1、第八章房屋維修管理 第八章第八章 房屋維修管理房屋維修管理 第一節第一節 房屋維修管理概述房屋維修管理概述 第八章房屋維修管理 一、一、 房屋維修的概念房屋維修的概念 狹義的房屋維修： 僅指物業管理公司對房屋的養護和維修 廣義的房屋維修：養護、維修、改建。 具體地說，房屋維修包括： 對房屋的日常保養 對房屋破損部位的修繕 對不同等級房屋的裝修及功能的恢復、改善 結合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工作。 第八章房屋維修管理 房屋陳舊、破損的原因： 1自然因素 風吹、雨打、日曬等 2使用因素 使用磨損、腐蝕等 3生物因素 霉菌、白蟻等 4地理因素 地基承載力不均、堿化作用等 5災害因素 洪水、

2、火災、地震、滑坡、颶風 、爆炸等 第八章房屋維修管理 房屋維修的特點：房屋維修的特點： 1受原有條件的限制 2大量、經常性 3. 項目多，涉及面廣，零星分散 4. 技術要求高 5. 具有生產和服務雙重性 第八章房屋維修管理 一、一、 房屋維修管理的概念與特點房屋維修管理的概念與特點 (一一)房屋維修管理的概念房屋維修管理的概念 第八章房屋維修管理 房屋維修管理房屋維修管理： 指物業管理公司根據國家和地方相應的標 準和規定，對其經營管理的房屋進行維護、修 繕等的運籌統籌性工作。 房屋維修管理的目的與任務目的與任務： 保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附屬設備發生損毀 保障

3、使用者的安全、改善住用條件 第八章房屋維修管理 （二）房屋維修管理的特點（二）房屋維修管理的特點 1復雜性 2計劃性 3技術性 第八章房屋維修管理 三房屋維修管理的意義三房屋維修管理的意義 1利于延長房屋的使用壽命，增強房屋住用的 安全性能，改善住用條件與質量。 2. 利于保證房屋的質量和房屋價值的追加，使房 屋保值、增值，為業主使用人、物業企業、國 家帶來直接的經濟效益。 3利于城市建設和管理，美化環境，美化生活， 促進城市經濟發展。 4.利于物業管理公司建立良好的企業信譽，塑造 良好的經營形象，為其他業務的發展打下扎實 的基礎。 5搞好房屋維修，也有利于物業管理在經營中 創收。 第八章房屋

4、維修管理 第二節第二節 房屋維修管理的內容房屋維修管理的內容 第八章房屋維修管理 一、房屋維修管理的原則一、房屋維修管理的原則 1用戶第一、服務第一的原則用戶第一、服務第一的原則 2預防為主，管、修結合的原則預防為主，管、修結合的原則 3經濟、合理、安全、實用的原則經濟、合理、安全、實用的原則 4“區別對待區別對待”的原則的原則 5有償服務的原則有償服務的原則 第八章房屋維修管理 二、房屋維修管理的內容二、房屋維修管理的內容 （一）房屋安全與質量管理房屋安全與質量管理 第八章房屋維修管理 三方面工作：房屋完損等級評定 房屋安全檢查 危房鑒定及排險 第八章房屋維修管理 1房屋完損等級評定 以建設

5、部1985 頒房屋完損等級評定 標準為據，按統一標準、統一項目、 統一方法對現有整棟房屋進行綜合性的 完損等級評定。 任務任務：搞清情況（房屋的質量狀況分 布），提供管、用、養、修房依據 第八章房屋維修管理 2房屋安全檢查 目的與任務目的與任務：及時發現房屋存在的安全隱 患，采取搶修加固、排除險情的措施。 分類：分類： 按時間間隔：定期檢查、不定期檢查 按任務與內容：日常性檢查、隨時抽查、 重點檢查、普查 第八章房屋維修管理 3危房鑒定及排險解危 主要工作： （1）制定危房鑒定標準 三種情況：整幢危房 局部危房 危險點 （2）建立危房鑒定機構，組織鑒定 （3）確定解危辦法 4種辦法：觀察使用法

6、 、處理使用法 停止使用法 、 整體拆除法 第八章房屋維修管理 （二）（二） 房屋維修的技術管理房屋維修的技術管理 房屋維修的技術管理：指對房屋維修工程中的各 個技術環節，按國家的技術標準進行科學管理。 三個基本環節： 1科學地制定房屋維修的設計、施工方案，確 定經濟合理的修繕費用標準； 2監督、保證房屋維修施工過程符合技術規程 要求，確保施工質量與安全生產； 3建立房屋的技術檔案，貫徹技術責任制，打 下好的技術管理基礎。 第八章房屋維修管理 （三）房屋維修的施工管理（三）房屋維修的施工管理 房屋維修施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定 施工程序、施工質量標準和技術經濟要 求，運用科學的方法

7、對房屋維修施工過 程中的各項工作進行有效的科學的管理。 第八章房屋維修管理 專業外包型房屋維修的施工管理工作包括： 做好維修工程的招標 維修工程的設計和技術交底 承包合同簽訂 施工質量監管、工程竣工驗收 價款的結算 維修技術資料的整理、建檔等 第八章房屋維修管理 自行維修施工管理的基本內容： 落實房屋維修任務，編制房屋維修計劃、維 修設計方案和施工組織設計； 做好維修工程開工前的準備工作 ； 制定合理的材料消耗定額和嚴謹的施工措施； 大、中修工程對施工過程進行嚴格質量控制 管理和全面協調銜接； 1. 加強對房屋維修現場的平面管理，合理利用 空間。 第八章房屋維修管理 （四）房屋維修行政管理（四

8、）房屋維修行政管理 房屋修繕的一般責任：所有人承擔 租賃私房的修繕責任：依約承擔 人為損毀房屋的修繕責任：行為人承擔 房管部門有權采取修繕強制措施 第八章房屋維修管理 第三節第三節 房屋修繕工程房屋修繕工程 第八章房屋維修管理 一、房屋完損等級評定一、房屋完損等級評定 房屋完損等級：房屋的完好與損壞程度 評定依據：1985部頒房屋完損等級評定標準 評定要素：房屋的結構、設備、裝修 房屋結構組成：基礎、承重構件、非承重墻、 樓地面、屋面等； 房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、 細木裝修等； 房屋設備組成：水衛、電照、暖氣空調及一些特 殊設備（消防、電梯、水泵、監視器等）等 第八章房屋維修管

9、理 房屋完損等級一般分為五類： 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重 損壞房、危險房。 第八章房屋維修管理 1完好房 指房屋的結構、裝修和設備各部 分均完好無損，不需要修理或經一般小 修就能具備正常使用功能的房屋。 2基本完好房 指房屋結構基本完好牢固，少 量構部件有輕微損壞，但還穩定。屋面 或板縫局部滲漏，裝修和設備有個別零 部件有影響使用的破損，但通過維修可 恢復使用功能的房屋。 第八章房屋維修管理 3一般損壞房 指房屋結構有一般性損壞，部分構部 件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修 局部有破損，油漆老化，設備管道不夠 暢通，水、電管線，電器等有部分老化、 損壞或殘缺，不能正常使用，需要進行

10、 中修或局部大修，更換部件的房屋。 第八章房屋維修管理 4嚴重損壞房 指年久失修的房屋，房屋的部分結 構構件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形 或強度不足，個別構件已處于危險狀態， 屋面或板縫嚴重漏水，設備陳舊不齊， 管道嚴重堵塞，水、電、照明的管線， 電器等殘缺及嚴重損壞，已無法使用， 需要進行大修或改造的房屋。 第八章房屋維修管理 5危險房屋 指承重物件已屬危險構件，結構喪 失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能， 不能確保使用安全的房屋。 第八章房屋維修管理 1完損等級評定的要求完損等級評定的要求 1）要求對整幢房屋進行綜合評定。 2）要求以實際完損程度為依據評定，而不能以 建造年代或原始設計標準高

11、低為依據。 3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結構部 分的地基基礎、承重構件，以及屋面中最低的 完損標準來評定。 4）要求嚴格掌握完好房標準和危房標準。 5）要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。 6）對正在施工的房屋要求做施工前房屋評定。 第八章房屋維修管理 2完損等級評定的基本做法完損等級評定的基本做法 房屋完損等級評定可分為定期和不定期兩類。 定期評定定期評定：一般是每隔13年對所管房屋進行一 次全面的逐幢完損等級的評定。 基本做法基本做法：首先進行組織準備（包括制訂評定工 作計劃，建立評定組織，培訓評定人員等）； 其次是實施查勘；最后是統計匯總。 不定期評定不定期評定：就是隨機地在某個

12、時間內對房屋狀 況進行抽查。 常見幾種情況常見幾種情況：（1）根據氣候特征抽查評定； （2）房屋經過中修、大修、翻修和綜合 維修竣工驗收后重新評定完損等級； （3）接管新建房屋后，要進行完損等級評定。 第八章房屋維修管理 3. 完損等級的評定方法 具體是：按部頒房屋完損等級評定標準 的規定，將房屋結構分為四類： 1）鋼筋混凝土結構；2）混合結構； 3）磚木結構；4）其他結構。 再對各種房屋分結構、裝修、設備三 個組成部分進行評定。 前三種類型一種評法，后一種類型一 種評法。具體見P154-155 第八章房屋維修管理 二房屋維修工程的分類二房屋維修工程的分類 按房屋損壞程度，維修工程性質， 房屋

13、維修工程可分為： 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 綜合維修工程 第八章房屋維修管理 （一）小修工程（一）小修工程 1小修工程概念 小修工程亦稱零修工程或養護工程，是指物業管 理企業為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等 級而對房屋使用中正常的小的損壞進行及時修復的預 防性養護工程。 費用：綜合平均費用占房屋現時總造價的1%以下 特點：項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、 持續反復性強、服務性強。 適用對象：完好、基本完好房。 工程范圍：P155 第八章房屋維修管理 （二）中修工程（二）中修工程 1中修工程概念 中修工程是指房屋少量主體構件已損壞或不符合 建筑結構的要求，需要牽動或

14、拆換進行局部維修以保 持房屋原來的規模和結構的工程。 費用：一次維修費用是該房屋同類結構新建造價的20%以下 特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，工程的計劃性、周期性強 適用對象：一般損壞房屋 維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標準的要求。 2中修工程的項目 P156 第八章房屋維修管理 （三）大修工程（三）大修工程 1大修工程概念 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險 的房屋，其主體結構和公用生活設備（包括上、 下水通風取暖等）的大部分已嚴重損壞，雖不 需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改 裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。 費用：同類結構新建房屋造價的25%

15、以上。 特點：工程地點集中、項目齊全、工程量大、花 費大、具有整體性，一般與房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用條件相結合進行。 要求：大修后，房屋要達到基本完好房的標準。 適用對象：嚴重損壞房 2大修工程范圍 P157 第八章房屋維修管理 （四）翻修工程（更新改造工程）（四）翻修工程（更新改造工程） 1翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需要全部 拆除，另行設計，重新建造或利用少數 主體構件在原地或移動后進行更新改造 的工程。 特點：規模大、投資大、工期長。 費用：應低于同類結構房屋的新建造價。 要求：翻修后必須達到完好房的標準。 適用對象：危險房 2翻修工程項目 P157 第八章房屋維修管理 （五）綜合維修工程（五）綜合維修工程 1綜合維修工程概念 綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢 樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的代表大會 成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維 修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡 修（全項目修理）的工程。 費用：