1、關(guān)于建立首家專業(yè)尾貨批零中心世紀(jì)天蘭天尾貨市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告委托方公司：天蘭天商城管理世紀(jì)天蘭天代表一種全新的服裝業(yè)流通革命是一種具有廣闊市場前景、差異型競爭優(yōu)勢的商業(yè)形態(tài)是 21 世紀(jì)中國服裝流通環(huán)節(jié)最后的暴利所在是物美價(jià)廉、物超所值的最強(qiáng)代言人世紀(jì)天蘭天定位為尾貨批零組貨中心，主要經(jīng)營 外貿(mào)服裝尾貨、暢銷貨、鞋帽飾品等。世紀(jì)天蘭天的購物方式是一種高度專業(yè)化、高度集成的商業(yè)形式。世紀(jì)天蘭天強(qiáng)調(diào)在體現(xiàn)尾貨商品競爭力和號召力的前提下，展現(xiàn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的卓越貢獻(xiàn)。世紀(jì)天蘭天以追求貨源密集化、品類豐富化、品次優(yōu)質(zhì)化、服務(wù)人性化，展現(xiàn)核心競爭力。通過組合適合并能刺激及周邊省市客商在這里集中批發(fā)和消費(fèi)

2、。尖點(diǎn)國際營銷策劃承諾本商業(yè)策劃書屬商業(yè)，知識所有權(quán)歸尖點(diǎn)國際營銷策劃所有，其所涉及的容和資料僅限于對世紀(jì)天蘭天合作者使用。收到本策劃后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：妥善保管本商業(yè)策劃書，在沒有取得所有人書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃的全部或部分予以復(fù)制、傳遞、影印并散布給他人，不得進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)或其他方式的傳播；應(yīng)像對待貴單位的材料一樣對待本策劃書所提供的所有資料。本案說明本商業(yè)計(jì)劃書為項(xiàng)目實(shí)施總案，所涉及相關(guān)容的詳細(xì)方案根據(jù)進(jìn)展程度會提交單案或細(xì)則。本商業(yè)計(jì)劃書屬可調(diào)報(bào)告。委托方及策劃方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商后可調(diào)整本策劃的容及操作流程。對于本案懇請委托方仔細(xì)閱讀并及時(shí)反饋信息，對相關(guān)

3、要求請?jiān)诒静邉潏?bào)告 7 日提出，逾期視為認(rèn)可本案。！梁吉良由于時(shí)間倉促， 不足之處在所難免， 專業(yè)術(shù)語的解釋可能也未作詳盡說明， 不惑之處敬請?zhí)嶙h回復(fù)或諒解！承諾及簽收單承諾本商業(yè)策劃書屬于商業(yè)， 知識所有權(quán)屬于尖點(diǎn)國際營銷策劃，其所涉及的容和資料僅限于對世紀(jì)天蘭天合作者使用。收到本策劃后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：妥善保管本商業(yè)策劃書， 在沒有取得所有人書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃的全部或部分予以復(fù)制、 傳遞、影印并散布給他人或進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)或其他方式的傳播；應(yīng)像對待貴單位的材料一樣對待本策劃書所提供的所有資料。本案說明本商業(yè)計(jì)劃書為項(xiàng)目實(shí)施總案，所涉及相關(guān)容的詳細(xì)方案根據(jù)進(jìn)展程度會提

4、交單案或細(xì)則。本商業(yè)計(jì)劃書屬可調(diào)報(bào)告。委托方及策劃方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商后可調(diào)整本策劃的容及操作流程。對于本案懇請委托方仔細(xì)閱讀并及時(shí)反饋信息，對相關(guān)要求請?jiān)诒静邉潏?bào)告遞交7 日提出，逾期視為認(rèn)可本案。報(bào)告交遞報(bào)告交遞人：孔祥雨職務(wù):策劃總監(jiān)遞交日期 :年月日簽收單本單位收到尖點(diǎn)國際營銷策劃交來的世紀(jì)天蘭天尾貨市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一套。并對策劃項(xiàng)目簽收，如有異議或請求，將在日向策劃方書面回復(fù)函，并向著作單位提交的策劃書中一切資料進(jìn)行。簽收人：年月日目錄前言7第一章市場分析8一、項(xiàng)目背景8二、省基本概況8三、商業(yè)市場現(xiàn)狀10四、路商圈的發(fā)展歷程15五、尾貨市場發(fā)展歷程及前景18六、市場核心

5、問題呈現(xiàn)22七、打造本案市場方向23八、市場致勝策略的必然性24第二章項(xiàng)目總體定位概念與策劃思路27一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)27二、項(xiàng)目開發(fā)原則及思路28三、項(xiàng)目整體定位概念29四、項(xiàng)目競爭策略與方向34第三章市場分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃37一、項(xiàng)目 SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅37二、市場分體定位39三、產(chǎn)品規(guī)劃建議43第四章營銷推廣計(jì)劃與實(shí)施46一、宣傳目的與實(shí)施計(jì)劃46二、前期媒體統(tǒng)籌安排47三、廣告表現(xiàn)策略48四、推廣策略48五、推廣方案50第五章招商經(jīng)營推廣方案57一、構(gòu)建招商成功因子57二、招商目標(biāo)市場與比例59五、經(jīng)營管理實(shí)施方案（對世紀(jì)天蘭天整體的建議）70第六章項(xiàng)目投資估算分析72

6、一、前期籌備及開業(yè)期成本構(gòu)成分析：72二、收益分析73第七章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制措施74一、政策及法律風(fēng)險(xiǎn)74二、市場風(fēng)險(xiǎn)74三、管理風(fēng)險(xiǎn)75第八章合作事宜述75關(guān)于世紀(jì)天蘭天商業(yè)項(xiàng)目合作的通路述75項(xiàng)目合作方式及費(fèi)用79項(xiàng)目整體策劃服務(wù)項(xiàng)目80合作流程84人員服務(wù)84策劃服務(wù)詳細(xì)表85前言本案對市場進(jìn)行了全面的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析， 同時(shí)項(xiàng)目委托方為本案提供了非常有效的項(xiàng)目情況及市場數(shù)據(jù)， 在此過程中對外貿(mào)服裝、 尾貨服裝經(jīng)營狀況及商業(yè)布局等信息有了一定的深層了解與探訪。 市場的總體商業(yè)狀況良好， 特別是各大專業(yè)批發(fā)市場以及大型本土品牌百貨商城（如：銅鑼灣國際購物中心、燕莎友誼商城） 。在百貨業(yè)市場的

7、行銷戰(zhàn)中，以專業(yè)化市場切入市場的滲透策略最受矚目， 市場競爭態(tài)勢也因此愈來愈復(fù)雜與激烈。近年來，市場的急速變動產(chǎn)生了流通革命。在整個(gè)市場商圈中，如果將外貿(mào)尾貨、淘寶的概念加入戰(zhàn)場， 是否可以獲得較高的業(yè)績與市場占有率？就經(jīng)營管理與行銷策略而言，尾貨市場的經(jīng)營必須采取整體行銷組織戰(zhàn)，區(qū)隔差異化定位、動態(tài)推廣、經(jīng)營戰(zhàn)略與促銷戰(zhàn)略的總體作戰(zhàn)方式才能有所成就。但真正的推廣效果如何， 還需取決于對本案的定位與推廣策略上的確定。對于本案的營銷推廣策劃方案，將在以下容中呈現(xiàn)。 使之達(dá)到市場實(shí)際化、策劃實(shí)效化與推廣專業(yè)化的目的。第一章市場分析一、項(xiàng)目背景服裝品牌，集休閑、世紀(jì)天蘭天尾貨市場（原八閩商城）所在的

8、區(qū)域位于省會面積最大、人流量最多、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的路商圈，是省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的中心地區(qū)。項(xiàng)目處于路與雙塔經(jīng)八路交匯處的核心黃金地段，交通便利。各類服裝市場相互交映，共同構(gòu)筑成為最繁華的商業(yè)地帶之一，被稱為“路商圈” 。本區(qū)域交通便利，扼守路、雙塔北路、郝莊正街等幾條交通主干道，車流量大，周邊居民社區(qū)密集分布，與各大中小學(xué)校及多所醫(yī)院，并依托區(qū)域各類型豐富的商業(yè)形態(tài)共同構(gòu)筑成立體的區(qū)域商業(yè)格局，是的“黃金商圈”。項(xiàng)目總體量 5 萬平米，分 A 區(qū)、 B區(qū)兩部分，定位專業(yè)尾貨批發(fā)零售市場后，將成為乃至中國中北部最大、最權(quán)威的（外貿(mào)）庫存服裝商品集散中心，輻射全境、蒙大部，市場潛力巨大。二

9、、省基本概況全省常住人口為35712111 人，同第五次全國人口普查日零時(shí)的 32471242 人相比，十年共增加3240869 人，增長2000年 11 月 19.98 % ，年平均增長率為 0.96%。（一） 2010 年整體經(jīng)濟(jì)面運(yùn)行平穩(wěn)，零售行業(yè)產(chǎn)銷兩旺全年全省實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額3207.9 億元，增長 18.4%。其中，城鎮(zhèn)增長 18.9%；鄉(xiāng)村增長 16.7%2010 年，全省財(cái)政總收入1810.7 億元，增長 17.8%，增幅比上年加快16.5 個(gè)百分點(diǎn)。地方一般預(yù)算收入969.7 億元，增長 20.3%，比上年加快12.6 個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政支出1928.4 億元，增長 23.

10、9%，比上年加快 5.3 個(gè)百分點(diǎn)。2010 年，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15647.7 元，比上年增長 11.8%，比上年加快 5.3 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入 4736.3 元，增長 11.6%，比上年加快 8 個(gè)百分點(diǎn)。2011 年二季度全省社會消費(fèi)品零售總額16 月比上年同期指標(biāo)累計(jì)增減（）社會消費(fèi)品零售總額 ( 億元 )1803.917.5（二） 2011 年上半年國民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展勢頭上半年全省地區(qū)生產(chǎn)總值5134.3 億元 , 增長 13.3%，快于全國平均水平 3.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中 , 第一產(chǎn)業(yè)增加值 258.2 億元，增長 3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2944.5 億元

11、，增長 17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1931.6 億元，增長9.1%消費(fèi)市場保持平穩(wěn)。 上半年，全省實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 1803.9 億元，同比增長 17.5%。其中，城鎮(zhèn) 1469 億元，增長 18.7%；鄉(xiāng)村 335 億元，增長 12.8%，城鎮(zhèn)市場快于鄉(xiāng)村 5.9 個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全省居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5%，比 1-5 月份擴(kuò)大 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，其中 6 月份當(dāng)月上漲 5.9%，達(dá)到近三年最高點(diǎn)。上半年，全省工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格上漲9.5%, 工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格上漲8.9%。居民收入穩(wěn)定增長。上半年，全省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達(dá)到8653.3 元，同比增長14.6%，比上年同

12、期加快4.5 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 2834.6 元，增長 20.5%，比上年同期加快5.4 個(gè)百分點(diǎn)?？傮w看，今年上半年全省經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)較快增長。但考慮到當(dāng)前國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然十分復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不穩(wěn)定和不確定因素仍然較多。下一階段，全省上下要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)省委、省政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)工作的各項(xiàng)決策部署，堅(jiān)持處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通貨膨脹預(yù)期的關(guān)系，切實(shí)解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問題，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢頭，確保全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。* 注：以上數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)局。尖點(diǎn)觀點(diǎn)：作為我國中部省份，區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型為結(jié)合省礦產(chǎn)資源重點(diǎn)發(fā)展（重、化工）工業(yè)，第二產(chǎn)

13、業(yè)增長迅速，增速排在三大產(chǎn)業(yè)增幅之首，人均可支配收入增幅在 10%左右，扣除物價(jià)因素，人均實(shí)際可支配收入增幅僅達(dá)到 5%，這一數(shù)據(jù)低于全國 GDP增幅，也低于省的 GDP增幅。這在一定程度上影響力第三產(chǎn)業(yè)的增長速度，如扣除投資對第三產(chǎn)業(yè)增加值的貢獻(xiàn)率，我們可以預(yù)判，省第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處于初級階段，其消費(fèi)層次、消費(fèi)類型均受到消費(fèi)能力、消費(fèi)認(rèn)知等多種因素的制約。以服裝零售批發(fā)為例，在一段時(shí)期，中低端產(chǎn)品將占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位，受消費(fèi)意識提高和物價(jià)快速上漲雙重因素影響，省消費(fèi)者對物美價(jià)廉、高性價(jià)比商品的消費(fèi)傾向更加明顯。通過提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的（外貿(mào)）尾貨商品，尾貨市場必將在中國中西部、西南、西北等廣區(qū)

14、顯示出強(qiáng)大的生命力和市場競爭力。三、商業(yè)市場現(xiàn)狀是我國中部地區(qū)的大型中心城市，是省的省會，擁有涵豐厚的中國歷史文化資源，自古商賈云集，有著“晉商之都”的歷史積淀。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展促進(jìn)著這座城市已經(jīng)成為中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭的地位。隨著城市定位的清晰化，商業(yè)市場得到進(jìn)一步的發(fā)展，促進(jìn)著消費(fèi)類市場的逐步擴(kuò)大與成熟，也進(jìn)一步穩(wěn)固消費(fèi)群體的多樣化。商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，出現(xiàn)風(fēng)起云涌的現(xiàn)象也并非偶然。以大盤、名盤等要素促進(jìn)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與、 、等地區(qū)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)也近乎相同。項(xiàng)目的推廣定位、運(yùn)作模式、廣告策略與銷售手段等均透視商業(yè)地產(chǎn)與歷史文化的有效嫁接。

15、由此，商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動商業(yè)元素的表達(dá)。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及其它城市的交流日益深入，商業(yè)大都市的地位正在逐步得以重新確立，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始在展現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間和市場需求，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在把握這一機(jī)遇，大力開拓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，掀起了一場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮。商業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)的又一主角。原有商業(yè)網(wǎng)區(qū)，面積總和超過 500 萬平方米?，F(xiàn)今，市較突出的商圈圍的購物中心、專業(yè)專賣店等新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)；連鎖超市經(jīng)營領(lǐng)域正在拓寬；如火如荼的商業(yè)氛圍的造勢讓投資者和消費(fèi)者覺得前景一片大好。是不是真實(shí)的的商業(yè)情況？是不是火熱的現(xiàn)象就能表明一定有源源不斷

16、的火源在支撐著呢？根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前人均商業(yè)面積為0.7 平方米左右，而發(fā)達(dá)國家或地區(qū)人均一般為1.2 平方米，從數(shù)字上來看，人均商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家或地區(qū)， 處于較低水平狀態(tài)。 從臨街商鋪商業(yè)結(jié)構(gòu)分布來看, 服裝飾品與精品店占據(jù)了 25%的比例。由此看來，的商業(yè)地產(chǎn)存在很大市場。這個(gè)市場的機(jī)會點(diǎn)在于什么，是開發(fā)者關(guān)心，也是投資客關(guān)心，更是政府人士所關(guān)心的。2%1%餐飲4%休閑娛樂6%19%銀行9%醫(yī)療保健美容美發(fā)攝影9%精品店通信裝飾材料家居布藝14%4%旅游快遞社區(qū)服務(wù)6%服裝飾品4%音像書店4% 2%16%太原臨街商鋪商業(yè)結(jié)構(gòu)圖從商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布來看，商業(yè)區(qū)多集中在老城區(qū)的中部、東

17、部。而新區(qū)也在城市改造中形成了大量新興居住區(qū)，且這些居住區(qū)的位置是逐步向外擴(kuò)的。這種擴(kuò)是以交通的延展為基礎(chǔ)的。傳統(tǒng)商業(yè)中心對這些區(qū)域的覆蓋已經(jīng)很難滿足人們的需求了，這就要求一是出現(xiàn)新的商業(yè)中心，來滿足歷來缺乏零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的新地區(qū)的需求；或者對現(xiàn)在商業(yè)中心進(jìn)行業(yè)態(tài)升級，以滿足東部新區(qū)大量新遷入居民的需求。（一）經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析：（1）人口環(huán)境： 市目前擁有人口 420 萬人，從業(yè)人員 176.05 萬人，其中：城鎮(zhèn)從業(yè)人員 126.93 萬人，農(nóng)村從業(yè)人員 49.12 萬人。 2010 年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 10.82 萬人。（2）經(jīng)濟(jì)增長：初步統(tǒng)計(jì)，2010 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 （GDP）1778.

18、05億元，比上年增長 11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 31.37 億元，增長 4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49 億元，增長 12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19 億元，增長 10.5%。第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)增加值142.47 億元，增長 5.5%；批發(fā)零售及住宿餐飲業(yè)增加值 303.44 億元，增長 16.4%；金融保險(xiǎn)業(yè)增加值 177.96 億元，增長 12.9%；房地產(chǎn)業(yè)增加值 46.76 億元，增長 5.3%。（ 3）固定資產(chǎn)投資： 2010 年全社會固定資產(chǎn)投資 916.48 億元，比上年增長 17.2%（含年初列入計(jì)劃的由上級統(tǒng)計(jì)部門直接收報(bào)的鐵路樞紐西南環(huán)線等

19、3 個(gè)項(xiàng)目的全社會固定資產(chǎn)投資為948.06 億元，比上年增長21.2%）。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資852.29 億元，增長 16.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 64.19 億元，增長 24.8%。（ 4）在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 : 第一產(chǎn)業(yè)投資 8.87 億元，增長 0.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資 242.34 億元，增長 11.8%，其中：工業(yè)投資 228.05 億元，增長 15.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資 601.08 億元，增長 19.0%。三次產(chǎn)業(yè)投資的比重依次為 1.1%、28.4%和 70.5%消費(fèi)品零售： 2010 年全市社會消費(fèi)品零售總額825.85 億元，比上年增長 18.0%。指標(biāo)總額（億元）比 2

20、011 年增長（ %）社會消費(fèi)品零售總額825.8518.0分城鄉(xiāng)：城鎮(zhèn)805.6117.9其中：城區(qū)727.7118.1鄉(xiāng)村20.2421.8分行業(yè)：批發(fā)業(yè)42.698.7零售業(yè)722.0219.3住宿業(yè)7.917.7餐飲業(yè)53.2310.0（二）具有代表性的商業(yè)貴都世紀(jì)廣場 ( 柳巷南路 ) 、 茂業(yè)百貨 ( 柳巷南路 ) 、 華宇購物中心 ( 開化寺街 ) 、梅園百盛 ( 親賢街 ) 、燕莎友誼商城（長風(fēng)街）、 銅鑼灣國際購物中心 ( 柳巷北路 ) 、王府井百貨（親賢街）、華宇購物廣場（漪汾街） 、世貿(mào)購物中心 ( 路) 、美特好購物廣場（千峰南路） 、華宇國際精品商廈（新建北路）、紅服

21、裝城（街）、新天龍購物中心（迎澤大街） 。（三）具有代表性大型工業(yè)企業(yè)鋼鐵（集團(tuán)）、省煤炭運(yùn)銷集團(tuán)、鐵路局、焦煤集團(tuán)有限責(zé)任公司、煤炭進(jìn)出口集團(tuán)、建筑工程( 集團(tuán) ) 總公司、重型機(jī)械集團(tuán)、美錦能源集團(tuán)、晉西機(jī)器工業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、煤炭氣化( 集團(tuán) ) 有限責(zé)任公司等。（四）的交通區(qū)位優(yōu)勢街道干線道路比較平直，南北稱為路，東西稱為街，主要的干線道路有東、西路、迎澤大街、長風(fēng)大街、和平路、新建路、建設(shè)路、解放路等?；疖囌疚挥谟瓭纱蠼謻|端，每日有始發(fā)至、等地的圖定旅客列車，站始發(fā)至站、北站、北站、站的“和諧號動車組”；有途徑站到達(dá)、城、的旅客列車均?？空?。武宿國際機(jī)場位于市東南方向，距市13.2

22、 km，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量600萬人次，為國干線機(jī)場及首都國際機(jī)場的備降場。機(jī)場已開通航線50 多條，通達(dá)國外 40 多個(gè)城市，保障機(jī)型近20 種。有長途汽車站、汽車客運(yùn)西站、迎賓汽車站、汽車客運(yùn)東站和南站汽車客運(yùn)站（在建）有發(fā)往全國、全省各地的班車。尖點(diǎn)觀點(diǎn)：市零售行業(yè)增幅達(dá)到19%，市場消費(fèi)品零售總額達(dá)到了825.85億元，零售行業(yè)消費(fèi)總額722.02億元，零售行業(yè)人均年消費(fèi)總額17190 元，參照省人均可支配收入來看，消費(fèi)十分旺盛，綜合考察餐飲（10%）、住宿（ 7.7%）、批發(fā)（ 8.7%）等行業(yè)增幅看，消費(fèi)者購買主體仍在商品領(lǐng)域。市場環(huán)境良好，成功進(jìn)行支柱產(chǎn)業(yè)重組、轉(zhuǎn)型后，經(jīng)濟(jì)增長后勁

23、強(qiáng)勁。（外貿(mào)）尾貨通過物美價(jià)廉的優(yōu)勢成功切入大眾需求市場，在路商圈建立首家（最大）尾貨批零中心，從整體宏觀經(jīng)濟(jì)面考量，具備其可行性。四、路商圈的發(fā)展歷程（一）路商圈目前最大的服裝批發(fā)集散中心街位于郝莊村北，原名新郝莊街。該街東西走向，西起建設(shè)南路東至省電力開關(guān)廠，全長1873 米，寬 26 米。于 1986 年 1987 年修建。據(jù)說在明朝時(shí)，城的東北門名為迎暉門（即現(xiàn)在的小東門），而街又位于迎暉門的東面，故名“”。街毗鄰火車站，交通便利，得天獨(dú)厚的地理位置、巨大的人流和物流為街帶來了無限的商機(jī)，慢慢發(fā)展成為華北最有影響的服裝集散中心。很多人提起買衣服，都會爽快地說， “去服裝城！”進(jìn)入上世紀(jì)

24、 90 年代，街的服裝市場進(jìn)行了整合。隨著服裝城、華北服裝城等一系列服裝城的組建，街的服裝市場漸漸步入正軌，迎來了第二次發(fā)展的契機(jī)。現(xiàn)在的街店鋪林立，每日人流量約在 20 萬人次，當(dāng)?shù)厣碳覀兎Q其為“金街”，紛紛在此盤地投資，搶占市場。行走在街上，你會發(fā)現(xiàn)這里的商場名字習(xí)慣以“城”而起服裝城、衣城、窗簾城、鞋城 給人一種規(guī)模宏大、氣勢磅礴之感。如今，街已逐漸成為以服裝行業(yè)為中心，家居、飲食、零售等產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的商業(yè)一條街。從簡陋到繁華，街就這樣由一條“土街”變成現(xiàn)在的“金街”?！澳壳敖炙猩坛堑纳虘艄灿?500 多戶， 2011 年新增 20多戶?！彼L說，“這個(gè)數(shù)字意味著服裝城商戶發(fā)展較穩(wěn)定，

25、沒有出現(xiàn)過商戶數(shù)量大起大落、外流或涌進(jìn)的現(xiàn)象。作為規(guī)模較大的服裝集散地，街盡管商戶競爭逐年激烈，市場空間出現(xiàn)飽和，但眾商家在此發(fā)展的信心從未減弱。這其中原因，可能要?dú)w咎于一年四季潮水一樣涌入的人流，和毗鄰火車站與高速出口的地理優(yōu)勢。（二）路片區(qū)市政改造工程動向五一路拓寬改造要保留歷史文化街區(qū)特色；街片區(qū)改造將使服裝城一帶長期以來的車輛擁堵狀況得到改觀；家堡片區(qū)改造將進(jìn)一步提升親賢街地區(qū)的商貿(mào)品位 年， 這些道路、片區(qū)改造工程將陸續(xù)在市展開。15 日，市領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)市住建委、城管委、規(guī)劃局等部門負(fù)責(zé)人，對即將展開的十多項(xiàng)城市道路新建和改造工程進(jìn)行了前期調(diào)研 .（三）街目前商業(yè)狀況（ 1）服裝市場：今

26、天的服裝批發(fā)市場，不管是從市場結(jié)構(gòu)上，還是從商品的層次上都基本趨于完善，但隨著市場的不斷繁榮，街商圈潛在的矛盾正在不斷的暴露出來。目前街的每日平均客流量為20 余萬人次，雙休日及節(jié)假日的客流量超過 45 萬人次，覆蓋的消費(fèi)群體達(dá)160 余萬人，但由于最早興建的一批市場已經(jīng)略顯破敗，加之街道老舊，市場聚集起來的大量人氣讓街這個(gè)本來就不寬闊的街道顯得更加擁擠。混亂、擁擠幾乎已經(jīng)成為街的代名詞，改善交通、提升街周邊環(huán)境和形象刻不容緩。2011 年，街片區(qū)改造工程被市政府列入市級重點(diǎn)工程，并已于3 月份開工。改造面積達(dá)1.8 平方公里，涉及打通道路及路面整修、立面整理、城市景觀綠化、商圈提檔等多個(gè)方面

27、，屆時(shí)街將整體拓寬改造。預(yù)計(jì)改造完畢后，街商圈將會像柳巷商圈、長風(fēng)街商圈一樣整潔、時(shí)尚，并以步行街、購物公園等多種經(jīng)營模式來迎接消費(fèi)者。目前，街商圈雙塔北路及周邊的幾條道路正在進(jìn)行全面改造；同至人廣場地下停車場工程已近尾聲；涉及街拓寬的老精品市場拆遷重建已接近尾聲，據(jù)了解，由于街拓寬改造涉及到交通建設(shè)，因此可能持續(xù)比較長的時(shí)間。雖然現(xiàn)在由于各個(gè)方面的改造讓街塵土飛揚(yáng)、更加擁擠不堪，但這是必須付出的代價(jià)，此時(shí)的不便是為了以后的更加方便，相信通過改造街將會迎來歷史性的跨越發(fā)展！（2）其他商業(yè)：街地區(qū)店鋪林立， 客流量每日都在 20 萬人次以上， 商家們稱其為“金街“由于各商家都看準(zhǔn)這里客流多、消費(fèi)

28、大，紛紛將子店或連鎖店開進(jìn)這里。目前除服裝品牌、鞋類品牌商家進(jìn)駐外，銀行、通訊、餐飲等服務(wù)業(yè)也紛紛挺進(jìn)，肯德基、德克士、麥當(dāng)勞等名店在這里都能見到。而此前，梅家燜面館、土家族飛餅店、郝剛剛羊雜割等餐飲店因?yàn)楦偁幖ち?，已?jīng)敗退。在街上，昨天商店是一個(gè)名字，兩天后更換成另一個(gè)名字的現(xiàn)象非常普遍。（ 3）經(jīng)營方式期待創(chuàng)新盡管這里商城多，但經(jīng)營品種和經(jīng)營布局幾乎雷同：地下室賣鞋、二樓男裝、三樓童裝、四樓女裝 從義烏、白馬和過來的人說，服裝城目前在北方有一定名氣，但從經(jīng)營來說還不夠集中，即消費(fèi)指引不夠明確，商人常波介紹， 街上多家商城經(jīng)營的商品極其相似， “你有我有全都有”，造成大家生意都難做。 他說管

29、理部門有必要對各商城經(jīng)營重新定位和布局，比如鞋帽城、箱包城、服裝一城、服裝二城、床上用品城、衣成、小商品城等。記者詢問多家店鋪老板，有不少人對此觀點(diǎn)表示贊同。五、尾貨市場發(fā)展歷程及前景隨著服裝行業(yè)的發(fā)展，服裝銷售的渠道和模式也在不斷地發(fā)生變革和創(chuàng)新，迄今為止，各種新的銷售渠道逐漸明晰，對服裝銷售的增長起著良好的促進(jìn)作用。而市場上的尾貨和庫壓貨的銷售渠道也就逐漸走入正規(guī)化、規(guī)模化、系統(tǒng)化的管理銷售模式。( 一 ) 服裝尾貨的特點(diǎn)： 外貿(mào)尾單是因?yàn)閲獯笃放葡聠斡嗀浀臅r(shí)候，多數(shù)時(shí)候會指定原材料配給。當(dāng)然配給量會大于定單要求，以確保能夠生產(chǎn)足夠量的質(zhì)檢合格產(chǎn)品。 這樣代工廠家在定單交貨之后， 會有部

30、分剩余，這部分產(chǎn)品稱為 “尾單”。 根據(jù)服裝業(yè)態(tài)分析： 服裝原單生產(chǎn)中有 20%-5% 為尾貨，當(dāng)生產(chǎn)廠家或服裝銷售商完成訂單或銷售的 60%時(shí)，已經(jīng)賺到了合理的利潤，剩余的或即為：尾貨。而他們銷售這些尾貨的唯一途徑就是等小的商販找上門來，或是以低于生產(chǎn)成本的價(jià)格甩掉。（二）外貿(mào)尾貨的特點(diǎn)總結(jié)起來就是： 非常好的產(chǎn)品，非常低的價(jià)格。所以是比較暴利的行業(yè)。外貿(mào)尾貨還有幾個(gè)特點(diǎn)：做假貨的人不敢來仿冒你，因?yàn)樗骷儇浺残枰杀?，其?( 積壓庫外貿(mào)尾貨,17%存等) , 51%原單尾貨,19%外貿(mào)尾貨原單尾貨品牌下架其它 ( 積壓庫存等 )品牌下架 ,13%他做出來成本加上利潤批發(fā)肯定都比外貿(mào)尾貨的

31、價(jià)格高，因?yàn)槲藏浀呐l(fā)價(jià)通常都是低于成本的。（三）尾貨的另一種商品是：壓貨。所謂壓貨又叫壓倉，就是在年終時(shí)或者換季等特殊時(shí)段，向市場和各級渠道，尤其是一級商業(yè)渠道中，壓出其遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其正常銷售量所需庫存的貨物，也就是壓倉或者塞貨等。這往往是無奈的銷售行為，是最低檔次的營銷活動。所以廠家或經(jīng)銷商處理壓貨的最快捷徑也是通過尾貨市場甩賣。（四）服裝尾貨和壓貨的另一特點(diǎn)是：數(shù)量巨大。一般從事兩年左右尾貨服裝經(jīng)營的商戶，手中的服裝少則也有3-5 萬件，多則達(dá)十幾萬件，有一家從事外貿(mào)服裝的廠家?guī)齑娓傔_(dá)到10 億多件。（五）外貿(mào)服裝尾貨廠家的現(xiàn)狀：根據(jù)國家工商總局資料顯示，截至2006 年 5 月份，中國共有

32、 20 萬多家服裝企業(yè)，其中從事外貿(mào)服裝的廠家及代理銷售公司約有 8 萬多家，這些企業(yè)多分布于、江浙一帶，外貿(mào)服裝尾貨占總交易額的 40%以上。構(gòu)成大規(guī)模的銷售份額的原因主要是這些廠家為了加速資本運(yùn)作、提高生產(chǎn)量、搶占國際定單等不得不擴(kuò)展尾貨銷售渠道。他們通過尋找代理商、經(jīng)銷商的方式將積壓的大部分庫存轉(zhuǎn)入市場銷售。而一些大品牌廠家在保護(hù)品牌的原則下，也會將庫存封存到一定時(shí)間后 （2-5 年）轉(zhuǎn)入市場，這些多途徑的庫存尾貨形成了服裝整體產(chǎn)業(yè)的一部分。（六）尾貨服裝經(jīng)銷商的現(xiàn)狀： 當(dāng)今服裝經(jīng)銷商大致分為幾種；一是占市場上 30%的“大戶批發(fā)商”，他們的生意都經(jīng)歷過了最初的原始積累階段，所以市場基本

33、穩(wěn)定，心態(tài)上也滿足于現(xiàn)狀，二是占市場上 50%的占有大部分市場份額的“二批”們或是是一些服裝店的商販，由于他們的創(chuàng)業(yè)階段剛剛開始，進(jìn)貨渠道還沒有形成一定的模式，加上近幾年的市場競爭激烈，所以對于他們來說“多一個(gè)商機(jī)也就多一分利潤” ，三是一些專門從事外貿(mào)尾貨的經(jīng)營主，由于貨物流通快、資金周轉(zhuǎn)及時(shí)，所以他們更愿意走“批量化”，走專業(yè)市場。尾貨服裝經(jīng)銷商大致上也分為四類：一種是有充足貨源的大批發(fā)商，他們掌握了市場上的 60%以上貨源信息，并通過自己的渠道組合，會將大批量的貨源控為己有，然后再加價(jià)轉(zhuǎn)銷給一部分區(qū)域批發(fā)商，這類批發(fā)商的單批貨量巨大，動輒幾十萬件，一般小的服裝批發(fā)商很難吃動。第二種是大戶

34、批發(fā)商，他們一般有多個(gè)銷售點(diǎn)，由專人負(fù)責(zé)銷售，專人負(fù)責(zé)找貨源，對于大單他們甚至可以聯(lián)合多個(gè)同行去購進(jìn)然后分銷。第三種則是分布在各大城市從事小圍的經(jīng)營或是尾貨終端批發(fā)經(jīng)營，他們一般在選到貨源后，一般再去尋找自己的客源，通過自己的廣告宣傳方式來組合自己的銷售支撐點(diǎn)。第四種是一些自己從事來料加工的服裝生產(chǎn)企業(yè)，由于他們的技術(shù)還未達(dá)到國家一級資格，所以在生產(chǎn)時(shí)會有很大一部分的多于量，而交單后剩余的部分服裝必須自己尋找銷路。已有的尾貨市場狀況分析：中國第一家尾貨市場天蘭天市場開業(yè)半年創(chuàng)造了服裝界的神話， 該市場運(yùn)作項(xiàng)目組掌握3000 多個(gè)從事尾貨服裝的經(jīng)營商信息。天蘭天在尾貨市場整體運(yùn)作的思路上，已經(jīng)將

35、重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到、常熟等以服裝產(chǎn)業(yè)基地，力求將天蘭天市場打造成兩萬家服裝廠商是市場的貨源基地， 10 萬家服裝經(jīng)銷商的購物天堂。隨著天蘭天市場的出現(xiàn)，在兩年開出了十五六家市場；其中有的尾貨市場跟風(fēng)熱并沒有隨著天蘭天的出現(xiàn)嘗到甜頭，因?yàn)檫@些市場在貨源以及對管理上出現(xiàn)了漏洞及缺失，當(dāng)然就沒有長期性而言了。（七）尾貨服裝經(jīng)營現(xiàn)狀： 根據(jù)初步調(diào)查分析市場，反映出對尾貨的熱衷度超過，而且呈上升趨勢。其實(shí)目前街頭巷尾出現(xiàn)的小的外貿(mào)店及折扣店、淘寶店就是尾貨市場的表現(xiàn)形式。但是這些店都分布在各個(gè)角落，且以分散經(jīng)營、小規(guī)模經(jīng)營為主。他們的經(jīng)營有很多缺點(diǎn)：客戶群圍小、更新快。經(jīng)營店面小，進(jìn)出貨受時(shí)間限制，這些經(jīng)銷商另

36、外一個(gè)節(jié)點(diǎn)是貨源信息。他們的生存靠貨源，沒有貨源就意味著會失去更多客戶。所以一個(gè)專業(yè)的尾貨服裝市場既能解決經(jīng)銷商的客戶問題又能解決貨源問題，同時(shí)還降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（八）市場預(yù)測： 目前在中國的服裝行業(yè)，產(chǎn)業(yè)空間還是很大的，關(guān)鍵問題是怎么充分的認(rèn)識自己的資源現(xiàn)實(shí)， 找到很好的項(xiàng)目價(jià)值提升路徑。目前服裝市場的發(fā)展有四個(gè)特征：1）服裝批發(fā)市場吸引了越來越多的直接消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者主要為城市工薪階層、學(xué)生、外來務(wù)工人員和流動人口，是處于消費(fèi)階層的中低部分。2）從前簡陋的“大棚式”服裝批發(fā)市場競相改造，這些商廈式的服裝批發(fā)市場在硬件上幾乎不亞于百貨商場，但在軟件環(huán)境方面還有相當(dāng)大的差距。這些商廈式的批發(fā)

37、市場仍采用攤位形式，往往缺乏試衣間，每逢節(jié)假日更是人滿為患。3）發(fā)展規(guī)?？焖倩?，好多批發(fā)市場從原來的地?cái)偸浇?jīng)營逐漸轉(zhuǎn)化為規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營，面對消費(fèi)者也發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，有的甚至成為全國服裝的批發(fā)基地。4）傳統(tǒng)的批發(fā)市場走的是低價(jià)位的路線，以此求得銷售量的提升。那么從目前來看，少數(shù)服裝批發(fā)市場逐漸走上了品牌化的經(jīng)營道路，創(chuàng)造出批發(fā)市場特有的品牌服裝之路，當(dāng)然還面臨著價(jià)格上的問題，畢竟批發(fā)市場走的是低價(jià)格的路線。5）專業(yè)尾貨批發(fā)市場的形成具備專業(yè)化、低價(jià)格、快速化、規(guī)?；榷喾N優(yōu)勢。（九）本產(chǎn)業(yè)在的發(fā)展態(tài)勢: 服裝市場以兩個(gè)地段最為著名，一是火車站商圈，批發(fā)市場極其密集，批發(fā)和零售業(yè)務(wù)都相當(dāng)火爆；

38、另一個(gè)地帶則是在著名的二七廣場商圈，該商圈出現(xiàn)了兩極分化，大商場與小店鋪各分一杯羹。（十）專業(yè)的尾貨市場的形成必須具備以下條件：一是過硬的市場定位來搶占市場先機(jī)；二是信息源、定位支撐點(diǎn)、標(biāo)的物附近的優(yōu)勢條件、物流等；還要有專業(yè)團(tuán)隊(duì)的管理運(yùn)作以及后備力量的儲備作后盾。六、市場核心問題呈現(xiàn)作為操作本案的目的性，需客觀與實(shí)際的操作于本案。主要核心狀況如下：1、零售型的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型的投資：因這類市場的投資已發(fā)展的時(shí)期，投資空間有限，投資形式也較為單一。促進(jìn)著的投資市場的最大化是未來商業(yè)市場發(fā)展的趨勢。2、批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善

39、性，促使這類物業(yè)必將得到改變。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力3、批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展：在市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。同時(shí)，批發(fā)市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。七、打造本案市場方向未來市場的發(fā)展前景良好， 但對于路商圈的市場未來發(fā)展趨勢必將成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實(shí)，這也正是世紀(jì)天蘭天項(xiàng)目打造的原始初衷，一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營模式。1、形象力的提升： 對于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必將得到改變，以優(yōu)化購物環(huán)境是本案的基本目標(biāo)。2、強(qiáng)化

40、批發(fā)功能： 固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。但在本案，必須注重零售功能。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客戶的引進(jìn)及物業(yè)人流動線的設(shè)計(jì)等要素上均體現(xiàn)這一特征。3、網(wǎng)絡(luò)化的拓展： 一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輔射到周邊市場。而作為本案，則強(qiáng)力拓展它的輔射性，以全省及周邊省市作為輔射目標(biāo)。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、專業(yè)化發(fā)展促進(jìn)這類市場的交易是本案的核心賣點(diǎn)。4、強(qiáng)力打造“三化”元素： “三化”元素即指專業(yè)化、規(guī)化、規(guī)?；＿@個(gè)未來世紀(jì)天蘭天關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。專業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)?；欣诋a(chǎn)品的多

41、樣化。規(guī)化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續(xù)經(jīng)營性達(dá)到最大化。5、異地營銷促進(jìn)本案市場熱溫：本案所有的宣傳均需緊扣著規(guī)?；僮鳎环矫嬉员镜貫橹鳎谥泻笃谶M(jìn)行吸納。在本案的前期必將以“以外圍（）攻地”的戰(zhàn)略促進(jìn)市場的持續(xù)熱溫狀態(tài)。6、拓展實(shí)力客戶激活市場：本案定位前期本地客戶也有限。又由于競爭者已開始展開銷售工作， 這種現(xiàn)象的存在均能對本案產(chǎn)生極大的影響。拓展本案實(shí)力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實(shí)力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。7、“人流、商流、信息流

42、”構(gòu)造強(qiáng)勢賣點(diǎn)：由于本案地處于路核心商圈，為老商業(yè)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)功能性定位為主題商廈奠定了基礎(chǔ)。本案以人流、商流、信息流作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)對外推廣，必定引進(jìn)各類商家的青睞。這種定位，即改變與提升傳統(tǒng)物流中心的商業(yè)價(jià)值，另一方面也為現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者做出示與引導(dǎo)。八、市場致勝策略的必然性世紀(jì)天蘭天 ( 外貿(mào) ) 尾貨市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于市場需求，另一方面則是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層

43、次化的客戶資源發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)格時(shí)尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽(yù)信得過等原則吸納有效客戶。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運(yùn)用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關(guān)鍵。具體如下：1、核心策略：“大戶為帶動貨源為基礎(chǔ)”取勝市場2、運(yùn)用手段：運(yùn)用“借力使力”手段“以外圍激活本地”銷售在市場前期階段，必須以外圍市場作為攻破方向。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時(shí)調(diào)整本案策略。在進(jìn)行外圍市場探訪的過程中，一種情況則是出現(xiàn)“熱度”狀況，這是比較良好的市場狀況。另一以“

44、冷度”狀況，出現(xiàn)這種情況時(shí)則立即進(jìn)行外圍市場轉(zhuǎn)向本地市場的吸納策略。從然保證本案的銷售目標(biāo)。但這種銷售方式的確立，是檢驗(yàn)本案是從外圍攻本地，還是從本地激活外地市場的最好方式?！耙员镜卮龠M(jìn)外地”銷售在操作任何一個(gè)案子時(shí)，一般都會采取“先易后難”策略。而作為本案的的定位，當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源需要帶動，這種先易后難的策略是否可行仍處于未知數(shù)。當(dāng)然，憑借以往我們團(tuán)隊(duì)操作尾貨市場定位的先行策略給予本案一定的參考價(jià)值。具體如下：* 推廣成功或失敗原因，均可成為本案最為直接的參照價(jià)值；* 避開該案的核心賣點(diǎn)，為本案的創(chuàng)新提供了創(chuàng)作空間；* 積極關(guān)注該案的推廣發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)調(diào)整本案的推廣策略鑒于以上原因的存在，本案需

45、在招商前期做好一系列的工作。如前期市場造勢、外地市場探訪、核心策略確立、最佳手段運(yùn)用等問題上做足功夫，方能達(dá)到“短、平、快”的實(shí)施目的，最終實(shí)現(xiàn)短時(shí)間完成招商的目標(biāo)。第二章項(xiàng)目總體定位概念與策劃思路一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)世紀(jì)天蘭天尾貨市場作為重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)，在開發(fā)運(yùn)營過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商 / 開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費(fèi)者四個(gè)層面的利益要求，保證項(xiàng)目的成功建設(shè)及后期良好運(yùn)營。1、對于投資 / 開發(fā)商而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)能夠保證在最優(yōu)化的投資環(huán)境之下，實(shí)現(xiàn)短期效益與長期效益的最大化，主要表現(xiàn)為：通過項(xiàng)目的重新定位、快速營銷、長線運(yùn)營，為投資 / 開發(fā)商帶來合理的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)投資/ 開發(fā)商的投資回報(bào)預(yù)期，同

46、時(shí)借助于優(yōu)勢物業(yè)資源的掌控，獲得長期管理效益、 經(jīng)營效益及品牌 / 形象效益。2、對于投資者及經(jīng)營者而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資 / 經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動整體物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營性，實(shí)現(xiàn)投資者及經(jīng)營者的投資回報(bào)目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)。3、對于消費(fèi)者而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在充分了解消費(fèi)者消費(fèi)需求、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為的基礎(chǔ)之上，為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境、享受批零兼營的購物功能。使之為消費(fèi)者帶來便利性與快捷性，同時(shí)結(jié)合于消費(fèi)者的消費(fèi)需求，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化客戶資源、保證產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)。以此來奠定物美價(jià)謙與品質(zhì)保證的消費(fèi)特征，更進(jìn)

47、一步提升該物業(yè)的經(jīng)營價(jià)值。4、對于商圈而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過對市場、對消費(fèi)者的充分了解，科學(xué)規(guī)劃，合理引進(jìn)及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商業(yè)功能，以提升路商圈的商業(yè)特征與功能。本案所打造的目的是繼承原的商業(yè)氣勢，提升現(xiàn)有路商圈的商業(yè)功能與商業(yè)人氣，同時(shí)更進(jìn)一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。順接原有路商氣，造現(xiàn)有世紀(jì)天蘭天專業(yè)市場。提升商圈原有的商業(yè)勢氣，擴(kuò)大新路商圈在行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認(rèn)可是本案打造的真正目的。二、項(xiàng)目開發(fā)原則及思路任何商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項(xiàng)目操作的手法與策略，使其本項(xiàng)目在該商圈具備相應(yīng)的競爭力，打造一個(gè)成功的商業(yè)市場是任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)宗旨。1、充分考慮行業(yè)