1、再造一個再造一個“羅湖商業城羅湖商業城” 深圳皇崗金地名津商業城策劃提案深圳皇崗金地名津商業城策劃提案 項目周邊環境 寫在前面 項目地處皇崗口岸，位置顯要，商 業氛圍濃厚，具有十分可觀的商業 價值和商業發展潛力。是一個不可 多得的商業旺地。 香港與深圳絕佳的地緣關系，造就 了一個新的特殊商業群落口岸 商業圈 香港與深圳更緊密關系，促進了深 圳兩地人與人之間的大交流，而在 流通過程中，帶動了兩地物業的繁 榮和發展，并形成了獨具特色的商 、物、人流圈。 香港報紙關于進駐內地報道迅速增加 機會點 香港人在深圳的一個重要聚居點，擁有眾多的可消費人群。 皇崗口岸作為香港與深圳一個重要的通道，每天有逾達1

2、0余萬人進出 。 7月，地鐵四號線通車，為項目周邊帶來了充裕的人流，同時地鐵效 應也大大提高了項目商業運營及商業投資價值。 影響影響 口岸商圈還未成熟，需要一定的時間 磨合。 商業引進及品牌經營需迎合港人口味， 并符合港人消費習慣。 引進專業并從事于商業服務及商業經 營公司參與項目合作。 金地名津商業項目 港人消費深圳本地消費國內外游客 金地名津商業策劃思路示意金地名津商業策劃思路示意 環球品牌經營、品牌引進及加盟特許行業引進 金地名津招商架構 開發商環球商機 公司對接 香港貿發局廠商服務 勞工署再就業計劃 中小企業協會推廣日 香港客戶之深圳接待 抓住商機 品牌加盟及品牌推廣 客戶接待中心 客

3、戶咨詢服務 商圈介紹 招商管理 香港 深圳項目現場 招商支持 羅湖商業城！香港人的商業城 依托香港的中國商業傳奇依托香港的中國商業傳奇 日均客流量近25萬人次； 年銷售額達40億元 。 最大的24小時通關口岸，羅湖 火車站，深圳的交通樞紐。 幾十路公車縱橫市郊各個角落， 地鐵站就在門口； 大型的休閑廣場； 協作單位 項目支持單位之項目支持單位之香港貿易發展局香港貿易發展局 香港貿易發展局是全球貿易推廣的公營機構， 誠意為香港制造商、貿易商及服務出口商服 務。特別針對香港貿易的主要動力 - 中小企 業，舉辦各種推廣活動。 中 小 企 市 場 推 廣 日 CEPA研討推廣會 項目支援單位之項目支援

4、單位之香港生產力促進局香港生產力促進局 生產力促進局與生產力促進局與CEPA共進共進 解決開拓內銷市場的難題 主題工作坊 行業研討會 珠三角培訓課程 專家顧問服務 針對CEPA對中小企營商環境的影響的工商業調查 案名構想建議一案名構想建議一 皇崗商業城/金地（皇崗）商業城 名字解釋：本案名主要是以羅湖商業城為 參考，結合本項目定位，再加上客戶群相 似。項目間有很強的可比性，而在推廣時 也有利于市場搶位，容易造成市場轟動效 應。另外本案名簡單易記，容易傳播。 案名構想建議二案名構想建議二 皇崗不夜城/金地（皇崗）不夜城 名字解釋：本案名出發點是基于項目之功能 及所延伸之經營思想。特別迎合了港人的

5、 消費心理及消費習慣。另外24小時營業也 折射出口岸小時通關之意。 金地名津商業城之一層構想金地名津商業城之一層構想 港式茶餐廳 精品、工藝、免稅店 超市/便利店 商店（服裝、飾品/皮具/手 表/電子/電器） 特產（土特產店） 金地名津商業城之二層構想金地名津商業城之二層構想 中餐、海鮮酒樓 美容美發 桑拿/足浴/修甲/健身 特色零食（牛廚、優之良品等） 面包、西點（面包新語、可頌坊） 肯德基/必勝客/麥當勞 金地名津商業城之三層構想金地名津商業城之三層構想 酒吧 美食廣場 歡樂天地（游樂場 中式茶樓/海鮮酒樓 特色餐飲（仙蹤林，王品牛排等） 商品定位 商品價格定位：中檔 商品來源定位： 大型

6、餐飲、休閑、娛 樂為招商的主體 肯德基、必勝客、麥 當勞等 其他零關稅商品 精品、工藝等 招商策略招商策略 采取由大到小，由高到低的招商策略。 由大到小：率先引進知名品牌店和主題店，以品牌知名度及主題店的 進駐為項目制造多主題多元素的購物場所； 由高到低：先引進檔次較高的品牌商家，其后利用其品牌優勢吸引大 眾化品牌； 知名品牌及主題店在招商條件上給予一定優惠，以吸引其進駐。這不 僅符合項目規劃定位的要求，而且增強經營者（投資者）投資信心， 有利于商鋪招商速度的加快和售價的提高，達到良好的銷售、招商效 果。 2 2、招商目標：、招商目標： 客戶來源主要以香港地區品牌、華南地區品牌、協會品 牌資源

7、、本地品牌、及本地加盟商、代理商。 3 3、招商推廣：、招商推廣： 在香港、深圳、廣州等地區選擇主流媒體廣告分階段 進行宣傳推廣，促進招商工作完成； 在項目周邊范圍內設立大型戶外廣告宣傳； 推廣活動（舉行招商會、品牌推介會）。 招商目標及招商范圍招商目標及招商范圍 1 1、品牌檔次：、品牌檔次： 擬引進主力店或品牌（符合港人消費習慣及口味）主要以中檔為主。中檔定 位較能滿足大眾消費力及消費習慣。 2 2、招商范圍：、招商范圍： 擬在香港、深圳、廣州等城市為主。 3 3、裝修形象：、裝修形象： 整體裝修按照根時尚前緣、個性、潮流的裝修風格為主題搭配； 品牌專賣店要求按照品牌自行的裝修風格裝修和形

8、象定位，但是整體 要跟 商場的定位和趨勢協調。 招商實施細則招商實施細則 制定招商優惠政策，相關重要品牌客戶的優惠政策由招商總監負責掌 控。 租賃合同期限以項目開業日起計，合同期以簽定正式合同期為準。 租金按合同約定的時間起計，管理費的收取以開業日起；聯營合同的 管理費也是以開業日起計。 簽訂合同時一次性交清全部押金。 租金、管理費收取標準以建設面積計算。 商家經營稅費按照國家工商、稅務部門規定進行繳納。 招商條件、招商資費標準招商條件、招商資費標準 1 1、合作方式：、合作方式： 以租賃為主、扣點為輔二種方式結合（一些大型品牌店也可考慮聯營形式） 。 2 2、合作方式的詳細方法：、合作方式的

9、詳細方法： 租賃租賃：根據街鋪的具體位置及面積制定相應的租金價格； 聯營聯營：按照抽成方式合作，根據品牌類別制定相關的合作抽成條件； 扣點分成：按照抽成的方式合作，根據品牌類別進行相關抽成的條件。 3 3、其它條款制定：、其它條款制定： 簽約年限簽約年限：租賃（1-3年）（其它合作方式另商） 裝修標準裝修標準：基本照明設施、中央空調、消防、公共設施及基礎裝飾等 遞遞 增增 率率：租賃合同每2年遞增一次，遞增率為5-10% 工商稅務工商稅務：商戶自行到工商稅務部門辦理 進場費用進場費用：租賃商家2個月租金做押金（其它合作方式另商）。 管管 理理 費費：根據整體制定 水水 電電 費費：根據整體制定

10、。 免免 租租 期期：根據租金價格詳細制定。 招商推廣方式招商推廣方式 1 1、招商發布會、招商發布會 通過招商正式啟動的宣傳推廣，吸引香港及廣、深的品牌商家進駐 2 2、品牌推介會、品牌推介會 通過協會的品牌資源帶到當地進行品牌推介會的宣傳，吸引當地有意向投資 但是沒有品牌資源的商家進行品牌加盟代理的合作，進一步進駐商場 3 3、知名品牌、主力店進駐的簽約、知名品牌、主力店進駐的簽約 通過已進駐的知名品牌的宣傳推廣，促進正在觀望當中的商家盡快簽訂合作 協議 4 4、投資商考察團、投資商考察團 通過組織當地一些有意向加盟或者投資的客戶到香港、廣東地區進 行品牌考察團的活動形式，吸引投資者加盟香

11、港、廣東的品牌，進而 進駐商場。 5 5、品牌商家考察團、品牌商家考察團 通過組織品牌商家到當地做市場周邊考察，讓品牌商對項目有興趣 從而達到直營的目的。 商場經營管理初步建議商場經營管理初步建議 統一管理、分散經營 商場基金（建議） 經營指導機制 商業城與周邊商業互動機制商業城與周邊商業互動機制 環球品牌管理機制 與香港商場聯動機制 經營商指南服務 商場一站式服務 商戶經營一費制 經營戶定位 香港品牌或商商直營 香港廠商零售示范點 香港再就業培訓計劃創業人士 羅湖商業城或其它地區經營香 港人商家 深圳本土經營商家 羅湖區其他經營商家 環球商業經營網絡 項目執行流程大致時間安排 項目七大保障保

12、證物業高租金項目七大保障保證物業高租金 保障一：保障一：政府及機構對項目的支持 保障二保障二：香港產品/香港服務對消費者的信心 保障三保障三：香港商貿等機構對項目經營指導 保障四保障四：統一管理，分散經營 保障五保障五：地段/地鐵/市場等綜合概念支撐 保障六保障六：全程香港公司參與對香港人的信心 保障七保障七：港人主題定位是項目獨一無二的優勢 項目收益測算項目收益測算 前面需要了解的情況前面需要了解的情況 1、由于沒有必需的參照物，所以我們需了解的租金比較主要是福強路、周邊周 邊及臨近的“皇御苑”。 、據以了解的臨街商鋪的租金為600元/平方米/月（最好位置），最少的為200 元/平方米/月（

13、位置一般）。 3、 “皇御苑”的一層租金為220-300元/平方米/月，均價：260元/平方米/月 4、由于本項目地處皇崗口岸，又是地鐵物業，物業商業性價比極高，根據特殊 性物業的租金換算，我們可以在參照租金基礎上浮動10%，故可推出本項目 的平均租金為： 一層：286元/平方米/月 二層：200元/平方米/月 三層：140元/平方米/月 注：如口岸通關、地鐵開通，直接可以拉動租金上揚，考慮目前狀況，先行培育 市場。 考慮與大型商家的聯營，收益需另行測算 聯營面積不應過大，可建議在3000平方米左右 考慮到部分商家的扣點形式，收益也需另行測算 肯德基、必勝客、麥當勞，面積：1500平方米 考慮

14、裝修期（個月個月）、免租期（小型店鋪基本為3個月， 餐飲及休閑娛樂需個月），為了便于測算，現對裝修、免租 期進行綜合考慮，并定時為年（具體情況屆時另行商洽）。 租金初步測算-租期20年 一層面積：一層面積：10000平方米平方米 起始租金：起始租金：286元元/平方米平方米/月月 時間階段（年） 租金（元/平方米/月）月數年租金收入（元） 2009-20102861234320000 2011-201231461237752000 2013-2014346061241527200 2015-20163806661245679920 2017-201841873261250247912 2019

15、-2020460605861255272703 2021-2022506666441260799972 2023-2024557333081266827969 2025-2026613066381273567965 2027-2028674373011280924761 二層平積：7250（扣除聯營或扣點店的面積，二三層均攤） 二層起始租金：200元/平方米/月 時間階段 （年） 租金（元/平方米/月） 月數年租金收入（元） 2009-20102001217400000 2011-20122201219140000 2013-20142421221054000 2015-20162662122

16、3159400 2017-2018292821225475340 2019-20203221021228022874 2021-202235431221230825160 2023-2024389743421233907676 2025-2026428717761237298444 2027-2028471589531241028288 三層面積：7250 起始租金：140元/平方米/月 時間階段 （年） 租金（元/平方米/月）月數年租金收入（元） 2009-20101401212180000 2011-20121541213398000 2013-201416941214737800 2015-2016186341216211580 2017-20182049741217832738 2019-202022547141219616011 2021-2022248018541221577612 2023-2024272820391223735373 2025-2026300102421226108910 2027-2028330112661228719800 總收益表 時間階段（年）項目每年租金（元）階段租金（億元） 2009-201063900000128 2011-201270290000141 2013-201477319000155