1、目 錄第一章 申報單位簡介及項目概況1第一節 申報單位概況1第二節 項目概況2第三節 結論與建議7第二章 項目背景及必要性10第一節 項目背景10第二節 項目建設的必要性17第三章 發展規劃、產業政策和行業的準入分析21第一節 發展規劃21第二節 產業政策及市場準入分析23第四章 資源開發及綜合利用分析30第五章 節能方案分析35第一節 能耗分析35第二節 節能措施和效果分析38第六章 建設用地、征地拆遷及移民安置方案46第七章 建筑安全分析與評價49第一節 高層消防設計方案及評價49第二節 電氣消防設計及評價52第三節 抗震設計方案及評價56第四節 防雷設計方案及評價58第八章 環境和生態影

2、響分析59第九章 項目招投標及實施進度安排63第十章 項目建設組織管理68第十一章 經濟影響分析70第一節 總投資及資金籌措70第二節 經濟效益分析72第三節 區域經濟影響分析79第十二章 社會影響分析81第十三章 結論84附件第一章 申報單位簡介及項目概況第一節 申報單位概況一、項目申報單位概況本項目建設單位為公安縣湖北銳明建設工程有限公司。本公司是2009年7月成立的一家房地產開發企業，具有房地產開發四級資質。公司注冊資金1000萬元，現有職員600人。公司按照現代企業制度的管理模式，遵循有限公司制度的運作方式，下設辦公室、工程部、財務部、技術部、經營部、資料部、保安部，在總經理的領導下，

3、通力合作，相互協調，初步形成了一個上進，勇于開拓的企業團隊。公司自創建以來以“塑造品牌、求新創優、服務社會”為追求，秉承“專注品質、建筑無限生活”的開發理念，堅持“一流的規劃設計、一流的施工管理、一流的房屋質量、一流的營銷服務”的開發建設原則，根據企業規范化、標準化、專業化的要求，堅持以市場為導向，以用戶滿意為目標，全面引進現代企業管理機制，認真規范企業內部管理，堅定不移地走品牌發展道路。堅持以專業視角精耕細作，構筑最有價值的生活空間；在提升產品品質和企業價值的同時，最大限度實現企業、客戶和社會的三方共贏。公安縣湖北銳明建設工程有限公司2011年被荊州市人民政府授予“守合同重信用企業”，被公安

4、縣建筑業協會授予“2011年度全縣先進建筑企業”等光榮稱號。二、資金實力及開發資質情況公安縣湖北銳明建設工程有限公司成立于2009年7月，公司注冊地為公安縣南平鎮沿江路168號；有限責任公司(自然人獨資)；經營范圍為房地產開發、經營和物業管理。公司注冊資本金：壹仟萬元；法定代表人：王治銳房地產開發資質等級：四級資質鄂房開【2011】D40033號第二節 項目概況一、項目名稱：虎渡南苑二期建設項目二、建設性質：舊城改造及普通商品房開發三、建設單位：公安縣湖北銳明建設工程有限公司四、建設地點：本項目擬選址在公安縣建設南路旁，地勢整體較為平整。該地段是公安縣繁華的中心區，交通便利，人口密度適中，周圍

5、無噪音擾民與環境污染，是適宜人口居住較理想的場所。項目總用地面積為1566.18平方米。五、建設規模及內容(一)建設規模本項目屬于虎渡南苑的二期工程，虎渡南苑整體規劃用地面積 平方米，規劃建筑面積 平方米，總戶數為 戶，其中一期建設 平方米，住宅 套，由于本項目設計精巧，區位優良，價位合理，一期項目獲得廣大居民踴躍購買，現已銷售一空。本項目開發占地面積為1566.18平方米，規劃建筑面積8135平方米，建設1棟框架結構17層建筑。(二)項目建設內容1、建設內容：住宅面積8135平方米。項目容積率為5.19,，綠化率為22.53%，總戶數51戶。2、公用配套工程：建設室外綠化、道路、水電等配套設

6、公用設施。具體建設內容詳見下表：功能用房分類項目層數電梯數戶型戶型平均面積()地上總建筑面積結構形式戶數(戶)總人數(人)小計住宅用商用住宅面積()配套建筑商業面積()小計()商住樓1#樓171713室2廳2衛159.51 81358135框架51153小 計8135813551153四、項目定位該項目位于公安縣商住圈核心地段，一是擁有完善的生活環境，周邊生活配套設施完善。二是交通便利，出行方便。本項目將通過良好的周邊環境、優質的生活配套服務，解決當地居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當地居民的生活質量和居住條件，形成高起點、高品位、高質量的住宅區。目標客戶主要為當地居民，項目產品主要為

7、中、小套型普通商品住宅51套。主力戶型為三室二廳二衛。其平均戶型面積為159.51平方米左右。五、擬建項目建設期：根據項目申報單位初步規劃，本項目規劃擬13個月建設完成(2014年4月至2015年4月)。六、擬建項目投資：本項目總投資1099.89萬元，其中工程費用639.27萬元，工程建設其他費用360.62萬元（其中土地費用300萬元），預備費為100萬元。具體詳見投資估算表。投資估算總表序號工程和費用名稱土建費用其它費用(萬元)合計(萬元)比例工程量()單位價值(元/)小計(萬元)一工程費用8135.00 785.83 639.27 639.27 58.12%二其它費用360.62 36

8、0.62 32.79%三預備費用100.00 100.00 9.09%四管理費和利息0.00 0.00 0.00%總投資1099.89 100.00%七、資金籌措：本項目總投資1099.89萬元，全部由項目申請單位自籌。八、項目主要技術經濟指標 1、主要技術指標：項目主要技術指標表序號項目數量單位1規劃總用地面積1566.18 平方米2總用地面積1566.18 平方米3建筑占地面積625.06 4總建筑面積8135平方米其中住宅建筑面積8135平方米商業建筑面積平方米配套及其它建筑面積平方米5容積率5.19 -6住宅總戶數51戶7居住人口(3.25人/戶)153人8非機動車停車數輛9機動車停車

9、數輛10建筑密度39.91%11綠地率22.53%2、 項目經濟評價技術指標 本項目預計銷售收入預計1773.43萬元，開發商投資1099.89萬元，銷售稅金96.65萬元，所得稅前利潤576.89萬元。項目利潤表序號項目數值單位備注1銷售收入1773.43 萬元2開發建設投資1099.89 萬元3銷售稅金及附加96.65 萬元4利潤總額576.89 萬元第三節 結論與建議一、結論通過對擬建項目的規劃布局、市場準入、資源利用、土地征用、生態環境、經濟和社會影響等多方進行分析和論證，可得出如下審核結論：核準項目細化指標核準標準本項目擬用值評價評價依據建設用地方面征地取得的合法性土地使用權證書20

10、14年1月23日公安縣國土局拍賣成交確認書合規合法公安縣國有土地資源局發證土地利用用途合規性商住1棟住宅樓合規土規條件和建設方案土地使用強度合規性容積率5.19；建筑密度不大于39.91%容積率5.19；建筑密度39.91%在規劃控制指標之內規劃設計條件和建設方案規劃方面產業發展規劃的符合性鼓勵普通房建設商品用房符合政策公安縣公安縣舊城改造規劃城市總體規劃的符合性節能小型住居區小型住宅區高度契合公安縣公安縣發展規劃產業政策方面房地產宏觀調控政策中小套型、中低價位普通商品房51套普通商品房符合宏觀政策要求國發辦【2006】37號文及公安縣實施細則產業準入標準可一次性開發本項目開發規模8135平方

11、米符合標準湖北省城市房地產開發經營管理辦法產業政策不是淘汰類產業；鼓勵類(節地、節能建筑)合規發改委令第40號行業準入方面資本金準入標準資本金不低于20%項目資本金100%優于標準項目申報單位提供的資金證明房地產開發資質暫定級及暫定級以上四級符合要求資質證書拆遷補償和安置拆遷補償標準縣城城區征地拆遷工作實施方案國有建設用地使用權出讓合同符合政策要求鄂政辦【2004】173號移民安置方案落實還建地塊、儲備用地、控制用地等工作該地塊已落實拆遷安置補償工作符合政策要求鄂政辦【2004】173號資源利用節能新建建筑節能50%以上本項目節能60%優于標準節能評估報告節水綜合節水率20%直接節水率20%；

12、中水回用率30%；雨水利用率30%；非傳統水源利用率30%。符合2010年建筑節水20%的目標要求優于標準節能評估報告節地節地率20%本項目節地率30%優于標準十二五規劃綱要節材綜合節材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(構)筑物拆除時，材料的總回收率達40%優于標準十二五規劃綱要建筑安全抗震抗震設防烈度6度本項目按6度標準設防符合標準高層建筑設計規范防雷住宅小區二類等級設防雷系統按二類等級設防達標高層建筑設計規范消防耐火等級：地上和地下二級地上一級達標高層消規環景影響廢氣大氣污染物綜合排放標準(GB16360.62-1996)表2二級標準限值CO、NO2、HC含量極

13、少達標排放環評批復廢水污水綜合排放標準(GB8978-1996)表4中三級標準COD、BOD5、SS全年總排放量4.84T達標排放環評批復噪聲GB12348-2008工業企業廠界環境噪聲排放標準“2類標準”60分貝以下達標排放環評批復固體廢物無害化處理零排放達標排放環評批復經濟影響經濟評價國民經濟內部收益率10%本項目內部收益率32.85%優于標準經濟評價(第三版)行業影響不能形成行業壟斷本項目市場占有率不到1%不會形成市場壟斷市場調查區域經濟影響當地支柱產業房地產項目產業鏈長，產業帶動能力強符合市場調查社會影響對區域社會影響利大于弊本項目為小規模房地產開發項目，對社會環境影響程度小影響小社會

14、調查當地社區可接受性接受度高接受程度高符合要求社會調查風險防范措施有風險防范措施四條社會風險防范措施有措施且措施可操作性強社會調查二、建議1、做好征地拆遷補償工作：一要深入宣傳發動，讓廣大群眾理解支持拆遷；二要全面落實政策，做到公平公正公開；三要妥善處理矛盾，切實幫助群眾解決實際困難；四要依法依規操作，讓該地塊的拆遷成為法治公正的典范。2、建議政府相關部門對本項目予以審核通過。第二章 項目背景及必要性第一節 項目背景一、公安縣公安縣經濟發展現狀簡介公安縣地處東經1114811125，北緯29373019，位于湖北省中南部邊緣，長江南岸，東聯漢滬，西接巴蜀，南控湘粵，北通陜豫，有“七省孔道”之稱

15、，與洞庭湖平原一衣帶水，與荊州古城一橋相連南北最長為75公里，東西最寬51公里。國土面積2257.9平方公里，總人口103萬，轄14鎮，2鄉，431個村委會，4137個村民小組。地處江漢平原，地勢平坦，湖泊棋布，河流縱橫，屬平原湖濱地區。地面高度一般為海拔36米左右，境內主要為平原湖區，西南部分地方為平崗和丘崗地。虎渡河自北向南穿越全境，把全縣分為虎東、虎西兩片。境內山丘分布在縣境南部，海拔高度均在100米以下。 2012年，是公安發展史上具有特殊意義的一年。一年來，面對宏觀政策緊縮、經濟增長下行壓力加大的復雜形勢，縣政府在市委、市政府和縣委的正確領導下，在縣人大、縣政協的監督支持下，團結和帶

16、領全縣廣大干部群眾，按照“穩中求進、好中求快”的總要求，突出工業優先，推進“三化”協調，統籌城鄉發展，大力改善民生，全縣經濟快速發展，社會事業全面進步，縣域綜合實力明顯增強。2012年，我縣被評為全省縣域經濟進位先進縣，“三農”工作躋身全省20強，斗湖堤鎮進入“全省百強鄉鎮”行列。預計完成地區生產總值159.83億元，同比增長11.6，其中一、二、三產業分別完成增加值47.79億元、71.21億元和40.83億元，同比分別增長3.9、18.6和11，三次產業結構調整為29.9：44.6：25.5。 （一） 工業經濟克難奮進。積極應對各種不利因素，推動企業轉型升級，全縣工業經濟逆勢增長。預計完成

17、規模工業總產值205億元、增加值57億元、利稅總額11.2億元。新增規模企業25家，總數達到112家，其中5家產銷過10億元，凱樂科技及其黃山頭酒業稅收達到1.65億元。汽車零部件、塑料新材、化工建材、農副產品加工四大主導產業累計實現產值202億元。爭取國家、省產業振興和中小企業發展資金6000多萬元，全縣技改投入達到57億元，同比增長142，凱樂科技、新生源、金安紡織、漢興科技、中糧糧油、新裕農業等企業96個技改、擴規項目相繼竣工投產，國家高新技術企業達到5家，11個產品被認定為湖北名牌產品。招商引進項目58個，到賬資金45億元。全縣整體謀劃布局50平方公里的工業園，今年開發區基礎設施投入達

18、到6.08億元。孱陵工業園新落戶企業8家，青吉工業園擴區至22.39平方公里，建成8平方公里，落戶企業30家。 （二） 農業經濟穩定增長。持續推進結構調整，注重農業科技和農業機械推廣應用，努力應對多雨低溫等自然災害和稻飛虱等重大病蟲害，農業生產增產增收。預計完成農業總產值90億元，同比增長14。建成15個萬畝高產創建示范片，優質糧棉油板塊面積達到180萬畝。成功舉辦第四屆湖北公安葡萄交易會，葡萄產值達到6億元。生豬和家禽規模養殖比重分別達到68、81。水產養殖形成“18221”、網箱養鱔、魚鱉混養、鱖魚和團頭魴專養、小龍蝦野生寄養五大特色板塊。全縣土地流轉農戶達到2.8萬戶，流轉土地18萬畝。

19、農民專業合作社達到323個，入社農戶2.5萬戶，帶動周邊農戶10萬余戶，永和、雙盈水產專業合作社分別被評為全省“二十強”和先進農民專業合作社。省市級農業產業化龍頭企業達到38家，農產品初加工轉化率達到65以上，深加工比例達到40以上。 （三） 商貿服務持續活躍。嚴格落實各項補貼政策，加強商業網點建設，拓展群眾消費需求，各類市場繁榮活躍。預計實現社會消費品零售總額86.6億元，同比增長18.5。恒盛汽配城、長江醫藥物流園、明珠建材生活物流廣場、富妮來服裝城、楚豐農產品大市場三期、民主巷市場改造等市場建設項目進展順利，荊江分洪北閘風景區納入國家“十二五”紅色旅游項目庫，休閑“農家樂”總數達到528

20、家，服務業發展取得新突破。加強對外貿企業的服務，新增4家外貿企業，增加針織服裝、PVC裝飾板材、電子產品3類出口產品，預計完成外貿出口7021萬美元。 （四） 城鄉建管力度加大。進一步完善縣城規劃體系，加快推進城南新區開發及“城中村”改造，縣城建成區面積達到19平方公里；投資3200萬元，完成城區馬嘶橋路、孱陵大道延伸段建設和荊江大道路面維修等市政工程；開展土地非法交易和違法建設綜合整治，落實網格化管理，基本做到新的違建零發生、舊的違建零發展；轉變城區垃圾處理方式，實行集中收集、轉運、異地焚燒發電，實現了垃圾處理無害化、減量化、資源化目標；城區污水處理廠二期、新生源公司廢水深度處理項目投入運行

21、，“四城同創”向更高層次推進，縣城環境明顯改觀。開展片區扶貧開發，統籌鄉村建設，15個農民集中居住小區建設進展順利；扎實開展文明衛生集鎮、村創建活動，閘口鎮、黃山頭鎮被評為省級衛生城鎮。加強重點項目建設，爭取上級投資項目68個，到位資金5.05億元，完成全社會固定資產投資142.5億元，同比增長39.8，其中新增億元以上項目59個。荊岳鐵路正式動工，江南高速、東卷高速進展順利，迎賓大道、孱陵客運站相繼啟動，建設縣鄉公路50公里、通村公路109公里。第二輪“三萬”活動成效明顯，完成各類水利工程8862處，累計完成投資3.58億元，達到歷史最高水平。實施土地整理項目，建設高標準農田10.5萬畝；綠

22、化造林5.1萬畝，全縣森林覆蓋率達到20.6。 （五） 財稅金融平穩運行。堅持科學聚財與規范理財并舉，加強重點稅源管理，優化支出結構，保證了重點項目和民生支出。全年財政總收入首次突破10億元，其中一般預算收入達到5.9億元。不斷擴充金融營業網點，基本實現農村金融服務全覆蓋。加強金融生態環境建設，連續九年被評為全省最佳金融信用縣，金融服務縣域經濟力度不斷加大，預計全年累計投放各類貸款83億元。 （六） 社會民生不斷改善。牢記宗旨，關注民生，切實抓好“衣食住行、醫教保業”等工作，不斷提高人民群眾的生活水平和幸福指數。預計今年城鎮居民人均可支配收入15500元、農民人均純收入8990元，同比分別增長

23、16、14.5。組織各類技能培訓，以創業促就業，發放小額擔保貸款3085萬元，扶持創業640人，城鎮登記失業率控制在4.1以內。實行城鄉居民社會養老保險全覆蓋，全面提高醫療、養老保險水平；加大弱勢群體社會救助工作，城鄉低保對象達到5.4萬人，榮獲“全省民政工作先進縣”稱號；積極推進政策性“三農”保險，農村風險轉移機制進一步完善；新建保障性住房990套，群眾受益面不斷擴大。加大教育發展投入，新一中建設、校安工程進展順利，教學環境和辦學水平全面提升，“兩基”工作受到國務院表彰，創造了高考連續17年全市第一、全省領先的優異成績。醫藥衛生體制改革深入推進，城鄉藥品銷售實現“零差價”。公共衛生服務不斷加

24、強，成功應對“8.25”霍亂疫情，先后榮獲“全國衛生應急示范縣”和“全國農村中醫藥先進縣”稱號，新人民醫院即將投入使用。實施血防綜合治理，人、畜感染率分別下降至0.93、0.2。全面啟動國家免費孕前優生健康檢查項目，大力開展流動人口區域協作，被評為省級“陽光計生行動”示范單位和誠信計生合格縣。加強科技工作，湖北省缸套廠“負壓實型氣缸鑄造方法”獲第七屆國際發明展覽會金獎。“最美公安人”評選、第二屆“書香三袁故里”全民閱讀、群眾文藝調演、體育健身比賽等活動影響廣泛，文化、廣電、體育事業得到長足發展。圓滿完成社區居委會“兩委”換屆工作，實行社區網格化管理，啟動10個規范化社區平臺建設，社會管理進一步

25、創新。廣泛開展領導干部大接訪活動，各類信訪持續下降，群眾訴求渠道更加暢通。破獲一批大案要案，刑事發案、安全事故、群體性突發事件得到有效控制，群眾安全感不斷提升。“六五”普法經驗得到中、省高度肯定。加大糾風治亂力度，強化執法與效能監察，扎實開展“治庸問責”，取消調整行政審批事項20余項，一批損害群眾利益案件得到及時查處。辦理人大代表建議57件，政協提案87件，滿意率達95以上。 二、建設條件自然地理條件公安縣地處東經1114811125，北緯29373019，位于湖北省中南部邊緣，長江南岸，東聯漢滬，西接巴蜀，南控湘粵，北通陜豫，有“七省孔道”之稱，與洞庭湖平原一衣帶水，與荊州古城一橋相連南北最

26、長為75公里，東西最寬51公里。國土面積2257.9平方公里，轄14鎮，2鄉，431個村委會，4137個村民小組。地處江漢平原，地勢平坦，湖泊棋布，河流縱橫，屬平原湖濱地區。地面高度一般為海拔36米左右，境內主要為平原湖區，西南部分地方為平崗和丘崗地。虎渡河自北向南穿越全境，把全縣分為虎東、虎西兩片。境內山丘分布在縣境南部，海拔高度均在100米以下。自然資源公安的土地適宜性廣，種植條件好，生物生長量大，具有較強的生產能力。主要分布在西南紅土丘崗和南部的黃土平崗地帶、沿河的沖積平原和湖積平原上。根據全國第二次土壤普查結果，全縣共有4個土類，7個亞類，12個土屬，99個土種。從河床到崗地，土壤質地

27、從砂質逐漸向粘質過渡，土壤種類也相應具有飛砂土、灰砂土、灰油砂土、灰正土、黃土。 河流水文公安縣集水面積199.391平方公里，過境長422.84公里，其中現有外江河流14條。長江全長6380公里，由太平口入境至藕池口出境入石首市，過境長85.62公里，水域面積87.69公里。氣候特征公安的氣候屬亞熱帶季風氣候，四季分明。具有霜期短、日照長、雨量充沛特點。春季冷暖多變，溫度上升快，雨量遞增；夏季炎熱潮濕，雨量不均；秋季日暖夜涼，雨量銳減；冬季寒冷干燥，低溫少雨。熱量豐富，無霜期長，低溫凍害頻次較少，適宜糧、棉、油、林、特等多種作物生長，有發展亞熱帶果木、特產等多種經濟的水資源。通常以平均氣溫穩

28、定通過10為春季的開始日，大于22為夏季的開始日，小于10為冬季的開始日，在10-22間為春、秋季節。基礎設施公安交通發達，區位優勢明顯,素有“湘鄂門戶”之稱。207國道和荊東高速公路（湖北襄陽湖南常德）貫穿全境，長江“黃金水道”伴境而過，離荊州城區30公里，離宜昌三峽機場70公里，離武漢天河機場250公里。縣境內公路總里程1938公里，已形成以207國道、荊東高速公路為骨架，以公（安）石（首）線、公（安）安（鄉）線、公（安）松（滋）線3條二級公路為主干，以8條縣級公路為脈絡的公路網絡。縣內有220千伏輸變電站1座、110千伏輸變電站4座，實現了城鄉電力同網同價。全縣程控電話8.7萬門，固定電

29、話普及率達到8.3%，移動通訊電話用戶10萬戶。縣城日供水能力10萬噸。星級賓館服務周到，文化娛樂設施一應俱全。第二節 項目建設的必要性(一)滿足人民群眾基本住房消費的需要為了滿足廣大人民群眾擁有最基本的住居權，政府鼓勵房地產開發商向社會大量提供中、小套型；中低價位的普通商品住宅。本項目建成后可向市場提供18套中小套型的商品住宅，可部分緩解公安縣居民購房難的問題，滿足公安縣當地居民基本住房消費的需求。(二)是加快城市建設的需要房地產業是我國現階段重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于全面實現建設小康社會的

30、目標。 公安縣委縣政府根據公安縣總體規劃布局，按照“產業集聚、資源集約、結構優化、環境優越”的發展思路，以“科學發展、價值創造、產業經營”為核心，堅持“我規劃、你投資、同受益、共發展”的方針，為實現該區域“城市綜合實力爭先進位、產業發展和城市功能提檔升級、城市建設脫胎換骨、城市居民生活水平和質量改善提升”的新要求，必須加快城市房地產開發，來滿足公安縣城區居民的住房、生活基本需求，同時也提高城市品位。 一是加快推進城鎮化。立足長遠發展，制定和實施推進新型城鎮化的目標和措施。完成縣城城市總規修編，抓緊調整和完善城區五大片區控制性詳規，加快鄉鎮鎮區控制性詳規編制進程，實現縣鄉規劃全覆蓋。嚴格規劃管控

31、，以規劃引領城鎮化發展。加強土地等城市資本營運，多方籌集城鎮建設資金。繼續抓好縣城迎賓大道、環城路道路續建工程，完成原種場3#路、彩云路、長廣路、占橋四巷路、平安路、城區及周邊生活垃圾壓縮站建設，改造百瓦渠和楊麻渠城區段面，修整楊公堤滑坡和長江路部分路段人行道，加強城區瀝青路面養護；啟動城區公園建設，完成城南路、馬嘶橋路綠化和街頭游園建設等園林工程，穩妥推進舊城區改造。以文明創建為重點，繼續推進“四城同創”，全力爭取通過省級文明縣城驗收。加強城鎮信息化、智能化建設，繼續抓好城市網格化管理，建立和完善城市管理長效機制，提升管理水平，打造文明整潔、優美舒適的縣城環境。堅持城鄉統籌，推進城鄉產業布局

32、、基礎設施、公共服務、信息網絡、社會管理等一體化進程，積極培育發展各具特色的中心鎮和特色鎮，重點加快楊家廠、南平、藕池、埠河、章莊鋪等鄉鎮集鎮建設，增強集鎮綜合承載能力，加快城鄉一體化發展進程。 二是狠抓基礎設施建設。進一步拓寬融資渠道，加大爭取力度，加快交通建設，對境內國道、省道、縣鄉道路分段進行改造升級，為高速公路、鐵路建設營造寬松施工環境，力爭23年內，形成公路、鐵路、港航設施比較完備、路網布局合理的縣域“大交通”格局。2013年，完成斗湖堤至荊東高速連接線夾竹園段續建、黃金口至沙道觀二級公路改建、五群路和五楊線縣鄉道改建工程；加快實施和推進江南高速、東卷高速、荊松一級公路、北閘紅色旅游

33、二級公路、公安長江大橋建設；建設通村公路100公里，提升交通運輸服務保障能力。把握國家加快水利改革發展的政策機遇，以荊南四河綜合整治為重點，全面抓好孟溪垸泵站更新改造、農田排灌設施完善、內外重點閘站檢修等重大工程建設，不斷改善農業基礎條件。堅持防汛抗旱兩手抓，抗災減災不放松，確保農業增產增收。積極爭取北煤南運路口電站項目，抓好荊州南、油江、馬市、玉湖、告口等變電站建設，提高電力保障水平。 三是持續改善生態環境。加強對城鄉群眾的宣傳教育，倡導文明節約、綠色低碳的生活方式和消費模式。狠抓企業節能、降耗、減排，注重建筑節能和公共機構節能，大力發展循環經濟，完成總量控制指標。加強環境監察和保護，抓好農

34、業面源污染防治和水環境治理，禁止秸桿焚燒，切實保護生態環境。深入開展第三輪“三萬”活動，抓好村莊環境衛生綜合整治，在全縣每個村新建1020個垃圾池，每個非城郊村建設1個達標處理垃圾場，全面改善農村人居環境。以埠河、孟溪大垸、花基臺“三片”和207國道、沙漁線、公石線“三線”為重點，抓好新農村建設。持續推進血防綜合治理、造林綠化等工作，人畜血吸蟲病感染率達到傳播控制標準，爭創全國綠化先進縣。加強農村村莊規劃和土地利用規劃的管控，嚴格土地執法，切實保護耕地，爭創全國節約集約利用土地模范縣。但公安縣區明顯的表現為第二產業比重過大，第三產業相對發展不足的弊端，市委、縣政府領導審時度勢，明確提出要加快房

35、地產、物流、金融、商貿等現代服務業體系建設，尤其提出改善老城區基礎設施及危舊房改造的不足，將該區域建設成景色秀美的創業、商貿、居家、旅游、休閑的理想之地，實現當地一、二、三產業協調發展的產業格局。因此，虎渡南苑大廈項目的建設，不僅是公安縣住房建設規劃內容的重要組成部分，同時也是公安縣人民生活的迫切需要，項目的開發建設很有必要。第三章 發展規劃、產業政策和行業的準入分析第一節 發展規劃一、符合公安縣城市建設規劃公安縣土地利用總體規劃（2006-2020）圍繞公安縣建設縣域中心城市的目標，擇優培育重點中心城鎮，分層帶動各鄉鎮的城鎮化進程和地區經濟發展，加強縣域橫向經濟聯系。規劃期間，公安縣城鎮體系

36、形成一、二、三級城鎮等級、 “兩心兩軸三口”的空間格局。中心城區的總體發展方向為“沿江延伸、向東為主、適度南拓”，總體分為五個片區：斗湖堤老城片區、孱陵片區、楊家廠片區、斗南片區與楊南片區。應加強中心城區各個片區之間的聯系，使五個片區構成有機的整體，形成合理的城鎮發展形態，最大限度發揮整體功能與集合優勢。“兩心”，指中心城區和縣域經濟副中心，其中，中心城區是由斗湖堤鎮和楊家廠鎮共同組成的縣域經濟、文化中心，副中心指南平鎮，是縣域經濟發展的次中心。“兩軸”指兩條城鎮發展軸線，由于襄東高速公路的出口與207國道重合，城鎮體系的培育和發展沿縣域兩條交通動脈207國道、公石公路進行。“三口”指埠河鎮、

37、藕池鎮、章莊鋪鎮三個口子鎮，三鎮是兩條發展軸線的出口，也是區域發展條件比較好的城鎮，規劃作為重點城鎮發展。二、公安縣經濟社會及產業發展規劃符合性分析公安縣國民經濟與社會發展“十二五”規劃綱要及公安縣住房建設“十二五”規劃綱要均對公安縣的住房建設做出了以下發展規劃：科學規劃，合理布局，配套建設，建立業主自治和專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，加快房地產業商品化、市場化、現代化發展步伐，努力把房地產業培育發展成為縣域經濟的重要產業。一是管好土地一級市場。加強宏觀調控，不斷擴大土地有償使用范圍，結合城市規劃和發展，對商業性用地實行公開招標、競標，優化土地資源配置。二是放開搞活二、

38、三級房地產市場。加快建立健全規范、公開、有序的房地產交易市場體系。制定鼓勵促進住房消費的政策，提高房地產交易率，使房地產租賃、轉讓、抵押、置換規范化。三是加快城鎮住房、特別是經濟適用住房建設。適應人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質量、功能、環境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業務，增強居民的實際購買能力。本項目正是緊緊圍繞公安縣國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要和公安縣住房建設規劃的指導精神，建立健全公安縣住房建設體系，擴大公安縣新建商品住房建設的供給總量，有針對性開發適合公安縣人們生活習慣的個性化住房。本項目的開發與建設，將產生良好的經濟效益和社會效

39、益，同時也將促進公安縣國民經濟和社會的發展。本項目經過嚴格的專項規劃和區域規劃，結合各項有關因素的分析，項目的目標與規劃內容銜接協調。本項目為公安縣公安縣政府規劃的房地產開發項目，將小城鎮危舊房改造開發商品房項目，符合當地政府規劃要求。第二節 產業政策及市場準入分析一、國家房地產宏觀調控政策及評價 2013年房地產市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”，進一步促使調控政策的差異化。10-11月，一線城市和部分房價漲幅較快的二線城市在面臨無法完成年初房價控制目標的情況下進一步收緊調控政策，而三四線城市如溫州和徐州，則對限購政策有所放松。三中全會提出的市場在資源配置中起決定性作用的核

40、心思想，正引導著各地調控機制的穩步建立。展望2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產稅等相關長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現有的行政化調控手段很難在短期內退出，不同城市的政策取向繼續差別化。中長期來看，不動產登記、財產公示等制度出臺，房地產稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產業發展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產業也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰，市場供需關系將更趨良性，明年乃至中長期房地產市場環境正在孕育變

41、化，市場有望逐漸回歸理性。 1.市場趨勢：整體繼續向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長，房地產調控政策整體平穩的背景下，根據“動態模型”，2014年房地產市場預測結果如下：圖：2014年全國房地產市場各項指標預測結果數據來源：CREIS中指數據，中國房地產指數系統預測 2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點：在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，預計2014年全國商品房銷售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長5.5%-7.8%；商品房銷售均價為6705-6746元/平方米，同比上漲7.0%-7.6%，銷

42、售面積和均價同比增速均較2013年放緩；房地產開發投資額為9.8-10.0萬億元，同比增長15.0%-17.5%；房屋新開工面積為20.9-21.3億平方米，同比增長6.0%-8.0%，低于2013年全年。 2.需求：銷售面積繼續增長但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩 2014年新增貸款和社會融資額繼續增長，但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢，商品房銷售增速趨緩。信貸政策對商品房需求影響顯著，商品房銷售額的變化通常滯后于社會融資額變化1-2個季度，如社會融資額同比增速在2009年一季度達到階段性高點，之后商品房銷售額同比增幅在當年三季度達到峰值。2013年，社會融資額增速持續下行，從一季度

43、58.5%下降至三季度19.1%，四季度也將保持在14%左右。同時，人民幣貸款和M2同比增速均處歷史低位，今年前三季度新增人民幣貸款分別為2.8萬億元、2.3萬億元和2.2萬億元，預計四季度新增貸款約為1.6萬億元，全年新增貸款8.9萬億。M2同比增速自一季度高點連續下降，預計四季度仍將在歷史較低水平。展望2014年，貨幣政策將保持穩健，盡管新增貸款和社會融資額仍將增長，但總體增速趨緩，推動商品房銷售增長的動力有所減弱。此外，預計2013年全年全國商品房銷售面積將接近13億平米，規模再創歷史新高，增速也處于2010年來的高點，在高基數下2014年銷售面積增速放緩是大概率事件。 圖：2008年至

44、今全國商品房銷售面積走勢（半年度）數據來源：CREIS中指數據，中國房地產指數系統預測從全年走勢來看，2014年全國銷售面積同比增速前高后低。預計明年上半年經濟環境總體好于下半年，參考過去幾年商品房銷售面積的季節性規律，預計明年上半年商品房銷售面積占全年比重約40%，全年商品房銷售面積增速前高后低。綜合前述模型結果，預計2014年上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季節性規律導致重點城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。除2011年下半年受貨幣政策收緊和房地產調控的疊加影響，成交量環比上半年下降5.7%外，其余年份重點城市下半年的成交量均高于上半年，20

45、12年表現尤其明顯，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年將保持下半年高于上半年的季節性規律，預計上半年各城市成交量在經濟穩定、供應加大的背景下繼續好于今年同期，下半年季節性規律推動成交量環比增長，但同比增速將趨緩，由于2013年基數較高，2014年下半年可能出現部分月份同比下降的情況。3.分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續加劇，企業馬太效應日趨明顯展望2014年乃至更長時期，不同城市量價走勢和政策導向的分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數二線城市供需均衡

46、，價格平穩；大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯，大企業領先優勢繼續擴大，中型企業不進則退，小企業邊緣化。表：不同城市分化對比一線城市二線城市三線城市城市分化供求分化供不應求壓力持續多數城市供需均衡，少數熱點城市供不應求大多數城市供應充足，部分城市存在供應過剩風險價格分化房價上漲壓力突出價格平穩，熱點城市價格壓力較大價格平穩 部分供應過剩城市存在價格下行風險 核心城市的周邊城市價格較為穩健政策分化存在加碼可能熱點城市存加碼可能部分城市或將松綁政策刺激需求大型企業中型企業小型

47、企業企業分化領先優勢擴大不進則退邊緣化資料來源：中國指數研究院整理分析供求分化：一線城市供不應求壓力持續，部分二三線城市供應過剩風險凸現數據來源：CREIS中指數據，短期來看，需求旺盛以及供應不足導致一線城市去化速度加快，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個月；典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在10個月左右；典型的三線城市可售面積已升至歷史高點，平均出清周期高達37個月，去庫存壓力突出。中長期來看，根據中國指數研究院測算，一線城市現有土地存量僅需要2年左右消化，二三線城市土地消化時間分別為10年和12年；此外，所有在建及待建項目竣

48、工后，未來3-5年三類城市的人均住宅面積將達到36平米、45平米、50平米。總體來看，一線城市短期和中長期供不應求矛盾均較為突出，但今年以來新開工面積增長或將略微緩解供應不足壓力；部分二三線城市潛在供應明顯超出當地人口、經濟和市場規模的承載能力，供應過剩風險凸顯。價格分化：地價和供求矛盾加大一線城市房價上漲壓力，部分三線城市價格存在下跌風險展望未來，不同城市價格分化將進一步加劇：地價快速上漲、供不應求矛盾嚴峻仍將推動一線城市住宅價格上漲，而二線城市除杭州、南京等熱點城市外，多數城市土地市場運行較為平穩，供求基本平衡，未來房價上漲空間有限；而多數三四線城市由于供應充足，地價漲幅最小，部分供應過剩

49、的三線城市房價存在下跌可能。 二、公安縣房地產市場運行情況1、公安縣房地產2013年伴隨著房地產市場的調控繼續深入，公安縣普通商品房(含二手房)成交量呈下降態勢。從目前的走勢看，全球性的經濟減速和房地產市場本身的規律在起主導作用，房地產市場的信心一時還難以恢復。今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產投資等還可能繼續下行一段時間。但國務院已有明確的指示，國務院有關部門已經出臺或正在考慮相應的政策，加上一些地方陸續出臺了一些穩定市場的措施，所以，后幾個月的總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。2、本項目定位本項目為房地產開發項目，項目建

50、成小型節能生態商住社區，目標客戶主要為公安縣居民，項目產品主要為普通商品住宅51套。主力戶型為三房二廳二衛，其平均面積為159.51平方米左右。三、項目資本金政策及評價2008年12月國務院辦公廳印發了關于促進房地產市場健康發展的若干意見(國辦發2008131號)提出13條意見促進房地產市場發展，2009年5月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從35%下調至20%，本項目投資資金由開發商自籌1099.89萬元，項目資本金為100%，比例遠高20%最低要求，符合項目資本金政策要求。四、產業政策及評價本項目屬于節能生態小型社區房地產開發項目，根據國家發改委出臺的產業結構調整指導目錄(201

51、1年本)規定，節能省地型建筑的開發為國家鼓勵類產業，因此，本項目的建設符合國家產業政策的要求。五、行業準入標準及評價城市房地產開發經營管理條例、房地產開發企業資質管理規定以及湖北省城市房地產開發經營管理辦法就房地產行業的準入等做了相應的規定。項目申報單位房地產開發資質為三級資質，本項目開發的總建筑面積8135平方米，符合房地產行業的準入標準要求。第四章 資源開發及綜合利用分析一、概述湖北省公安縣按國家要求建設為“資源節約型、環境友好型”兩型社會地區。資源節約型社會是指整個社會經濟建立在節約資源的基礎上，建設節約型社會的核心是節約資源，即在生產、流通、消費等各領域各環節，通過采取技術和管理等綜合

52、措施，厲行節約，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環境代價滿足人們日益增長的物質文化需求的發展模式。環境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態，其核心內涵是人類的生產和消費活動與自然生態系統協調可持續發展。二、資源開發利用方案本項目建設的原材料主要為土地和鋼材、商品砼等建筑原材料，來源與供應極為方便。鋼材、商品砼等原材料可在當地市場購買，通過汽車、船等運輸方式運至現場，因此，材料采購較為方便。項目建設用的燃料和動力供應主要為汽油、柴油和水電等，其中汽油、柴油可從鄰近的各加油站采購，水電、通信等市政配套設施項目現場比較完善。可就地解決；土石方供應要在合理利用土地的前提下與村民協商解

53、決，主要資源利用數量預測如下：1、土地資源：規劃征地面積為1566.18平方米，規劃用地性質為住宅用地，項目建設單位以公開競價的方式取得該地塊土地使用權。2、水資源：本項目不開采地下水，所需生活用水來自市政管網自來水，預計正常年耗水量0.89萬立方米。3、電力資源：本項目電力全部由公安縣公安縣供電公司提供，主要用于家庭照明、空調和小區路燈照明等，正常年用電量為19.17萬度電，公安縣供電公司可滿足用電需求，不會對全市用電構成重要影響。4、煤氣資源：本項目居民日常生活所需煤氣資源，天燃氣每年消耗1.16萬立方米。5、建筑原材料：本項目全部建成后預計需消耗鋼材439.28噸；商品混凝土2928.6

54、立方米。三、資源節約要求及措施(一)要求：根據國家可持續發展戰略和“十二五”規劃綱要，在建設中應重點貫徹執行“節能、節水、節地、節材”八字方針，加強工程項目生態環境建設，從而帶動房地產業的發展，實現社會、經濟、環境效益的統一。總體目標：到2020年，我國住宅和公共建筑建造和使用的能源資源消耗水平要接近或達到現階段中等發達國家的水平。具體目標：到2010年，全國城鎮新建建筑實現節能50%；既有建筑節能改造逐步開展，大城市應完成改造面積的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城鄉新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現有的基礎上力爭減少20%，建筑建造和使用過程的節水率在現有基礎上提高20%以

55、上；新建筑對不可再生資源的總消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海經濟發達地區和特大城市新建建筑實現節能65%的目標；絕大部分既有建筑完成節能改造；城鄉新增建設用地占用耕地的增長幅度要在2010年的目標基礎上再大幅度減少；爭取建筑建造和使用過程的節水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。(二)具體措施1、能源系統：充分考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應達到一定的水平，在住宅樓可引入太陽能照明系統等，多使用可再生能源，同時要避免能源使用的浪費。2、水環境系統：保證節水器具的使用率達到100%；污水處理率應達到100%，達標排放率必須達到100%。3、大氣環境系統：采用自然通風，設置有通風換氣設施；禁止使用對臭氧層產生破環作用的氟利昂類產品。4、聲環境系統：公用設備應采取減震和隔音措施；采用人工降噪措施(如建隔音屏或種植樹木等)，減少外部