1、x田園休閑農莊建設項目可行性研究報告【最新資料，WORD文檔，可編輯】前 言休閑農莊是現代旅游業向傳統農業延伸的一種新嘗試，也是生態旅游的一個重要組成部分。休閑農莊既是珍禽花木、綠色蔬果的集中種養基地，又是游客接近自然、觀光休閑的最佳去處。它能夠充分挖掘現代農業的生態優勢和鄉村人文優勢。建設一批集觀光、旅游、休閑、度假于一體的高品位景點，發展休閑農莊是提高農民收入一個行之有效的成功載體。接到委托后，我公司隨即組織有關專家及技術人員到現場進行調查研究，通過實地調查，廣泛征求業主及有關部門的意見，收集相關資料信息，對項目進行認真論證、分析評價，對貴項目進行了可行性研究分析，以供相關審批部門以及建設

2、單位決策參考。咨詢單位：長沙非常道房地產策劃 項目負責人：羅少卿作業人員：羅少卿 曾福林 聯系 電子郵箱: 目 錄第01章總論3一、項目名稱及擬建地3二、項目建設單位4三、可行性研究報告編制單位及負責人5四、編制依據及范圍6五、項目建設內容與規模6第02章項目區域概況8第03章項目建設背景與必要性13一、項目建設背景13二、項目建設必要性15第04章項目市場分析17一、休閑生態農業的起源與發展17二、我國休閑生態農業市場分析18三、湘潭休閑生態農業市場分析21四、項目目標市場定位與預測25第05章項目選址與建設條件26一、項目選址26二、項目開發建設條件26第06章工程建設方案29一、建筑設計

3、指導思想與原則29二、總體布局設想29三、建筑造型與風格32第07章環境保護與生態節能措施33一、項目建設對環境的影響及防治措施33二、項目環境評價34三、生態節能措施35第08章勞動衛生與安全37一、指導思想37二、職業安全衛生健康對策與措施38三、消防39第09章工程招標40一、招標類別40二、招標范圍41三、招標組織形式及招標方式41四、招標情況說明41第10章項目實施進度42一、建設工期42二、項目實施進度安排42三、項目實施進度計劃表43第11章項目經濟效益分析43一、投資估算43二、資金籌措45第12章財務效益分析46一、財務效益估算46二、項目財務效益評價46第13章社會與環境效

4、益評價46一、社會效益評價46二、環境效益評價47第14章風險分析及規避47一、項目風險因素47二、風險規避對策47第15章結論與建議47一、結論47二、建議47附 件48一、項目用地現狀圖48二、項目規劃建設設計方案48三、財務經濟分析計算表48紅荷灣田園休閑農莊建設項目可行性研究報告 總論 一、 項目名稱及擬建地1、項目名稱湘潭“紅荷灣田園休閑農莊”2、項目擬建地湘潭市岳塘區荷塘鄉荷塘村荷塘老屋荷塘鄉地處長株潭金三角，位于長沙、株洲、湘潭三市交界處，為長株潭的“綠心”，國家“兩型社會”綜合配套改革示范區。107、320國道、京珠、上瑞高速公路縱橫鄉境，湘黔鐵路穿鄉而過，距長株潭三市均20公

5、里。隸屬湘潭市岳塘區，1962年置荷塘公社，1984年改鄉。位于區境中部，面積43.44平方公里，人口1.9萬。項目所在地項目周邊有昭山、鳳形山、仰天湖、法華山、東風水庫、紅旗水庫等山項目所在地水資源，有仰天湖生態公園、趕鹿坡生態旅游休閑基地、觀音塘水庫、野人谷、木山沖原生態休閑山莊，有正江無公害種植基地、金陽集約加工基地和紅旗水庫休閑旅游基地，有滴水麒麟西瓜、五愛番鴨、清水生豬、青山茶葉、荷塘葡萄、花卉苗木、正江無公害蔬菜、青山茶葉、易家觀賞魚、綜合農場特種養魚農業產業格局，農業結構調整工作步入市區先進行列?，F代觀光休閑農業有了一定的基礎與規模，勢必將成為長、株、潭三市的綠色休閑之都。二、

6、項目建設單位建設單位：湖南新希望農業發展 公司地址：湘潭市岳塘區荷塘鄉荷塘老屋法人代表：黎斌項目負責人：黎昊湖南新希望農業發展 ，成立于2011年，民營企業，注冊資金1000萬元，現有員工30余人。公司秉承“以人為本、健康至上、和諧生態、享受自然”的經營理念，堅持“客戶第一、環境第一、誠信第一”的原則為廣大客戶提供“玩得開心、吃得放心、住得舒心、服務貼心、管理精心”優質的服務。公司主要從事糧食、蔬菜、果木、藥材、花卉種植與購銷，家禽、家畜、魚類養殖與購銷，荒山造林、苗圃建設、道路綠化施工和觀光休閑農業開發等業務。 三、 可行性研究報告編制單位及負責人咨詢單位：長沙非常道房地產策劃 公司地址：長

7、沙市五一西路243號景江東方大廈912室法人代表：章國新（董事長）項目負責人：羅少卿（總經理）非常道房地產策劃 是立足長株潭，滲透益陽等地市的房地產專業策劃咨詢公司。公司資深開發管理、咨詢、策劃、設計、施工、預算、銷售專家及教授團隊，綜合各自的成功經驗，獨家創導開發全程策劃的新理念，總結出房地產“專家管理決策、資本運作、開發全程策劃、工程核心技術、開發成本控制和情感營銷推廣”六大系統，專業打造最佳性價比產品，協助開發商實現投資利益最大化。為了做好本項目的前期工作，湖南新希望農業發展公司委托長沙非常道房地產策劃 承擔本項目的可行性研究任務，我公司隨即組織有關專家及技術人員到現場進行調查研究，通過

8、實地調查，廣泛征求業主及有關部門的意見，收集相關資料信息，對項目進行認真論證、分析評價，于2011年8月完成報告的編制，供相關審批部門以及建設單位決策參考。四、 編制依據及范圍1、編制依據（1）國家計委、建設部建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（2）國家現行財稅制度和價格體系；（3）湘潭市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要；（4）湘潭市“十二五”旅游發展規劃（5）湘潭市人民政府關于加快發展休閑農業的實施意見（潭政發201014號）；（6）湖南新希望農業發展 休閑農業經營許可證；（7）湖南新希望農業發展 與荷塘鄉簽署的土地承包意向合同書；（8）湖南新希望農業發展 專題工作會議紀要暨可行性

9、研究委托合同（可行性研究有關規定和深度要求）；（9）國家其他各有關專業設計規范及項目單位提供的基礎資料。2、范圍本次研究對項目建設的必要性、建設規模、內外部建設條件、總體方案、環保分析、實施進度、管理及組織機構、投資估算及經濟效益等方面進行研究。五、 項目建設內容與規模1、項目建設內容本項目建設內容有：綠色蔬菜基地（露天綠色菜地、四季溫室大棚、開心私家農場）；生態垂釣魚塘（五口，含清水塘一口）；生態花卉苗圃；生態觀光林果園；休閑農莊綜合樓及配套用房若干；村莊道路整理硬化等。2、項目建設規模本項目總用地面積為21.1公頃（約320畝），預計項目總投資約1400萬元。具體見表1。表1 建設項目主要

10、經濟技術指標序號項目內容單位數量及指標備注1總用地面積公頃21.1316.5畝2綠色蔬菜生產基地公頃1.725.5畝其中：溫室大棚公頃0.23.0畝其中：開心私家農場公頃0.46.0畝3生態垂釣魚塘公頃0.812.0畝4生態花卉苗圃公頃0.812.0畝5生態觀光林果園公頃15.0225.0畝6道路停車場用地面積公頃1.319.5畝7農莊建設用地面積公頃1.522.5畝8休閑農莊及配套用房平方米8000建筑面積其中：生態農莊平方米5000建筑面積9建筑密度%15%農莊用地10容積率0.33農莊用地11綠地率%55%農莊用地12停車位個12013建設期月2414總投資萬元1700項目區域概況湘潭地

11、處湘江中游，是湖南省重要的工業、科教和旅游城市。是長株潭“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區重要組成部分，是長、株、潭城市群中心城市之一。湘潭市轄兩區、兩市、一縣，國土面積5015平方公里，人口299.86萬人。工業基礎優勢。湘潭是湖南乃至全國重要的工業基地，工業在國民經濟中占主導地位?！耙晃濉逼陂g，湘潭就被確定為全國23個重點工業城市之一，經過幾十年的建設與發展，目前已經形成以機電、冶金、新材料、化纖紡織為主導產業的工業制造業體系。全市擁有獨立核算工業企業近2000家，湘鋼、湘機、江南、江麓等一批實力雄厚的大中型企業已成為工業經濟發展的龍頭，一批科技型企業正在迅速發展壯大，成為全球最大的電解二

12、氧化錳生產基地，是全國主要的機電、精細化工、氟化鹽生產基地，是湖南省最大的鋼鐵、機電、紡織基地。自主創新優勢。湘潭科教資源豐富，有大專院校17所，在校大學生12萬多人，全市科技人員總數超過11萬人，有30萬專業素質與技能較高的產業工人，各類中專技校和職業技術學院59所，科研力量居全省第二。湘潭是全國科技進步先進城市、全國制造業信息化重點城市、全國知識產權示范城市創建市，全國科技大會之后，該市經省科技廳批準為湖南省唯一的創新試點市。2006年4月，湘潭市在湖南省率先召開了科學技術大會，作出了將自主創新作為城市發展戰略的決策，提出了“以科技創新推進結構調整和經濟增長方式轉變，以提升科技創新能力增強

13、城市綜合實力”的發展思路和“建設科技創新型城市”的奮斗目標。湘潭自主創新能力強，企業自主創新涉及機電、精細化工、新能源和節能新技術等多個領域，高新技術產品品種數900余種，其中擁有自主知識產權的品種數占60%以上，每萬人擁有的專利申請量和授權量居全省前列。特別是在機電一體化領域的自主創新具有特色，全市有機電企業154家，從業人員3.2萬人，是全國六大電工基礎和五個低壓電器產品生產基地之一，是我國“電工產品的搖籃”，主要產品為高性能工程機械，自主研制成功了我國第一臺300kW級異步風力發電機、第一臺315噸自升式塔式起重機、第一輛城市輕軌車、第一輛微電腦控制全液壓吸掃式掃路車等多項全國第一的產品

14、，“神舟六號”上的電線電纜、座椅緩沖器、宇航員頭盔上的金鋼石保護膜等也是由湘潭制造的。交通區位優勢。湘潭地處湖南中部，位于被稱為中國經濟發展第五級的長株潭城市群，是湖南經濟政治文化最發達的“金三角”中的一角，是湖南融入“泛珠三角”的前沿，是國家實施“中部崛起”戰略中承東啟西的要沖，是東部產業向中西部梯度轉移的最佳傳承地。湘潭公路四通八達，107國道和320國道構成境內公路網的主干，上瑞高速、京珠高速公路穿城而過，轄區內與高速公路的互通達15處，湘潭為全國地級市高速公路最密集的地區，公路密度大大高于全國和全省平均水平。湘黔線橫貫市境，京廣線在市區經過，10余家大型企業各有鐵路支線與這兩大主干線相

15、通。湘潭至黃花國際機場路程僅需30分鐘，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等。人文資源優勢。湘潭是全國著名的人文勝地，自古就有“金湘潭”的美譽，名人燦若繁星，影響之大、名望之重，無出其右，一代偉人毛澤東、開國元勛彭德懷、世界文化名人齊白石均誕生在此，名人文化特色十分突出。近年來，湘潭致力于構建優美的人居環境，追求人與自然和諧相處。2002年11月湘潭市被湖南省政府授予“省級園林城市”稱號之后，2006年，正式提出了創建國家園林城市的工作目標。先后榮獲“全國科技進步先進市”、“中國優秀旅游城市”、“全國雙擁模范城市”、“社會治安綜合治理先進城市”、“創建全國文明城市工作先

16、進市”等多項榮譽稱號。農業基礎優勢。湘潭是全國重要的商品糧和牲豬生產基地，其中湘潭縣、湘鄉市進入了全國糧、豬生產百強縣行列，湘潭縣更是位列湖南省商品糧生產縣（市）排行榜首位。這里土地肥沃，四季分明，無霜期長，日照充足，物產豐富，自17世紀以來就是全國有名的“米市”和“藥都”。良好的自然條件，使湘潭農業在全省占有一定地位，特別是水稻生產，單產一直名列全省前茅。湘潭因盛產湘蓮而被譽為“中國湘蓮之鄉”，生產的湘蓮以其品質好、營養價值高、抗性強而享譽海內外。近幾年來，湘潭因實施長株潭城市群經濟一體化發展戰略而倍受國內外投資商的高度關注，長株潭城市群已被國家“十五”計劃列為全國重點支持發展的七大城市密集

17、區之一，亦是世界銀行GDS計劃在我國貸款支持的二大經濟區之一。2007年12月14日，經國務院批準同意，國家發改委下發通知，同意長株潭城市群設立全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區，為區域經濟的發展提供了十分難得的發展機遇。近年來，全市固定資產投資不斷增長增長，工業總產值大幅攀升，城鄉居民人均可支配收入顯著提高，全市經濟社會持續穩定發展。具體數據見表2表5。表2 湘潭市2008年主要經濟指標指 標 名 稱單 位絕對數比上年同期%規模工業總產值億 元930.35 40.2 規模工業增加值億 元289.3219.9 社會消費品零售額億 元186.58 21.8 城鎮以上固定資產投資

18、億 元272.16 20.5 其中:技術改造投資億 元143.96 25.0 財政總收入（不含基金）億 元48.77 27.1 其中：一般預算收入億 元30.88 27.6 其中: 市本級億 元25.41 26.2 進出口總額億美元18.53 45.4 其中:出口億美元11.24 28.6 實際利用外資億美元2.86 27.1 農民人均可支配收入元5980 16.4 市區城市居民人均可支配收入元14724 15.6 市區居民消費價格指數%104.8 -表3 湘潭市2009年主要經濟指標指 標 名 稱單 位絕對數比上年同期%規模工業總產值億 元1077.70 13.6 規模工業增加值億 元334

19、.7420.6 社會消費品零售額億 元223.24 19.6 城鎮以上固定資產投資億 元427.46 57.1 其中:技術改造投資億 元260.74 81.1 財政總收入（不含基金）億 元58.08 19.1 其中：一般預算收入億 元38.71 25.4 進出口總額億美元14.29 -22.9 其中:出口億美元5.26 -53.2 實際利用外資億美元3.50 22.4 農民人均可支配收入元6674 11.6 市區城市居民人均可支配收入元16498 12.1 市區居民消費價格指數%99.3 -表4 湘潭市2010年主要經濟指標指 標 名 稱單 位絕對數增 速（%）地區生產總值億元894.0115

20、.2其中：第一產業增加值億元96.044.3第二產業增加值億元499.3820.6第三產業增加值億元298.5811.5規模工業增加值億元451.3423.4社會消費品零售總額億元256.6619.2全社會固定資產投資億元633.3636.5其中：城鎮以上固定資產投資億元576.3734.8財政總收入億元75.6725.4進出口總額億美元21.5951.1其中：出口億美元7.7747.6實際利用外資億美元4.0315.1城鎮居民人均可支配收入元1805912.1農村居民人均純收入元781715.3城市居民消費價格總指數102.7-表5 湘潭2011年上半年主要經濟指標指 標 名 稱單位絕對數增

21、速（%）地區生產總值億元500.5914.50%其中：一產增加值億元31.833.20%二產業增加值億元297.3917.60%三產業增加值億元171.3711.70%規模工業增加值億元282.0420.70%社會消費品零售額億元148.7217.60%固定資產投資億元224.2340.55財政總收入億元51.3135.70%進出口總額億美元14.0954.4其中：出口總額億美元4.6147.50%城鎮居民人均可支配收入（元）元1033813.7&農村居民人均現金收入（元)元557222.30%城市居民消費價格指數%105.5湘潭是農業大市，有204萬農業人口，有著豐富農業資源。在人文歷史上，

22、湘潭是“紅太陽”升起的地方，有著豐厚的紅色旅游資源，又是湖湘文化發祥地，具有聚湘成潭的根源性優勢。在自然景觀上，湘潭擁有“五山、四水”，其中，昭山是長株潭城市群的“綠心”，具有生態休閑的先發性優勢。湘潭的人文資源源之獨特，自然資源之豐富，在省內、國內甚至國際上都占有一席之地。這些優勢資源是發展休閑農業的溫床。近年來，在市委、市政府的高度重視下，我市休閑農業出現一個飛速發展的黃金時期，涌現出一大批以釣魚休閑、吃農家菜、住農家房、觀農家景、體驗農家生活等為主要內容的各式休閑山莊和農家樂。項目建設背景與必要性一、 項目建設背景休閑農業是利用田園景觀、自然生態及環境資源，結合農林牧漁生產經營、農村文化

23、及農家生活，為人們提供休閑娛樂、體驗“三農”的新型農業經營形態。發展休閑農業具有豐富的“三農”經濟和文化內涵，是實現公共財政向農業傾斜，推進城鄉一體化發展的重要舉措。為加快發展休閑農業，促進社會主義新農村建設，湖南省人民政府早在2006頒發了關于加快發展休閑農業的通知（湘政辦發200657號） ，湘潭市湘潭市人民政府2008年初也制訂了關于加快發展休閑農業的實施意見（潭政發20081號）。隨后因發展的變化，實際情況有變化，市農辦建議在清理文件中直接修改文件并提供了修改稿，經2010年11月5日市人民政府第51次常務會議通過了湘潭市人民政府關于加快發展休閑農業的實施意見（潭政發201014號）。

24、該意見要求各縣（市）區要將休閑農業的發展作為推進社會主義新農村建設的一項重要任務來抓，研究制定發展休閑農業的工作措施，切實推動這項惠農工程進一步向廣度和深度發展。各有關部門要高度重視發展休閑農業，切實轉變工作作風，不斷提高辦事效率和服務水平，從人、財、物等各方面支持休閑農業的發展。市政府將通過檢查考核等方式，對在休閑農業發展中做出突出貢獻的縣（市）區和部門給予獎勵，并將休閑農業項目納入全市農業重點項目，舉全市之力推進我市休閑農業的發展。同時提出到2015年，全市重點建成10個以上休閑農業示范基地、40個以上星級休閑山莊和星級農家樂。從事休閑農業的農民達3萬人，休閑農業總收入達4億元的目標。近些

25、年來，我省農村利用當地自然環境和農業資源興辦休閑農業莊園，開展以城鎮居民為主要服務對象，以“觀農家景、品農家飯、做農家活、住農家屋、享農家樂”為內容的經營活動，為城鎮居民工作之余提供了體味山水之趣、體會生計之源、體驗勞作之道、體察民生之實、體現農家之樂的消費場所和機會，促進了農村商業、餐飲、交通、住宿和農產品流通等服務業的發展，增加了農民就業和收入，推動了農村社會主義精神文明和物質文明建設。至目前為止，我市共有各類休閑企業及農家樂4000多家，其中年營業收入超過50萬元的休閑企業有160多家，規模休閑農莊納入統計平臺的有52家，年接待能力可達200萬人次，年營業收入超過2.0億元。全市各類休閑

26、企業及農家樂餐飲吸納農村勞動力6.4萬人就業，帶動1.5萬戶農民致富。典型的有湖南宏興隆湘蓮、心連心集團的世紀田園生態休閑山莊、三益生態農業公司的三益葡萄園、響水鄉雅愛村休閑旅游示范村、射埠的巨魚山莊、姜畬鎮的農博園、湖南水府旅游區、茅滸水鄉度假村、明月山莊、山水人家、快樂星期天、源博園、湘潭世紀田園休閑山莊、金三角垂釣休閑山莊、木山沖休閑山莊、農夫山莊、趕鹿坡生態休閑旅游基地、忠林花卉山莊等。二、 項目建設必要性1、是發展農業和農村經濟的需要休閑生態農業產業是傳統農業與三產服務有機結合的一個新興產業，是農業產業化的一種新選擇、新亮點。休閑生態農業利用休閑特性。餐飲娛樂、生態景觀、自然生態及環

27、境資源，結合農業活動經營、農村文化及農家生活，為居民提供休閑活動，是實現城市居民對農業及農村生產生活方式體驗的活動形態。休閑生態農業所表現的融生產、生活、生態為一體的新型農業發展模式，在經營上更是結合了農業生產、農產品加工、游憩服務于一體的農業新形式，為傳統農業和農村經濟提供了新的發展模式與符合空間，延長了傳統農業發展產業鏈。本項目的實施進一步為湘潭市發展農業新的業態和農村經濟發展將起到較好的推動示范作用。2、是擴大農村勞動力就業和增加農民收入的需要湘潭市是我國中部內陸城市，全市總人口290萬，其中農業人口204萬，是典型的農業大市。本項目主要是吸引城鎮居民來觀光垂釣體驗，是城鄉之間形成一個互

28、為產品、互為市場的格局，從而帶動區域經濟結構的優化。同時根據當地農業發展水平和經濟、資源狀況，在加強基礎設施、投入要素、農業科技和經營管理體制等方面建設的基礎上，采取綜合有力的措施提升農業現代化的整體水平。這為農戶生產優質農產品打下了堅實的物質基礎，帶動農戶按綠色食品的要求去生產和加工，使其產品盡快達到國際要求的標準。通過本項目的實施，將在項目區內形成以無公害蔬菜和水產產業化兩大農業技術體系，逐步達到在品種選育、種（養）技術、農藥使用、施肥 料、灌溉及產品檢測等技術符合國際規范要求，為農村勞動力就業與素質的提高、農民增收創造了良好的基礎條件。3、有利于進一步促進湘潭農業實現可持續發展21世紀是

29、生態農業的世紀，要實現農業持續發展必須合理利用資源，節約能源，不污染環境和生產無公害的健康綠色食品。因此，探索農產品的無公害化生產技術，已經成為我國21世紀農業可持續發展的重要方向。紅荷灣休閑農莊項目的實施，種植養殖均采用無害化農業先進實用技術，通過無公害蔬菜和水產生產技術生物與化學結合的病蟲害綜合防治、有機生物復合肥料和綠色餌料的使用、以及沼液無害化應用技術、節水灌溉和水質調控等先進實用科技的應用，將使示范區的自然資源得到有效的保護、食物安全得到有效的保證，逐步形成一個良性的農業生產系統，為湘潭市的農業逐步朝節約、高效、保護環境和無害化的可持續方向發展探索出一條新路。4、有利于加速當地農村社

30、會現代化進程本項目的實施可以促進示范區農村產業規劃、鄉村建設與舊村改造有機結合起來，提高農村建設整體效益。有了農村經濟的發展，村民經濟收入的提高，就有了改善居住條件的迫切要求。舊村改造、新村建設，則盤整了區域土地，提高了土地的利用率，又大大改善了村民居住環境，促進農村社會經濟全面發展，加速農村社會現代化進程。可見，本項目具有重大的現實意義，建設非常必要。項目市場分析一、 休閑生態農業的起源與發展從全球的視角來看，休閑農業和鄉村旅游最早源自歐洲。早在20世紀30年代。那時候，一些長期居住在城市里的居民，特別是一些富裕的有閑階層人士，為了避免喧囂的城市生活，就到近郊的鄉村或農牧場度周末，這就是最早

31、的休閑農業。從亞洲范圍看，最早源自日本。20世紀60年代，日本出現了農村人口向大城市涌集，導致城市人口高度集中的現象。在這種背景下，20世紀70年代，日本率先形成了休閑農業產業規模，出現了“農村觀光”的概念。其實日本當年的城市化進程和我國當前的城市化進程有很多相似之處，日本的休閑農業發展就是被城市化推動的。目前，世界各國的觀光農業形成了傳統觀光農業、都市型觀光農業、科技型觀光農業、奇異型觀光農業等多種經營模式，也是各國農業和鄉村收入的重要來源之一。在美國，建立了眾多的休閑度假莊園和設施先進的工廠化農場，僅夏威夷就有5500座農場開展農業旅游。意大利大約有1.15萬家專門從事綠色農業旅游的經營企

32、業，在我國的臺灣每個縣都設有休閑農場。當前，休閑農業已經成為各國農民收入的重要來源之一，成為國際旅游業發展的新生長點。表6 國際休閑農業旅游產品類型項目分析二、 我國休閑生態農業市場分析1、我國休閑生態農業的發展我國休閑農業興起于改革開放以后，大致可以分為三個階段：一是早期興起階段（19801990年）。主要是靠近城市和景區的少數農村農戶，根據當地特有的旅游資源，自發地開展了形式多樣的農業觀光、舉辦農業節慶活動等，呈現單一的農村觀光特點。二是初期發展階段（19902000年）。主要是靠近大、中城市郊區的一些農村利用當地特有的農業資源環境和特色農產品，開辦了以觀光為主的休閑農業園，開展采摘、垂釣

33、、種菜、野餐等多種活動。開始呈現出觀光與休閑相結合的休閑農業特點。三是初具規模階段（2000以后）。休閑農業的內涵與功能進一步拓展，觀光、休閑、娛樂、度假、體驗、學習、保健等方面，各級政府開始關注和扶持。休閑農業開始呈現出區域規?；l展、功能全面拓展等特點。 當前我國休閑農業亮點很多，各地都有自己的特色。但從總體上來看，水平參差不齊而且比較散沒有形成規模。我國的休閑農業正在做三件事:一是農業部農村社會事業發展中心和中國旅游協會休閑農業與鄉村旅游分會正在星級創建工作，根據企業的質量水平評定星級，給企業評上三星、四星、五星。這個工作的目的就是規范提高，規范從事休閑農業企業的行為，提高企業的競爭力并

34、最終提高整個行業的競爭力。二是把精品的休閑農業點串聯起來，設計成精品旅游線路。把各個星級企業聯合起來，用聯合的力量來吸引消費者。三是正在挑出一些真正的具有世界級競爭力的精品，以國家的力量為后盾，向全世界宣傳推介。這樣一方面能增強我國休閑農業行業的競爭力與利潤率。同時也能提高我國旅游業的世界競爭力，更能向世界推銷我國的文化，優化國際形象，并最終增加我國的綜合競爭力。休閑農業是一件發展潛力巨大，擁有光輝前途的朝陽產業。是一件利國利民，能得到人民擁護和政府支持的大事好事。2、湖南休閑農業的基本狀況湖南是我國休閑旅游農業起步較早、發展較快的?。ㄊ校┲?，近幾年來，在地方各級黨委政府的重視和支持下，休閑

35、旅游農業得到了長足的發展，涌現出一大批龍頭企業和特色產業集群。截止2010年底，湖南全省規模以上休閑旅游農業企業已達4000多家，規模較小的農家樂達2萬多家，直接安置以農民為主的從業人員23萬人，營業收入達到38億元，營業收入超過千萬元的企業達到23家。湖南休閑旅游農業具有以下特點：一是集群式發展迅速。目前，已形成了以長株潭經濟發展區、湘中南區、環洞庭湖區、湘西山區為主的四大休閑旅游農業特色區。長沙市已經形成了“一環三帶四板塊”休閑農業布局，即以市區周邊良好區位優勢為依托的環城休閑農業圈；以花卉苗木、優質茶葉、優質水產等三大百里產業走廊為依托的三條休閑農業帶；以岳麓山、溈山、大圍山和瀏陽河等人

36、文和生態資源為依托的四大休閑農業板塊。二是品牌特色突出。湖南休閑旅游農業不僅在數量上有較快的發展，而且在品質、特色上有較大的提高，圍繞歷史文化、科技教育、民族風情、農耕文化等主題，逐步打造出了一批特色鮮明的園林生態農業型、垂釣休閑型、農村風景旅游型、歷史人文景觀型、特色餐飲休閑型、科技園區型休閑旅游農業產業集群。如張家界荷花園通過舉辦荷花節等活動，已建成以荷花為載體，集水生動植物養殖、土家文化展示、荷文化及建筑、雕塑為一體的土家民俗與荷花生態的專題類休閑農業園。三是投資主體呈多元化發展。由于休閑旅游農業市場前景廣闊，社會經濟效益顯著，吸引了大批投資者。既有鄉鎮企業家、工礦企業主、房地產開發商，

37、也有以村鎮集體、農民廣泛參與的模式，也有城市下崗職工聯合舉辦等方式。據統計，目前湖南休閑農業的投資構成中，農民家庭投資約占16%左右，民間私人資本和工商資本約占84%左右。 三、 湘潭休閑生態農業市場分析1、湘潭休閑農業的現狀湘潭地處湘江中游，是長株潭“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區重要組成部分。湘潭是農業大市，有204萬農業人口，有著豐富農業資源。在人文歷史上，湘潭是“紅太陽”升起的地方，有著豐厚的紅色旅游資源，又是湖湘文化發祥地，具有聚湘成潭的根源性優勢。在自然景觀上，湘潭擁有“五山、四水”，其中，昭山是長株潭城市群的“綠心”，具有生態休閑的先發性優勢。湘潭的人文資源源之獨特，自然資源之

38、豐富，在省內、國內甚至國際上都占有一席之地。這些優勢資源是發展休閑農業的溫床。近年來，在市委、市政府的高度重視下，湘潭市休閑農業出現一個飛速發展的黃金時期，涌現出一大批以釣魚休閑、吃農家菜、住農家房、觀農家景、體驗農家生活等為主要內容的各式休閑山莊和農家樂。至目前為止，湘潭市共有各類休閑企業及農家樂4000多家，其中年營業收入超過50萬元的休閑企業有160多家，規模休閑農莊納入統計平臺的有52家，年接待能力可達200萬人次，年營業收入超過2.0億元。全市各類休閑企業及農家樂餐飲吸納農村勞動力6.4萬人就業，帶動1.5萬戶農民致富。規模休閑農業企業中，有茅滸水鄉等5家省五星級休閑農業莊園，有毛家

39、飯店等5家省四星級休閑農業莊園。2010年新建和擴改休閑項目達50家，計劃投入500萬元以上項目18個，項目全部建成后，每年可新增營業收入達2億元。2、湘潭市休閑農業的主要特點（1）氛圍濃烈，發展環境寬松。市委、市政府高度重視休閑農業，決心依托湘潭市優勢資源，把湘潭打造成為長株潭城市群的休閑中心和后花園，并將其定位為湘潭經濟社會發展的三大目標之一。市領導經常性到休閑企業開展調查研究，親臨指導為企業排憂解難。全市社會各界也普遍關注和支持休閑農業快速健康發展，各級各部門對休閑農業不設關不建卡，可以說是一路綠燈。市人大代表、市政協委員也高度重視和支持在湘潭市大力發展休閑農業，經常到休閑農業企業去調查

40、研究、指導工作，他們為休閑農業搖旗吶喊，營造良好寬松的發展環境，在全市上下形成合力，為休閑農業健康快速發展推波助瀾。2009年市政協民進和民盟兩黨分別提交了市政協第08號和第25號重要提案，提案中提出了很多合理化建議和發展對策，并召開了重要提案督辦現場交流會，湘潭縣源博園等3家休閑企業在會上作了典型發言和經驗介紹，對休閑農業的發展起到了很好的宣傳推介和督促作用。正是在這種濃烈積極的氛圍下，湘潭市一批投資超過1000萬元的高規格休閑農業項目都是在一時期投資興建或正在興建的湘鄉茅滸水鄉2008年投資2000多萬元，打造了優雅卓越的水上莊園，收到了良好的社會效益和經濟效益，今年又揮資5000萬元，啟

41、動第二期環島公寓和休閑基地建設工程。湘潭四龍通信 投資1億元在昭山打造了湘潭頂級休閑莊園趕鹿坡休閑度假莊園，項目已投入6000萬元，現已進入試營業階段。湘潭縣源博園度假村在遠離鬧市的湘潭縣楠竹山鎮投資1200余萬元興建了小巧別致的鄉間莊園，營業一年來，賓客云集，令人流連忘返。目前又投資1000萬元，啟動了第二期會館和休閑別墅工程建設。 （2）集中連片，發展呈現規模。近年來，湘潭市休閑農業逐步朝著一個集中連片的方向發展。湘潭市昭山鄉地處長株潭中心地帶，具備發展休閑農業得天獨厚的區域優勢;境內綠樹成蔭，青山湖泊眾多，有著優越自然生態環境優勢;境內有上百家花卉苗圃和蔬菜水果基地，有著扎實、深厚的農業

42、基礎資源優勢；又有昭山古寺等名勝古跡的佛教文化優勢。基于這些優勢，在昭山一帶逐步興建或正在興建趕鹿坡休閑度假山莊、野人谷度假村、碧園春農業 和東風水庫度假村等幾家規模大、檔次高的休閑農業企業，另還有周邊數十家中小型休閑企業和農家樂。這些企業之間我無你有，優勢互補，他們共享著昭山特有的優勢資源，走共同發展之路，逐步形成一個集休閑度假、園林觀光、種養采摘、農事體驗于一體的大型現代農業休閑示范園。湘鄉東山地處湘鄉城郊，交通發達，紅色旅游線貫穿全境，地理位置優越；境內有東山書院、云門古寺、勵志論壇等人文、名勝的優勢；又有東山湖、東臺山景區、漣水河環繞而過，到處青山綠水，鳥語花香自然環境相當優越；東山境

43、內農村經濟活躍，農業基礎夯實;加上湘鄉市政府的積極引導和傾力打造，現已基本形成由茅滸水鄉、鼎龍園、明月山莊、山水人家、龍生龍和等二十多家休閑農業企業組成的門類齊全、風格各異的大東山生態休閑旅游示范帶。（3）社會資本大量涌入，發展勢頭強勁。休閑農業雖然投資規模大、投資回收周期長，但可調優產業結構，優化社會資源配置。隨著農村土地流轉面積的擴大，吸引了大批民間資本進入該產業。湖南緯度投資 投資8000萬元在昭山馬鞍村興建野人谷鄉村貴族俱樂部，租賃田地荒山1200多畝50年的經營權，新建一座100畝水面的水庫，建設200多畝蔬菜水果基地。湘潭縣農民羅雨金長年在外從商，發家后回家鄉投資休閑農業，在易俗河

44、上馬村投資1000萬元興建賢能山莊，租賃和改造水面120多畝，組建上馬村養豬協會，買下村小學建設起一個中型生態養殖場，發展了300多畝無公害蔬菜種植基地，吸納當地60多個農民就業，帶動上馬村300多戶致富。韶山星海農業科技 投資1500萬元，在韶山如意鎮楊云村興建星海休閑山莊，租賃荒山1200多畝，改造水面50多畝，修建硬化村道5.5公里，發展種植基地200多畝。此外，湘潭市產業化龍頭企業為實現多元化經營或進行產業結構調整也積極投資休閑農業。湘鄉懷其制革集團受國家宏觀產業政策的影響把目光盯準休閑農業，擬拆巨資2億元在湘鄉東山興辦高規格休閑莊園，目前已投放資金5000多萬元，征用租賃荒山1400

45、多畝，基礎建設已基本完成，在三年之內一顆耀眼的明珠將展現出來。湘潭恒盾集團為拓展經營領域，2008年開始投資5000多萬元在長沙興建優雅氣魄潤泉山莊，試營業數月門庭若市，目前又啟動第二期工程建設?？梢赃@樣說，湘潭市休閑農業投資如火如荼，競爭激烈。四、 項目目標市場定位與預測1、項目目標市場定位本項目的目標客源定位要突出以下幾點：（1）以長株潭游客為主，兼顧省內外游客；（2）以吸引周末垂釣休閑避暑度假為主，同時體驗農耕文化；（3）以中老年市場為主，盡力吸引青少年市場；（4）以中檔消費為主，兼顧高檔與抵檔消費。在上述客源目標市場定位的基礎上，根據對客源市場的把握，目標市場的分為：一級客源市場：長株

46、潭三市總人口1310萬，其中城鎮人口接近500萬，預計2020年三市人口將達到1800萬，城鎮人口將增至800萬。隨著生活節奏的加快，喧囂的都是讓更多的城鎮居民的頗感壓力，“歸去來兮”，很多人對農村極具新鮮感與回歸欲望，而且，農莊相關的配套又極具野趣、休閑、文化味，與長株潭人的生活習俗息息相關。因此長株潭城市居民將是農莊的主要客源市場之一。二級客源市場：長株潭作為湖南省最大的城市群，政治文化經濟教育的中心，對全省有著極強的向心力、吸附力，省內其他城市居民也有一定的市場。除上述提及的之外，湘潭韶山的紅色圣地，以昭山為中心的長株潭綠心休閑之都，因此，山莊應以強有力的生態、文化感染力吸引這些地區的旅

47、游者前來觀光度假。2、客源市場規模預測湘潭市域范圍城鎮常住人口90萬人左右，項目建成后，他們將成為農莊的重要派客源，預計每年將有12%的人次來農莊垂釣休閑度假。長沙株洲市域范圍城鎮常住人口380萬人左右，項目建成后，他們也將成為農莊的重要派客源，預計每年將有0.15的人次來農莊垂釣休閑度假。以上客源預測雖有重復估測的成分，但總體目標應在農莊建成后的首5年平均每年按接待游客在1萬人次左右，并每年以5%-10%的人數遞增。項目選址與建設條件一、 項目選址湘潭市紅荷灣田園休閑農莊位于岳塘區荷塘鄉，項目場址東臨 ，南臨 ，西臨 ，北臨 ；土地權屬明確，四址界限清晰。二、 項目開發建設條件1、場址現狀、

48、地形地貌擬建項目用地主要為一小山溝，東南西三方現為自然山林，北向開口，有一水渠自西向東而過；西邊小山最高，相對高度約在60米左右，東南兩邊的山林略矮，相對高度在30至40米左右；山溝南北深約500米，東西寬最窄處只有20米、平均約為35米。溝內現有山塘兩口（面積約1600平方米），低產農田20余丘（含荒廢多年，面積約6000平方米），菜地6塊（約2000平方米），農舍五棟（建筑面積約1000平方米，宅基地面積約1200平方米）?？芍^是“空谷有鳥語、四顧心自安”，作為城市近郊的休閑農莊，此處具有得天獨厚的地理優勢。用地四至與地形地貌詳見：附件一 項目用地現狀圖。2、地質、水文擬建開發區選址主要地

49、層以古代為主，前寒武系地層僅占少部分，中生代地層為次，此外是新生帶第四次系沖積、洪積、殘坡積層、耕作土層等分布于上述各巖石之上。該地區地質構造簡單，斷裂不發育，無孕育大地震的條件，地基對工程建筑群體具有足夠的承載能力。地震裂度小于6度，斷裂不發育。歷史上無破壞性地震記載，屬相對穩定地塊。如需設防，建筑物可按級防震。湘潭市氣候屬中亞熱帶季風濕潤氣候區，四季分明，年平均氣溫17.4，最高月平均氣溫31.1(8月)，最低月平均氣溫0(1月)，年平均日照1640小時 ，常年主導風向為北、北西風，年平均相對濕度81%。年均降雨量1400毫米，雨季為4-7月，且多有洪水發生，1994年，湘江湘潭段最高洪峰

50、水位為39.67米。該項目地面高程在42.85米左右，故無洪水內漬之患。擬建項目用地匯水面積約15公頃，區域內地表水主要來源于天然降雨，水量充沛。地下水資源較為豐富。場地內地下水以接受大氣降水補給為主，其流量及方向受場地內的大氣降水和地形條件影響。經測試，地下水符合飲用水標準?？赏ㄟ^深機井抽取解決農莊生活用水，以及補充旱季農業生產用水不足。3、交通條件該項目建設地點，通過7米寬的村道他一頭與芙蓉大道在瑞泰科技處相連，另一頭在長株潭大市場東側與紅易大道（城際鐵路昭山站）相接。兩頭的路線距離分別是1.8與4.2公里。隨著昭祥示范區的建設， 。 。大道的通車，以后接城際鐵路昭山站與荷塘站分別為。 。

51、與。 。公里。可以說交通極為便利。4、電、通訊等公共設施條件供電：可從荷塘鄉變電站一萬伏輸電線電網就近供電。電信：可通過荷塘鄉電訊光纜直接至市電信局。6、城市規劃或區域規劃要求該項目建設符合湘潭市城市總體規劃要求，市規劃局已批準該項目的總體規劃設計方案。7、征地拆遷條件該項目用地建設前后土地均為集體土地，主要辦理相關流轉經營手續無需農用地轉讓，區域內民宅也采用租用流轉方式，并已與村民簽訂了相關協議，無需拆遷。8、施工條件我市及省內具備該項目施工資質的施工企業有幾十家，項目建設所需建材苗木均易從市場購得，且運輸十分方便。項目建設所需場地、施工道路、用水、用電均能滿足要求，故施工條件很好。工程建設

52、方案一、 建筑設計指導思想與原則該項目要體現“以人為本、和諧自然”的設計指導思想，體現超前意識，將本項目建設成為“城里人的體驗中心、農村人的示范中心、青年人的科普教育中心、老年人的休閑度假中心”的功能定位,采用“以農養家,以家得樂,逐步拓展”的發展戰略,將規劃區劃分為“五大功能區”和一條綠色牛態隔離帶,形成了景觀上錯落有致、生產上“種(植)-養(殖)-加(工)-(旅)游結合與產銷兼顧”的分布格局。二、 總體布局設想本項目總用地面積為 平方米。通過對周邊村莊的了解，尊重原有地形，利用原有道路及地形地貌，通過適當的改造，創造一個良好的建筑環境。1、交通組織一般農村交通由行人、機動車（含拖拉機和農用

53、車）、自行車組成。村莊交通的特點是一般車流量不大，主要為運輸車及少量客運車。農村道路往往還兼作生產晾曬的場所，這也是農村交通的特點之一。（1）農莊交通規劃原則農莊道路要便捷通暢，結構清晰，順應地形，符合人流與車流的邏輯規律。農莊道路以人流為重點，規劃的道路應為安全、流暢的路線。在農莊內創造步行區，將步行、自行車、及機動車交通進行分流或局部分流規劃。這樣便可避免大量人流與車行交通的交叉與重疊。創造特征明顯，環境優美的道路景觀，尤其對于步行路，具有室外交往場所及多功能的特點，應著力研究步行視覺及步行動態過程的視覺效果，沿路規劃豐富多彩的景觀。（2）交通規劃特點交通便捷，人車分流。當今的農莊規劃中，

54、路網不僅要滿足交通便捷的要求，而且要體現以人為本的思想，妥善處理車行和人行的關系。適當劃分各功能區。合理的路網結構可以適當劃分各功能區，使整個農莊結構清晰，分區明確。規劃以主要道路將各個功能區串聯起來，形成有機的路網結構，提高道路的使用效率。形成農莊景觀節點。環路系統。規劃中環形干道的設置以最簡潔的形式將最大面積的建筑交通串聯起來，形成通暢的環道，在景觀上做到步移景異，增加了行走的趣味性。（3）道路交通的綜合規劃農莊的道路應是一個完整的系統，它必須是一個安全、高效的流動和聯絡通道，但它也并非城市干道，農莊的車行系統應是“通而不暢”。根據以上規劃道路原則的要求，規劃中車行道以環形加中心干道為主，

55、環路為車行，中心為車行和步行混行區。網狀的支路布局，使各區之間便捷聯系并滿足消防要求。多層次的車行系統把多元化的各功能區塊聯系起來，規劃車行路分為兩級：主干道和支路，紅線寬度分別為7米和4米。（4）停車規劃停車場為汽車環路、入口車道及目的地提供了重要的聯結紐帶。其設計目的是為汽車安全高效地存放。農莊內規劃停車場有以下幾點考慮：為實現農莊內的人車分流，所有露天停車場均位于主要車行道旁。停車場主要是解決農莊內部機動車停放和大量臨時停車問題。農莊停車場應有其“生態性”，即停車場以嵌草鋪裝，廣植綠樹，成為農莊中的另類“綠色空間”。 2、豎向布置設計本項目為農村新建，整個山谷內部地形有約8%的自然落差，山谷口地面高程42.85米左右，比谷底地面低約30米左右，農莊與生態魚塘豎向布置采用平坡式，農莊生活污水經過自檢處理系統后，與整個場地排水方向由南向北排入村外干渠。農莊綜合樓與配套用房均采用低層建筑，依山傍水，結合傳統的建筑審美要求，保留完美的自然天際線。為保持農莊內生態空間的簡潔開敞，除熱力管線采用地溝敷設外，雨水管、污水管、給水管、消防水管、電力線、電信線等各種