1、物業接管交房培訓新鄉市鴻瑞物業服務有限公司2021年11月5日物業接管主要工作內容物業接管主要工作內容一、 承接查驗根據建設部【2010】165號文件要求，物業公司在接管物業時，必須按規定進行承接查驗。關鍵詞：物權法合同法條例和國家相關規定-依據誠實信用、客觀公正、權責分明-原則縣級以上人民政府地方行政主管部門-指導和監督物業服務企業與建設單位共同-具體實施物業共用部位、共用設施設備進行檢查驗收-具體內容 建設部物業承接查驗辦法物業承接查驗辦法.doc 二、前期介入物業前期介入管理服務內容1、參與項目設計方案的審核并建議；2、參與建設施工方案的審核并建議；3、參與現場施工監督，對發現的工程問題

2、配合督促整改;4、參與單項工程和整體工程的甲乙方交接驗收；5、進行物業的承接查驗及跟進督促問題的整改；6、代業主完成物業分戶驗收及跟進督促問題的整改；7、接受業主入住前的相關咨詢；配合和服務開發建設單位的營銷及交房等相關工作。 三、資料準備業主檔案、業主手冊；業主臨時管理規約；前期物業管理服務合同；裝飾裝修管理規定“兩證一書”：竣工驗收合格證、住宅質量保證書和住宅使用說明書。業主臨時管理規約.doc龍騰社區業主檔案.doc龍騰社區業主手冊.doc交房印刷目錄.xls前期物業服務合同.doc 四、驗房（室內）1 1、門（入戶門）：、門（入戶門）：漆面均勻，顏色一致，無磕碰、無劃痕；開關靈活，密封

3、好，無雜音；門鎖牢固，關頭順利，無雜音。門框密封好，牢固，無松動。鑰匙齊全、門把手、貓眼、門鈴、對講齊備且功能良好。2 2、窗：、窗：所有窗框周正，密封好，無松動；漆面均勻，顏色一致，無磕碰、無劃痕；移動窗，推拉靈活，結構處密封好；上下接口符合標準要求；窗玻璃平滑，無裂痕、無波紋；真空玻璃無蒸汽；玻璃與框結合大小合適、牢固。3 3、墻面：、墻面：平直，垂直；空鼓符合標準，抹灰強度符合要求。4 4、地面、房頂：、地面、房頂：平整。對角、夾角、標高等5 5、電：、電：開關、插座配置符合標準，線號標準；通電試驗；防止電串戶；防止短路、斷路。（夠不夠、通不通）6 6、水：、水：冷熱水管打壓試驗；通水試

4、驗，防止水串戶；排水，通球試驗。水管接口處，檢查口等；滲漏、破損、缺失等。（漏不漏、順不順）7 7、天然氣：配套部件完備；、天然氣：配套部件完備；8 8、閉水、閉水：衛生間閉水試驗；9 9、室內配套、室內配套: :管、線、箱；管、線、箱；配電控制箱，網絡通信，有線電視，對講門鈴（可視）；1010、其他。、其他。空調孔、欄桿、煙道、層高、地面高差等。 毛坯房驗收標準毛坯房驗收標準.doc五、物業接管承接查驗完畢，施工單位進行整改，整改驗收后，進行物業接管；1、承接查驗表（雙方簽字、存檔）2、水電表讀數（以往產生的水電承擔問題）3、鑰匙交接（一戶一卡、分樓棟保存、所有鑰匙、現場試驗）六、物業交房制

5、定交房計劃和流程，每個細節都落實到人，時間節點，物料等。交房期間還應重點注意的問題：1、物業統一說辭2、現場安排及現場突發事件的處理，做好一切準備。 交房流程1、驗證（確定是不是業主？確認是不是已經交清所有房款費用？）2、簽約（填寫業主檔案，簽訂物業服務協議等，需要補購房合同的要特別注意）3、交費（物業費及其他費用：有線電視入口、天然氣接口等）4、驗房（物業工程人員與業主一同現場驗收，表格、業主確認簽字。客服管家要把所有門窗、水電氣關閉好，讓業主見證最后離開）5、領鑰匙（所有程序結束，把所有鑰匙交給業主，交房環節完成）注意：交房現場所有問題要單獨處理，設業主咨詢接待處，不可讓業主串聯聚眾、不可

6、激化矛盾 交房計劃1、確定交房時間和交房順序（哪一天哪個時間，交付哪幾戶？）2、確定交房地點（在現場布置好交房窗口）3、確定人員（客戶服務、咨詢接待、工程處理、驗證人員、收費人員、保安等，每個崗位都要確定具體負責人及主管領導）4、確定物料（電腦、復印機；驗房物料、表格、簽字筆等）5、確定應急處理問題人員（現場指揮、調度，拍板等，多做應急預案準備） 6、交房快報（信息傳遞和信息反饋）7、總結會（ 每天下班前進行總結） 1、什么是物業？“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完

7、整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。物業是房產和地產的統一。這里的地產，系指與該房業配套的地業。物業主要包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；（2）與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；（3）屋宇的建筑(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主干交 通道路。物業管理公司（簡稱物業公司）物業公司是專

8、門從事地上永久性建筑物、附屬設備、各項設施及相關場地和周圍環境的專業化管理的，為業主和非業主使用人提供良好的生活或工作環境的，具有獨立法人資格的經濟實體。 作為獨立的企業法人，物業管理公司必須由明確的經營宗旨和經行業主管部門認可的管理章程，能夠獨立承擔民事和經濟法律責任。物業公司須按照自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的機制運行。什么是物業管理？物業管理是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業管理

9、的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環境效益的同步增長 2、為什么要實施物業管理？有三方面原因客觀上要求必須實施物業管理：一是房屋產權多元化。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產權多元化，個人擁有房屋產權的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產權轉移的形勢。二是人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產，是大多數家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產的使用、維護、保值提出了較強的服務要求，一方面要求住得好

10、，房屋狀況保持的好，環境整潔優美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業物業管理服務。三是物業項目建設規模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業性程度高。一個物業項目里往往有成百上千業主，眾多業主由于房產毗鄰，在使用管理物業、在物業的保值增值等方面，全體業主形成公共性物業管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業管理服務要求專業程度高。這種公共性的物業管理服務不可能由單個業主或少數業主來完成，需要通過全體業主委托專業化的物業管理企業來提供這種服務。 3、物業是做什么的（法定義務）？哪些歸物業管？要點：（關鍵詞：合同約定、公共區域）（方位：小區紅線以內，業主房門以外）第一、

11、治安管理。包括對非小區人員進行盤查，對大件物品出入進行管控，小區治安防范，日常巡邏，監控設施設備維修及保養，消防安全及消防設施設備管理等。第二、工程管理。包括公共照明設施的維修保養，公共用水用電配套設施的維修保養，緊急停水停電的應急處理，電梯故障維修及保養等。（住戶有償維修）第三、衛生管理。包括公共場所管理，生活垃圾清理，清潔人員日常巡回保潔工作等。第四、綠化管理。包括綠化帶衛生，枯萎綠化補種，日常護養如澆水，殺蟲除草等。第五、車輛管理。包括車輛停放秩序管理，車輛安全管理，停車收費管理等。第六、客服管理。包括處理投訴及緊急事務，收集業主意見與建議，事后回訪工作，滿意度調查等。第七、其他管理。如

12、針對房屋質量問題及時與開發商進行溝通等。 物業服務基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。 1、是常規性的公共服務，主要有以下幾項： 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督； 房屋設備、設施的管理； 環境衛生的管理； 綠化管理； 配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作； 車輛道路管理； 公眾代辦性質的服務； 2、是針對性的專項服務： 日常生活類； 商業服務類； 文化、教育、衛生、體育類； 金融服務類； 經紀代理中介服務； 社會福利類；3、是委托性的特約服務： 物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必

13、須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度 4、業主與物業公司是什么關系？關鍵詞：合同契約關系、權利和義務物業服務企業依據合同約定為業主提供物業服務；業主或物業使用人依據合同約定繳納物業服務費。 5、物業公司與開發商是什么關系？委托、合同契約關系開發商同樣是業主物業服務企業受開發商委托為業主提供物業服務合同以外的其他服務 6、物業服務費物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。兩種方式：包干制和酬金制包干制：按合同約定交費，無論盈虧均由物業企業自行享用和負擔；酬金制：按合同約定提取酬金，按合同約定提花物業服務，年度盈余和虧損均由全體業主享用和承擔。著名物業維權專家舒可心力推酬金制物業服務費一般包括以下部分（包干制）：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定