊區； 城市里高收入的白領、中產階級及富人較多； 該地自然風光優美，生態良好，往返城區的道路通暢，交通便利； 著力訴求一種遠離鬧市、綠色自然、有品位的居住環境和小鎮生活方式； 對于永泰來說在二線城市存在著一定的該類產品的運營機會copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-26-郊區宜居小城鎮舉例郊區宜居小城鎮舉例祈福新村祈福新村祈福集團，是以房地產綜合開發為主導產業、以超前、人性化、國際化、可持續發展為核心理念的多元化企業集團位于廣州市近郊番禺區鐘村鎮目標客

28、戶：中產階級以上人士及海外人士產品定位：城市近郊的、低密度生態環保的、配套完備、交通方便的高尚國際文化型住區 5平方公里區位區位定位定位運營商運營商開發面積開發面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-27-郊區宜居小城鎮舉例郊區宜居小城鎮舉例祈福新村（續）祈福新村（續）物業構成物業構成祈福新村1991年至今建成并售出住宅超過4萬套，現已擁有10萬常住居民，是全國規模最大的高尚住宅區，其特點為大環保、大配套、大交通。生態環保是其最大特點，綠化及休憩面積廣達75%，樹木種類

29、超過130 種。共植有樹木40萬棵、花卉65萬棵及綠籬80萬棵，草地及護坡草地、喬木林、灌木林是遍布屋邨祈福新村物業以各種形式的住宅為主，配套設施先進而齊全，包括3所高質素學校、三甲標準的祈福醫院、4間國際星級標準的酒店、4個大型主題俱樂部、7個會所，此外還有銀行、郵電局、派出所、消防局、大型現代化肉菜市場、超市、200多間店鋪的大型商場、快餐店、食街等交通方面，設有多線巴士線，穿梭行走小區每個區域及各個娛樂設施，并自設車隊每日900多班次往返廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶copyright2006 by sinostrategy consult

30、ingcopyright2006 by sinostrategy consulting-28-6、經濟適用房社區、經濟適用房社區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-29-經濟適用房住區是經濟適用房住區是在城市郊區開發的面向低收入階層的以居住為主導在城市郊區開發的面向低收入階層的以居住為主導功能的居住社區功能的居住社區一般在城市的近郊區，交通等基礎設施比較完善一般為城市收入較低的階層以中低檔住宅為主，輔之其他滿足基本的生活、購物、娛樂等的物業類型經濟、適用、滿足居住基本需

31、求、政府優惠政策模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業組合物業組合目標客戶群目標客戶群特點特點經濟適用房住區面向城市低收入人群的以居住功能為主的經面向城市低收入人群的以居住功能為主的經濟適用住區濟適用住區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-30-此類模式的典型代表此類模式的典型代表天通苑天通苑 北五環至六環，昌平區立水橋以北1.5公里。附近有輕軌鐵路和地鐵5號線，交通便利區位區位開發面積開發面積物業構成物業構成運營商運營商占地8平方公里，總建筑面積800萬平方米，其中經濟

32、適用房建筑面積572萬平方米北京順天通房地產開發有限公司 以經濟適用房多層、高層塔樓為主，輔之以學校、醫院、文體中心、商業等配套設施天通苑社區圖copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-31-7、邊緣商務區、邊緣商務區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-32-邊緣商務區是指地處城市邊緣的以商務辦公為主要功能的綜合區邊緣商務區是指地處城市邊緣的以商務辦公

33、為主要功能的綜合區模式名稱模式名稱 邊緣商務區功能定位功能定位 地處城市邊緣的以商務辦公為主要功能的綜合區物業組合物業組合 以寫字樓為主，酒店、公寓、餐飲、銀行、郵政、停車場等配套設施完備 環境綠色生態，舒適性高 能為企業提供個性化的便利服務目標客戶群目標客戶群 追求舒適辦公環境或低成本辦公的企事業單位特點特點選址于經濟發達的大城市邊緣，去往中心區的交通便利城市內實力雄厚的企事業單位數量多，新增單位數量多城區內的辦公環境嘈雜煩亂，已經不能滿足舒適辦公的需要對于永泰來說在一、二線城市存在著一定的該類產品的運營機會copyright2006 by sinostrategy consultingco

34、pyright2006 by sinostrategy consulting-33-邊緣商務區舉例邊緣商務區舉例總部基地總部基地英國道豐國際集團（具體開發方為道豐集團與中關村科技園區豐臺園管委會直屬企業北京豐臺科技園建設發展有限公司成立的合資公司）位于北京市豐臺區的西南四環交界處，中關村科技園豐臺園內目標客戶：國內外大型企事業單位總部產品定位：專門為總部定做的智能化的、低密度的、生態型的、服務完備的、自有產權的辦公區 0.65平方公里區位區位定位定位運營商運營商開發面積開發面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by si

35、nostrategy consulting-34-邊緣商務區舉例邊緣商務區舉例總部基地（續）總部基地（續）物業構成物業構成功能功能總建筑面積140萬平方米，建設周期3-5年物業主體為獨體獨棟、獨立產權、獨立冠名總部樓500余座，每棟面積1200至6000平米；總面積約60000平方米的總部廣場，主要由高檔酒店、酒店式公寓、國際會議中心、5a寫字樓、高檔商業組成；每套面積約30-50平方米的總部小公寓千余套；10萬平米的高檔地下商業街；幾十個面積200至500平方米的風味餐廳；每個庭院中心均設置一處面積約為200-500m2的商務會所；總部大講堂；其它配套設施：健身中心、國際醫療診所、銀行、郵政

36、、超市、餐飲娛樂、大型地上、地下停車場等以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地，可以為企業提供良好的中樞式運營管理氛圍同時為企業提供國際化的融資交流平臺和信息服務平臺；企業自有產權及冠名權，能夠成為入駐企業的特征形象標志copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-35-8、旅游小城鎮、旅游小城鎮copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrateg

37、y consulting-36-旅游小城鎮是在城市郊區開發的以旅游功能為主導的小城旅游小城鎮是在城市郊區開發的以旅游功能為主導的小城/鎮鎮在城市的郊區，具有非常好的地理環境和自然風貌，交通比較便利追求身心放松、回歸自然、渴望了解歷史文化和各國風情的旅游人士以度假村、公園為主，輔之以相應的住宅、酒店、商業等，為旅游人士提供全面的服務返璞歸真，回歸自然，歷史文化關懷，各國風情旅游為主，帶動休閑和度假模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業組合物業組合目標客戶群目標客戶群特點特點旅游小城鎮以旅游功能為主導的景區copyright2006 by sinostrategy consultingcopyrig

38、ht2006 by sinostrategy consulting-37-此類模式的典型代表此類模式的典型代表杭州樂園杭州樂園荷蘭村主題公園、馬克.波羅之旅主題公園、生態公園、氡溫泉度假村、會議中心、網球俱樂部、高爾夫俱樂部、高尚住宅區八大部分錢塘江南岸湘湖省級旅游度假區內，依山傍水，風景優美 杭州宋城集團繼成功投資開發宋城景區后打造的又一旅游度假勝地占地3000畝開發面積區位區位開發面積開發面積樂園構成樂園構成運營商運營商copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-38-杭州

39、樂園特色杭州樂園特色充滿繁花、綠水、風車，注重人與自然、環境、生充滿繁花、綠水、風車，注重人與自然、環境、生態融合，構筑全新旅游、休閑、度假概念態融合，構筑全新旅游、休閑、度假概念園區所處環境幽雅，風景秀麗怡人契合未來發展潮流，注重人與自然、人與環境、人與生態的融合構筑一個自然、生命、綠色三位一體的21世紀全新旅游休閑度假概念注重人與自然、環境、生態融合注重人與自然、環境、生態融合園內處處充滿繁茂的鮮花，讓游人賞心悅目還有極具荷蘭風情的水街和緩緩轉動的風車，讓游人流連忘返水街上布置了史前館、海洋館、鳥類標本館、啤酒館、風車館、荷蘭館等10多個主題館，大大豐富了公園的內涵充滿繁花、綠水和風車充滿

40、繁花、綠水和風車已成為一處集旅已成為一處集旅游、休閑、度假游、休閑、度假和居住于一體的和居住于一體的華東地區最大的華東地區最大的旅游度假勝地旅游度假勝地copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-39-9、產業園、產業園copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-40-產業園是指處于城市郊區的以發展產業經濟為目的的園區，宏觀上產業園是指處于城市郊區的以發展產業經

41、濟為目的的園區，宏觀上可分為制造業園區和服務業園區兩大類可分為制造業園區和服務業園區兩大類模式名稱模式名稱 產業園功能定位功能定位 處于城市郊區的以發展產業經濟為目的的園區物業組合物業組合 以產業園為主，輔之以住宅等生活配套設施和會展、酒店等商務配套設施 其物業有產業性質決定，例如電子信息產業園由研發、生產、經營用房構成，同時提供面向企業的多功能綜合服務體系（如孵化功能、共享實驗平臺、中試平臺、共享信息系統等等），物流園其主要的物業形式為倉儲設施，以及配套的物流服務企業辦公用房目標客戶群目標客戶群 城市的主導產業、或主導產業的配套產業的企業單位特點特點 通常當城區內某產業發展到一定規模、企業發

42、展到一定階段后，城區內由于用地面積或環境等因素已經不能滿足產業進一步擴大的需要，因此存在著在城市邊緣進行發展的內在需求；或者當主導產業發展到一定規模時，需要在周邊建設相應規模的配套產業支持其發展，這時既存在著城市運營機會； 產業地產同普通地產相比有其自身特點，體現出明顯的產業特征，以 “研發地產“為例，其是指從產品、環境、市場需求以及專業度細分方面形成的一種專門服務于企業研發的地產產品和開發模式，研發地產要求突出配套的專業性、舒適性，以及運營成本、與周邊企業的產業關聯性等特征，對形象的要求相對較弱，更講求實用性 一般處于主導產業園區的附近或幾個主導產業園區的地理核心位置，交通便利之處； 以產業

43、服務為主要功能，兼可以發展復合地產； 對于永泰來說在快速發展的產業集群所在區域存在著一定的運營此類產品的機會copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-41-產業園舉例一產業園舉例一北京上地信息產業基地北京上地信息產業基地簡簡 介介 項目名稱：北京上地信息產業基地 區位：中關村北部，圓明園北部，北五環路北側，東距京昌高速公路2公里，西接西頤路，附近有多所高等院校及科研機構，同時具有中關村優勢與人力資源優勢 開發面積：南區1.8平方公里，北區0.51平方公里 運營商：北京實創高科

44、技發展總公司 定位：以電子信息產業為主導的綜合性高科技工業園 原因：進入20世紀90年代，在中關村電子一條街崛起的科技企業迎來了二次創業的高潮，一部分企業經過創業階段，自主創新的技術所形成的產品已經得到用戶的認可，建立研發、生產基地，成為企業再發展的關鍵；但是，中關村作為孵化器具有得天獨厚的智力環境，卻缺少發展空間，房地產價格昂貴，更不具備規劃產業基地的可能。上地信息產業基地在這樣的背景下產生定定 位位copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-42-產業園舉例一產業園舉例一北

45、京上地信息產業基地（續）北京上地信息產業基地（續）功功 能能 是一個以電子信息產業為主導，集科研、開發、生產、經營、培訓、服務為一體的綜合性高科技工業園，輔之以居住生活設施。園區內涵蓋了電子信息、光機電一體化、生物工程與新醫藥、新材料以及能源環保等五大國家重點發展領域的高科技產業化項目功能分區功能分區 南區為高科技園區，北區為我國it產業基地的精品園區。用地分為企業、公建、居住、公園綠化四類；物業構成物業構成 上地物業構成是典型的研發地產模式，包括：科技產業園：有企業研發、生產、試驗區域，及部分小型企業的孵化區；it大廈：信息交流、成果發布與展示的中心；住宅：上地佳園、當代城市家園、百旺家苑、

46、領袖硅谷等十數個住宅項目；其他配套：社區商業、銀行、餐飲娛樂、教育、超市copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-43-產業園舉例二產業園舉例二北京空港物流園北京空港物流園簡簡 介介 項目名稱：北京空港物流園 區位：南與首都國際機場緊密相連，西距市區15公里，東距天津海港180公里，園區周邊形成由101國道（京密公路）、城市輕軌、六環路、京承高速路、機場高速路、順通路等構成的四通八達的路網系統，公路密度居于全國前列。同時，周邊緊鄰天竺出口加工區、空港工業區、林河工業區、北京現

47、代汽車城等，是發展物流的最理想區域 開發面積：一期為1.55平方公里定定 位位 經濟中心城市的大型專業航空物流園區功功 能能 發展臨空經濟，以航空物流、第三方物流、新業態物流、流通型加工企業、物流信息與咨詢、物流技術支持與培訓為產業功能功能分區功能分區 南部作為物流基地的核心區，與首都機場實現無縫對接，大力發展國際航空物流，建設航空貨運大通關基地。順平路以北，發展國內航空物流以及航空指向性不明顯的生產型物流、商業物流和流通加工產業copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-44

48、-10、大學城、大學城copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-45-大學城是以教育為主導功能的高等教育園區大學城是以教育為主導功能的高等教育園區以開放式資源共享為主要特征的高等教育園區屬于企業投資建設經營，政府實行行政管理，最終通過產業化經營，社會化服務實現教育的功能完備的后勤保障措施大學城政府支持、企業投資、市場化運作的以教育功能為主的大學城教學大樓+教師公寓+學生公寓+住宅+商業+其他配套物業高等院校、各地生源、后勤保障企業、商業企業等模式名稱模式名稱功能定位功能定位物

49、業組合物業組合目標客戶群目標客戶群特點特點copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-46-典型代表典型代表東方大學城東方大學城地址地址：京津塘高速公路旁的廊坊經濟技術開發區，西隔40公里與首都北京相望，東行60公里與天津為鄰，處于大北京區域的中心腹地開發商開發商：北京外企服務集團公司籌資建設占地占地：東方大學城共占地11000多畝，建筑面積165萬平方米功能組合功能組合：教學樓、后勤設施（教學科研大樓、教師公寓、學生公寓、食堂、圖書館、體育中心、文化宮、大禮堂、演藝廣場等）、

50、保障服務部門（商業、醫療、金融等）基本情況基本情況：有中國地質大學（北京）、北京航空航天大學、北京中醫藥大學等近30所高校4萬余名師生入駐。 其中超過3萬人是北京籍師生；100多個班次的北京938路公交車穿城而過，此外還有近千個服務單位等特點特點：以開放式資源共享為主要特征的高等教育園區屬于企業投資建設經營，政府實行行政管理，最終通過產業化經營，社會化服務實現教育的功能完備的后勤保障措施大學城教學樓大學城教學樓大學城大門大學城大門copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-47

51、-11、泰達城模式、泰達城模式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-48-“泰達城模式泰達城模式”是在城區里開發的以住宅、商業、文化休閑為主導功能是在城區里開發的以住宅、商業、文化休閑為主導功能的綜合性區域的綜合性區域城市核心的區域，依托完善的交通要道樞紐追求現代都市寧靜生活的中高檔收入的人群、商業購物休閑消費者物業種類比較全面，包括居住區、商業區、休閑區等各類社區，提供比較全方位的完善服務以住宅、商業、文化休閑為主，城市功能比較完善時尚品位、現代城區、標志區域模式名稱模

52、式名稱功能定位功能定位物業組合物業組合目標客戶群目標客戶群特點特點泰達城模式以住宅、商業、文化休閑為主導功能的綜合性區域copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-49-此類模式的典型代表此類模式的典型代表天津泰達城天津泰達城四個高端住宅項目，一個大型綜合商業區以及一個堤岸親水休閑區天津三岔河口，海河開發的第一節點和北部中心區的核心地塊天津泰達集團下屬的天津泰達城市開發有限公司開發建設 占地0.85平方公里開發面積區位區位開發面積開發面積物業構成物業構成運營商運營商泰達城示意圖

53、copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-50-泰達城根據泰達集團泰達城根據泰達集團“3+1”發展戰略，制定了相應的開發策略。發展戰略，制定了相應的開發策略。 泰泰達城本身的獨特性將使其成為天津未來的標志性區域達城本身的獨特性將使其成為天津未來的標志性區域泰達城開發策略泰達城開發策略“統一規劃、合作開發、分布實施、協調發展統一規劃、合作開發、分布實施、協調發展”泰達城獨特性泰達城獨特性海河發端、天津起源、城市中心、兩河之間與韓國新世界、美國寶力豪、北京萬通、上海廣洋等一批國內

54、外知名地產開發商和商業運營商組建聯合艦隊，共同開發泰達城項目與國內外有實力的專業公司結成戰略聯盟，爭取在3到5年的時間內，成為天津市最具實力的城市運營商泰達集團泰達集團“3+1”的發展戰略的發展戰略以土地為核心資源，對接國內外資本市場，逐步實現股權形式的多元化在土地一級開發的基礎上，發展二級開發，包括住宅和商業物業的開發城市綜合體多業態運營，包括商業、會展等多種業態三個層次三個層次一個目標一個目標未來的泰達城將建成集居未來的泰達城將建成集居住、商業、休閑娛樂于一住、商業、休閑娛樂于一體的城市中心功能區域和體的城市中心功能區域和天津標志性區域天津標志性區域copyright2006 by sin

55、ostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-51-12、六本木模式、六本木模式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-52-六本木新城模式六本木新城模式模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業組合物業組合目標客戶群目標客戶群特點特點六本木新城模式以商務、商業、住宅為主導功能的綜合性新城商務辦公樓、商業購物中心、住宅物業等各類辦公企業、休閑購物人士、住宅消費者在城市中心位置，核心地段，交通便捷都市生活，

56、集各種功能為一體，復合性功能突出規劃設計時考慮周邊區域的相關具體情況采取多種措施運營“新城”copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-53-六本木新城六本木新城(roppongi hills)基本情況基本情況運營商運營商： 森大廈株式會社(mori building)與朝日電視臺(asahi tv)等區區 位位： 位于東京都會區的六本木六丁目地區六本木新城總占地面積約為0.116hm2，以辦公大樓森大廈(mori tower) 為中心，具備了辦公、居住、娛樂、學習、休憩等多種

57、功能及設施，是一個超大型復合性都會地區，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數達10萬人開發情況：開發情況：copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-54-六本木新城建筑類別六本木新城建筑類別六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設施幾乎可以滿足都市生活的各種需求建筑類別：建筑類別：copyright2006 by sinostr

58、ategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-55-六本木新城定位六本木新城定位 復合性都會地區結果：結果： 經過17年不斷努力，在政府、民間企業、地方人士的合作下，六本木新城再開發改造計劃于2000年4月開始建設施工，于2003年4月底完成，成為了一個超大型復合都會區 多年來此地區街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，環境較差。 1986年，當時的六本木六丁目地區被指定為“再開發誘導地區” 之后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社(mori building)與朝日電視臺(asahi tv)等共同向其他土地所有者提出建議，對此

59、區進行街區改造 由于這一地區土地所有權人有四百多位，要達成一致的開發共識并非易事 因此街區的改造計劃一直到1990年才有所進展，在四百多位土地所有者經過不斷的努力與協商之后，成立了“六本木六丁目地區再開發準備組合”，與東京都政府協調再開發計劃過程：過程：定位：定位：copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-56-六本木新城的特點六本木新城的特點良好的藝術文化與休憩設施良好的藝術文化與休憩設施六本木新城結合良好的藝術規劃與開放空間設計，將整體空間塑造得更加藝術化和人性化，不但為

60、居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購物空間環境，而且還帶來一種新的都市設計思考方向保留六本木新城現存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場空間將規劃區內一半以上的區域作為戶外開放空間，加強地區與都市之間的融合與協調充分利用地鐵交通系統與都市公共交通系統，將地區商業活動與東京整體觀光旅游相結合規劃將地區發展和都市整體規劃相結合規劃將地區發展和都市整體規劃相結合具有吸引力的營運措施具有吸引力的營運措施六本木新城具有全年度營銷推廣計劃，每一季度舉辦不同主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，同時結合旅游業積極開展地區觀光、藝術文化及商業活動良好的藝術文化與休憩設施，是六本木新城