1、楚翹城物業常規管理服務內容（一）安全消防管理1.對項目的認識安全消防管理是物業管理工作的重中之重。楚翹城物業類型及地域配置情況，決定了其業主安全需求高于一般項目，給安全管理工作提出了更高要求。對此，我們將依據項目建筑整體布局和硬件設施條件，制定科學有效的管理措施和全面的安全防范方案，以專業性的技術保障，實施規范運作，并持續不斷的改進。 2.安全消防管理服務目標承諾安全消防管理服務標準將嚴格按照全國物業管理示范大廈標準及評分細則的國家示范級對應標準執行。一般事件處理及時率100%，確保消防設備設施完好，區域內無管理責任造成的重大刑事、火災事件。3.安全消防管理服務流程3.1運作流程釋義：出入口：

2、在大廈車輛和人行進出口值勤，做為第一道防線，對來訪人員和外來車輛進行甑別、詢問和登記，同時通過對講機通知監控指揮中心及區域內相應崗位跟蹤核實。停車場：通過對露天停車場及地下車庫巡邏區域采用固定路線巡邏簽到的方式對公共區域設備設施進行檢查，對通報的人員、車輛進行識別、判斷，對可疑人員、車輛進行跟蹤、盤問直至消除安全隱患。監控指揮中心：是大廈治安防范網的中心，對各崗位通報的信息進行調度、通報及記錄工作；對大廈所有布控點實施無遺漏監控；保障技術防范設施（如安防監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等）有效使用，對所反應的信息進行及時處理；對突發事件如接到報警信號，安排人員三分鐘內到達現場進行

3、處理，并負責接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。4.安全管理服務標準和要求4.1楚翹城安全消防管理服務標準內容標 準服務形象1、按規定著裝，佩帶工作牌（便衣秩序維護人員除外）；2、在崗隊員不做與工作無關事項；3、回答問題敬禮動作標準，使用文明禮貌用語，姿態端正；4、需要站立服務的固定崗位站姿標準；5、制止違章要敬禮。工作質量1、監控室接聽來電不超過三次鈴聲，語言表達完整、有記錄安排；2、道口交通暢順，動作指示正確；3、接到報警，范圍內秩序維護人員及時趕到現場并報告，接到火警及時趕到現場并帶齊滅火工具；4、各崗位熟悉掌握所轄區域基本情況必須超過80%（公共設施、停車情況等），熟練掌握設施設備的使用

4、；5、掌握報警、監控、對講、電梯等設施、設備的操作程序，能發現事故隱患和可疑人員并及時處理或報警；6、隊員對培訓內容掌握率達到80%，了解消防常識；7、車輛按位停放。服務意識1、主動幫助開啟電梯，對提攜重物或行動不便者主動上前幫助；2、道口崗對進入車輛需要幫助的主動介紹情況，正確引導車主；3、對外來人員主動上前詢問，根據具體情況作相應處理；4、值班（監控室）人員，看到來人必須起身相迎，有禮有節，詢問來人所需并予以解答；5、對所需服務對象必須做到有始有終，結果滿意；6、不發生爭吵、打斗事件；7、不使用“不知道，不清楚”等語言。其他1、案件發生不超標、有記錄、應急、整改方案健全有效；2、投訴100

5、%得到處理、回訪，業主滿意率達到95%以上，一般事件處理及時率100%；3、完成公司、服務中心交辦的任務；4、培訓工作按規定進行，培訓資料齊備，有針對性；5、秩序管理部工作有計劃；6、表格記錄符合要求，記錄內容詳實，處理問題有始有終；7、楚翹城商業每天巡視檢查火災隱患不少于一次。4.2安全消防管理服務要求（1）人員配備秩序維護人員以中青年為主，身體健康，工作認真負責，并定期接受培訓。 （2）技能訓練 秩序維護人員100% 接受過安全技能訓練（專項培訓、崗中持續培訓等）。（3）技能水平能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉大廈環境，熟知治安管理有關法律法規。熟悉各類刑事、治安案件和各類災

6、害事故的應急預案。 （4）服裝儀容上崗時統一著裝、佩戴統一標志，裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，上崗時精神飽滿，姿態良好，動作規范。 （5）器械配備配備對講裝置、消防頭盔、消防斧、扳手、消防水靴、防毒面具、干粉滅火器和其他必備的安全護衛器械。 （6）出入口值守主出入口 24 小時值守，并有詳細交接班記錄、人員來訪登記和外來車輛的登記記錄。 （7）進出人員管理外來探親訪友人員進入大廈，通過對講系統聯系住戶，并指引客人到達訪客樓前。 （8）物品搬出管理n 從住宅樓搬出物品，需由住戶本人或憑住戶有效證件復印件、親筆委托書和申請人的身份證復印件，到管理服務中心開具“放行條”，并詳細列明物品清單。n 大

7、廈道口崗值班秩序維護人員認真檢查出去物資與“放行條”上所列物資是否符合，若不符合應要求立即停止搬運，若符合則由道口崗值班秩序維護人員簽字放行，并收回“放行條”。n 道口崗秩序維護人員見搬家車輛進入大廈搬家時，應向車上人員說明搬家的程序要求，并用對講機通知相關人員到場跟蹤。（9）巡視要求n 巡視人員按設定的路線每 2 小時覆蓋一遍。 n 主動幫助有需求的業主，熱忱回答住戶的詢問。（10）應急處理 n 接到火警、警情后，五分鐘到達現場，協助保護現場，并報告服務中心與警方。n 在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘趕到現場，采取相應措施。（11）監控中心n 大廈監控中心設置24小時值班電話，專人值守

8、，所有監控點實施無遺漏監控。 n 技術防范設施（如安防監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等）能有效使用，對所反應的信息進行及時處理。n 監控中心接到報警信號，安排秩序維護人員五分鐘內到達現場進行處理，中心負責接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。 n 大廈水、火、警情等應急預案，在監控中心上墻，每年組織兩次應急預案演習。 （12）便民措施于各主出入口提供便民服務推車，提供非機動車打氣筒，提供便民雨傘。5.安全消防管理控制措施5.1安全消防管理控制措施工作流程學習訓練學習法規：1次/周；訓練：2次/周；演示培訓：1次/周。流動巡查消防設施：2遍/周； 突發事件：3-5分鐘，責任秩序維護員

9、到達現場。定崗檢查進出口，三班次24小時值勤；檢查檢查項目1. 查可疑外來人員、；2. 查安全標識、消防設施完好情況；3. 查破壞綠化、占用綠地現象；4. 查漏水、漏電、漏氣現象；5. 查房屋本體設施和公共設施情況；6. 處理突發事件等。處理處理方法按照公司質量體系標準，對輕微不合格項匯報主管，嚴重不合格項上報經理。考核日檢、季檢按質量體系考核標準，年終按招標單位要求和參照南京市優標準考核驗收標準。利用技防設備和便捷工具：n 嚴格執行所有住戶憑門禁卡進出，對來訪人員由秩序維護人員通過門禁對講系統與住戶聯系，經得住戶許可方可進入；n 監控指揮中心密切關注監控畫面和報警系統，如有異常情況，立即通知

10、相鄰崗位人員核實，住戶家中報警應首先通過對講進行詢問，再通知內巡人員上門核實；n 所有在崗秩序維護員均配備有對講機，保證崗位之間聯絡暢通。建立預警機制：n 治安案件發生具有區域性和時間性，管理服務中心將密切聯系轄區派出所和周邊大廈，隨時掌握周邊治安情況，有針對性制訂預防措施；n 周邊發生治安案件，及時向秩序員進行通報，并在每季度組織緊急集合演練。5.2針對性控制措施楚翹城車流人流交匯：n 完善大廈交通設施：設置一定數量的減速坡和限速牌，根據實際情況在轉彎處設置凸鏡；增設各類明顯行車標示；始終保持車行道組織合理，暢通無阻；n 在人員、車輛進出高峰時段增路面巡邏人員，引導人員、車輛各行其道，安全順

11、利進出；n 對臨時進出大廈的客人和車輛，大門崗和車管員要有明確的引導，避免客人和車輛在大廈胡亂穿行。消防門的管理：楚翹城商業有消防通道、疏散通道；在緊急情況下需要及時啟用，為了保證上述通道暢通又不留安全隱患，我們將采取一下措施：n 經常檢查，保證通道不堵占，門鎖是完好、大門開啟正常；n 保證緊急情況隨時啟用，日常禁止閑雜人員通行；n 經常檢查通道，保證通道暢通。楚翹城商業秩序維護工作：對外商業場所，來往人員較多，秩序維護工作難度大，我們將采取不間斷巡邏的措施確保商業的秩序正常，并根據實際情況情況制訂各種應急方案確保商業的安全。消防管理控制措施n 楚翹城大廈消防管理工作主要應從以下幾個方面展開：

12、n 建立完善的消防管理組織。建立公司、管理服務中心、秩序部三級防火組織，并確立相應的防火責任人。組建以秩序管理部人員為主的專職消防隊伍和由管理服務中心其他工作人員、住戶、客戶組成的義務消防隊伍。n 根據中華人民共和國消防條例的規定，制定防火制度，明確防火責任人的職責，制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。將防火責任分解到各業主、客戶單元，由各業主、客戶擔負所屬物業范圍的防火責任。n 進行消防宣傳。宣傳的形式有消防輪訓。利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知（防火手冊）。宣傳的內容有消防工作的原則、消防法規和消防須知。發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。n 完善各種消防標識配置，如避難指示圖

13、、各出人口指示、滅火器材的存放位置、標識等。同時，保持標識的完整、清晰。n 配備必要的消防設備設施，建立消防管理檔案。n 定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。n 制定滅火方案及重點部位秩序維護方案，明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。n 定期或不定期地組織消防實戰演習，以提高服務管理者和客戶在緊急情況下的應變能力。n 定時、定期對消防設備設施進行檢查維護，確保消防設備設施能隨時起用。6.楚翹城安全消防管理服務效果為了營造楚翹城祥和寧靜的大廈氣氛和秩序井然有序，我們將嚴格實施操作規程和工作標準，有機的結合人

14、防技防，監控、巡視、值班、檢查相配合，使楚翹城達到國家物業管理示范標準。（二）交通和車輛管理1.對項目的認識疏導好楚翹城上下班高峰人流、車流方向，避免出入車流交叉堵塞，需要精心組織相關預案。車輛引導，科學組織停放，車場的安全控制，也將是對秩序維護工作的重點。為確保楚翹城的車輛安全、交通順暢以及行人安全，在實際管理中，我們制訂出科學實效的管理方案，規范化運作，并持續不斷的改進。2.楚翹城交通和車輛管理服務目標承諾交通車輛管理服務標準將嚴格按照全國物業管理示范大廈標準及評分細則的國家示范級對應標準執行，區域內無管理責任造成的刑事和交通事故。3.楚翹城交通車輛管理流程業主車輛車輛進入道口崗登記核對外

15、來車輛外來車輛通知車管人員引導到車位是否 4.楚翹城交通車輛管理服務標準和要求4.1楚翹城交通和車輛管理服務標準n 掌握楚翹城區域交通基本情況，了解業主車輛的數量、停放區域等相關因素，提升管理專業等級。n 制訂科學的交通和車輛管理體系，實施制度管理，做到機動車輛、非機動車輛分區有序停放，保持管理區域內交通順暢。n 合理配備人員，加強監管巡查，合理利用楚翹城智能管理設備，實施現代科學管理。n 強化楚翹城車輛停放管理，合理安排車位；加強停車場的機動巡查工作，特別是在人流、車流的高峰期，合理疏導人流和車流，保持公共通道的暢通，同時避免車輛被盜、被損壞的情況發生。4.2楚翹城交通和車輛管理服務要求人員

16、配備秩序管理部配備專職車輛管理人員負責車輛的管理和疏通，車管人員身體健康、工作認真負責，均接受過崗位技能培訓，并定期開展崗中持續培訓。車輛疏導對進出車輛進行管理、疏導，保證出入口環境整潔、有序、通暢。 巡視引導車輛管理人員 24 小時對車輛進行巡視和引導服務。車輛行駛按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛限速行駛并有規定路線，停放有序。車庫管理24 小時有專職人員管理， 車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。 5.楚翹城交通和車輛管理控制措施5.1楚翹城交通和車輛管理服務措施n 實施

17、停車庫24小時值班巡邏制度，選派專職車管員負責全面的管理；n 在業主上下班等大廈交通高峰期，在主要道路及出入口協助疏導車輛進出。n 利用智能化管理設施，提升工作效率。對楚翹城大廈業主發放專用出入卡，實現自助刷卡、自動開啟道閘、自主進出，實現縮短進出口通行時間，享受便捷方便的交通服務。n 加強車管人員的專業技能培訓，明確工作職責。購買公共停車場保險，降低管理風險。加強夜間安全巡邏，確保車輛停放安全。n 管理規章制度在實施中既要嚴格辦理，又要根據實際情況體現人性化服務意識，始終讓業主感到舒心滿意。制定突發事件應急預案，突發事件處理有備無患。5.2楚翹城交通和車輛管理控制措施楚翹城交通和車輛管理規約

18、n 遵守交通管理規定，愛護道路和公用設施，不亂停車輛。n 停放車輛服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在規定位置停放。n 停放好車輛后，必須鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態（靜音），車內貴重物品須隨身帶走。n 機動車輛在管理區域內行駛時，時速不得超過15公里。n 機動車輛在管理區域內行駛禁止鳴笛。n 不準在管理區域內任何場所試車、修車、練習。n 不準輾壓綠化草坪、損壞路牌、各類標志，不準損壞路面及公用設施。n 不準在人行道、車行道、消防道上停放車輛。n 除執行任務的消防車、警車、救護車等 , 其他車輛一律按本規定執行。大廈交通交通事故應急處理流程為了保證大廈內道路的暢通，快速解決交通事故，

19、有效控制損失，特制定如下應急預案：n 發生交通堵塞：判斷堵塞原因并報告服務中心，及時疏導，耐心做好解釋工作，采取“先放出，后放進”的方法，單方向放行，交通暢通后再放行另一方；n 發生交通事故： 立即向服務中心報告，保護好現場，滯留造成事故的車輛；對事故車輛及人員進行登記； 協助駕駛員撥打“122”報警，向到達現場的公安人員認真匯報事故經過，協助調解； 車輛已投保的，由被保人通知承保的保險公司； 如有人員受傷，應積極搶救傷員，及時送往附近醫院救治；n 交通事故造成車輛起火，應按照“滅火應急規程”處理。n 遇到雨雪天氣，應及時清掃路面積水或積雪，設置減速裝置，提醒司機慢速安全行車。車庫崗工作規程1

20、.目的：確保停車庫（場）的車輛安全、整齊、有序。2.適用范圍：大廈停車庫（場）的管理。3.作業規程：4.車輛進場：n 當有車輛駛入地庫（停車場），應引導車輛緩行安全停放在自己的車位上。（無自動管理系統要填寫車輛出入登記表）。n 提醒司機關鎖車輛門、窗，并檢查是否漏水漏油。5.巡視：n 每小時巡視檢查一次車輛，是否正常，如有車損壞、車門未關、車未上鎖、漏油漏水等情況應即時通知車主處理。未通知到車主時，做好值班記錄和車輛外觀巡視記錄，同時報告班長或服務中心。n 清點車庫內車輛，與電腦內的出入場記錄或車輛出入登記表上是否一致。n 嚴密注視車輛情況和駕駛的行為，若遇醉酒駕車者應立即勸阻，并報告班長或服

21、務中心即時處理。6.車輛出場（庫）：n 當車輛駛出車庫（停車場）時，應首先仔細核對出場的車輛和駕駛員。（無自動管理系統要填寫車輛出入登記表）。n 若對出場車輛和司機有疑問時，應立即到車擋前面向司機敬禮，再向司機盤問核對有關情況。n 在盤問和核對中發現有問題，應立即扣留車輛，機智地應付司機， 并用對講機報告車管負責人和服務中心。停車場（庫）管理規定服務中心負責住戶的車輛管理，大廈車輛行駛停放，服務中心主任負責協調指導停車場(庫)的管理工作，物業服務人員監督、檢查，秩序員負責車輛的存放、放行等具體管理。交通車輛行駛停放管理規定:n 遵守交通管理規定，愛護大廈的道路，公用設施，不亂停放車輛。n 停車

22、場實行有償服務，住戶需辦理月卡，臨時停放安規定交費。n 車輛行駛停放服從車輛管理人員指揮，注意前后左右車輛安全， 車輛停放在規定位置。n 停放好車輛后，必須鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走。n 機動車輛在本區行駛，時速不得超過15公里，嚴禁超車。n 機動車輛在本區內禁止鳴號。n 不準在大廈任何場所試車、修車、練習。n 不準輾壓綠化草地，損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設施。n 不準在人行道、交叉路口、消防通道上停放車輛(機動車輛只能在停車場(庫)或道路上劃線停車位內停放，非機動車必須停放在非機動車棚或保管站)。n 除執行任務的車輛(消防車、警車、救護車)外，其他車

23、輛一律按本規定執行。n 停車場設有專職人員24小時值班，建立健全各項管理制度和崗位職責，將管理制度、崗位責任人姓名和照片、負責人、營業執照、收費標準懸掛在停車場(庫)的出入口明顯位置。n 停車場(庫)內按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由服務中心消防負責人定期檢查，由車管員負責管理使用。n 在停車場(庫)和大廈車行道路須做好行車線、停車位(分固定和臨時)、禁停、轉彎、減速、消防通道等標識，并在主要車行道轉彎處安裝凸面鏡。n 在大廈必要位置設路障和防護欄。n 機動車進場(庫)時應服從車管員指揮，遵守停車場(庫)管理規定，履行機動車進出車場(庫)有關手續，按規定繳費。n 集裝箱車、2.5噸以上的貨

24、車(搬家車除外)、40座位以上的客車、拖拉機、工程車，以及運載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛不準進入車庫。n 不得損壞停車場(庫)消防、通信、電器、供水等場地設施。n 保持場(庫)內清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。n 禁止在停車場(庫)內洗車(固定洗車臺除外)、修車、試車、練習。非機動車管理規定為維持大廈內交通秩序，保障住戶利益，加強車輛管理，提高存放摩托車、非機動車的安全性，特制定如下辦法：n 存放地點：在規定地點分區擺放。n 存放時間：不限時。n 非機動車庫應保持整潔，人員不得長時間停留，嚴禁留宿。n 不得在車庫內堆放雜物，擦洗、維修。n 庫內車輛，

25、如長期無人使用，且未登記者， 由服務中心清出車庫，另行安排地點存放。n 秩序員應熟悉住戶，主動服務，對工作盡職盡責。n 秩序員應著裝整潔，注意儀表。n 車庫為住戶提供免費打氣服務。停車收費標準公示 車輛主出入口或集中停車場（庫）的顯眼位置，設置停車收費標準公示牌。6.楚翹城交通和車輛管理服務效果 我們將確實按照標書承諾的流程與措施，嚴格事實操作規程和工作標準，有機的結合人防技防，監控、巡視、值班、檢查相配合，使楚翹城達到國家物業管理示范標準，使大廈車輛做到停放有序，文明通行。（三）裝修管理策劃1.對項目的認識根據楚翹城純商業辦公物業類型的特點，結合南京市人文、氣候、自然條件的情況，充分考慮保障

26、業主利益，為業主提供裝修的引導服務，對商業用房、辦公居室裝修管理進行策劃。2.楚翹城裝修管理目標楚翹城辦公、商業物業類型無火災隱患，符合消防要求，無破壞樓宇外立面和危及房屋結構安全和損害其他業主利益的行為。3.楚翹城裝修管理標準與要求房屋結構n 不破壞、改變原有房屋的承重結構和外貌，不改變房屋及配套設施的規劃使用功能。n 不適當增加樓板靜載荷，包括在室內砌磚墻、鋪設大理石和花崗巖地板等。樓板內預埋有智能管線，故不得在樓板上隨意開槽或鉆孔。布設管線時應走分隔墻。n 內墻一律采用輕質材料隔墻，不使用粘土磚或混凝土砌塊。n 不得擅自拆移任何梁柱、承重墻、門窗、空調孔及設有暗埋管線的內隔墻；不在樓板、

27、梁柱等鋼筋混凝土構件上打洞開孔。n 不在房屋外圍、屋面搭建違章建筑；不在樓頂、平臺安裝其它設施；不在房屋外墻鑿洞及不在非指定的墻面安裝空調室外機；不在房屋外墻（窗外）安置其它設施及懸掛雜物；屋面、外墻、外門窗、陽臺、空調的裝修和安裝以及其他裝修活動必須符合政府部門的要求，嚴格保證建筑物外觀統一。門窗及走廊n 不擴大門洞尺寸及在進戶門外包框、貼瓷片等（安裝防盜門時特別注意：門洞尺寸不規則，不順直時，應采用切割機切割，確保防盜門邊緊貼被割墻面，不影響走廊外觀）。n 原有窗洞尺寸、位置、式樣、顏色等均不得有任何改動，不在窗戶外安置防盜柵欄、遮陽棚、擋雨棚、窗花、紗窗等。n 樓體施工時預留了窗臺，可鋪

28、設大理石或木板。不得重力敲鑿，以免造成窗框裂縫引起滲水。n 不在進戶門前私設電燈及鋪設地磚，不得在走廊內設置任何可能影響安全或引起他人反感的物件。空調安裝n 辦公客戶使用大廈規劃配置的中央空調系統。n 商業客戶室外機應按原設計預留的位置安裝，如覺位置不便，請到管理服務中心咨詢。不得在外墻鉆孔加裝空調架及空調雨蓬等。n 管線室外管束應保證“橫平豎直”，并包扎好，多余部分盤在機體后面，滴水管必須接到預留集水管內。智能設施n 更改 不更改水電、燃氣、電視、電話、對講、智能設施進戶管線；不得擅自更改感應器等智能設備的安裝位置。n 防護 不移動、敲擊、拆卸或封閉戶內的各種控測報警器；避免灰塵、水霧、腐蝕

29、性氣體或液體等物質的介入和侵蝕。n 遮擋 紅外線探測器探測范圍內不得吊頂及擺放高大物品。n 連線 探測器與主機之間的連線已預埋在樓板內，裝修時不隨意在樓板上鉆孔、開槽，以免損壞管線。需要時，請向管理服務中心索取布線圖。商業店招門頭門頭招牌協調統一、美觀。安裝牢固，不留安全隱患。廣告、霓虹燈按相關政策法規設置安裝。消防設施設備 商業裝修消防措施落實到位，無封堵、遮擋、占用消防設施、消防通道的行為。4.楚翹城裝修管理控制措施為保障楚翹城大廈和公共設施的合理使用，維護大廈各業主（客戶）的長遠利益，以達到物業保值和升值的效果，大廈內所有業主（客戶）有合理使用的權利和維護的義務。樓宇裝修為保障大廈房屋本

30、體和公共設施的正常使用，保護智能設施、管線不被破壞，管理服務中心將以廣大業主（住戶）利益為本，對本大廈實施嚴格的裝修管理，業主（住戶）在裝修前到中心辦理申報手續，遵照楚翹城裝修管理規定實施裝修。電梯使用規定n 嚴禁易燃、易爆危險品或超寬、超大的物品進入電梯，如搬運大件物品，必須使用帶封裝保護的貨梯。n 注意看好幼兒，不要讓其單獨進出電梯，以免發生危險。n 電梯內請勿吸煙，不準在電梯里打鬧、涂畫、粘貼等。n 如乘電梯被困或遇緊急情況，請使用電梯內對講與控制中心聯系。裝修公司 業主（住戶）選擇裝修公司時，應按照相關規定，聘請在南京市注冊，持有承建資格證和稅務登記證的正規裝修單位進行裝修。施工人員

31、施工人員憑出入證進出大廈，專人專證，不得轉借；不得竄戶拉攬生意；不得逗留非工作區；如需留宿，應經業主（住戶）同意，并到管理服務中心登記；對違反規定的施工人員，管理服務中心將謝絕其進入大廈。夜間施工由于戶內不具備生活使用條件，所以原則上不準施工人員在房內過夜留宿，如確屬施工需要，應由業主（住戶）同意，并到管理服務中心辦理夜間施工滯留登記。 監督檢查 管理服務中心將嚴密監管裝修施工全過程，業主（住戶）必須按照經審批的裝修方案施工，請業主（住戶）對管理服務中心的監督檢查工作予以配合。安全施工 施工人員務必遵守安全操作規程，保證施工人員及周圍業主生命財產的安全，特種作業人員須持證上崗，因施工所發生的一

32、切安全事故均由業主（住戶）和裝修隊負責。消防安全 裝修期間，必須嚴格遵守消防法規，作業現場必須按標準配備滅火器；不動用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、煤氣瓶、碘鎢燈、電爐等，如確實施工需要，須報管理服務中心備案，操作人員持有效證件并在采取有關防范措施后方可施工使用。施工期限 楚翹城裝修施工期限應在裝修申報時予以特別約定，如需延期，要辦理延期手續。施工時間 集中裝修期每天為8:0019:00，入住辦公過半后此時間段僅限靜音施工，噪音及刺激氣味施工調整為19:008:00，裝修隊應嚴格按照施工時間作業，以免影響他人正常辦公、營業。臨時水電裝修隊如需使用大功率電器，應提前向管理服務中心申報，由管理服

33、務中心操作人員接駁，不得擅自在戶外接臨時水電。 電梯使用不得有以下違章行為n 敲擊消防按鈕；n 用楔塊楔入廳門門槽或用貨物阻止轎廂門關閉；n 擅自開啟轎廂內操縱箱面板；n 將易燃易爆、化學危險品及超長、超寬材料帶入電梯；n 拖拉貨物、撞擊轎廂或強行向轎廂內擠塞貨物。n 裝載水泥、沙子等散裝材料須用袋子包好，保證不滲不漏。n 如因使用不當造成電梯損壞的，應作相應的賠償。裝修垃圾裝修垃圾必須袋裝包扎好，及時運到指定的位置堆放。對違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理服務中心將令其限期清理，不及時清理的，管理服務中心將代為清理，費用由裝修人承擔。 違章處理管理服務中心對違反本規定者，可視情節輕重，作如下處理

34、：勸阻停工；恢復原狀；收回施工人員出入證賠償經濟損失；上報相關部門；訴諸法律。裝修期間秩序維護管理規定為了維護本大廈的生活秩序和安全，請所有裝修業主（住戶）遵守國家、市政府的有關治安管理條例和本區管理委員會公布的的各項規章制度。n 大廈的出入口、停車場有秩序員24小時值班、巡邏，以維持大廈正常的公共秩序。如發生意外情況，請及時與秩序維護員聯系。n 為保證大廈及業主（住戶）的安全，秩序員在必要時會詢問進入大廈的陌生人員，請業主（住戶）配合并向貴親友、客戶解釋，不便之處，敬請諒解。n 業主（住戶）進出時，請提防陌生人尾隨而入。n 如裝有樓宇對講系統，請業主（住戶）提醒到訪客人使用此護衛設施，經確認

35、身份后，方可開門，以免外人擅自闖入。n 當遇見可疑的人或聽聞到不正常的聲音和氣味，請即向管理人員報告。n 請勿高空拋物，并請妥善放置陽臺及周邊物品，以免落下傷及行人及車輛。n 為了大廈業主（住戶）的和睦相處，請業主（住戶）在工作、娛樂、個人愛好等方面盡量不要影響他人，以避免不必要的鄰里糾紛。n 為確保業主（住戶）物品不受損失、大廈公共設施不受損壞，請業主（住戶）在搬出、入貴重大件物品或搬家時，先到管理服務中心辦理手續。n 大廈實行人車分流，請車主遵循區內交通標志，按規定路線慢速行駛。進入大廈后，請勿鳴笛或用喇叭叫人。n 中心對摩托車和非機動車實行集中管理，請業主（住戶）積極配合。n 對下列行為

36、，管理服務中心將給予勸止：1擅自安裝、改裝、破壞正常供電線路。2破壞移動消防器材、標志，挪用消防水源。3故意損壞大廈內各種公共設施。4侵入他人住宅，損毀他人財物。5所有影響他人休息和生活的行為。裝修巡視管理規定1.0 目的：保障業主利益，確保房屋使用壽命，維護正常裝修秩序。2.0 適用范圍：適用于公司對裝修住宅的的裝飾裝修的日常巡視管理。3.0 職責：3.1 物業管理員負責每日的日常裝修現場巡視；3.2 秩序維護固定崗負責檢查施工人員的出入證件，巡視人員負責檢查裝修過程中是否有違章行為，并及時制止；3.3 公司任何工作人員都由責任對隨時發現的裝修違章情況采取處理措施；4.0 管理規定：n 巡視

37、人員應驗證檢查裝修戶的裝修申報備案表，控制超時施工并制止在受限時間段使用大噪音電動工具；n 檢查施工人員出入證件是否為持有人所有，是否過期，對已過期的證件要予以沒收并及時通知裝修組處理；n 檢查施工現場是否按規定配備有效的滅火器，是否會正確使用滅火器，施工過程中是否存在違反有關裝修規定的行為；n 每天晚19:00點由巡視人員檢查施工人員是否已停止施工，并督促無滯留證明的施工人員離開大廈，禁止裝修隊在裝修現場生火做飯；n 動火作業時，必須檢查操作人員有無上崗證，相關防范措施是否落實；n 業主超出裝修申報范圍，應督促其辦理申請手續；n 督促施工人員搬運垃圾，巡視人員必須監督施工人員按指定的通道進出

38、及搬運材料等，制止裝修隊在清運車輛未進入現場前，把垃圾搬出戶外；n 施工人員清理完垃圾后，秩序員應仔細檢查清運垃圾通道的墻面、地面、天花板及公共設施有無損壞、磨擦現象，發現問題及時報告當值班長和物業管理部處理；5.0 相關文件：裝飾裝修管理規定 （四）房屋管理維護1.對項目的認識楚翹城作為純人文商業大廈，對樓宇品質要求較高。因此，在本項目的物業維修養護管理工作中，我們將以南京市有關物業維修養護的相關法規、專業標準、技術規范以及我公司質量管理體系中的相關操作規程為依據，開展物業的維修養護工作。2.房屋管理維護目標楚翹城的房屋管理維護服務標準將嚴格按照全國物業管理示范大廈標準及評分細則的國家示范級

39、對應標準執行，使區內房屋及公共配套設施設備完好率達到98%，零修、急修及時率100%，大、中型工程維修合格率100%。3.房屋維護房屋管理維護流程4.房屋管理維護服務標準及要求安排處理維修申報至跟蹤監督；維修養護至巡視維修養護；整理學習至回訪。維修服務：24小時主要工作房屋本體室內：小修30分鐘，2天內中修有回音，急修不過夜。樓梯、墻面：1次/周檢查樓梯墻面及扶手；樓梯燈隨壞隨修。天面：每月檢查1遍。公共設施室內污水系統：污雨水井每天1遍，隨壞隨修；道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1遍，零修時中小型維修通知水電部

40、門；公共照明設施：每天檢查1遍，即壞即修；檢查項目/處理方法檢查項目1. 地基基礎2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓梯扶手6.公共門窗7.隔熱層、防水層8.水箱水池9.天面扶欄10.消防設施11.信報箱12.標識13.散水坡14.樓板地面磚15.上下雨污水管16.設備房17.道路18.道路19.電纜溝蓋板20.路牙21.踏步臺階22.給排水23.路燈24.清潔設備25.娛樂設施。處理方法按照公司質量標準，對不合格項進行整改。考核標準平常日檢、月檢按質量體系考核標準，年終按招標單位要求和參照南京市優標準考核驗收標準。房屋結構每年兩次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發現損壞及

41、時告知相關業主、使用人并安排專項維修。 門窗 每周一次巡視公共部位門窗，保持玻璃、配件完好，開閉正常。 屋頂每年檢查二次，發現屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應及時告知相關業主、使用人并安排專項維修（臺風、暴雨到來前增加檢查 1 次）。 道路、路面、側石、窨井蓋每周一次對道路、路面、側石、窨井蓋等進行巡檢，發現損壞及時安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用 。 屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內的泥沙等垃圾。預計臺風到來前，應及時檢查。 地面排水溝與圍墻 每月一次巡查、清理排水溝

42、的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。 樓梯間、公用走廊的室內墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。 涼亭、 雕塑、景觀小品每日一次對涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。 休閑椅、室外健身設施每周巡查一次休閑椅、室外健身設施，發現損壞及時修理，并保證設施安全使用。 安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查二次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。 5.房屋管理維護控制措施維修養護原則堅持“因地制宜，科學管養”的方針，編制科學維修保養措施并合理組織實施：n 延長物業壽命，滿足公共設備、

43、設施的正常使用功能；n 延長物業的經濟壽命，持續超越物業使用人的期望值；n 降低管理成本的支出，保障楚翹城服務體系的可持續性改善和發展。房屋管理維修養護方式n 管理服務中心設24小時報修電話，維修人員配備對講機，方便聯系、調派，保證維修及時、到位。n 定期保養主體工程，及時修補剝落、破損等輕微現象，如有變形、開裂等現象時，由工程技術部協調處理。n 定期巡查大廈內各個公共部位，發現損壞及時上報并組織人力和物力搶修，保證不影響大廈業主的正常生活和客戶、商戶的正常工作和營業。危及安全處作業，設置警示標志，采取有效防范措施。n 保證大廈樓宇外觀整潔、美觀。標識指示牌完好清潔。n 房屋及設施圖紙資料檔案

44、齊全，管理完善，交接手續齊備。制度保證我們將嚴格執行國家物業管理條例、南京市相關城鎮房屋修繕范圍和執行標準、房屋完損等級評定標準（執行）、房屋修繕工程質量檢驗評定標準等相關法規，編織房屋本體、設備設施管理程序、房屋維修管理程序等程序文件和工作手冊，作為物業維修養護的制度保證。完善共用設備設施、共用部位的維修檔案我們將對楚翹城區域的共用設施設備、共用部位進行統一編號，建立相應的檔案卡片和臺帳，并輸入電腦，利用現代化的管理手段進行登記、查詢和控制，全面掌握楚翹城區域共用設備設施、共用部位的運行（使用）情況，為物業的維修養護提供科學的參考。房屋共用部位日常維修養護計劃及要求項 目維修類別日 常 維

45、修計劃方案標準實施效果房屋承重結構部位1.局部受損；2.施工質量原因造成的結構問題。日常每周巡查一次，發現問題，立即處理、維修。由于使用不當造成結構局部受損較輕的，由服務中心按照相關規定實施維修；如局部受損較重，應提出方案，委托專業公司實施維修；如因施工質量原因造成結構問題的，應報請開發單位處理。1.房屋修繕標準；2.有關工程施工技術規范；3.建筑物白蟻防治標準；4.建筑物完好等級標準。1.結構安全，正常使用；2.結構性能完好。外墻面1.外墻面損壞的修補；2.外墻面局部滲漏；3. 外墻面大面積滲漏；4.外墻面的翻新。每周檢查一遍，發現問題及時維修。按照需要進行局部翻新、清洗。管理由服務中心按相

46、關規程實施。1.房屋修繕標準；2.外墻面修繕作業規程。1.外墻平整，無滲水；2.整潔統一屋面1.隔熱層破損；2.防水層破損造成屋面滲漏；3.屋面積水。每周檢查一遍，發現問題及時維修；由管理服務中心按相應作業規程實施維修，按照年度計劃維修1.房屋修繕標準；2.相應修繕作業規程1.無積水，防水層正常，有效發揮功用，無滲漏；2.隔熱層完好公共通道樓梯門廳1.公用地面的維修改造；2.公共通道、門廳的墻、天棚維護；3.樓間墻面、扶手的維護每周檢查一次，發現問題及時維修；根據需要即時修補；由管理服務中心按相應技術作業規程實施維修1.相應建筑部分修繕技術規程；2.房屋修繕標準1.整潔，無缺損，無霉跡；2.扶

47、手完好，無張貼痕跡消防設施1、疏散標志的維修及養護2、室內消防栓的維護及檢修每周檢查一次，發現問題及時維修由工程技術部按相應作業規范組織實施維修1、標識制定及維護規定；2、消防栓維修操作規程設施有效、標志清楚，完好無損上下水主管1、接口及砂眼漏水2、管道堵塞、破裂每季度檢查一遍，發現問題及時維修由工程技術部負責維修1、排水管維護修繕標準2、給水管維護修繕標準上下水通暢，無滲漏共用設施設備日常維修養護計劃及實施項目維修類別日 常 維 修計 劃方 案標 準實施效果道路路面人行道每周檢查一遍，隨壞隨修由工程技術部專業維修工實施1、路面修繕質量標準2、人行道鋪設修繕標準干整、無坑洼、無積水、無缺損，完

48、好率達99以上公共照明庭院燈樓道燈其他照明燈每周檢查一遍，隨壞隨修由工程技術部專業維修工按專業操作規程實施1、電氣作業安全操作規程2、燈具施工技術標準燈泡正常使用，燈罩完好整潔，燈桿及燈座無破損，完好率達100以上溝渠池井雨水口雨水井污水井化糞池閥門井每周檢查一遍，隨壞隨修由工程技術部專業維修工按專業操作規程實施1、井內無積物，井壁無脫落2、化糞池出口及分隔地無堵塞3、井蓋上標志清晰1、井蓋完好率達100有效發揮功用，無滲漏，2、無缺損，少污積3、無堵塞園林綠化綠地、花草、雕塑小品、每天檢查一遍，發現問題及時維修由環境管理部進行綠化補種園藝維修1、綠化工作標準2、園林工作標準1、綠化管理設施、

49、設備齊全完好；2、雕塑小品等園藝完好率達98以上3、綠化及時補種率達99以上停車場地下停車庫每周檢查一遍，發現問題及時維修由工程技術部專業維修工實施停車場地面修繕標準平整、無積水、無缺損、完好率99以上消防設施管網排水管室外消防栓每周檢查一遍，發現問題及時維修由工程技術部負責維修1、排水管施工技術標準2、消防設施施工技術規范1、管道暢通、無堵塞2、無泄漏3、消防設施正常有效公用標識標識牌警示牌每天巡視，發現問題及時維護，每周清潔一次由工程技術部負責實施1.標示清楚，無污積，無破損；2.安放牢固標識設施完好率100%，清潔美觀非機動車庫非機動車庫每周檢查一遍，發現問題及時維修由工程技術部負責實施

50、1、墻壁、地面整潔，無損壞2、結構完好1、無亂搭建2、整潔通暢3、墻面無破損或污跡管理用房管理用房每周檢查一遍由工程技術部按相關維修保養規程實施1、相應建筑部分維修保養規程2、相應電氣、設備保養規程1、正常安全使用2、各項設施、設備完好3、無改建房屋共用部位大中修養護計劃及實施項目維 修 類 別日 常 維 修計 劃方 案標 準實施效果房屋承重結構部位1、局部受損；2、施工質量原因造成的結構問題。1、每年對房屋基礎進行一次全面檢查2、及時了解各戶房屋結構性能，做到早發現，早處理由工程技術部負責實施1、房屋修繕標準2、有關工程施工技術規范3、建筑物白蟻防治標準4、建筑物完好等級標準。1、結構安全，

51、正常使用2、結構性能完好。外墻面1、外墻面破損的修補2、外墻面局部滲漏3、 外墻面大面積滲漏4、外墻面翻新。1、每年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應局部翻新防止面積繼續擴大污染墻面，并清洗一次，由工程技術部負責實施1、房屋修繕標準2、外墻面修繕作業規程。1、外墻平整，無滲水2、整潔統一屋面1、隔熱層破損2、防水層破損造成屋面滲漏3、屋面積水1、每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫，修補2、每半年疏通一次屋面雨水口3、每年對屋面放水層檢修一次，4、每年翻新更換老化部分由工程技術部負責實施1、房屋修繕標準2、相應修繕作業規程1、無積水，防水層正常，有效發揮功用，無滲漏2、隔熱層完好公共通道樓梯

52、門廳1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、天棚維護3、樓間墻面、扶手的維護1、每半年對公共地面進行一次維護2、每兩年刷新一次通道門廳及梯間墻壁天棚、護手及欄桿1、由工程技術部按相應作業規范組織實施2、每三年鏟除抹灰翻新一次1、相應建筑部分修繕技術規程2、房屋修繕標準1、整潔，無缺損，無霉跡2、扶手完好，無張貼痕跡機電設備1、配套水泵等機電設備的維護保養2、日常機電設備的零部件易耗品的維修更換。1、月檢制控設備一次2、季檢開關靈敏度及開關緊固件完好情況3、年檢電源切換及自動保護裝置1、按相應作業規范實施2、重點設備每兩年半大檢修一次各項機電設備維修保養規程1、無故障停電2、保障安全運行3

53、、設備完好率100%消防設施1、疏散標志的維修及養護2、室內消防栓的維護及檢修1、每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發霉2、每年對消防疏散標志進行一次維護1由消防、機電、維修專業人員對應負責實施2、消防系統主要設施設備定期保養消防設施保養規程設施完好率100%上下水主管1、接口及砂眼漏水2、管道堵塞、破裂3、固定碼松脫1、每年刷一次管道漆2、每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分3、每年檢修一次由工程技術部按相關作業規范實施1、排水管維護修繕標準2、給水管維護修繕標準1、美觀完好2、上下水通暢3、無滲漏房屋共用設施大中修養護計劃及實施項目維修類別日 常 維 修計劃方案標準實施效果道路1、路面2、人行道3、道牙1、每年對局部損壞嚴重、修補多次的路面、人行道、道牙進行翻修2、路面翻新面積應控制在1每年內，其他 控制5每年內1、加強裝修督察，嚴禁中、高層施工車輛進入區內道路2、翻新工作由工程技術部門自行組織專業維修工實施1、道路使用管理規定2、人行道鋪設修繕標準3、路面施工質量標準1、減少不必要的路面受污損和破壞2、使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能公共照明1、道路燈2、樓道燈3、其他照明燈1、燈桿每年刷漆一次2、每月清潔燈具一次3、每季檢修線路一遍由工程技術部專業維修工按