1、第八章物權法物權與物權法v物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權、和擔保物權。v物權法：調整物的歸屬和利用而產生的民事關系。物權法的制定過程v物權法起草工作始于年。從年月起，全國人大其及常委會先后進行了次審議，其間向社會全文公布征求意見，并召開了多次座談會、立法論證會聽取各方意見。v2007年3月16日，參加表決的近名人大代表以票贊成、票反對、票棄權的表決結果，通過了物權法。v物權法于2007年10月1日起實施。物權法的意義v 物權法是一個國家的基本財產法，是憲法原則的具體化，與合同法一起被稱為市場經濟的兩大基石。物權法亮點v一、平等保護國家、集體、私人所有權

2、；v沒有個人物權的地方，沒有個人物權的地方， 就沒有就沒有公正。公正。” -約翰約翰洛克（英國）洛克（英國） 物權法亮點v二、加大被征地、拆遷人利益保護力度；v物權法亮點v三、綠地、道路屬建筑物區分所有權人共有；四、住宅建設用地使用權屆滿后自動續期v物權法亮點v六、禁止城鎮居民在農村購置宅基地；七、國家對不動產實行統一登記制度；八、擴大可用于擔保的財產范圍；第一節物權基本理論一、物與物權v1、物的概念v民法上的物是指人們能夠支配的物質實體和自然力。v客觀物質性v可支配性一、物與物權v2、物的種類v動產與不動產：流通性不同，物權變動的法定要件不同，訴訟管轄不同v特定物與種類物：法律關系的對象，意

3、外滅失后的法律后果v主物與從物v原物與孳息：歸屬一、物與物權v3、物權v物權是指權利人依法對特定的物享有的直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。一、物與物權v所有權：所有人依法可以對物進行占有、使用、收益和處分的權利。v他物權：所有權的部分權能與所有人發生分離，由所有人以外的主體對物享有一定程度的直接支配權。一、物與物權v用益物權：在他人所有的物上設定的以對物在一定范圍內進行使用、收益為內容的他物權。v建設用地使用權v土地承包經營權v地役權一、物與物權v擔保物權：以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人特定的財產或權利上設定的一種物權。v抵押權v質權v留置權二、物權法的基本原則

4、v平等保護原則v物權法定原則v一物一權原則v公示公信原則案例分析v胡某與陳某是母子關系，2006年9月10日，陳某與胡某簽訂協議，約定胡某將房屋以3萬元的價格轉讓給陳某，同時約定由胡某使用房屋至去世。v2007年11月20日，陳某又與張某簽訂了該房的買賣合同，約定以10萬元的價格將房屋轉讓給張某，并約定于同年12月5日交付房屋。案例分析v其后張某先后辦理了房屋所有權證和土地使用權證，取得了上述房屋的所有權。但陳某由于胡某不愿意搬出而無法向張某交付房屋，為此，張某以胡某、陳某為被告向法院提起訴訟，要求兩被告搬出房屋。v請問：1、陳某與胡某之間的約定有效嗎？v 2、胡某能否依照該約定享有房屋的居住

5、權？v3、張某能否獲得法院的支持？為什么？v4、胡某的損失應該怎樣彌補？重點v當事人之間設立的居住權不能產生物權的效力v物權法定案例2v李大與李小是兄弟，李小大學畢業后留城工作，李大在家務農，并同李母一起生活，共同居住在李母所有的兩間房屋里。v后李大將房屋以兩萬元的價格賣給同村村民宋某，李稱由于其贍養母親，故房屋歸其處置。宋某相信李大的說法，支付了全部房款，雙方約定在李母去世后辦理房屋過戶手續。案例2v2000年，李母去世，李大與宋某辦理了房屋的過戶手續。當年年底李小從城里回來，認為李大賣房屋的價格太低，同時認為該房為共同財產，李大無權單獨處分，從而主張買賣無效。v法院查明，該房屋是李大與李小

6、父母留下的遺產，但房屋辦理過戶前的土地使用證上登記的是李大。同時，李小否認其放棄了繼承權，也無其他證人。v請問：李小的主張能否得到支持？v 房屋的所有權最終歸誰？為什么？結論v不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。v公示公信三、占有v1、概念v占有是指民事主體對物進行控制、管領的事實狀態v2、種類v自主占有與他主占有v直接占有與間接占有v有權占有與無權占有v善意占有與惡意占有三、占有v3、占有的推定效力v1)事實推定：占有推定為自主占有和善意占有v2)權利推定：根據占有

7、事實，推定占有人在物上行使的權利為占有人合法享有的權利。有爭議者舉出反證推翻法律的推定。v 適用范圍權利推定適用于一切占有、一切用占有表現的權利、只適用于動產，不適用于不動產，不動產適用登記推定三、占有v4、無權占有人與返還請求權人的關系v需要返還不當得利時，善意占有人只返還現存利益，對于已經滅失的利益不負返還義務；惡意占有人對已滅失的利益要負返還甚至賠償責任v于返還原物時，善意占有人對于返還原物請求權人有請求返還必要費用和有益費用的權利，惡意占有人只能請求返還必要費用v善意占有人對占有物有使用收益權，惡意占有人無使用收益權三、占有v占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起1年內未行使的，該請

8、求權消滅。v1年屬于除斥期間，僅適用于返還原物的請求權。v除斥期間：權利預定之存續期間，超過期間，權利消滅。v除斥期間是不變期間v損害賠償的請求權，仍適用普通訴訟時效的規定四、物權變動v1、不動產的物權變動v登記生效主義v不動產無權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記。v物權法第9條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定者除外。v依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。討論v甲將其所有的房屋一房二賣，與趙某、錢某先后簽訂了房屋的買賣合同，但最終將房屋過戶給錢某，請問趙某是否獲得了房屋的所有權？為什么？1、不動產的物權變動

9、v例外：v1、因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權變動的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力；v2、因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；v3、因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。v根據物權法第31條的規定，對于此類物權，在登記之前就取得，但非經登記不得處分討論v甲與乙離婚，法院判決原甲的房屋歸乙所有，判決生效后，乙已取得房屋的所有權，但尚未做變更登記。v此時乙將房屋轉讓給丙，丙信賴其出示的法院判決而與之交易；同時甲又將房屋賣給丁。v請問，丙是否能取得房屋的所有權？為什么？1、不動產的

10、物權變動v不動產的登記機關：v土地管理部門v房產管理部門v農業管理部門v林業管理部門v海洋行政管理部門v地質礦產主管部門v物權法第十條：國家對不動產實行統一的登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。1、不動產物權變動v登記對抗主義v不動產物權的變動，僅僅以當事人的法律行為為生效的必要條件，登記與否不決定物權變動的效力，但不經登記的不動產物權不得對抗第三人。v土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。v地役權自地役權合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。v已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

11、討論v承包人甲將土地承包經營權轉讓給乙，但是沒有辦理變更登記，甲又將同一塊土地的承包經營權轉讓給丙并辦理了變更登記。后乙與丙就該土地的承包經營權歸屬發生糾紛，請你依據所學法律，提出你的解決方案。四、物權變動v更正登記v異議登記使得登記簿上記載的權利失去權力推定效力，第三人不得主張基于登記產生的公信力。異議登記人應當在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，異議登記失效。v預告登記-當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議后，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后3個月內未申請登記的，預告登記失效。2

12、、動產的物權變動v動產物權的發生和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。v船舶、航空器和機動車等貴重動產的物權變動采取登記對抗主義。什么是交付v交付是指將物或提取標的物的憑證移轉給他人占有的行為。v現實交付v簡易交付：動產物權設立和轉讓前，權利人已經先行占有該動產的，無需現實交付，物權在法律行為生效時發生變動效力；v指示交付：讓與動產物權的時候，如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替現實交付；v占有改定：動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物由出讓人繼續占有，受讓人取得對標的物的間接占有以代替標的物的現實交付，并在雙方達成物權讓與

13、合意時，視為已經交付。五、物權的民法保護v1、物上請求權：當權利人的物權受到妨害或者有妨害的危險時，法律賦予物權人除去該妨害，恢復對標的物支配的權利。v返還原物請求權v排除妨害請求權/消除危險請求權v2、債權請求權v請求修理、重做、更換、賠償損失v3、確認之訴第二節所有權制度一、所有權基本理論v所有權是指所有人依法對自己財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。v完整性v絕對權v排他性v存續的永久性一、所有權基本理論v征收v國家為了公共利益的需要而依法強制取得私人或者集體所有的所有權或者他物權的行為。v權限程序補償v征用v國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于私人或者集體所有的財產的使用權的

14、行為。v權限程序返還補償二、各類所有權v國家所有權v集體所有權v私人所有權國家所有權的客體v城市土地、礦藏、水流、海域v無線電頻譜資源v國防資產v法律規定屬于國家所有的野生動植物資源v森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源（法律規定屬集體所有的除外）v法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施v法律規定屬于國家所有的文物集體所有權的客體v法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂v集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施v集體所有的教育、科學、文化衛生、體育設施v集體所有的其他不動產和動產私人所有權的客體v合法收入v房屋v生活用

15、品v生產工具v原材料等不動產和動產三、所有權的取得v合同v善意取得v繼承、遺贈v賠償、補償v判決、裁決v劃撥v時效v生產v先占v添附v收歸v征收v沒收v罰款所有權取得的特別規則1）善意取得：動產占有人或者不動產名義登記人將動產或不動產不法轉讓給受讓人后，如果受讓人善意取得財產，即可依法取得該財產所有權或者其他物權的法律制度。條件：受讓人受讓財產時主觀為善意以合理的價格有償受讓物權已發生變動（登記、交付）善意取得v遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物原則上不適用善意取得制度-所有權人超過兩年沒有主張原物返還請求權的，有善意取得制度的適用。v贓物不適用善意取得制度v建設用地使用權、抵押權、質押權等他物權

16、也適用善意取得制度案例v甲將乙交其保管的電腦賣給丙，尚未交付前乙知道了此事，主張買賣合同無效。請問丙是否取得了電腦的所有權？若交付后乙知道此事，主張合同無效，丙又是否獲得了電腦的所有權？為什么？案例v唐伯虎將祝枝山存在自己處的書法作品擅自贈與秋香，請問秋香是否可以根據善意取得制度獲得該書法作品的所有權？案例v甲有金表一塊，不慎丟失，乙撿到后陳列于家中，丙見后非常喜歡，乙遂以5000元出售。丙是否能獲得該表的所有權？所有權取得的特別規則2）拾得遺失物v拾得遺失物，應當返還權利人v拾得人可以要求必要費用，但不得要求支付報酬；遺失人發布懸賞廣告的，不得反悔v有關部門收到遺失物的，應當發布公告，公告后

17、6個月內無人認領，則收歸國有v拾得人應妥善保管遺失物，因故意或重大過失使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任v拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理。拾得人不得要求支付必要費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。案例v某日甲在街頭撿到錢包一個，翻看錢包內有現金1000元和名片一張。于是根據名片地址打車到失主乙所在地并歸還錢包，要求失主支付打車費用40元和報酬100元。乙不允，雙方發生爭執。請問，根據物權法相關規定，該如何解決？四、共有v某項財產由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權v按份共有：兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產享有權利和承擔義務。v對共有財產的使用，應由全體共有

18、人協商決定，按份共有人死亡后，其份額可以作為遺產由繼承人繼承或受遺贈人獲得；v按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但其他共有人有優先購買權v共同共有不分份額v對共有財產的處分，必須征得全體共有人的同意，共同共有關系終止，才能確定各個共有人的份額，分割共有財產。四、共有v共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。例v甲乙丙丁按份共有一棟房屋，份額相同，為提高該房屋的實用價值，甲向乙丙丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項作出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權法規定的是（ ）vA 即使乙丙丁

19、不同意，甲仍可以拆舊翻新vB 只要乙丙丁中有一個同意，甲就可以拆舊翻新vC 只要乙丙丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新vD 只有乙丙丁均同意，甲才可以拆舊翻新五、業主的建筑物區分所有權建筑物區分所有權專有部分所有權共有部分的權利成員權問題v物業公司未依法獲得委托，業主能否拒付物業費？v私自將住宅改為經營性住房的行為是否合法?v業主不滿物業公司的服務，該怎么辦？v物業公司有權出租地下室做經營用房嗎？v在小區公用道路上停車該交費嗎？五、業主的建筑物區分所有權v區分所有權的客體：v1、專有部分構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業主所有權的客體。v 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部

20、分享有所有權；v2、共有部分專有部分以外的共有部分：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂、通道、樓梯、大堂、消防、公共照明等附屬設施。v 業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務，此項義務不得放棄。五、建筑物區分所有權v道路、綠地原則上歸業主共有。v在建設區劃內的車位和車庫應該首先滿足業主的需要。 v占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。v建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。五、業主的建筑物區分所有權v3、成員權v業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。v業主可以自行管理建筑區及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理

21、人管理。v業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。五、業主的建筑物區分所有權v業主委員會議事規則v一般事項，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可；v特別事項（籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建重建建筑物及其附屬設施的行為），經專有部分占建筑物總面積過2/3的業主且占總人數過2/3的業主同意。參考v物權法v物業管理條例六、相鄰關系v相鄰關系是指不動產的相鄰各方因行使所有權或者用益物權而發生的權利義務關系。v用水、排水、通行、利用相鄰土地、建筑物、通風、采光、日照；有害物質排放比較相鄰關系地役權性質所有權權能的延伸他物權設立方式法定約定（合同）救濟方式所有權行

22、使受到妨害之訴地役權受到損害之訴提供便利的內容維持生產生活的必備條件，最低標準所有權人的權利得到更好的行使，較高標準六、相鄰關系v物權法第84條：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。v物權法第85條：法律法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定，法律法規沒有規定的，可以按照當地習慣。v物權法第92條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。第三節用益物權制度一、用益物權基本理論v用益物權是對他人所有的不動產或動產依法享有的占有、使用、收益的權利。v土地承包經

23、營權v建設用地使用權v宅基地使用權v地役權v準物權：海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、使用水域、灘涂從事養殖、捕撈權二、土地承包經營權v1、定義：由公民或集體組織對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規定而享有的占有、使用和收益的權利。v2、期限：耕地30年；草地30-40年；林地30-70年二、土地承包經營權v3、流轉：承包人可以轉包、互換、轉讓；v 流轉的期限不得超過承包期的剩余期限，未經依法批準，不得將承包地用于非農建設v 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押v4：登記：登記對抗主義v5、征用：在承包

24、期內，承包土地被征收的，土地承包經營權人有權依照法律規定獲得相應補償作業v村委會與李某就村西頭的10畝耕地簽訂了土地承包經營合同，村委會提供的合同文本上載明：承包期限為30年，承包期內，承包人依法享有對承包土地的占有、使用和收益的權利。承包期屆滿，耕地由村委會收回并可自由處分，原承包人無權繼續承包。v李某對合同第三項內容表示異議，遂征求律師的意見。v請查詢相關法律法規，根據所學所思，給出詳細意見。案例v2008年1月2日，某鎮將其所有的30畝果林發包給徐某，承包經營期限30年，每年承包費6000元，并實行預交。同日，徐某繳納了當年的承包費，鄉政府將30畝果林交給了徐某。徐某開始投入承包經營，卻

25、并沒有登記。v同年3月19日，該鎮進行了換屆選舉，更換了鎮長。新鎮長撕毀了和徐某的承包合同，將果林發包給了其親戚胡某（胡某和徐某在一個村）。之后胡某去果林進行經營活動，恰與徐某相遇，雙方發生糾紛。v徐某遂將鎮政府訴至法院，要求法院判決鎮政府履行合同。v請運用你所學法律知識，提出你對本案的解決方案。承包經營權的物權化 v有利于保持權利的長期性和穩定性。v賦予了土地承包經營權排他效力。v為征收補償提供了法律基礎。v促進土地流轉v規定了土地承包期屆滿可以繼續承包 v參考法律：農村土地承包法三、建設用地使用權v1、定義：民事主體對國家所有的土地依法享有占有、使用和收益的權利，有權利利用該土地建造建筑物

26、、構筑物及其附屬設施。v2、取得：劃撥、出讓v3、登記：登記生效主義v4、流轉：轉讓、互換、出資、贈與、抵押；房隨地走，地隨訪走v5、住宅建設用地使用權期屆滿后自動續期建設用地使用權v商業用地使用權仍是老板的心頭大事四、宅基地使用權v宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。v特點：v1、僅適用于集體土地v2、僅限于建造住房和居住有關的建筑物和設施v3、由作為集體成員的農民無償取得、無償使用四、宅基地使用權v宅基地使用權的取得方式-申請、審批v一戶一處宅基地v宅基地使用權不得抵押v宅基地使用權的流轉條件：v轉讓人擁有兩處以上的農村住宅v轉讓

27、人與受讓人同為一集體經濟組織內部的成員v受讓人沒有住宅和宅基地使用權v轉讓行為須征得本經濟組織同意v宅基地使用權不的單獨轉讓案例v農民何某做生意十幾年，在縣城買了房子，鄉里的房子一直閑置。去年春，同村村民彭某看上了他的房子，何某就賣給了他。秋天陰雨連綿，泥石流沖垮了幾戶村民的住宅。一天，鄉干部一起來找彭某，說要收回他的老宅的宅基地給受災村民。v請問，鄉干部這樣做有法律依據嗎？v 如果何某有一天不想經商，能不能申請宅基地重蓋新房？五、地役權v定義：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。v他人不動產-供役地，自己的不動產-需役地五、地役權v特征：從屬性（從屬于需役地

28、）、不可分性v設立：地役權自地役權合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人v限制：地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制案例v公司甲與學校乙相鄰，甲為防止乙今后建造高樓擋住自己的觀景視野，以每年向乙支付5萬元補償費為對價，與乙約定：乙在20年后不得在校址興建高層建筑。合同簽訂后，雙方沒有辦理地役權登記。v一年后學校乙遷址，將房屋全部轉讓給房地產商丙，但未向丙提及自己與甲之間的約定。丙購得該學校后就建起了高層住宅。甲要求丙立即停止興建，遭到丙的拒絕后，便向法院提起訴訟。v請問：甲可以要求丙停止興建高樓嗎？甲應如何維護自己的權益？案例v張家和李家是

29、鄰居。李某要去上班如果經過張家的庭院就更近。于是兩家簽訂地役權合同，約定：李家的人可以在張家庭院通行，但不得驚擾張家的老人和小孩。v后來李某買了摩托車，上下班都騎摩托車通行，影響到張家休息，張家便不允許李家從庭院通過，兩家發生糾紛，訴至法院。v請問：張家有權解除合同嗎？第四節擔保物權制度 一、擔保物權基本理論v（一）概述v物的擔保是在債務人或者第三人特定的財產或權利上設定的以確保債務清償和債權實現為目的的物權。稱為擔保物權。 （二） 擔保物權的特征v1、是債務履行的保證：債權人對于特定的擔保財產享有優先受償權。v2、具有從屬性v3、具有不可分性：物權擔保的債權人，有權就擔保物的全部行使其權利；

30、債權部分消滅，債權人仍有權就未清償部分的債權對擔保物的全部行使權利；擔保財產分割、部分讓與，或者債權部分讓與或者部分清償，都不影響擔保物權，債權人仍可就擔保物的全部行使權利。（二） 擔保物權的特征v4、具有物上代位性 ：擔保物權是價值權，不是用益權。擔保物的滅失并不當然導致擔保物權的消滅。擔保物毀損滅失，擔保人因此而獲得賠償或者其他收入時，債權人仍可就賠償金或者其他收入取得物上代位權。v5、擔保物權的實行具有條件性：須以債務人到期不履行債務為條件。 二、抵押v（一）概念：抵押是指債務人或者第三人不轉移對某特定財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以該財產

31、折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。v債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物，因抵押法律關系而產生的權利為抵押權。（二）抵押權的主體和客體v抵押權主體：即在抵押法律關系中享有權利承擔義務的當事人：抵押人與抵押權人。v抵押人必須具有完全民事行為能力人，無民事行為能力人、限制民事行為能力人設定抵押的，一律無效。v抵押權的客體：抵押物動產、不動產v抵押物必須具有特定性、可讓與性、可公示性可以作為抵押物的財產v1、建筑物和其他土地附著物；v2、建設用地使用權；鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押；v房隨地走，地隨房走v3、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土

32、地承包經營權；v4、生產設備、原材料、半成品、成品；v5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；v6、交通運輸工具；v7、法律、行政法規未禁止抵押的其他財產 不能作為抵押物的財產v1、土地所有權；v2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權但法律規定可以抵押的除外；v3、鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押；v4、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。但是用以上設施之外的財產為自身債務設定抵押的，其抵押有效；v5、所有權、使用權不明或有爭議的財產共有財產的抵押未經其他共有人同意，抵押無效；v6、依法被查封、扣押、監管的財產；v7、依法不

33、得抵押的其他財產。 （三）抵押權的設立v抵押權的設立是指債權人的抵押權成立的法律行為。v訂立抵押合同即設立抵押權登記對抗主義v訂立抵押合同并進行抵押權登記才能設立抵押權-登記生效主義 抵押合同v內容應當包括：v1、被擔保的債權的種類、數額；v2、債務人履行債務的期限；v3、抵押物的名稱、數量、質量、所在地、所有權或者使用權的權屬；v4、抵押擔保的債權的范圍；v5、當事人認為需要約定的其他事項。 抵押合同v當事人不得在抵押合同中約定，債務人到期不履行債務的，抵押財產即歸債權人所有（禁止“流質”之預約）。當事人在抵押合同中為流質之約定的，該約定的內容無效。v抵押合同對被擔保的債權的種類、抵押財產沒

34、有約定或者約定不明，根據主合同和抵押合同不能補正或者無法推定的，抵押不成立。 抵押登記物權法規定：以建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；正在建造的建筑物必須辦理抵押登記，抵押權自登記時生效登記要件主義。v抵押登記記載的內容與抵押合同內容不一致的，以登記記載的內容為準。v其他物作為抵押物，抵押權自抵押合同生效時成立。當事人根據自愿原則決定是否登記。v未登記的抵押權在當事人之間有效，不得對抗善意第三人登記對抗主義。問題v甲與乙訂立某買賣合同，并以自己的汽車為標的簽訂了抵押合同，但并未辦理抵押登記。該抵押合同成立嗎？乙享有該汽車的抵押權嗎？

35、問題v甲與乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不去辦理抵押登記，隨后又將該房屋抵押給了丙，與丙辦理了抵押登記。當甲不履行債務時，乙與丙可以怎么樣主張自己的權利呢？（四）抵押權的效力v抵押權的效力范圍，是指抵押權擔保的債權的范圍和抵押權所及標的物的范圍。v1、抵押權所擔保的債權的范圍。包括主債權和利息、違約金、損害賠償和實現債權的費用，合同另有約定的依照約定。v2、抵押權所及的標的物范圍。包括抵押物自身，還有抵押物的從物、添附物以及抵押物扣押期間所產生的孳息，因抵押物滅失所獲得的賠償金以及抵押物轉讓所得的價款等。抵押人的權利1、抵押物占有權。一般及于物的孳息；2、抵押人對抵押物的處分權，但該處分權受到

36、限制：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅提押權的除外；經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。對比v擔保法：抵押期間抵押人轉讓抵押財產的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效；v擔保法解釋：抵押人轉讓抵押物未告知抵押權人或未告知受讓人的，辦理的抵押登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。取得抵押物的受讓人可以代替債務人清償其債務，使抵押權消滅，受讓人清償債務后可以向債務人追償。未辦理抵押登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人

37、造成的損失，由抵押人承擔賠償責任。抵押人的權利3、抵押人對抵押物設定多項抵押的權利4、抵押人對抵押物的收益權。 房屋的抵押人在抵押期間能出租房屋獲取收益嗎？ 如果將來債務人不能清償到期債務，抵押權人要實現抵押權，抵押權人的權利和承租人的權利之間發生沖突后該如何處理？例題v2007年1月1日，甲以自己的房屋做抵押向乙借款10萬元，借款期限為6個月。2007年4月1日，甲將該房屋出租給丙，但在簽訂租賃合同時，甲沒有告知其房屋已經設定了抵押。2007年7月1日，甲不能清償到期債務，甲乙達成協議，甲將自己的房屋折價抵償給乙。7月1日晚，乙要求承租人丙在7日內搬出，丙因此遭受2000元的損失。v丙可以以

38、其租賃合同對抗乙嗎？v丙的損失應該由誰來承擔？參考答案v抵押在先，租賃在后，實現抵押權后，房屋所有人變更為乙，原來甲與丙簽訂的租賃合同對買受人乙不具有約束力。v給丙造成的損失，由于甲對此有過錯，（未書面告知）因此對丙的損失承擔賠償責任。v如果甲事先告知丙該抵押事宜，則丙的損失自負。v若該抵押已登記，則丙能通過查詢得知所租房子是有抵押權的，因此當抵押權實現后，丙不能以其租賃關系對抗乙（抵押權），同時損失自負。問題v如果甲與丙的租賃合同在先，后甲與乙才簽訂抵押合同并辦理抵押登記，則當抵押權實現時，丙的租賃權能對抗買受人乙的抵押權嗎？v答案：出租在先，抵押在后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續

39、有效買賣不破租賃；抵押人的義務v妥善保管抵押物：v抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。抵押權人的權利v1、保全抵押物：如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失；v2、放棄抵押權或者變更抵押權的順位：抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押人產生不利影響。v 債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押順位或者變更抵押權的，其他擔保人在

40、抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人仍承諾提供擔保的除外。v3、優先受償權問題v甲以自己的房產向乙抵押貸款100萬元，同時又由丙作為該項貸款的保證人，此后，甲又將該房產抵押給丁，貸款40萬。v乙的抵押權處于抵押權的第一順位，丁的抵押權處于最后。v如果乙為了丁的利益放棄了抵押權的順位，自愿將其順位處于丁之后，結果該房產拍賣后得款100萬元，丁獲得40萬元，乙因順位在后，只有60萬元貸款得到清償，乙能要求丙對剩下的40萬元承擔保證責任嗎？v答案：不能。 抵押權的優先效力v定義：抵押權有就抵押物的價值優先于其他債權得到清償的效力。v重復抵押時各抵押權的順位：v抵押權自登記時生效

41、的，按照登記的時間確定抵押權的順位，順位在前的優先受償。登記時間相同的順位相同，各債權人按照債權比例受清償。v抵押合同自簽訂時生效，登記作為對抗第三人的條件的，已登記的債權人先于未登記的債權人受清償，按照抵押物登記的先后順序清償；都未登記的，實現抵押權時，各債權人按照債權比例受清償。抵押權的優先效力v與其他物權并存時的清償順序：v抵押權與質權并存，抵押權人優先于質權人受償；v抵押權與留置權并存，留置權人優先于抵押權人受償； （五）抵押權的實現v抵押權的實現是指抵押物所擔保的債權已到清償期而債務人未履行債務，或發生當事人約定的事由時，抵押權人將抵押物折價或拍賣、變賣，從價款中優先受償的行為。抵押

42、權的實現v實現抵押權的費用主債權的利息主債權v抵押物不足清償的由債務人清償。最高額抵押v最高額抵押是指抵押人與抵押權人協議，在預定的最高擔保額度內，為將來一定期間內連續發生的交易關系所產生的債權設定的擔保。v適用范圍：v1、借款合同v2、預定交易總額的連續商品交易合同 最高額抵押的特點v1、最高額抵押是為將來發生的債權作擔保。v2、必須設定抵押擔保債權的最高限額。v3、最高額抵押經結算確定債權額后，即變為普通抵押。有關最高額抵押的司法解釋v擔保法解釋第83條：v最高額抵押權所擔保的不特定債權，在特定后，債權已屆清償期的，最高額抵押權人可以根據普通抵押權的規定行使其抵押權。v抵押權人實現最高額抵

43、押權時，如果實際發生的債權余額高于最高額的，以最高額為限，超過部分不具有優先受償的效力；如果實際發生的債權余額低于做高額的，以實際發生的債權余額為限對抵押物優先受償。浮動抵押v當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。 三、質押v（一）概述v質押是指債務人或者第三人將其動產或權利移交給債權人占有，作為債務履行的擔保。債務人不履行其債務時，債權人有權依照法律的規定，以該動產或權利折價、拍賣或者變賣所得的價款優先受償。（一）概述v在質權法律關系中，向債權人提供財產或權利擔保的人為出質人，享有質權、占有質押財產或權利的債權人為質權人，出質人提供的作為擔保物的標的物或權利即為質物。v質權和抵押權的區別：v1、標的物不同：不包括不動產v2、對物的占有不同：轉移質物的占