1、20XX年解除房屋買賣合同、哪些房屋買賣合同無效(一) 、反法律、法規(guī)、政策的房屋買賣違反法律、法規(guī)是指違反、和其他各種法律、法規(guī)、規(guī)章及地方性法律 的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文， 但黨和國家的方針、政策已作了明確規(guī)定的情況。第五十五 條第三項(xiàng)規(guī)定：“民事法律行為不得違反法律或社會(huì)公共利 益的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。違反了法律、法規(guī)及國 家政策的房屋買賣有以下幾種:(1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第二人利益的房屋買賣。比如，無行為能力人的財(cái)產(chǎn)監(jiān)管人，將該無行國能力 人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害 該無行為能力人利益的情況。(2) 違反國家和社

2、會(huì)公共利益的房屋買賣。(3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。(4) 房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同。(5) 享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼購建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的。(6) 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。(7) 違反法律、法規(guī)及國家政策的其他房屋買賣。(二) 、房屋買賣雙方當(dāng)事人主體不合格的房屋買賣(1)賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為能力或者臨時(shí)處于喪失行為能力的狀態(tài);賣方主體沒有房屋所有權(quán)，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權(quán)或超越代理權(quán)代理他人出賣房屋的人等。(2)買方主體不合格。主要包括:違反法律

3、規(guī)定，購買私人住房的國家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位；違反法律規(guī)定，購買他 人享受國家或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼而購建房屋的非原單位職工等。(三) 、規(guī)避法律的房屋買賣例如為了逃避債務(wù)而進(jìn)行虛假的房屋買賣屬于規(guī)避法律的房屋買賣。(四) 、買賣雙方意思表示真實(shí)的房屋買賣第五十五條第二項(xiàng)規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實(shí)。第五十八條 第三項(xiàng)規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方 在違背真實(shí)意思的情況下所為的民事行為無效。當(dāng)事人意思 表示不真實(shí)主要有以下幾種情況中:(1)欺詐。即一方當(dāng)事人采取隱瞞事實(shí)真相或用虛構(gòu)、捏造的事實(shí)欺騙對(duì)方，使對(duì)方當(dāng)事人陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而作出非 真實(shí)意思表示，同對(duì)方進(jìn)行房屋買賣的行為。欺詐行為

4、有下列特點(diǎn)：欺詐行為須出于行為人的故意；欺詐的手段可能是 積極的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對(duì)方 陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)；受欺詐一方進(jìn)行房屋買賣行為完全是由上述 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所造成的結(jié)果，即如果了解了事實(shí)真相就不會(huì)同意進(jìn)行這項(xiàng)房屋買賣行為。(2)脅迫。即當(dāng)事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為。恐嚇是以將來施加危害而使他人恐怖的行為。在 他人的恐嚇手段要挾下進(jìn)行的房屋買賣行為，并非出于真實(shí) 的意思表示，所以其行為理應(yīng)無效。恐嚇可以是針對(duì)肉體方 面的，可以是針對(duì)精神方面的，也可以是針對(duì)財(cái)產(chǎn)方面的， 恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬。恐嚇的事實(shí)必須是非法的、重大的和可能發(fā)生的；如果是合

5、法的、輕微的損害、無可能性的行為，那么該行為不構(gòu)成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對(duì)肉體直接施加暴力和強(qiáng)制；脅迫是用正在發(fā)生的事實(shí)來逼迫 ；恐嚇是以將來的危害相要挾。但 無論是恐嚇還是脅迫，都是確認(rèn)房屋買賣合同無效的根據(jù)。(3) 乘人之危。即一方當(dāng)事人由于各種原因而陷入了極度的經(jīng)濟(jì)困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生 產(chǎn)經(jīng)營陷入了極度困難，急需資金等情況下，他方乘機(jī)得用 這種困難，將房屋買賣價(jià)格壓得極低，明顯違背等價(jià)有償原 則。(五) 、違反法定形式的房屋買賣房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，口頭合同無效；并且，房屋買賣應(yīng)依法定程序到房 地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理過戶登記手續(xù)，不辦理過戶登記手續(xù)的房 屋

6、買賣合同不發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，如果行為不符合法律規(guī)定的形式，該行為沒有法律效力。第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭 形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律 規(guī)定。”（六）、一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行為是代理人背著被代理人與對(duì)方私下串通所進(jìn)行 的侵犯被代理人合法權(quán)得的行為。代理人負(fù)有維護(hù)被代理人 的利益、體現(xiàn)被代理人的意志的義務(wù)，如果損害了被代理人 的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理 應(yīng)無效二、解除房屋買賣合同的條件房地產(chǎn)買賣合同自當(dāng)事人簽字或蓋章后生效（特別約定除外），各方當(dāng)事人均須嚴(yán)格全面履行，任

7、何一方不履 行或履行不符合約定條件將承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或 者賠償損失的違約責(zé)任，但在符合一定條件下，當(dāng)事人可以 解除合同，合同解除后不但不必承擔(dān)法律責(zé)任還可要求對(duì)方 賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結(jié)，以供 網(wǎng)友參考:（一）、房地產(chǎn)買賣合同的解除條件:1、當(dāng)事人協(xié)商一致解除；2、約定的解除條件成就；3、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù)5、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；6、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；7、手商品房的特別規(guī)定:未告知買受人又將

8、該1）商品房買賣合同訂立后，出賣人房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無法取得 房屋；2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無法取得房屋3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí) 4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)5）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格6）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的7）面積誤差比絕對(duì)值超過3%勺;8）出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的9）由于開發(fā)商的原因逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的 10）合同約定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人方原因或不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān) 保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的（二）、房地產(chǎn)買賣合同的解除程序除上述第