1、1鑫鑫英英幼幼兒兒園園項目申請報告項目申請報告2目目 錄錄1 總論總論.41.1 項目名稱及建設地址項目名稱及建設地址 .4 41.2 項目申報單位項目申報單位 .4 41.3 報告編制單位報告編制單位 .4 41.4 項目研究的依據及范圍項目研究的依據及范圍 .5 51.5 主要工程技術指標主要工程技術指標 .5 51.6 項目總投資及資金籌措項目總投資及資金籌措 .6 61.7 項目結論及建議項目結論及建議 .7 72 宏觀環境分析宏觀環境分析.82.1 宏觀政策分析宏觀政策分析 .8 82.2 地方宏觀政策分析地方宏觀政策分析 .8 83 市場分析市場分析.83.1 區域市場概況區域市場

2、概況 .8 83.2 區域市場概況及特點區域市場概況及特點 .9 93.3 區域幼兒園狀況區域幼兒園狀況 .9 93.4 項目市場定位項目市場定位 .10104 地塊狀況及建設條件地塊狀況及建設條件.114.1 地塊狀況分析地塊狀況分析 .11114.2 建設條件建設條件 .11115 建設方案設計建設方案設計.135.1 規劃布局規劃布局 .13135.2 建筑設計建筑設計 .13135.3 建筑單體結構設計建筑單體結構設計 .13135.4 給水排水給水排水 .13135.5 電氣及防雷電氣及防雷設設計說明計說明 .13135.6 通暖設計通暖設計 .14146 環境評價環境評價.166.

3、1 環境質量現狀環境質量現狀 .16166.2 生態環境影響分析生態環境影響分析 .16166.3 生態環境保護措施生態環境保護措施 .161636.4 地質災害影響分析地質災害影響分析 .16166.5 水土水土保保持持 .錯誤！未定義書簽。7 節能節能.177.1 編制依據編制依據 .17177.2 能源和水耗構成能源和水耗構成 .17177.3 節能、節水措施節能、節水措施 .17178 項目招投標項目招投標.188.1 項目管理項目管理 .18188.2 工程招投標制工程招投標制 .18188.3 工程監理制工程監理制 .18188.4 項目建設進度安排項目建設進度安排 .18189

4、投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.199.1 投資估算投資估算 .19199.2 投資計劃與資金籌措投資計劃與資金籌措 .191910 財務分析財務分析.2010.1 經濟評價參數經濟評價參數 .202010.2 產品成本分析產品成本分析 .202010.3 財務效益基本分析財務效益基本分析 .202010.4 項目臨界點分析項目臨界點分析 .202011 項目風險分析及風險防范策略項目風險分析及風險防范策略.2111.1 項目風險分析項目風險分析 .212111.2 風險防范策略風險防范策略 .212112 結論及建議結論及建議.2212.1 結論結論 .222212.2 建議建議 .2

5、222附件附件 .2323附附 件：件：451 總論總論1.1 項目名稱及建設地址項目名稱及建設地址項目名稱：鑫英幼兒園項目項目地址：鑫英幼兒園項目擬建于長沙市芙蓉區嘉雨路與東華路附近的楊帆小區內。鑫英幼兒園項目北接人民法院，南靠芙蓉區政府，東臨延年世嘉酒店，西望大潤發超市，即將建成的地鐵口也近在咫尺，地理位置十分優越1.2 項目項目申報單位申報單位1.3 報告編制單位報告編制單位編制單位：湖南力源土地房地產估價咨詢有限公司公司住所：長沙市雨花區曙光中路 009 號 001 棟第 5 層法定代表人：徐志革注冊資本：人民幣貳佰萬元資質等級：建筑乙級資質證號：工咨乙 12220070021發證機關

6、：國家發展和改革委員會聯系人：劉林軍電話/傳真0731-8397180061.4 項目研究的依據及范圍項目研究的依據及范圍1.4.1 研究依據（1）國家發改委、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版） ；（2） 房地產開發項目經濟評價方法 （建設部頒發） ；（3） 長沙市國民經濟和社會發展十二五規劃和長沙市城市總體規劃（2003-2020） ；（4） 幼兒園工作規程（5） 幼兒園建筑設計規范（6） 全日制、寄宿制幼兒園編制標準（試行）（6）委托方提供的營業執照及編制報告的委托合同等;（7）實地調研所取得的有關資料等；（8）國家有關法律法規。1.4.2 研究

7、范圍根據國家有關政策、規程和規范，對與項目相關的背景、建設條件、建設方案設計、環境影響、實施方案、建設投資及經濟效益等方面進行分析研究，供申報單位和政府核準部門決策參考。1.5 主要工程技術指標主要工程技術指標鑫英幼兒園按照全日制幼兒園標準設定，預計設 7 個班，其中小班 2個，中班 2 個，大班 3 個，不設托兒所，項目總租用面積約 2248 m2。其中生活面積 1588 m2，包括活動室和寢室各 7 間，每間面積都約為 50 m2，每個7班各設一個衛生間和衣帽貯藏室，衛生間每個 15 m2，衣帽貯藏室每個 9m2，小班和中班每班設一個中型音體活動室，每個面積為 90，大班每班設個大型活動室

8、，每個面積為 120；服務用房 32，包括醫務保健室 12，隔離室 8，晨檢室 12，醫務保健室和隔離室相鄰設置，與幼兒生活用房應有適當距離；供應用房 126.主要技術經濟指標如下：鑫英幼兒園項目主要技術經濟指標鑫英幼兒園項目主要技術經濟指標序號項目名稱單位數量備注1總建筑面積m222481.1生活用房m21588總共 7 個班活動室m2350寢室m2350衛生間m2105衣帽貯藏室m263其中音體活動室m27203 個中型 4 個小型1.2服務用房m232醫務保健室m212隔離室m28其中晨檢室m2121.3供應用房m2128主副食加工間m245主食庫m215副食庫m215冷藏庫m28配餐間

9、m218消毒間m212其中洗衣房m2152走廊m2200寬 1.5m3室外共用游戲場地m23001.6 項目總投資及資金籌措項目總投資及資金籌措項目總投資 601.1 萬元，其中建筑安裝工程費為 1.5 萬元，土地費用8449.6 萬元，建安工程費 100 萬元，啟動資金 50 萬元。項目總投資 601.1 萬元，項目的資金來源主要來源于自由資金。1.7 項目結論及建議項目結論及建議（1）項目結論經測算，項目總投資 601.10 萬元，利潤總額 987.65 萬元（按投資回報率 8.1%計算） ，全部投資內部收益率 164.3%。經濟效益較好，而且風險較小，是可以投資的（2）項目臨界點分析臨界

10、點分析分析表明當售價降低 13%,即平均售價由每人 1.5 萬元降低至 1.3 萬元時,還可保持不虧損。項目收益較。92 宏觀環境宏觀環境分析分析2.1 宏觀政策分析宏觀政策分析2.2 地方宏觀政策分析地方宏觀政策分析3 市場分析市場分析3.1 區域市場概況區域市場概況揚帆社區位于嘉雨路以東，古曲路以西，人民路以北，馬王堆新合農科村小區以南，在那個面積 0.26 平方公里，有常住人口 3600 余戶，11000余人，流動人口 8000 余人，芙蓉區人民法院，芙蓉區工商行政管理局坐落其中，也是東屯路街道辦事處辦公所在地轄區內有源農場統籌統安的拆遷安置房 80 懂，東南雅苑 2 棟，世嘉國際華城一

11、、二期商品房 20 棟共計 108棟，還有一棟高層電梯安置房待建。小區內先后引進了電動車市場、金蘋果市場，世嘉延年大酒店、新長福酒樓等名牌企業，集商業、餐飲、購物、10休閑為一體的現代化宜居生活小區3.2 區域市場概況區域市場概況及特點及特點建設高檔幼兒園選擇好的地理區間尤其重要，揚帆社區位于嘉雨路以東，古曲路以西，人民路以北，馬王堆新合農科村小區以南，在那個面積0.26 平方公里，有常住人口 3600 余戶，11000 余人，流動人口 8000 余人，總人口 19000 余人，去除其中 10%老年人，剩下的按三口之家計算，兒童總數就是 5700 余人，嬰幼兒占 1300 余人。3.3 區域幼

12、兒園狀況區域幼兒園狀況揚帆小區有三家幼兒園，揚帆中心幼兒園：四個班，人說在 100 人左右，人之初幼兒園，四個班，人數 110 人左右，高嶺幼兒園，三個班，人數 50 人左右，所以未入學嬰幼兒還有 1040 人左右，幼兒園任然奇缺，特別是高檔幼兒園。113.4 項目市場定位項目市場定位3.4.1 項目市場定位分析3.4.1.1 定位因子構成市場定位一般根據市場現狀、發展趨勢、周邊環境、地塊建設條件、地塊競爭狀況與消費者特征和開發商資金實力共同決定。3.4.1.2 定位因子關系3.4.1.3 定位因子分析揚帆社區位于嘉雨路以東，古曲路以西，人民路以北，馬王堆新合農科村小區以南，在那個面積 0.2

13、6 平方公里，有常住人口 3600 余戶，11000余人，流動人口 8000 余人，總人口 19000 余人，去除其中 10%老年人，剩下的按三口之家計算，兒童總數就是 5700 余人，嬰幼兒占 1300 余人，據調查，揚帆小區有三家幼兒園：揚帆中心幼兒園：四個班，人數在 100 人左右，人之初幼兒園，四個班，人數 110 人左右，高嶺幼兒園，三個班，人數 50 人左右，所以未入學嬰幼兒還有 1040 人左右。而且此三家都不屬高檔幼兒園，因此如果在此地建一個高檔幼兒園，需求量會很大。3.4.2 市場定位本項目為中高檔幼兒園本項目高層產品的客戶群為：區域內高校教師，公務員，拆遷戶，周邊生意人等有

14、固定收入的人群。124 地塊狀況及建設條件地塊狀況及建設條件4.1 地塊狀況分析地塊狀況分析4.1.1 地理位置條件項目位于長沙市芙蓉區嘉雨路與東華路的交界處，位于楊帆小區內。項目北接人民法院，南靠芙蓉區政府，東臨延年世嘉酒店，西望大潤發超市，即將建成的地鐵口也近在咫尺，地理位置十分優越因此項目所在區域位于城市繁花地帶，人口基數大，流動量也很大，經濟地理位置優越，生源較好。4.1.2 地塊現狀（地貌）分析4.2 建設條件建設條件4.2.1 自然條件1、芙蓉區概貌2、地質條件133、氣候條件4.2.2 抗震設防根據國震發(1992)160 號文件，按國家地震局編制的中國地震烈度分區圖(1990)

15、(50 年超越概率 10)的劃分，芙蓉區地震基本烈度為 6 度，按6 度設防。4.2.3 交通本項目擬建于長沙市芙蓉區嘉雨路與東華路交叉口，北接人民法院，南靠芙蓉區政府，東臨延年世嘉酒店，西望大潤發超市，即將建成的地鐵口也近在咫尺，許多公交站點都在附近，交通十分便利。4.2.4 通訊擬建項目位于芙蓉區政府所在地，所有通訊設施包括有線電視等均已到達項目所在地。4.2.5 電力可以確保項目建設和運營期間的電力供應。4.2.6 給排水設施供水可靠。145 建設方案建設方案設計設計5.1 規劃布局規劃布局 5.2 建筑設計建筑設計5.2.1 設計依據5.2.2 設計理念5.2.3 規劃設計原則5.3

16、建筑單體結構設計建筑單體結構設計5.4 給水排水給水排水5.5 電氣及防雷設計說明電氣及防雷設計說明5.5.1 設計依據和范圍5.5.2 供變配電系統：5.5.3 照明：151照度標準2應急照明5.5.4防雷接地系統5.5.5 弱電設計1安保監控、攝像監視系統2火災自動報警和聯動滅火系統：5.5.5 綜合布線系統：設計說明：5.6 通暖設計通暖設計5.6.1 設計內容；5.6.2 設計依據5.6.3 通風系統165.6.4 防排煙設計5.6.5 中央空調系統的設計5.6.6 人防通風系統的設計5.6.7 環保與節能176 環境環境評價評價6.1 環境質量現狀環境質量現狀6.2 生態環境影響分析

17、生態環境影響分析一、建設期主要污染源和主要污染物二、營運期主要污染源和主要污染物6.3 生態環境保護措施生態環境保護措施6.4 地質災害影響分析地質災害影響分析187 節能節能7.1 編制依據編制依據7.2 能源和水耗構成能源和水耗構成7.3 節能、節水措施節能、節水措施198 項目招投標項目招投標8.1 項目管理項目管理8.2 工程招投標制工程招投標制8.3 工程監理制工程監理制8.4 項目建設進度安排項目建設進度安排209 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措9.1 投資估算投資估算經估算，本項目總投資為 601.1 萬元，說明如下：（1）土地租用費用按 2000 元每平米估算，項目總租用

18、面積 2248， ，合計總投資費用 449.6 萬元。（2）前期工程費項目前期工程費包括可研、規劃、設計費、水文地質勘探費、土地平整費用，前期工程費用按建筑安裝工程費的 1.5%估算，共計 1.5 萬元。（3）建筑安裝工程費預計建安工程費約為 100 萬元（4）啟動資金預計啟動資金為 50 萬元9.2 投資計劃與資金籌措投資計劃與資金籌措2110 財務分析財務分析10.1 經濟評價參數經濟評價參數（1）本項目自建成后，其中小班 2025 人，中班 2630 人，大班 3135人，預計可總共招收 160 人左右。（2）根據項目周邊市場情況，結合公司項目開發成本，對本項目初步定價如下：每個人每年預計總費用 1.5 萬元，每年的毛收入約為 240 萬。（3）本幼兒園預計招收教職工 25 人，每人年均工資 4 萬元，合計 100萬元。（4）本幼兒園預計運營成本和稅收總共為 60 萬元，包括學生生活支出 48 萬元，其他開支 12 萬元。據以上資料可知本幼兒園每年純收入為 80 萬元。10.2 產品成本分析產品成本分析10.2.1 經濟分析參數經分析，項目總投資 601.10 萬元，利潤總額 987.65 萬元（按投資回