1、南京市住宅工程質量通病防治導則南京市住宅工程質量通病防治導則1 總 則1.1 為提高住宅工程質量，克服住宅工程質量通病，規范住宅工程質量通病防治（以下簡稱通病防治）工作，制定本導則。1.2 本導則適用于本市行政區域內新建的住宅工程。1.3 本導則是結合本地區住宅工程質量實際，對住宅工程存在的裂縫、滲漏等質量通病進行有效的控制。1.4 在住宅工程的設計、施工和監理等建設過程中，除執行國家有關法律、法規和工程技術標準等規定外，還應執行本導則。2 基本規定2.1 通病防治由建設單位組織實施，參建各方質量責任主體應按各自職責履行本導則的規定。2.2 通病防治所發生的相關費用應列入工程概預算。2.3 施

2、工圖審查機構應重視審查通病防治的設計措施，并將其列入審查內容。2.4 工程質量監督機構應將通病防治列入監督重點。2.5 住宅工程竣工驗收時除執行現有法律、法規和工程技術標準所規定的以外，還應提供下列相關資料：2.5.1 由參建各方會簽的住宅工程質量通病防治任務書（附錄1）。2.5.2 施工單位住宅工程質量通病防治內容總結報告（附錄2）。2.5.3 監理單位住宅工程質量通病防治工作評估報告（附錄3）。3 參建各方責任主體的管理措施3.1 建設單位3.1.1 在開工前下達住宅工程質量通病防治任務書。3.1.2 批準施工單位提交的住宅工程質量通病防治方案和施工措施。3.1.3 定期召開工程例會，協調

3、和解決質量通病防治過程中出現的問題。3.1.4 不得隨意壓縮工程建設的合理工期。3.1.5 應將通病防治列入工程檢查驗收內容。3.1.6 應明確通病防治的獎罰措施。3.2 設計單位3.2.1 在住宅工程設計中提出相應的設計措施。 3.2.2 將通病防治的設計措施和技術要求向相關單位進行設計交底。3.3 施工單位3.3.1 認真編寫住宅工程質量通病防治方案和施工措施，經監理單位審查、建設單位批準后實施。3.3.2 做好原材料、構配件和工序質量的報驗工作。在采用新材料時，除應有產品合格證、有效的新材料鑒定證書外，還應進行必要檢測。3.3.3 記錄、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技術交底和隱蔽

4、驗收等相關資料。3.3.4 根據經批準后的住宅工程質量通病防治方案和施工措施，對作業班組進行技術交底，樣板引路。3.3.5 專業分包單位應提出分包工程的通病防治措施，由總包單位核準、監理單位審查、建設單位批準后實施。3.3.6 工程完工后，總包單位應認真填寫住宅工程質量通病防治內容總結報告。3.4 監理單位3.4.1 審查施工單位提交的住宅工程質量通病防治方案和施工措施，提出具體要求和監控措施，并列入監理規劃和監理細則。3.4.2 認真做好隱蔽工程和工序質量的驗收，上道工序不合格時，不允許進入下一道工序施工。3.4.3 配備常規的便攜式檢測儀器，加強對工程質量的平行檢驗，發現問題及時處理。3.

5、4.4 工程完工后，應認真填寫住宅工程質量通病防治工作評估報告。4 墻體裂縫防治的技術措施4.1 設計4.1.1 住宅工程地基應按變形控制設計，并按建筑地基基礎設計規范（gb50007-2002）的有關規定進行地基變形計算，采用天然和復合地基的住宅工程平均沉降計算值不大于150mm。4.1.2 住宅長度大于40m時，應設置變形縫，當有其它可靠措施時，可在規范范圍內適當放寬。4.1.3 砌體工程的頂層和底層應設置通長現澆鋼筋混凝土窗臺梁，高度不宜小于120mm，縱筋不少于410，箍筋6200；其它層在窗臺標高處應設置通長現澆鋼筋混凝土板帶；房屋兩端頂層砌體沿高度方向應設置間隔不大于1.3m的現澆

6、鋼筋混凝土板帶。板帶的混凝土強度等級不應小于c20，縱向配筋不宜少于38。4.1.4 混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質墻體，應增設間距不大于3m的構造柱，每層墻高的中部增設厚度為120mm與墻體同寬的混凝土腰梁，砌體無約束的端部必須增設構造柱，預留的門窗洞口應采取鋼筋混凝土框加強。4.1.5 頂層圈梁高度不宜超過240mm。頂層砌筑砂漿的強度等級不應小于m7.5。4.1.6 主體與陽臺欄板之間的拉結筋必須預埋。4.1.7 在兩種不同基體交接處，應采用鋼絲網抹灰或耐堿玻璃網布聚合物砂漿加強帶進行處理，加強帶與各基體的搭接寬度不應小于150mm。頂層粉刷砂漿中宜摻入抗裂纖維。4.1.8

7、 灰砂磚、粉煤灰磚、蒸壓加氣混凝土砌塊宜采用專用砌筑砂漿砌筑。4.1.9 頂層框架填充墻不宜采用灰砂磚、粉煤灰磚、混凝土空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等材料；當采用上述材料時，墻面應采取滿鋪鋼絲網粉刷等必要的措施。4.1.10 外墻應采用保溫砂漿、復合保溫材料等外墻外保溫措施。4.1.11 屋面應進行保溫設計，其傳熱阻不得小于1.26 m2.k / w。4.2 施工4.2.1 砌筑砂漿應采用中粗砂，嚴禁使用山砂和混合粉。4.2.2 蒸壓灰砂磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌塊的出釜停放期宜為45d（不應小于28d），上墻含水率宜為5%8%。混凝土小型空心砌塊的齡期不應小于28d，并不得在飽和水狀態下施工

8、。4.2.3 填充墻砌至接近梁底、板底時，應留有一定的空隙，填充墻砌筑完并間隔15d以后，方可將其補砌擠緊；補砌時，對雙側豎縫用高標號水泥砂漿嵌填密實。4.2.4 砌體結構坡屋頂臥梁下口的砌體應砌成踏步形。4.2.5 砌體結構砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于30d。4.2.6 通長現澆鋼筋混凝土板帶應一次澆筑完成。4.2.7 框架柱間填充墻拉結筋應滿足磚模數要求，不得折彎壓入磚縫。4.2.8 采用粉煤灰磚、輕骨料混凝土小型空心砌塊等的填充墻與框架柱交接處，應用15mm15mm木條預先留縫，在加貼網片前澆水濕潤，再用1：3水泥砂漿嵌實。5 鋼筋混凝土現澆樓板裂縫防治的技術措施5.1 設計5

9、.1.1 住宅的建筑平面宜規則，避免平面形狀突變。當平面有凹口時，凹口周邊樓板的配筋宜適當加強。當樓板平面形狀不規則時，宜設置梁使之形成較規則的平面。5.1.2 鋼筋混凝土現澆樓板（以下簡稱現澆板）的設計厚度一般不應小于120（廚房、浴廁、陽臺板不得小于90）。5.1.3 屋面及建筑物兩端的單元中的現澆板應設置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不宜大于100mm，直徑不宜小于8mm。外墻轉角處應設置放射形鋼筋，鋼筋的數量不應少于710，長度應大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。5.1.4 在現澆板的板寬急劇變化處、大開洞削弱處等易引起收縮應力集中處，鋼筋間距不應大于150，直徑不應小于6mm，并應在板的

10、上表面布置縱橫兩個方向的溫度收縮鋼筋。板的上、下表面沿縱橫兩個方向的配筋率均不應小于截面積的0.15%。5.1.5 外墻轉角處構造柱的截面積不宜大于240mm240mm，與樓板同時澆筑的外墻圈梁，其截面高度應不大于300mm。5.1.6 現澆板強度等級不宜大于c30。5.1.7 住宅長度大于40m時，宜在樓板中部設置后澆帶。后澆帶兩邊應設置加強鋼筋。5.2 施工5.2.1 現澆板的混凝土應采用中粗砂。5.2.2 混凝土應采用減水率高、分散性能好、對混凝土收縮影響較小的外加劑，其減水率不應低于8%。5.2.3 預拌混凝土的含砂率應控制在40%以內，每立方米粗骨料的用量不少于1000，粉煤灰的摻量

11、不宜大于15%。5.2.4 預拌混凝土進場時按檢驗批檢查入模坍落度，高層住宅不應大于180mm，其它住宅不應大于150mm。5.2.5 嚴格控制現澆板的厚度和現澆板中鋼筋保護層的厚度。陽臺、雨蓬等懸挑現澆板的負彎矩鋼筋下面，應設置間距不大于300的鋼筋保護層墊塊，在澆筑混凝土時保證鋼筋不位移。5.2.6 現澆板中的線管必須布置在鋼筋網片之上（雙層雙向配筋時，布置在下層鋼筋之上），交叉布線處應采用線盒，線管的直徑應小于1/3樓板厚度，沿預埋管線方向應增設6150、寬度不小于450mm的鋼筋網帶。嚴禁水管水平埋設在現澆板中。5.2.7 現澆板澆筑時，在混凝土初凝前應進行二次振搗，在混凝土終凝前進行

12、兩次壓抹。5.2.8 現澆板澆筑后，應在12h內進行覆蓋和澆水養護，養護時間不得少于7d；對摻用緩凝型外加劑的混凝土，不得少于14d。5.2.9 現澆板養護期間，當混凝土強度小于1.2mpa時，不得進行后續施工。當混凝土強度小于10mpa時，不得在現澆板上吊運、堆放重物。吊運、堆放重物時應減輕對現澆板的沖擊影響。5.2.10 現澆板的板底宜采用免粉刷措施。5.2.11 支撐模板的選用必須經過計算，除滿足強度要求外，還必須有足夠的剛度和穩定性，邊支撐立桿與墻間距不得大于300mm，中間不宜大于800mm。根據工期要求，配備足夠數量的模板，保證按規范要求拆模。5.2.12 施工縫的位置和處理、后澆

13、帶的位置和混凝土澆筑應嚴格按設計要求和施工技術方案執行。后澆帶應設在對結構受力影響較小的部位，寬度為7001000mm。后澆帶的混凝土澆筑應在主體結構澆筑60d后進行，澆筑時宜采用微膨脹混凝土。6 樓地面滲漏防治的技術措施6.1 設計6.1.1 廚衛間和有防水要求的建筑地面必須設置防水隔離層。6.1.2 廚衛間和有防水要求的樓板周邊除門洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻邊，與樓板一同澆筑，地面標高應比室內其它房間地面低 2030mm。6.2 施工：6.2.1 上下水管等預留洞口座標位置應正確，洞口形狀為上大下小。6.2.2 管道安裝前，樓板板厚范圍內上下水管的光滑外壁應先做毛化處理

14、，再均勻涂一層 401 塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻。6.2.3 現澆板預留洞口填塞前，應將洞口清洗干凈、毛化處理、涂刷加膠水泥漿作粘結層。洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細石混凝土澆筑至樓板厚度的2/3處，待混凝土凝固后進行4h蓄水試驗；無滲漏后，用摻入抗裂防滲劑的水泥砂漿填塞。管道安裝后，應在洞口處進行24h蓄水試驗。6.2.4 防水層施工前應先將樓板四周清理干凈，陰角處粉成小圓弧。防水層的泛水高度不得小于300mm。6.2.5 地面找平層向地漏放坡11.5，地漏口要比相鄰地面低5mm。6.2.6 有防水要求的地面施工完畢后，應進行24h蓄水試驗，蓄水高度為 2030

15、mm。6.2.7 煙道根部向上300mm的范圍內宜采用聚合物防水砂漿粉刷，或采用柔性防水層。6.2.8 衛生間墻面防水砂漿應進行不少于2次的刮糙。7 外墻滲漏防治的技術措施7.1 設計7.1.1 外墻粉刷面層宜摻入聚丙烯抗裂纖維。7.1.2 外墻涂料層宜選用吸附力強、耐候性好、耐洗刷的彈性涂料。7.2 施工7.2.1 外墻粉刷應使用含泥量低于2、細度模量不小于2.5的中粗砂。嚴禁使用石粉、混合粉。7.2.2 外墻涂料在使用前，應進行抽樣檢測。7.2.3 抹灰工程不得使用過期水泥，其凝結時間和安定性須合格。7.2.4 外墻洞眼應按規范留置，采用半磚、防水砂漿二次堵砌，表面采用1:3防水砂漿粉嚴，

16、小圓孔宜采用微膨脹水泥砂漿二次填塞密實。孔洞填塞應由專人負責，并及時辦理專項隱蔽驗收手續。7.2.5 外墻粉刷基層應采用人工鑿毛或界面劑抹砂漿進行毛化處理，并應進行噴水養護。基層平整度偏差超標時，應進行局部鑿除（鑿除時不得露出鋼筋），再采用聚合物水泥砂漿進行修補。7.2.6 粉刷前應清除墻面污物，并提前1d澆水濕潤。7.2.7 兩種不同基體交接處的處理應符合墻體防裂措施的要求。7.2.8 外墻抹灰必須分層進行，嚴禁一遍成活，施工時每層厚度宜控制在610mm。外墻粉刷各層接縫位置應錯開，并設置在混凝土梁、柱中部。7.2.9 外粉刷必須設置分格縫。7.2.10 外墻涂料找平膩子的厚度不應大于1mm

17、。7.2.11 外墻面磚嵌縫必須采用勾縫條抽壓出漿至密實。7.2.12 窗臺、窗眉、陽臺、雨蓬、腰線和挑檐等處粉刷的排水坡度不應小于2%。滴水線粉刷應密實、順直，不得出現爬水和排水不暢的現象。7.2.13 粘貼面磚的外墻面用防水砂漿刮糙時，門窗洞口四周墻面刮糙底層與糙面層必須位置錯開。8 門窗滲漏防治的技術措施8.1 設計8.1.1 門窗設計應明確抗風壓、氣密性和水密性三項性能指標。7層及7層以上外窗的抗風壓性能和氣密性能不宜低于4級、水密性能不宜低于3級；16層外窗的抗風壓性能和氣密性能不宜低于3級、水密性能不低于2級；其性能等級劃分應符合gb/t7106（7107、7108）-2002的規

18、定。8.1.2 門窗拼樘料必須進行抗風壓變形驗算，拼樘料與門窗框之間的拼接應為插接，插接深度不小于10mm。8.1.3 塑鋼門窗型材必須使用與其相匹配的襯鋼，襯鋼厚度應滿足規范要求，并作防腐處理。8.2 施工8.2.1 門窗安裝前應進行三項性能的見證取樣檢測，安裝完畢后應委托有資質的檢測機構進行現場檢驗。8.2.2 門窗框安裝固定前應對預留墻洞尺寸進行復核，用防水砂漿刮糙處理，然后實施外框固定。固定后的外框與墻體應根據飾面材料確定間隙。8.2.3 門窗安裝應采用鍍鋅鐵片連接固定，鍍鋅鐵片厚度不小于1.5mm，固定點間距：轉角處180mm，框邊處不大于500mm。嚴禁用長腳膨脹螺栓穿透型材固定門

19、窗框。8.2.4 門窗洞口應干凈干燥后施打發泡劑，發泡劑應連續施打、一次成型、充填飽滿，溢出門窗框外的發泡劑應在結膜前塞入縫隙內，防止發泡劑外膜破損。8.2.5 門窗框外側應留5mm寬的打膠槽口；外墻面層為粉刷層時，宜貼“”型塑料條做槽口。8.2.6 打膠面應干凈干燥后施打密封膠，且應采用中性硅酮密封膠。嚴禁在涂料面層上打密封膠。9 屋面滲漏防治的技術措施9.1 設計9.1.1 對于體積吸水率大于2%的保溫材料，不得設計為倒置式屋面。9.1.2 剛性防水層應采用細石防水混凝土，其強度等級不得小于c30，厚度不應小于50mm，分格縫間距不宜大于3m，縫寬不應大于30mm，且不小于12mm。9.1

20、.3 柔性材料防水層的保護層宜采用撒布材料或淺色涂料。當采用剛性保護層時，必須符合細石混凝土防水層的要求。9.1.4 對女兒墻、高低跨、上人孔、變形縫和出屋面管道、井（煙）道等節點應設計防滲構造詳圖；變形縫宜優先采用現澆鋼筋混凝土蓋板的做法，其強度等級不得低于c30；伸出屋面井（煙）道周邊應同屋面結構一起整澆一道鋼筋混凝土防水圈。9.1.5 膨脹珍珠巖類及其它塊狀、散狀屋面保溫層必須設置隔氣層和排氣系統。排氣道應縱橫交錯、暢通，其間距應根據保溫層厚度確定，最大不宜超過3m；排氣口應設置在不易被損壞和不易進水的位置。9.2 施工9.2.1 屋面工程施工前，必須編制詳細的施工方案，經監理審查確認后

21、方可組織施工。9.2.2 卷材防水層收頭宜在女兒墻凹槽內固定，收頭處應用防腐木條加蓋金屬條固定，釘距不得大于450mm，并用密封材料將上下口封嚴。9.2.3 在屋面各道防水層或隔氣層施工時，伸出屋面管道、井（煙）道及高出屋面的結構處均應用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料應采用卷材，并用管箍或壓條將卷材上口壓緊，再用密封材料封口。9.2.4 剛性細石混凝土防水屋面施工除應符合相關規范要求外，還應滿足以下要求：9.2.4.1 鋼筋網片應采用焊接型網片。9.2.4.2 混凝土澆搗時，宜先鋪三分之二厚度混凝土并攤平，再放置鋼筋網片，后鋪三分之一的

22、混凝土，振搗并碾壓密實，收水后分二次壓光。9.2.4.3 分格縫應上下貫通，縫內不得有水泥砂漿粘結。在分格縫和周邊縫隙干凈干燥后，用與密封材料相匹配的基層處理劑粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底層應填背襯泡沫棒，分格縫上粘貼不小于200mm寬的卷材保護層。9.2.4.4 保水養護不小于14d。9.2.5 屋面防水層施工完畢后，應進行蓄水或淋水試驗。10 室內標高和幾何尺寸控制措施10.1 施工單位10.1.1 由專人進行測量，各種測量儀器應定期校驗。10.1.2 主體施工階段應及時彈出標高和軸線的控制線（如墻面1m線、地面方正控制線等），準確測量，認真記錄，并確保現場控制線標識清

23、楚。10.1.3 嚴格控制現澆板厚度，在混凝土澆筑前應做好現澆板板厚度的控制標識，每1.52m2范圍內宜設置一處。10.1.4 裝修階段應嚴格按所彈出的標高和軸線控制線施工，發現超標時及時處理。 10.1.5 按檢驗批進行建筑物室內標高、軸線、樓板厚度的測量，每三層為一個檢驗批。測量后，認真填寫建筑物室內標高、軸線、樓板厚度測量記錄(附錄4)。10.1.6 室內標高、軸線位置的檢測數量，每檢驗批按10的房間數且不少于5間進行抽查。10.1.7 樓板厚度的檢測數量，每檢驗批按10的樓板數且不少于5塊板進行抽查。10.2 監理單位10.2.1 應及時抽驗施工單位測量記錄。10.2.2 應對室內標高

24、和幾何尺寸不定期進行平行檢驗，發現問題及時處理。附錄1、住宅工程質量通病防治任務書附錄2、住宅工程質量通病防治內容總結報告附錄3、住宅工程質量通病防治工作評估報告附錄4、建筑物室內標高、軸線、樓板厚度測量記錄附錄1住宅工程質量通病防治任務書_（施工單位）：由你公司承建的_工程以下內容列入住宅工程質量通病防治計劃，具體項目如下：1、墻體裂縫防治2、鋼筋混凝土現澆樓板裂縫防治3、樓地面滲漏防治4、外墻滲漏防治5、門窗滲漏防治6、屋面滲漏防治7、室內標高和幾何尺寸控制8、9、防治住宅工程質量通病是有效提高住宅工程質量、維護公眾利益的重要舉措，務求實效。請參照南京市住宅工程質量通病防治導則的要求，認真

25、編制上述項目的住宅工程質量通病防治方案和施工措施，經項目總監理工程師審查后，于 _年_月_日前報我單位批準。 _（建設單位章） _年_月_日建設單位代表設計單位代表監理單位代表施工單位代表注：本任務書一式三份，建設、監理、施工各一份。附錄2住宅工程質量通病防治內容總結報告施工單位： 建設單位結構層次工程名稱建筑面積監理單位開工日期工程地點竣工日期序號防治項目主要措施及防治結果1墻體裂縫2鋼筋混凝土現澆樓板裂縫3樓地面滲漏4外墻滲漏5門窗滲漏6屋面滲漏7室內標高和幾何尺寸控制項目技術負責人：項目經理：年 月 日總監理工程師：年 月 日附件：_份。附錄3住宅工程質量通病防治工作評估報告監理單位：

26、建設單位結構層次工程名稱建筑面積施工單位開工日期工程地點竣工日期防治項目完成情況主要防治監督措施平行檢驗內容及結果防治成果評價備注總監理工程師：年 月 日附錄4建筑物室內標高、軸線、樓板厚度測量記錄施工單位：工程名稱形象進度測量儀器測量日期測量項目層次或部位設計值允許偏差實測偏差（）室內標高實測 點，不合格 點。 抽測人： 復核人：軸線實測 點，不合格 點。 抽測人： 復核人：樓板厚度實測 點，不合格 點。 抽測人： 復核人：處理意見項目經理： 年 月 日總監理工程師（建設單位項目負責人）： 年 月 日注：實測偏差超過允許偏差時，在表中直接將該值圈出。關于導則實施的幾點說明南京市住宅工程質量通病防治導則自2004年3月1日正式頒布后，在我市建筑行業引起較大的反響，通過幾個月的實踐證明，導則的實施對住宅工程質量的提高起到了一定的作用。為了便于工程技術人員更好地領會和貫徹導則的精神，現就導則實施過程中的一些問題作以下說明，請有關各方參照執行。1、導則第4.1