1、 工業用地新政施壓商務地產 未來的商務地產市場走勢將很大程度上與工業用地新政及后續政策息息相關文萬海軍3月28日，上海市政府辦公廳轉發市規劃國土資源局制訂的關于本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）、關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定（試行）的通知，為閑置及低效利用工業用地的調整、升級提出具體操作方法。此前，2月22日，上海市人民政府印發了關于進一步提高本市土地節約集約利用水平若干意見的通知。上海已明確，對新增建設用地實行“穩中有降、逐年遞減”，并實現規劃總規模“零增長”。上述3個文件的正式發布，在業內一石激起千層浪，并以上海市工業用地新政稱呼。新政實施，加上目前復雜的宏觀環境，諸多因素疊

2、加將對上海商務地產生極為深遠的影響。地產回調已成定論2014年1季度，全國gdp增速7.4%，創20個季度以來新低。外需不足導致出口負增長，資金來源受限導致投資增速大幅放緩，需求不足與產能過剩雙重壓力使工業增長乏力。另外，融資支持減弱和利率走高對實體經濟構成壓力。此外，全國cpi環比降0.5%,ppi持續下跌，其中3月份ppi同比下降2.3%，降幅較2月份擴大0.3個百分點，連續25個月負增長，逼近上世紀90年代末32個月的歷史紀錄。cpi和ppi雙降，釋放了明顯的通縮信號。與此相關聯的是房地產整體市場。2014年1季度末,全國商品房銷售增速、銷售供求比均止升回落,代表城市庫存量持續高位,市場

3、預期影響投資額增速小幅回落，新開工面積減少,房地產市場降溫態勢日益明顯。而溫州和鄂爾多斯的房市崩盤、幾家區域性房企資金鏈斷裂傳聞進一步印證了房地產市場微妙的變化。可見，當前階段，內外需不足、經濟調結構、去杠桿化等背景下，宏觀經濟下行壓來自www.lw5u.com力較大，并已經轉導到房地產市場，整體房地產市場已經出現明顯的回調跡象。上海可以例外嗎？上海商務不動產可分為商務辦公、園區辦公兩大類，這兩類市場具有較大屬性差異，其前景或許迥然不同。商務辦公市場根據公開數據，2014年一季度商辦市場新增辦公面積32.58萬平方米，同比下降45%，市場吸納面積35.29萬平方米，同比下降10%，成交量已成為

4、2012年以來的成交谷底，成交均價20792元/平方米，同比下降約10%。整體經濟的不景氣當是該季度辦公市場表現不佳的重要原因。從其租賃市場來看，上海商辦寫字樓市場在2013年4季度即迎來拐點，由于2014年新增供應達到70萬平方米，2015年可達130萬平方米（核心商圈），這一趨勢在未來兩年將進一步加強，而隨著宏觀經濟走勢疲弱，市場需求難有大幅提振，未來兩年商辦寫字樓空置率將出現小幅上升，租金存在一定的下行壓力。具體來說，當前浦東辦公市場存量較大，尤其是浦東陸家嘴板塊，辦公存量接近62萬平方米，此外，虹口北外灘、徐匯衡山路板塊辦公存量壓力也較大。目前，上海市核心商務區基本飽和，甲級寫字樓租金

5、自2013年4季度下跌后維穩，租金價格范圍在8-13元/平方米/天，次核心商務區走勢平穩，租金價格范圍在4-7元/平方米/天。總之，由于受到經濟放緩、新增供應量的大量增加以及次中心區域的競爭，未來4年內上海市核心商務區甲級寫字樓市場整體空置率將呈現較為明顯的上升趨勢。未來3年，次中心甲級寫字樓也存在大量新增項目入市，導致空置率也將出現較大幅度的上升。園區辦公市場通過對上海園區辦公市場整體性和板塊性新增供應、凈吸納量和空置率的分析，可以看到，這個市場供需走勢相對較為平穩，市場吸納狀況亦好，空置率具小幅下降；各區域空置率差別巨大，類似漕河涇和張江等產業導向定位明確、交通便捷的區域空置率都維持在較低

6、的水準；相對而言，政策支持力度有限，產業定位落后或不明晰，交通不便捷的區域，空置率超過15%以上，風險較大。租金狀況亦證明了這一點。截至2013年末，上海園區辦公物業的平均租金為人民幣3.5元/平方米/天。上海主要8個商務園區中有3個租金上漲：漕河涇平均租金上漲至3.96元/平方米/天、陸家嘴軟件園上漲至4.94元/平方米/天，臨空經濟園上漲至3.56元/平方米/天。原因是，與核心商務區相比，園區辦公租金起點較低，加之項目消化速度較快，園區辦公租金增長態勢良好，2010年到2013年間租金年均復合增長率達5.7%。據公開數據，截至2013年末，上海商務園區包括租賃和銷售市場在內的總存量合計約為

7、6,260,363平方米，同比增長10.2%。張江高科技園區供應量最大，約為1,586,000平方米；漕河涇和金橋緊隨其后，分別為約1,179,000平方米及1,209,000平方米。綜合來說，園區辦公市場存量在未來三年內仍將大幅增長，至2016年可能逾300萬平方米的新增供應。2014年至2016年，會有大量新增供應入市，但考慮該類物業起始租金較低，吸納速度較快，新增供應建筑品質及管理水平提升，且上海目前去中心化趨勢明顯，租金水平預計仍將維持小幅上漲的態勢。不過，上海市工業用地新政將為商務不動產市場帶來巨大的潛在供應，初步估計在5億平方米建筑面積以上規模，這將成為未來商務地產市場供應的主要來

8、源。未來的商務地產市場走勢將很大程度上與工業用地新政及后續政策息息相關。走勢逐漸分化目前，只能對工業用地新政背景下的商務地產潛在供應量進行模擬測算。假定195區域及104區塊中，30%-50%適用新政轉型開發，其中建設用地面積為用地面積的70%，建設用地面積的10%用于公益性質，即實際開發利用率63%，容積率3.0。則新增供應量合計為93017萬平方米。（見表1）：上海市商務不動產潛在供應量（建筑面積）不低于5億平方米（見表2）。目前，根據2013年數據，上海市辦公樓銷售面積約260萬平方米，甲級寫字樓凈吸納量（租賃）100萬平方米，園區寫字樓凈吸納量170萬平方米，加上非甲級寫字樓租賃供應，

9、暫估100萬平方米，合計一年的租售總消化量約630萬平方米，相對于93017萬平方米的新增供應（未計存量部分），未來若全部租售至少需要15年以上，這還不包括現有市場存量及未來通過土地收儲后公開出讓的商務地產供應量。可見，未來商務地產市場去化（租售）壓力非常巨大。如何進行總量控制和計劃執行對政府提出了一個重大課題。鑒于104區塊和195區域覆蓋范圍非常廣泛，尤其在張江、金橋、漕河涇、浦江等新興商務區域，未來潛在的辦公類產品供應量巨大。不過，雖然辦公類產品供應量巨大，但在上海建立自貿區及上海經濟結構持續改善帶來新興辦公需求兩大背景下，辦公市場將出現分化。核心商務區租金水平仍將維持高位，金融服務類企業聚集效應明顯。核心商務區租金成本的上升,將導致較大部分辦公需求轉向非核心商務區，如信息服務及先進制造業。在這種需求承接中,產業鏈、行業聚集度、基礎及配套設施成熟度等因素將成為重要競爭因素。漕河涇區域位置優越，基礎及配套設施完善，市場支撐度高。張江及金橋區域產業聚集度良好，產業鏈較為完善，基礎設施持續改善，較好的樓宇品質及物業管理水平也能獲得較