1、武漢商業(yè)地產(chǎn)市況研究一、市場背景（一）城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動(dòng)了武漢及漢陽區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。（二）城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升。（三）武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。（四）舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī)。（五）隨著國際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將

2、在武漢迎來快速發(fā)展時(shí)機(jī)。（六）銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)。（七）房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；（八）未來武漢市尤其是漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。 二、武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀（一）武漢主要商圈分布：商圈名稱主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)解放大道商圈武漢廣場、世貿(mào)廣場、武漢商場、莊勝崇光百貨、工貿(mào)家電等建設(shè)大道商圈新世界百貨等中山大道商圈大連萬達(dá)商業(yè)廣場、王府井百貨、大洋百貨、新世界時(shí)尚廣場、中心百貨、太平洋購物廣場等中南商圈中南廣場、中南商業(yè)大樓、世紀(jì)中商、家樂福等珞喻商

3、圈亞貿(mào)廣場、群光廣場、魯巷廣場、武商量販珞喻店、易初蓮花等徐東商圈徐東平價(jià)廣場、銷品茂、麥德龍、中百倉儲(chǔ)梨園店、百安居、工貿(mào)家電等鐘家村商圈漢陽商場、中商21世紀(jì)購物中心、家樂福、國美等（二）零售商業(yè)現(xiàn)狀1、武漢市已形成以解放大道、中山大道等為主的“多商圈”分布格局。2、武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 3、目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。4、武漢商業(yè)零售業(yè)多集中于漢口、武昌兩大區(qū)域，商業(yè)密度相對(duì)較大。

4、而項(xiàng)目所在區(qū)域漢陽區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)缺乏，為本項(xiàng)目的商業(yè)定位提供了市場機(jī)會(huì)。（三）行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 1、國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢進(jìn)駐武漢商業(yè)市場，極大促進(jìn)武漢商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時(shí)，使武漢商業(yè)市場的競爭日益加劇。 2、專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額。3、綜合性購物中心將成為武漢零售市場發(fā)展的主要方向。 三、寫字樓市場分析（一）區(qū)域分布 板 塊主要寫字樓建設(shè)大道“金融一條街”建銀大廈、瑞通廣場、信合大廈、商業(yè)銀行大廈、福星國際商會(huì)大廈、財(cái)富廣場解放大道至武勝路泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場江漢路至三陽路

5、佳麗廣場、德潤大廈、金源大廈、長航大廈、廣源大廈等徐東片區(qū)東沙大廈、凱旋門廣場、中力名居二期、龍?jiān)创髲B等中南片區(qū)中商廣場、世紀(jì)廣場、洪廣大廈、發(fā)展大廈、兆富國際、鵬城國際、櫻花大廈光谷片區(qū)高科大廈、sbi創(chuàng)業(yè)街、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、華樂商務(wù)中心、慧谷時(shí)空、國企中心等 （二）租售水平整體租售水平偏低。武漢寫字樓售價(jià)的綜合排序在13個(gè)城市中排第11位，然而寫字樓的售價(jià)和租金是13個(gè)城市平均值的1/2。同一地區(qū)的寫字樓與中高檔住宅的售價(jià)十分接近。甲級(jí)寫字樓的租金為45-85元/平方米；乙級(jí)寫字樓的租金為：25-40元/平方米。武漢市2005年寫字樓的平均售價(jià)為4986元/平方米，與武漢市的高檔寫字樓價(jià)

6、格相當(dāng)接近。（三）武漢市主要寫字樓列表樓盤名稱武漢廣場福布斯中心廣源大廈福星國際商會(huì)大廈遠(yuǎn)洋大廈圣淘沙大廈地理位置建設(shè)大道688號(hào)江岸沿江大道88號(hào)建設(shè)大道江漢香港路特一號(hào)江漢萬松園路43#裝修狀況精裝毛坯毛坯毛坯毛坯建筑面積37751.4318032463663000043646.30起價(jià)4480元/3680元/5500元/3688元/5200元/均價(jià)5200元/4800元/5800元/5100元/6200元/最 高 價(jià)6880元/6440元/6100元/5800元/6800元/開盤日期2004/12/282003年2004年2003年2004年 （四）漢陽寫字樓市場項(xiàng)目漢元中心長江廣場恒銀

7、博匯廣場宏陽國際大廈地段漢陽區(qū)漢陽區(qū)漢陽區(qū)漢陽區(qū)地理位置鐘家村810號(hào)鸚鵡大道46號(hào)漢陽大道文興路翠微路特一號(hào)建筑面積21507176000133969000物業(yè)費(fèi)3.8元/月2元/月1.5-1.8元/月2元/月起價(jià)3688元/2800元/2649元/5200元/均價(jià)4200元/3600元/3100元/5300元/最高價(jià)4500元/4000元/3300元/5500元/付款方式銀行按揭銀行按揭銀行按揭銀行按揭供電系統(tǒng)雙回路雙回路雙回路雙回路消防系統(tǒng)噴淋噴淋噴淋噴淋保安系統(tǒng)智能化智能化智能化智能化空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)中央空調(diào)開盤時(shí)間2005年5月2005年6月2005年3月2005年3月價(jià)

8、格空間26495500元/平均價(jià)格4325元/平方米平均租金25-30元/平方米 （五）主要市場特點(diǎn) 1、銀行和大商場成為最大的開發(fā)商1998年后，為了保證自身的業(yè)務(wù)使用，許多銀行自建的寫字樓相繼在建設(shè)大道三陽路至青年路一線落成，逐漸形成了目前武漢最具商務(wù)氛圍的“金融一條街”。 2、商住兩用樓拉開武漢寫字樓旺銷序幕1998年至2002年間，“頂級(jí)、高檔”產(chǎn)品滯銷，市場壓力極大，開發(fā)商應(yīng)對(duì)需求的變化做出的選擇，目標(biāo)市場定位中、小型企業(yè)，絕大多數(shù)定位為更為“實(shí)用”的中檔產(chǎn)品，面積更小、價(jià)格更低。2003年至2004年商住兩用樓成為熱銷的商務(wù)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品。 3、“純寫字樓”成為市場主體 隨著武漢商

9、業(yè)的發(fā)展、商圈的成熟，寫字樓的產(chǎn)品形態(tài)也日趨成熟，現(xiàn)在武漢的寫字樓都比較“扎堆”，大都位于城市中心比較繁華、交通便利的地區(qū)，依附于周邊的各項(xiàng)配套，如賓館、飯店、商場、公寓等，往往形成一個(gè)“商務(wù)群落”。這種聚集效應(yīng)可以使入駐企業(yè)和來訪企業(yè)減小信息成本、交通成本、交易費(fèi)用，可以共享配套設(shè)施。4、地產(chǎn)巨頭的加入，改變武漢寫字樓市場的格局。“錦繡長江”項(xiàng)目，將改變寫字樓現(xiàn)有的區(qū)域分布，確立該項(xiàng)目所在區(qū)域的“城市中心”的地理優(yōu)勢。 五、酒店和公寓市場分析（一）漢陽地區(qū)酒店列表名稱標(biāo)準(zhǔn)地址武漢晴川假日酒店四星漢陽洗馬長街88號(hào)武漢帥府車友飯店三星漢陽二橋路18號(hào)百姓大酒店三星漢陽二橋路知音賓館二星漢陽二橋路新順大酒店二星漢陽鸚鵡大道荊州大廈二星漢陽王家灣武漢新航華苑酒店三星漢陽大道578號(hào) （二）典型案例分析 1、圣淘沙大廈酒店式管理：由廣州花園酒店管理，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。投資收益：簽署包租代營協(xié)議，每月由管理公司為業(yè)主即投資者提供保底收益。主要客層：外資企業(yè)的員工，白領(lǐng)階層。產(chǎn)品類型：產(chǎn)權(quán)式酒