1、商管公司09年度半年工作匯報目錄一上半年工作匯報1. 1-6月份經營情況2. 階段性工作成果3. 存在問題及反思二下半年重點工作1. 我們的目標2. 重點工作及達成措施上半年工作匯報用句通俗的話來說，上半年商管公司干的是“好活”1. 我們養活了自己2. 我們超越了自己3. 我們認清了自己我們養活了自己1-6月份經營情況一從經營損益口徑我們做到了自負盈虧，截止到6月末，賬面盈余59萬元項目 商管公司 商業廣場 酒店公寓 合計 收入 1,5461981,744支出 1,4262591,685利潤總額 120-6159我們養活了自己1-6月份經營情況一經營損益1. 調增:205萬a) 酒店公寓開辦費

2、54萬b) 酒店公寓空置物業費36萬c) 售樓處、奧城、置地辦公區上半年物業費、能源費68萬（不含前期欠費52萬）d) 海逸廣告位租金及奧城廣告位電費47萬2. 調減：584萬a) 稅收返還330萬b) 上半年未入成本的投資回報254萬實際經營結果：實際經營結果：-320-320萬萬我們養活了自己1-6月份經營情況現金流情況從現金流口徑我們也做到了收支平衡，期末余額總計156萬元我們超越了自己1-6月份經營情況收入完成情況：商業廣場租金商鋪 49 46 61 61 62 63 341 263 130%寫字樓 1 33 34 租金小計 49 46 61 61 63 96 375 263 143%

3、商業廣場物業費商鋪 21 23 41 39 48 51 223 295 76%寫字樓 35 35 36 35 35 348 524 496 106%物業費小計 56 58 77 74 83 399 747 791 94%商業廣場其他收入廣告 10 3 6 5 8 2 34 161 21%AB區停車場 7 8 15 45 34%稅收返還 330 330 370 89%營業外收入 12 6 18 其它 9 2 5 1 2 6 25 78 32%其它收入小計 19 5 341 6 30 22 423 654 65%酒店租金 3 1 4 4100%物業費 26 26 28 30 30 30 170 2

4、24 76%酒店停車場 9 9 6 150%其他收入 1 3 3 3 3 3 16 15 107%酒店小計 30 29 32 33 33 42 199 249 80%商管公司合計 154 138 511 174 208 559 1,744 1,957 89%上谷租金 5 9 1 2 4 4 25 56 44%物業費 24 30 28 18 26 17 143 203 70%其他收入 1 1 1 3 11 27%上谷公司合計 29 39 30 21 30 22 171 271 63%我們超越了自己1-6月份經營情況收入完成情況：由于強勢的加強了收費力度，我們較好的完成了在年初由于強勢的加強了收費

5、力度，我們較好的完成了在年初制定的高目標經營目標制定的高目標經營目標1.商管公司上半年實現收入17441744萬，完成同期預算的89%89%：商業部分： 租金收入375萬，完成比為143%，其中包含清繳08年欠費90萬； 物業費收入747萬，完成比為94%，其中包括清繳前期美美欠費239萬，順安欠費32萬；酒店部分： 酒店收入199萬，完成比為80%， 其中尚未包涵開辦費54萬及空置費；2.上谷公司共實現收入171萬，同期預算的63%。我們超越了自己1-6月份經營情況收入完成情況通過在業務操作中不斷的調整，我們各方面的收入情況通過在業務操作中不斷的調整，我們各方面的收入情況可以說每可以說每2

6、2個月就攀升一個臺階個月就攀升一個臺階我們超越了自己1-6月份經營情況收入完成情況物業費收入項目區域建筑面積（平方米）物業費物業標準（元/平米*月）標準應收款（萬元）合同應收款（萬元）2009年1-6月實際收款（萬元）收前期欠費收當期預收合計商鋪售樓處 5,353 15 48 28 - 25 1 26 A1 11,221 20 135 90 6 66 7 79 A2 4,587 20 55 34 7 27 - 34 A3 5,945 20 71 39 13 17 1 31 A4 7,408 10 44 53 1 32 3 36 B區 8,198 20 98 46 3 28 2 33 C1C2

7、7,470 10 45 8 - 4 0 4 C4 2,744 15 25 2 - 2 2 4 C區未售 4,768 - 寫字樓A3 11,337 18 122 44 - 25 - 25 A4 11,257 18 122 105 32 93 12 138 C4 7,995 6 29 37 - 6 0 6 C區未售 7,833 - 金逸 6,150 8 30 30 - 30 - 30 易買得 21,842 2 26 26 - 26 - 26 美美 16,591 12 119 79 239 79 - 318 自持A1 3,361 15 30 7 1 7 - 8 A4 699 12 5 1 - 1 -

8、 1 B區 2,241 15 20 11 1 7 - 8 酒店酒店-公寓 70,048 5 210 184 4 158 103 265 酒店-裙房 6,873 13 54 21 - 9 16 24 酒店-未售 8,924 - 商管合計 232,844 1,289 846 307 642 148 1,097 上谷商鋪 21,084 16 202 202 24 84 5 114 soho 18,675 4 45 45 13 19 2 34 地下 3,611 6 13 13 2 3 - 4 未售 1,800 上谷合計 45,170 260 260 39 106 8 152 我們超越了自己1-6月份經

9、營情況收入完成情況租金收入項目區域租金2009年1-6月實際收款（萬元）合同應收（萬元）收前期欠費收當期預收合計商鋪售樓處 - - - - - A1 71 8 63 3 74 A2 4 2 3 - 5 A3 4 8 3 2 13 A4 3 3 B區 56 8 35 6 49 C1C2 - - - - - C4 - - - 15 15 C區未售 - 寫字樓A3 - - - - - A4（農行） 33 - 33 - 33 C4 - - - - - C區未售 - 金逸 - - - - - 易買得 - - - - - 美美 - - - - - 自持A1 158 14 149 - 163 A4 7 -

10、7 - 7 B區 43 5 34 - 39 商管合計 376 45 327 28 400 上谷地下 60 - 21 - 21 我們超越了自己1-6月份經營情況收入完成情況清繳欠款與預收費1. 通過加大清繳力度，我們僅上半年就實現清繳欠款307萬元，完成累計欠款清繳的28%28%；2. 通過提升服務水平，獲得客戶的認同，我上半年總計預收費148萬元，達到我們歷史累計預收費總額的67%67%截止2008年累計2009年上半年欠款預收欠款預收商鋪553 46 32 16 寫字樓499 6 271 12 酒店38 167 4 119 合計1090 219 307 148 我們超越了自己1-6月份經營情

11、況收入完成情況此統計剔除了稅收返還的此統計剔除了稅收返還的330330萬元、美美欠費萬元、美美欠費239239萬元和順安欠費萬元和順安欠費3232萬元萬元我們超越了自己1-6月份經營情況支出完成情況：上半年支出被有效的控制在了69%69%項目 商業 物業 酒店 商管公司合計 上谷公司 預算 實際 預算 實際 預算 實際 預算 實際 比率 預算 實際 比率 1、工資、保險 256 280 175 124 125 122 556 526 95% 77 76 98%2、各項福利 9 17 32 8 20 10 61 35 57% 9 5 56%3、能耗費用 - - 491 507 54 29 545

12、 536 98% 86 76 88%自來水水費 - - 19 22 1 - 20 22 110% 8 13 155%中水水費 - - 6 8 - - 6 8 133% - - 公共電費 - - 295 311 53 29 348 340 98% 78 63 81%燃氣費 - - 171 166 - - 171 166 97% - - 4、保安費用 - - 24 1 8 7 32 8 25% 4 - 0%5、保潔費用 - - 124 28 30 10 154 38 25% 24 5 22%6、推廣促銷費 43 2 - 2 - 45 2 4% - - 7、拆改費 239 186 62 - 38 -

13、 339 186 55% 28 2 7%8、日常修繕費 - 6 57 14 21 40 78 60 77% 31 8 26%9、停車場費用 - - 4 - - - 4 - 0% 1 - 10、商管負擔的投資回報支出 362 112 - - - 362 112 31% - - 11、公共區域保險 - 8 - - 3 - 11 - 2 12、辦公費用 37 53 17 3 18 22 72 78 108% 10 8 83%13、固定資產購置 - - - - - - 1 - 14、稅金 81 52 16 8 97 60 62% 18 11 60%15、其他支出 5 1 11 7 16 8 50% -

14、 1 1、折舊 23 23 1 - 24 23 96% 19 18 95%2、無形資產、長期待攤費用攤銷 3 3 - - 3 3 100%合計 1,058 743 986 685 344 258 2,388 1,686 71% 307 212 69%我們超越了自己1-6月份經營情況支出完成情況：1. 商管公司上半年支出1686萬，占同期預算的71%，a) 工資及社險、公積金526萬，占全部費用支出的31%（包含離職賠償67萬，年終獎金79萬）；b) 能耗536萬，占全部費用支出的32% （含前期公建電費130萬）c) 拆改費186萬，占全部費用支出的11%d) 投資回報112萬，占全部費用支出

15、的7%2. 上谷公司支出合計為212萬，占同期預算的70%。我們超越了自己階段性成果一營運二招商三持有資產四租賃服務五廣告與活動六車場管理與車位銷售七酒店管理八團隊建設階段性成果一營運問題客戶少了，合作伙伴多了問題客戶少了，合作伙伴多了上半年商業營運的最大收獲就是通過堅決的加強執行力，改變了客戶的慣有思維，徹底解決了大部分前期遺留問題。從3-4月份開始，收繳比率就逐月提升我們超越了自己階段性成果招商大商家主力店愿意到內部經營了大商家主力店愿意到內部經營了：a) C4一層44戶商鋪全部招商完畢，“7.18”正式開業；b) 餐飲主力的店海底撈火鍋城（2500平方米）進駐C區，目前已進入租金洽談階段

16、；c) 已確認6月底韓國樂天利餐廳（500平方米）進駐A2；d) A3進駐得麗姿美容美體（300平方米）、美滋味、美國牛肉面；e) A4已進駐天才寶貝（600平方米已進場裝修8月開業）匯通英語（400平方米已進場裝修7月開業）；f) 已簽意向合同商戶：城市英雄動漫城（1500平方米）及B區二樓電玩城（1100平米）。我們超越了自己階段性成果持有資產把美美順利清場了把美美順利清場了1. 美美精品奧特萊斯項目處置：a) 5月15日完成商場全部品牌店撤店；b) 6月30日完成公司全部人員的處置工作；c) 百貨公司存貨總額：萬元，已經盤點完畢并封存；d) 奧城公司訴百貨公司欠款案終結，781萬欠款到賬

17、；e) 物業公司訴百貨公司物業費欠款案終結，318萬欠款到賬；f) 完成百貨公司辦公區及固定資產封存；2. 完成篩選優質客戶：阿迪達斯中國直營店、貝斯特精品KTV、萊利電玩、口腔護理等，并進入實質簽約階段。我們超越了自己階段性成果租賃服務開始靠中介賺錢了開始靠中介賺錢了1. 完成原酒店公寓租賃部向租賃中心的改組，設立酒店公寓和寫字樓兩個現場租賃中心，有效的將空置房轉化，提高入住率，變租賃客為投資客，體現了有償服務的價值；2. 酒店公寓租賃轉化情況：a) 成交套數：102套 傭金收入：133681元b) 酒店公寓群房招商：一期完成招商對接率67%；二期完成5%。我們超越了自己階段性成果廣告與活動

18、沒有免費的午餐了沒有免費的午餐了上半年廣告收入231300元，已經超過08年總和；完成超過3000平米的的整體廣告位修繕工程，整體改善商業面貌；2次大規模清理整頓，實現從內到外“貼一張紙也要收費”的嚴格管理上半活動年收入123500元，已超過歷年總合；而且場地價格在不斷的經營下已經高于同類商業項目；我們超越了自己階段性成果車場管理與車位銷售車場也成盈利項目了車場也成盈利項目了1. 取得地上地下車場收費資質，停車管理日趨有序；a) 日日廣場地下車場收費168881元，b) 日日酒店公寓車場收費77674元；2. 帶動酒店公寓車位銷售，已銷售4個車位，實現銷售額 萬，已交定金5個，車位4個洽談中。

19、我們超越了自己階段性成果酒店管理已經是長期保持高水平運作了已經是長期保持高水平運作了上半年始終保持了較高的收繳率和預收費水平酒店公寓一期戶內精裝維保到期與工程部順利對接酒店公寓客戶滿意率93%治安、消防零事故；半年度電費零欠費。我們超越了自己階段性成果團隊建設經得起硬仗的考驗了經得起硬仗的考驗了完成了商管公司物業資質認定，為前期眾多遺留問題找 到出口；組建安防部，加強了廣場秩序管理并配合了收費工作；提升公司整體作戰能力，特別是經歷了幾次“突擊戰” 之后，展示了公司良好的凝聚力和執行力；規范并加強公司基礎管理，領導團隊通過例會制、巡場 制等多種方式起到了帶頭作用，提升了士氣。我們認清了自己存在問

20、題與反思明確認識到問題的所在才能找到解決的措施我們不回避、不隱瞞的直面現有的問題和弊端，就是為了在最短的時間內，以最快的速度彌補差距。我們認清了自己存在問題與反思1. 營運：雖然收費力度有所提升，但是離既定目標還有一定差距，對商戶慣性思維的扭轉必需堅決持續。2. 招商：業態定位不清晰，招商人員談判能力不強，服務意識欠缺。3. 廣告：前期對整體市場判斷不足，關注度的欠缺和組織構架的不支持。4. 自持物業：對新增收益預估過高，規劃方案一直沒有明確合理的方向。5. 上谷：外檐、標識、內部街區等商業環境治理不到位，導致整體商業氛圍較差。6. 車場管理：缺乏深思熟慮的整體規劃，前期調整頻繁。下半年工作重

21、點一我們的目標二重點工作及達成措施我們的目標收費收費：繼續大幅度提升收繳率，在不調整經營計劃的前提下，把上半年的任務缺口彌補上。創收創收：開闊思路，多渠道創收，向可經營類項目要受益。品質品質：聚焦收益的同時，重點提升商業服務品質與商業經營氛圍，盤活內部商業，直接支持銷售。重點工作及達成措施一廣告發布權的獲取二盤活自有資產的經營三車場收費與車位銷售四場地經營五營運招商六酒店公寓七上谷項目八團隊建設重點工作及達成措施一廣告發布權的獲取：另辟蹊徑為了確保財務指標的完成，及時轉變思路，不再拘泥于為了確保財務指標的完成，及時轉變思路，不再拘泥于發布權的獲取發布權的獲取a) 大客戶策略：奧城廣告位置主要以

22、移動、電信等大型國企作為重點公關對象，盡快簽訂租賃協議（占地費）b) 聚焦策略：政府渠道的獲取手續以上谷為主，領導團隊加大支持力度，將此問題作為下半年首要工作重點。重點工作及達成措施盤活自有資產的經營：精打細算1. 變車位為商鋪：下半年在核算收益率的基礎上，將地下3500平米商業的性質變更，進行消防改造。2. 結合商業租賃需求，對地下商業進行重點工程改造。3. 加大招商力度，針對娛樂業態的主力店提供更為優惠進駐政策，使地下商業的氛圍快速成型。重點工作及達成措施車場收費與車位銷售：快速堅決1.1. 態度堅決態度堅決：制定了合理可行的針對性收費方案，對于零散客戶堅決執行，對于企業客戶實施對應的團購

23、政策。2.2. 設施完善設施完善：所有的隔離設施和標識系統已經到位，并且都具體可調整的靈活性，隨時根據經營需求進行調整。3.3. 手續完備手續完備：地上地下車場收費手續已經落實，并且已經協調交通執法協助規范路邊停車現象。4.4. 動作迅速動作迅速：8月1日開始全面收費，一個月內實現地上地下車場的規范化收費管理。5.5. 超額完成超額完成：以租賃帶動銷售，酒店公寓力爭超額完成50個的銷售任務。重點工作及達成措施場地經營：穩定收益改變原有的向改變原有的向“錢錢”看的純收費思路和混亂的活動管理現狀看的純收費思路和混亂的活動管理現狀a) 提升活動品質：配合銷售體系，以打造奧城商業廣場的活動品質和氛圍為出發點，大