1、成都某地產(chǎn)公司物業(yè)管理中心管理流程匯編維修人員安全操作規(guī)程1、目的保證轄區(qū)物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施的正常使用運(yùn)行，保障設(shè)備及人身安全。2、范圍物業(yè)管理中心維修人員。3、職責(zé)3.1工程部主管負(fù)責(zé)督促維修人員按照安全操作規(guī)程進(jìn)行工作，并對操作安全負(fù)管理責(zé)任；3.2維修人員必須按照安全操作規(guī)程工作，并對操作安全負(fù)直接責(zé)任。4、工作程序4.1在潮濕場地工作時(shí)，應(yīng)先切斷電源，不能停電時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，并應(yīng)著絕緣手套和鞋等防護(hù)措施；4.2停電維修時(shí)，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌及斷閘的閉鎖裝置，并應(yīng)有人監(jiān)護(hù)；4.3停水工作時(shí)，應(yīng)提前通知，并按時(shí)完成工作，保證按限定的時(shí)間供水；4.4上梯工作時(shí)，應(yīng)停放穩(wěn)當(dāng)，高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)系好安全帶

2、；4.5清掃配電箱，所用刷子必須絕緣；4.6拆除線路時(shí)，應(yīng)處理好剩余部份；4.7架設(shè)臨時(shí)線路時(shí)，應(yīng)安全可靠，使用完畢及時(shí)拆除；4.8開、合開關(guān)時(shí)，隨時(shí)鎖好配電箱（柜） ，利用手柄操作時(shí)，不應(yīng)面對開關(guān)；4.9在辦公區(qū)維修時(shí)，盡量避開上班時(shí)間，并負(fù)責(zé)清理干凈現(xiàn)場。配電室工作規(guī)程1、目的確保正確無誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足顧客正常用電需求。2、范圍適用于所管項(xiàng)目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。3、職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)配電室的日常管理；3.2維修班負(fù)責(zé)配電設(shè)備的操作和保養(yǎng)；3.3項(xiàng)目部部負(fù)責(zé)配電設(shè)備的制度制定，月度巡檢，重大問題的組織解決。4、工作程序4.2.2 送（停）電操作時(shí)，至少應(yīng)有 2 人

3、在場；4.2.3 送（停）電操作時(shí)，必須關(guān)上開關(guān)柜門；4.1工作制度4.1.1未經(jīng)工程部主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室；4.1.2密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好配電室運(yùn)行記錄 ；4.1.3高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；4.1.4上班時(shí)間不得飲酒或酒后上班；4.1.5檢修、倒、合閘時(shí)應(yīng)嚴(yán)格填寫配電室工作票 ；4.1.6值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求；4.1.7嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時(shí)，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班；4.1.8在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報(bào)告工程主管；4.1.9停電作業(yè)時(shí)，須在開關(guān)或

4、刀閘操作機(jī)構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌；4.1.10值班途中不得睡覺，不得無故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。4.2操作規(guī)程4.2.1送電前認(rèn)真檢查各高低壓開關(guān)是否斷開，然后再按高壓開關(guān)低壓總開關(guān)各分路開關(guān)送電，停電則相反；4.1.5 運(yùn)行中做好發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄 ；4.1.6 維修中做好問題處理記錄；4.2.4除特殊情況外，禁止帶負(fù)載停電；4.2.5進(jìn)入配電屏（柜）等工作時(shí)，必須先驗(yàn)電，待確認(rèn)無電后方可進(jìn)行；4.2.6停電檢測（修）高壓設(shè)備時(shí)，必須先對系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗(yàn)電，待確認(rèn)無電、 并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修；4.2.7停電檢修時(shí)，必須設(shè)立標(biāo)志牌，并有監(jiān)護(hù)人；4.2.8停電檢修

5、完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除接地線，作好送電準(zhǔn)備。柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程1、目的通過對發(fā)電機(jī)的管理，在市電停供時(shí)能及時(shí)正常供電，確保電梯、消防、二次供水等正常運(yùn) 行，滿足用戶應(yīng)急安全用電的使用需求。2、范圍適用于物業(yè)管理中心管理的柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。3、職責(zé)3.1供配電人員負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。3.2工程主管負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的綜合管理及檢查監(jiān)督。4、工作程序4.1工作制度4.1.1忠于職守，強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平；4.1.2遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生；4.1.3工作中應(yīng)保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴(yán)禁酒后操作發(fā)電機(jī)；4.1.

6、4發(fā)電機(jī)做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔；4.1.7嚴(yán)禁在發(fā)電機(jī)房內(nèi)進(jìn)食、吸煙；4.1.5 運(yùn)行中做好發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄 ；4.1.6 維修中做好問題處理記錄；4.1.8定期打掃機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，保持發(fā)電機(jī)房清潔、電瓶接頭牢固干燥。4.2安全規(guī)程4.2.1為確保發(fā)電機(jī)在市電停電時(shí)能可靠地運(yùn)行， 確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)， 必須嚴(yán)格按 照本文件“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行工作；4.2.2做好開機(jī)前檢查、 準(zhǔn)備工作，檢查機(jī)油油量， 冷卻水量，柴油是否能滿足運(yùn)行時(shí)間的要求， 油路有無漏油等；4.2.3操作時(shí)嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)操作運(yùn)行手冊要求進(jìn)行操作，并及時(shí)開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫；4.2.4發(fā)電機(jī)運(yùn)行過程中要注意觀察各供油管路

7、、 電壓、電流、頻率、溫度及機(jī)械系統(tǒng)運(yùn)行情況；4.2.5發(fā)電機(jī)在運(yùn)行中操作人員不得擅離職守；4.2.6發(fā)電機(jī)不準(zhǔn)超負(fù)荷運(yùn)行；4.2.7保持啟動電瓶清潔，定期對啟動電瓶的容量進(jìn)行檢查；4.3.10 工程主管負(fù)責(zé)提出維保材料的申購、 報(bào)廢計(jì)劃， 負(fù)責(zé)向工程管理部提出外委修理的申請；4.3.11 工程主管根據(jù)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃表負(fù)責(zé)執(zhí)行中修、大修計(jì)劃4.2.8若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即檢查其原因并做處理。4.3運(yùn)行管理規(guī)程4.3.1非工作人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同方可進(jìn)入；4.3.2在“市電”停電的情況下，供配電工作人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房。整個(gè)發(fā)電機(jī)的啟動運(yùn)行必須嚴(yán)格

8、遵照“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行，不允許帶負(fù)荷啟動，在投入負(fù)荷前，必須認(rèn)真地對冷卻 系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進(jìn)行檢查，在確認(rèn)無問題后，迅速手動啟運(yùn)發(fā)電機(jī)；4.3.3帶負(fù)荷運(yùn)行過程中，每小時(shí)抄填一次發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄 ；4.3.4發(fā)電機(jī)房內(nèi)消防設(shè)施完好，室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；4.3.5保持良好的通風(fēng)和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進(jìn)行隔離， 以防止小動物進(jìn)出；4.3.6平時(shí)要保證發(fā)電機(jī)存油量能運(yùn)行 8 小時(shí)以上，蓄電池電壓正常，潤滑機(jī)油油質(zhì)油量正常。 油庫存油兩桶以上；4.3.7分析運(yùn)行各項(xiàng)數(shù)據(jù)， 發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除， 重大異常情況及時(shí)報(bào)告工程主管及項(xiàng)目部主管解 決；4.3.8依照設(shè)

9、備維修保養(yǎng)計(jì)劃表要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備保養(yǎng)表中；4.3.9負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)及機(jī)房的清潔衛(wèi)生，做到無積塵、水漬、油漬；4.4運(yùn)行操作規(guī)程4.4.1在發(fā)電機(jī)運(yùn)行前須進(jìn)行機(jī)油、冷卻水量、燃油量等各項(xiàng)檢查；4.4.2潤滑部分： 檢查潤滑機(jī)油油位， 保持引擎機(jī)油量盡量靠近油標(biāo)尺的高油位且不會添加過量 （HI 位置）；443冷卻系統(tǒng)；檢查引擎冷卻水量。冷卻水量應(yīng)位于水箱開口處往下約 5cm位置。切勿在引擎 處于高熱狀態(tài)下檢查水量，避免燙傷；4.4.4燃油系統(tǒng)：請確定油箱是否加滿柴油、油路是否暢通；4.4.5啟動程序：4.4.5.1在發(fā)電機(jī)控制盤上啟動運(yùn)行啟動：把匙從“ O經(jīng)過“ I ”位轉(zhuǎn)到（預(yù)熱）位，

10、激化預(yù)熱器。保持7秒鐘來預(yù)熱吸入的氣體， 7 秒后，把匙再進(jìn)到（ start ）位置，起動，當(dāng)發(fā)動機(jī)組啟動后，立即松手讓匙回復(fù)到“ I（ON）的位置。必須空載運(yùn)行5分鐘以上，才可送負(fù)載；如果不能起動，起動時(shí)間不要超過 57 秒。保持每隔 10秒，鑰匙要完全復(fù)“ O”（ off ）位。 如果起動了 4次仍未著車，則要停下來參看柴油機(jī)手冊 。4.4.5.2停機(jī)方法正常停機(jī)：要停機(jī)時(shí)，先把發(fā)電機(jī)組輸出斷路開關(guān)扳下“ off ” （ 柄向下 ） ，讓發(fā)電機(jī)組在無負(fù)載情況下運(yùn)轉(zhuǎn) 5 分鐘以便冷卻。然后把匙轉(zhuǎn)回“ O” （off） 位置，發(fā)電機(jī)組即會停止；緊急停機(jī)： 如按下緊急停機(jī)按鈕或控制旋鈕擰到“ S

11、top ” （ 停機(jī) ） 位置， 發(fā)電機(jī)組立即停止。在再起動之前，控制旋鈕擰到“ Stop” （ 停機(jī)） 位置，緊急停止按鈕順時(shí)針旋轉(zhuǎn)復(fù)位及確認(rèn)消除警報(bào)4.5運(yùn)行檢查及保養(yǎng)要求:保養(yǎng)檢查周期保養(yǎng)檢查項(xiàng)目運(yùn)行8小時(shí)每周或運(yùn)行50小時(shí)每月或運(yùn)行100小時(shí)半年或運(yùn)行250小時(shí)每年或運(yùn)行500小時(shí)檢查發(fā)電機(jī)組X 1檢查冷卻風(fēng)扇與充電機(jī)皮帶的松緊X 1檢查機(jī)油位X 1檢杳冷卻水位X 2檢查空氣及機(jī)油濾清器X 1檢查電瓶充電系統(tǒng)X 1排出柴油過濾水分X 1檢查冷卻水和防銹劑X 1檢查驅(qū)動皮帶張力X 1X 1檢查燃油油位X 4檢查電瓶液位及比重X 1檢查發(fā)電機(jī)頭排風(fēng)口X 1更換潤滑油和濾清器X 1檢查水箱管

12、路有無松脫或磨損X 1更換柴油濾清器X 1清潔冷卻系統(tǒng)X 1發(fā)電機(jī)外部清潔用抹布擦除油污和積塵每周一次發(fā)電機(jī)燃油、機(jī)油量、冷卻水用量保證油箱內(nèi)機(jī)油足夠運(yùn)行8H;機(jī)油位接近油尺HI，不夠加補(bǔ)箱水在水蓋下50M M不夠加滿每周一次機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器1個(gè)250運(yùn)行小時(shí)燃油濾清器更換機(jī)油濾清器1個(gè)500運(yùn)行小時(shí)空氣濾清器更換空氣濾清器個(gè)250運(yùn)行小時(shí)機(jī)油更換機(jī)油機(jī)油發(fā)黑且無粘度時(shí)水箱水換水250運(yùn)行小時(shí)斷路器、電纜接點(diǎn)對斷路器的固定螺絲緊固，發(fā)電機(jī)電源輸出端與電纜 接線耳鎖合螺絲進(jìn)行緊固。年保養(yǎng)監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程1、目的 使監(jiān)控設(shè)備處于最佳工作狀態(tài)，最大限度的記錄周邊所發(fā)生的一切并得以保存

13、。2、范圍 適用于所接管項(xiàng)目監(jiān)控室的管理。3、職責(zé)3.1監(jiān)控人員負(fù)責(zé)操作并記錄時(shí)間，嚴(yán)格遵守崗位工作制度 , 定期進(jìn)行設(shè)備清潔保養(yǎng)；3.2維修由項(xiàng)目部維修人員或維保單位負(fù)責(zé)；3.3項(xiàng)目部工程主管負(fù)責(zé)同維保單位聯(lián)系損壞設(shè)備維修與更換事宜， 各項(xiàng)目部應(yīng)不定期的抽檢記錄。4、工作程序4.1為保障設(shè)備性能與延長使用壽命，應(yīng)讓設(shè)備每天交替停用 1-2 小時(shí)；4.2開機(jī)后立即進(jìn)入錄制狀態(tài)， 并檢查設(shè)備是否處于正常工作中， 然后查看各攝像頭成像是否正常、清晰；4.3檢查紅外監(jiān)控系統(tǒng)是否能正常布防與解除布防報(bào)警；4.4檢查樓宇對講系統(tǒng)正常與否；4.5檢查云臺變焦功能的攝像機(jī)能否正常變焦、旋轉(zhuǎn)；4.6將云臺的攝

14、像機(jī)對準(zhǔn)主要出入口進(jìn)行攝錄像；水泵房操作規(guī)程1、目的 通過對水泵房的管理，保障用戶生活經(jīng)營用水和消防儲備用水。2范圍 適用于水泵房、供水管道、消防供水系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備的管理。3職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)對水泵房管理情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督和檢查；3.2維修人員負(fù)責(zé)按規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)、維修、清潔、記錄。4工作程序4.1設(shè)備操作須由維修人員進(jìn)行，無關(guān)人員不得私自進(jìn)入及操作；4.2非工作人員進(jìn)入水泵房必須經(jīng)項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由相關(guān)人員陪同方可進(jìn)入；4.3保持良好的通風(fēng)及照明，門窗開啟正常無破損；4.4控制柜上的開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)置于“自動”狀態(tài)。生活水泵隔日進(jìn)行輪換運(yùn)行；4.5生活水泵主接觸器開關(guān)元件每月檢查清潔一

15、次；4.6不得擅自更改機(jī)房線路、器材，若需改動，須經(jīng)工程主管同意方可進(jìn)行；4.7消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動狀態(tài)，所有操作標(biāo)志簡單明確；4.8消防泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)，保持機(jī)房干凈整潔無塵，每周打掃一次， 不得堆放雜物；4.9水泵房機(jī)組每月清掃一次，設(shè)備無積塵、水漬、油漬；4.10管道每年年底 12月至次年 1 月進(jìn)行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵；傾聽4.11按照設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行維修保養(yǎng)；給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、目的確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好狀態(tài)，保證生活用水的需要。2、范圍適用于所接管項(xiàng)目排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理。3、職責(zé)3.1項(xiàng)目

16、部負(fù)責(zé)向用戶通知停水情況；3.2工程主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理及檢查監(jiān)督；3.3維修人員負(fù)責(zé)給排水的操作、監(jiān)控、記錄、維修保養(yǎng)。4、工作程序4.1維修人員負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)控并記錄給排水設(shè)備 （設(shè)施） 啟動時(shí)的各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)， 機(jī)械部件運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)有無異常響聲，并記錄于值班情況記錄表中；4.2工程主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備綜合管理， 包括材料的采購計(jì)劃、 零星設(shè)備配件的編制， 并銜接外 委修理事宜；4.3工程主管每年 12 月份編制下一年度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表及制定大、中修計(jì)劃；4.4工程主管組織進(jìn)行周檢、月檢，并于每月組織相關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行一次檢測 工作，填寫設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表 ；4

17、.5工程主管組織維修人員按照設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求進(jìn)行維修保養(yǎng)；4.6消防設(shè)施完好，禁止吸煙；4.7停水管理工作程序：4.7.1因市網(wǎng)停水、維修等原因造成停水，應(yīng)提前提醒業(yè)主 / 住戶及商家儲存生活和經(jīng)營用水； 并由工程主管通報(bào)項(xiàng)目部，以便做好解釋工作；4.7.2由項(xiàng)目部提前 24 小時(shí)將書面通知貼于單元大門側(cè)告示板上以告知用戶；4.7.3因突發(fā)事件停水， 應(yīng)立即將書面通知貼于大門口的告示板上， 并在 1 小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門 處理并由項(xiàng)目部做好用戶的停水解釋工作；4.7.4. 發(fā)電機(jī)組立即發(fā)電，確保消防水設(shè)備能隨時(shí)運(yùn)行；4.7.5檢修完畢，恢復(fù)供水后，將單元及告示牌上的停水通知及時(shí)取下。二次供

18、水管理規(guī)程1、目的保證二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。2、范圍適用于二次供水的管理。 二次供水是指從一次配水網(wǎng)引入的水通過二次供水裝置再次 （ 或多 次） 提供給用戶使用的生活用水。3、職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)清洗工作的聯(lián)系；3.2工程主管負(fù)責(zé)提出年度水池 （箱） 的清洗消毒申請及二次供排水操作人員的健康體檢、 業(yè)務(wù) 培訓(xùn)的組織、聯(lián)系工作。并負(fù)責(zé)聯(lián)系衛(wèi)生部門的水質(zhì)檢查聯(lián)系工作；3.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)發(fā)出停水通知，并向用戶或單位解釋停水原因。4、工作程序4.1二次供水管理的要求4.1.1給排水工作人員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，要求每個(gè)水池（箱） （包括地下、樓頂）須結(jié)構(gòu) 完整，加蓋、加鎖，水口

19、干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；4.1.2新建、擴(kuò)建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)審定和工程驗(yàn)收。4.2每年至少兩次水池（箱）進(jìn)行清洗及消毒；4.3通知：維修班在每次水池（箱）清洗消毒計(jì)劃實(shí)施前一天張貼停水通知；4.4放水：為確保用戶的正常用水，放水時(shí)間必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3 小時(shí)，并 記錄在水池 （ 箱） 清洗及消毒記錄表開始放水時(shí)間和結(jié)束時(shí)間；4.5二次供水的清洗消毒程序： 通過外委方進(jìn)行， 根據(jù)雙方簽定的協(xié)議， 工作程序和施工安全由 乙方負(fù)責(zé)，保證清洗后的水質(zhì)達(dá)到國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，并向項(xiàng)目部提供清洗后水質(zhì)的國家衛(wèi)生防疫 機(jī)構(gòu)的檢測報(bào)告；4.6注水：在清洗

20、工作結(jié)束后，開閘向水池（箱）注水，以達(dá)到標(biāo)定水位高度。并加蓋加鎖；4.7記錄和報(bào)告4.7.1由工程主管負(fù)責(zé)安排整個(gè)清洗消毒的工作的協(xié)調(diào)配合，并負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒工作的 全過程監(jiān)控；4.7.2衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單 、水池（箱）清洗檢測報(bào)告單原件交由辦公室存檔備查。4.1.4 觀察各壓力表的指示，并作比較看是否正常；消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程1、目的 保障所接管項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施以及業(yè)主商家人身生命財(cái)產(chǎn)安全。2、范圍適用于公司管理項(xiàng)目的消防系統(tǒng)管理。3 、職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)編制維養(yǎng)計(jì)劃， 聯(lián)系消防系統(tǒng)外委維保工作， 并對系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查、定；3.2工程主管負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的外委維保的管理。

21、對所反映的問題及時(shí)安排整改；3.3項(xiàng)目部主管負(fù)責(zé)抽查值班情況和值班記錄，對相關(guān)問題進(jìn)行解決。4 工作程序4.1維修人員每天至少一次對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡查，并填寫值班記錄 ，以了解設(shè)備運(yùn)行情況，巡檢內(nèi)容如下：4.1.1噴淋頭有無漏水，自動與手動報(bào)警器有無遺失，消火栓內(nèi)水帶水槍是否缺少；4.1.2防水箱內(nèi)是否有充足的消防備用水，開關(guān)是否處于打開位置；4.1.3水泵電控箱電壓是否正常，指示為多少；4.1.5 控制中心正常與否，有無異常報(bào)警等；4.3.14 自動噴淋系統(tǒng)末端試水閥和消火栓箱閥，排放污水，沖洗管道；時(shí)鐘4.1.6干粉滅火器數(shù)量、是否使用及使用數(shù)量；4.2每月由維修班與保安部一起對消防系統(tǒng)進(jìn)行

22、一次全面檢查，檢查內(nèi)容如下：4.2.1觀察火災(zāi)報(bào)警器 （包括區(qū)域報(bào)警器或樓層顯示 ）和聯(lián)運(yùn)控制裝置， 各種顯示是否正常， 是否正確；4.2.2火災(zāi)報(bào)警器和聯(lián)動裝置的各種功能是否正常，如：主備電轉(zhuǎn)換、自檢、消聲、復(fù)位、查首 址、查容量、探頭、屏蔽、開啟、對講等；4.2.3模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障報(bào)警試驗(yàn)，查一個(gè)防火區(qū)，查探測和手動按鈕；4.2.4消防通信檢查，檢查通話是否清晰、準(zhǔn)確；4.2.5檢查水系統(tǒng)壓力表是否正常；4.2.6檢查閥門有無跑、冒、漏、滴的現(xiàn)象；4.2.7開啟一個(gè)末端試水閥放水，檢查水流指示器、壓力開關(guān)、水力警鈴是否動作，消防控制室報(bào)警顯示是否正常；4.2.8防火分隔現(xiàn)場控制按鈕及遮攔

23、是否完好；4.2.9防火分隔手動和現(xiàn)場電動開啟卷簾門，觀察設(shè)備運(yùn)行情況；門有無卡、碰、擦情況，延時(shí) 限位是否正常，電動機(jī)運(yùn)行有無異常；4.2.10排煙、送風(fēng)道有無銹蝕、損壞、阻擋現(xiàn)象，風(fēng)機(jī)能否正常工作；4.3定期檢查4.3.1除進(jìn)行以上檢查外，還應(yīng)由工程管理部組織進(jìn)行季檢、年檢，并填寫設(shè)施設(shè)備季度檢查評分表，檢查內(nèi)容如下：4.3.2啟動消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)，觀察設(shè)備運(yùn)行是否正常，各閥門啟閉是否靈活，電 控箱及消防聯(lián)運(yùn)控制臺受各種顯示是否正常；4.3.3備用設(shè)備自動投入功能試驗(yàn)，檢查是否正常；4.3.4輸入電源為雙電源時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行該功能檢查；4.3.5火災(zāi)事故廣播檢查：檢查選層廣播切換功

24、能， 采用喇叭強(qiáng)功能備用功放轉(zhuǎn)換功能是否正常， 有無不響喇叭；4.3.6檢查聲光訊響器有無不響不亮的現(xiàn)象；4.3.7消火栓放水試驗(yàn)，檢查各閥門啟閉是否正常，測試出水水壓是否符合要求；4.3.8聯(lián)運(yùn)控制臺功能是否正常；4.3.9消火栓泵、自動噴淋泵在聯(lián)控臺上顯示是否正確，在各控制啟動處，能否正常啟動；4.3.10防火卷簾門手動和聯(lián)運(yùn)試驗(yàn)、檢查其控制功能、延時(shí)、反饋、信號開啟是否正常；4.3.11通風(fēng)、空調(diào)防排煙設(shè)備聯(lián)動控制檢查，分別進(jìn)行手動和聯(lián)動試驗(yàn)，其聯(lián)動邏輯關(guān)系和功 能應(yīng)符合要求；4.3.12消防電梯及其它聯(lián)動設(shè)備均要求進(jìn)行手動和聯(lián)運(yùn)控制檢查， 查其功能和顯示應(yīng)符合要求；4.3.13普查水系

25、統(tǒng)各閥門位置是否正常，有無銹蝕和卡死；4.3.15 水泵、風(fēng)機(jī)及管道、閥門、防火卷簾門等應(yīng)進(jìn)行全面檢查、維護(hù)、保養(yǎng)；4.3.16 加裝滅火器內(nèi)干粉等。4.1.5 每天上、下班時(shí)，應(yīng)巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；電梯運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程1、目的 確保電梯技術(shù)性能處于安全、良好狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行。2、范圍適用于客梯、貨梯、扶梯的管理。3、職責(zé)3.1物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目部電梯管理情況進(jìn)行巡檢、 評價(jià)， 審定維修保養(yǎng)方案， 簽定維保合同；3.2工程主管負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的管理工作；3.3電梯操作工負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、檢修、故障排除。4、工作程序4.1維修管理制度4.1.1遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，按照安全

26、操作規(guī)程操作，杜絕事故發(fā)生；4.1.2熟悉電梯構(gòu)造、原理，對電梯主機(jī)、控制屏定期檢查，提高維修技能；4.1.3嚴(yán)格按照電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，并作好記錄；4.1.4應(yīng)有兩人同時(shí)對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩人間要配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全；4.1.6對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時(shí)處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄；4.2.6 電梯因故停用時(shí)，必須將轎內(nèi)照明、風(fēng)扇開關(guān)斷開，必要時(shí)關(guān)斷電梯主電源；4.1.7做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關(guān)順暢；4.1.8做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門窗有損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)；4.1.9出現(xiàn)火警時(shí)，應(yīng)及時(shí)停用電梯消防電

27、梯除外，將消防電梯降至一樓，使之處于消防狀態(tài)；4.1.10電梯機(jī)房、井道、底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)及時(shí)切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層；4.1.11協(xié)助、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作；4.1.12當(dāng)電梯年檢期臨近時(shí)，通知維保單位對電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報(bào)告，督促維保 單位整改不合格項(xiàng)目；4.1.13妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報(bào)告；4.1.14保管好電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。4.2安全操作規(guī)程4.2.1電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關(guān)部門的專業(yè)培訓(xùn)并取得上崗證后方可上崗工作；4.2.2電梯維修人員應(yīng)按照電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表定期對電梯進(jìn)行檢查；4.2.3

28、開啟廳門進(jìn)入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層；4.2.4嚴(yán)禁在電梯運(yùn)行中開啟廳門；4.2.5每日按照要求對電梯進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理；4.2.7 嚴(yán)禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運(yùn)行；4.2.8手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時(shí)注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將 專用工具放回原處；4.2.9檢修時(shí)，必須有兩人以上，協(xié)調(diào)配合、相互提醒確保安全；4.2.10維修時(shí)，如機(jī)房無人必須鎖上機(jī)房門；4.2.11進(jìn)入轎頂、底坑作業(yè)時(shí)，必須切斷急停開關(guān)，同時(shí)穿戴好防護(hù)用品，注意轎廂、配重的移動 以免掛傷；4.2.12檢修時(shí)的短接跨線，完工后必須拆除；4.2.13更換保險(xiǎn)管（絲）必須與原

29、規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險(xiǎn)管（絲） ；4.2.14電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙必須由維修人員保管和使用。4.3維修工作制度4.3.1維修人員上崗前應(yīng)做到不酗酒、不熬夜，上崗時(shí)保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷；4.3.2維修時(shí)須嚴(yán)格遵守 電梯安全操作規(guī)程 及電梯維修有關(guān)規(guī)定， 并在電梯基站廳門前設(shè)置 “電梯維修，請勿靠近”等告示牌；4.3.3維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴(yán)禁合閘”警示牌；4.3.4當(dāng)電梯發(fā)生困人事故時(shí)， 必須先救人， 然后進(jìn)行維修。 救人時(shí)先通過各種方式聯(lián)系被困人 員，以穩(wěn)定其情緒；4.3.5需要手動盤車時(shí)，須先關(guān)斷總電源開關(guān)，然后將轎廂就近平層；4.4.

30、2 電梯嚴(yán)禁運(yùn)載易燃易爆的危險(xiǎn)物品及國家規(guī)定禁運(yùn)的任何物品。 特殊情況下， 須請示公司4.3.6嚴(yán)禁電梯正常運(yùn)行時(shí)將安全回路和保護(hù)回路元件如安全窗開關(guān)、 安全鉗開關(guān)等用機(jī)械或電 氣方法短接。維修情況下進(jìn)行短接，檢修后必須立即恢復(fù)；4.3.7在轎頂作業(yè)時(shí)， 應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動開關(guān)及轎頂檢修急停開關(guān)。 在底坑作業(yè)時(shí)， 應(yīng)斷開限速 器張緊安全開關(guān)及底坑檢修急停開關(guān)。檢修后各類開關(guān)要及時(shí)復(fù)位；4.3.8井道中作業(yè)時(shí)， 必須戴安全帽。 嚴(yán)禁作業(yè)時(shí)一腳踏在轎頂， 一腳踏在井道中任何一支點(diǎn)上 作業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯(cuò)時(shí)的距離。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞；4.3.9檢修作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁從井道外探身到轎

31、廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)；4.3.10檢修時(shí)所用照明必須是 36V 安全電壓；4.3.11除維修工作需要，嚴(yán)禁使用慢車；4.3.12維修中，嚴(yán)禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致；4.3.13維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復(fù)到原始狀態(tài)（正常運(yùn)行狀態(tài)） ，并清理干凈工作 現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運(yùn)行兩次，正常后才能投入使用；4.3.14維修中無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)；4.3.15維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。4.4運(yùn)行管理制度4.4.1轎廂內(nèi)嚴(yán)禁吸煙， 嚴(yán)禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運(yùn)行的舉動。 嚴(yán)禁和 杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為；經(jīng)理；4.4.3非特殊情

32、況下不允許將客梯作為貨梯使用，避免損壞轎廂；4.4.4電梯運(yùn)行貨物時(shí)，應(yīng)安排專人操作電梯運(yùn)行。裝貨時(shí)注意將貨物分散、均勻堆放，避免集 中放置和偏角堆放，使轎廂運(yùn)行平穩(wěn)。避免貨物損壞轎廂內(nèi)壁；4.4.5廳門開啟后，人員在進(jìn)入轎廂前，必須首先確認(rèn)轎廂是否停在該層，以免人員墜入井道。 電梯運(yùn)行中嚴(yán)禁依靠轎廂門；進(jìn)出轎廂動作迅速，避免在轎門和廳門之間長時(shí)間停留。避免電 梯超載運(yùn)行；4.4.6電梯正常運(yùn)行時(shí)， 嚴(yán)禁將檢修開關(guān)作為正常運(yùn)行開關(guān)使用。 電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯 的正常運(yùn)行狀態(tài)；4.4.7電梯在不使用時(shí)，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門；4.4.8電梯鑰匙必須由維修部和保

33、安部負(fù)責(zé)管理使用，任何單位和個(gè)人不得私自加配和使用。4.5 操作注意事項(xiàng)4.5.1全自動運(yùn)行4.5.1.1進(jìn)入停放在基站的電梯內(nèi)， 打開轎廂內(nèi)的操作箱。 打開轎內(nèi)照明開關(guān)， 將風(fēng)扇開關(guān)打開， 使風(fēng)扇正常運(yùn)行。將自動 / 手動開關(guān)置于自動狀態(tài)；4.5.1.2將自動/ 手動開關(guān)置于“自動”狀態(tài)。并關(guān)閉操作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運(yùn)行；4.5.2手動運(yùn)行4.5.2.1將操作箱內(nèi)自動 / 手動開關(guān)置于“手動”狀態(tài)。電梯呈開門狀態(tài)；4.5.2.2按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動后松手，電梯進(jìn)入手動狀態(tài)運(yùn)行；4.5.2.3客梯以承載商場部分貨物進(jìn)出及公司工作人員上下大

34、樓為主。4.5.3安全運(yùn)行程序4.5.3.1監(jiān)控中心保安員 24 小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和超長超重等物品進(jìn)入電梯；4.5.3.2電梯維修人員每周按照電梯檢查保養(yǎng)表進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄，督促外委 電梯公司按照合同要求進(jìn)行相關(guān)的工作；4.5.3.3維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示；4.5.3.4任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙。4.5.4電梯機(jī)房的管理4.5.4.1電梯機(jī)房內(nèi)所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止操作；4.5.4.2非工作人員進(jìn)入機(jī)房， 須經(jīng)工程主管和項(xiàng)目部主管批準(zhǔn)后， 由

35、電梯維修人員陪同， 方可 進(jìn)入；4.5.4.3保持良好的照明和通風(fēng)，保持機(jī)房內(nèi)溫度適宜，保持門窗開啟靈活無破損；4.5.4.4保持機(jī)房內(nèi)整潔，不準(zhǔn)堆放雜物；4.5.4.5消防器材完備良好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；4.5.4.6因電梯維修保養(yǎng)造成停機(jī)，應(yīng)在一樓放置告示牌。4.5.5運(yùn)行異常4.6.5 下底坑作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近；4.5.5.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)監(jiān)控中心保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進(jìn)入消防狀態(tài)， 電梯維修人員應(yīng)當(dāng)迅速關(guān)閉無消防功能的電梯；4.5.5.2當(dāng)發(fā)生地震時(shí)根據(jù)震前預(yù)報(bào)由電梯維修人員關(guān)閉所有電梯，地震后開啟時(shí)由專業(yè)電梯公司

36、對電梯進(jìn)行安全檢測確認(rèn)無異常后，方可運(yùn)行；4.5.5.3當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)1)底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源；2)當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水， 應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總 電源。3)電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。4.6維護(hù)保養(yǎng)4.6.1維修保養(yǎng)時(shí)一般應(yīng)切斷電源，以免觸電、卷入引輪造成人身傷亡和設(shè)備事故；4.6.2因維修保養(yǎng)停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)；4.6.3在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到 對方的回答后方可操作；4.6.4在機(jī)頂做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車；4

37、66在底坑作業(yè)時(shí)，首先開亮底坑燈，按下底坑急停開關(guān)，必須佩帶安全帽;467機(jī)房、井道、底坑因工作需要進(jìn)行動火作業(yè)時(shí)，必須遵守消防工作規(guī)程，指定專人監(jiān)視,事后清理火種，防止火災(zāi)發(fā)生。維修保養(yǎng)結(jié)束后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和物品；4.6.8電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分序號項(xiàng)目責(zé)任人時(shí)間相關(guān)記錄1電梯機(jī)房電梯維修人員一周電梯檢查保養(yǎng)表2轎廂內(nèi)面、地坎及廳門清潔工每班電梯檢查保養(yǎng)表3井道電梯維修人員二周電梯檢查保養(yǎng)表4.7電梯困人故障的救援步驟4.7.1切斷電梯機(jī)房總電源，并掛上“正在維修”的標(biāo)示牌；4.7.2檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否一切正常；4.7.3機(jī)房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標(biāo)記，確定停放

38、的位置;4.7.4如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米：1）用專用廳門鑰匙開啟廳門；2）轎頂用人力開啟轎廂門;3)協(xié)助乘客離開轎廂；4)重新將廳、轎門關(guān)妥。4.7.5如果轎廂停于遠(yuǎn)離層門位置時(shí)，應(yīng)先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：1)用對講機(jī)通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時(shí)可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂 外，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉；2)用抱閘扳手前：確保電梯總開關(guān)已切斷；確保所有廳門、轎門已關(guān)好。3)使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪；4)將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左

39、或向右， 以比較易扳動方向?yàn)闇?zhǔn)；5)再次提醒乘客救援工作在進(jìn)行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而移動，為了避 免；6)轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動作使轎廂逐步移動，以免發(fā)生意外；7)慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。4.7.6使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于 100 毫米才能讓乘客離開 轎廂；4.7.7當(dāng)所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關(guān)好；4.7.8操作時(shí)尚應(yīng)注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器 令轎廂自由移動，而應(yīng)在撬開制動器的同時(shí)把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。空調(diào)管理工作規(guī)程1、目的通過空調(diào)管理，確

40、保設(shè)備正常運(yùn)行，延長設(shè)備使用壽命，滿足用戶使用需求。2、范圍適用于所接管項(xiàng)目的空調(diào)設(shè)備、設(shè)施管理。3 職責(zé)3.1物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目部上述工作的巡檢、評價(jià)，以及大、中修管理、維養(yǎng)計(jì)劃審定；3.2工程主管負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維保計(jì)劃編制和實(shí)施，提供日常使用管理；3.3維修人員負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備設(shè)施的使用操作和維護(hù)保養(yǎng)。4、工作程序4.1管理制度4.1.1非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)工程主管或項(xiàng)目部經(jīng)理批準(zhǔn)后， 由空調(diào)維修人員陪同， 方能 進(jìn)入；4.1.2空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)維修人員負(fù)責(zé)操作，其他人員不得擅自操作；4.1.3運(yùn)行中若出現(xiàn)停電等異常情況，應(yīng)立即停機(jī)。恢復(fù)供電半小時(shí)后，方能開機(jī)；4.1.4

41、消防設(shè)備完好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；4.1.5保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物；4.1.6空調(diào)維修人員應(yīng)根據(jù)氣溫變化，及時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷，以達(dá)到節(jié)能的目的；4.1.7保持良好室內(nèi)照明及通風(fēng)、門窗開啟靈活無破損。4.2中央空調(diào)操作規(guī)程4.2.1 中央空調(diào)機(jī)房是重要設(shè)備機(jī)房， 為保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、 正常運(yùn)行， 必須嚴(yán)格遵照操作 規(guī)程進(jìn)行操作；4.2.2嚴(yán)格遵守中央空調(diào)機(jī)組操作手冊要求，保證安全生產(chǎn)；4.2.3掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、 構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)行狀況， 在規(guī)定時(shí)期 內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，作好運(yùn)行記錄，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤；4.2.4發(fā)現(xiàn)異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅

42、速查明原因， 正確處理， 及時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門， 認(rèn)真 作好記錄（內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過程、原由及處理方法、結(jié)果） 。嚴(yán)格遵守設(shè)備 檢修記錄歸案制度；4.2.5及時(shí)掌握外界環(huán)境溫度和內(nèi)部各部分空調(diào)負(fù)荷需求，合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入的數(shù) 量及有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求前提下，做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；4.2.6空調(diào)機(jī)組開啟前的操作4.2.6.1 首先檢查所有電源（泵、風(fēng)機(jī)、主機(jī)）處于正常狀態(tài)，刀閘、開關(guān)使用靈活、電壓、電 流恒定；4.2.6.2開啟欲啟動之機(jī)組冷卻水進(jìn)出閥門 , 開啟欲啟動之機(jī)組冷卻塔閥門，手動或自動啟動冷 卻塔分扇，手動或自動啟動冷卻泵；4.2.6.3開啟欲啟動之機(jī)組

43、冷凍水進(jìn)出水閥門，手動或自動啟動冷凍泵；426.4在上述步驟完成后，檢查機(jī)組狀態(tài)是否滿足開機(jī)條件， 確認(rèn)無誤后按照中央空調(diào)機(jī)組 操作手冊啟動機(jī)組。4.2.7停機(jī)操作在空調(diào)機(jī)組停機(jī)515分鐘后，按上述步驟反向操作。4.3空調(diào)運(yùn)行日常巡視工作規(guī)定部位項(xiàng)目檢杳內(nèi)容時(shí)間空調(diào)機(jī)房1、空調(diào)機(jī)組1、檢查并記錄有關(guān)運(yùn)行參數(shù)（溫度、壓力、每小時(shí)一次電流等）2、水泵、電機(jī)2、有無不正常之聲響、振動及溫升。3、閥門及管路3、有無跑冒滴漏現(xiàn)象。4、壓力表、溫度計(jì)4、指示是否正確。5、控制柜電氣裝置控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是否止確。空調(diào)末端1、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)1、檢查有無異響，有無不正常振動，過濾網(wǎng)每小時(shí)一次裝

44、置機(jī)組、空調(diào)器是否臟堵2、電磁閥、溫控器2、開啟是否靈活，溫度控制是否準(zhǔn)確3、閥門3、開啟是否靈活，有無跑冒滴漏現(xiàn)象4、管路保溫4、保溫材料是否損壞2）水泵出口壓力表應(yīng)完好，指針指示0”位，開啟（旋塞）；5、自動排氣閥6冷凝水系統(tǒng)7、控制柜電氣裝置5、排氣是否正常，有無跑冒滴漏現(xiàn)象6有無堵塞，滴漏7、控制系統(tǒng)信號扌曰示疋否止確,開關(guān)狀態(tài)疋否正確。冷卻塔1、電機(jī)、風(fēng)扇、皮帶2、布水器3、填料4、浮球閥5、集水盤，濾網(wǎng)6控制柜電氣裝 置7、冷卻塔主體1、有無不正常聲響、振湯；皮帶是否過松打 滑2、有無損壞、掉落3、有無損壞、有無堵塞4、位置是否正確、有無損壞5、是否臟壞6控制系統(tǒng)信號指示是否正確，

45、開關(guān)狀態(tài)是 否正確。7、有無跑冒滴漏現(xiàn)象每天二次441電動離心泵的運(yùn)行操作441.1啟動前的檢查與準(zhǔn)備1）檢查水泵進(jìn)水閥門應(yīng)打開，水泵出水閥門應(yīng)全關(guān);3)檢查電動機(jī)及水泵軸承，應(yīng)有足夠潤滑油；4)檢查電動機(jī)接地線是否完好，停用已超過半年的，則在啟動前應(yīng)通知電工做絕緣檢查；5)用手搬動靠背輪(聯(lián)軸器) ，應(yīng)能輕快轉(zhuǎn)動，無摩擦及異聲；6)啟動前應(yīng)開啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通；7)檢查填料箱壓蓋，應(yīng)松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸；8)檢查地腳螺絲是否牢固無松動。4.4.1.2起動1)合上開關(guān)，起動水泵，注意電流表，當(dāng)空載電流正常，無異聲、振動，而且水泵出水口 壓力正常后，開啟出口閥門；2)注意

46、補(bǔ)水泵出口壓力應(yīng)穩(wěn)定；3)注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常，如果壓力低，可用補(bǔ)水泵向系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水。4.4.1.3正常運(yùn)行的維護(hù)工作1)按巡回檢查制的內(nèi)容檢查水泵及電動機(jī)，應(yīng)無異聲和振動，軸承潤滑良好，軸承處溫度不應(yīng)超過70C；2)注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi)；3)水泵進(jìn)、出口壓力正常穩(wěn)定；4)備用泵應(yīng)處于隨時(shí)可以投入使用的狀態(tài)，每班應(yīng)檢查一次。4.4.1.4正常停機(jī)1)關(guān)閉水泵出口閥門；2)按停泵按扭停止電動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)；3)關(guān)閉冷卻水閥門。4.4.2空調(diào)運(yùn)行操作程序4. 4.2. 1起動前的檢查1)盤動引風(fēng)機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)，軸應(yīng)無摩擦和卡住現(xiàn)象；2)各軸承的潤滑油應(yīng)充足，加油設(shè)備應(yīng)齊全，冷卻水管

47、應(yīng)暢通，軸承箱不漏油，防護(hù)設(shè)備齊全良好；3)電動機(jī)地腳螺絲無松動，接地線可靠；4)風(fēng)量調(diào)節(jié)器開關(guān)靈活好用，遠(yuǎn)距離操作機(jī)構(gòu)齊全，動作靈活。4.4.2.2起動與運(yùn)行1)風(fēng)機(jī)啟動前，一般將調(diào)節(jié)閥調(diào)到閉合的位置；2)按啟動按鈕，啟動后達(dá)到正常轉(zhuǎn)數(shù)時(shí)，再逐漸開大調(diào)節(jié)閥，直至規(guī)定負(fù)荷為止；3)運(yùn)行過程中，軸承溫升不高于 40C，表面溫度不高于80C；4)運(yùn)行過程中，注意檢查有無異聲和振動。4.4.2.3風(fēng)機(jī)的緊急停車1)運(yùn)行中，風(fēng)機(jī)有劇烈的噪聲，必須緊急停車；2) 杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導(dǎo)架；2)運(yùn)行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停車；3)運(yùn)行中，風(fēng)機(jī)發(fā)生劇烈的振動和有撞擊

48、的現(xiàn)象時(shí)，必須緊急停車。4.4.3壓力表的維護(hù)與沖洗4.4.3.1壓力表的使用維護(hù)： 運(yùn)行中，壓力表的表管和旋塞均不應(yīng)泄漏， 壓力表每周要沖洗一次， 要保持壓力表表面清潔， (在校表時(shí)應(yīng)把工作壓力用紅線標(biāo)在刻度盤上)使表針指示清晰可 見。發(fā)現(xiàn)壓力表有異常變化，應(yīng)及時(shí)查明原因。在更換壓力表時(shí)，必須使用經(jīng)過檢驗(yàn)，并 有鉛封的壓力表，使用壓力表每半年必須校驗(yàn)一次；4.4.3.2沖洗壓力表步驟1)關(guān)閉壓力表的三通旋塞；2)開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘；3)關(guān)閉放水閥門；4)停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞，壓力表投入運(yùn)行。4.4.4安全閥的使用與維護(hù)4.4.4.1熱水機(jī)組正式運(yùn)行之前，要先校對安全閥；4

49、.4.4.2安全閥的裝置，零件必須齊全良好1)彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調(diào)整螺絲的裝置；3) 運(yùn)行中，未經(jīng)主管人員的批準(zhǔn)，嚴(yán)禁調(diào)整安全閥；4）安全閥的維護(hù)須定期做手動或自動排氣試驗(yàn)，操作時(shí)防止?fàn)C傷，應(yīng)輕拉、輕放；如果發(fā)現(xiàn)安全閥嚴(yán)重泄漏，應(yīng)停機(jī)檢修；嚴(yán)禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。445運(yùn)行中臨時(shí)停機(jī)因工程維修等原因臨時(shí)停機(jī)，應(yīng)由空調(diào)維修人員填寫空調(diào)停機(jī)通知單 ，經(jīng)工程主管、項(xiàng) 目部經(jīng)理批準(zhǔn)后，由項(xiàng)目部提前 24小時(shí)通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)在 1小時(shí)內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部 門經(jīng)理，并在恢復(fù)供冷（暖）后 24小時(shí)內(nèi)向用戶作出解釋。4.5維護(hù)保養(yǎng)4.5.1新風(fēng)柜4.5.1.1月保養(yǎng)1）清洗空

50、氣過濾器1 2次；2）更換破損過濾網(wǎng)；3）檢查出風(fēng)口避震喉，如有破損則更換。4.5.1.2季保養(yǎng)1）給風(fēng)機(jī)軸承加黃油。加油時(shí)，用手動油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn)；2）檢查皮帶松緊情況，若皮帶緊但仍出現(xiàn)打滑現(xiàn)象，可將皮帶擦凈。4.5.1.3年度保養(yǎng)1)檢查軸承是否良好，若磨損嚴(yán)重，則進(jìn)行更換；2)檢查機(jī)殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕， 若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆；3)清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用砂皮將其磨光；4)檢查接水盤中有無淤泥或其他外來物，若有應(yīng)清除，以保證排水暢通；5)檢查附屬閥門(包括風(fēng)閥)是否正常工作，如有損壞，則更換；6)檢查管系是否漏氣、漏水；7)清

51、洗翅片， 折卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間， 浸潤數(shù)分鐘， 用清水沖洗干凈；8)檢查電機(jī)絕緣電阻、相間及相地間都應(yīng)不大于 0.5 歐姆。4.5.2冷卻水泵4.5.2.1月保養(yǎng)1)清洗擾流板，散熱膠片上的外來雜物；2)清理灑水轉(zhuǎn)頭，灑水喉管處的污垢及藻類，以保證出水流暢；3)開啟水盆之排水閥門，清理水盆，隔入網(wǎng)及入風(fēng)網(wǎng)外的污垢、泥塵；4)檢查皮帶運(yùn)行狀況，若出現(xiàn)松動打滑，則應(yīng)折下皮帶，清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面； 若皮帶變形、磨損嚴(yán)重或斷裂，則應(yīng)更換新皮帶。4.5.2.2半年保養(yǎng)1)檢查電機(jī)、減速器及分扇聯(lián)接器上的螺絲及銷子是否堅(jiān)固；2)更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤滑油；3)更換電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接器

52、內(nèi)的潤滑油；4)檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水；5)檢查浮球閥及其他閥門的工作是否正常。4.5.2.3全年保養(yǎng)1)清洗玻璃纖維外殼；2)折卸并全面清洗，檢查齒輪箱減速器及聯(lián)接器，更換磨損嚴(yán)重的軸承；4.5.3風(fēng)冷冷水機(jī)組4.5.3.1月保養(yǎng)1)清潔機(jī)器外殼，清除進(jìn)風(fēng)口附近的雜物；2)打掃儀表盤，避免塵土雜物影響控制電路；3)檢查溫度計(jì)、壓力表工作是否正常。4.5.3.2年度保養(yǎng)1)檢查機(jī)組外殼，對油漆剝落或腐蝕處，應(yīng)重新刷防銹漆；2)應(yīng)加以更換清洗翅片，保證翅片間通道通暢，無障礙物；3)清洗風(fēng)扇葉片，確保處出風(fēng)效率；4)檢查風(fēng)扇電機(jī)軸承，若磨損嚴(yán)重，應(yīng)加以更換；5)更換風(fēng)扇電機(jī)潤滑油；6)檢查壓縮

53、機(jī)油位，對于缺油者補(bǔ)充潤滑油；7)檢查機(jī)組內(nèi)的制冷劑充灌量，視需要給予補(bǔ)充；8)檢查控制機(jī)構(gòu)的各設(shè)定值，對不合適者，加以重新設(shè)定；9)檢查系統(tǒng)保溫，對破損處應(yīng)重新處理；10)檢查各閥門工作情況(包括水流開關(guān)) ，確保處于良好狀態(tài)。4.54 水冷冷水機(jī)組4.5.4.1月保養(yǎng)1) 擦拭機(jī)身外殼，保持機(jī)身干凈整潔；2)檢查各儀表工作狀況是否正常，停機(jī)時(shí)對控制板及控制箱進(jìn)行除塵；3)檢查溫度計(jì)、壓力表工作是否正常。4.5.4.2年度保養(yǎng)1) 更換潤滑油及油過濾器；2)檢查所有控制及安全裝置的設(shè)置及運(yùn)行是否正常；3)檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏；4) 檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時(shí)更換新的；5)檢查電機(jī)繞阻

54、的絕緣；6)清洗冷凝器銅管內(nèi)壁；7)清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁；8)檢查管系是否漏水，各閥門運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，水流開關(guān)工作是否正常；9)檢查保溫層完好度。4.5.5離心式清水泵4.5.5.1月保養(yǎng)1) 檢查盤根是否漏水，若磨損嚴(yán)重，應(yīng)更換；2) 給軸承加油；3)給聯(lián)軸器加油；4)檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動現(xiàn)象；5)清潔電機(jī)、水泵外殼；6)檢查壓力表工作是否正常。4.5.5.2年度保養(yǎng)1) 檢查水泵、電機(jī)軸承、軸套等運(yùn)動部件磨損情況，若磨損嚴(yán)重，則應(yīng)更換；2) 檢查密封件的密封情況，更換密封效果差的部件；3)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面；4)校對軸線，檢查鍵磨損情況，若磨損嚴(yán)

55、重，應(yīng)于以更換；5)檢查電機(jī)繞阻的絕緣；6)檢查管道是否漏水，各閥門是否工作正常；7)給控制系統(tǒng)除塵，檢查電路動作的可靠性。維修，并以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報(bào)工程維修主管缺陷設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、目的為了更準(zhǔn)確的了解設(shè)備帶病運(yùn)行狀況以及在缺陷狀態(tài)下預(yù)防性運(yùn)行。2、適用范圍物業(yè)管理中心管理范圍內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施。3、職責(zé)3.1工程維修人員負(fù)責(zé)對管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施的巡查、維保及更換；3.2工程維修主管負(fù)責(zé)上報(bào)需更換的設(shè)備設(shè)施的申報(bào)、采購與三包單位的聯(lián)系；3.3負(fù)責(zé)將更換后設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目部。4、工作程序4.1在每日的例行巡查中，將有缺陷的設(shè)備設(shè)施記錄于

56、缺陷設(shè)備設(shè)施登記表中；4.2對一般的輕微的影響不大的缺陷應(yīng)立即更換， 以免造成更大的損失， 并立即發(fā)出通知， 報(bào)批 工程維修主管；4.3對一般的輕微的影響面寬的缺陷應(yīng)盡量的將維修時(shí)間安排在下班后或住戶休息后進(jìn)行， 在此 之前應(yīng)將需更換的材料全部準(zhǔn)備好，并將維修時(shí)間通告所有商家 / 業(yè)主，而且以書面形式上報(bào)工 程主管；4.4對缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施應(yīng)立即口頭通知工程維修主管和所有商家 / 住戶，同時(shí)著手進(jìn)行4.5對暫時(shí)無法維修而缺陷已很嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施， 應(yīng)立即上報(bào)公司， 同時(shí)將停止使用的原因及恢復(fù)使用時(shí)間公告于告示欄，并在限期內(nèi)維修完畢；4.6對需進(jìn)行外委修理的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)上報(bào)公司與管理，并限期

57、維修完畢。房屋滲漏維修規(guī)程1、目的 規(guī)范滲漏處理程序，確保滲漏處理質(zhì)量。2、范圍 適用于物業(yè)管理中心所管項(xiàng)目的滲漏處理。3、職責(zé) 工程主管負(fù)責(zé)具體滲漏問題的處理實(shí)施。4 工作程序4.1門窗四周滲漏4.1.1原因：上下口坡度不夠，形成倒坡。處理方法： 將飾面及基層打掉， 重新找坡， 達(dá)到坡度要求；坡度夠但磚縫不密實(shí)的重新勾縫；4.1.2原因：兩側(cè)、下口有空縫，補(bǔ)縫不密實(shí)，窗下口變形大，鋁合金框與墻交接處開裂；處理方法：將縫剔開（清水沖洗干凈） ，增加填充材料，密實(shí)為止。用水泥砂漿補(bǔ)縫，待干后，打密封膠；4.1.3原因：鋁合金型材及膠條質(zhì)量差，下口泄水孔不夠，下框兩側(cè)未開口，膠開裂；處理方法：在下

58、邊框增加泄水孔，并在兩邊開口，重新打膠。4.2屋面滲漏4.2.1原因：排水不暢，排水口過高，水排不出去。造成積水滲漏。處理方法：面層鑿開，重新找坡（5%。），泄水孔過高的降低，保證屋面不積水。4.2.2原因：防水層用料與做工不符合要求造成滲漏。處理方法：鑿開防水層，將基層清理，用清水沖洗干凈，重做防水。4.2.3原因：防水層未做保護(hù)層或保護(hù)破裂。處理方法：重做防水后，用 1： 2 水泥砂漿做保護(hù)層。4.2.4排水管周邊滲漏。原因：出屋面管道處漏水，系細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理不規(guī)范。處理方法： 先將管道四周鑿開， 用清水沖洗干凈； 用細(xì)石砼分層補(bǔ)洞密實(shí)， 然后重做防 水并提高泛水高度。4.3外墻滲水4.3.

59、1原因：磚空鼓或脫落。處理方法：將空鼓的磚剔掉，重新基層并貼磚4.3.2原因：勾縫砂漿標(biāo)號不夠，表面未拖光處理方法：用鋼絲刷將磚縫清理干凈，1: 1水泥砂漿勾縫，表面拖光，RG補(bǔ)縫，并在 表面刷聚安脂防水膠或直接用勾縫劑勾縫。4.4衛(wèi)生間及廚房4.4.1原因：給水管接頭處或有砂眼滲漏。處理方法：重新連接或更換管件。4.4.2原因：裝修破壞防水層。處理方法：防水修補(bǔ)或重做。4.4.3原因：排水管周圍處理不細(xì)致，管與砼樓板間開成空隙面滲漏，排水管接頭松動 滲漏。處理方法：管與穿樓板套管間重新填縫及局部重做防水。排水管接頭處重新連接。4.4.5原因：浴盆安裝方法不正確，造成盆底積水滲漏。 處理方法：

60、浴盆下留檢查口，保證浴盆排水進(jìn)入下水道。4.4.6原因：墻面未做防水層，從墻上滲漏。處理方法：墻面防水層高度不低于 1.8m土建維修操作規(guī)程1、目的規(guī)范房屋土建問題處理程序，達(dá)到快速、準(zhǔn)確地處理問題的目的。2、 范圍：適用于物業(yè)管理中心所管理的房屋、設(shè)施的土建維修。3、職責(zé)工程主管負(fù)責(zé)本規(guī)程工作內(nèi)容的具體實(shí)施。4、工作程序4.1勒腳4.1.1墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落的處理辦法 :4.1.1.1清除疏松部分，至實(shí)體為止；4.1.1.2用 1:3 水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水；4.1.1.3恢復(fù)勒腳飾面。4.2梁柱板主體4.2.1露筋的處理辦法：4.2.1.1剔除露筋