1、房地產企業項目結算與土地增值稅清算的房地產企業項目結算與土地增值稅清算的涉稅處理涉稅處理2【主要收益主要收益】 1 1、全面了解房地產項目開發的程序和開發成、全面了解房地產項目開發的程序和開發成本的準確核算本的準確核算 2 2、掌握企業所得稅收入確認、開發成本和開、掌握企業所得稅收入確認、開發成本和開發費用的稅收處理發費用的稅收處理 3 3、深度理解土地增值稅清算的收入和扣除項、深度理解土地增值稅清算的收入和扣除項目的歸集技巧目的歸集技巧 4 4、介紹房地產企業最新反避稅政策及熟悉房、介紹房地產企業最新反避稅政策及熟悉房地產稅收策劃的主要思路、方法及運用地產稅收策劃的主要思路、方法及運用 5

2、5、交流解決企業現實中的財稅疑難問題、交流解決企業現實中的財稅疑難問題3【主要內容主要內容】 第一節第一節 房地產開發項目結算及會計核算實務房地產開發項目結算及會計核算實務 第二節第二節 開發項目土地增值稅清算實務解析開發項目土地增值稅清算實務解析 第三節第三節 企業所得稅與土地增值稅比較企業所得稅與土地增值稅比較 第四節第四節 企業主要稅收籌劃方法及反避稅應對企業主要稅收籌劃方法及反避稅應對 第五節第五節 房地產企業常見稅收問題房地產企業常見稅收問題4第一節第一節 房地產開發項目結算及會計核算實務房地產開發項目結算及會計核算實務（5-665-66） 一、項目開發的三個階段一、項目開發的三個階

3、段 二、項目開發結算的四個程序二、項目開發結算的四個程序 三、開發成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、三、開發成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法程序、方法 四、開發間接費用的四、開發間接費用的1010大內容大內容 五、房屋開發成本的核算五、房屋開發成本的核算 六、企業所得稅開發成本與會計成本六、企業所得稅開發成本與會計成本5 5大不同點大不同點 七、土地增值稅開發成本與會計成本七、土地增值稅開發成本與會計成本3 3大不同點大不同點5 一、項目開發的三個階段一、項目開發的三個階段 準備階段、行政審批階段和權屬初始登記階準備階段、行政審批階段和權屬初始登記階段。段。 （一）準備階段（一）準

4、備階段 房地產開發公司的準備工作在報行政機關審房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，應辦理好土地出讓手續，委托有資質的批之前，應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。夠的開發資金。6 取得國有土地使用權的最主要途徑：取得國有土地使用權的最主要途徑： 1 1、出讓方式、出讓方式 2 2、劃撥方式、劃撥方式 3 3、轉讓方式、轉讓方式 4 4、參加競拍取得開發項目、參加競拍取得開發項目 5 5、合作開發取得土地或項目

5、、合作開發取得土地或項目 6 6、收購房地產項目、收購房地產項目 7 7、收購目標公司股權獲得土地或在建項目、收購目標公司股權獲得土地或在建項目 8 8、收購債權將債務人抵債的在建項目或土地、收購債權將債務人抵債的在建項目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產項目通過司法程序過戶的方式獲得房地產項目 9 9、改制重組置換方式取得土地或項目、改制重組置換方式取得土地或項目7 （二）行政審批階段（二）行政審批階段 房地產建設項目的行政許可程序一般共分六房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個步驟：選址定點；規劃總圖審查及確定規劃設個步驟：選址定點；規劃總圖審查及確定規劃設計條件；初步設計及施工圖審

6、查；規劃報建圖審計條件；初步設計及施工圖審查；規劃報建圖審查；施工報建；建設工程竣工綜合驗收備案。查；施工報建；建設工程竣工綜合驗收備案。 1 1、選址定點、選址定點 計委立項、國土資源局規劃和土地審查、建計委立項、國土資源局規劃和土地審查、建委建設條件意見、環保局意見、文化局、地震局、委建設條件意見、環保局意見、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關審查園林局、水利局對建設工程相關審查 、規劃部門、規劃部門辦理項目選址意見書辦理項目選址意見書 。 8 2 2、規劃總圖審查及確定規劃設計條件、規劃總圖審查及確定規劃設計條件 人防工程建設審查、土地預審、公安消防支人防工程建設審查、土地預審

7、、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查、規劃部門核發容和范圍進行審查、規劃部門核發建設用地規建設用地規劃許可證劃許可證。 3 3、初步設計和施工圖設計審查、初步設計和施工圖設計審查 規劃審查、消防設計審查、交警支隊的交通規劃審查、消防設計審查、交警支隊的交通條件審查、人防設計審查、用地預審、市政部門、條件審查、人防設計審查、用地預審、市政部門、環保局、衛生局、地震局等專業審查、建委制發環保局、衛生局、地震局等專業審查、建委制發初步設計批復

8、并核發技術性審查委托通知單，同初步設計批復并核發技術性審查委托通知單，同時發放時發放建設工程施工圖設計文件審查批準書建設工程施工圖設計文件審查批準書。 9 4 4、規劃報建圖審查階段、規劃報建圖審查階段 消防設計審查、人防設施審查、建委、市政消防設計審查、人防設施審查、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局對相關專業內容部門、園林局、環保局、衛生局對相關專業內容和范圍審查、規劃部門對變更部分的規劃設計補和范圍審查、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發后，核發建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證（副本）。（副本

9、）。 5 5、施工報建階段、施工報建階段 建設單位辦理施工報建登記、工程發包、建建設單位辦理施工報建登記、工程發包、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證。10 開發企業申請辦理開發企業申請辦理商品房預售許可證商品房預售許可證應應當提交下列證件（復印件）及資料：當提交下列證件（復印件）及資料： 證明材料：土地使用權證書；建設工程規證明材料：土地使用權證書；建設工程規劃許可證和施工許可證；投入開發建設的資金達劃許可證和施工許可證；投入開發建設的資金達到工程建設總投資的到工程建設總投資的25%25%以上，并已經確定

10、施工以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。進度和竣工交付日期。 企業企業營業執照營業執照和資質等級證書；和資質等級證書； 工程施工合同；工程施工合同； 商品房預售方案。說明商品房位置、裝修商品房預售方案。說明商品房位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、物業管理等，標準、竣工交付日期、預售總面積、物業管理等，并附預售總平面圖、分層平面圖。并附預售總平面圖、分層平面圖。11 6 6、建設工程竣工綜合驗收備案階段、建設工程竣工綜合驗收備案階段 建筑工程質量監督站竣工驗收報告備案審查、建筑工程質量監督站竣工驗收報告備案審查、財政部門對行政事業性收費和基金核實驗收、規財政部門對行政事業性收費和基金

11、核實驗收、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗衛生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門按有關規定驗收、規劃部門核發收的部門按有關規定驗收、規劃部門核發建設建設工程規劃許可證工程規劃許可證（正本）、建委綜合各部門驗（正本）、建委綜合各部門驗收、審查意見，出具建設工程項目竣工綜合驗收收、審查意見，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。備案證明。12 （三）權屬初始登記（三）權屬初始登記 房管局核準新建商品房所有權初始（大產權房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。開發商應提交材料：證）登記

12、。開發商應提交材料： 1 1、申請書；、申請書； 2 2、企業營業執照；、企業營業執照； 3 3、用地證明文件或者土地使用權證；、用地證明文件或者土地使用權證； 4 4、建設用地規劃許可證；、建設用地規劃許可證； 5 5、建設工程規劃許可證；、建設工程規劃許可證； 6 6、施工許可證；、施工許可證； 7 7、房屋竣工驗收資料；、房屋竣工驗收資料； 8 8、房屋測繪成果；、房屋測繪成果； 9 9、其他文件。、其他文件。 13 二、項目開發結算的四個程序二、項目開發結算的四個程序 （一）工程預算（一）工程預算 企業根據擬建建筑工程的設計圖紙、建筑工企業根據擬建建筑工程的設計圖紙、建筑工程預算定額、

13、費用定額、建筑材料預算價格以及程預算定額、費用定額、建筑材料預算價格以及與其配套使用的有關規定等，預先計算和確定每與其配套使用的有關規定等，預先計算和確定每個建設項目所需全部費用的技術經濟文件，稱為個建設項目所需全部費用的技術經濟文件，稱為建筑工程預算。建筑工程預算。 按專業劃分為土建工程、給排水工程、采暖按專業劃分為土建工程、給排水工程、采暖工程和電氣工程預算。按費用內容劃分為單位工工程和電氣工程預算。按費用內容劃分為單位工程、單項工程和總概預算。程、單項工程和總概預算。14 （二）工程結算（二）工程結算 是指施工企業按照承包合同（含補充協議）是指施工企業按照承包合同（含補充協議）和已完工程

14、量向建設單位（如房地產開發企業）和已完工程量向建設單位（如房地產開發企業）辦理工程價結（清算）的文件。主要方式：辦理工程價結（清算）的文件。主要方式： 1 1、按月結算。實行旬末或月中預支，月終結、按月結算。實行旬末或月中預支，月終結算，竣工后清算的方法。算，竣工后清算的方法。 2 2、竣工后一次結算、竣工后一次結算 3 3、分段結算（按形象進度）、分段結算（按形象進度） 4 4、目標（控制界面、目標（控制界面/ /單元）結算單元）結算 5 5、其他結算方式、其他結算方式 15 （三）竣工結算（三）竣工結算 是指施工企業按照合同規定，在一個單位工是指施工企業按照合同規定，在一個單位工程或單項建

15、筑安裝工程完工、驗收、點交后，向程或單項建筑安裝工程完工、驗收、點交后，向建設單位（業主）辦理最后工程價款清算的經濟建設單位（業主）辦理最后工程價款清算的經濟技術文件。經審查的工程竣工結算是核定建設工技術文件。經審查的工程竣工結算是核定建設工程造價的依據。程造價的依據。 竣工決算工程款竣工決算工程款=預算（或概算）或合同價預算（或概算）或合同價款款+ +施工過程中預算或合同價款調整數額預付施工過程中預算或合同價款調整數額預付及已結算工程價款保修金及已結算工程價款保修金16 1 1、預算結算方式。施工圖預算、預算結算方式。施工圖預算+ +簽證結算。簽證結算。 2 2、承包總價結算方式。這種方式的

16、工程承包、承包總價結算方式。這種方式的工程承包合同為總價承包合同。工程竣工后，暫扣合同價合同為總價承包合同。工程竣工后，暫扣合同價的的2%2%5%5%作為維修金，其余工程價款一次結清。作為維修金，其余工程價款一次結清。 3 3、平方米造價包干方式。、平方米造價包干方式。 4 4、工程量清單結算方式。采用清單招標時，、工程量清單結算方式。采用清單招標時，中標人填報的清單分項工程單價是承包合同的組中標人填報的清單分項工程單價是承包合同的組成部分，結算時按實際完成的工程量，以合同中成部分，結算時按實際完成的工程量，以合同中的工程單價為依據計算結算價款。的工程單價為依據計算結算價款。 工程竣工驗收合格

17、簽署工程竣工驗收報告。工程竣工驗收合格簽署工程竣工驗收報告。17 （四）竣工決算（四）竣工決算 竣工決算是由建設單位編制的反映建設項目竣工決算是由建設單位編制的反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是項目法人核定各實際造價和投資效果的文件，是項目法人核定各類新增資產價值，辦理其交付使用的依據。通過類新增資產價值，辦理其交付使用的依據。通過竣工決算，反映建設工程的實際造價和投資結果；竣工決算，反映建設工程的實際造價和投資結果；通過竣工決算與概算、預算的對比分析，考核投通過竣工決算與概算、預算的對比分析，考核投資控制的工作成效。資控制的工作成效。 竣工決算的內容應包括從項目策劃到竣工投竣工決算的內

18、容應包括從項目策劃到竣工投產全過程的全部實際費用，包括竣工財務決算說產全過程的全部實際費用，包括竣工財務決算說明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析四個部分。價對比分析四個部分。 18 三、開發成本的歸集范圍及會計核算賬戶設三、開發成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法置、程序、方法 （一）開發成本組成內容（一）開發成本組成內容 房地產企業開發產品成本是指房地產開發企房地產企業開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本可分為四類：土地開發成本、房屋開發成品成

19、本可分為四類：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、代建工程開發成本。本、配套設施開發成本、代建工程開發成本。 會計核算將其費用分為六個成本項目：土地會計核算將其費用分為六個成本項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費。建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費。 19 1 1、土地征用及拆遷補償費。是指因開發房地、土地征用及拆遷補償費。是指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費。安置費以及原有建筑物的拆遷補償費

20、。 2 2、前期工程費。是指土地、房屋開發前發生、前期工程費。是指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。測繪、場地平整等費用。 3 3、基礎設施費。是指土地、房屋開發過程中、基礎設施費。是指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。 20 4 4、建筑安裝工程費。是指開發項目在開發、建筑安裝工程費。是指開發項目在開發過程中所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。過

21、程中所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。 5 5、配套設施費。是指在開發小區內發生，、配套設施費。是指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水泵房、居委會、共配套設施費用，如鋼爐房、水泵房、居委會、派出所、幼托、消防、車庫等設施支出。派出所、幼托、消防、車庫等設施支出。 6 6、開發間接費。是指房地產開發企業內部、開發間接費。是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福各項間接費用，包括現場管理機構人員

22、工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。保護費、周轉房攤銷等。 21 （二）開發成本核算程序（二）開發成本核算程序 開發成本的核算是指企業將開發一定數量的開發成本的核算是指企業將開發一定數量的開發項目（如商品房）所支出的全部費用按成本開發項目（如商品房）所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是：本和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是： 1 1、確定成本核算單位、確定成本核算單位 2 2、設置賬戶：開發成本（、設置賬

23、戶：開發成本（6 6項設明細科目或項設明細科目或核算對象設明細）、開發間接費、開發產品核算對象設明細）、開發間接費、開發產品 3 3、歸集開發產品費用：直接成本、間接成本、歸集開發產品費用：直接成本、間接成本和共同成本和共同成本 4 4、計算并結轉已完開發產品實際成本、計算并結轉已完開發產品實際成本 22 （三）成本分攤方法（三）成本分攤方法 1 1、占地面積法。、占地面積法。 指按已動工開發成本對象指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。 2 2、建筑面積法。指按已動工開發成本對象建、建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開

24、發用地總建筑面積的比例進行分配。筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。 3 3、直接成本法。指按期內某一成本對象的直、直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。比例進行分配。 4 4、預算造價法。指按期內某一成本對象預算、預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占全部成本對象預算造價的比例進行分配。造價占全部成本對象預算造價的比例進行分配。23 舉例舉例1 1：某公司在：某公司在1000010000平米土地上開發，土平米土地上開發，土地出讓金地出讓金10001000萬元。分兩期開發，一期為公寓，萬元

25、。分兩期開發，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）占地面積（包括道路、綠地等）60006000平米，建筑平米，建筑面積面積1500015000平米平米; ;二期為別墅，占地面積二期為別墅，占地面積40004000平米，平米，建筑面積建筑面積50005000平米。公寓已銷售完畢，計算應分平米。公寓已銷售完畢，計算應分攤土地出讓金？攤土地出讓金？ 占地面積法：占地面積法：10001000(6000(600010000)10000)600600 建筑面積法：建筑面積法：100010001500015000（15000150005000)5000)75075024 舉例舉例2 2： 某開發企業將兩

26、幢商品房建筑安裝某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為工程進行招標，標價為20002000萬元，這兩幢商品房萬元，這兩幢商品房的預算造價分別為：的預算造價分別為：A A預算造價為預算造價為12001200萬元，萬元，B B預預算造價為算造價為10001000萬元，合計為萬元，合計為22002200萬元。則在工程萬元。則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算完工結算工程價款時，應按如下方法計算A A、B B各各幢商品房的實際建筑安裝工程費：幢商品房的實際建筑安裝工程費： A A商品房：商品房：2000200012001200220022001090 1090 B B商品房：商品房

27、：200020001000100022002200910910 房屋開發成本核算表一房屋開發成本核算表一.doc.doc 房屋開發成本明細分類賬之二房屋開發成本明細分類賬之二.doc.doc 25 四、開發間接費用的四、開發間接費用的1010大內容大內容 開發間接費用是指房地產開發企業內部項目開發間接費用是指房地產開發企業內部項目施工單位在開發現場組織管理開發產品而發生的施工單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無

28、法將它直接記入各項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。成本。 會計核算時，先記入會計核算時，先記入“開發間接費用開發間接費用”賬戶，賬戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。產品成本。 26 1 1、工資。、工資。 指開發企業內部獨立核算單位現指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。資、獎金和津貼。 2 2、職工福利費。、職工福利費。 指按上項人員工資總額的指按上項人員工資總額的一定比例（一定比例（1414）范圍內列支的職工福利費

29、。）范圍內列支的職工福利費。 3 3、折舊費。、折舊費。 指開發企業內部項目核算單位指開發企業內部項目核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等提取的使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。折舊費。 4 4、修理費。、修理費。 指開發企業內部項目核算單位指開發企業內部項目核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。修理費。 27 5 5、辦公費。、辦公費。 指開發企業內部項目核算單位指開發企業內部項目核算單位管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖用煤等費

30、用。報、會議、差旅交通、集體取暖用煤等費用。 6 6、水電費。、水電費。 指開發企業內部項目核算單位指開發企業內部項目核算單位各管理部門耗用的水電費。各管理部門耗用的水電費。 7 7、勞動保護費。、勞動保護費。 指用于開發企業內部項目指用于開發企業內部項目核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌等理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。飲水的燃料等。28 8 8、周轉房攤銷。、周轉房攤銷。 指不能確定為某項開發項

31、指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。 9 9、利息支出。、利息支出。 指開發企業為開發房地產借指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但使用前暫存銀行而發息支出及相關的手續費，但使用前暫存銀行而發生的利息收入應沖減支出。開發產品動工前和完生的利息收入應沖減支出。開發產品動工前和完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。損益。 1010、其他費用。指上列各項費用以外的其他、其他費用。指上列

32、各項費用以外的其他開發間接費用支出。開發間接費用支出。29 五、房屋開發成本的核算五、房屋開發成本的核算 分析：開發小區內有住宅、別墅、商鋪和配分析：開發小區內有住宅、別墅、商鋪和配套設施，需要分別計算可售面積單位成本嗎？套設施，需要分別計算可售面積單位成本嗎？ （一）核算對象（一）核算對象 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發（國稅發200931200931號）第二十六條規定，成本對號）第二十六條規定，成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對的各項耗費而確定

33、的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：象的確定原則如下： 30 1 1、可否銷售原則、可否銷售原則 開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。象。 2 2、分類歸集原則、分類歸集原則 對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一類

34、型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。個成本對象進行核算。31 3 3、功能區分原則、功能區分原則 開發項目某組成部分相對獨立，且具有不開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。核算。 4 4、定價差異原則、定價差異原則 開發產品因其產品類型或功能不同等而導開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。本對象進行核算。32 5 5、成本差異原則、成本差異原則 開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其開發產品因建

35、筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。進行核算。 6 6、權益區分原則、權益區分原則 開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業在開工之前合理確定，并報成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。如需改變成本對象的，應征主管稅務機關備案。如需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。得主管稅務機關同意。33 （二）房屋開發成本項目核算（二）房屋開發成本項目核算 1. 1.土

36、地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費 （1 1）能分清成本核算對象，直接計入有關房）能分清成本核算對象，直接計入有關房屋開發成本核算對象的屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費”成本項目，計入成本項目，計入“開發成本開發成本A A項目項目”科目借方科目借方和和“銀行存款銀行存款”等科目貸方。等科目貸方。 （2 2）分不清核算對象的，應先將其支出通過）分不清核算對象的，應先將其支出通過“開發成本開發成本土地開發成本土地開發成本”科目歸集，待開發科目歸集，待開發完成投入使用時，再按規定的方法分配計入成本完成投入使用時，再按規定的方法分配計入成本核算對象，計入核算對象，計入

37、“開發成本開發成本A A項目項目”科目借方科目借方和和“開發成本開發成本土地開發成本土地開發成本”科目貸方。科目貸方。34 2.2.前期工程費前期工程費 （1 1）能分清成本核算對象的，應直接計入核）能分清成本核算對象的，應直接計入核算對象的算對象的“前期工程費前期工程費”項目，借記項目，借記“開發成開發成本本A/BA/B房屋開發成本房屋開發成本”，貸記，貸記“銀行存款銀行存款”等科等科目。目。 （2 2）應由兩個或兩個以上成本對象負擔的前）應由兩個或兩個以上成本對象負擔的前期工程費，先通過期工程費，先通過“開發成本開發成本前期工程費前期工程費”科科目歸集，再按規定的方法分配計入有關成本核算目

38、歸集，再按規定的方法分配計入有關成本核算對象的對象的“前期工程費前期工程費”項目，借記項目，借記“開發成本開發成本A/BA/B項目前期工程費項目前期工程費”，貸記，貸記“開發成本開發成本前期工前期工程費程費”科目。科目。35 3.3.基礎設施費基礎設施費 能直接分配計入有關房屋開發成本核算對象能直接分配計入有關房屋開發成本核算對象的，借記的，借記“開發成本開發成本A/BA/B項目基礎設施費項目基礎設施費”科目，科目，貸記貸記“銀行存款銀行存款”科目。科目。 4.4.建筑安裝工程費建筑安裝工程費 根據企業承付完工價款，直接計入有關房屋根據企業承付完工價款，直接計入有關房屋開發成本核算對象的開發成

39、本核算對象的“建筑安裝工程費建筑安裝工程費”項目，項目，借記借記“開發成本開發成本建筑安裝工程費建筑安裝工程費”科目，貸記科目，貸記“應付賬款應付賬款應付工程款應付工程款”科目。如要分配的，科目。如要分配的，可以按工程預算造價比例計算。可以按工程預算造價比例計算。36 舉例：舉例： 某開發企業將兩幢商品房建筑安裝某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為工程進行招標，標價為20002000萬元，這兩幢商品房萬元，這兩幢商品房的預算造價分別為：的預算造價分別為：A A預算造價為預算造價為12001200萬元，萬元，B B預預算造價為算造價為10001000萬元，合計為萬元，合計為2200

40、2200萬元。則在工程萬元。則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算完工結算工程價款時，應按如下方法計算A A、B B各各幢商品房的實際建筑安裝工程費：幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費工程標價某項工程實際建筑安裝工程費工程標價該項工程預算造價該項工程預算造價各項工程預算造價合計各項工程預算造價合計 A A商品房：商品房：2000200012001200220022001090 1090 B B商品房：商品房：200020001000100022002200910910 37 5.5.公共配套設施費公共配套設施費 （1 1）對能分清并直接計入某個成本對象的不）對能分

41、清并直接計入某個成本對象的不能有償轉讓的公共配套設施，可以直接計入有關能有償轉讓的公共配套設施，可以直接計入有關房屋開發成本，在房屋開發成本，在“開發成本開發成本A/BA/B項目配套設施項目配套設施本本”科目歸集其發生的支出。科目歸集其發生的支出。 （2 2）對不能直接計入房屋開發成本的不能有）對不能直接計入房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施，應先在償轉讓的公共配套設施，應先在“開發成本開發成本配配套設施開發成本套設施開發成本”科目進行歸集，開發完成后再科目進行歸集，開發完成后再按規定的標準分配計入具體項目開發成本。按規定的標準分配計入具體項目開發成本。38 （3 3）對能有償轉讓的配套

42、設施支出，應在）對能有償轉讓的配套設施支出，應在“開發成本開發成本配套設施開發成本配套設施開發成本”科目進行歸集，科目進行歸集，完工后轉入完工后轉入“開發產品開發產品配套設施配套設施”中。中。 （4 4）先開發房屋，后開發配套設施的，可以）先開發房屋，后開發配套設施的，可以采取預提的辦法，完工時調整。采取預提的辦法，完工時調整。 開發產品預提的配套設施費該項開發產品開發產品預提的配套設施費該項開發產品預算成本（或計劃成本）預算成本（或計劃成本）配套設施費預提率配套設施費預提率 配套設施費預提率該配套設施的預算成本配套設施費預提率該配套設施的預算成本（或計劃成本）（或計劃成本）應負擔該配套設施費

43、各開發產應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計品的預算成本（或計劃成本）合計100%100% 39 舉例：某開發小區內幼托設施成本應由舉例：某開發小區內幼托設施成本應由A A、B B商品房項目和營業會所負擔。由于幼托設施在商商品房項目和營業會所負擔。由于幼托設施在商品房等完工時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等完工時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和D D幼托設施的預算成本如下：幼托設施的預算成本如下： A A：商品

44、房：商品房1000 000 1000 000 B B：商品房：商品房 900 000 900 000 C C：營業會所：營業會所 500 000 500 000 D D：幼托設施：幼托設施 240 000240 000 40 配套設施費預提率配套設施費預提率240000240000（1000000+900000+5000001000000+900000+500000）100%100%10% 10% 各項開發產品預提的配套設施費為：各項開發產品預提的配套設施費為： A A商品房：商品房：1000 0001000 000元元1010100000 100000 B B商品房：商品房：900 0009

45、00 000元元101090000 90000 C C會所：會所：500 000500 000元元101050000 50000 按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。的成本。 41 6. 6.開發間接費開發間接費 先計入先計入“開發間接費用開發間接費用”科目，然后再按適科目，然后再按適當分配標準，將它分配計入各開發項目產品成本。當分配標準，將它分配計入各開發項目產品成本。 為了

46、簡化核算手續并防止重復分配，對應計為了簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。 如果開發企業不設置現場項目管理機構而由如果開發企業不設置現場項目管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業管理費用。攤銷外，其他開發間接費可記入企業管理費用。 42 舉例：某房開發企業某項

47、目部舉例：某房開發企業某項目部5 5月份共發生了開月份共發生了開發間接費用發間接費用502400502400元，應分配開發間接費各開發元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下：產品實際發生的直接成本如下： 開發產品編號名稱開發產品編號名稱 直接成本直接成本 A A 商品房商品房 5000 000 5000 000 B B 商品房商品房 1200 000 1200 000 C C 配套設施配套設施 800 000 800 000 合計合計 6280 000 6280 000 根據上列數額，計算各開發產品算得根據上列數額，計算各開發產品算得5 5月份應月份應分配的開發間接費？分配的開發

48、間接費？43 分配比例分配比例=502400=5024006280000=8% 6280000=8% A A商品房：商品房：500000050000008%8%400000 400000 B B商品房：商品房：120000012000008%8%96000 96000 C C配套設施：配套設施：800 000800 000元元8 864006400 將各開發產品分配的開發間接費記入各開發將各開發產品分配的開發間接費記入各開發產品的二級賬戶產品的二級賬戶“開發成本開發成本開發間接費開發間接費”的借的借方和方和“開發間接費用開發間接費用”賬戶的貸方：賬戶的貸方： 借：開發成本借：開發成本房屋開發成

49、本房屋開發成本 496000 496000 開發成本開發成本配套設施開發成本配套設施開發成本 6400 6400 貸：開發間接費用貸：開發間接費用 50240050240044 六、企業所得稅開發成本與會計成本核算六、企業所得稅開發成本與會計成本核算5 5大大不同點不同點 （一）成本對象確定原則（一）成本對象確定原則 可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。則。 成本對象由企業在開工之前合理確定成本對象由企業在開工之前合理確定, ,并報主并報主管稅務機關備案。成本對象一經

50、確定，不能隨意管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。得主管稅務機關同意。45 （二）計稅成本內容（二）計稅成本內容 1 1、土地征用費及拆遷補償費。、土地征用費及拆遷補償費。 指為取得土指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費土地閑置費、土、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆地

51、變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。農作物補償費、危房補償費等。 2 2、前期工程費。、前期工程費。 指項目開發前期發生的水指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建籌建、場地通平等前期費用。、場地通平等前期費用。46 3 3、建筑安裝工程費。、建筑安裝工程費。 指開發項目開發過程指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程

52、費等。建筑工程費和開發項目安裝工程費等。 4 4、基礎設施建設費。、基礎設施建設費。 指開發項目在開發過指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。綠化等園林環境工程費。47 5 5、公共配套設施費。指開發項目內發生的、公共配套設施費。指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地

53、方政府、政府公用事業單位的公共或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。配套設施支出。 6 6、開發間接費。、開發間接費。 指企業為直接組織和管理指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目項目營銷設施建造費等營銷設施建造費等。48 （三）計稅成本核算的一般程序（三）

54、計稅成本核算的一般程序 1 1、對當期實際發生的各項支出，按其性質、對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。預提費用和待攤費用進行計量與確認。49 2 2、 對應計入成本對象中的各項實際支出、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接

55、成本和共同成本間接成本和共同成本, , 并按規定將其合理的歸集、并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。本對象。 3 3、 對期前已完工成本對象應負擔的成本費對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。的成本費用待其實際銷售時再予扣除。50 4 4

56、、 對本期已完工成本對象分類為開發產品對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。際銷售時再予扣除。 5 5、 對本期未完工和尚未建造的成本對象應對本期未完工和尚未建造

57、的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。開發產品完工后再予結算。51實際支出實際支出待攤費用待攤費用預提費用預提費用開發成本開發成本土地土地征用費征用費前期前期工程費工程費建筑建筑安裝費安裝費基礎基礎設施費設施費配套配套設施費設施費開發開發間接費間接費成本核算程序成本核算程序期間費用期間費用52六六項項成成本本費費用用直直接接成成本本共共同同成成本本間間接接成成本本在在建建項項目目完完工工(分類分類)未未建建項項目目產產品品(分類分類)固固定定資資產產未未銷銷已已銷銷銷售成本銷售成本53 （四）成本分配方法（四）成

58、本分配方法 1 1、企業下列成本應按以下方法進行分配：土、企業下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。 2 2、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。 3 3、借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，、借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。按直接成本法或按預算造價法進行分配。 4 4、其他成本項目

59、的分配法由企業自行確定。、其他成本項目的分配法由企業自行確定。54 占地面積法占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。占開發用地總面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的成本對象占地面

60、積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。面積。55 舉例：某房地產企業開發一小區，占地舉例：某房地產企業開發一小區，占地6000060000，分三期開發，分別，分三期開發，分別2000020000，3000030000，1000010000，土地出讓金，土地出讓金3000030000萬。一期開發住宅萬。一期開發住宅3 3幢幢和一個會所，分別占地和一個會所，分別占地40004000，5000500