1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與最新土地增值稅反避稅應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)最新土地增值稅反避稅應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅2【主要收益主要收益】 1 1、全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的程序和對(duì)開發(fā)成、全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的程序和對(duì)開發(fā)成本的準(zhǔn)確核算本的準(zhǔn)確核算 2 2、掌握企業(yè)所得稅收入確認(rèn)、開發(fā)成本和開發(fā)、掌握企業(yè)所得稅收入確認(rèn)、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的稅收處理費(fèi)用的稅收處理 3 3、深刻理解土地增值稅清算的收入和扣除項(xiàng)目、深刻理解土地增值稅清算的收入和扣除項(xiàng)目的歸集技巧的歸集技巧 4 4、介紹房地產(chǎn)企業(yè)最新反避稅政

2、策及熟悉房地、介紹房地產(chǎn)企業(yè)最新反避稅政策及熟悉房地產(chǎn)稅收策劃的主要思路、方法及運(yùn)用產(chǎn)稅收策劃的主要思路、方法及運(yùn)用 5 5、交流解決企業(yè)現(xiàn)實(shí)中的財(cái)稅疑難問題、交流解決企業(yè)現(xiàn)實(shí)中的財(cái)稅疑難問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅3【主要內(nèi)容主要內(nèi)容】 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù) 第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析 第三節(jié)第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 第四節(jié)第四節(jié) 企業(yè)主要稅收籌劃方法及反避稅應(yīng)對(duì)企業(yè)主要稅收籌劃方法及反避稅應(yīng)對(duì) 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)常見房地產(chǎn)企業(yè)常

3、見8484個(gè)稅收問題個(gè)稅收問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅4第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù) 一、項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段一、項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段 二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、三、開發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法程序、方法 四、開發(fā)間接費(fèi)用的四、開發(fā)間接費(fèi)用的1010大內(nèi)容大內(nèi)容 五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本5 5大不同點(diǎn)大不同點(diǎn) 七、土地增值稅開發(fā)成本

4、與會(huì)計(jì)成本七、土地增值稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本3 3大不同點(diǎn)大不同點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅5 一、項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段一、項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段 準(zhǔn)備階段、行政審批階段和權(quán)屬初始登記階段。準(zhǔn)備階段、行政審批階段和權(quán)屬初始登記階段。 （一）準(zhǔn)備階段（一）準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足

5、夠的開發(fā)資金。的開發(fā)資金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅6 取得國有土地使用權(quán)的最主要途徑：取得國有土地使用權(quán)的最主要途徑： 1 1、出讓方式、出讓方式 2 2、劃撥方式、劃撥方式 3 3、轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓方式 4 4、參加競(jìng)拍取得開發(fā)項(xiàng)目、參加競(jìng)拍取得開發(fā)項(xiàng)目 5 5、合作開發(fā)取得土地或項(xiàng)目、合作開發(fā)取得土地或項(xiàng)目 6 6、收購房地產(chǎn)項(xiàng)目、收購房地產(chǎn)項(xiàng)目 7 7、收購目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項(xiàng)目、收購目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項(xiàng)目 8 8、收購債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項(xiàng)目或土地通、收購債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項(xiàng)目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)

6、目 9 9、改制重組置換方式取得土地或項(xiàng)目、改制重組置換方式取得土地或項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅7 （二）行政審批階段（二）行政審批階段 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)步驟：選址定點(diǎn)；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)步驟：選址定點(diǎn)；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。施工報(bào)建；建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 1 1、選址定點(diǎn)、選址定點(diǎn) 計(jì)委立項(xiàng)、國土資源局規(guī)劃和土地審查、建委計(jì)委立項(xiàng)、國土資源局規(guī)劃和土地審查、建委建設(shè)條件意

7、見、環(huán)保局意見、文化局、地震局、建設(shè)條件意見、環(huán)保局意見、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)審查園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)審查 、規(guī)劃部門、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書辦理項(xiàng)目選址意見書 。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅8 2 2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 人防工程建設(shè)審查、土地預(yù)審、公安消防支隊(duì)、人防工程建設(shè)審查、土地預(yù)審、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門核發(fā)范圍

8、進(jìn)行審查、規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許建設(shè)用地規(guī)劃許可證可證。 3 3、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 規(guī)劃審查、消防設(shè)計(jì)審查、交警支隊(duì)的交通條規(guī)劃審查、消防設(shè)計(jì)審查、交警支隊(duì)的交通條件審查、人防設(shè)計(jì)審查、用地預(yù)審、市政部門、件審查、人防設(shè)計(jì)審查、用地預(yù)審、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)并核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單，同初步設(shè)計(jì)批復(fù)并核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單，同時(shí)發(fā)放時(shí)發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅9 4 4、規(guī)劃報(bào)建圖審查

9、階段、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段 消防設(shè)計(jì)審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部消防設(shè)計(jì)審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充范圍審查、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。（副本）。 5 5、施工報(bào)建階段、施工報(bào)建階段 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記、工程發(fā)包、建委建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記、工程發(fā)包、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)組織職能部門對(duì)工

10、程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅10 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 證明材料：土地使用權(quán)證書；建設(shè)工程規(guī)劃證明材料：土地使用權(quán)證書；建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的工程建設(shè)總投資的25%25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。度和竣工交付日期。 企業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同；

11、工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。說明商品房位置、裝修標(biāo)商品房預(yù)售方案。說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、物業(yè)管理等，準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、物業(yè)管理等，并附預(yù)售總平面圖、分層平面圖。并附預(yù)售總平面圖、分層平面圖。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅11 6 6、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?zhèn)浒笇彶?、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?zhèn)浒笇彶?、?cái)政部門對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)和基金核實(shí)驗(yàn)收、規(guī)財(cái)政部門對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)和基金核實(shí)驗(yàn)收、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)

12、生局、消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)衛(wèi)生局、消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收、規(guī)劃部門核發(fā)收的部門按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收、規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證（正本）、建委綜合各部門驗(yàn)（正本）、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收收、審查意見，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。備案證明。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅12 （三）權(quán)屬初始登記（三）權(quán)屬初始登記 房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料：登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料： 1 1、申請(qǐng)書；、申請(qǐng)書； 2 2、

13、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 3 3、用地證明文件或者土地使用權(quán)證；、用地證明文件或者土地使用權(quán)證； 4 4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6 6、施工許可證；、施工許可證； 7 7、房屋竣工驗(yàn)收資料；、房屋竣工驗(yàn)收資料； 8 8、房屋測(cè)繪成果；、房屋測(cè)繪成果； 9 9、其他文件。、其他文件。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅13 二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序 （一）工程預(yù)算（一）工程預(yù)算 企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙、建筑工程企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙、建筑工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額、建筑材

14、料預(yù)算價(jià)格以及與預(yù)算定額、費(fèi)用定額、建筑材料預(yù)算價(jià)格以及與其配套使用的有關(guān)規(guī)定等，預(yù)先計(jì)算和確定每個(gè)其配套使用的有關(guān)規(guī)定等，預(yù)先計(jì)算和確定每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需全部費(fèi)用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，稱為建建設(shè)項(xiàng)目所需全部費(fèi)用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，稱為建筑工程預(yù)算。筑工程預(yù)算。 按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工程和電氣工程預(yù)算。按費(fèi)用內(nèi)容劃分為單位工程、程和電氣工程預(yù)算。按費(fèi)用內(nèi)容劃分為單位工程、單項(xiàng)工程和總概預(yù)算。單項(xiàng)工程和總概預(yù)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅14 （二）工程結(jié)算（二）工程結(jié)算 是指施工企業(yè)按照承包合同（含補(bǔ)充協(xié)議）和是指施工企業(yè)按照承包合同

15、（含補(bǔ)充協(xié)議）和已完工程量向建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦已完工程量向建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦理工程價(jià)結(jié)（清算）的文件。主要方式：理工程價(jià)結(jié)（清算）的文件。主要方式： 1 1、按月結(jié)算。實(shí)行旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，、按月結(jié)算。實(shí)行旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，竣工后清算的方法?？⒐ず笄逅愕姆椒?。 2 2、竣工后一次結(jié)算、竣工后一次結(jié)算 3 3、分段結(jié)算（按形象進(jìn)度）、分段結(jié)算（按形象進(jìn)度） 4 4、目標(biāo)（控制界面）結(jié)算、目標(biāo)（控制界面）結(jié)算 5 5、其他結(jié)算方式、其他結(jié)算方式 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅15 （三）竣工結(jié)算（三）竣工結(jié)算 是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個(gè)單位是

16、指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個(gè)單位工程或單項(xiàng)建筑安裝工程完工、驗(yàn)收、點(diǎn)工程或單項(xiàng)建筑安裝工程完工、驗(yàn)收、點(diǎn)交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程價(jià)款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。經(jīng)審查的工程價(jià)款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。 竣工決算工程款竣工決算工程款=預(yù)算（或概算）或合同預(yù)算（或概算）或合同價(jià)款價(jià)款+ +施工過程中預(yù)算或合同價(jià)款調(diào)整數(shù)額施工過程中預(yù)算或合同價(jià)款調(diào)整數(shù)額預(yù)付及已結(jié)算工程價(jià)款保修金預(yù)付及已結(jié)算工程價(jià)款保修金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅16 1 1、預(yù)算結(jié)算方式。施工圖預(yù)算加

17、簽證結(jié)算。、預(yù)算結(jié)算方式。施工圖預(yù)算加簽證結(jié)算。 2 2、承包總價(jià)結(jié)算方式。這種方式的工程承包合、承包總價(jià)結(jié)算方式。這種方式的工程承包合同為總價(jià)承包合同。工程竣工后，暫扣合同價(jià)的同為總價(jià)承包合同。工程竣工后，暫扣合同價(jià)的2%2%5%5%作為維修金，其余工程價(jià)款一次結(jié)清。作為維修金，其余工程價(jià)款一次結(jié)清。 3 3、平方米造價(jià)包干方式。、平方米造價(jià)包干方式。 4 4、工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標(biāo)時(shí)，中、工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標(biāo)時(shí)，中標(biāo)人填報(bào)的清單分項(xiàng)工程單價(jià)是承包合同的組成標(biāo)人填報(bào)的清單分項(xiàng)工程單價(jià)是承包合同的組成部分，結(jié)算時(shí)按實(shí)際完成的工程量，以合同中的部分，結(jié)算時(shí)按實(shí)際完成的工程量

18、，以合同中的工程單價(jià)為依據(jù)計(jì)算結(jié)算價(jià)款。工程單價(jià)為依據(jù)計(jì)算結(jié)算價(jià)款。 工程竣工驗(yàn)收合格簽署工程竣工驗(yàn)收合格簽署“工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅17 （四）竣工決算（四）竣工決算 竣工決算是由建設(shè)單位編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)竣工決算是由建設(shè)單位編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是項(xiàng)目法人核定各類際造價(jià)和投資效果的文件，是項(xiàng)目法人核定各類新增資產(chǎn)價(jià)值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過竣新增資產(chǎn)價(jià)值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過竣工決算，反映建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果；工決算，反映建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果；通過竣工決算與概算、預(yù)算的對(duì)比分析，考核投通

19、過竣工決算與概算、預(yù)算的對(duì)比分析，考核投資控制的工作成效。資控制的工作成效。 竣工決算的內(nèi)容應(yīng)包括從項(xiàng)目策劃到竣工投產(chǎn)竣工決算的內(nèi)容應(yīng)包括從項(xiàng)目策劃到竣工投產(chǎn)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用，包括竣工財(cái)務(wù)決算說明全過程的全部實(shí)際費(fèi)用，包括竣工財(cái)務(wù)決算說明書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)對(duì)比分析四個(gè)部分。對(duì)比分析四個(gè)部分。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅18 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、三、開發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法程序、方法 （一）開發(fā)成本組成內(nèi)容（一）開發(fā)成本組成內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企

20、業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本可分為四類：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、成本可分為四類：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。 會(huì)計(jì)核算將其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征會(huì)計(jì)核算將其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅19 1 1、土地征用及拆遷補(bǔ)

21、償費(fèi)。是指因開發(fā)房地產(chǎn)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 2 2、前期工程費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的、前期工程費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠

22、化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅20 4 4、建筑安裝工程費(fèi)。是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過、建筑安裝工程費(fèi)。是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5 5、配套設(shè)施費(fèi)。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可、配套設(shè)施費(fèi)。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水泵房、居委會(huì)、派配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水泵房、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、車庫等設(shè)施支出。出所、幼托、消防、車庫等設(shè)

23、施支出。 6 6、開發(fā)間接費(fèi)。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)、開發(fā)間接費(fèi)。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅21 （二）開發(fā)成本核算程序（二）開發(fā)成本核算程序 開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項(xiàng)目（如商品房）所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)

24、發(fā)項(xiàng)目（如商品房）所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是：和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是： 1 1、確定成本核算單位、確定成本核算單位 2 2、設(shè)置賬戶：開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)、開發(fā)產(chǎn)、設(shè)置賬戶：開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)、開發(fā)產(chǎn)品品 3 3、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用：直接成本、間接成本和、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用：直接成本、間接成本和共同成本共同成本 4 4、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅22 （三）成本分?jǐn)偡椒ǎㄈ┏杀痉謹(jǐn)偡?/p>

25、法 1 1、占地面積法。、占地面積法。 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 2 2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑、建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3 3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。例進(jìn)行分配。 4 4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某

26、一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。價(jià)占全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅23 舉例舉例1 1：某公司在：某公司在1000010000平米土地上開發(fā)，土地平米土地上開發(fā)，土地出讓金出讓金10001000萬元。分兩期開發(fā)，一期為公寓，占萬元。分兩期開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）地面積（包括道路、綠地等）60006000平米，建筑面平米，建筑面積積1500015000平米平米; ;二期為別墅，占地面積二期為別墅，占地面積40004000平米，平米，建筑面積建筑面積50005000平米。公寓已銷售完畢，計(jì)算應(yīng)分平米。公寓已

27、銷售完畢，計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳?？攤土地出讓金?占地面積法：占地面積法：10001000(6000(600010000)10000)600600 建筑面積法：建筑面積法：100010001500015000（15000150005000)5000)750750房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅24 舉例舉例2 2： 某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為20002000萬元，這兩幢商品房的萬元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)分別為：預(yù)算造價(jià)分別為：A A預(yù)算造價(jià)為預(yù)算造價(jià)為12001200萬元，萬元，B B預(yù)算預(yù)算造價(jià)為造價(jià)為1000

28、1000萬元，合計(jì)為萬元，合計(jì)為22002200萬元。則在工程完萬元。則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算A A、B B各幢各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： A A商品房：商品房：2000200012001200220022001090 1090 B B商品房：商品房：200020001000100022002200910910 房屋開發(fā)成本核算表一房屋開發(fā)成本核算表一.doc.doc 房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬之二房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬之二.doc.doc 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅25 四、開發(fā)間接費(fèi)用的四、開

29、發(fā)間接費(fèi)用的1010大內(nèi)容大內(nèi)容 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目施開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目施工單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各工單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。本。 會(huì)計(jì)核算時(shí)，先記入會(huì)計(jì)核算時(shí)，先記入“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，

30、將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。產(chǎn)品成本。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅26 1 1、工資。、工資。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。獎(jiǎng)金和津貼。 2 2、職工福利費(fèi)。、職工福利費(fèi)。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（定比例（1414）范圍內(nèi)列支的職工福利費(fèi)。）范圍內(nèi)列支的職工福利費(fèi)。 3 3、折舊費(fèi)。、折舊費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備

31、、儀器等提取的折舊費(fèi)。舊費(fèi)。 4 4、修理費(fèi)。、修理費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。理費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅27 5 5、辦公費(fèi)。、辦公費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位管指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、集體取暖用煤等費(fèi)用。會(huì)議、差旅交通、集體取暖用煤等費(fèi)用。 6 6、水電費(fèi)。、水電費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位各指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位各管理部門耗用

32、的水電費(fèi)。管理部門耗用的水電費(fèi)。 7 7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌等物費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。水的燃料等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅28 8 8、周轉(zhuǎn)房攤銷。、周轉(zhuǎn)房攤銷。 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷

33、費(fèi)。 9 9、利息支出。、利息支出。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但使用前暫存銀行而發(fā)生支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入應(yīng)沖減支出。開發(fā)產(chǎn)品動(dòng)工前和完工的利息收入應(yīng)沖減支出。開發(fā)產(chǎn)品動(dòng)工前和完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。益。 1010、其他費(fèi)用。指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開、其他費(fèi)用。指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。發(fā)間接費(fèi)用支出。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅29 五

34、、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算 分析：開發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅、商鋪和配套分析：開發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅、商鋪和配套設(shè)施，需要分別計(jì)算可售面積單位成本嗎？設(shè)施，需要分別計(jì)算可售面積單位成本嗎？ （一）核算對(duì)象（一）核算對(duì)象 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)（國稅發(fā)200931200931號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定

35、原則如下：象的確定原則如下： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅30 1 1、可否銷售原則、可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 2 2、分類歸集原則、分類歸集原則 對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可

36、作為一個(gè)型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象進(jìn)行核算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅31 3 3、功能區(qū)分原則、功能區(qū)分原則 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。算。 4 4、定價(jià)差異原則、定價(jià)差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)象進(jìn)行核算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅32

37、5 5、成本差異原則、成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。行核算。 6 6、權(quán)益區(qū)分原則、權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。得主管

38、稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅33 （四）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目核算（四）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目核算 1. 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （1 1）能分清成本核算對(duì)象，直接計(jì)入有關(guān)房屋）能分清成本核算對(duì)象，直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，計(jì)入成本項(xiàng)目，計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項(xiàng)目項(xiàng)目”科目借方科目借方和和“銀行存款銀行存款”等科目貸方。等科目貸方。 （2 2）分不清核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過）分不清核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目歸集，待開發(fā)科

39、目歸集，待開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入成本完成投入使用時(shí)，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入成本核算對(duì)象，計(jì)入核算對(duì)象，計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項(xiàng)目項(xiàng)目”科目借方科目借方和和“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目貸方?？颇抠J方。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅34 2.2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) （1 1）能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入核算）能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入核算對(duì)象的對(duì)象的“前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)”項(xiàng)目，借記項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本A A房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”，貸記，貸記“銀行存款銀行存款”等科目。等科目。 （2 2）應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本對(duì)象負(fù)擔(dān)

40、的前期）應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，先通過工程費(fèi)，先通過“開發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)”科目科目歸集，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)歸集，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的象的“前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)”項(xiàng)目，借記項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本A/BA/B項(xiàng)目前期工程費(fèi)項(xiàng)目前期工程費(fèi)”，貸記，貸記“銀行存款銀行存款”等科目。等科目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅35 3.3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 一般應(yīng)直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)一般應(yīng)直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借記項(xiàng)目，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項(xiàng)目

41、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目，貸記科目，貸記“銀行存款銀行存款”科目?？颇?。 4.4.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 根據(jù)企業(yè)承付完工價(jià)款，直接計(jì)入有關(guān)房屋開根據(jù)企業(yè)承付完工價(jià)款，直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)”項(xiàng)目，借項(xiàng)目，借記記“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項(xiàng)目項(xiàng)目”科目，貸記科目，貸記“應(yīng)付賬應(yīng)付賬款款應(yīng)付工程款應(yīng)付工程款”科目。如要分配的，可以按工科目。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價(jià)比例計(jì)算。程預(yù)算造價(jià)比例計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅36 舉例：舉例： 某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招

42、標(biāo)，標(biāo)價(jià)為程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為20002000萬元，這兩幢商品房的萬元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)分別為：預(yù)算造價(jià)分別為：A A預(yù)算造價(jià)為預(yù)算造價(jià)為12001200萬元，萬元，B B預(yù)算預(yù)算造價(jià)為造價(jià)為10001000萬元，合計(jì)為萬元，合計(jì)為22002200萬元。則在工程完萬元。則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算A A、B B各幢各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價(jià)某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價(jià)該該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) A A商品房：商品房：20

43、00200012001200220022001090 1090 B B商品房：商品房：200020001000100022002200910910 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅37 5.5.公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) （1 1）對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本對(duì)象的不能）對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本對(duì)象的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，可以直接計(jì)入有關(guān)房有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項(xiàng)目配套設(shè)施本項(xiàng)目配套設(shè)施本”科目歸集其發(fā)生的支出?？颇繗w集其發(fā)生的支出。 （2 2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的不能有償）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開發(fā)成

44、本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)先在轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)先在“開發(fā)成本開發(fā)成本配套配套設(shè)施開發(fā)成本設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，開發(fā)完成后再按科目進(jìn)行歸集，開發(fā)完成后再按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入具體項(xiàng)目開發(fā)成本。規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入具體項(xiàng)目開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅38 （3 3）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開開發(fā)成本發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，完科目進(jìn)行歸集，完工后轉(zhuǎn)入工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施配套設(shè)施”中。中。 （4 4）先開發(fā)房屋，后開發(fā)配套設(shè)施的，可以采）先開發(fā)房屋，后開發(fā)配套設(shè)施的，可以采取預(yù)

45、提的辦法，完工時(shí)調(diào)整。取預(yù)提的辦法，完工時(shí)調(diào)整。 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）算成本（或計(jì)劃成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）（或計(jì)劃成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)100%100% 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅39 舉例：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施成本應(yīng)由舉例：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施成本應(yīng)由A A、B B商商品房項(xiàng)目和營(yíng)業(yè)會(huì)所負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在

46、商品品房項(xiàng)目和營(yíng)業(yè)會(huì)所負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等完工時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和D D幼幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：托設(shè)施的預(yù)算成本如下： A A：商品房：商品房1000 000 1000 000 B B：商品房：商品房 900 000 900 000 C C：營(yíng)業(yè)會(huì)所：營(yíng)業(yè)會(huì)所 500 000 500 000 D D：幼托設(shè)施：幼托設(shè)施 240 000240 000 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地

47、增值稅清算與反避稅40 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率240000240000（1000000+900000+5000001000000+900000+500000）100%100%10% 10% 各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)為：各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)為： A A商品房：商品房：1000 0001000 000元元1010100000 100000 B B商品房：商品房：900 000900 000元元101090000 90000 C C會(huì)所：會(huì)所：500 000500 000元元101050000 50000 按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)

48、施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。的成本。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅41 6. 6.開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 先計(jì)入先計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后再按適當(dāng)科目，然后再按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品成本。分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品成本。 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套

49、設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。 如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)而由企如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)管理費(fèi)用。銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)管理費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅42 舉例：某房開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)目部舉例：某房開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)目部5 5月份共發(fā)生了開月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用發(fā)間接費(fèi)用502400502400元，應(yīng)分配開發(fā)

50、間接費(fèi)各開發(fā)元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱 直接成本直接成本 A A 商品房商品房 5000 000 5000 000 B B 商品房商品房 1200 000 1200 000 C C 配套設(shè)施配套設(shè)施 800 000 800 000 合計(jì)合計(jì) 6280 000 6280 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5 5月份應(yīng)月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)？分配的開發(fā)間接費(fèi)？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅43 分配比例分配比例=502400=5024006280000=8%

51、 6280000=8% A A商品房：商品房：500000050000008%8%400000 400000 B B商品房：商品房：120000012000008%8%96000 96000 C C配套設(shè)施：配套設(shè)施：800 000800 000元元8 864006400 將各開發(fā)產(chǎn)品分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)將各開發(fā)產(chǎn)品分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品的二級(jí)賬戶品的二級(jí)賬戶“開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)”的借方的借方和和“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方：賬戶的貸方： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 496000 496000 開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配

52、套設(shè)施開發(fā)成本 6400 6400 貸：開發(fā)間接費(fèi)用貸：開發(fā)間接費(fèi)用 502400502400房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅44 （五）土地開發(fā)成本核算（五）土地開發(fā)成本核算 1 1、劃分和歸集的原則、劃分和歸集的原則 企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：種： 一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開發(fā)開發(fā)（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品而開發(fā)的自用土地。產(chǎn)品而開發(fā)的自用土地。 前者是最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土前者是最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)

53、構(gòu)成土地的開發(fā)成本；后者則是中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用地的開發(fā)成本；后者則是中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。支出應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅45 企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出，應(yīng)設(shè)企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出，應(yīng)設(shè)置的置的“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算?？颇窟M(jìn)行核算。 如果企業(yè)開發(fā)商品房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)如果企業(yè)開發(fā)商品房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在成本核算對(duì)象，在“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”

54、賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶轉(zhuǎn)入戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶。賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅46 2 2、成本項(xiàng)目設(shè)置、成本項(xiàng)目設(shè)置 對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：項(xiàng)目： 1 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

55、；、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 2 2、前期工程費(fèi)；、前期工程費(fèi)； 3 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； 4 4、開發(fā)間接費(fèi)。、開發(fā)間接費(fèi)。 土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅47 3 3、開發(fā)成本核算、開發(fā)成本核算 設(shè)置設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和和“自用土地開自用土地開發(fā)成本發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶。兩個(gè)二級(jí)賬戶。 舉例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月

56、份內(nèi)，共發(fā)舉例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： A B A B 商品性土地商品性土地 自用土地自用土地 支付征地拆遷費(fèi)支付征地拆遷費(fèi) 78 78 萬萬 7272萬萬 支付前期工程款支付前期工程款2020萬萬 18 18 萬萬 應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施款應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施款2525萬萬 18 18 萬萬 分配開發(fā)間接費(fèi)分配開發(fā)間接費(fèi)1010萬萬 合計(jì)合計(jì) 133133萬萬108 108 萬萬 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅48 銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)

57、成本 78 78 開發(fā)成本開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 72 貸：銀行存款貸：銀行存款 150 150 銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 20 20 開發(fā)成本開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 18 貸：銀行存款貸：銀行存款 3838 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅49 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)：將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 25 開發(fā)成本開發(fā)成本自用土地開發(fā)成

58、本自用土地開發(fā)成本 18 18 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工程款 43 43 分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 10 貸：開發(fā)間接費(fèi)用貸：開發(fā)間接費(fèi)用 1010 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅50 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本核算六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本核算5 5大大不同點(diǎn)不同點(diǎn) （一）成本對(duì)象確定原則（一）成本對(duì)象確定原則 可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、

59、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定, ,并報(bào)主管并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地增值稅清算與反避稅51 （二）計(jì)稅成本內(nèi)容（二）計(jì)稅成本內(nèi)容 1 1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 指為取得土地指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生

60、的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)土地閑置費(fèi)、土地變、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 2 2、前期工程費(fèi)。、前期工程費(fèi)。 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌籌建建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用