1、物業管理方案目錄一、xx 豪廷管理處架構圖二、xx 豪廷管理處人員配置圖三、物業管理質量方針四、xx 豪廷客戶收費及標準定位五、管理模式六、服務水平設置七、服務項目設置八、管理目標九、管理措施十、日常管理運作十一、管理處主要管理人員配置十二、管理費收支預算十三、小區在規劃中應完善設施配置項目建議三、質量方針真誠熱情精益求精管理規范持續創新它表達了具有現代文明服務意識和奉獻精神的xx 豪廷物業管理人對客戶的一種服務愿望和質量承諾，體現了公司的質量目標，反映了公司決策層的質量意識和決心，明確了每位員工的工作要求。為客戶“創造優質生活空間”提供了保障。四、客戶定位及收費標準由于“ xx 豪廷”小區內

2、各種配套設施、游樂設施、設備、智能化管理系統較為先進、齊備，實行人車分流，小車和摩托車分道刷卡出入；小區客戶出入采用智能刷卡識別系統，那么房屋的售價在沙溪相對較高，所以凡置業居住于 “xx 豪廷”的客戶應屬于社會各界事業成功的高層次客戶。根據周邊同等檔次的樓盤物業管理現狀的調查及了解，結合xx 豪廷的實際情況，也根據公司對“xx 豪廷”的品牌戰略要求，確定管理費收取 1.80 元/M2，（其中已包含電梯運行電費） ，每月收取公共路燈、景觀燈、梯燈費5 元/ 戶。五、管理模式xx 豪廷實行“以人為中心，全封閉、高智能化、規范化、個性化的英式管家服務”的管理模式。六、服務水平由于“xx 豪廷”的客

3、戶在沙溪屬于高層次的客戶， 在物業管理方面服務水平的要求就相對較高，這樣才能滿足客戶的需求。客戶進出小區，保安的禮貌禮節，報刊的整理和分送，清潔的程度和標準，家政服務人員的各項素質，水電維修人員的技能和及時性，小區綠化植物的養護等都必須達到客戶的高品位、高要求，那么就必須按照各操作流程嚴格執行。要達到大多數客戶的需求，在管理上、人員的綜合素質上就必須要求更高，所以“ xx 豪廷”將做到：物業管理處員工經“員工手冊”之培訓后上崗；管理處實行季度收支帳務公開；物業管理各項服務將實行動態管理；管理處提供優質常規性服務；管理處提供英式管家服務。七、服務項目設置（一）專業保安服務 ( 常規服務 )保安服

4、務包括：小區安全防范、消防管理、車輛管理實行定崗防范、流動巡查、演示訓練、樓宇巡查、定時巡更及監控布防、消防管理、車輛出入及停車場的管理等；（二）清潔保潔服務 ( 常規服務 )清潔保潔服務包括：道路清潔、樓道、梯間公共部位清潔，電梯橋箱、公共設施、公共游樂場所、二次變頻供水池清潔、清洗小區水景、垃圾清運、蚊蠅消殺等。（三）綠化養護服務 ( 常規服務 )綠化養護服務包括：植物的整形造型、施肥、澆水、除雜草、補缺、病蟲防治、整理枯枝落葉等。（四）維修養護服務 ( 常規服務 )本項目服務包括：保障小區供水、供電、電梯等正常運作；負責備用發電機、電梯、供配電房、機電設施、設備；土建工程、園林小景的維修

5、、保養、定期清潔所管設備及設備房等。（五）財務管理 ( 常規服務 )物業公司將根據國家法規 物業管理企業財務管理辦法及物業服務收費管理辦法的規定執行。當業主委員會成立后， 物業公司將會提交 “管理費用收支表”及“資產負債表”給業主委員會，每個季度結束30 天內在小區公告欄內公示“管理費收支帳目表” 。（六）管家服務中心 ( 英式管家服務 )管家服務中心設置： 前臺接待服務、一站式服務、托管式服務、特色家政服務。前臺接待服務接待來訪客人及業主、住戶，方便業主查詢、繳交費用及提供協助，辦理相關證件及手續等。提供 24 小時客戶服務熱線電話服務。一站式服務24 小時無間斷地為客戶提供服務。事無巨細，

6、只需一個電話，您的管家將為您辦理， 讓您的生活輕輕松松， 自然自我，盡顯尊貴。小區共安排 4 名管家，每位管家分別服務于 200 戶業主。每位管家配一部工作手提電話， 工作電話號碼將公布于所服務的客戶樓宇大堂，并制作卡片分別發放給所服務客戶。 如果客戶需要服務時，第一時間可給管家打電話。當然，也可以拔打客戶服務中心24 小時服務熱線。例：1 如您需購物時，只要給管家一個電話，管家將會在15 分鐘內到您家，記錄需購物品及要求。 管家將會開具蓋有管理處公章的臨時收款收據后， 按要求采購辦理， 索取發票和購物小票后交給業主換回收據。 ( 按收費標準收費 )2 如您需要搬一些物品出小區， 只要給管家一

7、個電話， 管家將會幫您聯系搬運人員及送 物品放行條 到您府上讓您填寫和簽名, 避免您親自到客戶服務中心辦理手續的麻煩（免收服務費）。3 如您家廚房、 洗手間出現下水堵塞的現象， 只要您給管家一個電話，管家將會安排維修人員在 15 分鐘內趕到現場維修處理（按收費標準收費）。4 如您想避免繳交水費、電費、管理費在銀行的排隊之苦，那么您給管家一個電話， 管家將會到您家拿取存折及交款款項，并開具蓋有管理處公章的臨時收據給您，管家辦理完成后交回存折換回收據（免收服務費）托管式服務在傳統的節假日， 旅游黃金周或外出時， 家里無人照料、 打理 , 希望回家有一個干凈、舒適的環境，家里的植物生長旺盛，客人無需

8、煩惱，直接交給管家中心為您管理。客人直接到管家中心辦理委托手續、交房屋鎖匙。管家中心將按操作規程定期進行清潔，家具保養、植物養護、蚊蟲消殺、清洗消毒、安全防范工作等，客人回家時進行交接查驗便可。（按收費標準收費）家政服務家居清潔服務管家中心根據客人的要求， 安排提供室內清潔、家具、地面消毒、日常家務等可提供鐘點，定時定期（如每天一、三、五每天兩個鐘）包月等 （按收費標準收費）植物養護服務管家中心根據客人要求對私家植物進行養護、施肥、殺蟲等服務。（按收費標準收費）健康顧問服務管家中心定期給小區客人提供健康咨詢、測血壓等服務。聯系一個較有信譽的醫療機構或員工之中有衛校畢業的人員擔任健康顧問。（免費

9、服務）商務秘書服務提供打字、復印、傳真、會議室租供、商務會議服務、代訂車船票、酒店訂房、代叫出租車等服務。（按收費標準收費）代理服務代請保姆，代訂書報、送奶、代辦電話、寬帶開通、房屋代租服務等。（按收費標準收費）八、管理目標1實行嚴格的成本控制，以每項支出都是必要的為前提，加強各種有償服務的管理，增加各種有償服務項目，達到創收的目的。2通過制定嚴密的考核指標，實行責任指標落實到人的成本指標考核。3有效地控制經費開支。確保住戶的每一分管理費支出都是物有所值，甚至物超所值。4通過嚴格、規范的管理，使小區（交樓之時算起）在一年之內達到全國一級物業公司的管理水平（在日常管理中， 按全國物業管理示范項目

10、的考核標準進行考核） ，在三年之內成為具有良好口碑的物業管理企業，成為本地區物業管理行業的一支具有豐富物業管理經驗和先進物業管理理念的專業隊伍。5通過大量的訓練及培訓，我們的員工將以“xx 物業人”而感到驕傲和自豪，將成為同行業的獵頭目標，以盡我們對社會的義務，創造社會效益及品牌效應。6根據情況安排創建市、省及全國物業管理示范項目。九、管理措施在實際工作中，管理處將特別重視各類有效會議的召集，如管理處每周一的周例會，各部門的周例會。會上反映情況， 匯報工作，討論問題，制定措施。會下，監督檢查，了解情況，捕捉信息，觀察動向，細微周密科學的管理體制時刻把握著管理處正常運作的脈搏。向管理要效益，是管

11、理處做好物業管理工作的基本出發點，也是公司生存和發展的客觀要求。 走向社會走向市場， 適應社會適應市場，以市場機制來調節我們的行為，不斷修正我們的管理方式和策略，最大限度地獲取經濟效益，并且堅持三個效益的統一與協調（經濟、社會、環境）。樹立企業人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創造良好的外部環境。在用人制度上形成“能者上，庸者下” 、“無功就是過、平平淡淡就是錯”的企業人才觀，堅決的摒棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處經理的唯一標準是能否為公司創造效益， 其中包括社會效益和經濟效益。考核員工的唯一標準是能否被有效使用。重視人才培養，努力提高員工的整體素質。管理處將把員工的業務培訓放在公司發展

12、的重要位置，每年必須制定全年培訓計劃，包括內部培訓，外聘專業人士、 外送培訓等。規定各類人員都必須詩證上崗，都能夠身兼數職，成為多面手。鼓勵員工長期在本公司服務和發展，并從內部發現人才，培養人才，實行和平競爭上崗，給員工一個廣闊的發展空間，真正使人才進得來，用得上，留得住，并切實解決管理層以上人才的流動問題。實行有效的激勵機制，努力培養員工奮發向上的精神風貌。激勵機制包括三種：一是榮譽激勵，二是參與激勵，三是物質激勵。管理處召開的周例會，可邀請部分普通員工代表參加，讓他們了解管理處的工作計劃、發展目標及存在的問題。營造企業文化，塑造企業形象，增強員工的自信和認同感。優秀的企業可以形成巨大的企業

13、凝聚力，成功的企業一定有成功的企業文化。管理處提出的“真誠熱情、精益求精、管理規范、持續創新”的質量方針，將在員工中深入細致地宣傳講解，保證方針的順利實施。在規范企業形象上堅持從大處著眼，從小事做起。管理處將對員工著裝、接聽電話用語、行走站立的姿勢、與客戶講話的語氣、語調、態度、進入住戶家從敲門力度到工作完成后的如何退出等進行明確的行為規范要求。管理處將通過教育， 培養員工的素質， 向社會公眾展示 “xx 物業人”的精神風貌。管理處將倡導“以人為中心，以個性化管理的方式”的管理思想。在這一思想指導作用下，管理處將成為一個強化的溫室社會，處身其間的個人，逐步被培養起類似于家族意識的社會意識，形成

14、克己、忠誠、服務、合作及效忠精神。重視領導作用，發揮“群體效能” ，一個企業要成功，就要有好的帶頭人，就要依靠群體的作用， 依靠團結奮斗和頑強拼搏精神支撐，管理處將推行員工提合理化建議等做法，使企業的凝聚力增強，經營管理者與被管理者的關系不斷改善。管理處每做出一項重要決定及決策，都必須經過集體討論而確定，盡量避免出現偏差。小區管理處將采取公司領導下的經理負責制， 這是一種直線制的領導形式。由于管理處的編制本著精干、高效的原則，職責明確，管理處經理集指揮與職能于一身， 能全面掌握日常工作及人員狀況， 減少失控。各項工作的安排及臨時任務的下達均由經理直接安排。 各級主管屬下人員直接向其上級負責。管

15、理處在內部管理上， 采取的是將管理活動和管理手段構成一個連續封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作。否則，如果管理系統內的結構松散，沒有一定的控制，那么內部管理必定是無效的。這種封閉回路如圖所示：總經理指揮監督機構策劃機構指令執行機構經 理主 管各主管專業人員反饋渠道在具體運作中，管理處經理是日常工作的指揮者，同時又是監督檢查者，各項指令下達后，安排和執行機構即開始運作，執行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經理做出校正、判斷、總結，在整個過程中，經理還要從檢查評比結果中發現管理中存在的問題，并加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結，從而保證管理的有效性。在上述過程中，最

16、重要和最具有物業管理模式特點的就是反饋渠道這一環節。這個環節包括硬件和軟件兩方面。硬件方面，主要是參照各種操作程序和作業指導書進行控制，對每一件事情進行過程控制，不會因人而改變事情的處理結果。我們將采取與顧客溝通和程序，其中規定管理處每年至少召開一次顧客墾談會， 了解管理服務中存在的問題及客戶需求。每年管理處進行一次顧客意見調查，發放顧客意思調查表，回收后由管理處經理拜讀，并給予回復。這樣便于公司在做經營管理決策時隨時了解管理處服務現狀及顧客滿意程度。在對外服務上，管理處將建立起對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以便對照檢查管理服務工作。 在小區內安裝由經理直接掌握的 “經理意見箱”，必要時

17、安裝“總經理意見箱” ，隨時征集顧客對服務工作的意見，使信息的真實性和及時性得到保證。在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，通過這種“人性化、個性化”的管理，及時了解掌握員工的心理活動思想狀態， 將員工在言行中表露出來的種種消極情緒指導糾正，將可能影響服務質量的因素消滅在萌芽狀態，確保管理處的正常工作秩序不受干擾和阻礙。管理處在內部的管理上將采用逐級負責制和逐級申報制， 這會對管理處的日常管理工作起到有效管理，職責分明，提高工作效率的目的。管理處經理每季度和每位員工面談一次，了解員工的思想動態，解決員工的思想顧慮，收集各種意見及建議，及時調整和解決管理中

18、的問題和不足。在溝通渠道上， 管理處還將實行每位員工隨時都可以向管理處經理反映工作思想等情況，增加管理的透明度，使員工能得到及時的申訴，讓員工感覺到公司管理的公正、公平性，以此提高員工的工作積極性，增強責任感和團隊意識。十、日常管理運作一、日常事務1、管理處對 xx 豪廷物業日常事務管理如下表：工作8： 00 8： 30 處理住戶申報投訴； 8：30 9：30 巡視； 9：30 12： 00 跟蹤監督； 14：00 15：安排30 學習、培訓、整理檔案； 15： 30 16： 30 巡視； 16： 30 18： 30 走訪、問訪。跟蹤監督日常： 3 遍/ 天；入伙期間：8小時/天；工作巡視日常

19、： 2 遍/ 天；入伙期間：8小時/天；內容走訪3次/周；1遍/月；回訪處理率： 100%，回訪記錄 100%。1、裝修巡視 2、投訴接待 3、違章檢查 4、車輛管理5、治安 6、清潔 7、綠化 8、日檢項目維修 9、倉庫察看 10、機電設備 11、社區活動12、員工食堂13、員工宿舍 14、內務巡視。1、 記錄巡視發現的問題，搜集住戶的反饋意見；2、 對巡視中發現的問題，分類進行處理；檢 查 內1)填寫意見轉呈表；2)發現的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；容 及 處處理方法3)即行關閉輕微不合格項目；理方法4)發現違章行為按“違章處理規定”執行；5)發現的嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周

20、檢項目全面檢查住宅各項工作，著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。處理方法管理處主任組織物管員、班組長、對發現的不合格項及時整改，嚴重不合格項制定糾正措施并上報物業部。考核標平時日檢，周檢，月檢，參照部門工作手冊;準年終參照“全國物業管理示范項目”標準考核驗收。2、機電運行與保養：值班：保障大廈供水供電、電梯空調等正常運作并做好記錄；主要內容 運行組 巡視：巡視設備房和設備運作情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負責機電設施、設備的各項維修、保養工作，并做好記錄；定期清潔所管設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查、發現問題及時處理。1、低壓配電

21、柜 2、干式變壓器 3、柴油發電機 4、電梯 5、水泵 6、水池、水箱7、檢查項目及風機 8、防盜監督控系統 9、公共天線系統10、對講報警系統 11、空調設備12、處理方法檢查項目14、防火卷簾門 15、消火檢 16、疏散出火災報警控制系統 13、氣體自動滅火系統口批示燈 17、自動噴水滅火系統 18、煙、溫感系統 19、干粉滅火器。按照設備運行標準， 對輕微不合格項進行整改， 嚴重不合格項上報經理并提出糾正處理方法措施。平時日檢，周檢，月檢，參照部門工作手冊；考核標準年終參照“全國物業管理示范項目”標準考核驗收。3、物業設施的保養機電運作： 24 小時工作8： 008： 30 處理申報投訴

22、；8：30 10： 00 跟蹤監督； 10： 30 12： 00 維修養護； 15：30安排17： 00 整理學習； 17： 00 18： 30 回訪。室內：小修30 分鐘，一般故障 2 小時，不超過 8 小時，較難故障 3 天內， 48 小時跟蹤驗證。房屋本體樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3 4 年全面修補刷漆一次。主要天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發出問題及時修補。室內污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補。工作道路車場：每天檢查1 遍，隨壞隨修；公共設施天線：每月檢查 1 遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1 遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1 遍，

23、零修時，中小型維修通知水電部門；樓道燈：每月檢查1 遍，即壞即修。1、地基基礎2、梁柱板主體 3、墻體4、頂棚 5、樓梯扶手6、公共門窗 7、隔熱層、防水層8、水箱水池 9、天面扶柱10、消防設施 11、電子對講門12、信報箱檢查項檢查項目13、標識 14、散水坡 15、樓板地面磚16、上下雨污水管 17、設備房18、道路 19、電纜溝蓋板21、路牙 22、踏步臺階 23、給排水 24、路燈 25、清潔設備 26、娛樂目及處設施。理方法參照部門工作手冊，按照操作流程對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報處理方法主任并提出糾正措施。考核平時日檢，周檢，月檢，參照部門工作手冊；標準年終參照“全國

24、物業管理示范項目”標準考核驗收。4、治安、消防、車輛管理：工作安排定 崗進出口、停車場：24小時檢查消防設施： 1遍/ 周；流 動住區安全巡查違章行為24 小時車輛停放車輛保管： 24 小時突發事件： 90120 秒，責任保安或車輛管理員到達現場；學 習學習法規： 1 次/ 周；訓練： 2 次/ 周；訓練演示培訓： 1 次/ 周。1.查可疑人員，外來人員和撿垃圾、乞討人員；2.查違章停車、違章裝修；3.查室外施工、搭建情況；檢 查4.查亂擺賣現象；檢查項目5.查高空拋物、亂扔垃圾現象；項目及處理方6.查破壞綠化、占用綠地現象；法7. 查漏水、漏電、漏氣現象；8. 查房屋本體設施和公共設施情況。

25、處 理 參照部門工作手冊， 按照操作流程及檢查標準對輕微不合格頂匯報隊長及主管房管員，方法 嚴重不合格項上報主任。平時日檢，周檢，月檢，參照部門工作手冊；考核標準年終參照“全國物業管理示范項目”標準考核驗收。5、清潔保潔管理：工作安排6： 00 7： 00 地面清掃； 7： 00 8： 00 垃圾清運； 8：30 10：30 樓道清掃、噴藥；13： 0015： 30 樓面清掃； 15： 3017： 00 垃圾清運。道路清潔2 次/ 天；每月用水沖刷一次；保潔12小時/ 天工作內容樓間保潔清掃 3遍 / 周；清洗2遍/月；垃圾清運清運 2遍 / 天；洗車1遍/天；消殺2遍/周。1.馬路、人行道、

26、綠化地、散水坡、排水溝；2.停車場、崗停、單車棚；3.垃圾箱、垃圾中轉站、化糞池；4.游泳池、網球場；5.污、雨水井和沙井；檢查項目檢查項目6.宣傳欄、標識；及處理辦7.電梯、樓道、走廊、樓道燈具；法8.墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等；9.裙樓、天面；10.值班室、辦公室、衛生間；11.除四害。參照部門工作手冊，按照操作流程及檢查標準, 對輕微不合格項目自行關閉，處理辦法閉嚴重不合格項上報主管房員和主任并提出整改方案加以糾正。平時日檢，周檢，月檢，參照部門工作手冊；考核標準年終參照“全國物業管示范項目”標準考核驗收。6、綠化養護管理：6： 30 9： 30 澆水、施肥；9

27、： 30 12： 00 除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14： 00工作安排16：00 18：30 澆水、施肥。 16：00 殺蟲、補缺、保潔；工作內容檢查項目整形造型6次/年；施肥春秋各 1 遍；澆水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；除雜草中耕 1 遍/ 季；平時 1 遍 / 天；下雨天除外；補缺視缺苗情況及時補缺；殺蟲1 遍 / 周，發現害蟲立即消滅；保潔12 小時/ 天。1.喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥；2.灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水；3.除雜草；檢查項目4.補栽補種；及處理方法處理辦法5. 治病殺蟲；6. 清理枯枝落葉、綠地石塊；7. 松土；8

28、. 防風防澇。參照部門工作手冊，按照操作流程及檢查標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報主任及物業管理部，并提出糾正措施。考核標準平時日檢，周檢，月檢，參照部門工作手冊；年終參照“全國物業管理示范項目”標準考核驗收。十一、管理處主要管理人員的配置及要求崗 位職 責具備條件負責執行上級安排的小區男 18 32 歲，初中及以上學歷，身高 1.7M, 有保安員的安全防范、消防管理、車退伍軍人證或保安上崗證， 有物業公司保安工作輛管理等相關安防工作經驗者優先。負責對整個小區的安全工男 25 35 歲，身高 1.7M 以上，退伍軍人， 黨保安隊長作管理及對保安人員的管員，軍事素質過硬，懂消防安全

29、培訓，有同等管理理工作經驗二年以上（須提供工作證明）負責為住戶辦理全面托收，女性， 2235 歲，中專學歷，財務專業， 1 年前臺財務報表統計工作， 統籌管理小同等工作經驗（提供曾任職證明） ，有較好的服區財務收支工作務意識，需中山本地人，外地人要能夠提供本地人擔保。前臺文員負責接聽電話， 接待來訪客男女不限， 2535 歲，中專學歷，物業管理專業戶，物業各類資料的管理，優先，有同等職位一年工作經驗， （提供曾任職商鋪的租賃管理證明）男女不限， 2835 歲，大專學歷，物業管理專業負責對區域業主提供管家畢業，持有物業管理上崗資格證，有兩年以上客小區管家戶服務相關經驗， 具備良好的客戶服務意識和

30、與服務客戶溝通能力；形象好、素質佳；國語/ 粵語流利，有一定英語水平。負責小區各類設施設備， 土男，2835 歲，有電工證或電梯操作資格證， 會維修人員建，電梯等的維修保養管理一般的水電、電梯的維修及保養，具同等職位二年工作經驗。（提供證明）綠化人員負責小區綠化養護， 整治工男女不限，園藝，園林專業， 2835 歲，具同等作職位二年以上工作經驗。 （提供證明）保潔人員負責小區保潔服務， 家政服男女不限， 2535 歲，初中以上，具同等職位二務的管理工作年以上工作經驗。（提供證明）十二、管理費收支預算一、管理處的收入預算方案一：物業管理費按1.8 元/M221小區住宅銷售總建筑面積：90000M

31、22元/ 月（管理處收入）管理費： 90000M1.8元/ M =1620002小區商鋪銷售總建筑面積：12000 M 2管理費：12000 M2 2.5元/ M2=30000 元/月（管理處收入）3小區固定停車位：530 個 560 個車位租金：530 個220 元/月=116600 元/ 月（發展商的收入）管理費：530 個 30元/ 月=15900 元/月（管理處收入）4摩托車停車位：572個管理費及車位租金： 572 個 35 元/ 月=20020 元/ 月（管理處收入）5公共電費： 840 戶 5 元/ 戶. 月=4200 元（管理處收入）6有償服務及其它收入：暫不計入7管理處月收入

32、：管理處月收入按100%計算：住宅管理費 +商鋪管理費 +固定停車管理費 +摩托車車位租金及管理費+有償服務及其它收入：162000+30000+15900+20020+4200+0=232120元/月管理處月收入按 80%計算：由于管理費及車位出租存在一些不確定的因素，月總收入按 80%收回計算： 23212080%=185696元/ 月7管理處年總收入（收入按最低計算即 80%）年收入按 100%回收計算： 232120 元/ 月 12 月=2785440元年收入按 80%回收計算： 182336 元/ 月 12 月=2228352元2方案二：物業管理費按1.5 元/ M21小區住宅銷售總

33、建筑面積：90000M22元/ 月（管理處收入）管理費： 90000M1.5元/ M =1350002小區商鋪銷售總建筑面積：12000 M 2管理費：12000 M2 2.5元/ M2=30000 元/月（管理處收入）3小區固定停車位：530 個 560 個車位租金： 530 個220 元/ 月=116600 元/ 月管理費： 530 個 30 元/ 月=15900 元/ 月（發展商的收入）（管理處收入）4摩托車停車位：572個管理費及車位租金： 572 個 35 元/ 月=20020 元/ 月（管理處收入）5公共電費： 840 戶 5 元/ 戶. 月=4200 元（管理處收入）6有償服務及

34、其它收入：暫不計入7管理處月收入：管理處月收入按100%計算：住宅管理費 +商鋪管理費 +固定停車管理費 +摩托車車位租金及管理費+有償服務及其它收入：135000+30000+15900+20020+4200+0=205120元/月管理處月收入按80%計算：由于管理費及車位出租存在一些不確定的因素，月總收入按80%收回計算： 200920 80%=164096元/ 月7管理處年總收入（收入按最低計算即80%）年收入按 100%回收計算： 200920 元/ 月 12 月=2461440元年收入按 80%回收計算： 164096 元/ 月 12 月=1969152元二、管理處支出預算（支出按最

35、高計算）（一）員工工資福利月支出（139850 元）1經理1人工資 5000-6000 元/ 月住房及福利補貼： 600 元/ 月服裝勞保等： 200 元/ 月合計： 6800 元2主任1人工資 2800-3500 元/ 月住房及福利補貼： 300 元/ 月服裝勞保等： 200 元/ 月合計： 4000 元3主管、隊長、維修領班各1 人（共 3 人）工資 1800-2500 元/ 月住房及福利補貼： 300 元/ 月. 人服裝勞保等： 100 元/ 月. 人小計： 2900 元/ 月. 人合計： 2900 元/ 月. 人 3 人=8700 元/ 月4管家 3 人工資 1500-2000 元/

36、月. 人住房及福利補貼： 300 元/ 月. 人服裝勞保等： 100 元/ 月. 人小計： 2400 元/ 月. 人合計： 2400 元月 . 人 3 人=7200 元/ 月5維修技術人員4 人，前臺文員、會計2 人工資 1200-1700 元/ 月. 人住房及福利補貼： 200 元/ 月. 人服裝勞保等： 50 元/ 月. 人小計： 1950 元/ 月. 人合計： 1950 元/ 月. 人 6 人=11700元/ 月6保安領班 3 人工資 1200-1600 元/ 月. 人住房及福利補貼： 200 元/ 月. 人服裝勞保等： 50 元/ 月. 人小計： 1850 元/ 月. 人合計： 1850 元/ 月. 人 3 人=5550 元/ 月7保潔、綠化領班2 人工資 1100-1500 元/ 月. 人住房及福利補貼： 200 元/ 月. 人服裝勞保等： 50 元/ 月. 人小計： 1750 元/ 月. 人合計： 1750 元/ 月. 人 2 人=35