1、管理制度（一）接待、查詢服務制度：1. 運用規(guī)范的語言， 禮貌熱情接待小區(qū)內業(yè)主和來訪顧客， 耐心 解答其詢問，按時完成業(yè)主（使用人）委托代辦的事項。2. 接待來訪者時， 首先要了解其要求，準確轉達；其次要將獲得 的結果詳細轉告其。3. 接受電話問詢，電話鈴響三次必須接聽，問清業(yè)主（使用人） 的姓名和相關情況，然后告之相關聯(lián)系電話。談話結束后，應該說一 聲“再見”，不可貿然掛斷電話。4. 業(yè)主（使用人）提出問題后，要及時準確地回答。5. 業(yè)主（使用人）提出的問題超出本人的工作范圍時，應為其做 好指引工作。6. 熟悉小區(qū)內的設施設備，了解各業(yè)主（使用人）及有關工作人 員的情況。7. 經常搜集相關

2、信息，熱情、準確、完整地回答業(yè)主（使用人） 詢問。8. 應尊重業(yè)主（使用人）的隱私，對其資料、私人信息，應予保 密；對來電問詢業(yè)主（使用人）資信者，一律婉拒，不予答復。（二）物資采購保管管理制度：為加強物品申購、采購、保管、領用、核算的管理，對物品進行有效的控制，保證管理處物業(yè)管理工作有序、高效地進行，特制定本 規(guī)程。1. 物品的申購1.1 物品使用部門要以經核準的費用預算為依據(jù)， 以必需、合理、 節(jié)約為原則，提出下月所需物品的品名、規(guī)格及數(shù)量，填寫物品申購計劃單， 經部門負責人簽字認可后，交接待部門倉庫保管員。1.2 月底前，倉庫保管員將各部門申購計劃匯總統(tǒng)計后，根據(jù)庫 存情況，增刪。計劃內

3、項目，填寫物品采購單。采購單采用三聯(lián)復寫方式，詳細 注明采購物品名稱、規(guī)格、單位、數(shù)量、要求到貨日期等內容。1.3 采購單須經接待主管、管理處經理簽字認可。 一聯(lián)倉庫留底， 一聯(lián)交分管。主管, 一聯(lián)交采購員，按采購單上所列物品實施采購。1.4 各部門急需的物品，如倉庫確無存貨，根據(jù)急事急辦原則， 可由相關部門。直接向分管主管提出申購。 事后由申購部門補填申購單， 由倉庫 補填采購單。2. 物品的采購2.1 采購員須了解供貨渠道，收集價格信息，掌握市場動態(tài)。根 據(jù)品質優(yōu)、價格廉、服務好的原則，按物品類別選定2 3家供應商， 建立長期供貨關系，并造冊登記，存于分管主管處。已報管理處經理同意的長期供

4、應商，非經管理處經理批準，不得隨意變更2.2 采購貨款除零星小額采購（一般 100 元以下）支付現(xiàn)金外，均須使用支票結算；從長期供貨商處采購物品，爭取賒賬方式，每12個月結算付款一次。2.3 月度申購單經管理處經理簽字后，一般在五個工作日內完成 采購。急需的物品必須立即采購，以確保物業(yè)管理工作的正常進行。2.4 采購員必須按經審核批準的月度采購單上物品所列的要求進 行采購，如有變動要及時與分管主管和財務聯(lián)系。 分管主管應對每筆 采購業(yè)務憑證進行審核， 嚴格把好第一道審核關， 財務應對采購業(yè)務 進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題，及時匯報處理。2.5 采購員要根據(jù)發(fā)票所列的供應商名稱、發(fā)票號碼、品名、規(guī) 格、單

5、位、數(shù)量、單價、總金額填制一式三聯(lián)收料單，一并與所購物 品送交倉庫簽收。2.6 倉庫保管員（收貨人）對物品進行清點驗收后，在收料單上 簽名，其中一聯(lián)倉庫保管員保存，作為物品收入憑證、 “庫存材料” 明細賬記賬憑證；一聯(lián)交財務會計，作為“庫存材料”分類賬記賬憑 證；一聯(lián)采購員留存。3. 物品的保管3.1 倉庫保管員應按倉庫定位置放管理的要求， 編制庫、架、層、 位“四定位”方法，將采購入庫物品放入規(guī)定的倉位，并根據(jù)物品倉 庫填寫貨卡。3.2 物品保管要做到“四清、二齊” ，即品名清、規(guī)格清、數(shù)量 清、價格清；庫容齊、堆放齊。庫內物品應根據(jù)品種、規(guī)格、形狀、 批次、成行、成堆、成串等各種形式擺放，

6、做到擺放整齊穩(wěn)妥，便于 點數(shù)、發(fā)貨。3.3 各種物品的發(fā)放要按“先進先出”的原則，以保證庫存物品 質量完好。3.4 倉庫要加強防火防盜措施，必須配備消防用具，倉庫內嚴禁 吸煙。3.5 每月末，倉庫保管員根據(jù)庫存物品明細賬對倉庫存貨進行盤 點，編制“庫存材料”盤點表，要做到帳、卡、物相一致，發(fā)現(xiàn)存貨 有盤虧、報廢或三個月以上呆滯不動的現(xiàn)象要分析原因， 寫出書面報 告并附盤點明細表一并交給分管主管， 由分管主管提出處理意見后報 管理處經理審批。4. 物品的領用4.1 物品領用時，需填制一式三聯(lián)領料單，由領用人和部門負責 人簽字。其中一聯(lián)交領料人，作為部門收入憑證；一聯(lián)由倉庫保管員 轉交財務會計；一

7、聯(lián)倉庫保管員留存。4.2 個人領用工具 （ 服裝）等物品，由倉庫保管員開具領料單并由 領用人簽字，“倉庫領用（發(fā)料）登記冊”由倉庫保管員登記。第二次領用， 必須以舊換新，領用人離職時要收回其領用的工具（服裝）等，如有 遺失則照價賠償。4.3 向倉庫借用工具或器具時，必須填寫經部門負責人簽字的物品借用單，使用完畢要及時歸還倉庫，以利周轉，倉庫保管員有催其 及時歸還的責任。5. 物品的控制5.1 庫存物品既要做到物業(yè)管理所需材料的及時供給，保證物業(yè) 管理工作的高效運行，又要掌握庫存動態(tài)，盡可能壓低庫存，減少資 金占用。對于非日常消耗性的物品（如修理用備件、材料、工具等） 要勤購少備，以避免日久銹蝕

8、、變質等原因造成的物品損失。5.2 物品領用要按實領用，防止少用多領、假公濟私。在領用材 料有剩余的情況下，一定要辦理退庫手續(xù)，按退庫物品的數(shù)量、金額 和原領料單上填寫的用途開具退料單（紅字領料單） 。嚴格控制帳外 物品，以堵住物品流失的漏洞。5.3 財務要對庫存物品進行不定期地抽查盤點，由于人為因素造 成物品的短缺、呆滯和毀損情況，要查明原因，追究當事人的責任。（三）檔案管理制度：1. 職責管理處檔案工作堅持集中統(tǒng)一管理、 分級負責保管的原則， 由辦 公室負責管理處主體檔案的管理工作， 并對其他部門的檔案管理工作 進行督促和指導。2. 范圍 管理處的建檔工作分為：工程技術檔案（基建工程項目檔

9、案、工 程改擴建檔案）、文書檔案、人事檔案、業(yè)主檔案四部分。3. 執(zhí)行過程3.1 管理處接待部門負責管理處文書檔案、 人事檔案和業(yè)主檔案， 工程部門負責工程技術檔案。3.2 各部門收集、整理、立卷、保管工作由指定專人負責，按歸 檔范圍將有保存價值的文件、 資料、圖紙等材料按規(guī)范要求立卷歸檔， 并要做好檔案的保密安全工作。3.3 各級管理人員要支持資料保管人員員對檔案資料的收集整理 保管工作， 在管理處和經營活動中形成的有保存價值的資料， 不能作 私有資料由個人占用保存。 工作需要， 可辦手續(xù)借閱和復印有關檔案 資料。3.4 銷毀檔案必須嚴格掌握，慎重從事，銷毀前要造清冊，提出 銷毀報告，報管理

10、處領導審批，并報送上級檔案機關備案。銷毀檔案 材料時嚴格執(zhí)行保密規(guī)定。3.5 檔案管理部門要積極同有關職能部門配合，利用現(xiàn)代化的管 理手段，做好檔案管理工作。3.6 根據(jù)歸檔范圍，積極做好遺留材料的補缺工作和有關材料的 復制工作，同時要做好由保存價值的開業(yè)準備資料、設備資料、各種 驗收資料、工程技術資料的收集工作。3.7 管理處將根據(jù)實際情況不斷補充和完善歸檔制度。3.8 物業(yè)交接文件和技術資料、土建工程和設備設施質量驗收記 錄和客戶（業(yè)主） 更替資料要長期保存；倉庫保管資料等一般資料和 記錄保管三年；財務資料按國家有關規(guī)定保管。四）鑰匙管理制度：鑰匙管理關系到小區(qū)的安全運行，必須嚴格控制，妥

11、善保管。為 使鑰匙管理既確保安全又方便使用，特制訂本操作規(guī)程。1. 鑰匙的分類1.1 管理處各辦公用房、庫房門鑰匙；1.2 各設備機房鑰匙；1.3 各門洞及樓層消防通道鑰匙；1.4. 小區(qū)各出入口大門鑰匙；2. 鑰匙的保管2.1 保安部門集中保管一套上述 1.1 1.4 鑰匙并封存，在緊急 情況下使用，并做好記錄。2.2 其它鑰匙由各相關的部門負責使用和保管。2.2.1 工程部門負責保管各設備機房鑰匙壹套。2.2.2 保安部門負責保管同 2.1 。2.2.3 接待部門負責保管管理物料庫房鑰匙兩套，并保管未入伙 單元鑰匙。3. 業(yè)戶入伙后，與接待部門辦理鑰匙移交手續(xù) ; 所有鑰匙必須標 記清楚，

12、對號入座，取用方便 ; 如有遺失應立即向保安部門備案。4. 領用鑰匙的程序4.1 管理處的工作人員因工作需要領用鑰匙的，應經各部門負責 人批準后方可使用。 領用鑰匙須進行登記， 由領用人員在登記簿上填 寫領用日期、鑰匙名稱（或編號） 、用途并簽名。鑰匙用過后必須立即交還保管人， 并在登記簿上記錄交還日期和時間， 由保管員負責簽 收。4.2 鑰匙領用人不得將鑰匙交給他人使用，不得攜帶回家并嚴禁 擅自增配。4.3 非管理處工作人員，一律不準借用小區(qū)鑰匙。5. 鑰匙遺失的補配5.1 遺失鑰匙，須立即向保安部門報告?zhèn)浒福⒓皶r采取必要的 防范措施，在做好遺失記錄和鑰匙增（補）記錄后 , 即通知工程部門

13、 配置鑰匙或換鎖。5.2 遺失鑰匙者應對所造成的經濟損失負責。管理處員工遺失鑰 匙應按員工手冊中的有關規(guī)定予以處分 , 故意隱瞞者將加重處理。6. 換鎖程序未經保安部門同意，公共部位和管理處各門鎖都不得擅自更換 ; 因遺失鑰匙或門鎖損壞而必須更換時，須向保安部門提出書面申請， 經保安部門批準后通知工程部門給予更換， 并將新鎖鑰匙交由保安部 門重新分配，以便在發(fā)生意外情況時使用。7. 加強監(jiān)督辦法7.1. 各級管理人員除以身作則執(zhí)行鑰匙管理制度外， 還應對下級 人員保管和使用鑰匙加強監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應及時制止，以 免造成不良后果。7.2 任何員工發(fā)現(xiàn)隨意放置或丟失的鑰匙， 應立即交予保安

14、部門， 并由保安部門及時做好拾交記錄，管理處將酌情給予表揚或獎勵。7.3 對違反本管理制度的員工，管理處將按員工手冊的有關 規(guī)定處理。（五）保安管理制度：1. 在執(zhí)行任務時，對殺人、放火、搶劫、盜竊、等現(xiàn)行違法犯罪 分子，有權抓獲并扭送公安機關，但無實施拘留、關押、審訊、沒收 財產和罰款的權力。2. 對發(fā)生在小區(qū)內的刑事案件或治安案件， 有權保護現(xiàn)場， 保護 證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權力。3. 按照規(guī)定，制止未經許可的人員、車輛進入管理區(qū)域內。4. 對出入小區(qū)的可疑人員、 車輛及其所攜帶或裝載的物品， 按規(guī) 定進行驗證，檢查。5. 在執(zhí)勤中，如遇有現(xiàn)行違法犯罪分子反抗，甚至行

15、兇報復，可 采取正當防衛(wèi)措施。6. 宣傳法制，協(xié)助業(yè)主（住戶）做好“四防”工作，落實各項安 全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)主（住戶）報告，協(xié)助整改。7. 對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑 的人員有權進行盤查監(jiān)視，并報當?shù)毓矙C關處理。8. 對違反治安管理處罰條例的人，有權勸阻、制止和批評教 育，但無處罰的權力。9. 對有違法犯罪行為的嫌疑份子，可以進行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權偵察、扣押、搜查。（六）保安巡邏制度：保安巡邏肩負著小區(qū)安全的重任， 通過保安員仔細地巡邏能及時 發(fā)現(xiàn)一些安全隱患， 將事故苗子消滅于萌芽之中， 因此該崗位在所有 崗位里是重中之重，絕對要認真對待

16、。1. 巡邏警衛(wèi)應按規(guī)定著裝， 攜帶好必備的通訊聯(lián)絡裝備， 準時上 崗。巡邏執(zhí)勤時應文明規(guī)范，堅持原則，不徇私情。2. 堅持貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針，以小區(qū)各樓層、 會所、消防通道、停車場、綠化帶、中心廣場、設備機房等為重點， 認真仔細地做好巡邏安全保衛(wèi)工作。3. 接到報警或發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時趕赴現(xiàn)場， 采取必要的控制措 施，以防止事態(tài)的擴大。4. 發(fā)現(xiàn)火警或接到火警指令，應立即趕赴現(xiàn)場，弄清情況，及時 撲救并報告消防控制中心和保安領班。5. 熟悉和掌握巡邏區(qū)域內所有通道、 重點部位、消防設施及其公 共設施的現(xiàn)狀，按既定的工作規(guī)程、巡邏路線等要求進行安全巡邏， 不說或不做有損于小區(qū)

17、物業(yè)管理處形象的言論或事情。6. 巡邏時如拾到錢或物品， 應及時上交管理處， 并想方設法尋找 失主。7. 認真巡邏，工作必須到位，不準擅自脫崗聊天，做好巡邏記錄 和交接班。七）消控、監(jiān)控室管理制度：1. 工作人員必須堅守崗位，無關人員一律不得進入控制室。2. 加強工作責任心，發(fā)現(xiàn)違反管理制度的行為應立即阻止。3. 不準在工作場所打鬧、睡覺、吸煙、看書報雜志、吃零食等， 不做與本職工作無關之事。4. 貫徹保衛(wèi)保密制度，做到不打聽、不傳播。5. 執(zhí)行對口交接班制度， 接班人員必須對操作、 觀察的設備儀表、 工具、記錄簿等仔細檢查，交班人員必須把本班發(fā)生的情況交接清楚， 做到班班清，事事明，認真做好

18、值班記錄。6. 不得隨意更改操作健鈕， 不得隨意更改電腦設置， 不得違反操 作規(guī)程。7. 做好控制室內衛(wèi)生保潔工作。 每日早班人員擦試消控、 監(jiān)控操 作臺等設備，每星期五大掃除，做到窗明門凈，環(huán)境整潔，設備無灰 塵。8. 發(fā)現(xiàn)問題，特別是涉及“四防”的重大問題，應立即按照有關 管理制度的規(guī)定，向保安主管、管理處經理報告或者直接向公安、消 防等有關部門報告。（八）保安交接班制度：接班：1. 提前 15分鐘整隊，檢查著裝及儀表儀容 , 正確佩帶工號牌。2. 列隊會操幾分鐘，領班布置本班次工作重點和注意事項。3. 列隊行進至各交接班崗位，逐一接崗，采用先外后內的方式。4. 詢問交班人員，該崗位基本情

19、況，辦理接班手續(xù)。5. 檢查所屬崗位的物品，并做好記錄，如有缺損及時報告。6. 認真閱看工作記錄，并繼續(xù)完成上班未盡事宜。交班：1. 總結本崗基本工作，整理好記錄和物品，留崗待命。2. 與接班人員互致敬禮，主動講解崗位情況，辦理交班手續(xù)。3. 轉換入列由領班帶至更衣室更衣。4. 接班人員沒有到崗 ,不得擅自離崗 , 如超過交班時間 15 分鐘, 可報告領班。（九）易燃易爆物品安全管理制度：1. 物業(yè)小區(qū)一般不得存放易燃易爆物品， 如確因特殊需要長期存 放少量的易燃易爆物品，有關單位或業(yè)主 / 用戶應向物業(yè)防火委員會 提出書面申請， 經審核并報消防機關批準后按照國家有關法規(guī)建立專 用倉庫或隔離存

20、放點。2. 易燃易爆物品是指汽油、 柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧氣瓶、 乙炔等，設立專用倉庫或隔離存放點儲存后，有關單位或業(yè)主 / 用戶 應指派專人負責管理。3. 在專用倉庫或隔離存放點醒目的地方， 應放置專用的消防器材。4. 易燃易爆物品入庫， 須檢查后辦理登記入庫手續(xù)， 入庫后要定 期進行檢查。5. 易燃易爆物品入庫后，要分類、分項存放。通道之間要有一定 的距離，嚴禁超量儲存。6. 專用倉庫內或隔離存放點使用的照明燈必須是防爆燈， 其開關 的安裝必須在庫房外的保護盒內。7. 專用倉庫內或隔離存放點要張貼“禁止火種”的標志，嚴禁煙 火，嚴禁在專用倉庫或隔離存放點區(qū)域施工或施工時動用明火。8.

21、 使用易燃易爆物品應辦理領用手續(xù)， 做到領用與入庫相符， 嚴 禁無關人員進入專用倉庫或隔離存放點。9. 裝修單位施工時需要使用的少量危險品， 必須向小區(qū)管理處保 安主管提出申請，經批準后方可使用。裝修使用現(xiàn)場要嚴格管理，不 準亂堆亂放，要集中放置于相對安全的地方。（十）消防管理制度：1. 總則1.1 為了加強小區(qū)物業(yè)的消防管理，預防和減少火災的危害，保 障有關單位和業(yè)戶人身財產的安全， 根據(jù)中華人民共和國消防法 、 高層建筑消防管理規(guī)則等法規(guī) , 特制定本制度。1.2 小區(qū)物業(yè)的消防管理， 貫徹“預防為主，防消結合” 的方針， 本著自防自救的原則，實行科學的嚴格管理。1.3 做好消防管理工作是

22、小區(qū)物業(yè)管理處每個員工和有關單位、 業(yè)主/ 用戶應盡的責任。1.4 本規(guī)則適用于在辦公用房、 營業(yè)用房進行施工、 裝修、經營、使用單位和個人，小區(qū)物業(yè)防火委員會實施監(jiān)督2. 管理責任2.1 小區(qū)物業(yè)的消防工作實行逐級防火責任制，受上級防火委員 會、地區(qū)消防監(jiān)督機關的指導和監(jiān)督。2.2 小區(qū)物業(yè)管理處應把預防火災作為整個管理工作中的一個重 要部分，使消防工作經常化、制度化。2.3 管理處經理為小區(qū)物業(yè)防火責任人， 全面負責消防安全工作， 接受消防部門組織的防火檢查。 成立有關單位和有關業(yè)戶防火責任人 參加的小區(qū)物業(yè)防火委員會， 統(tǒng)一管理消防安全工作， 防火委員會日 常辦公室設在管理處保安部門。2

23、.4 小區(qū)管理處應有專人負責消防管理，安全措施要落實到人。2.5 防火負責人職責：2.5.1 領導所屬單位的安全消防組織，貫徹執(zhí)行消防法律法規(guī)， 建立和健全各項消防規(guī)章制度。2.5.2 組織、部署、檢查、總結消防安全工作，并定期向小區(qū)物 業(yè)防火委員會報告消防工作情況。2.5.3 對員工進行消防安全知識宣傳教育，執(zhí)行消防獎懲規(guī)定。2.5.4 組織領導義務消防隊， 開展防火安全檢查，消除火險隱患， 管理和維修消防設施和器材。2.5.5 組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。2.5.6 組織撲救火災和指導安全疏散，調查火災事故，協(xié)助消防 監(jiān)督機關調查、處理火災事故和追究當事人責任。3. 防火設計與施工3.1

24、 改建或分隔的防火設計必須符合高層民用建筑設計防火規(guī) 范、高層建筑消防管理規(guī)則及其他有關消防法規(guī)的要求。3.2 防火設計圖紙必須經小區(qū)物業(yè)防火委員會和消防部門審核批 準方可交付施工。施工中不得擅自變更防火設計內容，確需變更的， 必須再次報防火委員會和消防部門批準。3.3 施工現(xiàn)場的消防安全管理，由有關單位和業(yè)戶或其委托的施 工單位與小區(qū)物業(yè)管理處保安、 工程等部門簽訂有關消防安全責任協(xié) 議，并報小區(qū)防火委員會和消防部門備案。3.4 辦公用房、裙房等場所經營或使用單位的室內裝修，必須使 用非燃或阻燃材料，并必須符合消防安全要求。3.5 裝修項目施工完畢后，消防設施必須經小區(qū)物業(yè)防火委員會 和消防

25、部門檢查合格，方可交付使用，對不合格的項目要限期整改， 任何單位和個人不得自行決定使用。4. 火災預防4.1 在小區(qū)物業(yè)內動用明火作業(yè)，必須向管理處保安部門提出書 面申請，經批準后方可實施。動火單位應嚴格執(zhí)行動火制度，采取防 范措施并做好滅火的各項準備工作。4.2 辦公用房、裙房等對外營業(yè)場所，嚴禁超員營業(yè)。4.3 小區(qū)物業(yè)內嚴禁帶入或儲存易燃易爆化學物品。4.4 小區(qū)內禁止焚燒可燃物品，燃放煙花爆竹，禁止在電梯、中 央控制室，消防控制室、配電室等設備間及營業(yè)大廳、地下車庫、公共走廊等公共區(qū)域內吸煙。4.5 小區(qū)物業(yè)內禁止使用非阻燃材料制作的廢紙簍。一般不準使 用電爐、電烙鐵等電熱器具，確因工

26、作需要，應經小區(qū)物業(yè)防火委員 會和消防部門批準。4.6 小區(qū)有關單位、業(yè)戶和管理處員工應掌握消防器材的使用方 法，熟悉小區(qū)出入通道。4.7 使用辦公用房的單位和小區(qū)管理處要執(zhí)行電力技術規(guī)定，定 期對電氣設備、開關、線路及照明燈具等進行檢查，凡不符合安全要 求的，應及時維修或更換。 有關單位的工作人員在離開辦公室、工作 場所時應關閉電源開關或拔下電器電源插頭。4.8 煤氣管道系統(tǒng)的儀表、閥門、法蘭接頭、橡膠或塑料管等材 料必須符合安全要求，定期進行檢查維修，使用者應注意安全，使用 完畢后應關閉開關。4.9 小區(qū)內的走道、樓梯、出入口等處，嚴禁堆物，保持暢通， 疏散標志和指示燈要完整醒目。5. 火

27、災撲救5.1 報警電話及其他報警設備必須保證靈敏可靠。5.2 消防控制室設專人晝夜值班，隨時觀察、記錄消防控制設備 的運行情況，及時處理火警信號。5.3 小區(qū)內所有人員一旦發(fā)現(xiàn)火災，必須及時報警并迅速采取撲 救措施。5.4 小區(qū)管理處的防火負責人以及員工聞警后必須及時趕到火場，撲滅火災5.5 小區(qū)管理處負責接待、保安的員工在火災緊急情況下，負責 引導有關單位或業(yè)主 / 用戶迅速轉移到安全的地方。5.6 有關單位在小區(qū)物業(yè)內要嚴格按照消防法律法規(guī)的規(guī)定，配 置固定數(shù)量的消防器材。5.7 自動報警裝置、噴淋系統(tǒng)、防排煙設備、防火門、消火栓等 定期進行檢測，凡失靈損壞的，要及時維修或更換，確保完整可

28、靠。5.8 消防水泵、消防給水管道、消防水箱和消火栓等設施，未經 批準不得任意改裝或挪作他用。 除滅火搶險外， 平時不得動用小區(qū)物 業(yè)內任何消防設施。（十一）機房管理制度：1. 未經工程主管以上領導批準， 值班人員或其他員工不得私自引 領其他單位人員在機房內參觀。2. 經工程主管批準來機房參觀者，進出機房均應辦理登記手續(xù)， 原則上不允許拍照和攝像，除非經管理處經理批準方能進行。3. 要嚴格按照設備點檢有關規(guī)定， 抄錄設備各運行數(shù)據(jù)， 認真做 好記錄并填表。4. 在巡檢中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理， 無法處理的或難以處理的要及 時上報。5. 值班人員須嚴格遵守管理處有關工程設備設施的管理制度， 不 得將

29、與工作無關的物品帶入機房。6. 嚴禁在機房內使用電爐或吃任何食品。7. 在機房內不得隨意接用臨時電器設備。8. 在機房內不得隨意挪動消防器材。9. 未經批準不得在機房內使用電焊、氣焊等動用明火的作業(yè)。10. 在機房內嚴禁吸煙。11. 保持機房整潔，確保機房及設備無明顯灰塵， 搞好文明生產。12. 進出機房，必須隨手關門，嚴防小動物進入。13. 凡違反上述規(guī)定，值班人員或其他員工有權予以制止，并可 直接向管理處經理報告。（十二）變配電室安全操作規(guī)定：1. 變配電室高低壓開關分合閘操作時必須有兩人在場： 一人操作、 一人監(jiān)護。2. 低壓開關分閘時先切斷負荷開關， 后切斷隔離開關； 合閘時順 序相反

30、。若電動不能切斷負荷開關，改用手動脫扣操作。3. 高壓開關分閘時先切斷小車負荷開關， 然后使小車脫離母線排； 合閘時順序相反。 為安全可靠起見， 應觀察小車上負荷開關的分合閘 標志，若電動不能切斷負荷開關，則該用小車上的手動脫扣操作，具 體操作如下：3.1分閘：按動柜上紅色按鈕（OPEN,柜上綠燈亮（OPENED，然后放好導軌板，將操作桿插入小車進出孔，使小車脫離母排。打開 門,用腳踏定位銷,將小車開關向外拉, 使小車開關可完全脫離柜體, 以便檢修，然后鎖上進車銷，用接地手柄合上接地開關，取下分閘鑰 匙。3.2 合閘：插入鑰匙，用接地手柄分開接地開關， 取下合閘鑰匙。 開門后，開啟進車銷，將小

31、車推入柜內，關好門，放好導軌板，用操 作桿將小車推入至工作位置，確認無誤后，按綠色按鈕使小車合閘， 應看到紅燈亮。4. 兩臺變壓器嚴禁并聯(lián)運行。 兩臺同時供電時須斷開聯(lián)絡母線上 的聯(lián)絡開關。5. 變配電室高壓設備檢修時， 必須按規(guī)定穿戴好絕緣靴及絕緣手 套，并使用安全防護用具。 切斷電源后用驗電筆測檢設備（驗電筆在 測試前應驗明是否可靠） 。確認無電后，合上接地開關方可進行檢修 工作。檢修完成后，解除接地，檢查清理現(xiàn)場并確認無誤后，才能合 閘。6. 低壓設備檢修時，須斷開待檢修設備和鄰近帶電設備的電源。 用表計測試確認無電并做好安全措施后，方可進行檢修工作。7. 變配電室輸出用電設備的線路需要

32、檢修時， 檢修人員應向變配 電室遞交停電申請單。 值班人員應在值班記錄上登記并按通知單上指 定的線路進行停電操作。切斷電源后掛上警告牌，線路檢修完畢后， 檢修人員應到變配電室遞交送電申請單， 由值班人員在值班記錄上登 記，并按申請單上指定的線路進行送電操作。（十三）倒閘操作規(guī)定：為確保安全生產， 保障人身和財產安全， 有關工程技術人員必須嚴格遵守下列各條：1. 倒閘1.1 進行倒閘操作必須按規(guī)定格式填寫倒閘操作票，上報負責人 進行審批。1.2 操作人員嚴格按操作票操作順序進行操作，并由監(jiān)護人在現(xiàn) 場監(jiān)護，逐項唱票、操作并記錄時間。1.3 配電室內的倒閘操作范圍主要包括：（1）開關、閘刀及熔絲合

33、上或拉開。（2）電動操作回路的合上或拉開。（ 3）繼電保護、自動裝置的使用或停用。（ 4）臨時接地線的拆除或掛上。（5）核對相序及用搖表測絕緣電阻。1.4 一切倒閘操作不得在交接班時進行，并應盡可能在負荷最小 的時候進行。除事故情況外，不得在高峰負荷時進行。2. 工作票使用2.1 凡進行下列工作時必須使用工作票：2.1.1 第一類為 :（1）高壓設備需要停電或部分停電的工作。（2）高壓室內二次回路等工作需要高壓設備停電。（3）其他需高壓停電的工作。2.1.2 第二類為 :（1）帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作。2）在低壓柜、配電箱、電源干線上的工作。（ 3）不需高壓設備停電的二次回路上的工作。

34、2.2 其它工作用口頭或電話命令，值班人員應將發(fā)令人、負責人 及工作任務詳細記入值班記錄本中，并向發(fā)令人復誦核對一遍。2.3 事故搶修工作可不填工作票，但在停電作業(yè)時仍須執(zhí)行必要 的安全措施和許可手續(xù)。2.4 工作票應由簽發(fā)人、許可人、負責人簽字。2.5 工作票中所列人員的安全責任。2.5.1 工作票簽發(fā)人：（ 1）工作必要性 ;（ 2）工作是否安全 ;（3）所填安全措施是否完善正確。2.5.2 工作負責人（或監(jiān)護人） ：（ 1）正確安全地組織實施；（2）對實施人員進行安全、紀律教育；（3）負責檢查工作票填寫的安全措施是否完善準確，根據(jù)現(xiàn)場 實際作補充完善；（4）監(jiān)護工作人員認真執(zhí)行安全工作規(guī)

35、程；（5）工作結束組織清理現(xiàn)場，認真執(zhí)行工作終結手續(xù)。2.5.3 工作許可人（值班員） ：（1）審查工作票所列安全措施是否符合現(xiàn)場需要和正確。（ 2）工作現(xiàn)場布置的安全措施應正確完善。3）負責檢查停電設備有關突然來電的危險，做好防止措施（十四）強電巡檢操作規(guī)定：1. 巡檢維護人員應有高度的工作責任心， 并按照規(guī)定的時間、 要 求進行巡檢維護。 巡檢維護時要帶好必備的工具和相關巡檢記錄， 帶 電巡檢維護設備時應遵照電氣安全操作規(guī)程 ，注意人身和設備的 安全。巡檢時發(fā)現(xiàn)重大問題應立即報告。2. 各樓配電室每月巡檢一次，巡檢維護內容：室內清潔衛(wèi)生，柜 內外清除積塵，按鈕、指示燈、接觸器、開關、柜內溫

36、度、柜內氣味 是否正常，有無異聲，螺絲有無松動，電線以及接頭色差等情況是否 正常。3. 泛光照明、室外草坪燈、路燈、圍墻燈等每月巡檢一次；各樓 層照明、消防樓梯等部位每月巡檢一次；車庫每工作周巡檢一次，巡 檢維護內容：燈的亮、暗、色差、開關及燈罩等是否正常。4. 所有風機房電機、水泵電機、空調泵電機、空調電機、通風機 電機、冷卻塔電機等按月計劃分區(qū)巡檢。巡檢維護內容：電流值、三 相電流平衡情況；控制柜內的儀表、按鈕、指示燈情況、接觸器、開 關狀態(tài)、聲音情況、柜內電線、接頭色差、溫度、氣味等情況；螺絲 無松動，清除柜內積塵。5. 小區(qū)內的移動電器設備 （包括拖線盤等） 每半年進行一次安全 及使用

37、功能檢查，檢查結果記錄于移動電器設備年度檢查表 。6. 詳細記錄巡檢維護時間、 有關情況處理結果； 發(fā)現(xiàn)一般問題應立即解決，發(fā)現(xiàn)復雜問題應向領班、主管請示7. 夜班值班人員對相關設備用房進行定時巡檢并做好記錄。（十五）弱電巡檢操作規(guī)定：1. 巡檢維護人員須有高度的責任心， 并按規(guī)定的時間、 要求進行 巡檢維護。 巡檢時須帶好必備的工具和相關巡檢記錄， 巡檢時應注意 人身與設備的安全，發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。2. 所有弱電間、智能工作站以及其他前置設備每月巡檢一次， 巡 檢維護內容：運行狀態(tài)、環(huán)境衛(wèi)生、箱內外積塵清除、連接導線的螺 絲緊固，前端裝置設備運行情況等。3. 所有煙感、溫感、水流指示器、

38、報警按鈕、聯(lián)動裝置，每年由 管理處組織檢驗一次。 門禁系統(tǒng)、 停車庫管理系統(tǒng)等每半年檢驗一次 （由保安部門執(zhí)行 ） 。4. 圖像監(jiān)視系統(tǒng)的攝像機， 由監(jiān)控人員每班至少巡視一次； 紅外 報警、緊急按鈕每季度巡檢、檢測一次 （ 由保安執(zhí)行 ）。5. 所有應用軟件應做好備份， 每年應審核一次備份的有效性， 做 過數(shù)據(jù)修改或應用軟件有變動的應另作備份。6. 每年對弱電的各個系統(tǒng)的運行功能做一次全面的抽樣測試。7. 巡檢時，發(fā)現(xiàn)一般問題應立即解決， 發(fā)現(xiàn)復雜問題應向領班 、 主管請示，因故沒有處理的應及時報告。8. 詳細做好相關巡視記錄，記錄的收集、整理、保存、銷毀參見 記錄控制程序。（十六）電梯維修保

39、養(yǎng)管理制度：1. 小區(qū)內的電梯、 自動扶梯必須由具備相應資質的專業(yè)公司負責 進行維修保養(yǎng)工作， 管理處負責日常管理， 督促和檢查保養(yǎng)單位對電 梯、自動扶梯的維護保養(yǎng)質量。2. 每月對機房進行清掃和對機房內所有設備進行巡視檢查， 及時 發(fā)現(xiàn)和排除各種影響安全運行的現(xiàn)象。3. 保持轎廂與廳門口的清潔衛(wèi)生， 特別注意轎門和廳門地坎是否 落入雜物以免影響正常開啟和閉門。 發(fā)現(xiàn)重大問題及危及安全的故障 隱患應立即停機， 上報工程主管并通知電梯專業(yè)維修公司處理、 排除， 確認處理結果，記錄在設備臺帳上并存檔備案。4. 配合電梯專業(yè)維保公司完成電梯的維護保養(yǎng)。5. 每月對電梯維護保養(yǎng)質量進行一次檢查。6.

40、發(fā)現(xiàn)問題立即排除或報工程主管， 通知電梯專業(yè)公司派人維修 或調整，并記錄存檔。7. 每年在政府技術質量監(jiān)督部門年檢前半月， 以檢查為主， 責成 專業(yè)保養(yǎng)公司完成對所有電梯的檢查， 發(fā)現(xiàn)問題立即整改并在年檢前 完成。8. 工程主管組織我方人員匯同電梯專業(yè)維保公司配合政府技術 質量監(jiān)督部門對應檢電梯進行年檢，并督促電梯公司完成整改內容， 將年檢報告存檔備案。9. 當電梯停用較長時間后， 需由我方人員和電梯專業(yè)維保公司進 行全面性的詳細檢查后才能投入使用。10. 電梯維護保養(yǎng)記錄由專業(yè)電梯保養(yǎng)單位印制填寫，管理處工 程技術人員應當定期監(jiān)督檢查。（十七）消防系統(tǒng)設備保養(yǎng)管理制度： 為保障小區(qū)的消防系統(tǒng)

41、可隨時啟用， 特制定消防系統(tǒng)的維護保養(yǎng) 制度：1. 火災自動報警器、消防聯(lián)動控制屏、 事故廣播柜、電梯控制屏、 火警對講電話、 閉路電視監(jiān)控臺等實行每日觀察， 每月檢查一次運行 情況。2. 消火栓箱、 消防泵等實行每月進行一次檢查、 每半年進行一次 系統(tǒng)維護。3. 滅火器箱及滅火器，實行每月一次檢查，如壓力低于額定值， 當月列入維護計劃并在 15 個工作日內完成充壓工作。4. 電動防火卷簾門、防火門實行每月一次運轉檢查。5. 安全疏散指示燈實行每月一次檢查。6. 以上各類檢查項目應作好記錄， 發(fā)現(xiàn)問題應立即書面向工程部 門口報修，并將情況報告保安部門。同時檢查維修的情況，做好應急 措施各項準備工作。