1、20XX年解除房屋買賣合同、哪些房屋買賣合同無效(一) 、反法律、法規、政策的房屋買賣違反法律、法規是指違反、和其他各種法律、法規、規章及地方性法律 的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文， 但黨和國家的方針、政策已作了明確規定的情況。第五十五 條第三項規定：“民事法律行為不得違反法律或社會公共利 益的房屋買賣合同應當認定為無效。違反了法律、法規及國 家政策的房屋買賣有以下幾種:(1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第二人利益的房屋買賣。比如，無行為能力人的財產監管人，將該無行國能力 人的房屋惡意出賣給他人，自己和他人獲得非法利益，損害 該無行為能力人利益的情況。(2) 違反國家和社

2、會公共利益的房屋買賣。(3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣。(4) 房屋出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的房屋買賣合同。(5) 享受政府或單位優惠補貼購建的房屋，違反法律規定沒有賣給原單位或侵犯原單位優先購買權的。(6) 出賣違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。(7) 違反法律、法規及國家政策的其他房屋買賣。(二) 、房屋買賣雙方當事人主體不合格的房屋買賣(1)賣方的主體不合格。主要包括：賣方主體無行為能力或者臨時處于喪失行為能力的狀態;賣方主體沒有房屋所有權，只是代管人或承租人或借住人;沒有取得合法授權或超越代理權代理他人出賣房屋的人等。(2)買方主體不合格。主要包括:違反法律

3、規定，購買私人住房的國家機關和企事業單位；違反法律規定，購買他 人享受國家或單位優惠補貼而購建房屋的非原單位職工等。(三) 、規避法律的房屋買賣例如為了逃避債務而進行虛假的房屋買賣屬于規避法律的房屋買賣。(四) 、買賣雙方意思表示真實的房屋買賣第五十五條第二項規定，民事法律行為應當意思表示真實。第五十八條 第三項規定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方 在違背真實意思的情況下所為的民事行為無效。當事人意思 表示不真實主要有以下幾種情況中:(1)欺詐。即一方當事人采取隱瞞事實真相或用虛構、捏造的事實欺騙對方，使對方當事人陷入錯誤認識而作出非 真實意思表示，同對方進行房屋買賣的行為。欺詐行為

4、有下列特點：欺詐行為須出于行為人的故意；欺詐的手段可能是 積極的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方 陷入錯誤認識；受欺詐一方進行房屋買賣行為完全是由上述 錯誤認識所造成的結果，即如果了解了事實真相就不會同意進行這項房屋買賣行為。(2)脅迫。即當事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買賣行為。恐嚇是以將來施加危害而使他人恐怖的行為。在 他人的恐嚇手段要挾下進行的房屋買賣行為，并非出于真實 的意思表示，所以其行為理應無效?？謬樋梢允轻槍θ怏w方 面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產方面的， 恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬。恐嚇的事實必須是非法的、重大的和可能發生的；如果是合

5、法的、輕微的損害、無可能性的行為，那么該行為不構成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直接施加暴力和強制；脅迫是用正在發生的事實來逼迫 ；恐嚇是以將來的危害相要挾。但 無論是恐嚇還是脅迫，都是確認房屋買賣合同無效的根據。(3) 乘人之危。即一方當事人由于各種原因而陷入了極度的經濟困徹難，或者是親人有重病急需錢救治，或者是生 產經營陷入了極度困難，急需資金等情況下，他方乘機得用 這種困難，將房屋買賣價格壓得極低，明顯違背等價有償原 則。(五) 、違反法定形式的房屋買賣房屋買賣應當簽訂書面合同，口頭合同無效；并且，房屋買賣應依法定程序到房 地產管理機關辦理過戶登記手續，不辦理過戶登記手續的房 屋

6、買賣合同不發生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，如果行為不符合法律規定的形式，該行為沒有法律效力。第五十六條規定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭 形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律 規定。”（六）、一方代理人與他方惡意通謀的房屋買賣這種房屋買賣行為是代理人背著被代理人與對方私下串通所進行 的侵犯被代理人合法權得的行為。代理人負有維護被代理人 的利益、體現被代理人的意志的義務，如果損害了被代理人 的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買賣行為理 應無效二、解除房屋買賣合同的條件房地產買賣合同自當事人簽字或蓋章后生效（特別約定除外），各方當事人均須嚴格全面履行，任

7、何一方不履 行或履行不符合約定條件將承擔繼續履行、采取補救措施或 者賠償損失的違約責任，但在符合一定條件下，當事人可以 解除合同，合同解除后不但不必承擔法律責任還可要求對方 賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結，以供 網友參考:（一）、房地產買賣合同的解除條件:1、當事人協商一致解除；2、約定的解除條件成就；3、因不可抗力致使不能實現合同目的在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務5、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；6、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；7、手商品房的特別規定:未告知買受人又將

8、該1）商品房買賣合同訂立后，出賣人房屋抵押給第三人，導致買受人合同目的不能實現無法取得 房屋；2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致買受人合同目的不能實現無法取得房屋3）出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實 4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實5）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結構質量經核驗確屬不合格6）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的7）面積誤差比絕對值超過3%勺;8）出賣人遲延交房或買受人遲延付款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的9）由于開發商的原因逾期辦理產權證超過一年的 10）合同約定買受人以貸款擔保方式付款，因當事人方原因或不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔 保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的（二）、房地產買賣合同的解除程序除上述第