1、揚州開發東路地塊揚州開發東路地塊前期定位與投資分析前期定位與投資分析背景：背景： 自從08年以來，地產經歷了波峰到波低的強烈震蕩，而且趨勢愈演愈烈。我們認為：我們認為： 房地產低迷階段，投資風險是首要考慮因素，房地產代理公司競爭的核心轉向為幫助房地產開發企業進行風險的控制，一個強大的地產運營合作團隊是必不可少的。本案開發理念：本案開發理念： 先以最低的開發成本啟動項目運作，以最快速度回收投資成本，再以“零”成本經營后期項目，實現贏利。附注：我們的合作團隊附注：我們的合作團隊東南大學物業管理研究所東南大學物業管理研究所;北京山鼎國際有限公司；北京山鼎國際有限公司；杭州奧園生態美景觀設計公司杭州奧

2、園生態美景觀設計公司(日本日本proshuma有限公司有限公司) ；前前 言言第一章節 地塊環境分析揚州依照“一軸兩翼”的發展格局，即以揚州市區連接江都、儀征為居住區。南北兩側發展輕工業、制造業等產業園，未來的揚州將往沿江大中型城市目標發展，給揚州經濟、文化、旅游、消費等產業帶來不盡的發展動力。三灣公園三灣公園本案本案本案緊挨老城區，位于開發東路南側，西連未來汶河南路延伸段，東臨渡江南路，交通便利，周邊規劃為大型居民居住區。未來汶河南路的開通將更加方便人們進入老城區，并且也為本案帶來更多的機會點，但考慮到目前本區域內開發尚未形成較大規模，民眾對區域的認知度較低，需要在項目運作過程中對區域進行較

3、為寬泛的概念宣傳。揚州主要交通和用地規劃圖揚州主要交通和用地規劃圖三灣公園三灣公園本案本案揚州區域劃分圖揚州區域劃分圖根據揚州區域劃分，本案屬于東部分區，因緊挨老城區，交通便利。東部分區規劃為大型居民居住區，西靠古運河，東連京杭大運河，另外本案緊挨規劃中的三灣公園，景觀資源優越，為本項目增加了賣點。今年來全國各地商品住宅均出現銷售量大幅回落、價格逐步下滑的不利局面，下半年來受金融危機影響，國家為穩定經濟陸續出臺多項政策，擴大內需、保障經濟增長降低證券交易印花稅：降低證券交易印花稅：n2008年4月24日下調證券交易印花稅，證券交易印花稅稅率由3調整為1；n2008年9月16日，對證券交易印花稅

4、政策進行調整，由現行雙邊征收改為單邊征收，稅率保持1。百日內五次降息：百日內五次降息：n2008年9月16日、2008年10月15日、2008年10月30日、2008年11月27日、2008年12月23日今年連續5次下調金融機構人民幣存貸款基準利率，目前一年期存款基準利率下調至2.25%；一年期貸款基準利率下調至5.31%；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。 5年以上公積金貸款利率為3.87% 減免契稅和首付比例：減免契稅和首付比例：2008年10月22日，國家財政部出臺新政，11月1日起對于第一次購房面積低于90平方米，可以享受住房契稅稅率降至1%、首付2成、利率最高享受30%的優惠。國十

5、條：國十條：11月9日國務院出臺了十大擴大內需的政策。此次政策的核心仍然是通過中央政府對基礎設施的大規模投資（4萬億），來拉動需求的增長，進而刺激經濟的發展。宏觀政策分析宏觀政策分析擴大內需政策金融政策中央救市政策各地地方政策保障樓市發展著重在于減稅、貨幣補貼及提高公積金貸款金額等政策，目前來看，這些政策的出臺對剛性需求產生了一定的促進作用。這些政策的出臺對剛性需求產生了一定的促進作用。經適房全面推行貨幣補貼方式、多項房地產稅費減免或延遲收取；二手房交易綜合稅1.1%，公積金貸款最低首付至兩成，最長年限至30年；契稅減免以及財政補貼、可異地申請住房公積金按揭貸款；公積金貸款優惠措施：公積金貸款

6、首付可兩成，貸款最高額度至30萬元，貸款最長期至30年。福州：單套建筑面積小于等于140平方米、且單套成交價格小于等于7000元/平方米的商品住宅，可獲契稅減半征收等相關稅收優惠政策 、調整公積金貸款規定； 重慶：小于等于90平方米普通商品房免征契稅、二手房交易綜合稅1.1%.購買二手普通商品房，符合一定條件者，相關稅收給予財政全額補貼；河南：公積金貸款最低首付至兩成，最長年限至30年、首套商品房購買者可獲房貸利率優惠 、省內購房，可異地申請住房公積金貸款 。常州：取消對二次及以上住房公積金貸款最高額度限制、開放住房公積金異地貸款 、實行商業貸款轉住房公積金貸款政策；西安：對購房客戶按購房款總

7、款給予一定比例的財政補貼，分1.5%、1%、0.5%三個等級 、房產企業城市基礎設施配套費減免35元/平方米；6月：成都7月：長沙8月：福州、重慶、河南9月：常州、西安中央：個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。北京：11月5日，北京出臺公積金貸款新政，最高貸款可達80萬元。揚州：我市從2009年元旦起正式取消“一房一價”核價制度。各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，定價

8、權“下放”給企業。 11月：北京12月：中央12月：揚州杭州：住房公積金貸款最高額度由50萬元提高到60萬元 、職工購買商品房首付款比例由30%降低至20% 、實行購買商品房契稅、印花稅補貼等24條新政 ；上海：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅、購買自住普通住房的住房公積金貸款最低首付比例調整至20%、對第一次購買自住普通住房的家庭，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元等14條新政 。 10月：杭州、上海、蘇州市場盤整期市場盤整期（2008-20092008-2009年）年）快速發展期快

9、速發展期（02-0402-04年上半年）年上半年）市場震蕩期市場震蕩期（0404年下半年年下半年0505年）年）穩步發展期穩步發展期（20062006年）年）飛速發展期飛速發展期（20072007年）年）快速發展期快速發展期（20102010年后）年后）房地產發展時間軸線房地產為周期性行業，揚州住宅市場依次經歷了快速發展期、市場震蕩期、飛速發展期，目前正進入市場盤整期，在09年盤整期過后，市場仍將步入發展的快車道。從房地產發展趨勢看，房地產市場周期波動非常明顯，08年市場進入盤整期，各項政策頻出，房地產需求得到明顯控制。揚州樓市走勢分析揚州樓市走勢分析07年樓市銷售形勢一片大好，房產成交繼續保

10、持快速增長，受宏觀政策及國家經濟層面影響08年三月之后樓市開始萎縮，一直至今。地塊區位之城東區域分析地塊區位之城東區域分析08年11月份，東區成交商品房77套，成交面積10681.19平方米，環比增長20.56%，同比下降74.64%。 相對于去年同期，東區市場仍顯冷淡。相對于去年同期，東區市場仍顯冷淡。地塊區位之城東區域分析地塊區位之城東區域分析08年11月份，東區商品房成交均價為4877.13元/，環比微漲2.77%，同比上漲19.8%。東區市場發展相對西區而言較為滯后，相對全市價格下跌，東區由于起步較低，因此反而呈現出增長的局面。但受大環境影響，上漲空間有限。另外，11月份東區價格上漲，

11、與新盤藍海現代城的開盤有一定關系，其它樓盤實際價格是在下調。案名案名推盤期數推盤期數當期銷售期數當期銷售期數每期體量每期體量駿和天城駿和天城 三期 第三期一期6幢，206套；二期花園洋房180套，中央景觀多層180套；三期體量10萬方。廣陵世家廣陵世家 三期 第一期一期65023東方名城和園東方名城和園 四期 第四期一期10棟多層（38692），四期6棟多層（27368）藍海現代城藍海現代城 不詳 第一期一期17019東區個案特征匯總分析/ 推盤節奏地塊區位之城東區域重點樓盤分析地塊區位之城東區域重點樓盤分析案名案名戶型戶型面積面積配比配比各戶型銷售率各戶型銷售率駿和天城駿和天城兩室兩廳一衛三

12、室兩廳一衛三室兩廳兩衛四室兩廳別墅65859011511514014017016018025.1639.8926.534.574.3997.8290.653.16235.42廣陵世家廣陵世家一室一廳一衛兩室兩廳一衛三室兩廳一衛三室兩廳兩衛頂復4648961031131221271451532201.1535.9530.623.718.6023.433.1215.2811.11東方名城和園東方名城和園兩室一廳一衛兩室兩廳一衛三室一廳一衛三室兩廳一衛三室兩廳兩衛四室兩廳一衛8992901011001011091221231258.9642.299.793.1325.4210.4251.1662.5

13、632.91072.1348藍海現代城藍海現代城兩室兩廳一衛三室兩廳一衛復式789910711712718953.52239422.5413.1658.8212.5東區個案特征匯總分析/ 產品與銷售地塊區位之城東區域重點樓盤分析地塊區位之城東區域重點樓盤分析案名案名建筑風格建筑風格景觀特色景觀特色立面效果立面效果駿和天城駿和天城現代風格，“三段式”立面“一心兩軸四帶”為景觀規劃結構，一“心”指社區中心湖景，兩四“帶”通過庭院、跌水、花園、各種樹陣將社區湖景引入社區各組團。簡潔貴氣，突窗、露臺、架空層，底層藍褐色文化石，主體淺黃色面磚，上部棕褐色面磚，呈現出“三段式”立面廣陵世家廣陵世家新中式建

14、筑風格南依景觀人工河，西側規劃為300畝景觀綠地，內中心設計一條蜿蜒水帶貫穿整個社區，同時北向自然景觀帶在構圖上聯系小區南北兩個自然水道，并輻射整個社區的綠化體系。社區間散布中心綠地、體育活動場地、休閑步道、組團綠地、自家院落等多層次網絡的立體景觀系統。注重整個外立面的裝飾化和形式化，不做大面積的體塊構成設計東方名城和園東方名城和園普通風格依托于政府大運河沿岸大型綠化工程的規劃實施，東方名城和園小區中，西側住戶可領略“移步坐享十里外灘景觀，開窗盡收千年運河風光”的悠閑自得。皆因在這側的戶型設計中，為了凸顯“京杭大運河十里揚州景觀帶”的魅力，項目采用了客廳面對大運河的設計，使得運河風光得以盡收眼

15、簾。主體為黃色，基座部分與上部為灰色，外墻磚貼面。藍海現代城藍海現代城現代風格青磚小瓦步道，水景體系為主。社區點綴溪、池等水景以及臨水小品，中庭廣場設置，豐富有序的植物，可供休憩的設施立面淡雅，簡約，線條流暢東區個案特征匯總分析/立面風格與景觀特色地塊區位之城東區域重點樓盤分析地塊區位之城東區域重點樓盤分析案名案名區域區域職業類型職業類型年齡層次年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入家庭年收入駿和天城駿和天城東區為主，市區各板塊均有分布，江都也有重要客源職員、個體戶、私企老板、企業中高層、金融從業人員、公務員2855企業職員、個體戶615萬廣陵世家廣陵世家廣陵產業園職員、個體戶、政府事業單位286

16、0廣陵產業園職工610萬東方名城和園東方名城和園東區運河以西為主職員、個體戶、政府事業單位2860企業職業、個體戶58萬藍海現代城藍海現代城東區為主個體戶、企業管理層、金融從業人員、公務員2845私營業主、事業單位工作人員、公務員810萬東區個案特征匯總分析/ 成交客戶地塊區位之城東區域重點樓盤分析地塊區位之城東區域重點樓盤分析戶型戶型面積比例銷售情況面積比例銷售情況戶型戶型建筑面積（）建筑面積（）套數（套）套數（套）所占比例所占比例銷售比例銷售比例2/2/18937（1號/4號）約61%30%（賣了11套）3/2/110213（1號/4號）約21%46%（賣了6套）3/2/2/12210（1

17、號）約17%60%（賣了6套）按揭價格按揭價格均價均價4500最高價4800最低價最低價4050占地面積占地面積(畝畝)300畝容積率容積率1.2總棟數總棟數銷售電話銷售電話87777777建筑面積建筑面積()30萬物業費物業費多層0.6每棟層數每棟層數5f開盤時間開盤時間07年11月11日幾期開發幾期開發2期綠化率綠化率35%總戶數總戶數物業類型多層、商鋪地塊區位之城東區域重點樓盤分析地塊區位之城東區域重點樓盤分析/ 東方名城和園東方名城和園占地面積占地面積(畝畝)170畝容積率容積率1.8總棟數總棟數26物業類型物業類型11+1小高層建筑面積建筑面積()20.2萬方物業費物業費1.0元/平

18、方米/月每棟層數每棟層數11+1層交房時間交房時間一期09.9.30幾期開發幾期開發3期綠化率綠化率36%總戶數總戶數1662戶開盤時間開盤時間一期08年6.28戶戶型型面積比例銷售情況面積比例銷售情況戶型戶型建筑面積（）建筑面積（）套數（套）套數（套）所占比例所占比例銷售比例銷售比例2/2/190-99m22140%14%3/2/1115-118m22242%23%3/2/2/130-142m21019%40%按揭價格按揭價格均價均價4180元最高價4600最低價最低價3800總價范圍總價范圍38萬-98萬地塊區位之城東區域重點樓盤分析地塊區位之城東區域重點樓盤分析/ 廣陵世家廣陵世家地理位

19、置地理位置安康路與運河北路交叉口開發商開發商揚州駿和置業占地面積占地面積(畝畝)210畝容積率容積率1.3總棟數總棟數45銷售電話銷售電話87020888建筑面積建筑面積()20萬物業費物業費多層0.7小高層1.06每棟層數每棟層數6f/11f交房時間交房時間一期08年二期09年6月.10月幾期開發幾期開發3期綠化率綠化率35%總戶數總戶數1700戶開盤時間開盤時間一期07年10月三期三期戶型戶型面積比例銷面積比例銷售情況售情況戶型戶型建筑面積（）建筑面積（）套數（套）套數（套）所占比例所占比例銷售比例銷售比例2/2/182約3015%60%3/2/1101約3015%50%3/2/2120-

20、130（104）約14070%30%按揭價格按揭價格均價均價4800-5000最高價5300最低價最低價4200總價范圍總價范圍40萬-80萬地塊區位之城東區域重點樓盤分析地塊區位之城東區域重點樓盤分析/ 駿和天城駿和天城小高層11層，高層18層。分兩期開發，四期推出，共18棟，當前第一期由3棟高層5棟小高層共8棟組成，在售為5棟小高層1棟高層共300多套，均價4200元，銷售率超過80%。二期由2棟高層組成，三期由6棟小高層高層組成，四期由2棟高層組成。戶型面積配比總套數已銷各戶型銷售率2室2廳1衛90-9565%22012757.7%3室2廳1衛11522%746892%3室2廳2衛128

21、-13513%444193%該項目憑借較高的品質和景觀、物業、建筑等整體規劃，通過大盤的運作手法并輔以開盤時超乎想像的價格實現了銷售的極大成功。區域職業類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入西南片區工薪階層、單位職工、公務員、事業單位、個體戶1460周邊單位職工及個體戶10萬以內市場典型項目分析市場典型項目分析/ 金輪星城金輪星城國商觀點成交客戶產品與銷售推盤節奏匯金谷匯金谷嬋連嬋連2 2月揚州樓市成交冠軍月揚州樓市成交冠軍 匯金谷項目位于揚子津大學城廣陵學院西側，是我司在揚州市場全程營銷代理的一個重要項目，占地面積4萬多平米，建筑面積7萬多平米。 一批房源在銷售均價高出周邊項目500元/平米

22、的情況下于5月18日正式開盤，當日成交108套，成交率高達94，兩日內全部售罄，創出揚州5月樓市的銷售神話和月度成交冠軍。 在僅隔一個月的蓄水時間內成功蓄水1136批客戶，二批公寓住宅房源于6月28日正式開盤，當天熱銷78套成交率高達77.8，再創6月份成交冠軍，二次開盤取得圓滿成功！ 匯金谷購物公園商業部分在經過4個月的蓄水后，雖遇到極差的市場環境，但一批房源88套于11月22日正式開盤，推出珍稀旺鋪88席，開盤熱銷45套，成交率為50%，達到開發商的銷售預期。市場典型項目分析市場典型項目分析/ 匯金谷匯金谷匯金谷戶型去化分析：匯金谷戶型去化分析：戶型戶型面積面積配比配比總套數總套數已銷已銷

23、各戶型各戶型銷售率銷售率去化去化時間時間1室1廳1衛37-5076%19216385%5個月2室2廳1衛798201995%5個月3室2廳2衛9918%401845%5個月分兩期推出，一期總建筑面積23.8萬平米，二期總建面16萬平米。戶型面積配比總套數已銷各戶型銷售率2室2廳1衛79-9027.5%541935%3室2廳1衛96-11955.1%1083734.2%3室2廳2衛1306%12216.6%4室2廳2衛13423%22522.7%建筑風格、景觀特色、立面效果極具品質感的現代建筑風格，落地大玻璃窗，半封閉陽臺，預留隱藏式空調機位，東西樓頭分設觀景陽臺，突顯項目高檔品質。約2萬平米主

24、題水景綠地，配以七大主題園林，水景園林式手法打造出高品質大盤形象。中心水景環繞整個社區，并利用對景、借景、框景手法塑造出空間的豐富變化。區域職業類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入邗江開發區及周邊區域工薪階層、上班族、周邊百姓23-40工薪階層8萬以內市場典型項目分析市場典型項目分析/ 依依云城邦云城邦成交客戶產品與銷售推盤節奏立面風格與景觀特色項目分兩期開發銷售，目前已進入尾盤期。戶型面積配比總套數已銷各戶型銷售率2室2廳1衛67-10035%32230595%3室2廳1衛93-12044.5%41139395.6%3室2廳2衛113-14019.8%18415383.1%4室2廳2衛13

25、90.6%6467%區域職業類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入西區及邗江工業園企業中層、白領階層、事業單位、公務員、個體工作者2555白領階層及事業單位職工10萬以內該項目是揚州市場上緊湊戶型的典型代表，通過良好的面積和總價控制，吸引了大部分首次置業者和普通二次換房人群，實現了成功的銷售。市場典型項目分析市場典型項目分析/ 藍山莊園藍山莊園國商觀點成交客戶產品與銷售推盤節奏地塊研究分析揚農化工揚農化工汶汶河河南南路路經濟技術指標分析：經濟技術指標分析：占地面積：350畝，屬于大規模社區前期規劃容積率：1.5-1.8，產品類型多樣化（可以實現46多層/911小高層/1618中高層）地理區位分

26、析：地理區位分析：項目北臨開發東路，東靠渡江南路，道路寬廣，交通方便。距離市區近1000米左右。 （優勢）汶河南路南延將縮短與老城中心區的交通距離，給項目帶來極大利好。（優勢）項目周邊居住環境分析：項目周邊居住環境分析：項目東南及西南均為大體量拆遷安置和經濟適用房小區，并有部分房屋對外出售。 （威脅）周邊大多為零零散散農民居住房。整體區域居住檔次偏低。（劣勢）2010年聯誼批發市場的搬離對本區域人文環境方面帶來一定好轉。（機會）地塊研究分析配套資源分析：配套資源分析：項目東邊有瓜果批發市場及冷凍食品批發市場，東南有一中型蘇果超市和規劃建設中的農貿市場，為周邊唯一生活配套。配套不完善。（機會）環

27、境資源分析：環境資源分析：地塊內有部分水系。西北處1500米以內有揚農化工、電廠、制藥廠，存在一定環境污染。 （劣勢）客戶資源分析：客戶資源分析：項目西邊3000米左右為揚州經濟開發區，入駐企業上百家。南邊2500米左右有食品工業園，為政府重點打造園區，已有部分大企業進駐。 （機會）1、社區規模大。2、處于開發區，有較好的客戶資源。3、社區建成后將有相關生活配套設施。4、道路交通條件較好，汶河南路延伸段建好后給本項目帶來極大利好。1、2010年聯誼農貿市場的搬離對本區域的人文環境帶來轉好。2、隨著城區的發展完善，市民對區位的居住認同正在轉好。3、東區及周邊在售競爭項目較少。4、中心城區住房價格

28、的不斷上升促使消費者選擇城區周邊價格相對適中的樓盤5、周邊生活配套匱乏，掩藏部分項目商業配套機會。1、項目周邊無明顯品質及環境優勢。2、隨著區域開發，未來1-2年內同區域內會出現較多大體量競爭樓盤3、周邊拆遷安置房，部分商品方銷售。1、周邊配套不完善。2、周邊環境差，高壓線遍步，社區東面有變電站。給置業者造成心理陰影。3、地處城鄉結合部，地理位置較偏。4、周圍自然資源差。5、揚農化工距離項目近，污染影響較大。威脅優勢劣勢機遇項目優勢分析項目機會分析項目劣勢分析項目威脅分析地塊研究分析項目swot分析地塊研判：地塊研判：面對面對40多萬方的項目體量，我們必須走出去，多萬方的項目體量，我們必須走出

29、去，在研究和迎合揚州城整體市場上，挖掘更多潛在的消費客群。在研究和迎合揚州城整體市場上，挖掘更多潛在的消費客群。地塊研究分析潛在的幾大消費力值得關注。本地塊未來潛在的幾大消費力值得關注。本地塊未來2年主力消費客群探求年主力消費客群探求熊市下“有錢”人都躲在自己的洋房別墅里，捂緊自己的錢袋，計算著金融危機使自己的資產又縮水了多少！他們成了“偽有錢人”熊市下，真正“有錢人”買不起房，但真實需求住房的才肯花錢買房第二章節第二章節 2009年-2010年 市場最大的蛋糕在哪里人口總量穩步增長人口總量穩步增長。人口總量持續增長，但自然增長率逐年降低。說明外來人口在揚安家者逐步增多。近3年人口自然增長3萬

30、人口，1年約增長1萬人口。人口及城市化進程分析：分析：人口總量增長，是市場剛性需求的重要保障。05年以來，揚州人口增長放緩，但總體人口仍然呈逐步增長的趨勢。按目前增長速度看，兩人折合一戶，未來每年將會帶來5000套左右的市場剛性需求。新揚州人：需求多為新揚州人：需求多為2房房3房房需求。需求。分析：新生人數總體呈下降趨勢，新婚夫婦隨之下降。表明剛性需求有所減少。但可推斷出每年有3-4萬對新婚家庭，婚房剛性需求市場仍然較大。07年新婚市場較06年增加20%；08年市場預計在07年市場基礎上小幅度增加。新生兒直接對應新婚家庭。新生兒直接對應新婚家庭。出生人口數量增長，直接反映揚州新婚市場的數量。人

31、口及城市化進程新婚主力需求二房、三房，部分客戶受經濟能力影響，購一房過渡。當生兒育女后，部分家庭需求會轉變為三代同堂。農村戶數逐年降低，從05年開始，每年大約有2-3萬戶農村居民進城。鄉鎮進城需求旺盛。鄉鎮進城人口增長。鄉鎮進城人口增長。鄉鎮進城促進揚州城城市化進程，大大增加房地產需求量。人口及城市化進程鄉鎮進城人口，大都是解決第一次住宅問題，需求的大都是緊湊型的1房、2房。2007年全市城市總人口230.54萬人，比2002年增加32.92萬人，增長16.7%；城市化率達50.2%，比2002年提高6.5個百分點。2007年揚州人均gdp為3920美元，而城市化水平卻只有50.2%。城市化發

32、展的長期目標是：2010年全市城市化水平達到55%。揚州作為全國較發達地區，其城鎮化水平應高于全國的平均水平，城鎮化進程要快于全國。 考慮到人口老齡化和計劃生育，人口自然增長率會自然下降，扣除2007年后城鎮人口的自然增長,測算3年內需要轉移17.39萬農村人口。平均每年將帶來5.5萬的鄉鎮進城人口。 世界各國（地區）人均世界各國（地區）人均gdp與城市化水平的關系與城市化水平的關系人均人均gdp（美元）（美元）290以下以下499606990331878681046116841城市化率（城市化率（%）20以下以下20-2930-3940-4950-5960-6970-7980以上以上揚州城市

33、化進程，帶來的鄉鎮人口增長。人口及城市化進程私營業主大幅增加，城鎮在崗職工和鄉鎮從業人員穩步上漲。在崗職工為市場的去化提供了穩定的市場，而私營企業和個體從業人員的大幅增長則為市場需求注入了新鮮的活力。個體戶與私企從業人口增長。人口及城市化進程城市人口自然增長：5000戶需求/年。婚房：按照一半新婚夫婦需要購房的保守估計， 1.5萬戶/年。鄉鎮進城人口：2萬戶左右。城市化進程：5.5萬人的剛性需求，該數據包含鄉鎮進程人口。折合成戶約為3萬戶。結論結論未來未來3年內，市場剛性需求年均年內，市場剛性需求年均5萬戶。按戶均萬戶。按戶均100平方米計平方米計算，折合建筑面積算，折合建筑面積500萬平方米

34、。萬平方米。（標注：1、購房需求與實際購買之間收較多因素制約，此需求量還需參考近年市場實際成交量。但這部分人群需求意愿強烈，市場成交主力客戶群體應從中產生。2、這部分主力需求人群，大多數解決第一次居住問題，更多需求2房3房緊湊型住房。）揚州城市化進程改革，各類增長人口細分分析與判斷人口及城市化進程第三章節 保險系數有多大關鍵詞： （剛性需求人群總量 未來購買力 市場產品特點 市場土地存量 07/08年市場存量 未來2年土地上市量）2007年城市居民人均可支配收入和農民人均純收入預計分別達15000元和6500元，比上年增長16%和11.8%，是2002年的1.9倍和1.7倍。城市居民人均居住面

35、積35.5平方米， 08年1-10月，居民人均可支配收入為14595元，同比增加1979元，增長15.7%，完成全年目標的86.5%。 居民收入的提高，為樓市的發展提供了穩定的支撐。揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 居民收入居民收入商品房供應：05 年至 07 年供應直線式遞增，08 年供應驟跌。 2005年至2007年揚州的商品住宅供應呈遞增式發展，到2008年時市場則出現明顯下滑，2008年1-11月合計全市商品住宅共供應132.12萬方，與2007年全年供應環比下降26.22%，降幅明顯。2007年市場的高速發展后期已經危機四伏，2008年上半年開始的嚴重滯銷情況，加之美國次貸危機所引起的全球

36、經濟觸動，國內經濟增速同時出現放緩，開發商推盤信心收到較大打擊。2008年是樓市變化較為特殊的一年，上半年政府是出臺各種銀根等緊縮措施“抑市”，下半年開始則完全轉變角色，出臺了各種利率及稅費改革措施促進市場消費，但因市場結構復雜，短期內難以迅速改變現狀。短期內難以迅速改變現狀。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究2008年以來，房地產市場調整幅度逐漸加大，成交量持續低迷，市場的持幣觀望導致嚴重的滯銷。統計至08年11月份的成交數據，揚州全市共成交97.09萬方，與去年全年成交量環比下跌達50.42%，成交下滑明顯，與05年成交相仿。2008年揚州房地產市場供求雙方的博弈心理尤

37、為明顯，受經濟形勢和輿論的影響，市場漸有房價下跌的心理預期暗示，迫于去化壓力，下半年開發商各類營銷措施全面展開，市場優惠幅度空前，年底成交量受新政和優惠活動的雙重刺激短期小幅回升，但房地產作為消費品和投資品的綜合產物，在“買漲不買跌”的市場慣性下市場難以出現長線增長，預計在年后新一輪的經濟壓力下，市場將逐漸退熱，預計在年后新一輪的經濟壓力下，市場將逐漸退熱，重回低位調整。重回低位調整。 商品房供應： 08 年市場成交下滑明顯，谷底調整。市場需求僅為90萬方。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究揚州普通住宅與商品住宅成交均價走勢基本吻合，漲跌幅基本一致，從06年上半年至08年上

38、半年漲幅明顯，平均漲幅約為8.76%，但是進入08年下半年以后，由于市場滯銷所帶來的憂慮引發了大面積優惠促銷降價的活動，加之后期“金輪星城”、“依云城邦”等新開盤項目大面積成交備案但成交價格偏低的影響，價格到達了上升曲線的漲停點，08年下半年全市商品住宅成交均價4782.21元/平方米與上半年相持平，普通住宅4355.36元/平方米，卻與上半年相比出現了3.03%的降幅。分析：價格回落，市場上市壓縮，市場購買力壓抑回縮，分析：價格回落，市場上市壓縮，市場購買力壓抑回縮，居民人均收入增長。居民人均收入增長。 商品房價格回落：商品住宅和普通住宅成交均價長期整體上漲，08年漲幅明顯趨緩。對于進入08

39、年下半年以后價格的微幅回落，則是政府、市場、買方及賣方多方共同作用的結果。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究規模項目總建面積數量小規模5萬方以下3中等規模5-10萬方11大規模10-30萬方21超大規模30萬方以上42008 年 1-11 月份，揚州新開盤數量總計 39 個，其中在該年首次開盤的新品項目 14個，列表顯示如下。累計至 11 月份的開盤項目中，總建筑面積在 10-30 萬方屬大規模的項目合計 21 個，占到總開盤數量的 54%，在市場新盤中占據主力地位。因目前揚州以新城區建設向邊遠城市郊區擴張為主，一般項目規模中等或偏大，以總建在 20 萬方左右的項目較多。市

40、場產品特點：市場產品特點：總建為 10-30 萬方的大規模項目占據開盤總量的半壁江山。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究區域北區東區老城區西區新增建筑面積（）109062.16195482.189323.38668563.59據統計，08 年西區全年開盤新增面積為668563.59 平方米，占到全市新增總量的 68%， “藍山莊園”、“上方公館”等項目新增面積均在 5 萬方以上。東區和北區分別僅占到 20%和 11%，東區新增供應面積為 195482.18 平方米，北區新增面積為 109062.16 平方米。老城區新增面積為 9323.38 平方米，僅占到市場供應總量的 1

41、%。 市場產品特點：市場產品特點：西區一枝獨秀，占據近七成供應面積。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究揚州開盤供應仍以多層和小高層供應為主，其中多層供應的開盤有 36 次，小高層供應的開盤有39 次，分別占到全市開盤推案次數的 42%和 46%。代表項目“藍山莊園”于今年開盤推案次數頻繁，總計達 5 次開盤，多層和小高層產品均有供應。高層有 3次開盤供應，分別為“富川瑞園”、“上方公館”及“金輪星城” ，占到開盤次數總量的 8%。另外，聯排和獨棟分別有 3 次和 1次開盤推案。 多層小高層高層疊加聯排獨棟36393031市場產品特點：市場產品特點：開盤以多層和小高層供應為主

42、，二者平分秋色。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究2008 年累計至 11 月，揚州商品住宅二房供應量達到 2788 套，占到市場供應總量的 36%，其中“陽光地帶” （303 套） 、“駿和天城” （276 套） 、“東方名城和園” （240 套） 、“金輪星城” （242 套）等項目二房供應量較大。三房供應量最大，達到 3277 套，市場占比為 43%，此類房型主要集中于“上方公館” （339 套） 、“藍山莊園” （282 套） 、 “西郡 188”（271 套） 、“錦苑” （217 套）等。二房和三房依舊為市場主供。 一房二房三房四房五房六房七房疊加聯排獨棟102

43、627883277353155191242213市場產品特點：市場產品特點：二房和三房為市場主供。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究揚州城市建設主要從2004年和2005年正式開始，從2005年開始至2007年，無論是供應或成交都呈直線式發展，特別是在 07年達到巔峰期，整個市場呈現出供不應求的態勢，全年的成交量近200萬方，幾乎是05年成交量的2倍。高速發展后，樓市出現的越發嚴重問題迫切需要徹底調整，市場在08年市場快速步入下行期，市場表現為嚴重的滯銷現象，整個樓市又再次回落到2005年的狀況。 分析：07年樓市達到頂峰，供求基本平衡。但08年成交大幅縮水，住宅市場存量約

44、為存量約為35萬平方米。萬平方米。商品房市場存量商品房市場存量：市場周期性發展，08 年市場供求矛盾激化。 揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究月份總體量總個數商業個數住宅個數7月2276574138月00009月77244898110月53577290911月10788531311212月1192745371622合計3807475723637（工業用地不計）（工業用地不計）未來土地上市量：未來土地上市量：08年下半年以來，上市地塊用地性質逐步向商業用地商業用地轉移轉移，一方面映射出房地產市場不景氣，投資減少房地產市場不景氣，投資減少，另一方面也說明政府加大配套力度，為未來市

45、場進一步發展做好鋪墊。揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 土地供應量土地供應量月份總體量總個數商業體量商業個數住宅體量住宅個數7月2720106124519414749128月898641008986419月00000010月70111701110011月147478200147478212月935937109359371000合計1452300201067467153848335（住宅用地）（住宅用地）根據國土局成交公示，07年6月份至08年6月份，共計成交住宅類地塊794421平方米。07年6月份08年12月份，揚州住宅類地塊合計成交總量約為揚州住宅類地塊合計成交總量約為118萬平方米。萬平方米。

46、未來土地上市量：未來土地上市量：揚州土地市場成交冷清，持續數月出現零成交。投資者觀望氛圍濃厚。揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 土地供應量土地供應量今年1-10月，我市房地產開發投資繼續保持增長，共完成投資96.5億元，同比增長25.4%；商品房施工面積998.1萬平方米，同比增長28.2%,其中新開工面積377.5萬平方米，同比增長10.7%;商品房竣工面積168.0萬平方米，同比增長0.01%；商品房銷售面積186.7萬平方米，同比減少28.1%;商品房銷售額72.9億元,同比減少19.1%。逐年上漲的上市量充足的現象將延續明年，但隨著土地成交量的減少，如果樓市成交繼續縮水，未來3年內將可能呈現

47、出供應量逐步減少的趨勢。未來土地上市量：未來土地上市量：從年房地產投資總額看，從年房地產投資總額看，未來3年內將可能呈現出供應量逐步減少的趨勢。揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 土地開發投資額土地開發投資額計算：計算：土地市場未來上市量，按照1.5的綜合容積率計算，07年6月份至08年12月份住宅類土地成交量映射到樓市，未來2年內將有177萬平方米住宅產品的上市量。未來土地上市量：未來土地上市量：09年10年年均上市量約為年均上市量約為88萬平方米萬平方米。揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 土地市場研判土地市場研判以上衫灣花園、鴻福家園、佳家苑還未完全開發。 根據揚州市市區住房保障規劃（20082010）

48、，20082010年，建設經濟適用住房3000套，25萬平米，廉租房700套，3.5萬平米。揚州從2008年起，政府每年建設1000套經濟適用住房供應社會。分析：政府推出的經濟適用房遠遠不夠解決市場剛性政府推出的經濟適用房遠遠不夠解決市場剛性需求量，大量還需要市場商品房去解決供需矛盾。需求量，大量還需要市場商品房去解決供需矛盾。經經濟適用房上市量濟適用房上市量：每年建設每年建設1000套經濟適用住房套經濟適用住房項目已建成體量未來開發量連運小區2000戶鴻福家園（一、二、三期）2000戶左右2000戶杉灣花園1600戶600戶黃金小區1000戶佳家花園8500戶合計18700戶政府經濟適用房上

49、市量經濟適用房上市量：響應政策推出批量經濟適用房解決城市進程帶來的人口增長需求矛盾。揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究在售樓盤上市量：目前在售樓盤和新開樓盤較多，其未取得銷售許可證的體量為未來兩年內上市量。現對未開發面積在2萬平方米以上的普通住宅項目做一統計。樓盤未來上市量廣陵世家212915藍海現代城140126銀泰雅苑31667駿和天城73354東方名城和園69366運河佳園56000合計583428東東 區區樓盤未來上市量中信泰富錦苑345000陽光美地200000萬宇城36000彩弘國際31500水岸泓庭39500新

50、港名興(首府）63000西郡188花園145000帝景藍灣36000京華城中城930000金輪星城174043萬豪西花苑386945天和國際65064尚城105007綠地運河紀上方公館199289富川瑞園46196星聯邦24147新能源和美第32537依云城邦368694潤和御景城84925合計3312847西西 區區樓盤未來上市量養怡花園44000碧水棲庭159000新能源花樣年華75039陽光水岸44065合計322104北北 區區未來上市量東區583428西區3312847北區322104合計4218379全全 市市由于我司統計的是余量在由于我司統計的是余量在3萬平方米以上的項目，其萬平

51、方米以上的項目，其余上市量以余上市量以20萬平方米保守估算，則未來萬平方米保守估算，則未來2年內已開年內已開發項目發項目普通住宅普通住宅部分上市量約為部分上市量約為440萬平方米萬平方米左右，左右，年均上市量約為年均上市量約為220萬平方米萬平方米。說明：數據范圍-東區、西區及北區。老城區開發空間非常有限，而南區為開發區。目前住宅項目基本化為西區。數據來源-揚州市房地產信息網。數據內容-揚州已開發住宅項目，尚未取得銷售許可證部分。未來上市量包括：08年市場存量+未開發住宅上市量+住宅用地土地市場折算量具體數值為：35萬萬+177萬萬+440萬萬=652萬萬年均上市量約為：年均上市量約為：330

52、萬左右萬左右市場供給大幅上升，加上觀望氛圍濃厚，大量需求被壓抑，供求矛盾將進一步突出。但土地市場中，由于大多拿地開發商從07年下半年開始進入觀望狀態，土地市場未必會實際轉化為商品房上市，09年實際上市量可能約為280萬平方米。市場供應創新高，供求矛盾進一步激化。未來住宅上市量分析未來住宅上市量分析揚州宏觀數據揚州宏觀數據/ 住宅市場研究住宅市場研究09年市場供略大于求。但市場實際需求量較大，亟待挖掘！市場需求量08年市場實際需求量：97萬平方米人口紅利帶來剛性需求量：500萬平方米中間被市場原因所壓抑的剛性需求約為400萬平方米經濟適用房體量 政府每年將會提供1000套經濟適用房。但與400萬

53、方的市場需求相比，杯水車薪。市場供應量 09、10兩年年均上市估算約123萬平方米。剛性需求量與供應量存量對比09、10兩年年均上市估算約330萬平米第四章節 主力客戶群與項目定位新增人口購買力（外來）項目地塊周邊改善居住人群項目地塊周邊部分拆遷人群工業園區企業從業人員新婚家庭購買力鄉鎮進城人口主力消費客群來自揚州整體市場的消費力人群源自項目地塊周邊的消費力人群主力客戶消費人群從剛性需求市場數據從剛性需求市場數據我們去尋找我們的主力客戶消費群我們去尋找我們的主力客戶消費群一、當地居民收入水平研究一、當地居民收入水平研究開發區企業民營、個體從業中低層員工家庭年收入范圍35萬收入（抽樣調查）二、當

54、地居民社會分二、當地居民社會分 層研究層研究這部分消費力處于購買中下水平，需求緊湊型住宅類產品。購買力水平購買力水平經濟型、注重性價比經濟型、注重性價比這六類人群的購買力水平健康養老健康養老偏品質類需求偏品質類需求經濟類改善居住經濟類改善居住新婚家庭需求新婚家庭需求51歲以上歲以上41-50歲歲29-40歲歲22-28歲歲年齡段客戶群分類準婚青年準婚青年新婚小家新婚小家已婚家庭已婚家庭三口之家三口之家三代同堂三代同堂二老空巢二老空巢經濟型經濟型2房住宅產房住宅產品品經濟型經濟型2房住宅產房住宅產品品新婚家庭新婚家庭需求需求經濟類改經濟類改善居住善居住偏品質類偏品質類需求需求健康養老健康養老年齡

55、段年齡段家庭結構家庭結構購買力購買力偏向經濟偏向經濟型型3房房4房房住宅產品住宅產品客戶類型三維模型喜好鄰里關系緊湊實用型住宅現代簡潔風格建筑性價比高產品需求與偏好接受的商品房總價25-45萬功能性較強的產品易被市場接受購買人群素質一般項目檔次定位我們的項目體量較大，定位為中高檔缺乏足夠的客戶支撐，周圍環境也無法形成有效吸引力。根據項目規模、控規以及周邊環境、市場競爭，我們將項目檔次定位為：中端品質項目，緊湊型低總價產品。中端品質項目，緊湊型低總價產品。我們希望通過優良的、有特色的品質、中低的價位，鎖定開發區客戶，并吸引更多的中等或者中低收入者。從而推動項目有序開發，有效去化。產品規劃競爭優勢

56、：以低總價的，功能全的產品去面對競爭，贏得市場份額。項目定位第五章節 開發理念 帳面利潤是一劑毒藥帳面利潤是一劑毒藥時下的風險投資意識常規的做法是先計算預期利潤看看自己究竟能夠賺取多少利潤我們認為紙上的利潤與帳面利潤都是不可靠的，或者說這種做法是牛市下的做法，而中國房地產和股市一樣進入熊市正確的風險投資理念再以項目回籠資金“零”風險地運作后期項目先使用最低的運作資金啟動項目以最快的時間回收投資成本我們的開發理念此“利潤”非彼利潤分3期規劃產品我們的規劃稀缺類型產品（多層）先行獲得市場，迅速收回投資。由緊湊型產品逐步轉向緊湊型中低端(小 高層)產品。由收回投資轉向獲得利潤。緊湊型中高端產品(低密

57、度的4層洋房)獲取高額利潤。一期做低容積率二期再“補”容積率三期“贏”取容積率 總規劃圖一期二期三期地塊規劃規劃要點市場上稀缺的低總價的多層，小高層產品。產品類型：3棟中高層：3棟小高層：18棟6層：一期產品特點在10年供需嚴重釋放市場下的小高層高密度低總價產品贏取利潤。產品類型：10棟中高層：8棟小高層：二期產品特點高額利潤就是這樣獲得的低密度4層 6層產品，市場極度稀缺下的產品競爭力。產品類型：5棟小高層：10棟6層：9棟4層洋房：三期我們競爭力有多大多種產品組合(4-6多層 小高層 中高層)形態滿足多種市場需求市場稀缺的多層產品緊湊型低總價功能齊全創新戶型競爭力來自競爭力來自競爭力來自根

58、據揚州房管局統計數據分析2008年市區商品住宅銷售排行榜中榜上有名的16個項目中，絕大多數項目都得益于項目戶型控制有效，而從揚州滯銷項目調研中發現因戶型設計不合理面積浪費嚴重是滯銷的首要原因。揚州暢銷項目及戶型分析揚州暢銷項目及戶型分析我們在對揚州房地產市場做了全面調研分析，從中篩選出多個代表性項目對其競爭優勢進行類比的過程中，我們發現“戶型面積控制合理功能齊全”是暢銷項目的共同特征。下面我們對目前市場上暢銷的緊湊型項目進行取樣類比分析：揚州暢銷項目及戶型分析 50平米一室一廳一衛平米一室一廳一衛 37平米一室一廳一衛平米一室一廳一衛 99平米三室兩廳兩衛平米三室兩廳兩衛 79平米兩室兩廳一衛

59、平米兩室兩廳一衛匯金谷戶型分析/ 匯金谷匯金谷嬋連嬋連2月揚州樓市成交冠軍月揚州樓市成交冠軍 75平米平米2室室2廳廳1衛衛 85平米平米2室室2廳廳1衛衛 89-105平米平米3室室2廳廳1衛衛藍山莊園戶型分析/ 項目基本去化完畢項目基本去化完畢 113平米平米3室室2廳廳1衛衛 126平米平米3室室2廳廳1衛衛 140平米平米4室室2廳廳1衛衛戶型戶型面積面積配比配比總套數總套數已銷已銷各戶型銷售率各戶型銷售率去化時間去化時間2室2廳1衛67-10035%32230595%2年3室2廳1衛93-12044.5%41139395.6%2年3室2廳2衛113-14019.8%18415383.

60、1%2年4室2廳2衛1390.6%6467%2年項目戶型去化分析：項目戶型去化分析：藍山莊園戶型分析/ 項目基本去化完畢項目基本去化完畢90平米平米3室室2廳廳1衛衛 105平米平米3室室2廳廳2衛衛 71平米平米2室兩廳室兩廳1衛衛 130平米平米4室兩廳兩室兩廳兩衛衛戶型面積配比各戶型銷售率2室2廳1衛658525.1697.823室2廳1衛9011539.8990.63室2廳2衛11514026.5353.14室2廳2衛1401704.5762別墅1601804.3935.42項目戶型去化分析：項目戶型去化分析： 駿和天成戶型分析/ 揚州東區成交標桿揚州東區成交標桿 99平方3房2廳1衛