1、為加強(qiáng)公司正規(guī)化管理， 強(qiáng)化對員工的管理， 使各項(xiàng)工作有章 可循、有據(jù)可依，特制定本公司部管理制度 ，各部門員工應(yīng)根 據(jù)本部門工作分工， 加強(qiáng)對本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)， 認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章 制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。本規(guī)章制度連同公司部管理制度 、公司文件及相關(guān)管理制 度，具有同等的效力，各職能部門、管理處應(yīng)按照本制度對所屬員 工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在公司考核中予以相應(yīng)處 罰。不盡之處，公司將適時(shí)予以補(bǔ)充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。第一部分 崗位職責(zé)公司總經(jīng)理崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀

2、態(tài)，提高使用 效益。3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持 年終考核。7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。8、調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報(bào)工作及經(jīng)營收支情 況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。 10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。公司副總經(jīng)

3、理崗位職責(zé)1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對物 業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。3、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。4、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持 年終考核。5、調(diào)動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管理工作情況， 以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)、認(rèn)真解決。6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。7、經(jīng)濟(jì)與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)

4、實(shí)施一體化綜合管理， 完成管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；2、制定并組織實(shí)施管理處工作計(jì)劃；3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況；4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作；5、負(fù)責(zé)物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作；6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等各行業(yè)主管部門的關(guān)系，便于開展工作；7、完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作；辦公室崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)人力資源管理；2、負(fù)責(zé)管理人員的工作考勤；3、負(fù)責(zé)收集整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案；4、協(xié)調(diào)處理業(yè)主的咨詢、投訴；5、負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通；6、負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作

5、；7、負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目部的監(jiān)督、檢查和管理工作；8、組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)；9、總經(jīng)理指派的其他工作；會(huì)計(jì)崗位職責(zé)1、制訂財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)計(jì)劃，報(bào)執(zhí)行董事審批。2、根據(jù)財(cái)務(wù)管理制度，審核工資和各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷。3、及時(shí)處理帳務(wù)，上報(bào)各種財(cái)務(wù)報(bào)表。4、小區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算工作。5、財(cái)務(wù)檔案管理。6、分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。出納崗位職責(zé)1、清點(diǎn)匯總部門交來的款項(xiàng)；2、審核原始憑證是否完整；3、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用；4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；5、填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。客服組長崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能

6、；2、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等各項(xiàng)服務(wù)工作；3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住手續(xù)、檔案歸檔的組織工作；4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經(jīng)理主持的部門例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計(jì)劃；6、負(fù)責(zé)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目的跟蹤、驗(yàn)證、處理工作；7、負(fù)責(zé)組織小區(qū)的文化活動(dòng)；8、完成經(jīng)理交辦的其他工作；客服人員崗位職責(zé)、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住手續(xù)； 、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各種投訴，及時(shí)處理、反饋； 、負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的收繳工作； 、負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的管理工作； 、負(fù)責(zé)本部門人員的培訓(xùn)、考核工作； 、負(fù)責(zé)小區(qū)管理統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制及管理處文秘工作； 、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)其他部門的日常工作； 、負(fù)責(zé)社區(qū)的文

7、化建設(shè)工作；、領(lǐng)導(dǎo)指派的其他工作；工程維修組長崗位職責(zé)1、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)和管理工作；2、履行設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3、確保公共設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)；4、加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發(fā)生安全事故；5、負(fù)責(zé)本部門員工的專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)；6、負(fù)責(zé)組織所接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收工作；7、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作；8、負(fù)責(zé)處理業(yè)戶對維修工作的投訴及本部門不合格服務(wù)的整改；工程維修人員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)物業(yè)共用及公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理工作；2、負(fù)責(zé)處理業(yè)主專有部位的有償

8、維修工作；3、協(xié)調(diào)處理業(yè)主的咨詢、投訴；4、負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作；5、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作；6、領(lǐng)導(dǎo)指派的其他工作；保安組長崗位職責(zé)1、執(zhí)行工作計(jì)劃，完成各項(xiàng)工作；2、制定并督促落實(shí)小區(qū)應(yīng)急方案；3、檢查、監(jiān)督、記錄小區(qū)秩序、消防工作；4、負(fù)責(zé)處理維持秩序工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時(shí)向上匯報(bào)；6、對各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)；7、對因下屬玩忽職守，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的事件負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；8、做好本部門人員的培訓(xùn)、考核工作；9、熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對本部門工作的投訴；10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警應(yīng)立即采取應(yīng)急措施；保安人員崗位職

9、責(zé)1、負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和小區(qū)秩序維護(hù)工作；2、與政府相關(guān)部門保持良好關(guān)系；3、成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)；4、建立健全各項(xiàng)安全規(guī)章制度；5、負(fù)責(zé)物業(yè)的巡邏和門崗值守工作 ；6、負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作；7、負(fù)責(zé)本部門人員的管理、培訓(xùn)、考核工作；8、領(lǐng)導(dǎo)指派的其他工作；保潔人員崗位職責(zé)1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度；2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；5、按照服務(wù)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃， 維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi) 生環(huán)境秩序；6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂貼的廣告、標(biāo)語等；7、對

10、保潔圍物業(yè)的異常情況及時(shí)向保安員或管理員匯報(bào)；8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的 酌情賠償。監(jiān)控值班員崗位職責(zé)1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況， 發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象， 及時(shí)通知值班保安處理， 并及時(shí)通過對講機(jī)或向隊(duì)長報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問題處理完畢。2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的維修；3、出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；5、保持機(jī)房干凈、整潔；做好交接班工作。綠化工崗位職責(zé)1、遵守公司的規(guī)章制度；2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和

11、管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他 用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；6、花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇；7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時(shí)修 剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá) 90以上；8、熟悉物業(yè)轄區(qū)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。電梯工職責(zé)1、每日檢查電梯運(yùn)行情況，做好記錄；2、妥善保管電梯

12、層門三角鑰匙、機(jī)房鑰匙；3、監(jiān)督電梯日常維保單位定期檢修、保養(yǎng)電梯，并跟蹤、了解檢修和保養(yǎng)結(jié)果。4、發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行安全隱患、需要停止使用的，做出暫停使用建議，并報(bào)告主管。5、在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前的 30 日向檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。6、規(guī)電梯乘客的行為，發(fā)現(xiàn)電梯乘客實(shí)施下列行為及時(shí)予以糾正：（1）違反電梯安全使用規(guī)定操作電梯；（2）乘坐明示處于非安全狀態(tài)下的電梯；（3）采用非安全手段開啟電梯層門；（4）拆除、破壞電梯安全警示、 標(biāo)志或者報(bào)警裝置和安全控制回路等電梯安全部件；（ 5）運(yùn)載超重貨物乘坐電梯；（6）其他危及電梯安全運(yùn)行或者他人安全乘坐的行為。7、發(fā)現(xiàn)電梯因停電、 故障等原因

13、致使乘客困梯時(shí)， 應(yīng)在確保自身及乘客安全的前提 下及時(shí)放人，如果沒有絕對把握應(yīng)緊急通知維保單位派技術(shù)人員到現(xiàn)場放人。8、協(xié)助維修工工作。9、經(jīng)理交辦的其他工作。第二部分 管理制度第一節(jié) 勞動(dòng)人事管理制度1、總則：1.1 為進(jìn)一步規(guī)公司人事管理 , 提高員工整體素質(zhì)及公司管理水平 , 使公司保持可持 續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，結(jié)合公司發(fā)展實(shí)際 , 制定本制度。1.2 適用圍：本公司全體員工。2、員工招聘：2.1 公司新聘人員一律由辦公室統(tǒng)一面試、建立員工檔案、錄用、分派。各管理處 可自行預(yù)招員工， 進(jìn)行第一輪面試篩選， 面試符合條件者將應(yīng)聘人員檔案報(bào)辦公室， 由辦公室另行安排面試 , 合格者錄用。3、員工錄用

14、標(biāo)準(zhǔn)：3.1 公司所有員工年齡一律控制在 55 歲以, 身體健康。超過 55 歲在崗者工作期間發(fā) 生的任何安全問題由個(gè)人負(fù)責(zé)。3.2 夫妻及直系親屬不得在同一單位上班。特殊情況由公司辦公室統(tǒng)一合理調(diào)配。3.3 對外來沒有家室的人員 , 確保有家庭地址及聯(lián)系，身份明確。4、員工試用4.1 新進(jìn)基層員工試用期為一個(gè)月，公司管理人員試用期為三個(gè)月，試用期滿而工 作表現(xiàn)合格者將成為本公司正式員工。4.2 經(jīng)考核，試用期不合格者，公司無條件即時(shí)辭退。5、員工離職與辭退5.1 新進(jìn)員工在 10天以自動(dòng)離職， 10 天以無工資。5.2 員工在試用期和合同期提出離職，必須提前一個(gè)月交申請，對未辦理手續(xù)而擅 自

15、離職者，每日按曠工處理，公司不發(fā)放工資，并保留追索其造成公司經(jīng)濟(jì)損失的 權(quán)利。5.3 員工離職最后一個(gè)月若未滿勤，將按試用期工資發(fā)放，不再參與補(bǔ)助與考核。5.4 嚴(yán)重違反公司紀(jì)律及檢查工作質(zhì)量連續(xù)三次不合格者 , 公司無條第二節(jié) 財(cái)務(wù)管理制度1、嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)財(cái)經(jīng)紀(jì)律 , 按會(huì)計(jì)法辦事, 遵章守法 , 做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。2、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)全公司的經(jīng)濟(jì)總核算 , 并要綜合公司資金運(yùn)作的情況、管理費(fèi)收入和 費(fèi)用開支的資料定期向總經(jīng)理報(bào)告。3、負(fù)責(zé)組織各部門編制收支預(yù)算草案 , 根據(jù)總經(jīng)理的指令 , 結(jié)合公司的情況進(jìn)行綜合 平衡。編制公司年度的財(cái)務(wù)預(yù)算草案 , 定期對執(zhí)行情況進(jìn)行分

16、析 , 并作出書面報(bào)告送 總經(jīng)理。4、管理和控制各部門編制收支計(jì)劃 ,平衡工作 ,嚴(yán)格檢查備用金的使用 ,嚴(yán)格執(zhí)行庫 存現(xiàn)金限額制度 , 負(fù)責(zé)全公司資金運(yùn)作的組織和調(diào)動(dòng) ,定期把資金變化情況向總經(jīng)理 匯報(bào)。5、遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時(shí)完成收支核算 ,做好財(cái)務(wù)記載 , 正確核算 , 按時(shí)準(zhǔn)確編報(bào) 會(huì)計(jì)報(bào)表。6、每月按時(shí)向各商鋪收取租金及管理費(fèi) , 做好收支結(jié)算表、 欠繳管理費(fèi)情況表 , 編制 月、季、年度損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。7、負(fù)責(zé)公司的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)登記、 核對工作 , 保證資產(chǎn)更新的資金來源 , 保障資產(chǎn)的更新 換代。8、對公司的各項(xiàng)開支力求做到嚴(yán)格審核、 合理開支,對違反規(guī)定 ,未經(jīng)審批的開支一

17、律不得報(bào)銷。第三節(jié) 檔案管理制度1、公司各物業(yè)項(xiàng)目的檔案資料規(guī)定由物業(yè)管理公司主管 （包括代理主管） 負(fù)責(zé)監(jiān)督 保管，由文員專職文件存檔、注記工作。2、有關(guān)物業(yè)管理公司驗(yàn)收檔案、圖則、業(yè)主及住戶資料、管理制度、合約及附件設(shè) 備設(shè)施及保養(yǎng)制度、財(cái)務(wù)報(bào)告、員工人事資料等檔案要求集中存檔，文件柜要求上 鎖，未經(jīng)主管許可，他人不得動(dòng)用。3、物業(yè)管理公司檔案資料必須按公司規(guī)定要求存檔， 做到圖有袋、文有夾， 報(bào)告類 文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號目錄。4、物業(yè)管理公司檔案目錄及存檔文件清單每季度上報(bào)公司備案。5、物業(yè)管理公司檔案在歷任主管調(diào)職、 任職時(shí)應(yīng)向公司或接任者辦理移交手續(xù)、 經(jīng)

18、確認(rèn)后方可離任。6、物業(yè)管理公司檔案日常需經(jīng)常使用部分應(yīng)復(fù)印備份， 原件存放在檔案中不得隨意 使用。7、因工作需要借閱、 復(fù)印專管部分檔案資料的， 需經(jīng)主管書面確認(rèn)， 如有違反的作 泄密處理。8、公司將定期巡查上述規(guī)定所提及之要求落實(shí)情況， 對不符要求的保管責(zé)任人將作 適當(dāng)處分。9、物業(yè)管理公司檔案資料因保管不當(dāng)而導(dǎo)致遺失、 泄密的， 對物業(yè)管理公司有重大 影響及損害物業(yè)管理公司公司利益的，公司將視情節(jié)輕重追究當(dāng)事人責(zé)任，并保留 追究其法律責(zé)任的權(quán)利。第四節(jié) 工作牌管理制度1、為樹立公司形象，增強(qiáng)員工榮譽(yù)感，展示員工精神風(fēng)采，公司實(shí)行全員佩 戴工作牌上崗制度；2、工作牌由公司辦公室統(tǒng)一制作、發(fā)

19、放、管理，并應(yīng)一律佩戴于左胸前；3、上班時(shí)間，在本公司圍，員工均應(yīng)佩戴工作牌，外出辦公則須將工作牌取 下；4、辦公室可隨時(shí)對員工佩戴情況進(jìn)行檢查；5、各級員工均須妥善保管工作牌，如有遺失或損壞，應(yīng)及時(shí)到辦公室補(bǔ)辦， 并繳納補(bǔ)辦成本費(fèi) 20 元/ 個(gè)；6、員工工作牌只限本人佩戴，不得擅自借與他人或非本單位人員使用；7、辭（退）職人員，均應(yīng)將工作牌交回公司辦公室方可離職；8、本制度由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋；第五節(jié) 制服管理規(guī)定公司本著“以人為本” 人性化管理， 合理利用資源，根據(jù)實(shí)際情況和未來發(fā)展， 經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)決定：在公司干滿半年以上（含半年）離職，公司退還押金、服裝歸個(gè)人。 在公司未干滿半年離職，押

20、金扣一半，服裝歸個(gè)人。試用期 3 個(gè)月離職，扣全部押金，服裝歸個(gè)人。第六節(jié) 辦公用品管理辦法第一條： 為加強(qiáng)辦公用品的管理， 充分利用辦公用品的使用效能， 特制訂管理 辦法。第二條：本辦法所稱辦公用品，分為易耗品、耐耗品、和辦公設(shè)備三種。 易耗品：指鉛筆、膠水、膠帶、漿糊、大頭針、圖釘、回形針、橡皮、筆記本、 復(fù)寫紙、標(biāo)簽、便條紙、打印紙、信紙、夾子、訂書釘、裁紙刀片、筆芯等：耐耗品：指桌、椅、剪刀、裁紙刀、訂書器、打孔機(jī)、鋼筆、卷尺、簽字筆等 ;辦公設(shè)備 : 指電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、掃描儀、照相機(jī)、攝像機(jī)、 電腦網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦軟件、移動(dòng)硬盤、 u 盤等。第三條：辦公用品使用管理原則易

21、耗品，根據(jù)實(shí)際需要，實(shí)行限量或定量供應(yīng)； 耐耗品，實(shí)行以舊換新登記制，并列入耐耗品登記賬目。 辦公設(shè)備實(shí)行使用單位和使用人責(zé)任制，并列入辦公自動(dòng)化設(shè)備登記賬目。 第四條：辦公室為公司辦公用品統(tǒng)一管理部門， 公司各部門負(fù)責(zé)本部門所使用 的辦公用品的日常管理。第五條：辦公用品采取申報(bào)、審批、采購、驗(yàn)收、領(lǐng)取管理程序。 申報(bào)：公司各部門根據(jù)工作實(shí)際需要，編制易耗品、耐耗品需求計(jì)劃，并提前 上報(bào)公司辦公室；申報(bào)辦公設(shè)備必須寫專項(xiàng)請示報(bào)告上報(bào)公司辦公室。審批： 公司辦公司承辦人匯總編制易耗品、 耐耗品需求總計(jì)劃， 報(bào)辦公室主任 審核，公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批；辦公設(shè)備專項(xiàng)需求請示報(bào)告，由辦公室主任單獨(dú)審核并 簽

22、署具體意見后，呈報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。采購：公司辦公室于每月月底前集中采購易耗品、 耐耗品。 如辦公室因工作原 因，不能及時(shí)采購的易耗品，各部門經(jīng)與辦公室協(xié)商并請示公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意后， 可自行采購，購回物品必須由公司辦公室保管員登記入賬。辦公設(shè)備，按領(lǐng)導(dǎo)批示 單獨(dú)采購。驗(yàn)收：公司辦公室保管員（可安排一人兼職）負(fù)責(zé)驗(yàn)收購回的辦公用品，確認(rèn) 無誤 后登記入庫。領(lǐng)取：公司各部門要相對固定專人（稱領(lǐng)取人）負(fù)責(zé)領(lǐng)取辦公用品；領(lǐng)取人按 照上報(bào)到公司辦公室的計(jì)劃領(lǐng)取所需辦公用品， 并辦理登記手續(xù)； 領(lǐng)取辦公設(shè)備時(shí)， 發(fā)放人和領(lǐng)取人共同對領(lǐng)用的設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，確認(rèn)無誤后辦理登記手續(xù)。第六條：采購工作要科學(xué)、合

23、理。采購前，應(yīng)做到市場調(diào)查，充分掌握擬購物 品的性能、價(jià)格及附件，努力達(dá)到貨真價(jià)實(shí)、物美價(jià)廉。第七條： 辦公用品只能用于辦公使用， 不得隨意挪用或借給外人使用； 所有員 工必須勤儉節(jié)約，杜絕浪費(fèi)，保護(hù)整潔，愛護(hù)好辦公用品；領(lǐng)用人調(diào)離公司時(shí)，應(yīng) 將辦公用品交還，造成損壞或遺失的按原價(jià)賠償。第八條：辦公設(shè)備的使用管理 辦公自動(dòng)化設(shè)備的使用管理堅(jiān)持 “誰使用、誰保管、 誰丟失、誰負(fù)責(zé)”的原則。 公司各部門負(fù)責(zé)人必須確定本單位每一臺(tái)辦公自動(dòng)化設(shè)備的使用人（稱專用 人），若確定二人或多人合用一臺(tái)時(shí)，必須確定一個(gè)主管人；任何一臺(tái)設(shè)備未經(jīng)專 用人、主管人許可，非使用人不得擅自使用；專用人、主管人負(fù)責(zé)設(shè)備日常

24、保養(yǎng)和管理，所有使用人必須正確使用，精心愛護(hù)，保證辦公自動(dòng)化設(shè)備完整性。公司辦公室負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)配、更換辦公設(shè)備的使用單位，并辦理變更登記手續(xù)。因操作不當(dāng)， 保管不善或因個(gè)人過失， 對辦公設(shè)備造成損壞， 責(zé)任人或過失人 應(yīng)予賠償損失。公司機(jī)關(guān)各職能部門和各個(gè)項(xiàng)目部不再使用的設(shè)備， 一律移交辦公室保管； 移 交時(shí)由辦公室保管人員檢查設(shè)備是否齊全，有無損壞，如有損壞，由專用人、主管 人負(fù)責(zé)賠償。各單位使用的辦公設(shè)備如出現(xiàn)故障， 統(tǒng)一報(bào)公司辦公室， 由公司辦公室委派專 人進(jìn)行維修。辦公設(shè)備配件和耗材的更換，必須先申請驗(yàn)證，后交舊領(lǐng)新。對于電腦儲(chǔ)存的重要資料， 要進(jìn)行加密， 并及時(shí)做好備份工作， 嚴(yán)禁非本

25、職業(yè) 務(wù)使用電腦和打印機(jī)；嚴(yán)禁在電腦上玩游戲，違者每次罰款 50-100 元。使用復(fù)印機(jī)要先進(jìn)行登記， 要控制復(fù)印數(shù)量，避免浪費(fèi)。 未經(jīng)批準(zhǔn)嚴(yán)禁復(fù)印公 司資料，嚴(yán)禁復(fù)印私人使用材料，違者每次罰款 50-100 元。第九條： 使用聯(lián)系業(yè)務(wù)時(shí)交談要簡練， 非工作需要嚴(yán)禁撥打信息服務(wù)臺(tái)， 違者每次罰款 50-100 元；嚴(yán)禁利用辦公聊個(gè)人私事，違者每次罰款 50-100 元。第十條：辦公設(shè)備報(bào)廢處理程序設(shè)備報(bào)廢的初步確認(rèn)公司各部門使用的辦公設(shè)備多次出現(xiàn)故障， 經(jīng)辦公室派人檢修、 仍不能使用時(shí)， 即可初步確認(rèn)設(shè)備報(bào)廢。填報(bào)“辦公設(shè)備報(bào)廢申請、鑒定、處理審批單”初步確認(rèn)設(shè)備報(bào)廢單位的使用人到辦公室領(lǐng)取

26、“辦公設(shè)備報(bào)廢申請、鑒定、 處 理審批單”，按照該表“報(bào)廢申請”欄的要求填寫，并請本部門的負(fù)責(zé)人在“報(bào)廢 理由”一欄簽名確認(rèn)后，報(bào)公司辦公室（報(bào)廢設(shè)備同時(shí)移交）。公司辦公室組織技術(shù)鑒定辦公室保管員接到報(bào)廢申請后， 請專業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)鑒定， 確認(rèn)無任何修理使 用價(jià)值后，保管員和專業(yè)鑒定人共同評估其殘值；保管員填寫“辦公設(shè)備報(bào)廢申請、鑒定、處理審批單”的“技術(shù)鑒定”欄的各 項(xiàng)容，并請專業(yè)鑒定人簽字確認(rèn)。報(bào)廢處理辦公室保管員辦完上述手續(xù)后， 向主任簡單報(bào)告技術(shù)鑒定情況， 并請主任審閱“報(bào)廢申請”和“技術(shù)鑒定”兩欄的容，主任無異議后，請 2-3 家收購商報(bào)價(jià)，出 售給報(bào)價(jià)高的收購商，當(dāng)場收款并填寫“報(bào)

27、廢處理”一欄的容，雙方簽字確認(rèn)。辦理審批交款程序保管員持“審批單”請辦公室主任、財(cái)務(wù)部經(jīng)理審簽，主管副總審批后，到財(cái)務(wù)辦理交款手續(xù)。“審批單存辦公室歸檔備查。附： 辦公設(shè)備報(bào)廢申請、鑒定、處理審批表報(bào)廢申請?jiān)O(shè)備名稱規(guī)格型 號申請單位申請時(shí)間年月日申請人報(bào)廢理由部門負(fù)責(zé)人審 簽：技術(shù) 鑒定鑒定 結(jié)論評估 設(shè)備 殘值元鑒定 人辦公室 保管人鑒定時(shí)間年月日報(bào)廢處理購入 時(shí)間年月日原價(jià)值元收購時(shí)間年月日處理 結(jié)果收購單位收購 人簽 名收購價(jià)格元收款人簽收年 月 日審批 交款 程序辦公室主任審 簽財(cái)務(wù)部經(jīng)理審簽主管副總審批出納簽收繳款人簽 名第十一條：本管理辦法由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋第十二條：本管理辦法自

28、發(fā)布之日起實(shí)行。第七節(jié) 二次供水管理制度1二次供水管理要求：（ 1）工程部人員每月 5 日之前檢查小區(qū)每個(gè)水池， 將將檢查情況記錄在自己的工作 日志上 （ 2）二次供水管理由水泵房機(jī)電維修人員專職負(fù)責(zé)。 水泵房機(jī)電維修員必須持有衛(wèi) 生防疫站認(rèn)可的健康證。3）每個(gè)水池應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、 無滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖， 水池周圍及頂蓋應(yīng)清潔干 凈。（4）水池應(yīng)每隔 4 個(gè)月清洗、 消毒一次，清洗員必須持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的 健 康證。（ 5）清洗消毒水池時(shí)應(yīng)提前兩天通知公共事務(wù)部， 由公務(wù)部通知有關(guān)用不著水部門 和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。2. 水池清洗消毒安全注意事項(xiàng)（ 1）在水池作業(yè)時(shí)，光源需采用 36V以下安

29、全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。（ 2）抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)，漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)開關(guān)可靠。（ 3）水池消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩， 如果在水池感到頭暈、 氣喘，則應(yīng)馬上離 開水池到外面呼吸新鮮空氣。（4）上下水池時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。3. 水池清洗消毒前的準(zhǔn)備工作（1）1：100 滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。（2）潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。（3）掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。4. 水池清洗消毒程序（1）排放水排放水應(yīng)提前關(guān)閉水池進(jìn)水閥， 讓水池水位用到接近消防用水水位， 以免浪費(fèi)； 為確保用戶正常用水，排放干水池的時(shí)間應(yīng)控制在 1.5

30、小時(shí)以。（2）清洗消毒清洗：鏟出水池泥沙及各種沉淀物； 用掃把或尼龍刷從水池頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗； 如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。消毒：用掃把或尼龍刷蘸取 1：100 滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液， 依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池蓋好封閉半小時(shí)；用清水沖洗一遍整個(gè)水池，排出消毒水溶液； 重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液 注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后， 清理收拾好所有工具。 打開閘閥向水池注水， 達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。5. 取樣送檢1）用干凈的礦泉水瓶從水也中部提取 500ml 水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽， 標(biāo)簽上應(yīng) 寫明送栓單位及送樣日期。（2）水樣當(dāng)天由機(jī)電處

31、主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測。（3）如果檢測不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池直至合格為止。6. 記錄存檔 水池清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)、清晰地把情史記錄在水池清洗 消毒記錄表，并于每次小區(qū)全部水池清洗消毒工作結(jié)束后三天把記錄整理成冊交 機(jī)電處存檔，保存期為兩年。第八節(jié) 高壓配電室管理制度1、維修人員必須持證上崗， 配電室值班人員必須熟悉電氣設(shè)備和有關(guān)安全措施、 操作程續(xù)規(guī)章制度2、配電室建立 24 小時(shí)值班制度， 對高壓配電裝置進(jìn)行巡查，在做好每日巡查記 錄，發(fā)現(xiàn)問題上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。3、設(shè)備有專職人員管理和值班，配電設(shè)備的停送電有值班電工操作，值班人員 必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接

32、班制度。4、供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房禁止私接亂拉。停電時(shí)，應(yīng)提前向部門領(lǐng)導(dǎo) 提出申請經(jīng)同意后方可實(shí)施， 恢復(fù)送電時(shí)再確認(rèn)供電線路正常， 電氣設(shè)備完好后方 可送電。5、配電室消防設(shè)施應(yīng)確保良好，并有手持式氣體滅火裝置，防止小動(dòng)物進(jìn)入， 無關(guān)禁止進(jìn)入，外來人員經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入，做好訪客記錄。6、加強(qiáng)日常、檢修、保證配電室照明、應(yīng)急照明設(shè)施等設(shè)備完好。7、停電時(shí)，值班人員應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，同時(shí)與供電部門聯(lián)系。8、系統(tǒng)和設(shè)備檢修時(shí)，應(yīng)做好相應(yīng)的安全措施。9、保持配電室的清潔衛(wèi)生與干燥。10、值班時(shí)間必須認(rèn)真監(jiān)視并注意設(shè)備有無異響和氣味，一旦發(fā)現(xiàn)有異常情況， 應(yīng)立即查明原因，迅速排除并加以記錄

33、。11、須按時(shí)將系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行巡檢，認(rèn)真做好記錄。12、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。第九節(jié) 水泵房管理制度水泵房是向小區(qū)住戶提供生活用水和消防儲(chǔ)備用水的重要場所， 直接關(guān)系到小 區(qū)住戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。為確保水泵房設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，特制訂如下管理制度。一、水泵房管理1 、 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房， 若需要進(jìn)入， 須經(jīng)維修主管同意并在值班人 員陪同下方可進(jìn)入。2 、 水泵房嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。3 、 水泵房應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房嚴(yán)禁吸煙。4 、 泵房衛(wèi)生每天打掃一次，泵及管道每半月清潔一次，做到地面、機(jī)器無灰 塵、無積水、墻面清潔干凈，室照明、門窗正常完好。5 、 水泵房應(yīng)當(dāng)做到

34、隨時(shí)上鎖， 鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管， 水泵房管理員 不得私自配鑰匙。二、設(shè)備管理1 、 水泵房及水箱、 消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備必須由專人持證上崗負(fù)責(zé)監(jiān)控， 定 期進(jìn)行保養(yǎng)、維修、清潔工作，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，認(rèn)真做好 工作記錄。2 、 設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。3 、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置、操作標(biāo)志都應(yīng)標(biāo)實(shí)明 確。4 、 操作人員在 3 米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等） ，必須戴好安全帽， 扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。三、運(yùn)行管理1 、生活水泵 24 小時(shí)自動(dòng)輪換運(yùn)行，定期檢查泵的運(yùn)行情況，填寫水泵巡視 記錄表

35、。于每月的 3 日前將上一個(gè)月的記錄整理成冊后交維修主管存檔。2 、 泵房機(jī)電設(shè)備每日由專人巡視、操作、記錄，其他無證人員不得操作，更 不得進(jìn)入泵房。3 、 消防泵每月試運(yùn)轉(zhuǎn)一次， 以保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)， 每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、 手動(dòng)” 操作檢查，每半年進(jìn)行一次全面檢修。4 、 消防水泵應(yīng)保證隨時(shí)投入使用， 所有長期停用的水泵必須每月進(jìn)行一次預(yù) 防性運(yùn)轉(zhuǎn)。5、水泵每次啟動(dòng)或停泵后， 都應(yīng)仔細(xì)觀察有關(guān)儀表、 指示燈及水泵運(yùn)行是否正常， 發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)報(bào)告。6、熟悉各控制按鈕、儀表功能、小心操作、不得有誤操作流程：為了確保水泵房的安全運(yùn)行，按時(shí)供水，值班人員上崗，必須安全操作。特制 定本安全操作規(guī)程。值班

36、人員上崗前， 必須先閱讀本安全操作規(guī)程。 且不折不扣地 按照本規(guī)程進(jìn)行操作，以保證機(jī)械正常運(yùn)行和人身安全。一、準(zhǔn)備工作：1、檢查工作電機(jī)、開關(guān)柜和水泵螺母螺栓有無松動(dòng)，松動(dòng)予以緊固。2 、檢查電機(jī)和水泵三相電壓、電流是否平衡，如不平衡，查明原因，恢復(fù)正常才 能啟動(dòng)運(yùn)行。3、發(fā)現(xiàn)配電柜電源有欠壓、缺相、過熱保護(hù)等。檢查維修正常后方可運(yùn)行。4、進(jìn)水管和水泵進(jìn)行排氣。5、轉(zhuǎn)聯(lián)軸器，確定轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無異物卡住。可以啟動(dòng)。二 、啟動(dòng)運(yùn)行：1、配電房柜運(yùn)行指示切換開關(guān)置放在停止檔位上，合上總閘，合上分閘，合上自 動(dòng)運(yùn)行訊號閘刀， 然后將配電柜上運(yùn)行指示切換開關(guān)扭到“自動(dòng)”檔位上， 電機(jī)啟 動(dòng)運(yùn)行。2、水塔上水

37、位上升到一定高度，繼電器動(dòng)作，切斷訊號電路，配電柜主回路斷開， 停止運(yùn)行。這時(shí)可換另一臺(tái)水泵待命運(yùn)行3、禁止兩臺(tái)水泵同時(shí)運(yùn)行；禁止兩組“自動(dòng)”訊號同時(shí)合閘。三 運(yùn)行中注意事項(xiàng)：1、每臺(tái)班次必須檢查泵體螺栓。2、檢查水泵填料是否有過大漏水現(xiàn)象，如有漏水及時(shí)添加盤根或全部更換。 （水泵 進(jìn)行正常狀態(tài)）3、高速電機(jī)在運(yùn)行中容易發(fā)熱。當(dāng)用手觸摸電機(jī)端蓋，如短時(shí)間感覺太燙，不能 觸摸，該機(jī)應(yīng)停止運(yùn)行。進(jìn)行冷卻，更換另一臺(tái)機(jī)運(yùn)行。4、電機(jī)在運(yùn)行中如發(fā)出“骨碌骨碌”聲，表示軸承缺油，必須加油；如發(fā)出“梗 梗”聲，表示軸承外鋼圈或滾珠破損，應(yīng)停機(jī)更換。5、運(yùn)行中突然停機(jī)或自動(dòng)停機(jī)后，電機(jī)發(fā)生“嗡嗡”聲，這是可

38、能是電源缺相或 主回路沒有完全斷開，應(yīng)立即拉閘（總閘也可） ，否則會(huì)燒毀電機(jī)和設(shè)備。停機(jī)后 必須查明原因，排除故障后再啟動(dòng)運(yùn)行。6、運(yùn)行中水壓表指針下跌，或水壓表指針上不去。 （不足 8kg） 這時(shí)可能進(jìn)水管和水泵有空氣。 如發(fā)現(xiàn)進(jìn)水管中的橡皮短管有下陷現(xiàn)象， 確定進(jìn)水 管濾網(wǎng)被堵塞，應(yīng)立即停機(jī)消除濾網(wǎng)上雜務(wù)后再啟動(dòng)運(yùn)行。7、注意窨井污水，水位過高，必須啟動(dòng)排污泵排除。 （及時(shí)停泵）8、做好運(yùn)行機(jī)械及儀表讀數(shù)記錄，并監(jiān)視其變動(dòng)，如電流表讀數(shù)過高。必須停機(jī) 查找原因，排除故障后再啟動(dòng)運(yùn)行。9、操作空氣開關(guān)和檢查配電柜時(shí)，應(yīng)注意安全，避免觸電。 （最好停電檢查）10、運(yùn)行中的機(jī)械，切勿進(jìn)行檢修。如

39、需修理，須先停機(jī)，并掛警示牌。11、吃飯離崗前，啟動(dòng)運(yùn)行的機(jī)械。必須注意觀察水壓、電壓、電流及機(jī)械運(yùn)行的 狀況。確實(shí)無異常時(shí)，方可離開。 （在半小時(shí)以）12、值班人員必須做到，上班不遲到，下班不早退，中途不離崗，有事先請假。13、自動(dòng)運(yùn)行檔位如果不能啟動(dòng)運(yùn)行或運(yùn)行數(shù)分鐘后停機(jī)， 則可能是自動(dòng)訊號線路 接觸不良。必須停機(jī)檢修（如修理后不到，改用手動(dòng)按鈕運(yùn)行，同時(shí)要更換自動(dòng)線 路配件。）14、水泵的聯(lián)軸器的橡皮圈，必須每臺(tái)班次檢查一下，發(fā)現(xiàn)問題及更換。15、值班人員和維修人員的安全： 必須做到手上沒有水和潮氣， 才能操作電器開關(guān)。第十節(jié) 電梯維修保養(yǎng)管理制度一、一般安全規(guī)定：1、凡上崗人員要取得特

40、種設(shè)備操作證后方能參與維修、保養(yǎng)工作；2、凡是正式上崗人員一定要熟知維修、保養(yǎng)人員安全操作規(guī)程；3、嚴(yán)禁酒后操作和連續(xù)長時(shí)間工作；4、對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)作業(yè)，必須放置“保養(yǎng)、檢修”警示牌；5、電梯維修應(yīng)以檢修速度運(yùn)行電梯，維修完畢后以正常速度試車時(shí)，工作人員應(yīng) 撤離維修現(xiàn)場或站在安全的位置上；6、維修、保養(yǎng)工作至少應(yīng)由兩名持證人員進(jìn)行；7、工作前必須穿戴好工作服，穿好絕緣鞋，嚴(yán)禁穿拖鞋、高跟鞋或赤腳作業(yè)；8、電梯在維修、保養(yǎng)期間嚴(yán)禁載客；9、電梯在盤車行走時(shí)，嚴(yán)禁任何人出入轎廂；10、應(yīng)熟悉自己維護(hù)、保養(yǎng)電梯的型號、規(guī)格及一般故障的解決辦法；11、嚴(yán)禁同時(shí)在機(jī)房、轎頂、轎、底坑任何兩部位同時(shí)

41、進(jìn)行維修和保養(yǎng)工作。二、維修、保養(yǎng)人員安全操作規(guī)程：（1）在轎廂工作時(shí)：1、進(jìn)入轎廂前，首先看清轎廂是否停在本層，切不可只看樓層顯示即進(jìn)入層門、轎門防止踏空墜落；2、進(jìn)入轎廂后，要檢查操縱盤各按鈕是否可靠，急停開關(guān)是否起作用，轎照明是 否正常；3、在轎廂檢修維護(hù)時(shí)，嚴(yán)禁將外層門敞開走車，如檢查門鎖時(shí)，檢查完畢應(yīng)及時(shí) 將門關(guān)閉以免他人墜落；4、因故層門暫不能關(guān)閉時(shí)，必須派專人監(jiān)護(hù)或安好防護(hù)欄，掛好明顯警示標(biāo)志， 防止他人誤入井道；5、在轎廂工作時(shí)，身體各部位不得超越轎廂地坎以外，若必須將身體某部位伸出 時(shí)，一定要斷開急停開關(guān)；6、無論何種情況嚴(yán)禁將身體站在轎廂與層門外之間的位置，以防“剪切”事故

42、的 發(fā)生。（2）在機(jī)房工作時(shí)：1、在機(jī)房進(jìn)行維修工作時(shí)，必須將電源開關(guān)切斷（除因工作需要，且有絕對把握 外），掛好明顯標(biāo)記（如嚴(yán)禁合閘）并派專人看守；2、在機(jī)房操縱轎廂時(shí)，必須與轎廂或轎頂上、底坑下人員聯(lián)系好，將層門、轎門 關(guān)閉完好，門鎖作用正常，方可開車。嚴(yán)禁在層門敞開的情況下移動(dòng)轎廂；3、在機(jī)房盤車前，必須與轎廂、轎頂上、底坑下的人員聯(lián)系人，為防止抱閘打開 時(shí)轎廂產(chǎn)生意外溜車，操縱盤車人員應(yīng)繼續(xù)工作，并做好隨時(shí)剎車準(zhǔn)備；4、接近帶電體工作時(shí)，要有防護(hù)觸電措施并有專人監(jiān)護(hù)；5、檢查、維修控制柜各電器元件時(shí)，必須斷電工作；6、維修用手持電動(dòng)工具須由專人保管，使用時(shí)按規(guī)定做好接零保護(hù)。（3）在轎

43、頂上工作時(shí)：1、在轎頂工作必須戴好安全帽，穿好絕緣鞋，袖口、褲口均應(yīng)扣緊；2、在轎頂上不應(yīng)超過三人同時(shí)工作；3、在轎頂上工作不準(zhǔn)開快車，必須用檢修速度運(yùn)行，且應(yīng)由轎頂控制開或停；4、轎廂行駛時(shí)，不準(zhǔn)將身體任何部位探出安全護(hù)欄桿；5、在進(jìn)入轎廂頂部之前，首先看清楚轎廂是否在本層理想的位置上，不可只看樓 層指示燈。即進(jìn)入轎頂，防止踏空墜落；6、在任何情況下，不可將身體跨于層門與轎門之間工作，更不可將身體某部位探 于中間梁下、層門口下及各種支架下進(jìn)行工作。 若確屬工作需要，應(yīng)具有切實(shí)可行 的安全措施并切斷總電源；7、在對電梯進(jìn)行維護(hù)時(shí)，相鄰電梯應(yīng)相互呼應(yīng)，以確保安全，如果確實(shí)難以達(dá)到 安全要求時(shí)，應(yīng)

44、將相鄰電梯關(guān)閉；8、在轎頂工作時(shí)，轎操作人同必須聽從轎頂操作人員指揮；9、在轎頂維修完畢，離開轎廂時(shí)，操作人員應(yīng)把層門關(guān)好，轎頂各開關(guān)恢復(fù)正常。（4）在底坑工作時(shí)：1、在底坑工作應(yīng)戴好安全帽，將急停開關(guān)斷開，禁止在電纜、繩索或?qū)к壣匣小?搖蕩或攀爬；2、工作時(shí)需要用上、下底坑使用爬梯時(shí)，梯腳要落在實(shí)處，梯子上端不得靠在導(dǎo) 軌上；3、在檢查換速、限位和極限開關(guān)等安全開關(guān)時(shí)，維修人員必須注意選好安全可靠 的身體位置，司機(jī)配合要精神集中，聽從維修人員的統(tǒng)一指揮，開車前一定要重復(fù) 口令；4、在底坑工作確需要開車時(shí)，維修人員一定要站在安全位置。以防被電纜、轎廂 護(hù)腳板及平穩(wěn)鏈兜碰倒；5、底坑在有維修人

45、員工作時(shí)，轎廂應(yīng)停止運(yùn)行，如需要啟動(dòng)電梯上、下行時(shí)，啟 動(dòng)之前，維修人員一定要注意站在安全位置；6、在底坑工作完畢后，維修人員應(yīng)恢復(fù)各開關(guān)，確認(rèn)完全正常后，方可爬登上底 坑，關(guān)好層門后，進(jìn)行試運(yùn)行；7、工作完畢后，在爬登出底坑時(shí)，電梯轎廂至少應(yīng)停靠距最低層三層以上，以確 保維修人員安全撤離。第十一節(jié) 電梯機(jī)房管理制度一、每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵及住人、 堆放雜物。二、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40 度。三、保證乙方照明好，并配備應(yīng)急燈、滅火器和盤車工具，并掛于顯眼之處。四、毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。五、機(jī)房門窗應(yīng)該

46、完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采 取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。六、電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處七、按規(guī)定定期對機(jī)房設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。八、每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)未達(dá)到規(guī)定要求的及時(shí)處理第三部分 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案第一節(jié) 電梯故障應(yīng)急處理預(yù)案（一）電梯故障維修應(yīng)急處理方案1、接到報(bào)修，禮貌詢問下列信息：具體地點(diǎn)、電梯編號、停置樓層、故障時(shí)間、故障現(xiàn)象、是否困人、報(bào)修人聯(lián)系方式，立即記錄，并迅速安排人員、工作，完成 全部調(diào)度。2、迅速到位：電梯維修人員 3 分鐘出發(fā)， 30 分鐘到達(dá)（應(yīng)急人員可采取最快捷方 式），迅速并徹底檢查故障，以最快速度恢復(fù)電梯正常使

47、用。3、故障處理完畢后，詳細(xì)填寫電梯故障維修記錄表。4、上報(bào)相關(guān)部門，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，盡量避免故障再次發(fā)生。水浸事故：1、接到報(bào)告或巡查發(fā)現(xiàn)后，立刻通知相關(guān)物業(yè)管理部門，當(dāng)值人員通過電梯轎廂 部對講機(jī)，通知乘梯客人從最近樓層離開受事故影響的電梯。2、將受事故影響的電梯升到最高層，并關(guān)閉。3、迅速清理水浸樓層電梯口，防止電梯井被浸。4、立即上報(bào)主管人員。5、盡快解決問題，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，填寫相關(guān)記錄表。 電梯異常：1、如電梯維護(hù)人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯安全纜有毛刺、斷股，控制設(shè)備聲音異常、有 異味，轎廂升降不順暢等現(xiàn)象，需立刻通知電梯當(dāng)值部門，采取措施減少發(fā)生危險(xiǎn) 的可能。2、電梯當(dāng)值人員接到報(bào)告，立即通

48、過電梯轎廂部對講機(jī)，通知乘梯人員從最近樓 層離開發(fā)生異常的電梯。3、關(guān)閉發(fā)生異常的電梯。4、立刻上報(bào)主管維修工程人員和。5、以最快速度檢修電梯完畢，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，填寫相關(guān)記錄表。 注： 如遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)通知電梯公司專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場處理。（二）電梯故障困人應(yīng)急處理方案 凡遇電梯故障應(yīng)第一時(shí)間通知電梯維修班，并由電梯專業(yè)維修人員根據(jù)不同情況， 依下列步驟先行釋放被困乘客。1、轎廂停于接近電梯門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5 米時(shí)：（ 1）確定轎廂所在位置（根據(jù)樓數(shù)燈指示或小心開啟外門檢查） 。（ 2）關(guān)閉電源（在機(jī)房配電柜） 。（3）用專門外門鑰匙開啟外門（鑰匙由電梯員工隨身攜帶

49、，總鑰匙在技術(shù)部鑰匙 柜）。4）用人力開啟轎廂門5）協(xié)助乘客離開轎廂。（6）重新將外門關(guān)閉。（7）外門關(guān)閉后，“暫停服務(wù)”牌必須放置在故障電梯外。（8）通知電梯維修班派人員詳細(xì)檢查。2、轎廂停于遠(yuǎn)離電梯門口位置時(shí)，應(yīng)先將轎廂移動(dòng)至臨近電梯門口，然后照上面 步驟救出乘客，移動(dòng)轎廂方法如下：（1）利用或其他方式，通知轎廂乘客保持鎮(zhèn)定，并說明轎廂隨時(shí)可能移動(dòng)，不可 將身體任何部位探出廂外， 以免發(fā)生危險(xiǎn)；如果轎廂處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將 其完全關(guān)閉或完全開啟。（2）進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源總開關(guān)。（3）拆除主電機(jī)軸蓋，安上旋柄。（4）兩位救援人員各把持住旋柄一端，另一名救援人員，手持抱閘扳手

50、，輕輕松 開抱閘，轎廂將會(huì)由于自重而移動(dòng)，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí) 應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作（一松一放） ，使轎廂逐步移動(dòng)，直至接近電梯門口為止（根據(jù)樓層控 制器上的樓數(shù)燈指示） 。注：如遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)通知電梯公司專業(yè)人員到達(dá)后再處理。電梯故障應(yīng)急保障流程圖第二節(jié) 供水應(yīng)急保障預(yù)案（一）供水管道爆裂處理措施1、當(dāng)供水管道爆裂事故發(fā)生時(shí)，首先關(guān)閉爆管前端的截門，切斷爆管處水源。并 報(bào)告本部門領(lǐng)導(dǎo)；2、如果爆管前端沒有截門，應(yīng)迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并關(guān)閉水井；3、部門領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)迅速上報(bào)總公司及甲方相關(guān)部門，并通知廣大用戶；4、維修人員立即查找爆裂處，進(jìn)行搶修，保證 24 小時(shí)恢復(fù)正常供水；5、當(dāng)多處

51、供水管道發(fā)生爆管時(shí)，應(yīng)迅速向總公司報(bào)告或與地方專業(yè)部門協(xié)商，請 求外援；6、當(dāng)關(guān)閉水井時(shí)間過長時(shí)，應(yīng)聯(lián)系地方有關(guān)部門或友鄰單位給予供水支援；7、搶修施工過程中，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，如有人員受傷時(shí)，應(yīng)首先搶救受傷 人員，必要時(shí)直接撥打 120，請求醫(yī)院救助；8、客戶服務(wù)部應(yīng)及時(shí)了解事故原因、影響圍、搶修進(jìn)度，向用戶做好耐心細(xì)致的 解釋工作，安撫群眾情緒；9、事故處置完畢后，打開管道截門或按操作規(guī)程啟動(dòng)機(jī)組供水，同時(shí)增派人員嚴(yán) 密監(jiān)查，防止事故再次發(fā)生。（二）水井故障處理措施1、當(dāng)發(fā)現(xiàn)水井故障時(shí)，及時(shí)通知本部門領(lǐng)導(dǎo)，并由本部門領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)上報(bào)總公司和 甲方相關(guān)部門；2、立即關(guān)閉相連的主管道截門與管網(wǎng)

52、斷開；3、迅速查明常用井故障原因并及時(shí)搶修；4、當(dāng)自己不能修理時(shí)應(yīng)聘請專業(yè)維修人員給予修理；5、待常用水井修理完畢之后，打開與管網(wǎng)相連的主管道截門并按操作規(guī)程啟動(dòng)常 用機(jī)組恢復(fù)供水，同時(shí)增派人員嚴(yán)密監(jiān)控，徹底消除隱患，防止事故再次發(fā)生；（三）水井突然停電處理措施1、當(dāng)水井突然停電時(shí)，及時(shí)通知本部門領(lǐng)導(dǎo)，并由本部門領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)上報(bào)總公司并 通知甲方相關(guān)部門及有關(guān)業(yè)主；2、如系營院外部停電，應(yīng)迅速開啟水塔，保障營院的正常生活用水。并盡快聯(lián)系 電力部門，了解停電原因，積極協(xié)調(diào)，爭取盡快恢復(fù)供電供水；3、如系營院部停電，則立即啟用供電應(yīng)急保障預(yù)案，及早恢復(fù)營院的正常供水保 障；4、如在 24 小時(shí)不能恢復(fù)

53、供水，而水塔存水無法保障營院生活需求時(shí)， 指揮小組要 協(xié)調(diào)借調(diào)發(fā)電機(jī)組來維持營院的正常用水；（四）水質(zhì)污染處理措施：1、污染發(fā)生后，第一發(fā)現(xiàn)者應(yīng)立即向應(yīng)急救援搶險(xiǎn)辦公室或指揮組報(bào)告；2、當(dāng)應(yīng)急救援搶險(xiǎn)指揮組接到水源污染報(bào)警后，立即啟動(dòng)應(yīng)急救援搶險(xiǎn)系統(tǒng)；3、立即停止抽水，從受污染的水源中提取水樣，并停止向用戶供水，確保廣大業(yè)主的生命安全；4、發(fā)生污染事故，造成區(qū)大面積停水超過小時(shí)，由指揮組協(xié)調(diào)借用友鄰單位 水源；5、將水樣會(huì)同甲方門診部送防疫隊(duì)進(jìn)行化驗(yàn)，并協(xié)助防疫部門及時(shí)趕到污染源現(xiàn) 場處理、控制污染；6、及時(shí)告知廣大用戶，要求做好自我防護(hù)、宣傳、解釋污染物的危害和防治工作；7、配合衛(wèi)生、防疫、

54、環(huán)保等部門進(jìn)行事件的調(diào)查和處理，根據(jù)受污染的性質(zhì)采取 相應(yīng)措施，進(jìn)行消毒、沖洗等處理，盡快恢復(fù)水質(zhì)；8、在衛(wèi)生防疫部門確認(rèn)污染已排除和水質(zhì)已達(dá)標(biāo)后，迅速組織對供水設(shè)施（供水 井、管道、水池等）的放空、清洗和消毒工作，按指揮組的要求恢復(fù)供水；9、對恢復(fù)生產(chǎn)后的自來水進(jìn)行全面的檢驗(yàn)，在水質(zhì)達(dá)到國家衛(wèi)生飲用水標(biāo)準(zhǔn)， 并報(bào)衛(wèi)生防疫部門認(rèn)可后，方可恢復(fù)供水。否則，應(yīng)重新進(jìn)行放空、清洗和消毒， 直至水質(zhì)達(dá)標(biāo)合格。供水應(yīng)急保障流程圖第三節(jié) 供電應(yīng)急保障預(yù)案（一）高壓停電事故處理預(yù)案1、有關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，并由部門領(lǐng)導(dǎo)分別向總公司和甲方相 關(guān)部門報(bào)告情況；2、高壓停電系外部停電時(shí)，要關(guān)閉區(qū)所有

55、與高壓線路連接的電源，防止突然來電 引發(fā)事故，給營院造成不必要的損失；3、部門領(lǐng)導(dǎo)要立即致電電力部門查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的 情況通知客服部， 由客服部及時(shí)將停電原因傳達(dá)給業(yè)主，給業(yè)主做出解釋，同時(shí)還 要安撫業(yè)主情緒；4、應(yīng)急小組人員應(yīng)時(shí)刻作好送電準(zhǔn)備，保證營院能第一時(shí)間恢復(fù)用電。5、市供電部門搶修線路，求援時(shí)我方應(yīng)給予搶修隊(duì)協(xié)助；6、事故處置完畢后，按操作規(guī)程啟動(dòng)供電設(shè)備，同時(shí)增派人員嚴(yán)密監(jiān)控，防止事 故再次發(fā)生。（二）箱變故障事故處理預(yù)案：1、當(dāng)發(fā)現(xiàn)箱變故障時(shí)，應(yīng)迅速查明那一箱變出現(xiàn)問題并及時(shí)通知本部門領(lǐng)導(dǎo)，并 由本部門領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)上報(bào)總公司和甲方相關(guān)部門并通知有關(guān)業(yè)主；2、

56、對發(fā)生故障的箱變進(jìn)行斷電處理；3、迅速查明箱變故障原因并給予修理；4、當(dāng)自己不能修理時(shí)應(yīng)聘請專業(yè)維修人員給予修理；5、待箱變修理完畢之后，迅速通知相關(guān)單位并恢復(fù)正常供電；6、事故處置完畢后，同時(shí)增派人員嚴(yán)密監(jiān)控，防止事故再次發(fā)生。（三）區(qū)域線路故障處理預(yù)案：1、發(fā)現(xiàn)故障之后迅速切斷該線路的控制電源；2、及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，并有部門領(lǐng)導(dǎo)分別向總公司、甲方相關(guān)部門和業(yè)主 進(jìn)行報(bào)告和通知；3、組織有關(guān)人員迅速查明原因并予以維修；4、當(dāng)施工時(shí)間過長和用戶急需用電時(shí)（應(yīng)繞開故障線路區(qū)域），應(yīng)架設(shè)臨時(shí)用電 線路；5、待故障線路維修完畢后，撤銷臨時(shí)架設(shè)的線路并迅速恢復(fù)供電；同時(shí)增派人員 嚴(yán)密監(jiān)控，防止事故再次發(fā)生。（四）負(fù)荷過載事故處理預(yù)案：1、有關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，并由部門領(lǐng)導(dǎo)分別向總公司、管理處 和業(yè)主進(jìn)行報(bào)告和通知；2、組織有關(guān)人員迅速查明原因，對用戶私接的電源負(fù)