1、大豐市興龍房地產開發有限公司射陽分公司悅海方舟住宅小區建設項目可行性研究報告第一章 申報單位及項目概況1.1 項目申報單位概況項目名稱：悅海方舟小區住宅樓建設項目（一期工程）建設單位：大豐市興龍房地產開發有限公司射陽分公司項目性質：新 建法人代表：孫大慶項目負責人：陳華項目地址：鹽城市射陽臨港工業園區1.2 編制依據1、中華人民共和國城鄉規劃法（2007）2、城市居住區規劃設計規范（gb50180-93）3、城市道路交通規劃設計規范（gb50220-95）4、城市工程管線綜合規劃規范（gb50289-98）1.3 主要技術經濟指標一期工程主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數量備注1建筑占地面積

2、m2框架結構1.11# 商業住宅宅樓m21680框架結構2建筑面積m22.11# 商業住宅宅樓m25000框架結構1.4 項目提出背景1.4.1 宏觀背景2009年是中國經濟在金融危機下沖擊下奮力前行的一年，也是射陽縣房地產行業發展的關鍵一年。為落實中央“保增長、調結構、促發展、重民生”總的經濟方針政策，國家出臺了一系列重大舉措，包括加快保障性住房建設的措施。中國總理溫家寶在3月5日十屆人大四次會議上政府工作報告時強調，繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。要保持固定資產投資適當規模，堅持有保有壓

3、，優化投資結構，防止投資過快增長。繼續把好土地、信貸兩個閘門，堅持實行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場準入標準發放貸款。從嚴控制新開工項目。同時，進一步加強經濟社會發展薄弱環節和重點領域的建設。2009年，射陽縣房地產市場依舊穩步增長，商品房價格穩中有升。房地產市場總體發展空間仍然廣闊。當前國家政策選擇的主基調是加強和改善宏觀調控，為了保持房地產業的持續、健康、穩定發展，出臺了一系列政策措施。悅海方舟小區住宅樓建設項目正是在此背景下被提上議事日程。大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司抓住機遇，緊跟射陽縣發展步伐，為人民創建新穎優質、布局合理、環境優美的居住家園，同時為實現城市經濟和

4、企業發展的“雙贏”目標而努力。大豐興龍房地產開發有限公司開發的“悅海方舟”項目，是射陽縣臨港工業園區一個別具特色的住宅小區。1.4.2 項目單位簡介大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司是一家專業化運作的房地產公司。公司成立于2010年，注冊成本828萬元， 法人代表孫大慶。股東的姓名出資方式及出資額如下：公司現有職工36人，其中：大專以上學歷8人，中專學歷6人，高級職稱2人，中級職稱8人，初級職稱12人。公司下設人力資源部、財務部、采購部、工程部和行政辦公室。大豐市興龍房地產開發有限公司射陽分公司自創立以來，始終堅持“經濟效益、社會效益、生態效益三兼顧”的企業宗旨，貫徹“規劃高標準，全力為城鄉

5、人民營造綠色生態家園，堅持建設高質量，令客戶滿意”的建設方針。1.5 建設規模根據項目一次規劃、分期建設的原則，悅海方舟小區住宅樓建設項目總用地面積13044m2，總建筑面積16220m2，容積率1.24，綠化率23%。其中一期工程建設1號住宅樓，建筑面積5000m2。1.6 工程方案1.6.1 總圖布局該項目一期工程總占地面積1680平方米，整個場區呈凸型，東、西、南三邊分別臨西周村村干道，一期工程主要為1號住宅樓的建設工程，位于場區南邊。詳見附件大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司悅海方舟小區住宅樓規劃平面圖。1.6.2 建筑設計1、1#住宅樓：建筑面積5000m2，共1棟，框架結構，地上

6、2層，層高2.26m，工程建筑等級三級，耐火二級，結構安全二級，抗震設防丙類，烈度6度，。裝修室內為毛墻毛地，地面：細石砼/水泥/衛生間聚氨脂防水涂料；外墻：20厚玻化微珠砂漿保溫層，涂料；內墻：混合砂漿；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚sbs；門窗：防火門/鋁合金窗；安裝：給排水/采暖/通風/消防/防雷接地/強電/弱電（電視，電話，樓宇對講）等系統的布線。 室外管網及配套考慮在第二期施工。1.6.3 給排水設計1、給水系統用水量標準指標：最高日生活用水量 240l/人d未預見用水量 20%項目第一期建設的商住樓可提供總252戶，總人口1008人，項目總用水量為290m3/d。 小區內給水

7、由位于該小區東南方向潞安礦務局的自來水管網給水管網供給。其中商住樓六層以下由給水管網直接供給，七至十二層采用變頻調速泵進行加壓供給，室外消防供水最不利點水壓不應小于10m水柱。2、排水系統排污系統：根據室外排水設計規范，生活污水量按日用水量的85%計算，污水總量為：246 m3/d。小區排水經化糞池處理后，由小區內的污水管集中排西周村村鎮污水管網，最終排入區域污水處理廠。小區內污水以重力自流形式排放，采用管徑為dn300mm的鋼筋混凝土圓管。雨水排除系統：結合場區地形，利用地勢將雨水集中排入西周村雨水管網中。（給排水管網在第二期工程一起實施）1.6.4電力電信設計（1）電力設計電源為引自潞安礦

8、務局4kv線路，采用雙電源單線環網方式，高壓電纜采用yjv22-10kv電力電纜。高壓電纜穿管直埋敷設，接入箱式變壓器。低壓電壓為380/220v，采用放射式接線，電纜采用yjv22-1kv電力電纜，由箱式變壓器出線直埋地敷設至各建筑物。低壓供電半徑不大于250m。接地保護及防雷系統：各建筑物、構筑物均采用tn-c-s系統保護接地，即進戶線零線設置重復接地裝置，其接地電阻應小于4。各建筑物、構筑物防雷接地裝置的沖擊接地電阻一類、二類防雷建筑物不應大于10，三類防雷建筑物不應大于30。1.6.5供熱設計供熱工程布置在項目第二期，小區采暖采用集中供熱。供熱熱源為潞安礦務局鍋爐房，管道選用無縫鋼管外

9、包聚氨脂保溫材料，管道穿越機動車道、河流以及地質條件不穩定地段時需設保護套管，按設計規范要求設置支線井、調節井、放氣井和排污井，補償器可根據情況設在補償器井內或直埋。1.6.7消防設計消防系統（布置在項目第二期）主要由消防車出入口、消防通道、消防栓和消防回車場組成。消防車出入口由社區的各出入口組成。社區內的道路寬4-13米可以保證消防通道的要求，同時社區內的廣場和住宅樓間硬質鋪裝都能滿足消防車通行和回車的要求；社區內消防栓的設置按國家規范要求，給水干管上消防栓間距小于120米，不超過150米半徑設置一個。另外地下車庫均設置自動噴淋滅火系統1.7 工程進度計劃大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司

10、悅海方舟小區住宅樓建設項目（一期工程）總工期為3個月，從2010年6月開始實施到2010年9月結束， 1.8 投資估算1、建安工程費用估算說明根據工程方案設計，參考估算指標結合市場價確定各項工程單方造價指標，其投資規模如下：（1）1#住宅樓：總建筑面積50000m2，包括土建、給排水、采暖、電氣、弱電等，根據同類建筑結合射陽縣市場價取綜合平均價格按720元/m2估算，合計360萬元。2、設備購置費水泵8臺，按700元/臺，合計0.56萬元；電梯8部，按15萬元/部估算，合計120萬元。3、其它費用估算說明（1）建設管理費建設單位管理費執行江蘇省工程建設其它費用標準2009年本，結合市場情況計取

11、；工程監理費按建設工程監理與相關服務收費管理規定的通知（發改價格2007670號）結合市場情況計取；設計審查費按關于建筑工程施工圖設計文件審查收費標準及有關問題的通知結合市場情況計取；招標代理費按招標代理服務收費管理暫行辦法結合市場情況計取；（2）可研編制費按江蘇省建設項目工程咨詢收費標準結合市場情況計取；（3）勘察設計費工程勘察費按建安工程費的0.6%計取；工程設計費按工程勘察設計收費標準（2002）本結合市場情況計取；（4）場地準備及臨時設施費按建安工程費用的1.2%計取。（5）特殊設備安全監督檢驗費按電梯費用的0.8%計取。（6）基本預備費執行江蘇省工程建設其它費用標準2009年本，結合

12、市場情況計取；1.9 投資估算結果一期項目總投資607.18萬元，其中建安工程費380萬元，設備購置費2.46萬元，其他費109.37萬元, 基本預備費115.35萬元。具體估算詳見下表。悅海方舟小區住宅樓建設項目（一期工程）投資估算表序號工程項目單位數量單價（元）合價 （萬元）一建安工程費38011#住宅樓5000760380二設備購安費2.461水泵臺87000.562攪拌機臺298001.9三其它費用109.371建設管理費建設單位管理費(一)+（二）1.80%6.88工程監理費(一)+（二）37.09設計審查費13.00%7.01招標代理費(一)+（二）12.622可研編制費(一)+（

13、二）8.003勘察設計費工程勘察費0.60%15.68工程設計費(一)30.124場地準備及臨時設施費（一）1.01%26.395特殊設備安全監督檢驗費0.80%0.96四基本預備費115.35五工程總投資607.181.10 資金籌措項目總投資1946萬元，所需資金全部自籌。1.11 項目招標根據鹽城市招標投標管理辦法第八條：符合第六條、第七條規定范圍的工程建設項目、貨物采購、服務和特許經營，達到下列標準之一的，必須進行招標：（一）施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；（二）重要設備、材料等貨物的采購，單項合同估算在50萬元人民幣以上的；（三）勘察、設計、監理等服務的采購，單項合同估算

14、價在10萬元人民幣以上的；（四）單項合同估算價低于第（一）、（二）、（三）項規定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析2.1 發展規劃分析2.1.1 項目符合射陽縣十一五規劃射陽縣國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中指出：加快城鎮化步伐堅持統籌城鄉發展，推進農村城鎮化和城鄉一體化，建立適應社會主義市場經濟發展要求的新型城鄉關系，健全有利于促進城鎮化發展的體制和政策環境，增強城鎮經濟實力，提高城鎮發展質量，完善城鎮功能，進一步提高各類城鎮的要素集聚、輻射和帶動力。盡快完成縣域城鎮體系規劃、縣城近期規劃、縣城中心區詳細規劃、縣城集中供熱規劃等

15、專項規劃和全縣各鄉鎮所在地的總體規劃工作。初步形成分工有序、功能完善、布局合理、結構協調的城鎮體系框架，為我縣經濟發展提供廣闊的市場和持久的動力。推進城市綜合管理，增強服務意識，提升城市品位。建立健全執法監督機制，大力開展對行政執法情況的監督管理，促使城市建設管理納入法制化軌道。到“十一五”末，射陽縣城鎮化水平提高到40%。1、有序促進農村人口城鎮化以協調城鄉利益關系為出發點，健全促進農村人口城鎮化的體制機制。允許農村富余勞動力有步驟分階段地自愿跨地區流動就業和進入城鎮定居，形成促進城鄉勞動力和人口有序流動的機制。研究制定進城落戶農民原有承包地的流轉辦法。堅持城鄉的統籌就業，逐步降低農村勞動力

16、進入城鎮就業的門檻，取消針對農民進城就業的歧視性就業條件和各種不合理限制，推進城鄉勞動力市場一體化。2、積極發展專業型小城鎮要依托產業基礎，以園區為載體，加強城鎮基礎設施和公共服務設施建設，大力發展縣域經濟，加快產業聚集和人口聚集，不斷擴大建成區和人口規模。加快小城鎮綜合開發建設，“十一五”期間，各個鄉鎮要因地制宜，充分發揮區位優勢，發展專業小城鎮，促進各城鎮間的分工協作，形成綜合服務功能較強的城鎮職能體系。3、完善促進城鎮化健康發展的體制機制建立健全與城鎮化健康發展相適應的財稅、征地、行政管理和公共服務等制度，完善戶籍和流動人口管理辦法。改革創新城鎮基礎設施和公用事業經營管理模式。加快城市經

17、營性基礎設施市場化進程，推進市政公用事業改革，培育多元投資主體。轉換城建機制，將公用事業由政府操作變為企業實體操作，實現建設項目業主化、市場化。鼓勵企業、個人及外商以多種方式參與小城鎮基礎設施投資、建設和經營，多渠道投資小城鎮教育、文化、衛生等公用事業，走出一條在政府引導下主要依靠社會資金建設小城鎮的路子。由此可見，本項目的建設符合射陽縣十一五規劃的精神。2.1.2 項目符合射陽縣總體規劃、射陽縣土地利用規劃項目所在臨港工業園區閑置土地，大部分為平地，在射陽縣總體規劃中，本項目所占地塊規劃為居住用地；在射陽縣土地利用規劃中，本項目所占地塊的土地用途為：城鎮混合住宅（居住、商業、辦公）。本項目的

18、建設，正是符合射陽縣總體規劃和土地利用規劃，有利于促進規劃目標的實現。城市規劃對本項目的退線要求為：控制容積率xx，綠化率不小于xx%。本項目方案完全遵照規劃的要求進行設計。2.2 產業政策分析對本項目有影響的房地產行業的產業政策主要是國務院辦公廳關于促進城市房地產健康發展的若干意見國辦發2008)131號，其核心內容是：2.2.1 加大保障性住房建設力度 爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。一是通過加大廉租住房建設力度和實施城市棚戶區（危舊房、筒子樓）改造等方式，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實施國有林區、墾區、中西部地區中央下放地方煤礦的棚戶區

19、和采煤沉陷區民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區住房困難家庭的住房問題。三是加強經濟適用住房建設，各地從實際情況出發，增加經濟適用住房供給。 在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進農村危房改造，國家加大支持力度。住房城鄉建設部等有關部門要抓緊制定規劃。 多渠道籌集建設資金 中央加大對廉租住房建設和棚戶區改造的投資支持力度，對中西部地區適當提高補助標準。地方各級人民政府也要相應加大投入力度，按照國家的有關規定，多渠道籌集建設資金，增加保障性住房供給。對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業銀行要加大信貸支持力度。同時，地方各級人民政府要確保保障性住房建設用地供應。開展住房公積金用于住房建設的試點，

20、為拓寬保障性住房建設資金來源，充分發揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等住房建設。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定試點方案。2.2.2 進一步鼓勵普通商品住房消費 加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基

21、礎上按風險合理確定。 對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。 將現行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。 以上政策暫定執行至2009年12月31日。 2.2.3 支持房地產開發企業積極應對市場變化 引導

22、房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。地方各級人民政府要做好2008年年底前房地產項目工程款結算、農民工工資發放等工作的監督檢查。對于房地產開發企業調整住房銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據合同約定通過法律途徑解決。 支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基

23、金試點，拓寬直接融資渠道。 取消城市房地產稅。為進一步公平稅負，完善房地產稅收制度，按照法定程序取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用中華人民共和國房產稅暫行條例。 2.2.4 強化地方人民政府穩定房地產市場的職責 落實地方人民政府穩定房地產市場的職責。穩定房地產市場實行由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區在執行中央統一政策的前提下，可以結合當地實際，進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施。廉租住房建設以配建為主。要科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序，保證房地產開發用地供應的持續和穩定。依法做好拆遷管理工作。

24、嚴格建設程序管理，確保工程質量。 因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。在堅持住房市場化和對低收入住房困難家庭實行住房保障的同時，對不符合廉租住房和經濟適用住房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，要從當地實際出發，采取發展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問題。2.2.5 推進城鄉統籌進程建設社會主義新農村，按照中央“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主” 的五點要求，最終達到縮小以至消滅城鄉差距，必須有產業的帶動，以便鄉村的基礎設施建設、農民就業、收入提升都邁上一個新臺階。房地產開發企業介入城鄉統籌，從目前普遍的作法來看，就是到農村去搞房地產，合理處置農村空置房及宅基地。

25、按照統一規劃、集中建設、節約集約的要求，在保證農民生產生活方便的前提下，引導農民向城鎮有中心村適度集中居住。鼓勵遷入城鎮并有固定住所的家庭自愿放棄宅基地，對自愿放棄的宅基地，各地可結合實際制定相應的補償政策給予補償。在符合土地利用總體規劃的前提下，允許從事規模經營的房地產開發商有償使用閑置的宅基地用于生產經營活動。2.3 行業準入分析本項目建設單位大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司和擬建項目均符合江蘇省對房地產企業市場準入的各項規定與要求，目前大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司已具備營業資格和房地產開發企業資質。公司的企業法人營業執照注冊號為：公司的房地產開發企業資質為暫定資質。本項目的建

26、筑面積為1.6萬余平方米，該公司具有開發該項目相應的開發資質。從上述內容可以看出，大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司對城鎮房地產開發無疑是可以起到這樣的作用的，盡管目前宏觀上對于房地產行業有種種限制，但我們對于未來的前景應有充分的信心，房地產行為在城鄉統籌事業中一定可有所作為。第三章 資源開發及綜合利用分析本項目非資源開發型項目，本章中僅對項目中水資源的消耗指標進行分析，并提出節水措施，資源開發及利用的內容此處不做論述。3.1 水資源消耗指標由入駐該人數及項目建設的規模指標，可以估算出本項目的用水量指標：用水單位用水定額(l/pd)使用人數(p)使用時間（h）小時變化系數最大時用水量(m3/

27、h)最高日用水量(m3/d)住宅2401008241.518.9241.92不可預見水量按最高日用水量20%54.82合 計22.68290用水量估算結果為：最高日用水量為290m3，最大時用水量22.68m3。3.2 水資源節約措施水資源是地球上最重要的資源之一，而缺水是一個世界性的問題，水資源的節約意義重大。水資源的緊缺已經影響到人們的生活，人類生活中所消耗的水資源在水資源消耗總量中占著很大的比重。在商業區規劃設計中，一般很少強調雨水和污水的利用，主觀上加強雨水的利用和生活污水的重復利用可以有效地節約水資源，目前，這一技術已經成熟，并在較為發達的地區如北京、上海、天津等的一些項目中采用，中

28、國是水資源短缺國家，在城市規劃設計中，應有效推進這一技術的利用，緩解水資源短缺的壓力。例如，可以在規劃建設中設計獨立的雨水收集系統，收集的雨水可以用于綠化灌溉；選用快速滲水型人行路面鋪設材料，使一部分雨水作到快速滲透，緩慢蒸發，以提高小環境空氣濕度，改善小環境條件；規劃設計時增加中水處理設施及用地，使部分用水經處理后可以重復使用。本案計劃：1、應采用節水型工藝和設備，提高水資源利用率，降低水源無效消耗。（1）采用瓷芯節水龍頭；（2）建筑物16層由給水管網直接供水，充分利用管網水頭，減少水加壓能耗；（3）所有止回閥進口側設有旁路小支管dn15試水閥，方便定期檢查它們是否失靈反向漏水，滿足節水節能

29、要求；（4）衛生器具與配件采用節水型產品。2、供水系統采取防滲防漏措施，應盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現象，杜絕水量流失。3、區內的綠化灌溉采用地埋式噴灌和涌泉灌，在保證綠化灌溉的基礎上充分節約水資源。部分綠化澆灑用水采用建筑中水回用，節約水資源；4、循環水理，二次水的利用等多種節水措施，提高廢水的回收率和重復利用率。目前在我國大部分地區，污水都直接排入污水管道，這種傳統做法對水資源造成極大的浪費。5、采用節水措施后，要對水耗指標進行分析，力爭達到同類行業用水先進水平，達到高效利用水資源，提高水資源利用率效果。6、積極開展節約水資源的宣傳，提高人們的節水意識，自覺建設節水型社會。7、安裝計量

30、表，便于管理和考核。第四章 節能方案分析能源是社會發展和提高人民生活水平的重要物質基礎，長期以來我國的能源供應一直十分緊張，嚴重制約經濟的發展。建筑能耗包括直接能耗和間接能耗，建筑能耗占總能耗的30-40，建筑節能是整體節能工作的重點，搞好建筑節能工作對節約能源和保證國民經濟持續健康發展有重要的現實意義，是實現可持續發展的重要手段和根本措施。國家發改委節能中長期專項規劃確定“十一五”期間，新建建筑嚴格實施節能50的設計標準。4.1編制依據1、中華人民共和國節約能源法2007年10月28日公布2、民用建筑節能設計標準(采暖居住建筑部分)山西地區實施細則（第二階段）dbj04-216-2006 3

31、、居住建筑節能設計標準dbj04-242-20064、建筑照明設計標準gb 5003420045、國家頒布的現行有關節能和合理利用能源政策的有關規定及標準4.2節能措施4.2.1建筑熱工節能設計1、對建筑的總平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太陽輻射、自然通風等氣候參數對建筑能耗的影響進行分析。也就是在冬季最大限度地利用自然能來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地利用自然能來降溫冷卻，以達到節能的目的。2、建筑物朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠的日照并避開主導風向，夏季能利用自然通風并防止太陽輻射。3、住宅建筑物的體形系數控制在0.3以內，減少建筑物外維護面積，以達到節能目的。4、屋面

32、、外墻、樓梯間、陽臺采用聚苯板保溫材料，窗戶可采用塑鋼單框雙玻或中空玻璃。門窗保溫構造應采用氣密性良好的外窗（包括陽臺門），其氣密性等級為3級，執行國家標準建筑外窗氣密性能分級及檢測方法gb/t7107-2002規定。5、控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。建筑物窗戶面積不宜過大，不同朝向窗墻面積比：北、西北面窗0.25，東、西、西南、東北向窗0.30，南、東南向窗0.35，在立面設計時應考慮節能對窗戶面積大小的限值；為增強居住建筑圍護結構的隔熱性能，改善夏季內熱環境，外窗開啟面積不宜小于所在房間地面面積的8%。6、住宅節能設計規定性指標不超過節能限值。4.2.2采暖、通風設計l、設計集中采暖系統

33、時，管道沿道路下埋設，并分別設置室溫調控裝置。 2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保溫材料直埋敷設；散熱器外表刷非金屬性涂料，因地制宜地采用明裝和暗裝方式。3、集中采暖系統供水或回管的分支管路上，設置水力平衡裝置。 4、冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達到節能的目的。 5、管道保溫，加調節閥來控制溫度。4.2.3節水設計l、合理限定配水點的水壓 根據建筑給水系統超壓出流的實際情況，合理確定給水系統的壓力，減少超壓出流造成的隱形水量浪費，當水壓大于一定限制時應采取減壓措施，如設置減壓閥、減壓孔板或節流塞。2、推廣使用優質給水管材根據建筑

34、和給水性質，選擇合適的優質給水管材，如聚丁烯管、鋁塑復合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蝕污染水質造成的水浪費。3、提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏。4、采用節水龍頭和節水器具。 5、采用節水的景觀和綠化澆灌設計，如景觀用水不使用市政自來水，盡量利用河水、收集的雨水或再生水，綠化澆灌采用微灌、滴灌等節水措施。4.2.4電器節能設計l、減少線路損耗變電所應盡可能地靠近負荷中。也以減少供，電半徑；選擇電阻小的導線，合理確定導線截面積，盡可能減少導線長度。2、提高供配電系統的功率因數功率因數提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節能目的，主要措施有：(1)減少用電設備無功損

35、耗，提高用電設備的功率因數。(2)用靜電電容器進行無功補償，電容器可產生超前無功電流抵消用電設備的滯后無功電流，從而達到提高功率因數同時又減少整體無功電流。3、照明的節能設計 照明節能設計就是在保證不降低作業面視覺要求、不降低照明質量的前提下，力求減少照明系統中光能的損失，從而最大限度的利用光能，通常的節能措施有以下幾種：(1)充分利用自然光，使之與室內人工照明有機地結合，從而節約人工照明電能。(2)在滿足照明質量的前提下，有效控制單位面積燈具安裝功率，一般房間(場所)應優先采用高效發光的熒光燈(如t5、t8管)及緊湊型熒光燈。(3)推廣使用低能耗性能優的光源用電附件，如電子鎮流器、節能型電感

36、鎮流器、電子觸發器以及電子變壓器等，公共建筑場所內的熒光燈宜選用帶有無功補償的燈具，緊湊型熒光燈優先選用電子鎮流器,氣體放電燈宜采用電子觸發器。(4)改進燈具控制方式，采用節能型開關或裝置，根據照明使用特點可采取分區控制燈光或適當增加照明開關點。走道、樓梯等人員短暫停留的公共場所可采用節能自熄開關。第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析5.1 項目選址及用地方案悅海方舟小區住宅樓建設項目選址于鹽城市射陽縣臨港工業園區，規劃用地面積13044m2。5.2 土地利用合理性分析大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司于 201 年 5月 16 日在射陽縣國土資源局加班的國有土地所有權賣（掛牌）出讓活動

37、中竟得編號 號宗地，公正合理，現已手續齊全。大豐興龍房地產開發有限公司射陽分公司委托射陽縣建筑設計院有限公司進行悅海方舟小區規劃設計圖，該規劃內容全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合該村實際，評審原則通過。從上述內容可以看出，項目建設符合射陽縣總體規劃，符合土地利用總體規劃，建設用地具有合理性。5.3 征地拆遷及移民安置分析項目用地為大豐興龍房地產開發有限公司向射陽縣國土資源局購買所有，該項目不存在著拆遷和移民安置問題。第六章 環境與生態影響分析6.1 編制依據中華人民共和國環境保護法中華人民共和國水污染防治法中華人民共和國大氣污染防治法污水綜合排放標準gb8978-96環境空氣質量標準g

38、b3095-1996大氣污染物綜合排放標準gb16297-1996建筑施工場界噪聲限值gb12532-906.2 環境和生態現狀項目用地地形完整，場地穩定，地表未發現不良地質作用。適宜興建高層的建筑物。本項目的區域環境質量較好，目前地塊的區域環境空氣質量良好，場界各測點晝、夜噪聲監測值均低于城市區域環境噪聲標準gb3096-93中相應的標準限值，說明本區域聲環境質量現狀良好，達到環境功能要求。6.3 生態影響分析及生態保護措施本項目的建設營造了適宜居家生活的舒適環境；而本項目綠化及環境工程的實施，與周邊環境協調一致，很好地改善了區域的環境質量。因此本項目的建設對項目地塊本身乃至周邊區域環境生態

39、的改善是非常有利的。以下對項目建設期和運營期的環境影響進行分析，并提出防治措施。6.3.1 施工期環境影響及防治（1）污水 主要是施工過程的建筑污水，污水排放須符合污水綜合排放標準gb8978-1996一級標準。污水管應與社區污水管線、城市下水管線連接，確保排污通暢，嚴禁施工污水向臨近的水域排放。施工廢水對環境影響不大。（2）廢氣 施工期間運輸車輛及施工機械排放的廢氣中含有co、no2、thc等污染物，通過類比分析，廢氣的影響范圍在附近50100m內，100m外基本無影響。（3）揚塵工程基地開挖、施工過程、材料裝卸、運輸車輛行駛造成的揚塵均會造成粉塵污染。因此在施工過程中要加強對地基開挖的施工

40、管理，對車輛輪胎實施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應定期實施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時要覆蓋，施工場地須設置臨時隔離墻。（4）固體廢棄物施工產生的廢棄土方、建筑垃圾等，如管理不當會影響施工區周圍景觀，并有礙道路通行。建議本項目廢棄鋼鐵統一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由建設局審批后，運至指定地點堆放，運輸車輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。施工結束后應及時清運因施工產生的固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化造成破壞的，要恢復植被。（5）噪聲 各種施工機械的施工噪聲及建材、建筑棄土運輸車輛行駛、裝卸時發出的噪聲對附近環境影響較大。為減少施工期產生的噪聲污染，必須

41、加強施工管理，合理布局施工設備，合理安排施工時間，對高噪聲施工設備采取必要的減振、降噪處理，在中午（12：3014：30）和夜間（22：00次日6：00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工的，必須取得有關部門的批準，方可施工。（6）室內環境污染控制為預防和控制建筑材料和裝修材料產生室內環境污染，保障業主健康，項目建設必須依照民用建筑工程室內環境污染控制規范gb303252001要求進行。 材料選擇a.粘合木結構所采用的膠粘劑可能會釋放出甲醛，以游離甲醛釋放量不大于0.12mg/m3的標準進行控制。b.壁布、帷幕等經粘合、定形、阻燃處理后，可能會釋放出甲醛，游離甲醛量也不應大于0.12mg/m3。

42、c.由于瀝青類防腐、防潮處理劑會持續釋放出污染嚴重的有害氣體，嚴禁用于室內木地板及其他木質材料的處理。d.預防織物和木材用阻燃劑釋放氨氣造成污染。e脲醛樹脂泡沫作為室內保溫、隔熱、吸聲材料時會持續釋放出甲醛氣體，本項目應考慮采用其他類型的材料代替。 工程施工a.室內裝修工程所采用的稀釋劑和溶劑按國家標準涂裝作業安全規程gb7691第2.1節的規定“禁止使用含苯（包括工業苯、石油苯、重質苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑。” b嚴格遵守國家標準涂裝作業安全規程：涂漆前處理工藝安全及其通風凈化gb76921999第5.2.8條“涂漆前處理作業中嚴禁使用苯”和第5.2.9條“大面積除油和清

43、除舊漆作業中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。施工人員在施工過程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應及時封閉存放。使用剩余的廢料及時清出室內，不在室內用溶劑清洗施工用具。6.3.2 運營期環境影響及防治（1）廢水項目建成后，小區居民日常生活產生的生活垃圾、生活污水等按國家規定的標準要求進行處理，由小區物業管理公司全權負責。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活產生的生活垃圾及生活污水對環境造成的影響。（2）固體廢棄物主要是一般生活垃圾。垃圾處理的主要措施是：設區內按功能區域或建筑區域劃分垃圾清理服務區，設置不影響室內外景觀的密封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運送小車和運輸車，規劃固定

44、的垃圾收集運送通道，將垃圾運送至指定的處理地點。6.3.3 其他環境保護措施嚴格遵照國家有關環保的法律法規和標準，并采取切實可行的措施，項目對環境的污染可以控制在限值范圍內。（1）建筑環保措施采用新型墻體材料，減少對土地資源的消耗；在裝修工程中，采用環保型裝飾材料，如環保型建筑涂料，減少有害物質的擴散，外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應用，以防止對城市及交通環境的光污染。（2）給排水環保措施衛生間內的潔具采用紅外線感應沖洗設備，既節水又環保；排水系統采用雨污分流排水體制；選用可防止污水滲漏及糞便發酵后停留時間長、清挖周期長等優點的三級鋼筋砼化糞池；化糞池進出口采用frp/pvc玻璃鋼復合水封管件

45、，確保安裝、使用質量，防止大量發酵臭氣竄入室內，阻止蛆蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項污物堵塞化糞池出口管段。（3）電氣環保措施選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標準要求的電器設備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環境清潔。選擇合理的電氣設備及供電方案，提高供電質量，減少因供電質量引起的噪音污染。6.4 地質災害影響分析勘察資料表明，本項目所在地塊地質情況穩定，項目地質情況適宜項目建設。根據“中國地震動參數區劃圖（gb 18306-2001）”，本工程按基本烈度6度進行抗震計算。6.5 特殊環境影響本項目地塊內部及周邊無歷史文化遺產、自然遺產、風景名聲和自然景觀等特殊環境，因此項目建設不會對這些特殊環境產生影響；若施工過程中發現有文物、古跡等，則按國家相關法律法規執行。第七章 經濟影響分析7.1 編制依據1、國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參