1、AA市建材市場可行性分析報告第一章 項目概述一、 項目名稱：BB市AA市店項目二、 項目地點：CC市倉山區(qū)則徐大道379號三、 占地面積：30000平方米四、 選址位置圖 五、 建筑規(guī)模：總建筑面積30000平方米 其中：地上一層10000平方米 地上二層10000平方米 地上三層10000平方米 機動車停車位：不少于500輛六、 合作方：BB市*集團七、 合作模式：房屋租賃八、 合作期限：租賃期限為二十年，該租期期滿后，如無不可抗力，本合同租期自動順延20年。九、合作條件簡述：初始租金標準為一層、二層每天每平方米人民幣1.00元，三層每天每平方米人民幣0.90元。前5年租金標準不變，從第6年

2、開始租金標準在前五年年租金標準的基礎(chǔ)上遞增,以5年為一期遞增一次，每期租金標準在上期租金標準基礎(chǔ)上遞增5。第二章 市場分析一、 CC市經(jīng)濟發(fā)展綜述1、 城市面積及人口規(guī)模CC市總面積12961平方公里，總?cè)丝?90萬。其中市區(qū)面積1143平方公里，人口260萬。2、經(jīng)濟和消費情況1984年CC成為全國第二批國家歷史文化名城和全國對外開放的14個沿海港口城市之一；1985年列為全國經(jīng)濟體制改革綜合試點城市；1990年成為全國35個國內(nèi)生產(chǎn)總值超“百億元”的城市之一，1991年進入首批“中國城市綜合實力50強”和“城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”城市行列；1997年城市綜合實力在全國219個市地級以上城市中

3、居第24位。2001年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值超過千億元大關(guān)，達1003.27億元，綜合經(jīng)濟實力名列全國省會城市前列。2002年在崗職工年平均工資13199元。城市居民居住條件繼續(xù)改善，2002年，城市居民人均居住面積13.2平方米，農(nóng)村居民人均使用生活用房面積36.25平方米。二、 建材零售業(yè)競爭對手及分布CC市目前的建材市場容量為35億人民幣。目前CC市較大的建材市場有CC建材市場，匯多利建材市場，拓福裝飾建材超市等。CC建材市場是CC最老的一個建材攤位市場，代表著CC的建材行情。位于鼓樓區(qū)西二環(huán)。匯多利建材市場位于合江區(qū)廣達路，現(xiàn)有面積3.8萬平方米，明年擴張后面積達到5.5萬平方米，有250

4、余家經(jīng)營商，銷售額1.4億。 拓福裝飾建材超市在CC有2家店，分別位于合江區(qū)廣達路和倉山區(qū)倉山。于2001年開張。由此可見，AA市大道附近建材市場10公里內(nèi)已經(jīng)初具規(guī)模，但目前大部分為攤位式市場，經(jīng)營檔次普遍不高，難于適應(yīng)家裝市場的發(fā)展需求。則徐店的興建，將提升CC建材、家裝行業(yè)的水平，更好地滿足各類消費者需求。目前，“百安居”、“OBI”等國外競爭對手尚未在CC設(shè)點。因此，我應(yīng)加快速度，搶占市場先機，在35億容量中占據(jù)45億的市場份額，就能夠影響CC建材市場的格局。三、項目市場定位 本項目定位為建材、家居倉儲型超市。其中 一層：10000平方米，自營建材超市。二層：10000平方米，家裝市場

5、，出租攤位。三層：10000平方米，家裝市場，出租攤位。四、項目商圈及交通分析CC城市道路系統(tǒng)由八條對外放射道路、三個環(huán)路和若干條東西向、南北向貫穿的城市干道組成。本項目位于CC市區(qū)的南部，屬倉山區(qū)，位于則徐大道，占地45畝。在城市二環(huán)以內(nèi)，交通非常便利，屬于CC市較繁華地帶。目前有5條市內(nèi)公交線路經(jīng)過本項目周邊設(shè)有車站。居民通過六一南路和連江南路可在十五分鐘車程以內(nèi)到達本項目，城市二環(huán)附近的居民可通過城市放射路在三十分鐘車程內(nèi)到達。因此，本項目的第一商圈是CC市二環(huán)路以內(nèi)的地區(qū)，商圈內(nèi)集中了大量的物業(yè)，80%的房地產(chǎn)開發(fā)項目位于本商圈內(nèi)，僅項目周邊就有三叉新村、公正新村等大型居住小區(qū)和寫字樓

6、。商圈內(nèi)購買力巨大，預計可占市場份額的70%。第二商圈是包括市轄縣、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)在內(nèi)的整個CC市。由于CC為BB市的省會，其交通樞紐作用十分明顯，所以本項目的第三商圈是CC周邊的地級市。 五、項目市場前景本項目地處城市較繁華地區(qū)，交通位置極其便利，而則徐店的興建，又將極大的帶動本區(qū)域的開發(fā)和繁榮，形成良性互動，提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍和商業(yè)價值。隨著CC市招商引資力度的加大，以及將CC市建成區(qū)域性商貿(mào)物流中心戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，都將使本項目的開發(fā)具有良好的商業(yè)前景。第三章 項目投資及建設(shè)周期一、 項目投資估算本項目投資包括合作方和我方的共同建設(shè)投資和我方的開店費用兩個部分。1、合作方的建設(shè)投

7、資本項目建設(shè)總投資估算為6000萬元。其中3000萬由合作方投入（其中2000萬施工期間打入我方帳戶，另1000萬由合作方負責拆遷及前期工作），剩余3000萬由我方投入。本工程由我方負責建設(shè)。2、 我方的開店費用 主要包括五項費用，共計2550萬元。其中：（1） 二層、三層的精裝修費用：200元/平方米X20000平方米=400萬元。（2）店內(nèi)設(shè)備費：600萬元。（3）IT系統(tǒng)設(shè)備費：150萬元。（4）開辦費：400萬元。（5）流動資金：1000萬元。二、 建設(shè)工期預計2003年6月工程開工，2004年1月竣工交付使用。三、 預計開業(yè)時間預計2004年第一季度開始營業(yè)。第四章 經(jīng)濟效益預測分析

8、一、 年銷售收入預計根據(jù)CC市的經(jīng)濟發(fā)展水平和消費水平以及房地產(chǎn)項目的開發(fā)量等經(jīng)濟指標，預計正常年份CC則徐店一層超市部分日均銷售額40萬元，年銷售額為1.44億元。 二、三層出租市場部分租金收入為1752萬元。二、 年經(jīng)營成本1、 租金：1133萬元2、 人員工資：288萬元1、 固定資產(chǎn)折舊：230萬元2、 開辦費攤銷：80萬元3、 流動資金貸款利息：60萬元4、 經(jīng)營管理費：720萬元5、 物業(yè)費用：360萬元年經(jīng)營成本合計：2871萬元。三、 毛利額=14400/1.17*18%+1752*94.5%=3749萬元四、 凈利潤=3749-2871=878萬元五、 稅后凈利潤=878*6

9、7%=588萬元六、 投資利潤率=588/2550*100%=23.06%七、 投資回收期=（2550+3000）/（588+230+80）=6.18年第六章 項目綜合評價一、 經(jīng)濟效益評價通過上述測算，本項目投資利潤率達23.06%，投資回收期為6.18年，具有可觀的經(jīng)濟效益。二、 社會效益評價在CC則徐大道興建建材超市，可將這一先進的建材裝飾材料經(jīng)營業(yè)態(tài)引入CC市，充分利用該地域良好的市場消費環(huán)境，為在福建迅速占領(lǐng)建材消費市場邁出可喜的一步。此外該店可為當?shù)亟鉀Q300多人的勞動力就業(yè)，每年可上繳稅收數(shù)百萬元。作為一種先進的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，它不但可提升當?shù)亟ú难b飾材料零售的檔次，也將對當?shù)刂苓?/p>

10、經(jīng)濟的發(fā)展起著不可低估的帶動作用。結(jié)論：在CC則徐大道興建建材超市連鎖店切實可行，具有良好的發(fā)展前景。附件：租房模式（標準店）經(jīng)濟分析綱要一. 開店總投資1.市場裝修費用：200元/平方米2.店內(nèi)設(shè)備費：660元/平方米（賣場面積）3.IT系統(tǒng)費用：120-150萬元4.開辦費：300-400萬元5.流動資金：1000萬元 二. 年經(jīng)營成本估算1.租金：按合同計算2.人員工資：超市銷售額的2.5%，（1.5萬元/人X人數(shù)）3.固定資產(chǎn)折舊：按5年直線法折舊4.開辦費攤銷：按5年攤銷5.流動資金貸款利息：年利率按6%6.物業(yè)管理費：一般按0.5元/平方米.天計算7.經(jīng)營管理費：按超市銷售額的2%8.上繳總部管理費：按銷售收入的3%三. 效益計算1.營業(yè)額（銷售額）：預測2.銷售收入=銷售額/1.173.毛利潤=銷售收入