1、天津濱海公司梅江南板塊總體策劃報告天津濱海公司梅江南板塊總體策劃報告王志綱工作室2002年6月20日梅江南的核心理念梅江南是城區，不是社區。梅江南的總開發商是城區開發商，不是社區開發商。梅江南是天津整個城市的梅江南，不只是梅江南業主的梅江南。梅江南比天津市任何一個房地產大盤都肩負著更高、更大、更深遠的使命。l 思路決定出路，從社區開發意識向城區開發意識的質的提升，是梅江南板塊的根本出路之所在。l 濱海公司作為梅江南總體開發商，與社區開發商的區別在于：不僅要重視梅江南內部業主的需求，更要重視整個天津廣大市民的需求；如休閑人群、旅游度假人群、教育人群等的多元需求。l 在梅江南的總體規劃上，不要局限

2、于傳統的社區規劃理念，要充分重視城區級公共空間與公共設施（即“大的公共開放空間”）的營造，著力于城市級或城區級的休閑中心、旅游中心、健康養生中心、商業中心、文化中心、教育中心，尤其是標志性的建筑、廣場等城區核心意象的強化（這些城市與城區級的公建，并不是社區級公建的簡單放大）。要使整個梅江南板塊有很強的整體性和開放性，以大的公共開放空間聚集人氣，帶旺地塊，提升區域土地價值。l 社區開發追求的往往是大而全、小而全，追求封閉式的管理，形成高品質的私密空間與半私密空間，這無疑是正確的。然而，城區地區性的尺度更為宏觀，不僅要關照小的空間，更重要的是追求整體性的大空間的合理性與對人居的貢獻。縱觀中國房地產

3、開發典型的區域板塊，如廣州的華南板塊、杭州的蔣村板塊、北京的望京板塊等，都存在一個非常深刻的問題，這就是板塊中的每一個樓盤（社區）都很好，但整個區域板塊的整體性并不如人意，尤其是大的開放空間（城區級的開放空間，而不是社區級的開放空間）的營造不到位，甚至總體規劃與管理嚴重不足，自說自話，各自為政。這一現象，是中國社區開發難以突破的瓶頸之一。l 如果梅江南是天津郊區或遠郊區的項目，至少目前不必如此強調其作為城區應有的地位與作用。正是由梅江南在市區內，而且在外環線以內，就更要強調其作為城區的地位與作用。不然，對天津城市整體來說是不合理的，對梅江南來說也是缺乏可持續的發展動力的。第一部分：梅江南開發模

4、式總結一、 梅江南的歷史由來與現狀梅江南位于天津市南段，規劃用地近240公頃。整個片區由梅江南板塊（3300畝）、衛南洼風景區（6000畝）以及王蘭莊（3300畝）三部分組成，總占地面積12600畝。距離友誼路中央金融區5公里，距市中心地段10公里以內，無論對外交通和基礎設施都完善便捷。同時，它位于天津市主導方向的上風向，也是天津市總體規劃控制的大氣潔凈區域，西臨天津市內規劃面積最大的消閑、避暑、旅游勝地“衛南洼自然風景區”，地理、自然環境優越，還處于大學城教育圈與經濟開發區工業圈、會展中心交流圈、行政文化圈、奧林匹克中心體育圈交叉的核心地帶。1998年以前的梅江南，50%以上是雜草叢生的爛泥

5、塘和一個個的水坑。提到梅江南，不能不提起友誼路延長線，也就是現在的友誼南路。梅江南的發展與友誼南路緊密的聯系在一起，在市政府的大力支持下，友誼路延長線工程成為國家增量項目、天津市重點工程。工程從調研到立項，一直受到中央及天津市委、市政府的高度重視。國家計委、建設部領導及市委、市政府各部門主要領導，都曾親自到現場考察工作，做出重要指示。在市政府的支持下，梅江南開始實現一個城市的夢想。2001年1月天津市建委正式下達了梅江南居住區的開發計劃。2000年春節之后，天津松江置業發展有限公司組織了若干國內外專家，對梅江南居住區進行了論證，同時辦理了征地和規劃的有關手續。2000年10月，天津置業發展有限

6、公司組織了美國泛亞易道、大地（天津）建筑設計公司、中國城市規劃設計研究院等 12家國內外專業公司進行規劃競標，邀請了清華大學、同濟大學知名教授及國內外著名建筑師、規劃專家為評委，在天津市喜來登大酒店進行了第一輪評選，美國泛亞易道、大地（天津）建筑設計公司、中國城市規劃設計研究院的方案獲得前三名。經過對各自方案的深化，2001年1月，經市規劃局進行了第二輪規劃方案評審美國泛亞易道在新都市主義指導下以新城鎮的建設模式對梅江南進行了居住區控制規劃經眾多專家評審最后評定美國泛亞易道的設計方案為梅江南居住區控制性方案。2001年，濱海公司通過修改機場道路得到雙林居住區的地，后來換成了王蘭莊的地。2002

7、年5月1日天津春季房展上，順馳開發的2#、3#地以“藍灣半島”的形象首次向社會推出，取得了比較好的反響，至此，作為新區發展的一種全新的模式梅江南模式開始浮出水面，并取得了初步的成果。梅江南現階段取得的成功，是應該肯定的。它代表了社會內在的客觀需求和發展趨勢，和城市發展大趨勢是一致的。但是，我們也應該清醒的認識到：梅江南模式的成功，是和很多的偶然因素的促成分不開的，我們在梅江南的運作中，還只是“摸著石頭過河”。如何把偶然轉化為必然，從“摸著石頭過河”轉變為有意識的、規范的企業運作模式，是現階段梅江南主要的關鍵性的問題。為此，我們對梅江南開發模式進行了理論總結，以期對梅江南本身、濱海公司其他項目（

8、張貴莊項目乃至海河項目），使公司走上可持續的良性發展之路積累經驗。二、 梅江南模式的內涵與意義（一）對城市發展來說，梅江南是天津市城市建設、城市經營與城市營銷的重要生力軍1、梅江南“以路換地”模式有力加速了天津市城市建設進程亞洲城市普遍地少人多，土地批租收入是獲取城區建資金的來源，城市基礎設施的超前發展又不斷制造出新的房地產供求熱點。但是在天津，這一良性循環關系未能充分建立，批租土地不足開發用地的20%，批租年收入不足2億元，和同類城市相比，房地產業對經濟增長的推動作用還未充分顯現。這就限制了城市基礎建設的資金投入，反過來因為基礎建設的滯后，房地產業不能形成更多的亮點，這成為一個不能破解的悖論

9、。l 天津步入城市高速發展期，原有城市開發模式制約城市快速發展天津目前已經到了一個城市高速發展的階段。在中國加入wto、2008年夏季奧運會的舉辦、大北京戰略規劃的實施等諸多因素的推動下，天津城市的發展將實現由量變向質變的轉化。按照天津市十五規劃，在十五期間中，天津市國內生產總值年均增長10%以上，人均國內生產總值2005年達到28000元（按2000年價格），遠遠超過全國7%的經濟增長水平。與天津市經濟高速發展趨勢與進程相比，城市市政、基礎設施的建設與開發明顯滯后，天津市近十年城市發展明顯滯后于上海市、北京市、廣州市城市發展進程。在天津市城市過程中，開發資金投入不足的問題突顯出來，一方面，由

10、于天津市過去幾年中，經濟發展相對緩慢，天津市政府財政收入有限；另一方面，國家政府對于天津市的投資傾向不明顯。在城市建設資金來源方面，一方面是城市投入資金的嚴峻不足，直接影響城市的發展；一方面是資金的限制和浪費。需要尋求資金的渠道，去完善城市的基礎設施建設。按照一般的統計慣例，城市每增加一個人，投入就增加5060萬，如果天津按照現在城市化水平，每年提高百分之一，每年大約增加六萬人口，如果純粹政府投入，每年要200多個億，現在天津已經到了還債的高峰，沒有錢再進行更大的資金投入，所以政府財政根本解決不了這些問題。如果放慢發展，就會影響天津市的城市環境與城市形象，進一步影響天津市經濟總體發展速度。因此

11、，天津市城市發展的資金來源必須通過多種渠道，探索城市發展，走可持續發展的道路。l 梅江南“以路換地”模式帶動了周邊區域發展，加速了天津市城市建設和城市化進程由濱海公司投入資金建設道路和橋梁，政府用道路兩邊的土地使用權抵償濱海公司基礎設施建設的投資，這種商業的運作模式稱作“道路換土地”的商業模式。這種模式很大程度上填補了政府基礎設施投資不足的缺陷，直接帶動了城區地塊的升值，進一步吸引了后期投資的跟進。98年6月，開始友誼路及梅江南前期規劃研究，國家批了4.3億造價，國家貸款2億多，其余要求天津市政府配套，濱海公司以“以路換地”的模式投資建設了友誼南路，友誼南路高起點、高標準的建設極大程度上改善了

12、沿線的交通條件，沿線地塊快速升值，一改原有的落后局面，成為天津市的高尚居住區。沿線的梅江區域成為眾多房地產開發商追捧的熱點，順弛置業、紅勘等多家知名房地產開發商對梅江區域進行投資，梅江區域在短短的兩年中迅速崛起，成為天津市的高尚居住區。沿線的梅江南區域也迅速升溫，眾多房地產開發商對其表現出濃厚的興趣，未來也必將成為天津市的高尚居住區。天津目前中心城區外環綠化帶以內，即有零零星星的城鄉結合部土地76塊，居住著12.67萬農業人口，環內76個自然村占地1821公頃。天津的城市化進程尚任重而道遠。梅江南的模式為天津的城市化進程進行了非常有益的探索。濱海公司通過友誼南路和相關市政配套的投資建設，吸引了

13、眾多專業房地產開發商進行投資建設，實現了天津市城市建設的加速發展，推進了天津的城市化進程。2、梅江南是天津城市經營和城市營銷的領頭羊天津的城市經營，尤其是城市營銷，相對落后。除了濱海新區以外，缺少象深圳的福田中心區、上海的浦東、北京的中央商務區等城市經營的亮點。不利于提升天津的城市形象和城市品牌，不利于增強城市的吸引力，不利于改善城市的投資環境。在城市文化層面，市民缺乏城市認知程度低，表現為不太自信、缺少激情，一定程度上表現為整個城市缺乏活力。濱海公司通過友誼南路和相關市政配套的投資建設，極大程度提升了該區域土地價值，成為眾多專業房地產開發企業追捧的熱點。實現了：l 城市土地的升值友誼南路沿線

14、土地成交價格一路攀升l 城市環境的升值未來梅江南必將成為天津市的環境優美、適合人居的地區l 城市形象的升值梅江南是21世紀天津居住新形象標志性項目，城市新名片通過梅江南的高起點、高標準規劃建設，使梅江南成為21世紀天津居住新形象標志性項目，城市新名片。用“住在天津”來進行城市營銷，將天津市相對與北京弱勢轉變為優勢：氣候比北京好、濕度大、水面多、價格便宜、交通方便、生活心態平和、過日子舒服、有文化品位，儒雅，文化浸淫深、文化教育發達等優勢得到充分彰顯，成為天津城市的獨特個性。有利于提升天津的城市形象和城市品牌，有利于增強城市的吸引力，有利于改善城市的投資環境。在城市文化層面，有利于改善有利于提升

15、天津市民的城市自豪感，使城市更加充滿活力。3、 梅江南催生天津市“中央生活區（cld）”的形成與發展在我國城市發展水平比較高的大城市，以居住生活為主題的城市功能中央生活區（cld）如北京亞運村、廣州華南板塊等已經成為新興的城市功能區的重要組成部分，承載多元化的生活方式，是所在城市最適合人居的區域，是城市發展到一定階段，伴隨著城市擴張城市功能分化而形成的，代表著所在城市的城市發展水平。伴隨天津市的城市擴張，天津城市功能區正在分化，八里臺周邊形成了以高等教育為主題城市功能區；和平路和濱江道地區的傳統商業區得到進一步強化形成中心商業區（ccd）；改造完善解放北路金融區，建成與環渤海地區經濟中心和北方

16、重要經濟中心相匹配的區域金融中心；在天津賓館地區規劃建設新的市級行政中心；結合中心城區倉儲用地調整，建設唐家口、南倉和西站西3處大型物資批發交易中心；開發區形成了以制造業為主題的城市功能區開發區；由小白樓、南京路、解放北路金融區及南站地區組成的中心商務區（cbd）浮出水面，而作為以高尚居住為主題的中央生活區卻一直沒有出現，天津市的高尚居住仍然分散在城市的不同區域，很難形成聚合效應，天津市中央居住區已經到了呼之欲出的時候了。在新會展中心、奧運中心、大學城和西青經濟技術開發區簇擁下，以梅江南為核心，結合天津市區最大的休閑中心衛蘭洼風景區、梅江居住區、王蘭莊居住區所形成的中央生活區（cld）將浮出水

17、面。梅江南是居住與生活功能區，是中央生活區（cld）主題性功能的依托，占地面積3300畝，其中湖面面積達到50萬平方米，環境優美，寬闊的友誼南路直通市中心，交通便捷，同時，新會展中心、奧運中心、大學城和西青經濟技術開發區會以及衛蘭洼風景區將對周邊區域產生很強的拉動作用，形成維系高尚生活的區域社會綜合生態，使以梅江南為核心結合衛蘭洼風景區、梅江居住區、王蘭莊居住區區域承載多元化的生活方式，該區域必將成為天津市的中央生活區（cld）。梅江南粘合了衛蘭洼風景區、梅江居住區、王蘭莊居住區、新會展中心、奧運中心、大學城和西青經濟技術開發區，將周邊本來關聯較弱的功能板塊有機的形成了一個整體，使之與梅江南一

18、起有機結合為一個整體南部新城，也是天津市的泛中央生活區（cld）。天津市中央居住區（cld）的形成加速了南部新城的形成與發展，完善了天津市城市功能；中央居住區必將成為天津房地產開發熱點，其泛地產操作模式必將引領天津市進入大盤時代；極大程度上改善了天津人居環境、提高了生活質量；中央居住區將成為21世紀天津的城市新形象。小結：梅江南開發模式是城市運營商主導型的城市經營模式，以城市經營與城市營銷為著眼點，用“以路換地”模式有力加速了天津市城市建設進程，成為天津市的城市經營和城市營銷的領頭羊，同時催生了天津市中央生活區（cld）。以建筑商與政府主管部門結合共同開發一個城區的模式，實現了房地產開發同政府

19、行為的有機融合，為中國城市建設和房地產開發開創新紀元，具有劃時代意義。（二）對房地產行業說，濱海公司梅江南模式帶動了天津市房地產業的升級1、天津市房地產業發展水平與領先地區的差距觀中國的房地產市場，我們不難發現，發育得最成熟的是廣州、深圳、上海等發達城市。這些城市經歷了近十幾年的發展和摸索，領先形成了比較成型的市場競爭機制。我們可以從這些城市經驗中總結出房地產市場發展的幾個階段：市場發育程度短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場（全面短缺、結構性短缺） （結構性過剩、全面過剩）產品提升階段地段 家居 環境 服務管理 文化生活方式買家認識階段認地段 認家居 認環境 認服務管理 認品牌競爭層面提升

20、資源（土地） 銷售 設計 資源整合 全方位競爭（企業競爭）企業狀態提升項目公司 專業公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到天津 廣州注：藍色虛線代表天津市房地產市場目前所處的階段； 紅色虛線代表廣州市房地產市場目前所處的階段；從上表我們大致可判斷，目前廣州的房地產市場正處于一個基本成熟的層次，而天津與廣州相比較，則在各個層面都表現為明顯的滯后，天津市房地產市場基本上與相對領先地區廣州市1998年極其相似。1、 梅江南的貢獻：縮小了天津市房地產業與領先地區的差距（1）梅江南模式導入泛地產理念，引領天津市進入大盤時代中國房地產發展大勢表現為：正步入泛

21、地產時代。廣東、上海、浙江等房地產領先的地區，部分樓盤已經采用泛地產思想引領該區域進入了泛地產時代和大盤時代，而天津，大盤仍然是安居大盤，大盤操作仍然停留在大盤小做的狀況，大盤被分成幾十個小盤，用操作小盤的思路來解決大盤問題，缺乏主題概念，尚未導入泛地產理念。梅江南導入泛地產理念，以發散的思維方式，跳出房地產行業之外，整合資源，即將狹義的房地產與旅游業、體育產業、教育、養生行業、商業等產業融合起來，營造新的文化與生活方式，形成各種“產業房地產”。在梅江南運作過程中，體現著政府在城市規劃與建設方面心有余而力不足的意圖，體現著作為現代城市的天津市的居民比較前衛的生活方式與理想的城市模型的以及人居形

22、態的追求，必將引領天津進入大盤時代。（2）濱海公司從梅江南項目開始，成為城市（區）開發商，成為天津新造城運動的領導者一場“新造城運動”伴隨著中國轟轟烈烈的城市化運動正在中國各大城市展開。從北京亞運村開始，自北向南勢不可擋，上海的浦東、廣州的珠江新城、華南板塊、深圳的福田新城市中心，杭州的東部新區、重慶的北部新城、成都的人民南路沿線、杭州天都城幾乎每一座城市都有“新造城運動”的痕跡，其背景，是泛地產時代的到來和住宅產品更新換代的加速；其成果，是一座座由若干標志性社區構成的新城；其內涵，在于引發了城市發展和住宅產業發展同時面臨一場革命。在中國轟轟烈烈的新造城運動中，可歸納為以下五種模式：l 華僑城

23、模式華僑城于80年代末開始在深圳西南的深圳灣開發主題公園，先后投資18億元建設了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園，形成面積近5平方公里、富有良好景觀和生態環境的文化旅游度假區，帶動了周邊房地產的大幅升值。在此基礎上，華僑城憑借低廉的土地儲備成本優勢進軍房地產領域，以獲取高額的投資回報。據悉，華僑城前期主題公園的投資已悉數收回，而房地產項目盈利能力遠遠高于行業平均水平(預計凈利率超過30%)。 由于華僑城模式具有占壓資金量大、投資回收期長、項目風險高的特點，目前選擇華僑城模式的主要是一些資金實力雄厚的企業，如宋城集團。而且華僑城是特殊歷史時期（鄧小平南巡）的產物，

24、具有歷史局限性，不可復制。l 浦東模式國家區域政策傾斜的重心由廣東轉移到上海，催生了浦東開發模式。浦東模式主要是靠外來資金啟動，政府在定好規劃之后的重要工作就是賣地。浦東模式別的城市很難模仿，因為上海的知名度、號召力和影響力鮮有城市可比。l 華南板塊模式華南板塊是由民營房地產開發商自發投資開發，政府因勢利導，隨之補位，推波助瀾，是市場極端主導型的城市經營，表現為政府缺位，整個板塊的總體規劃相對滯后，各社區仍各自為政，公建雷同，小區之間開放性不足。l 西安高科模式西安高新模式則是在無意中由原來的工業區開發變成了西安新區，而西安高新開發區內的兩家房地產商也成了西安市的最大開發商。l 天津市開發區模

25、式天津開發區模式是一種典型的工業區開發模式，從工業區開發建設的角度看天津開發區模式是非常成功的，因為在那么多的開發區中，天津開發區的效益排在第二位，但這種模式的最大弊端是，目前只是一個純粹的制造業中心，尚未形成一個以制造業為主導的綜合性城區，到了晚上，就成了一座死城。相比較以上五種城區開發模式，濱海公司梅江南模式具有很強的創新性。梅江南模式具體表現為：以“以路換地”的模式獲取土地，從城市經營與城市營銷著眼，根據天津市政府確定的城市發展戰略和城市功能區域布局，充分考慮到城市功能區發展的相關性，開發的過程中確保天津市城市利益、項目開發商利益、企業自身利益、以及整個區域的利益相結合與相統一的原則，從

26、事城市空間尺度上的投資與開發型，是一種政企合作城市開發商主導的城區開發模式。較以上城區開發模式，梅江南所具有的進步意義表現為：l 梅江南模式是一種政企合作的模式，彌補了政府城市建設資金不足的缺陷，走出了政府引導，市場推動加速城市化進程的道路l 在操作過程中有效的確保了天津市城市利益、項目開發商利益、企業自身利益、以及整個區域等諸多方面利益的均衡發展l 從城市經營與城市營銷著眼，打造了天津的新名片，帶動了整個區域發展，成為天津市城市營銷的重要力量。濱海公司通過梅江南項目介入城市開發領域，對梅江南模式進行進一步總結完善，必將成為天津市新造城運動的領導者。（3）增強了土地市場的透明度，規范了天津市房

27、地產發展秩序，為眾多房地產開發商創造了良好的投資環境和發展空間，有利于吸引域外房地產資金的介入小結：天津市房地產業發展水平與領先地區的存在很大的差距，濱海公司梅江南模式導入泛地產理念，引領天津市步入大盤時代，實現了天津市房地產業從賣環境到賣生活方式的飛躍，直接帶動了天津市房地產業的升級。濱海公司從梅江南項目開始，成為城市（區）開發商，成為天津新造城運動的領導者。通過城區開發，增強了土地市場的透明度，規范了天津市房地產發展秩序，為眾多房地產開發商創造了良好的投資環境和發展空間。（三）對廣大市民來說，梅江南是天津新人居模式的領導者1、隨著城市化進程和社會各層面由追求量到追求質的轉變，舊的人居模式被

28、打破，催生21世紀新人居模式，引導市場潮流。隨著中國社會開始從小康步入到后小康，在社會各個層面都發生深刻的變化：u 從傳統消費觀念到現代消費觀念的轉變；u 從重視生活水平的提高向重視生活質量的提高轉變；u 從滿足需求向創造需求、開拓市場轉變；u 從追求物質產品向同時追求服務消費轉變；u 從滿足基本生存需求到追求人的發展的轉變；u 中國國內市場向國際市場的特征轉變；u 居民消費從排浪式向多層次、高級排浪和多層次結合轉變等。這種社會層面由追求量到追求質成為了一個方向，也就給21世紀新人居模式（后小康模式）指出了方向。1）21世紀新人居模式的兩條原則：u "以人為本"是成為21世

29、紀新人居模式的目標和境界 傳統的人居主要是圍繞著傳統的“衣食住行”的物質條件改善而進行的，主要考慮是“物”。而現代消費觀著眼點是圍繞著人的全面發展的需要，通過人類可持續發展滿足需要，主要考慮的是“人”，并在這個基礎上考慮為人所用“物”。這個轉變有深刻的意義，是其他轉變的基礎。由實用、模仿式消費轉向個性化消費成為一種趨勢。這一點將在今后的服裝及住房消費中突出表現出來。新的“以人為本“不僅包括為人服務，還包括人與自然共生的大的人本觀念。這都是21世紀新人居模式的重要原則。u 資源合理利用是21世紀新人居模式的出發點21世紀新人居模式的出發點首先是城市人居模式，是整個城市功能合理、外部環境合理；其次

30、才是項目、樓盤、住宅、戶型的合理。不應該重復早期粗放型房地產那種破壞資源的開發模式，而是各種資源的合理利用和和諧平衡。自然資源、社會資源、環境資源、人文資源的合理利用，是21世紀新人居模式的出發點。2）21世紀新人居模式的八大特色（八大理念）u 規劃理念：以宏觀的城市設計為指導的總體規劃理念在社區的總體規劃上，不僅要考慮社區內部規劃的科學性，還要考慮到社區與整個城市的關系，要按照城市的尺度來考慮社區或區域的總體規劃。這包含兩方面的內容：其一是在總體規劃理念上要從整個城市的尺度上出發，使社區或區域的規劃與城市總體規劃和城市的發展趨勢保持一致，保證居住社區的環境與城市大環境相互協調。其二是在社區規

31、劃設計中要導入新都市主義理念，注重人同社區乃至整個城市的和諧關系。在郊區要有城區的便利性；在市區擁有郊區的優美環境。u 人文理念：傳承區域文化底蘊與城市歷史文脈的人文理念不同地區的住宅應有多樣住宅，以適應不同地區不同文化、不同自然條件、不同習俗等條件。在文化方面，不是簡單的克隆；不要簡單的拿來主義；簡單的歐陸化；而應該立足于本地的特色文化，“中學為體，西學為用”，有批判的繼承和拿來，“兼收并蓄、融會貫通”。在自然條件方面，應立足于當地的建材、樹種和地質水文特征。創造出有鮮明本土特色的人居模式，強化本土的自豪感與歸屬感。u 發展理念：注重社區造血功能，可持續成長的發展理念新時期的人居模式，不僅僅

32、關注住戶的身心健康，創造一個良好的舒適的生活空間，盡可能地減少住戶的無效時間，讓住戶充分享受人生。更關注人們的工作情況，注重社區的造造血機能，注重其他產業的空間，使人們在安居的同時，也能樂業。不僅是居住的空間，也是發展空間，成長的空間。使得社區不在是一個大臥城，而是一個可以自我循環、自我成長的新型生活空間。u 社區文化理念：注重鄰里關系、多元溝通的社區文化理念在鄰里關系的營造上，一方面要保證必要的私密性，如：房間的窗戶不能離人行道太近，避免近距離窗戶對窗戶，門對門等，另一方面鼓勵人們增加交往。注重溝通空間、公共空間的營造，增強鄰里關系，營造一個具有中國特色的具有人情味的文化氛圍。在社區的文化氛

33、圍方面，一方面注重社區的歸屬感，營造社區的精神中心。另一方面也注重多元文化和多層次人群的協調和統一，使得多種文化能夠并存，并且使得老人、兒童都能各得其所。u 建筑理念：注重多樣性、滿足個性需求的新建筑理念新的時期，在時間和經濟上提供人們更多的業務愛好和休閑方式，這也會影響住宅要求、住宅類型的多樣化，如生態住宅、健康住宅等； 在建筑形式上，注重多種建筑形式的結合；在戶型設計觀念上，更加理性和實用。住宅的多樣化還體現在住宅消費者對住宅設計的參與上，部分住宅可以試行飲食業的“先點菜單后炒菜”的建造方式，先建幾種類型樣板房，根據下訂金的訂單來決定各種類型的比例，并根據意見來修改設計。u 環保理念：重視

34、綠色、生態的新建材的環保理念在建材的選擇上，注重環保、綠色以及節能的原則，構建“綠色住宅”。綠色住宅是一項全方位的、立體環保工程，它將隨著社會的進步、技術的發展而日臻完美，如：使用高科技環保型建材 、推廣污水處理再利用技術、充分利用自然光資源 、對小區垃圾實行無公害處理等。另外重視采用新技術、新材料、新設備和新工藝。為人們創造更愉悅、更健康、更舒適的住宅產品。 u 景觀理念：更加尊重自然、注重生態的景觀理念在新的景觀理念中，包含兩個層面的含義：一方面是景觀要“以人為本”。在植被的選擇，立體綠化的考慮以及各種空間的營造上，都要以人為核心，有宜人的尺度；另一方面更要突出人與自然和諧共生的關系，營造

35、“綠色生態社區”。注重生態保護和環境保護；盡量保護原生態和濕地系統。在舒適居住的同時，創造可成長的、持續性的生態環境系統，也包括建材、設計都要十分注重生態模式。 u 技術理念：順應現代信息社會的智能化技術理念智能化系統主要有三方面的內容：安全防范系統、信息管理系統和信息網絡系統。新時期對信息的要求不僅要適應家庭通訊和電腦上網要求，還應為在家中工作創造條件，使得在家中辦公成為可能。信息在住宅中的運用還包括了智能住宅的方向，家庭中安全、煤氣自動檢測水電、氣等自動抄表等均可用電子信息手段來達到。另外隨著科技發展的日新月異以及互聯網的普及，衛視和高清晰度電視節目和音樂節目的傳送，dvd數碼家庭影院的普

36、及，網上購物的興起等等，會相當大程度上改變人們的生活方式，同時改變我們的住宅設計。未來的新型人居形態也應該發展信息化、智能化住宅，為住戶營造全新的生活觀念和生活方式。2、天津市目前的人居模式的現狀水平不高，滯后于城市發展。天津市是我國直轄市之一，環渤海地區的經濟中心，城市規模和經濟實力在我國都占有很重要的地位。但天津市的人居環境卻不容樂觀，與其城市地位并不相稱。一方面在城市形象和城市建設上，近幾年已經明顯滯后于同等規模的北京、上海和廣州等城市。另一方面，天津市居住水平同天津的產業水平以及經濟實力并不相稱，人居水平還有很大的提升空間。天津市目前的人居模式可以概括為：整體水平不高，與21世紀的新人

37、居模式有比較大的差距。不僅與其他同等規模城市北京、上海、廣州相比，已經明顯滯后，也與天津現在的城市發展水平不符。具體表現在：1） 在大的片區和區域開發和總體規劃中，兩極分化比較嚴重。一方面是大量的經濟適用房社區。是政府大量的安居工程，如華苑、麗苑。社區規模巨大，但都是巨大的臥城，產業布局和生活配套的質量和檔次都不高，導致人居環境不好。另一方面，新的大型社區開發中，開發商各自為政現象比較嚴重，如：梅江板塊。這種狀況導致各個小區內環境優美，配套齊全，但整個區域的大型公共配套和環境很差。學校、醫院等生活必需配套質量不高。也同樣導致人居環境水平難以提升。2） 在景觀上，只限于欣賞景觀，還沒有上升到人與

38、自然和諧共處。優美的景觀大多只限于廣告宣傳上，還沒有與真正的生活方式結合起來，在“以人為本”的方面還做的并不到位。更沒有上升到人與自然的和諧共生的層面。多數社區只是滿足了人們對住房的基本需求，有一部分已經開始注重環境、景觀的營造。但是對于人們追求生活品位和居住文化的要求，還沒有得到滿足。對人性的關注尤其是人的社會性需求的關注較少。生活質量還有很大的提升空間。3） 生活形態比較單一，不能滿足人們多樣化、個性化的需求。4）鄰里關系、和諧交流空間的營造缺乏重視。天津市目前的人居水平還不是很高，還有很大的提升空間，隨著wto、奧運的刺激，天津的經濟發會有較快的增長，而人居和環境狀況也正處于從量變到質變

39、的前夜。3、梅江南是天津21世紀人居模式的里程碑梅江南模式導入新都市主義理念，在新的人居模式開發上做了寶貴的探索，同時也是新都市主義在新城區開發中的全新嘗試，是21世紀天津新人居模式的標志性項目。概括起來，主要有以下特點：1）以城市設計主導的規劃理念以城市設計主導的人居社區模式，更加注重社區與城市的關系，更加注重人居的人性化需求，注重城市公共建筑與居住社區的關系。它是一種全新的、回歸整體的社區生活模式。這種城市尺度下的社區開發模式，為以后社區的成長留有很大的空間，是一種可持續性的城市功能區的開發模式。以城市設計為主導的社區開發模式，完全突破了傳統的以房地產開發商和單個社區為主導的模式，更加注重

40、開放空間的營造；在公共空間以及大型城市公建配套的投入上更多；能夠更好的營造整體的社區和區域生活水平。以城市設計為主導的社區開發模式，更關注人的社會性的需求,更加關注對身份、品位和文化需求的滿足。這種開發方式，就有效的改善了傳統社區開發中開發商自各為政的現象，有效的保障區域的整體生活質量。有效規避原來的光有房地產樓盤的規劃與設計沒有城市觀念；細部可以，整體不行的狀況。比如，在梅江南，大面積的湖面、成片的生態島、社區中心和各種廣場等開放空間，為社區構筑了重要的開放空間。對提升整體的人居環境至關重要。在不同的時期、不同的地域、不同的社會經濟發展水平下，人們通過不同方式創造出來與其生活環境相適應的，豐

41、富多彩的居住形式。住宅區的建設一般來說，經歷了三個發展階段，即：建筑主導、規劃主導和城市設計主導階段。建筑主導階段更多關注的是住宅建筑本身，住宅建設極少重視建筑之間、建筑與環境之間的關系；規劃主導階段，重點關注的是一種功能配置，具有一種顯而易見的功能主義傾向，極少重視環境的價值；第三階段是城市設計主導階段，隨著人們價值觀、生活方式以及需求的變化，人們更加注重人性化的要求，更加重視環境的表達，更加注重建筑環境之間的有機銜接。（2）全新實踐新都市主義的人居模式“新都市主義”尋求重新整合現代生活的諸種要素（如家居、工作、購物、休閑等），并引入、重現或最大限度地保存原有自然因素，試圖在更大的開放性區域

42、空間范圍內以交通線相聯，再造一個緊湊、便于行人的鄰里社區，以求人類生態和自然生態的和諧共存并呈交互性發展。新都市主義的核心內涵應包括兩方面的內容，一是舊城區城市規劃和住宅建設對自然生態的引入、保護、存留，二是郊區住宅區建設對人類（人文）生態的引入、保護、存留。這正是新都市主義在中國內地城市規劃設計和住宅建設的兩種實踐傾向。新都市主義在中國：新都市主義理論中，郊區住宅的自然生態和環境質量與城區住宅的配套設施和人文環境是可以二者兼得的。新都市主義的一個重要內容是對“住宅郊區化”運動的深化或修訂。其最突出的表現是，位于郊區的住宅項目都非常龐大，必須建設若干配套基礎設施，有的項目都提出了“造鎮運動”的

43、口號。如廣州的祈福新村、華南新城，都是占地100萬平方米以上、遠離市中心區的住宅區，沒有較為充分的教育、醫療和文化配套設施等是無法吸引到買家的。而隨著幾個同等大項目在廣州番禺南村的落戶，這里將會出現一個人口達50萬的大型居住區，正是一個新都市的雛形。在北京，華潤置地，將在北京大興建設一個占地100萬平方米的住宅區“翡翠城”。同時，北上拓展的金地集團也在北京南城造一個“格林小鎮”。新都市主義的另一個發展方向是在舊城開發中融入郊區自然生態的內涵。與國外較充裕的資金、城市空間和社區環境相比，中國內地新都市主義者改造舊城的選擇顯得要困難得多。這方面，廣州的淘金華庭、匯景新城，長春的“星宇名家”和“太陽

44、現代居”，北京的亮馬名居等都做出了努力。在天津，新都市主義的理念已經被導入，但是，僅僅只是作為概念被炒作，真正用來指導規劃的社區還沒有出現。而梅江南是對新都市主義的全新實踐，在梅江南，大面積的湖面、成片的生態島、社區中心和各種廣場等開放空間生態、這些都是梅江南的突出優勢，也是符合新都市主義的核心思想的。概括起來，梅江南有以下突出的優勢：n 自然環境好。大面積的湖面。自然、優美；更有成熟感和社區感。n 社區配套好。新都市主義的社區設計更為強調社區性、強調社區功能多樣化，各種大面積的公共空間，城市公共廣場等，都是其他社區所不能具備的。n 人性化的居住空間。在設計之初就已經考慮人際交往的需求，并且講

45、求空間的可防衛性，強調環境的可識別性，采用樸實實用的景觀技術以及多樣化的活動空間組合。營造出一種人性化的大區域氛圍。梅江南以它的獨特區位優勢和獨有的景觀優勢，加上新都市主義的規劃理念，將會成為21世紀天津新人居模式的代表。（3）生態化的全新休閑人居模式隨著天津的城市發展，郊區化將成為一種趨勢，作為擁有將近一千萬人口的特大型城市，其發展潛力是巨大的。但目前。天津人的郊區化生活方式還沒有形成，還僅限于市區和政府安居工程的郊區組團，整體的人居水平并沒有太大改觀。平時的休閑方式也比較單一。梅江南將提供給天津人一個全新的生活方式生態休閑居家方式。它既可以享受都市生活便利，又有擁有自然的生態居住環境。這種

46、生活方式有以下主要特點：n 生活在風景里。上萬平米的天然湖面、原生的水鳥、天然的蘆葦蕩。都為生活提供了無與倫比的景觀。同時，衛南洼風景區也提供了更豐富的景觀資源。n 生活在便利中。便捷的友誼南路與市區直接連通，10分鐘步行半徑的生活配套設置，以及周邊大型的城市公共建筑如：天津國際展覽中心、新市政府、大學城等，都為便利的生活提供了有利的保障。而且，獨一無二的城市開發思路。也造就了郊區生活中城市要素的完備性。是真正人性的、便利的生活方式。n 生活在舒適中。梅江南的開發模式從一開始就從城市角度出發,它不僅構筑了區內良好的生活舒適度,還關注區域與城市的整體關系。從一開始就考慮大型城市公共建筑的配比。避

47、免了傳統社區開發中社區內部功能齊全、環境良好；社區外部配套和環境比較差的狀況。梅江南不僅滿足日常居住和經常性的需求，更重要的是它關注人的社會性的交流需求。真正構筑舒適的人性化的生活空間。小結：梅江南模式的開發，標志著天津的人居狀況已經進入到一個全新的境界，已經從追求環境的感性和單純階段，上升到追求文化品位和文化需求的理性綜合階段，代表著天津新世紀的居住新形象。梅江南是天津21世紀人居模式的里程碑。（四）對眾多國有企業來說，濱海公司梅江南模式探索出一條國有企業的可持續性發展的道路，對于廣大國有企業的發展具很有借鑒意義1、敏銳地抓住稍縱即逝的市場時機，從“以路換地”到做一級半市場，濱海公司靠突破與

48、創新，走出一條新興國有企業超常規發展之路。濱海公司作為市政局所屬的一家國有企業，有條件依靠資源優勢獲取城市基礎設施建設項目，而類似為城市修建道路的基礎設施建設又能提升路兩邊土地的價值，從這個意義上說，濱海公司在一定程度上起著加速天津市城市擴張的作用，是政府戰略的忠實執行者，正是因為擁有這一特殊的政府資源優勢，才得以借助基礎設施建設過程中動態資金的占用，成功轉換，獲得了大量的土地資源，形成“以路換地”的運營模式。而濱海公司也通過梅江南地塊的成功操作實踐，逐步轉向做一級半土地市場。土地產權依然歸政府，但土地的規劃、策劃、包裝、經營卻完全是商業化運作的。這種城市土地開發和經營的根本變化除了使城市土地

49、價值最大化以外，也讓濱海公司從中找到了一條企業發展之路。正是以“道路換土地”這一濱海模式的突破與創新，使濱海公司超越了傳統市政項目公司之間、大型房地產公司之間激烈的競爭，并迅速崛起，成為天津市的大地產商和城區開發商。短短的幾年之內，濱海公司的資產就從最初的20萬元快速增長到11個億。土地儲備達到16000多畝，企業形態也由單一的市政工程公司發展為相關多元化的股份制公司。2、成功實現企業轉型，通過戰略創新，成為天津最具實力與代表性的城市（城區）開發商。所謂城市開發商就是從事城市空間尺度上的投資與開發型企業。根據政府確定的城市發展戰略和城市功能區域布局，利用自身的各種社會資源優勢和對城市功能區域尺

50、度進行開發的能力，對掌握或委托開發的大量、完整、成片的城市土地資源進行投資與開發。并從這些投資與開發的行為中獲取自身的利益。通過資源整合和戰略創新，濱海公司擺脫了傳統的市政基礎建設和房地產企業的局限于項目開發的觀念，立足于從城市空間和功能的角度，為城市與區域經濟的發展創造條件。引導和吸引投資與開發企業（如房地產開發商、城市基礎設施開發商、零售商等）共同參與城市功能區內的項目開發，創造市場，擴大市場，并從創造市場、擴大市場的過程中求得天津城市和企業自身的發展。作為城市開發商，濱海公司很好地保持著同政府、企業、老百姓三者利益的均衡關系。對政府，濱海公司起到了對天津整體經濟的推拉作用和對城市功能的完

51、善優化作用；對項目開發商（如像萬科、順馳這樣的房地產開發商），濱海公司突現的是合作的價值，為項目開發商創造良好的投資環境。使之共同參與濱海公司主導的城市功能區域開發，共同獲利；對老百姓，濱海公司強調的是良好的服務質量，滿足天津人民的工作、居住、生活品質提高的需求；作為城市開發商，更重要的作用在于它的示范意義。在政府職能轉型，政企分開過程當中，很多國有企業都面臨著類似的問題，濱海公司的成功經驗對類似國有企業有很強的啟發性。從他們自身的行業出發，介入城市經營與城市營銷，將有一大批主題城市（城區）開發商浮出水面；如旅游主題城市（城區）開發商、交通主題城市（城區）開發商、電業主題城市（城區）開發商等等

52、。3、在資源、資產、資金的運作中呈現良性，為向資本的轉化打好基礎。逐步探索“資源資產資金資本資源”的良性循環商業運作模式。從上面的流程可以看出，濱海公司現階段的業務鏈主要分三個步驟，第一步是資源的獲得；第二步是土地的獲得（資源變資產），第三步是土地的出讓（資產變資金）。以上這三個步驟的運作已基本完成，總體上獲得了市場的認同。為向資本的轉化打下良好的基礎。當資金轉化成資本以后，企業進入資本運作領域，就可以用資本的有效運作去獲取更高、更新、更廣泛的資源，使企業成功進入下一個良性循環的階段。這種成功商業模式在同類型的國有企業中是非常有借鑒意義的4、擯棄企業辦社會的傳統思路 ，搭建大的企業平臺，對資源

53、進行全方位整合。21世紀是整合的世紀。任何大而全小而全、企業辦社會、自給自足、“肥水不留外人田”的觀念已不能適應社會和企業的高速發展需求。整合代表著企業開放的胸懷；整合代表著企業進取的決心；整合代表著企業國際化的視野；從梅江南項目開始，濱海公司拉開了全面整合的序幕，上到關系企業發展的政府各職能部門、專業房地產開發商等社會資源；下到服務項目的協作資源。如大手筆地整合了順馳、浩天等大型房地產公司和天津日報的房地產專刊，聘國內外知名的專家王志綱、喬全生、孫成仁等組成企業的戰略顧問委員會。整合王志綱工作室、泛亞易道、roma公司、中原物業、深圳尚美佳廣告等國內外頂尖專業機構共同協作。實踐證明了作為城市

54、（城區）開發商，認清形勢、理性定位、有效地整合資源對濱海公司的成功轉型起到了非常大的作用。5、不停留在單一的地產經營層面，追求多元化經營，不斷地向行業縱深挖掘潛力，確立長期的戰略意識，長短兼濟，形成完善的產業鏈，實現企業的可持續發展；濱海公司的產業發展要經歷以下四個階段：市政項目階段地產開發階段相關多元化階段城市開發階段高速公路建設梅江南規劃生物、科技、順弛張貴莊規劃從上面來看，梅江南項目屬于地產開發階段，是處于整個環節的最重要的中間節點上。梅江南經過了一系列的運作以后，基本上贏得了市場的認同，也為企業的發展奠定了一定的基礎，或者說挖到了第一桶金。從地產經營的層面上來說是比較成功的。但是，濱海

55、公司并沒有滿足于停留在這個層面上，在市場經濟的大環境下逐步培養的憂患意識促使企業的決策者們把目光投向更遠的未來。事實上，在我們總結梅江南模式及所帶來的影響的時候，濱海公司早已超越了梅江南的土地經營階段，邁向了與地產經營相關的多元化發展階段，并把目光瞄向了城市（城區）開發階段。濱海人認識到：土地經營只是一張皮，如果僅僅滿足于在土地之上的基礎設施建設和土地轉讓等短線操作，就不能實現土地的價值最大化，仍然屬于粗放經營。而真正要實現土地價值最大化就需要不斷地向行業縱深挖掘潛力，走多元化經營之路，也就是要在土地這張“皮”上長出“毛”來。派生出更多的產業；如公建、商業、教育、旅游、文化、休閑等；這是一種產

56、業鏈的可持續發展的模式。也是目前在國內外比較先進的泛地產理論的大膽探索和實踐。這樣做可以一方面把土地開發獲得的資金投入到市政基礎設施建設上來，在政府建設資金有限的情況下，完善自己的造血機能。另一方面培育新的經濟增長點和利潤源頭，做長線項目，持久經營，當土地經營利好出盡以后企業仍然有可持續發展的動力。到那時再不斷發展老的、培育新的，互相補充，互相促進。形成良性循環。 小結： 短短數年時間，濱海公司巧用國有企業的資源優勢，通過經營思路的創新和對資源的整合，以小搏大，快速完成了由蝌蚪變青蛙的過程，實現了企業超常規的發展；并通過走相關多元開發的道路，培育完善的產業鏈，創造了企業的可持續發展動力，為濱海

57、公司的后期發展奠定了良好的基礎。而梅江南也成為濱海企業在轉型期的歷史發展里程碑。“好的開始就是成功的一半”，我們有理由相信，濱海公司以梅江南為起點，不斷地探索與完善、進取與更新，走出一條具有中國企業特色的發展之路。其創新的開發模式將對城市基礎設施建設和房地產開發企業起到示范效應。從更大的意義上來說，作為轉型期的國有企業，濱海公司探索出的這條在市場經濟條件下國有企業經營之路，對整個天津乃至全國相關行業的國有企業都有著非常重要的借鑒意義。三、 梅江南模式的不足梅江南開發模式在天津是一個創舉，乃至全國范圍內也不多見，這種由資源-資產-資金-資本的模式，基本上是“摸著石頭過河”所創新出來的。目前最多進行到第三階段，萬里長征第一步，任重而道遠，如果從戰略上高度重視，可使這一絕版地塊的開發價值最大化，市場收益盡力達到極致，“取乎其上，得乎其中，取乎其中，得乎其下”。由于梅江南模式并非事先預料設計好的，因此不可避免的有一些不足的地方，我們在總結其非凡的意義同時指出她的不足，讓這種模式更加成熟，這樣不僅能立足于本項目的成功，而且為接下來的張貴莊項目開發乃至濱海公司的中長期戰略發展做戰略鋪墊！為我們對城市的經營增添更強的指導意義！1 梅江南總體概念策劃相對滯后，必將導致宏觀戰略層面上出現一些問題。如：² 在空間