1、房地產銷售基礎專業知識1房地產基本概念2土地及地產知識概要4房地產銷售相關知識3住宅建筑工程概論房地產銷售基礎專業知識第一節：房地產基本概念1、房地產 房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產物權2、房產 是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。 3、地產 是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。房

2、地產銷售基礎專業知識第一節：房地產基本概念4、 房地產業 以土地和建筑物為經營對象，包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押、貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。5、房地產開發 房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。 房地產銷售基礎專業知識第一節：房地產基本概念6、 房地產市場分類 一級市場政府出讓土地予開發商的市場（也稱土地市場）二級市場開發商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）房地產銷售基礎專業知識

3、第一節：房地產基本概念7、 房地產價格 房地產價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統一，是土 地價值和房屋價值的貨幣表現形式。 樓板價-“樓板價”是指開發商將已列項的房產開發項目上的土 地價值，按所需建造的房產建筑面積折換成一定價格后，對外轉讓 的價款。這個轉讓價格不包括房產的建筑工程造價，僅僅是土地的 價值體現在要建造的房產建筑面積上的一種形式。 簡單地說，就是土地價格除以樓層數目的結果。 房地產銷售基礎專業知識第二節：土地及地產知識概要1、 土地分類按所有制分：國有土地和集體土地 國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮建成區的土地，都屬于國家

4、所有；在鄉村和城鎮郊區，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。 集體土地：是指農村集體所有的土地。根據中華人民共和國土地管理法第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。 房地產銷售基礎專業知識第二節：土地及地產知識概要2、 我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使

5、用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓。 房地產銷售基礎專業知識第二節：土地及地產知識概要3、 國有土地 城市用地可以分為九類： 1、 居住用地 2、 公用設施用地（含商業用地） 3、 工業用地 4、 倉儲用地 5、 對外交通用地 6、 道路廣場用地 7、 市政公用設施用地 8、 綠化用地 9、 特殊用地 房地產銷售基礎專業知識第二節：土地及地產知識概要4、國有土地使用權的取得方式 國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、 轉讓、劃撥三種形式。 1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出

6、讓金的行為。 拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。 招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。 房地產銷售基礎專業知識第二節：土地及地產知識概要2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。房地產銷售基礎專業知識第二節：土地

7、及地產知識概要5、土地分類 按開發程度分：生地、熟地 1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。 2、熟地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。 三通一平：是指土地開發時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱 力通、場地平整。 房地產銷售基礎專業知識第二節：土地及地產知識概要6、土地按用途分類及使用年限確定： 1、居住用地70年； 2、工業用地50年； 3、教育、科技、文化、衛生、體育用地 50年； 4、商業、旅游、娛樂用地 40年； 5、綜合或者其他用地50年。 另外，加油站、加氣站用

8、地為20年。 注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發企業在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂土地使用權出讓合同書，其土地使用年限按國家規定執行。 房地產銷售基礎專業知識7、房屋的分類按使用功能分類 1、 住宅 2、 工業廠房和倉庫 3、 商場和店鋪 4、 辦公樓 5、 賓館酒店 6、 文體娛樂設施 7、 政府和公用設施 8、 多功能建筑第三節：房屋建筑工程概論房地產銷售基礎專業知識8、住宅的種類 住

9、宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、別墅等。按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：一般是1-3層建筑物。多層：多層房屋一般為4 -6層。小高層：一般把7層至11層的建筑稱為“小高層”。高層：11層以上30層以下。超高層：30層以上。 第三節：房屋建筑工程概論房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論9、 住宅分類： 按樓體結構形式分類： 1、磚木結構 2、磚混結構 3、鋼混框架結構 4、鋼混剪刀墻結構 5、鋼混框架一剪刀墻結構 6、鋼結構房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論10、商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可

10、分為以下三種形式：1、磚混結構住宅 磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。 由于抗震的要求，磚混住宅一般在6層以下。房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論2、磚木結構住宅 磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅 鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經

11、久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。（剪刀墻結構：剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力。鋼筋混凝土墻板能承受豎向和水平力，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內裝修。剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式 。）房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論3、住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。4、住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論5、住宅的進深：通常指房間長度。6、住

12、宅的開間：通常指房間寬度。 * 進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。 * 房間進深16.5米 房間開間8.8米 *臥室進深6米 臥室開間4.4米 *客廳進深6.5米 客廳開間8.8米房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論11、按房屋戶型結構分類，主要分為： 1、普通單元式住宅 2、酒店公寓式住宅：一般大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺 等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 3、復式住宅：復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，用室內樓梯聯系上下。 4、躍層式

13、住宅：躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。 5、花園洋房式住宅 6、小戶型住宅房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論12、住宅分類：按房屋政策屬性分類： 1、廉租房 2、已購公房（房改房） 3、經濟適用住房 4、住宅合作社集資建房等 5、商品房房地產銷售基礎專業知識第三節：房屋建筑工程概論 銷售前“五證“ “五證”包括建設用地規劃許可證建筑工程規劃許可證國有土地使用證建設工程施工許可證商品房預(銷)售許可證。交房前“兩書”三表“三表”:竣工驗收備案表、房屋實測面積表、住宅工程質量分戶驗收表。 “兩書”：商品房質量保證書、商品房使用說明書。13、 商品房銷售及交房必須具備

14、的條件房地產銷售基礎專業知識房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識1、商品房銷售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種。 取得商品房預售條件： 1、工程進度方面，七層以下的商品房項目，已完成結構工程并封頂。 七層以上的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程。投入資金 方面，已達工程預算投資總額的25（不含地價款），并經注冊會 計師驗資。 2、向區（縣）級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商 品房預售許可證。 3、商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報區（縣）級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知

15、識1、產權房：所謂產權房，是指產權人對房屋擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有、使用、收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。 2、使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有房產。2、房屋產權分類：房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識3、公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為

16、兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。4、不可售公房：根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。 6、單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。7、共同共有房產 ：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識8、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續，沒取得房屋產權證，就是期房。開發商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開

17、發商簽訂房屋預售合同。 9、現房：按照我國銷售商品房“現房”的規定，只有領取了房屋所有權證的商品房才叫“現房”。在銷售商品房的過程中，現房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看房屋所有權證，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識10、準現房：準現房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。11、二手房：經過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。12、尾房：一般情況下，當房產銷售量達到80以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為

18、尾房。 房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識3、銷售專業術語價格篇： 1、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數額的錢款。依據合同法相關規定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的 20% 。 2、訂金：目前法律上沒有明確規定，一般可視為“預付款”。“訂金”的效力取決于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協商解決并要求經營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執行。 房地產銷售

19、基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識 4、違約金：是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。 5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。 6、起價：也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。 房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識4、銷售專業術語面積篇 1、商品房銷

20、售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。 銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。 商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積 房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識 2、套內建筑面積：商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。l 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識 3、套內使用面積：套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規定計算

21、： 1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和。 2)、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。 3)、不包括在結構面積只的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積。房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識 4、套內墻體面積：套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為： 1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。 2）、

22、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識 5、套內陽臺建筑面積：按照建筑面積計算規則的規定，套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中： 1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； 2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積； 3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積； 4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。房地產銷售基礎專業知識第四節：房地產銷售相關知識6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。 公用建筑面積由兩部分組成： 1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公