1、芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂

2、莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂

3、莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃

4、莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁

5、肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁

6、肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂

7、膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀

8、腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿肈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肅肅薈薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈裊芀蒄薄襖莃芇袂袃肂蒃袈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁羈莄薈蚇羇肅莀薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃

9、蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁

10、蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)

11、蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂

12、螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀

13、蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁

14、螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂

15、蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀

16、蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀

17、蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁

18、薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿

19、薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿

20、薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀

21、蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋

22、蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈

23、螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿

24、螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇

25、螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄肀羋蚃袇羆芇螅蝕芅芆蒅裊芁芅蚇螈膇芄螀羄肅芄葿螇罿芃薂羂羋節(jié)蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃羅荿薈罿羈莈螁袁芀莈蒀肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒞螇?mèng)缕P蒄蕆蟻膃蒃蕿袆聿蒂螁蠆肅蒂蒁羅羈蒁薃螇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇薇薀螄芆薆螞罿膂薆裊螂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀膀蝿肆羋膀蒈衿膄腿薁肄 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究專業(yè)： 工程管理092 姓 名： 張安指導(dǎo)教師：朱明強(qiáng) 完成時(shí)間： 2021

26、年8月29日 14房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究摘要 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化導(dǎo)致了不同時(shí)期開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計(jì)上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計(jì)上的不合理因素，如何考慮動(dòng)靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點(diǎn)又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場(chǎng)，大綠地，河南周口市的許多項(xiàng)目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是在圍繞市場(chǎng)需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計(jì)程序和完善的管理機(jī)制。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；研究abstract the

27、 management of real estate development projects are directly related to the success or failure of real estate project. real estate market demand changes resulted in different period of developers on the planning and design connotation the different understanding. in the early real estate development

28、, housing units in the design of the main concern is the chamber, consider how to change the past residential design unreasonable factors, how to consider the dynamic partition, change a small bedroom, living room type residential etc. later, the focus was on the environment, so a large square, big

29、green, henan zhoukou city, many of the items are such. therefore, planning and design is always in around the market demand and development. with the real estate market to mature and norms, developers pay more and more attention to the planning and design, as management planning department, there mu

30、st be clear the design process and improve the management mechanism.key words: real estate; project management; research一概述隨著我國(guó)住房制度的改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生了根本性的變化，從原來的集團(tuán)購(gòu)房轉(zhuǎn)為個(gè)人購(gòu)房。怎樣開發(fā)建設(shè)滿足老百姓需要的房屋是每個(gè)開發(fā)商面臨的首要問題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目是否成功直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展 由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、投資量大，加上國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，因此，若開發(fā)的項(xiàng)目失效，就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)陷入絕境。一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)

31、的成功 必須要有合理的管理組織結(jié)構(gòu)來作保證。二工程項(xiàng)目的基本管理理論和方法 項(xiàng)目管理的基本原理主要有三個(gè)部分：目標(biāo)的系統(tǒng)管理、過程控制管理和信息技術(shù)管理。而這三個(gè)組成部分的原理又分別來自系統(tǒng)論、控制論和信息論。因此，從某種意義上講，與其說是三個(gè)原理倒不如說是三種方法。2.1系統(tǒng)工程理論和方法是目標(biāo)的系統(tǒng)管理原理的直接來源和理論基石它作為一種理論是“為了更好的達(dá)到系統(tǒng)目標(biāo)，而對(duì)系統(tǒng)的構(gòu)成要素、組織結(jié)構(gòu)、信息流動(dòng)和控制機(jī)構(gòu)等進(jìn)行分析與設(shè)計(jì)的技術(shù)”；作為一種方法則是“組織管理系統(tǒng)的規(guī)則、研究、設(shè)計(jì)、制造、試驗(yàn)和使用的科學(xué)方法”。2.2工程控制技術(shù)和方法是控制論的主要分支，其基本內(nèi)容主要包括以下內(nèi)容線

32、性和非線性理論系統(tǒng)；概率和統(tǒng)計(jì)方法的應(yīng)用；最優(yōu)控制理論；自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)以及自組織系統(tǒng)理論；大系統(tǒng)理論；模糊性理論等。目前，這些技術(shù)和方法已廣泛應(yīng)用于項(xiàng)目管理中的過程控制及其他領(lǐng)域，作為人們認(rèn)識(shí)客體的工具和從整體把握客體的方法。2.3現(xiàn)代信息技術(shù)控制論創(chuàng)始人維納說 任何組織所以能夠保持自身的內(nèi)在穩(wěn)定性，是由于它具有取得、使用、保持和傳遞信息的方法。所以，項(xiàng)目管理都有以現(xiàn)代信息技術(shù)作為重要手段，把系統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)看作抽象的信息變換過程，利用模擬模型和人工智能，研究項(xiàng)目管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性和整合性，為項(xiàng)目管理提供思想的材料和工具。三房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義 3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以

33、高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，

34、以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的作用 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面。 3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理 這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)

35、，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 3.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理 其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 3.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理 其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得

36、最大的綜合效益。控制管理主要是通過計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏

37、詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許

38、多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。4.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保任何組織所以能夠保持自身的內(nèi)在穩(wěn)定性，是由于它具有取得、使用、保持和傳遞信息的方法。所以，項(xiàng)目管理都有以現(xiàn)代信息技術(shù)作為重要手段，把系統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)看作抽象的信息變換過程，利用模擬模型和人工智能，研究項(xiàng)目管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性和整合性，為項(xiàng)目管理提供思想的材料和工具。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目

39、的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約

40、和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面。 3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 3.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理 這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的

41、各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 3.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理 其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。 3.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理 其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等

42、手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工

43、程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由

44、于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。五.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管

45、理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管

46、理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。案例分析項(xiàng)目概況某實(shí)業(yè)公司擬建一度假村。選址在浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)與瀘潮港連線中部地段，占地面積約10,000m2。主要包括歐式別墅區(qū)、主樓、副樓、游泳館、射擊館、釣魚臺(tái)、停車場(chǎng)、職工宿舍，并在周邊道路布置綠地。建成后將集休閑、娛樂、會(huì)議、餐飲等多種功能于一體。各配套項(xiàng)目經(jīng)向有關(guān)單位征詢，可配套解決。項(xiàng)目總投資￥1億，建設(shè)周期2年。目組織結(jié)構(gòu)圖 度假村周邊區(qū)域市政配套主樓副樓休閑區(qū)宿舍區(qū)區(qū)別墅區(qū)給水歐式別墅20棟泊車位員工宿舍大堂游泳館桑拿浴池排水門樓

47、員工食堂大會(huì)議廳1間射擊館保齡球館園林小品供電館綠化員工浴室桑拿浴池棋牌中心中會(huì)議廳2間噴水池煤氣紀(jì)念碑微型影院維修所電話小會(huì)議廳6間鵝軟石道網(wǎng)絡(luò)中餐廳西餐廳項(xiàng)目實(shí)施合同結(jié)構(gòu)圖業(yè) 主設(shè)計(jì)合作體科研資訊單位項(xiàng)目管理單位供貨單位土方工程單位專業(yè)施工單位施工總包單位總體規(guī)劃設(shè)計(jì)單位主副樓設(shè)計(jì)單位游泳館設(shè)計(jì)單位別墅區(qū)設(shè)計(jì)單位材料設(shè)備采購(gòu)設(shè)備安裝單位裝飾施工單位土建施工單位項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖業(yè)主pm單位專業(yè)施工單位土方工程單位土建施工單位施工總包單位材料設(shè)備采購(gòu)裝飾施工單位設(shè)計(jì)合作體游泳館設(shè)計(jì)單位主副樓設(shè)計(jì)單位別墅區(qū)設(shè)計(jì)單位總體規(guī)劃設(shè)計(jì)單位設(shè)備安裝單位項(xiàng)目管理職能分工表職能代號(hào)： 信息i，決策準(zhǔn)備p，

48、決策e， 執(zhí)行d，檢查c。階段編號(hào)工作任務(wù)分類業(yè)主方項(xiàng)目管理方設(shè)計(jì)方施 工 方供貨方設(shè)計(jì)階段1投資切塊eidcp2編制設(shè)計(jì)任務(wù)書ecidcp3方案競(jìng)賽和設(shè)計(jì)招標(biāo)組織edcicp4擴(kuò)初設(shè)計(jì)組織eidcpd5概算ec6設(shè)計(jì)方案評(píng)審ecpcd7施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算ecd8資金使用計(jì)劃epdcd9進(jìn)度計(jì)劃epdcd10甲供機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)edcipc施工階段11編制施工招標(biāo)方案ecipdc12招標(biāo)申請(qǐng)edp13編制招標(biāo)文件ecipdc14組織招標(biāo)、選擇施工單位ecipc15進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)edpdcd16開工前審批及申請(qǐng)edp17對(duì)已批準(zhǔn)工期計(jì)劃的監(jiān)督ecpdd18投資監(jiān)督ecpdd19對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督ecpd

49、dd20項(xiàng)目管理組織內(nèi)部信息ecipd21合同管理ecpdidc22現(xiàn)場(chǎng)組織、協(xié)調(diào)與管理dcdc23設(shè)計(jì)和施工工期的改變epcdid24款項(xiàng)的審核與支付dc25竣工預(yù)檢驗(yàn)與質(zhì)量評(píng)定ecpdcdd26竣工決算cdcd27竣工交付驗(yàn)收dcdcd28遺留問題的處理落實(shí) ccd項(xiàng)目管理任務(wù)本項(xiàng)目管理方案是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資、質(zhì)量、合同、信息、組織協(xié)調(diào)六方面的控制,以及甲供材料設(shè)備招標(biāo)管理：1、 投資控制：采用的基本工作原理是動(dòng)態(tài)控制原理，即采用計(jì)算機(jī)輔助的手段，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，分析和審核投資計(jì)劃值，并將不同階段的投資計(jì)劃值和實(shí)際值進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤比較，當(dāng)其發(fā)生偏差時(shí)，分析產(chǎn)生偏差的原因，提出糾偏

50、的措施，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)在確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，使項(xiàng)目總投資控制在計(jì)劃總投資范圍以內(nèi)。主要任務(wù)是：（1） 審核方案設(shè)計(jì)優(yōu)化估算，并提出審核報(bào)告和建議；（2） 審核設(shè)計(jì)概算，并提出審核報(bào)告和意見；（3） 在審核設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目總投資目標(biāo)值；（4） 對(duì)施工圖設(shè)計(jì)從設(shè)計(jì)、施工、材料和設(shè)備等多方面進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并提出咨詢報(bào)告，供業(yè)主參考；（5） 審核施工圖預(yù)算，調(diào)整總投資計(jì)劃，在充分考慮滿足項(xiàng)目功能的條件下提出進(jìn)一步挖掘節(jié)約投資的可能性；（6） 在施工圖設(shè)計(jì)過程中，逐一進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際值的跟蹤比較，并提交投資控制報(bào)告和建議；（7） 嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更

51、，從經(jīng)濟(jì)性分析是否滿足業(yè)主的要求。2、 進(jìn)度控制：設(shè)計(jì)進(jìn)度如果控制不住，將直接影響到項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理的安排，使設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃為施工招標(biāo)服務(wù)，并盡量使設(shè)計(jì)滿足業(yè)主對(duì)開工日期的要求、同時(shí)兼顧采購(gòu)周期較長(zhǎng)的材料、設(shè)備供應(yīng)時(shí)間的要求，同時(shí)應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門對(duì)設(shè)計(jì)文件審批的時(shí)間要求。此外，對(duì)于由業(yè)主自身因素（如業(yè)主能否向設(shè)計(jì)方及時(shí)明確設(shè)計(jì)要求并提供設(shè)計(jì)所需的參數(shù)和條件、能否及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行決策和認(rèn)可、能否盡量減少設(shè)計(jì)意圖的改變和反復(fù)）造成對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響，項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決方案。主要任務(wù)是:（1） 審核

52、設(shè)計(jì)方提出的詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計(jì)推遲而影響項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃及造成施工單位要求工期賠償；（2） 助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃,編制甲供進(jìn)口材料設(shè)備清單,以便業(yè)主向有關(guān)部門辦理進(jìn)口手續(xù)；（3） 協(xié)助研究分析分包合同及招投標(biāo)、施工進(jìn)度，與設(shè)計(jì)方協(xié)商，使設(shè)計(jì)進(jìn)度為招投標(biāo)及施工服務(wù)，并作為進(jìn)度目標(biāo)值；（4） 協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)文件盡快做出審定和決策，以免影響設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃；（5） 在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，并提交進(jìn)度控制報(bào)告和建議；（6） 協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計(jì)進(jìn)度，使其能滿足施工進(jìn)度要求。3、 質(zhì)量控制：設(shè)計(jì)質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量雙重屬

53、性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)實(shí)質(zhì)設(shè)計(jì)文件（包括圖紙和說明書）應(yīng)盡量滿足的質(zhì)量要求，其中最關(guān)鍵的是設(shè)計(jì)是否符合國(guó)內(nèi)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、是否滿足業(yè)主的要求、各階段設(shè)計(jì)是否達(dá)到國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的設(shè)計(jì)深度，以及設(shè)計(jì)是否具有施工和安裝的可建造性。間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計(jì)文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)量，該項(xiàng)目的間接效用質(zhì)量是指通過設(shè)計(jì)和施工的共同努力使項(xiàng)目建設(shè)成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結(jié)構(gòu)可靠、環(huán)境協(xié)調(diào)的具有國(guó)際一流水平的郵電通信大樓。為了有效的進(jìn)行設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制，項(xiàng)目管理人員應(yīng)在透徹了解業(yè)主給項(xiàng)要求的基礎(chǔ)上，詳細(xì)的閱讀，分析圖紙，一邊發(fā)現(xiàn)并提出問題。對(duì)重要的細(xì)節(jié)問題和關(guān)鍵問題，如有必要建議組織中外專家論證。主

54、要任務(wù)是：（1） 仔細(xì)分析設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出圖紙中存在的問題。對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)。凡對(duì)投資及進(jìn)度帶來影響的設(shè)計(jì)變更，需會(huì)同業(yè)主核簽；（2） 審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙與說明是否符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)要求，并根據(jù)需要提出修改意見；（3） 在設(shè)計(jì)進(jìn)展過程中，協(xié)助審核設(shè)計(jì)是否符合業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的特殊要求，并根據(jù)需要提出修改意見；（4） 若有必要，建議組織有關(guān)專家對(duì)結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析和論證，以確定施工可行性記結(jié)構(gòu)可靠性，以降低成本、提高效率；（5） 進(jìn)行大樓智能化總體方案設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；（6） 對(duì)常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，并提出改

55、進(jìn)意見；（7） 審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計(jì)與有關(guān)市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合，一邊獲得有關(guān)政府部門的審批；（8） 審核施工設(shè)計(jì)是否有足夠的深度，是否滿足可是共性的要求，確保施工進(jìn)度計(jì)劃的順利進(jìn)行；（9） 對(duì)項(xiàng)目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能，并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析；對(duì)設(shè)備、材料的選用提出咨詢報(bào)告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。4、 合同管理： 合同管理是項(xiàng)目管理工作中初三大目標(biāo)控制外的另一項(xiàng)重要的工作，因?yàn)闃I(yè)主 簽訂的任何合同，都與項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān)，因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。主要任務(wù)是：（1） 助業(yè)主選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文件，起草設(shè)計(jì)合同及特殊條款；（2）

56、從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計(jì)合同條款，分析合同執(zhí)行過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問題；（3） 參與設(shè)計(jì)合同談判；（4） 進(jìn)行設(shè)計(jì)合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況的檢查，簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜；（5） 分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對(duì)策，減少業(yè)主背索賠時(shí)間的發(fā)生；協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實(shí)際合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜。5、 信息管理：信息市規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中扮演著非常重要的角色，必須進(jìn)行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對(duì)信息進(jìn)行合理的分類及編碼，制定信息管理制度，一邊迅速準(zhǔn)確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當(dāng)系統(tǒng)，客觀的記錄并反映項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程。主要任務(wù)是：（1） 建立設(shè)計(jì)階段工程信息的編碼體系；（2） 建立設(shè)計(jì)階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行；（3） 進(jìn)行設(shè)計(jì)階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔；（4） 運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行本項(xiàng)目的信息管理，隨時(shí)想業(yè)主提供有關(guān)項(xiàng)目管理的各類信息，并提供各種報(bào)表