1、諸城市房地產市場調研報告營銷策劃部2012年3月1、了解諸城市城市城市發展情況2、諸城市房地產市場容量及去化率3、諸城市購房客戶群體及置業消費習慣4、本項目地塊特征及適合開發產品調研目的調研目的報告提綱報告提綱一、諸城市城市概況1. 城市定位 2. 城市格局 3. 區域功能 4. 商圈分布 5. 經濟發展 6. 配套資源二、諸城房地產市場分析1. 人口分析2. 行業發展3. 區域格局4. 銷售概況5. 市場存量6. 去化速度三、諸城市購房客戶分析1. 人口分析2. 收入水平3. 客戶分析4. 置業需求5. 客戶描摹四、本項目地塊簡要分析1. 地塊特征2. 地塊四至3. 周邊環境4. 客群特征5

2、. 客戶地圖一、諸城市城市概況一、諸城市城市概況全國百強縣排名35位1.1. 城市定位城市定位 2.2. 城市格局城市格局 3.3. 區域功能區域功能 4.4. 商圈分布商圈分布 5.5. 經濟發展經濟發展 6.6. 配套資源配套資源青島濰坊的結合點青島濰坊的結合點 依托毗鄰青島的交通優勢，形成依托毗鄰青島的交通優勢，形成山東半島貨物、資金、信息等生產要素高速流動和高度山東半島貨物、資金、信息等生產要素高速流動和高度集聚的中心集聚的中心n 地理位置地理位置：諸城市隸屬于濰坊市，諸城地理位置優越，交通便利。北依世界風箏都濰坊，東臨濱海名城青島，南靠新興港口城市日照，是山東半島重要的交通樞紐。n

3、交通便利：交通便利：膠新鐵路和濟青高速公路南線貫穿諸城，市內6條干線公路四通八達，乘車1小時可達青島、日照兩大港口和青島、濰坊兩大機場。城市定位城市定位城市格局城市格局諸城歷經“1010年河西、年河西、1010年河東年河東”的城市發展縮影，居住重心由河西轉移至河東區域。而開發區作為新興板塊，市政配套和居住氛圍都亟需提升。城西板塊：城西板塊：諸城市老城區，配套設施相對完善；但工廠較多，生活環境差經濟開發區：經濟開發區：大企業集中區域，但配套設施尤其是交通條件和教育資源有待進一步完善。城東板塊：城東板塊：隨著城市發展格局的變化，河東板塊居住氛圍、市政配套日漸完善，且成為新的城市中心，擔當起cld（

4、中央居住區）和rbd（中心商業區）的城市功能經濟開發區經濟開發區城西板塊城西板塊城東板塊城東板塊經濟開發區經濟開發區城西區城西區城東區城東區1、工業園區工業園區以開發區為中心的工業園區2、生活區生活區以城東區和城西區為主的生活區3、休閑娛樂區休閑娛樂區以三里莊水庫、恐龍公園、濰河公園組成的休閑區生活區生活區休閑區休閑區工業園區工業園區福田汽車福田汽車希努爾希努爾外貿集團外貿集團區域功能區域功能生活區生活區商圈分布商圈分布新利群商圈新利群商圈中百銀座商圈中百銀座商圈新百盛商圈新百盛商圈 人口密集程度以東、東南、西、北為順序，北側不過濰河，濰河以北為工業區，城郊結合處，人口以農村為主，外來務工人員

5、以輔。未來 發展以人民路和和平路為軸線，中心向外輻射發展。 以老利群、百盛為中心老利群、百盛為中心的百米商圈為主，人流量較大的地區，最新增加的藍博灣商廈、迪士尼歡樂城、電影院、休閑廣場。以中百、銀座為中心中百、銀座為中心的百米商圈以小區的便利商貿為主。以新利群和新百盛新利群和新百盛為中心點向外輻射50米左右人民路中段的三聯等，都為連接各商圈起輔助作用老利群百盛商圈老利群百盛商圈地區生產總值（億元）人均可支配收入（元）從從20092009年至年至20112011年地區生產總值、地方財政收入年地區生產總值、地方財政收入、人均可支配收入來看，、人均可支配收入來看，1111年比年比0909年經濟發展突

6、飛猛年經濟發展突飛猛進，得益于進，得益于食品、紡織、汽車行業食品、紡織、汽車行業的帶動。的帶動。經濟發展經濟發展數據來源：2010年、2011年諸城市政府工作報告2011年，全市完成地區生產總值520億元、人均7500美元，分別是2007年的1.7倍和1.9倍；實現財政總收入62億元、地方財政收入40億元，是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以來累計完成固定資產投資980億元，其中2011年完成308億元?？h域經濟基本競爭力在全國百強縣（市）的位次由第50位躍升至第35位。工業經濟增勢強勁：工業經濟增勢強勁：2011年，規模以上工業企業實現主營業務收入1560億元、利稅147億元，是2

7、007年的2.1倍和2.5倍；年利稅過千萬元的工業企業由2007年的78家發展到200家，特別是福田等重工企業的落戶及規模擴張，對經濟帶動很大。服務業發展提速：服務業發展提速：2011年，實現第三產業增加值156億元、社會消費品零售總額155億元，均為2007年的2.1倍。農村經濟健康發展：農村經濟健康發展：2011年，實現農村經濟總收入1780億元，是2007年的2倍，被國務院表彰為全國糧食生產先進單位，是全國生豬調出大縣。外向型經濟發展迅速：外向型經濟發展迅速：2011年，外貿進出口總額達到14億美元，是2007年的2倍，榮獲全國重點推進出口食品農產品質量安全示范區；四年累計利用外資1.8

8、億美元，其中2011年5772萬美元；境外企業發展到20家。經濟參數經濟參數數據來源：2010年、2011年諸城市政府工作報告龍城中學農業局醫院龍源學校楊春國際酒店西郊學校諸城一中人民醫院明誠學校大眾醫院繁華中學市府大華學校實驗中學婦幼保健院中醫院東郊醫院密州路學校實驗中學東武學校城北學校實驗小學利群華璽酒店舜王學校百盛超市主要醫院：主要醫院：人民醫院、中醫院婦幼保健醫院高中：高中：東繁華中學西諸城一中南實驗中學北龍城中學貴族小學：貴族小學：龍源小學 新藝小學優秀小學優秀小學：實驗小學、西郊小學諸城市主要醫院集中在城市南部；學校數量縮減，分諸城市主要醫院集中在城市南部；學校數量縮減，分布較為平

9、均。布較為平均。配套資源配套資源小結小結1、諸城市依托濰坊、青島雙重交通優勢，是濰坊青島經濟交流的直接結合點。2、人口數量108萬，人口緩慢增長，10年僅增長3.8萬，市區常住人口不足50萬。3、諸城市沿河可分為城東區（河東）、城西區（河西）、開發區（河北）三部分。城東區在原有城市老商圈的基礎上迅速向東發展，目前成為配套、交通、環境都比較成熟的區域。城西區主要城市老區，環境較舊，市民普遍有向東不向西的傾向。經濟開發區目前主要為工業區，環境較差，配套不完善。4、主要醫院中醫院、人民醫院都集中在城市南部 ，目前高中由十六所縮減為四所，分布較為平均。5、城鎮居民人均可支配收入突破19000元，與20

10、07年相比增幅超過50%；農民人均純收入突破10000元，增幅超過60%。二、諸城房地產市場分析二、諸城房地產市場分析2011年起市場趨于平穩飽和1.1. 人口分析人口分析2.2. 行業發展行業發展3.3. 區域格局區域格局4.4. 市場存量市場存量5.5. 去化速度去化速度6.6. 市場大盤市場大盤7.7. 滯銷盤滯銷盤諸城市常住人口為108.62萬人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的105.36萬人相比，十年共增加了3.25萬人，外來人口很少。全市常住人口中，男性54.91萬人，占總人口的50.55% ；女性為53.71萬人，占總人口的49.45%。受教育水平，每10萬人中具

11、有大學受教育程度的5130人；具有高中受教育程度14439人；具有初中受教育程度為40483人；具有小學受教育程度26712人。人口分析人口分析數據來源：2011年7月第六次人口普查數據分析：較小的城市人口基數，緩慢的城市人口增長速度決定了諸城市房地產市場發展的基礎客戶量不足行業發展行業發展諸城樓市起步于2000年，城市總體發展以北移東擴的發展方向發展。從2000年開始之間，諸城房地產11年的發展大體有五個階段：起步期起步期緩增期緩增期發展期發展期飽和期飽和期時間：2000特點：以老城區的個別項目的改造開發為主；時間：2000-2004特點：以老城區的個別項目的改造開發為主；時間：2005-2

12、009特點：以河西區域開發為主，將河西區域的老工業區進行改造，將企業遷至北部高新區，將河西板塊打造成中心居住區；時間：2010-2011特點：以市區周邊外環以內地塊及濰河北段兩岸開發為主；穩定期穩定期時間：2012至今特點：市區近郊及經濟開發區沿河開發為主2006年諸城新建商品房全年平均價格在2000元/平方米左右, 2007年房價在2300元/平米左右，2008年為2700元/平方米，2009年-2010年為3000元/平方米左右，2011年3月為3500左右，商業中心地帶和市區北面沿河地帶均價4300左右。濰水怡景苑4300元/紅星家園龍城龍府4300元/皇家半島4278元/誠通香榭里42

13、00元/裕泰祥公館金東世紀城3900元/鳳凰城龍都天一城多層4200元/寶龍公園世家3700元/龍都現代城多層4500元/龍城華庭格林學府3900元/2081正好4600元/麗都花園3700元/華都富林4300元/得利斯世紀城尚清華3700元/瑞福花園優品城4300元/奧韻花園4200元/和美馨園盛華國際4000元/金地翰林3700元/區域格局區域格局城西區均價：3880元/城東區均價：4130元/開發區均價：3770元/經濟開發區經濟開發區城西區城西區城東區城東區23200套13990套銷量概況銷量概況2010年、2011年是諸城市房地產發展騰飛的兩年：2010年住宅全年成交總面積為面積為3

14、01.605301.605萬萬總計總計2320023200套套2011年住宅全年成交總面積為面積為184.2954184.2954萬萬總計總計1399013990套套2011年下半年諸城房地產市場隨著全國市場下滑趨勢，成交去化速度減緩，趨于平穩。數據來源：房管局市數據統計區域區域樓盤名稱樓盤名稱建筑面積建筑面積套數套數剩余套數剩余套數主力戶型主力戶型入市時間入市時間均價均價城東區瑞?；▓@1901901202010/10/1 高層3300城東區尚清華14168.2840024381162010/11/5 多層4200城東區天和文苑7241202010年11月 高層3400城東區優品城100多萬5

15、000800851262012年5月 多層4300城東區東武家園3萬平方米32011475-1122011年12月 多層4000城東區盛華國際10萬200080090-110高層3800城東區金東世紀城15萬31202000120-2202011年8月 高層3900城東區華都富林300020085-1502011年6月 多層4300城西區香榭里30萬208587-1402010/9/20 多層3900城西區昊寶龍苑108901062012年2月 高層3500城西區鳳凰城17萬150016080-1302012年4月未定城西區格林學府14萬1000170100-1252011年4月 多層3900

16、市場存量市場存量通過對諸城三區32個典型項目（在售項目58個，占整個市場60%）統計目前諸城市場現有在售房源在售房源11000多套多套，按照平均2011年諸城市的去化速度，需要近需要近1年的時間年的時間。市場存量市場存量目前諸城市場現有在售房源在售房源11000多套多套，按照2011年諸城市住宅銷售去化速度，需要近需要近1年的時間年的時間。諸城市常駐人口 108萬 市區人口不足50萬相當于大約15萬戶市區客戶總量約為：15000戶其中大約10%的家庭有購房需求市場現在售貨量不包含未來開盤項目已經接近諸城城區購房客戶總量市場瀕臨絕對飽和狀態市場瀕臨絕對飽和狀態戶型面積戶型面積市場庫存大量市場利好

17、時遺留的大面積戶型，去化速度慢。在售項目80類兩居、90與100左右三居，存量較少，去化速度快。市場在售項目中，高層產品70、80、90 的實用緊湊戶型較少，100以上甚至150以上超大戶型占到70%以上比例。新開盤高層項目多為80小二套，90三套的緊湊戶型為主。2011年90平米以下住宅產品去化2698套，占總銷量的20%，去化速度較快。100-11項目名項目名開盤時間開盤時間 銷售時間（月）銷售時間（月） 價格價格小區總小區總量量銷量銷量存量存量去化率去化率（月）（月）去化率去化率（年）（年）尚清華2010年11月21 3700400套3762418 215 天和文苑2010年11月21

18、3400726843 39 昊寶龍苑2012年1月1 3500108戶109010 120 和美馨苑2010年11月15 3300500戶498233 398 中天花園2010年12月14 4000 300多戶130309 111 河畔隆昌苑2008年40 3400400戶370309 111 格林學府2011年4月9 39001000戶11817013 157 金東世紀城2010年8月6 39001276戶37038052 624 去化速度去化速度通過對諸城三區2010年2012年不同時間開盤項目去化時間的調研分析得出，高層、小高層去化速度較慢，平均每月去化率為18套，年平均去化率為216套

19、。調研項目中，去化速度最快的為金東世紀城金東世紀城注：2011年在售項目64個，住宅銷售總量為13990套，項目平均年銷量216套。金東世紀城金東世紀城，項目主要特點是準現房發售，項目品質很高，配套資源十分優秀。單價較低，戶型面積較大。主要成交時間集主要成交時間集中在中在20112011年年1010月以前，近期大戶型成交量大幅銳減。月以前，近期大戶型成交量大幅銳減。戶型面積段：戶型面積段：112215大戶型推盤策略：推盤策略：1、超長蓄客期：2009年一期開盤876套以售罄。二期蓄客近2年，2011年8月開盤750套，7個月去化370套。2、準現房發售：基本等高層產品封頂才開盤，體驗過強3、超

20、值單價高總價，配合促銷優惠。典型個案典型個案金東世紀城金東世紀城河畔河畔隆昌苑隆昌苑尾盤項目，共400戶，開盤3年多，剩余30戶。金東世紀城金東世紀城高層產品，小區品質感很高。一期月去化率為62，目前二期二期8個月個月去化去化370套套昊寶龍苑昊寶龍苑年均去化速度僅120套中天花園中天花園年均去化速度為111套格林學府格林學府年均去化速度為157套尚清華尚清華年均去化速度為215套天和文苑天和文苑年均去化率僅為39套和美馨苑和美馨苑年均去化率398套濰水濰水怡景苑怡景苑項目1000多戶，2011年7月開盤，去化60%，每月80多套。去化速度去化速度從不同區域、不同項目的去化速度來看，城東區的去

21、化速度最快，其次為沿濰河兩側的項目。城西以及經濟開發區的項目去化速度非常慢。經濟開發區經濟開發區城西區城西區城東區城東區區域去化對比：區域去化對比：城東區城西區開發區時間對比：時間對比：2010年是諸城房地產市場去化速度最快的一年，2011年速度減緩。個體案例分析個體案例分析城東區城東區華都富林華都富林 華都富林由諸城正大置業開發，項目總建筑面積50萬，是由43棟高層住宅、公建和商業配套組成。項目分5年開發，2011年6月份開盤，共推出4棟（共建43棟）400戶。一期銷售50%，200戶，均價在4300-4400元。戶型以85、100的兩居室為主打戶型，其中85-105的戶型占50%，針對客戶

22、群主要是剛需的上班族。97平三居的占20%以下。150以上的占到了15%。主要針對老年人或者需要換房的中年人群。項目分析總結：項目分析總結：1、恰當的戶型配比：73-113的戶型區間，85、100兩居室的主打戶型符合目前市場主流需求，去化速度快。2、精準的客戶定位：針對不同產品，精準定位上班族、老年、中年等客戶群體。項目簡介：山東巨龍建工集團房地產開發公司共建有4棟高層，8棟多層組成。共400戶。多層開盤時間08年，目前已入住，銷售率90%以上。高層2011年開盤，售均價3400元，戶型面積在100-147平方米。戶型配比上，以三居室為主，面積在117左右。100-117的較小戶型的房型已經售

23、罄。高層大戶型滯銷，剩余147的大戶型房型30多套。個體案例分析個體案例分析經濟開發區經濟開發區湖畔湖畔 隆昌苑隆昌苑項目分析總結：項目分析總結：1、區位因素是本項目的最大難題。2、以現房銷售為手段，以低價位大面積銷售策略為指引，打開市場。3、147大戶型產品滯銷，戶型配比失調,100以下小戶型產品少。諸城市大源置業有限公司開發建設。項目占地42畝，總建筑面積4.5萬平方米，集多層、高層和商業于一體，小區內配套設施齊全。共建有8棟樓312戶，5棟多層、3棟高層。售出290套，剩22套，銷售率為93%。其中，多層剩余7套，銷售率為96%。高層還剩15套，銷售率為89%。價格在4200，此項目目前

24、銷售比較火爆，賣點是送1200元的精裝修，整體廚房，油煙機，皇明太陽能，高檔座便器等。臥室精美細致的木地板。個體案例分析個體案例分析城西區城西區百合花園百合花園項目分析總結：項目分析總結：唯一性的產品賣點撬動市場唯一性的產品賣點撬動市場百合花園因區域及配套等問題前期銷量極差，多次更換代理公司。推出全諸城唯一的精裝修賣點后，銷售火爆。項項目目占地面積占地面積建筑面積建筑面積區域區域開盤時間開盤時間目前價格目前價格總戶數總戶數銷量銷量存量存量戶型戶型優品城65萬106萬城東區10年5月推出多層1000套，開盤價3200元，11年7月份推出4棟高層多層4300元2020戶1500套520套85126

25、金東世紀城15萬31萬城東區09年第一期開盤876套以售罄，11年8月開第二期750套，銷售370套，三期未建3900元3120戶1276套1844套120-220香榭里16萬30萬城西區2010年9月20日一期開盤起價：3800 元/m均價：4300 元/m2085戶800套1285套87-140龍都現代城33萬60萬城西區2010年9月一期開盤3300起，11年2月二期開盤，11年5月三期開盤多層均價45003000戶2860套140套80-130從大盤的銷量和存量來看，大盤的去化速度相對較快，客戶對大盤比較認可。其中一個重要的原因在于大盤的戶型類型比較全，適合不同置業需求。大盤大盤誠通香

26、榭里總建筑面積30萬 ，涵蓋攬景疊拼別墅、特景花園洋房、觀景小高層等多元化產品形態 金東世紀城小區規劃建設高層商住、住宅樓17+1層和16層共34棟，會館、商業、幼兒園各一棟。經省規劃專家評審小區集居住、休閑、購物、醫療、保健、餐飲、人防工程于一體的現代、高檔住宅小區。 龍都現代城占地33萬，建筑面積50萬余 ，共分3期開發優品城項目總占地面積65萬平方米，總規劃建筑面積106萬平方米。第一期工程占地面積22萬平方米，拆遷住戶565戶，拆遷面積10萬平方米，規劃建筑面積43萬平方米。 個體案例分析個體案例分析大盤大盤誠通誠通 香榭里香榭里1、正確的開發策略正確的開發策略一期別墅洋房產品提升項目

27、品質，拉升后期高層價格22、根據市場變化，及時調整推售策略、根據市場變化，及時調整推售策略市場好時將大戶型產品及時清倉，保留剛需產品；市場差，小戶型主攻剛需客戶，跑贏大市。3、豐富多彩的營銷活動豐富多彩的營銷活動大型的才藝比賽，日常性的暖場活動，吸引客戶44、多渠道大力度推廣、多渠道大力度推廣公交站牌、高炮、網絡縣級市媒體統發覆蓋，保證項目到訪量。中國誠通發展集團投資開發，30萬平米公園主題社區，分為3期。目前一期疊拼別墅（1-4號樓）、花園洋房（5-10號樓）已盛大封頂，將于2011年5月底交付，電梯觀景洋房（14、15號樓）接近封頂；二期工程將于近期全面開工。滯銷盤滯銷盤得利斯世紀城得利斯

28、世紀城得利斯世紀城現狀：現狀：得利斯世紀城總規劃建筑面積72萬，總規劃戶數7000戶，自2009年10月開盤以來至今，共銷售700套商品住宅，在2011年開了兩棟寫字樓，今年7月準備開一棟160套的高層。原因分析：原因分析：1、在世紀城之前的丹桂軒建筑質量不好嚴重影響了，世紀城的開發。得利斯房地產聲譽收到影響。2、建筑質量極差，附房漏水嚴重，配套差，電梯時常出問題，亂收費。小結小結1、自2000年開始，諸城房地產市場經過12年的發展，特別是經過2010、2011兩年的集中爆發期后，逐步轉向平穩發展。2、調研統計，目前諸城市場現有在售房源11000多套，需要近1年的時間。3、三區去化速度體現客戶

29、購房意愿，城東去化速度最快，城西其次，開發區最慢4、項目平均去化速度為每年216套。6、諸城客戶置業周期長，需求多為三房型，85-100之間的戶型去化速度最快。7、諸城房地產項目以中、小型樓盤為主，開發規模在10萬左右，大盤較少，原因在于開發大盤的難度較大。大盤一般出現在09年、10年市場很好的情況下。9、諸城房地產項目滯銷樓盤主要原因集中在施工質量、戶型面積大、位置偏僻。10、政策規定開發項目只能為高層，導致市區現在售多層項目資源稀缺，同項目高層、多層差價普遍在1000元左右。三、諸城市購房客戶分析三、諸城市購房客戶分析目前市場主流消費群體為剛需、村鎮進城客戶1.1. 收入水平收入水平2.2

30、. 客戶分析客戶分析3.3. 置業需求置業需求4.4. 客戶描摹客戶描摹諸城市除企業管理、個體經營等人群擁有較高的收入之外，一般工人及單位職工工資水平普遍在2000元4000元之間。收入水平收入水平通過對諸城32個項目近期成交客戶的調研總結： 客戶分析客戶分析諸城市購房群體最大的一部分群體為城市擴建的周邊村鎮人口，還包含大量的鄉鎮進城人群。諸城市購房客戶購房目的主要為自住，包含改善、婚房等情況，投資較少。諸城市購房群體最希望的置業區域為城東區，其次為城西區域，從區域去化速度的調研也有明顯體現。中心城區認同度很高，中心區域周邊則抗性較大，除非有足夠的價格誘惑。諸城市購房客戶更希望選擇三室的房子，

31、非常實際。對多層房心存依戀，對高層房未能完全接受?？蛻舴治隹蛻舴治鰬粜蛻粜湍舷虻目蛷d和臥室、衛生間的布局，比較關注得房率的高低。小區配套小區配套喜歡小區規模較大，配套全，物業管理規范的房子，注重小區周邊配套完善，孩子上學、購物等便利。環境環境 注重小區環境的營造，對物業管理的理解不強?？释察o和空間，但對物業費不能充分接受。價格價格敏感度高，購房心理現實。價格便宜，三線城市的價格的敏感度很強，價格對市場的引導作用很大學校學校十分注重下一代的教育和成長，如果條件許可，愿意承擔更多費用在好學校附件置業。置業需求置業需求年輕年輕2535歲，處于事業奮斗的黃金時期；歲，處于事業奮斗的黃金時期；繁忙繁忙

32、工作、家庭，親情、愛情、友情，一切都很重要，分身乏術；工作、家庭，親情、愛情、友情，一切都很重要，分身乏術；追求追求上進，努力，期望出人頭地，有朝一日功成名就；上進，努力，期望出人頭地，有朝一日功成名就；他們是城市工薪階層，不斷進取追求卓越，享受奮斗的過程與成就感，面對生活又有太多的無奈，不論是在感情還是生活上都希望處在一個相對穩定的狀態下。他們為了結婚或或者為了孩子有一個好的生活環境，需要買房置業，是他們創造了剛需。訪談案例訪談案例：李小姐，27歲，興貿玉米油辦公室工作人員，年收入3萬元左右，今年打算結婚購房，得要三個臥室，面積不超過100平方米，（因為年輕人收入有限），最少要有兩個臥室在南

33、向。工廠上班族、企業辦公室職員、政府基層公務員等人員構成了諸城工廠上班族、企業辦公室職員、政府基層公務員等人員構成了諸城市的上班族。他們：市的上班族。他們：客戶描摹客戶描摹訪談訪談年齡年齡3040歲，成家有小孩歲，成家有小孩特征特征沒有太多的精神追求，愛面子，有一定的經濟收入來源。沒有太多的精神追求，愛面子，有一定的經濟收入來源。生活生活低技術含量工作，在市區做點小生意，在老家種菜等收入也不錯低技術含量工作，在市區做點小生意，在老家種菜等收入也不錯他們是一群新進城的農村人，憑借一點小生意，有了一定的經濟基礎不甘于在農村生活，但又離不開農村，在城里買套房子為以后真正富裕了去住。訪談案例訪談案例蔬

34、菜收購個體，年收入10萬。1、家住農村，以前自己種菜，后來改行做蔬菜收購批發。2、對小區配套、房子戶型、樓層都要求不高，關注價格和區位。諸城周邊村鎮上相對富裕的家庭、進城做生意的個體等組成了新生諸城周邊村鎮上相對富裕的家庭、進城做生意的個體等組成了新生的諸城城市居民。的諸城城市居民?？蛻裘枘】蛻裘枘≡L談訪談中年中年3545歲，人生的不惑時期；歲，人生的不惑時期；從容從容繁忙已經成為一種習慣，生活工作中的大多數事情都在如常進行；繁忙已經成為一種習慣，生活工作中的大多數事情都在如常進行；富裕富裕有車有房是基本需求，他們需要的是更好的車和更好的房；有車有房是基本需求，他們需要的是更好的車和更好的房；

35、品質品質對品質的渴望源于對地位的彰顯。對品質的渴望源于對地位的彰顯。他們被稱為城市的力量，他們習慣于城市中的便利繁華，又期盼居住在環境良好的地區，大都居住在環境較好，交通便利的地區，在諸城主要分布在濰河以南的公園區的多層或別墅。訪談案例訪談案例東風日產4s店老板，年產值1.2億，員工90人。1、家住市中心，政府家屬院，不考慮更改住址、改善居住條件。2、投資四處房產，全部為多層，不考慮高層，多為市中心內部。3、對其他小區物業的不相信也是他不愿更改住址的主要原因。私企業主、企業中高層管理者、政府高官共同構成了諸城置業群體私企業主、企業中高層管理者、政府高官共同構成了諸城置業群體中成熟取向的富裕階層

36、，他們：中成熟取向的富裕階層，他們：客戶描摹客戶描摹訪談訪談1、目前購房主力為剛需階層，他們的收入水平在15004000之間，家庭收入 在3000-5000元左右。 2、諸城市購房群體最大的一部分群體為新市民，包闊大量的鄉鎮進城人群。3、諸城市購房客戶購房目的主要為自住，包含改善、婚房等情況，投資較少。4、諸城市購房群體最希望的置業區域為城東區，其次為城西區域，開發區較少5、在市中心或繁華地段已購房的客戶，考慮再換房的人較少，因此目前市場上以首次置業為主，主要是工廠的上班族?？蛻舴治鲂〗Y客戶分析小結四、本項目地塊簡要分析四、本項目地塊簡要分析北外環、站前街、舜王大道、泰薛路圍合區塊1.1. 地

37、塊特征地塊特征2.2. 地塊四至地塊四至3.3. 周邊環境周邊環境4.4. 客群特征客群特征5.5. 客戶地圖客戶地圖工程總占地面積工程總占地面積 677398 舜王小學舜王小學舜王中學舜王中學地稅局地稅局舜王街道舜王街道辦事處辦事處信用社信用社社區服務（社區服務（在建）在建） 地塊整體較為方正，東西840米、南北達870米。東側的舜王大道為城市主干道，通往南側市政府，車流量大；南側沿萬興路現狀多為網點和公共配套設施；西側的站前街也具備良好的商業基礎。現狀廠房現狀廠房地塊特征地塊特征 用地區域由北外環、西側站前街、東側舜王大道、南側泰薛路圍合而成，四平路東西貫穿，交通便利，地理位置優越；周邊自然環境豐富；相鄰道路上公共配套設施較完善。地塊四至地塊四至 項目北側和西側為工業園區，工廠較多，從業人員較多，（如北側的桑莎8000多員工，這部分人將成為我們的客戶）剛性需求客戶群體大；交通便利，臨近商貿城，將來商業配套會完善