1、商務樓建設項目可行性研究報告商務樓建設項目可行性研究報告目錄第一章申報單位及項目概況 1第一節(jié)項目申報單位概況 4第二節(jié)項目概況 4第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 29第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 29第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 30第三節(jié)行業(yè)準入分析 31第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 32第一節(jié)資源開發(fā)方案 32第二節(jié)資源利用方案 32第三節(jié)資源節(jié)約措施 33第四章節(jié)能方案分析 35第五章 建設用地、征地拆遷及移民安臵分析 46第一節(jié)建設用地 46第二節(jié)征地拆遷及移民安臵分析 48第六章環(huán)境影響分析 49第七章項目招投標計劃 51第八章經(jīng)濟效益分析 54第九章社會影響分析 57第一節(jié)社會影響效果分析

2、57第二節(jié)開發(fā)風險及對策分析 57第8頁第一章 申報單位及項目概況第一節(jié)項目申報單位概況企業(yè)名稱：*嘉信企業(yè)事務代理有限公司企業(yè)類型：有限責任公司法定代表人：某某建設地址：*縣中都大街南段988號第二節(jié)項目概況一、項目申請報告編制依據(jù)1、項目單位委托書；2、國家及省市有關(guān)政策、法規(guī)和文件；3、項目總體規(guī)劃；4、住宅建筑設計規(guī)范；5、*縣城市總體規(guī)劃；6、城市居住規(guī)劃設計規(guī)范；7、*市及*縣各類建筑取費標準；& *市土地分等級及基準地價；9、2010年*縣統(tǒng)計年鑒；10、項目承辦單位提供的有關(guān)設想及基礎資料。二、項目背景及建設的必要性1、*縣概況*縣地處魯西南，面積877平方公里，耕地84.7萬

3、畝，轄14處鄉(xiāng) 鎮(zhèn)、493個村居，總?cè)丝?76萬。*歷史悠久，文化燦爛，物華天寶，人杰地靈，佛教文化、儒家文化、運河文化交相輝映，素有？千年佛都，儒賢圣地？之美譽。日東高速橫穿東西，105國道縱貫南北。*古稱中都，歷史悠久，文化底蘊豐厚，是著名的佛教圣地?？h城西北隅的太子 靈蹤塔始建于宋代，氣勢雄偉。1994年3月，在塔內(nèi)發(fā)現(xiàn)了 141件佛教 圣物。公元前501年，偉大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。 明朝嘉靖至萬歷年間，*相繼有四人出任尚書之職。*現(xiàn)存眾多名勝古 跡，發(fā)掘的北辛文化遺址和細石器化距今約1 1.5萬年。文廟建筑群始建于唐代，堪與曲阜的孔廟相媲美。自然條件氣候：*縣屬北溫

4、帶大陸性季風濕潤氣候區(qū)， 光照充足，四季分明， 無霜期長，降水年季變化大，春季多南風，少雨干旱，由于氣溫回升快， 季末高溫，常出現(xiàn)干熱風，形成春旱；夏季多東南風，天氣炎熱，降雨 集中，日照時間長，濕度大，有利于作物生長；秋季光照充足，晝夜溫 差大，降水量30年平均628毫米，因東南風和西北風頻繁互易，常出 現(xiàn)秋旱和連陰雨；冬季多西北風，干旱少雪。地貌：*地處魯中低山丘陵與魯西平原交接地帶，東北屬古老泰山 隆起的殘丘低嶺，西南部屬古大野澤，梁山泊東畔，整個地勢由東北緩 頃西南，至高點為曇山頂峰，海拔171.7米；最低點在蜀山湖湖底，海 拔36.5米，中部地勢平坦，為黃河沖擊平原，土層厚、土質(zhì)好、

5、地下 水較豐富，為糧棉高產(chǎn)區(qū)。歷史上有山、有水、有湖泉。山脈：境內(nèi)山丘屬泰沂山系，多為東南西北走向，純山面積31平方公里，主要曇山、太白山（水牛山）、臥佛山、彩山、九峰山等。太 白山醉似臥牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐*寶相寺景色（13張）代大 詩人李白曾到此觀賞，因此得名。河流：境內(nèi)屬淮河流域京杭大運河水系。內(nèi)河主要有小汶河、泉河、 小新河、因勢由東北向西南注入京杭大運河，著名的京杭大運河經(jīng) *西 南邊境12公里，大汶河流經(jīng)北部邊境15.3公里。湖泉：縣境西南部有南旺、蜀山、馬踏三湖、水岸相接，面積約65平方公里。明編*縣志記載：？湖多魚鱉荻蔬蒲，居人賴焉。夏秋 之間，菱荷錦張，燦若曉霞，游

6、者似睹江南之勝？。東北部較著名山泉11個，龍斗泉、薛家溝泉、老源頭泉、雞爪泉、趙家橋泉、濼當泉、馬 莊泉等。上世紀60年代里干涸。生物資源：主要有香附、蔓荊子、枸杞子、桔梗等藥材資源104科259種,葦、藕、荸薺等水生植物，鯉、鯽、鰱、草魚、鮎魚等水生動 物，兔，獾、貍、刺猬等獸類動物，貓頭鷹、麻雀、喜鵲等飛禽。社會環(huán)境簡況（社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、教育、文化、文物保護等）： 面對*欠發(fā)達的實際，*縣委縣政府本著？正視差距、求真務實， 借助外力、啟動內(nèi)力，居弱圖強、爭先進位 ？的原則，確定了全縣經(jīng)濟 社會發(fā)展總的指導思想和工作思路，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，圍繞建設 ?經(jīng)濟強縣、文化名縣、生態(tài)優(yōu)縣？ ，20

7、07年初提出了力爭？奮戰(zhàn)五年， 進入全市第一方陣，達到全省中等以上發(fā)展水平？的奮斗目標。并根據(jù)縣情實情和發(fā)展階段性特征，及時對發(fā)展目標進行調(diào)整提升。2008年4月赴蘇北考察學習后，提出了 ？大干2008、拼搏2009、攻堅2010,沖 刺十二五，兩年翻一番，五年奔強縣？的奮斗目標。地區(qū)生產(chǎn)總值 由2006年的71.3億元提高到2008年的115億元，年均遞增27%地方 財政收入由2006年的2億元提高到2008年的3.6億元，年均遞增34.2%; 固定資產(chǎn)投資由2006年的24.3億元提高到2008年的55億元，年均遞 增50.3%。連續(xù)兩年在*市科學發(fā)展現(xiàn)場觀摩綜合評比中名列第一，人 民群眾

8、滿意度測評全市第一，獲*市經(jīng)濟社會發(fā)展綜合考核一等獎，縣域經(jīng)濟綜合評比連續(xù)三年在全省 30個欠發(fā)達縣中排名第一。2008年全 縣承辦市級以上各類現(xiàn)場工作會議 62次，獲省級以上各類表彰獎勵125 項。先后被評為全國科技進步先進縣、全省基層黨建先進縣、全省縣域 經(jīng)濟社會發(fā)展先進單位、全省城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治先進縣、？平安山東？建設先進縣。按照市委對*?早日跨入強縣行列？的指示要求，把2009年確定為？拼搏創(chuàng)新年？，在縣委六次全體會議上，提出？奮戰(zhàn)五年， 爭當魯南排頭兵，沖刺全省 30強？的戰(zhàn)略目標，以目標高定位催生跨 越發(fā)展的新動力，經(jīng)濟社會繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。 1 10月份，全縣 完成GDP11

9、5乙元，增長14.6%;固定資產(chǎn)投資68億元，增長31.2%; 地方財政收入4.13億元，增長18.2%,稅收收入占地方財政收入的比重 達到83.7%,提前50天完成全年財政預算收入任務。幾項主要經(jīng)濟指標 增幅均居*市14個縣市區(qū)前列。堅持把跨越發(fā)展的著力點放在工業(yè)強縣上。把做大做強煤電化工（鋼材）、機械電子、紡織服裝三個百億元產(chǎn)業(yè)作為項目建設的總抓手， 逐步實現(xiàn)由資源開發(fā)型向高新技術(shù)型的轉(zhuǎn)變。目前，投資2.6億元的義橋煤礦、投資10億元的陽城煤礦、一期投資14.05億元的陽城資源綜 合利用電廠、投資1.5億元的金成機械、投資1.35億元的北匯玻璃、 投資2.69億元的蒙牛現(xiàn)代牧業(yè)、總投資 3

10、8億元的如意天容50萬錠緊 密紡一期工程等項目，已建成投產(chǎn)發(fā)揮效益，其中？利生牌？小麥粉和?風光牌？變頻器獲全國名牌產(chǎn)品。中鋼集團富全鐵礦、華都LED項目 義能煤礦等投資過億元項目已開工建設；由聯(lián)想控股投資年產(chǎn)50萬噸氯堿及氯系列產(chǎn)品項目、100萬噸鑄鍛項目即將開工建設。截止目前， 全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到 285個，比2006年增加105個；1 10月份， 規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成銷售收入 141.5億元、實現(xiàn)利稅19億元，同比增長 17.3%和 11.5%。圍繞做大做強中心城區(qū)，明確了？儒釋圣地、禪意水城？ 一個定位， 建設佛苑景區(qū)、泉河、淥河三條景觀帶，實施東部文化政務區(qū)、南部工 業(yè)區(qū)、西部物流

11、倉儲區(qū)、北部旅游生態(tài)區(qū)、中部商貿(mào)居住區(qū)五大版塊支 撐，加速推進城市化進程。一是拓展城市發(fā)展框架。結(jié)合濟徐高速、臺 前兗州鐵路建設，形成了 ？兩環(huán)五縱七橫？的道路交通網(wǎng)絡，城區(qū)規(guī) 劃面積由20平方公里擴大到42平方公里。大力度實施城市拆遷改造， 進一步激活房地產(chǎn)市場。三年完成拆遷 200余萬m2，新建320萬m2，長 樂湖小區(qū)、北辰小區(qū)、佛都小區(qū)已回遷完畢，黃金水岸、?；坌聟^(qū)、東 湖佳苑等回遷樓正在建設。完成了圣澤綜合商務廣場建設，啟動建設4星級陽光溫泉大酒店。目前，城區(qū)人均居住面積由2006年的18.9 m增 長到2008年的27.5 m。二是暢通水系框架。開挖了蓮花湖，規(guī)劃建設 了蓮花湖濕地

12、農(nóng)業(yè)生態(tài)園，實施了泉河城區(qū)段治理和淥河修復改造，貫 通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主題文化旅游項目建設，寶相 寺建筑群、佛苑景區(qū)二期工程已經(jīng)建成，對游客開放；佛苑景區(qū)三期工 程已經(jīng)開工，明年上半年可完成主體工程。同時，整合佛教文化、儒家 文化、運河文化，實施文化品牌戰(zhàn)略和古跡修復工程。太子靈蹤文化節(jié) 被評為？中國最具影響力城市文化節(jié)？，在中央電視臺播放了黃金塔 的秘密和探秘*圣物，正策劃獨具*特色的文藝演出，促進文化 與經(jīng)濟的良性互動發(fā)展。2、項目的提出近幾年來，隨著住房制度改革和舊城改造步伐的加快，*縣商務寫字樓需求明顯增加，商家購房熱情持續(xù)高漲。新開發(fā)的商務樓如雨春筍 般不斷涌現(xiàn)，不

13、僅改善了人們的辦公環(huán)境，也讓*縣城區(qū)變得越來越美， 越來越現(xiàn)代。樓高了、道寬了、天藍了、水清了、草綠了，人們的日子 越來越好。雖然房價不斷上漲，雖然*縣城區(qū)已經(jīng)開發(fā)建成了許多商務 商務樓，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的未開發(fā)地帶已經(jīng)不多，但是，商務樓的供需矛 盾依然突出，人們購買力的旺盛依然不減。為進一步推進城市改造，提高土地使用價值，經(jīng)國土局批準， *嘉 信企業(yè)事務代理有限公司取得該項目國有土地使用權(quán)。 該項目位于*縣 *縣中都大街南段988號，該項目占地面積為1919平方米。3、項目建設的必要性（1）符合國家產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點， 不僅具有消費價值還具有投資價值。 國務院2003年頒布的18號文件對 房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的地位作了肯定，稱之為支柱產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的地位來看，在國民經(jīng)濟中的支柱地位將更明顯。 多 年來，我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢，為改善人民生活和 發(fā)展國民經(jīng)濟做出了巨大貢獻。全國 80多個行業(yè)中，在投資上，房地 產(chǎn)業(yè)居首位，表明了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的聯(lián)系日益加深，它的持續(xù)、 穩(wěn)步、健康發(fā)展，對消費、投資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融安全以及整個國民經(jīng) 濟的發(fā)展，都將產(chǎn)生重大影響。從房地產(chǎn)宏觀政策上看，始終堅持一個目標和16字方針。房地產(chǎn)業(yè)既