1、高淳項目行銷企劃報告第一部分 市場研展篇1一、南京房產概況:1(1)、2005年上半年南京市各片區需求比例變化圖2(2)、2005年二季度南京市個片區成交土地統計表3(3)、2005年各片區新建商品房價格分析4（1）溧水4（3）浦口5二、高淳印象5二、高淳商業環境分析及展望6（一）高淳整體商業環境概述6（二）高淳現有商業分布6（四）高淳商業發展前景展望9（五）高淳專業主題商業市場分析10三、房地產市場研究161、在售商業物業競爭市場分析162、在售住宅項目競爭市場分析19第一部分 市場研展篇一、南京房產概況:1、 2005年1-8月南京房地產市場分析：由于受到房產新政的影響，整體的市場供求發生

2、了微妙的變化。購房者處于觀望狀態，希望通過新政使得居高不下的房價有所下跌；開發商則不輕言降價，只通過推精裝修房，贈送禮品等方式對待。購房者與開發商之間的博弈，使得二季度的市場供求與一季度相比，有所變化。根據抉策地產研究中心購房俱樂部會員數據庫統計顯示：購房者對30005000元/平米房屋的需求有所上升，購房者認為，在新政的影響下，商品房的價格應該有所下跌。這是30005000元價位住房需求比例上升的原因。受到國家對高檔房收取4契稅的影響，購房者對5001-6000元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。根據南京抉策地產研究中心的監測數據，2005年二季度，南京房地產市場總需求（新建商品房和存量

3、房，包括2005年一季度的未滿足的需求141萬平米）為 368 萬平米（其中新建商品房需求 236萬平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為 580 萬平米（其中新建商品房實際供給 435平米）。總供需比為 1.57：1 ，與 2005年一季度相比，供大于求情況有所加劇，其中新建商品房的供需比是 1.84：1 。根據南京抉策地產研究中心樓盤數據庫的最新數據， 2005年全年南京市新建商品房的上市總量約達到1400萬平米，其中2005年三季度南京新建商品房的供給總量約為600萬平米，大于二季度的供應總量。 今年前3個月，我市商品住宅的銷售價格比去年同期增長了10左右。而新

4、政實施后的3個月里，房價的增幅基本控制在5以內。     從最近的情況看，8月中旬，受整個市場回暖以及成交區域變化的影響，全市商品住宅的成交均價是4481元，比8月上旬上升了4。其中，江南8區商品住宅的成交均價是5988元，比上旬提高了1。     南京樓市在經歷了一兩個月的短暫回落后，現已適應調控帶來的變化，逐步步入穩定的發展期。具體表現在：消費者開始由觀望轉為尋機入市，購房信心從7月下旬到8月以來逐步增強；開發商對市場的認識也更加客觀，經營也更加合理，定價也更加理性。比如，有的樓盤開始出現小幅讓利；有的樓盤采取了送裝修等提高產品附

5、加值的做法。可以初步判斷，南京房地產市場已經進入了平穩回升的發展軌道。 2、各大板塊市場發展現狀：(1)、2005年上半年南京市各片區需求比例變化圖單價在 4001-5000元/之間的比例最高為37.1%；其次是單價在5001-6000元/的比例抉策地產研究中心的2005年二季度調研結果顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好上從一季度主要集中在城中、河西和城東，逐漸分散到城中、河西、江寧江北和城東，城南的比例也在上升，在區域上從集中逐漸走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分別為21.4%和19.6%，雖然所占比例最高，但較上季度比例都有所下降，實際上對城中的偏好程度比該比例會更高，因受到

6、該片區難以企及的房價，使得很大一部分希望在該片區置業的人群在別的片區尋求替代品；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區域的紫金山風景區提升了該片區的人氣，其偏好比例為18.7%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例在2004年底至今的幾個大盤拉動下有所增加，總比例達到18.1%.(2)、2005年二季度南京市個片區成交土地統計表 區域地塊數量實際出讓面積 成交金額 樓面單價 （單位：平米） （單位：萬元） （單位：元 /） 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城東 3

7、289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江寧 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合計 16 857244.8 150830 1760 注： 1.樓面地價統一以容積率1.2計算； 2.統一以凈地計算。 根據南京土地交易中心的數據，如表所示：2005年二季度，南京市通過招拍掛方式共出讓土地16幅，實際成交面積 857244.8 平方米 ，成交價款 15.083 億元。 (3)、2005年各片區新建商品房價格分析根據抉策地產研究中心樓盤數據庫和 2005年6月70典型樓盤價格指數，以南京市七大片區的典型樓盤作為統計對象，根據

8、供給面積與市場價格加權計算，得出2005年第二季度南京市新建商品房加權平均價格為5135元/平方米。與今年一季度相比，上漲了22元/平方米。受國八條，銀行連續加息，契稅，南京新政等一系列政策因素的影響，商品房價格上漲幅度已經明顯放緩。 3、各區縣市場與南京市場之間的關系：（1）溧水1、地理位置: 自江寧撤縣建區后，溧水一躍成為南京的南大門，成為南京的衛星城。是百里秦淮的發源地，原始植被完好，自然環境優良，距南京主城區僅42公里，處在南京主城發展的主軸線上。南京南延東進發展戰略的實施，獨特的區位使溧水成為新的投資熱點。溧水發展戰略是充分顯現在南京城市發展中的吸納、補充、服務、集散四大功能，實施“

9、西接、北拓、東進、南延”戰略，推動溧水經濟形成城市發展圈、旅游度假圈、特色產業圈三大功能圈的產業布局，成為南京新興的制造業基地、旅游休閑度假和最佳人居環境區、都市生態特色農業區，形成南京市南部區域中心和新興的中等規模城市。 2、房產概況:溧水成為人們置業新去向。隨著大交通的發展，溧水已經成為連接華東蘇皖的交通節點，4條高等級公路使溧水與華東骨干路網全線溝通，與南京連成一片，到杭州、上海從3個半小時縮短到2小時。無論在交通還是經濟上，溧水都達到了一個無可比擬的快速發展時期，溧水房地產業也日益受到人們的重視。較之市區樓盤，溧水樓盤比市區或江寧樓盤價格低，但品質不低；有著位置相對遠但配套卻很全的顯著

10、特點；在溧水置業、投資或多或少地成為部分南京市民的選擇。 (2)六合1、地理位置：六合是南京的江北門戶，西南與本市浦口區相連，東與揚州儀征市交界，西北與安徽省來安縣、天長市接壤。寧通、寧連高速公路和長江二橋連接線在區內交匯，建設中的寧啟鐵路、西氣東輸工程、寧淮高速公路穿境而過，滁河由西向東直達長江，是華東地區水陸交通的重要樞紐、南京市現代化的新郊區。 2、房產概況（3）浦口1、地理位置：新浦口區南臨長江，北枕滁河，同南京主城區一橋相連。總面積902平方公里，人口47.46萬。區內交通便捷，津浦鐵路、312國道、104國道、寧連、寧通高速公路穿境而過。自然資源和人文資源豐富，旅游資源尤為突出，有

11、一代草圣（林散之）、十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝森林公園，以及省級珍珠泉旅游度假區。2、房產概況：二、高淳印象1、區域位置 高淳縣，隸屬于南京市，東部屬茅山、天目山余脈，西部由固城湖、石臼湖和水陽抱。寧高高速公路已開通，高淳離南京國際機場僅56公里；南京至皖南的公路干線及蕪太運河穿境而過；水路西進萬里長江黃金水道，東達太湖蘇南水網。高淳有山有水，山青水秀，自然資源較為豐富。 尤其是中部和西部圩區， 溝叉縱橫，河塘密布，水產資源得天獨厚，是聞名全國的江南魚米之鄉。2、城市規模  高淳隸屬南京市，下轄8個鎮和1個街道辦事處，總人口43萬。東部為茅山、天目山余脈

12、結合部,是蜿蜒起伏的丘陵山區，西部為碧波蕩漾的固城湖、石臼湖所環抱,是河網稠密的圩區,總面積約802平方公里。其中，陸地面積占70.65%，水域面積占29.35%。3、經濟水平截止2004年底，全縣共有工業企業1928家，其中，外來投資企業630多家，外資（合資）企業116家. 形成了以藥業化工、機械電子、新型材料、出口服裝和綠色食品為主的五大主導產業，占全縣工業銷售總量的83.5%（其中機械電子16.1%，藥業化工33.6%，新型材料14.9%，出口服裝12.3%，綠色食品6.6%），五大主導產業基礎較好、關聯度大、龍頭企業支撐強勁，產業集群初步形成，而且適合高淳環境和資源狀況，發展優勢較為

13、明顯。2005年1-7月高淳國民經濟主要統計指標指標名稱本月止累計（億元）比去年同期累計增長（）地方財政一般收入2.6716.1社會消費品零售總額16.3519.6房地產開發投資社會固定資產投資額27.2433.73工業總產值58.9238.5工業產銷率93.191.824、城市發展遠景規劃緊緊圍繞“古鎮風貌凸現，生態特色鮮明，人居環境最佳的湖濱新區”的城市發展定位，統籌產業布局、城市景觀布局、歷史文化空間布局，努力將石固河以西的老城區規劃建成以凸現古鎮風貌為主的歷史街區，石固河以東的新區規劃建成生態保護與產業發展相協調的現代化工業園區，石固河兩岸規劃成生態控制區，將其建成未來城市框架的中軸線

14、和生態走廊。二、高淳商業環境分析及展望（一）高淳整體商業環境概述（二）高淳現有商業分布高淳目前發展較好,人氣較旺的可以稱為商圈的只有以高淳老街為中心的寶塔路，這其中包括人民商場、供銷商廈、中山步行街、高淳商貿城、金冠百貨等聚人氣的商業；而鎮興東路（縣政府）新城區雖然周邊有江山嘉園這樣有影響力的小區,但由于商業氣氛較淡,雖然政府有向東發展的規劃，新商圈發展仍需時日。1、 寶塔路商圈(1)、在經營項目分析在經營項目經營面積經營種類及檔次消費者分析經營現狀人民商場40001f家用電器 鞋帽箱包 煙酒食品 化妝洗滌 鐘表眼鏡 文體用品等2f男裝 女裝 休閑 襯衫 針織 內衣 羊毛衫 床上用品等3f各種

15、高中低檔家具 聯邦椅 沙發 辦公用品等縣區居民，消費能力較強，有一定的目的性高淳的老牌商場，目前經營狀況一般,最近要改造供銷商廈9001f自行車,服飾2f家具縣區居民居多,少量周邊鄉鎮居民高淳的老牌商廈,但經營不善,目前經營狀況不好高淳商貿城200001f男裝 女裝 休閑 襯衫 針織 內衣 鞋帽等2f 日雜小百貨以低購買能力的城鄉居民為主面向大眾，價格低廉，經營現狀較好溫州商貿城5000服裝百貨小商品以縣區低消費的居民為主業態較亂,沒有統一管理,目前生意較差百貨大廈東大樓4001f 煙酒等2f 家用電器等以縣區零散消費的居民為主和人民商場是一家,經營情況較好金冠百貨20001f男裝 女裝等2f

16、休閑 襯衫 針織等縣區居民為主,部分周邊鄉鎮居民老板管理有方,品牌和樣式都不錯,經營狀況良好張洪電器城3601f 家用電器 電視 洗衣機等2f冰箱 微波爐 熱水器等3f 空調等以購買家庭電器產品的縣區居民為主經營狀況良好,有品牌,有服務 (2)、在經營門面分析商業街名稱店鋪數(家)面積（平米）權屬關系（租賃百分比）租金(元/平米.)調查段閑置率經營種類比例各行業樓層分布商業特色客群分析寶塔路一條街 19120-50居多90%200-10006%餐飲11家，占5.8%；服飾類39家，占20.4%；電器、機電、五金類54家，占28.3%；郵局、通訊16家，占8.4%；美容美發15家，占7.9%；便

17、利店、小百貨店9家，占4.7%；超市8家，占4.2%；鞋店4家，占2.1%；廣告設計6家，占3.1%；休閑娛樂8家，占4.2%；銀行7家，占3.7%；車行6家，占3.1%；賓館4家、占2.1%；飾品、禮品類2家，占1.1%；醫療保健2家，占1.1%；多數行業都分布在一層,有部分為一層和二層連在一起.集購物、娛樂、休閑為一體的商業街。商業氣氛濃。經營者多為本地約占80其余為外地經營者，其年齡在35歲左右2、中山步行街中山步行街為高淳商業氣氛最濃的商業街，以服裝為主,定位較高,經營現狀不錯。諸多國內國際知名品牌聚集在此，如：李寧、安踏、匡威、蘋果王、唐獅、班尼路是年輕追求時尚一族必去之處。中山步行

18、街店鋪為1+2f,多以4060為主的門面，開間3-4m、進深8-10m，租價在高淳是比較高的,臨通賢街的門面：1000元/年，內鋪位置較好的門面：800元/年，內鋪一般的門面：600元/年，由于經營現狀很好，使得其門面比較緊張。3、高淳主要商業租金水平 高淳主要商業圈店鋪租金水平 數據來源：各商業區實際市調統計數據在經營項目店鋪經營面積租金水平高淳商貿城1f主力面積在25-30 開間 3m進深10m2f主力面積在10-151f外鋪：400元/年1f位置較好內鋪：250元/年1f位置一般內鋪：200元/年2f位置較好鋪：300元/年2f位置一般鋪：180元/年溫州商貿城主力面積28m開間3m進深

19、7m位置較好：230元/年位置一般：160元/年中山步行街1f+2f主力面積在110m開間3-4m進深8-10m臨通賢街的門面：1000元/年內鋪位置較好的門面：800元/年內鋪一般的門面：600元/年高淳商貿城對面沿街門面主力面積38開間4m ，進深8-10m750元/年公園對面沿街門面主力面積30開間3.5-4m，進深8m600元/年公園路旁邊第一間門面主力面積65(兩間)開間3m，進深8m800元/年百貨大樓對面主力面積50開間5m，進深10m950元/年百貨大廈對面主力面積30開間3m，進深10m1000元/年 注：以上租金水平僅是各市場內某樓層或某區域內的平均價格 （三）高淳商業特征

20、綜述1、消費者區域偏好目前高淳居民購物主首選的地方就是老商圈高淳老街為中心的寶塔路。這里不但有人民商場、供銷商場這樣的老牌商業且最聚人氣的天河集貿市場也在其隔壁，使得商業氣氛不但濃且業態全。隨著政府有向東發展的規劃的實施,縣政府對面公園廣場的建立,大型社區-江山嘉園的入住, 新城區也將成為市民購物的另一主要選擇。2、市場能力 隨著高淳經濟的發展，人民的生活水平也有了大幅度的提高，消費能力得到釋放。而目前現有的商業在質量上已不能滿足消費者的需要。他們需要得到更好的消費品和更好的服務。3、業態受眾接受分析摩托車、餐飲娛樂和服裝是高淳目前相對比較景氣的幾大商業業態。目前寶塔路上目前有摩托商鋪就好多家

21、,且體量都比較大.并且高淳建材大市場有為專門的摩托區,經營狀況都不錯.現有高淳有人氣的商業中山步行街、人民商場、高淳商貿城、金冠百貨，服裝都是其主力經營品種。受消費水平的限制，中、低檔服裝比較受市民歡迎。而高檔品牌服裝集中在人民商廈和中山步行街內。而餐飲娛樂業則集中在牡丹路上，該路段有美食一條街之稱，晚6點至凌晨2點,這里都很熱鬧,有排擋數家、酒家數家，有著餐飲娛樂業發展的良好基礎。但受消費水平的限制，普通消費者對中檔水平，性價比較高的消費需求較大，而高端消費則由于性價比較低而較難接受。（四）高淳商業發展前景展望 （五）高淳專業主題商業市場分析1、區域分析高淳目前大規模專業主題市場主要為：(1

22、)、位于高淳西部的水產批發市場,該市場總占地面積 170 畝，已建成固定門面房 400 多間、固定攤位 600 多個，鋼結構大棚 1. 4 萬平方米 ，機動車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農貿市場、水果批發市場為一體的“農” 字特色市場群體， 可容納近萬人進行交易，市場年成交額 10 多億元，是江南最大的水產批發市場，同時也是全國最大的螃蟹專業市場。場內有水產批發經營戶 340 多家，其中螃蟹批發經營戶 160 多家（ 40% 以上來自上海、無錫、常州、馬鞍山等地）。 (2)、位于高淳北部的高淳建材大市場,該市場建于2000年，經過三期擴建，總投資1億元，市場占地面積280畝，有經營

23、戶260多家，從業人員2360多人。2004年市場交易額4。5億 元。如今的市場，大門南臨北嶺路邊，后門延伸至蕪太公路旁，新增建材裝潢、家具、汽摩、等8個經營區。在三期工程中，縣商物公司投資6000多萬元，建成8幢營業樓，建筑面積4萬多平方米。形成了以高淳大市場為龍頭的建材、裝潢特色市場群體，業務輻射到安徽的當涂、宣州、郎溪等周邊地 (3)、位于高淳西部的天河市場,該市場主要經營副食品、水果、蔬菜，總面積兩萬平方米，數百家商戶提供充足的蔬菜、肉類、水產、蛋禽、水果等，滿足你的日常需求。(4)、位于高淳南部的服裝市場,該市場原為果品批發市場，約6年前改為服裝市場。總建面積4000，約有內鋪店面9

24、4間。經營服裝，產品檔次偏低。臨寶塔路門面以拍賣，內鋪產權為果品公司。2、經營面積高淳在經營專業主題商業市場經營面積及單間主力面積統計表 數據來源：各市場實地市調統計項目水產批發市場高淳建材大市場天河市場服裝市場,合計總經營面積9萬4萬2萬0.8萬15.8萬單間主力面積3530m3026 注：以上數據為初步統計后大致準確數據，僅供決策參考之用。3、經營者情況（1）區域來源調查顯示在各專業主題商業市場，高淳本地經營戶在數量上占較大比例70，其他30為全國各地商家。其中水產批發市場常以上海、無錫、常州、馬鞍山等地為主；高淳建材大市場來以無錫、蘇北等地為主；天河市場蔬菜業以山東等地為主（2）經營者實

25、力外地商家雖然在數量不占優勢，且他們普遍規模大、實力強，經營方式多以批發為主。而本地商家穩中求益，且投資項目較多，故一般規模不大。（3）對投資商鋪的認識 本地經營戶投資意識一般，不新事物不太容易接受，但多數穩中求益，故沒有一定的升值潛力是不會購買的； 外地經營戶如:上海、無錫等地，投資意識也較強，又因其較強的經濟實力和融資能力也為投資商鋪提供了可能和保證。4、經營檔次及主力經營品種、消費檔次在各專業主題商業市場中。水產批發市場為是江南最大的水產批發市場，同時也是全國最大的螃蟹專業市場,產品遠銷全國各地。詳情請見下表： 項目名稱經營產品種類主力品種產品檔次水產批發市場高中低各種檔次的水產螃蟹較高

26、高淳建材大市場建材、裝潢、家具、汽摩裝潢、家具、汽摩較高天河市場副食品、蔬菜、肉類、水產、蛋禽、水果等副食品、水果、蔬菜一般服裝市場,服裝服裝一般5、經營現狀水產市場: 該市場總占地面積 170 畝，已建成固定門面房 400 多間、固定攤位 600 多個，鋼結構大棚 1. 4 萬平方米 ，機動車停車廠 1. 2 萬平方米 ，成為融天河農貿市場、水果批發市場為一體的“農” 字特色市場群體， 可容納近萬人進行交易，市場年成交額 10 多億元，是江南最大的水產批發市場，同時也是全國最大的螃蟹專業市場。場內有水產批發經營戶 340 多家，其中螃蟹批發經營戶 160 多家（ 40% 以上來自上海、無錫、

27、常州、馬鞍山等地）。注：1、該市場的經營戶都認為這里的經營狀況不錯，雖然現在租金有點偏高，但部分好的店鋪還是供不應求，譬如市場中間的一些市口較好的門面，這些門面租價已高達1700元/年。有些門面如:天河市場對面進口處門面(1f+2f)：1000元/年，但還是少有人問津。2、據我們市場調查還未到螃蟹節，部分門面暫時性的關閉,但仍然有不錯的人氣高淳建材大市場: 市場建于2000年，經過三期擴建，總投資1億元，市場占地面積280畝，有經營戶260多家，從業人員2360多人。2004年市場交易額4。5億 元。如今的市場，大門南臨北嶺路邊，后門延伸至蕪太公路旁，新增建材裝潢、家具、汽摩、等8個經營區。在

28、三期工程中，縣商物公司投資6000多萬元，建成8幢營業樓，建筑面積4萬多平方米。形成了以高淳大市場為龍頭的建材、裝潢特色市場群體，業務輻射到安徽的當涂、宣州、郎溪等周邊地注：1、該市場目前是高淳最大的建材市場,也是經營最好的建材市場。由于經營情況不錯,故這里的門面都很難租到,綜合區的租價已達350元/，其他區的租價在150-250元/。2、市場的人氣一直很旺,來此消費多為新房落成或家庭裝修的本地客群,隨著高淳住宅市場的不斷發展,建材大市場的消費能力也將不斷的提高。天河市場: 市場主要經營副食品、水果、蔬菜，總面積兩萬平方米，數百家商戶提供充足的蔬菜、肉類、水產、蛋禽、水果等，滿足你的日常需求。

29、注：1、該市場目前是高淳最大的集貿市場,副食品業和蔬菜業經營狀況較好,據調查市場右側的門面當時是以拍賣的2、據市場調查雖還未到螃蟹節，部分門面暫時性的關閉,但仍然有不錯的人氣服裝市場: 市場原為果品批發市場，約6年前改為服裝市場。總建面積4000，約有內鋪店面94間。經營服裝，產品檔次偏低。臨寶塔路門面以拍賣，內鋪產權為果品公司。注：該市場經營的檔次一般,且沒有什么特色,經營狀況一般。6、終端消費者情況各專業商業主題市場由于規模、檔次不一，其終端消費客群也存在一定差異，詳情請見下表。項目名稱區域來源及消費方式消費能力消費偏好分析水產批發市場以上海、無錫、常州、馬鞍山等地為主，本地為輔,批發為主

30、較強各個產品檔次和價格層次均有高淳建材大市場以本地消費群為主，安徽的當涂、宣州、郎溪等周邊地為輔較強產品檔次中上天河市場市區居多，少量臨近鄉鎮、批發和零售并重.較強注重品質，價格也要適中服裝市場,周邊鄉鎮，零售為主市區臨近鄉鎮居多，零售為主一般檔次一般，注重價格便宜7、場地租金水平高淳在經營專業主題商業市場場地租金統計表 數據來源：各市場實地市調統計項目名稱租金水平（元/年）水產批發市場市場東大門4間門面(1f+2f)：2000元/年市場中間較好門面：1700元/年市場中間板房門面：1500元/年市場西面住宅下面門面：1400元/年天河市場對面進口處門面(1f+2f)：1000元/年高淳建材大

31、市場鋼材區：200元/年；木材區：180元/年石材區：180元/年；西區：280元/年東區：250元/年；汽摩區：250元/年家具區：150元/年；綜合區：350元/年天河市場位置較好的(進入市場右側)： 400元/年位置一般的：230元/年鋼結構攤位(面積在5-10m)：200-350元/年服裝市場位置較好的鋪位： 280元/年位置一般的鋪位：150元/年臨內街店面的鋪位：250元/年注：以上租金水平僅是各市場內某樓層或某區域內的平均價格 由上圖可以看出,高淳專業市場的租金，除水產批發市場租金在1400元/年-2000元/年，有點偏高外,其余專業市場租金在280元/年,比較符合一個縣級城市的

32、租金水平. 8、市場表現綜述 9、專業市場發展空間及趨勢分析水產批發市場：經過多年的精心建設經營，該市場已成為全國最大的螃蟹專業市場，市場環境成熟，專業度高。并且，依托該市場，周邊也有了良好的發展，成為批零銷售一體化的全國性貿易基地。客戶遍及國內外。因此，在未來短期內，該專業主題市場將圍繞原有交易市場而發展，發展空間有限。高淳建材大市場：高淳建材大市場是高淳最大的建材、裝潢特色市場。經過三期擴建，總投資1億元，市場占地面積280畝，有經營戶260多家，從業人員2360多人，四期工程還在規劃中,預計以汽車銷售為主。市場形成了以建材裝潢、家具、汽摩銷售為主，品牌眾多，專業度高，經營狀況為高淳最好。

33、從目前政府對高淳市場的關注和市場為大眾的接受度來看,市場的發展前景良好，將成為高淳最大、最全、最專業的建材大市場。天河市場：天河市場是高淳的最大的集貿市場，市場主要經營副食品、水果、蔬菜，總面積兩萬平方米。就縣級城市來看，其市場的發展空間有限.服裝市場：原為果品批發市場，約6年前改為服裝市場，總建面積4000，約有內鋪店面94間。經營服裝，產品檔次偏低。受到高淳商貿城的影響,加上其本身的設施破舊、管理不善,其經營狀況一般,市場如果沒有大的改觀如:設施的改進,產品式樣、檔次的提高,將會一年不如一年。（6）高淳酒店住宿業市場分析高淳現有酒店住宿統計表 數據來源：各市場實地市調統計名稱房間數房價入住

34、情況客人來源配套當地人評價魯淳賓館共10間，其中標準房7間，無衛生間雙人房3間標準房70元/天，無衛生間雙人房40元/天較差來高淳辦事的人，以及本地年輕人為主周邊有超市，酒店環境差圣地賓館共9間，其中標準房2間，無衛生間雙人房5間，帶棋牌室的標準房2間標準房100元/天，無衛生間雙人房60元/天，帶棋牌室的標準房120元/天較好來高淳辦事的人，以及本地年輕人為主周邊有超市，酒店環境好南漪賓館共14間，其中標準房3間，大型標準房5間，單間6間標準房80元/天，大型標準房100元/天，單間80元/天一般來高淳辦事的人，以及本地年輕人為主周邊有超市，酒店環境好，衛生情況不錯高淳賓館共149間，普通標

35、間55間普通標間(a)258元/天，普通標間（b）318元/天，豪華標間368元/天，大床間（a）358元/天，大床間（b）368元/天，豪華套間598元/天，豪華兩連間658元/天，豪華三連間888元/天較好高淳政府機關以及事業單位領導，來高淳辦事的商務人士豪華餐廳，大型會議室，娛樂空間，桑拿洗浴房設施齊全，但價格貴華聯賓館共31間，其中標準間22間，帶棋牌室的標準間6間，豪華單人間2間，三人間1間標準間100元/天，帶棋牌室的標準間120元/天，豪華單人間150元/天，三人間180元/天05年9月8日正式開業未定周邊有華聯超市和華聯酒店周末賓館共21間，其中標準間15間，帶棋牌室的標準間3

36、間，豪華單人間3間標準間100元/天，帶棋牌室的標準間160元/天，豪華單人間220元/天較好有一定經濟實力的本地年輕人為主1-3f設有浴室和桑拿房服務好，環境也不錯華天賓館共34間，其中標間22間，單人房8間，大套房4間標準間120元/天，單人間120元/天，大套房200元/間一般來高淳辦事的商務人士為主2f設有餐廳，隔壁設有華天夜總會鴻郵大酒店共26間，其中標間20間，三人間4間標準間120元/天，三人間180元/天，豪華套房對內不對外較好高淳政府機關人員，來高淳辦事的商務人士1f設有桑拿 超市 足療，2f設有餐廳 會議室 ktv包間 ，5f設有歌舞廳紅磨坊設施齊全，消費娛樂的好場所江南酒

37、家共18間，其中標間8間，套房5間，單人間4間，豪華套房1間標準間100元/天，套房180元/天，單人間90元/天，豪華套房220元/天一般來高淳辦事的商務人士為主2f設有餐廳酒店房間內的軟件飾品配套好通賢賓館共13間，其中標間6間，無衛生間雙人4間，單人間3間標間120元/天，無衛生間雙人房60元/天，單人間90元/天較好本地年輕人為主周邊配套齊全服務好，價格不貴寧志賓館共14間，其中地板標準房5間，地毯標準房6間，單間2間，豪華套房1間地板標間120元/天，地毯標間100元/天，單間100元/天，豪華套房180元/天一般來高淳辦事的人士為主，本地年輕人為輔周邊配套齊全地毯房間衛生狀況不好，

38、服務態度一般老街口賓館共16間，其中標間8間，帶棋牌室的標間2間，三人房2間，單人房2間，無衛生間的雙人房2間標間80元/天，帶棋牌室的標間120元/天，三人房100元/天，單人房80元/天，無衛生間的雙人房60元/天較好本地年輕人為主，外地人為輔2f設有婚紗攝影，周邊配套齊全服務態度好，房間寬敞榮華樓共12間，其中標間8間，豪華套房3間，單人間1間標間160元/天，豪華套房280元/天，單間288元/天較差以來酒店消費的需要休息人士為主1-5f為餐廳為酒店的輔助設施，價格較高電力賓館共120間樓層不同價格有異,標間為150元/天 140元/天 120元/天,套房為350元/天 豪華套房400

39、元/天 單人房150元/天較好以來高淳辦事的商務人士和旅游人士為主設有大型宴會廳，多媒體會議中心，現代歌舞廳、健身房、美容美發、網球場、桑拿高淳地區唯一的一家三星涉外賓館,環境優雅，交通便捷由上表可以看出,目前高淳酒店住宿業發展狀況良好,并且有著上升的空間.一般賓館客房數為10間-149間,其中多為15間-30間,其中以標間為主,約占總房數的65%左右,價格集中在80-150元/天,而消費客群以來高淳辦事的商務人士為主,本地政府機關、事業單位的領導以及好棋牌的年輕人為輔,且偏向于服務態度好、設施齊全、價格適中的賓館.三、房地產市場研究1、在售商業物業競爭市場分析（1）商業板塊（2）板塊市場市場

40、現狀綜述（3）市場供應體量分析（4）、各商業類型分析（沿街底層商業店鋪、主題式商業街、社區式商業街、區域型商業中心、公共式shopping mall、大型主題mall） 中山步行街商業廣場、華天商業廣場2個項（5）、規模及規劃分析高淳在售商業競爭個案規劃分析樓 盤 名體 量規 劃 分 析中山步行街商業廣場項目總建5.5萬 ,其中營業面積3.5萬 項目整體共計13棟,其中商業項目為11棟,住宅項目為2棟多層住宅分別為5f、6f。住宅不對外銷售,多為拆遷安置房。項目共分為二期開發,目前一期4棟已全部售完,分別為3f 3f 4f 4f,二期為7棟商業項目,2棟住宅,目前在售的為05棟為3f商鋪,其余

41、商鋪分別為06棟為3f,07棟-10棟為2f,11棟為4f。業態沒有統一規劃.華天商業廣場項目總建2萬項目共計8棟,為5棟商鋪,3棟多層住宅.其中01棟為5層商鋪,其余02-05棟均為2層.，06-08棟為住宅底商業態沒有統一規劃.（6）、項目交通商業配套分析高淳在售商業樓盤配套統計表案名配 套中山步行街商業廣場交通配套：大型地面停車場，空前的中庭景觀。商業相關配套：項目一期現為休閑，運動，餐飲為主的商業步行街。華天商業廣場車輛與行人可經寶塔路和淳東路進入廣場，廣場周圍建有地上停車位；周邊配套齊全。 （7）、銷售對象分析（項目商業部分的銷售、招商、自營的比例）及商鋪銷售方式 高淳在售商業樓盤銷

42、售分析表案名銷售對象分析中山步行街商業廣場項目完全由業主自營，全部對外銷售后按比例實施以后的經營方向，01棟 02棟 03棟 04棟 05棟，都為1f+2f對外銷售方式，余下的第三層、第四層可單獨銷售。華天商業廣場項目完全有業主自營，全部對外銷售后按比例實施以后的經營方向，01棟為1f+2f對外銷售方式，余下的第三層、第四層可單獨銷售,02棟-05棟和06棟-08棟底商都為一層為單獨銷售.（8）、產品特點（獨特銷售主張，ups）高淳在售商業樓盤產品獨特銷售主張分析表案名產品特點分析中山步行街商業廣場領航高淳商業旗艦，打造純金財富城堡。華天商業廣場打造高淳大型娛樂休閑購物廣場（9）、單位規劃面積

43、設定及配比情況高淳在售商業樓盤面積設定配比表案名面積設定配比分析中山步行街商業廣場項目整體共計13棟,其中商業項目為11棟,，已開發01棟-04棟，目前已售完交付。現在正在銷售的為05棟1f+2f面積為90.64-538.56，主力面積在110-123, 3f 、4f 為整層銷售。華天商業廣場項目共計8棟,為5棟商鋪,3棟多層住宅.其中01棟為5層商鋪,其余均為1層。01棟1f+2f面積為60-140，3f 4f 為整層銷售面積為350002棟-05棟面積為30-60，主力面積在40-5006棟-08棟底商面積為40-50，主力面積為40（10）、價格分析高淳在售商業樓盤價格分析表案名價格分析

44、中山步行街商業廣場售價：項目一期01-04棟已全部售完，二期為05棟-12棟，目前在銷售的為05棟，在規劃建設中。一期2004年2月份開盤，一、二兩層整售，均價7500元/，三層、四層均價1550元/二期05棟目前售價為 一、二兩層整售，均價7000元/，三層均價2200元/租價：臨通賢街的門面：1000元/年內鋪位置較好的門面：800元/年內鋪一般的門面：600元/年華天商業廣場項目未開盤銷售，共規劃157套商鋪,有8棟售價：01棟一、二兩層整售，均價7950元/，三層均價2350元/，四層均價1950元/02-05棟一層 均價為5180元/ 06棟-08棟底商 均價為5000元/ 由上圖可

45、以看出,目前高淳商業廣場1f的價格為7500元/左右,且都為1f+2f一起銷售，3f以上的價格在1500-2350元/；住宅的底商價格在5000元/較為大眾接受。（11）、銷售及招商情況分析高淳在售商業樓盤銷售及招商情況分析表案名銷售招商分析中山步行街商業廣場銷售：項目整體共計13棟,其中商業項目為11棟,，已開發01棟-04棟，目前已售完交付。現在正在銷售的為05棟，目前銷售率在60%左右招商： 項目統一銷售 ，無招商形式華天商業廣場銷售：項目共規劃157套商鋪,有8棟,04年3月開始預定,目前已銷售的為已交首付款目前已售出61套,整體銷售率為39%01棟 規劃30套,已售出23套 ； 02

46、棟 規劃15套,已售出5套03棟 規劃24套,已售出10套 ； 04棟 規劃18套,已售出2套05棟 規劃28套,已售出4套 ； 06棟底商 規劃10套,已售出2套07棟底商 規劃15套,已售出4套 ； 08棟底商 規劃17套,已售出11套招商： 項目統一銷售，無招商形式（12）、客群分析高淳在售商業樓盤客群分析表案名客群分析中山步行街商業廣場購買：以本地客源為主，少量浙江、上海等地，多以投資為主,年齡層次集中在30-45歲職業構成：購買者以商人為主，其他行業分布較零散。華天商業廣場以本地客源為主，少量外地客源以浙江、上海等地為主，多以投資為主,年齡層集中在30-40之間.（13）營銷手段及動

47、態（14）市場表現綜述（15）板塊未來走勢分析2、在售住宅項目競爭市場分析 （1）、住宅市場現狀綜述 （2）、市場供應體量分析 目前高淳住宅市場總的體量約為27萬,其中江山嘉園和星河灣占了半數以上,從市場的去化量可以看出，住宅市場的需求量還是很大的,丹鳳雅苑雖然沒有開盤,但目前預定率已達80%,市場反映度良好。（3）、規模及規劃分析在售項目競爭個案規劃分析樓 盤 名體 量規 劃 分 析丹鳳雅苑項目占地2.3萬 總建5.3萬項目共規劃1-10棟，其中無4號樓，共計170戶，其中有6戶聯體別墅華地嘉園項目占地23960 總建3.8萬項目分四期開發，共12幢，一期為1-4幢，共計94戶，二期6幢，三

48、期8號樓，四期12號樓，共計224戶。江山嘉園項目占地4.79萬，總建筑面積7.1萬項目共16幢5層住宅，1層為商業用房層高4.2m，寬7m,進深13m ,5-6層為躍層送空中花園，共計376戶，住宅層高2.9m，磚混結構，外墻為涂料錦繡華庭項目總建1.6萬，總建筑面積2.079萬項目共規劃6幢住宅，其中1-5幢為5層帶閣樓住宅，6幢為5層無閣樓，層高3.5m，面積在89.64-151，門面房約32間，面積在50-120,層高5.8-6.2m，開間3.6-4.2m圣地華府項目占地4萬，總建筑面積13700項目共分三期開發，共64幢，101套，其中32幢獨立別墅，1幢三聯排別墅，1幢四聯排別墅，

49、其余為雙拼別墅。一期17幢33套（8月底交付），二期21幢31套，部分封頂，部分樁基星河灣項目占地56099萬，總建筑面積73000項目共規劃19棟五層商住多層，沿街1、2層為門面房，頂層為住宅五層躍層，分兩期銷售，一期占地27100，共212套，二期占地28999，共194套，磚混結構。規劃門面房約69間。（4）、項目配套分析高淳在售住宅樓盤配套統計表案名配 套丹鳳雅苑小區配有營業用房5000，車庫，自行車位，物業公司華地嘉園小區配有5810的商業用房，物業管理用房江山嘉園配有7000多的中心休閑廣場，網球場，物業管理公司，設智能化安防錦繡華庭物業用房，門面房，智能安防，自行車位（露天，半地

50、下）圣地華府小區設七大智能化安防（1.周界報警系統；2.數字閉路電視監控系統；3.聯網彩色可視對講系統；4.保安電子巡更系統；5.公共廣播；6.車輛進出ic卡管理系統；7.感應式避雷系統），人工湖星河灣小區設置為花園式商住區，設有中心景觀花園，物業管理用房，停車庫及門面房（5）戶型設定和配比情況高淳在售住宅樓盤戶型設定和配比表案名戶型設定和配比丹鳳雅苑項目共計176戶兩房兩廳一衛103 56戶三房兩廳兩衛122-134-140 114戶聯排440 6戶華地嘉園項目共計224戶兩房兩廳一衛92.93-117.01 97戶三房兩廳一衛118.5-122-130112戶三房兩廳兩衛135.5-139.6 10戶四房兩廳兩衛163 5戶江山嘉園項目共計376戶兩房兩廳一衛108.32 82戶三房兩廳兩衛140-160 210戶四房三廳三衛（躍層別墅）200-216-241 84戶錦繡華庭項目共計142戶兩房兩廳一衛89.64-95.65-106.3 28戶三房兩廳一衛118-126 70戶三房兩廳兩衛135.84-146.85-15144戶圣地華府項目共計101戶四房兩廳三衛181 20戶四房三廳三衛218-257 60戶五房三廳三衛240 21戶星河灣項目共計406戶兩房兩廳一衛8