1、桂豐地產(chǎn)遼中項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃XXX 呈報(bào)目錄一、 遼中概貌二、 遼中城市規(guī)劃概況分析三、 遼中房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四、 遼中消費(fèi)者分析五、 目前遼中在售樓盤(pán)情況六、 遼中二手房市場(chǎng)分析七、 整體定位部分八、 施工設(shè)計(jì)建議九、 宣傳推廣策略十、 現(xiàn)階段需工作內(nèi)容十一、 遼中政府各單位信息公開(kāi)工作機(jī)構(gòu)名錄一、 遼中概貌1、自然地理狀況 遼中位于遼寧中部，被遼寧省中部城市群所環(huán)繞，四周有 東北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心城市沈陽(yáng)，鋼都鞍山，煤都撫順，化纖之都遼陽(yáng)，輕紡之都營(yíng)口等，是東北進(jìn)京的交通要道。遼中地處東經(jīng)122231236，北緯41124147。行政區(qū)域隸屬沈陽(yáng)，下轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。區(qū)域總面積1470平

2、方公里，總?cè)丝?7萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬(wàn)，勞動(dòng)力資源豐富，約有剩余勞動(dòng)力11萬(wàn)。遼中海撥5.523.5米，年平均日照2575小時(shí)，平均溫度8.1，平均相對(duì)濕度65%，平均無(wú)霜期168天。年平均降水量694毫米，可利用地下水資源5.9億立方米。土質(zhì)肥沃，地勢(shì)平坦，全部為沖積平原。主要河流有遼河、蒲河、渾河等。 2、交通能源狀況遼中區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距省會(huì)城市沈陽(yáng)53公里，距沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)75公里，大連港300公里，營(yíng)口港（鲅魚(yú)圈）160公里，首都北京600公里。遼中位于遼寧中部七座工業(yè)城市的中心，恰好處于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的范圍內(nèi)，境內(nèi)擁有各級(jí)公路共1015公里，其中省級(jí)公路192公里，縣級(jí)公路172公里

3、，鄉(xiāng)級(jí)公路275公里，專(zhuān)用公路64公里，村級(jí)公路312公里。京沈高速公路、秦沈高速電氣化鐵路貫通境內(nèi)。現(xiàn)有裝機(jī)總?cè)萘?16.6兆伏安，6.6萬(wàn)伏變電站19座。擁有日供水能力1.5萬(wàn)噸的自來(lái)水廠和日處理能力5萬(wàn)噸的污水處理廠。遼河油田年產(chǎn)天然氣5億立方米，現(xiàn)有利用指標(biāo)300萬(wàn)立方米。通信發(fā)達(dá)，擁有、移動(dòng)通信、光纖通信、數(shù)字微波等通訊手段。全縣實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)電話程控化。3、農(nóng)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r遼中縣耕地面積130萬(wàn)畝，其中，水稻種植面積57萬(wàn)畝，玉米種植面積39萬(wàn)畝，大豆種植面積10萬(wàn)畝，小麥及經(jīng)濟(jì)田種植面積24萬(wàn)畝。盛產(chǎn)水稻、玉米、大豆。糧豆年總產(chǎn)量52.6萬(wàn)噸。葡萄、草莓、棚桃等水果年產(chǎn)量3萬(wàn)噸。精養(yǎng)水面1

4、0萬(wàn)畝，淡水魚(yú)年產(chǎn)量7.4萬(wàn)噸，肉雞年飼養(yǎng)量3000萬(wàn)只，肉牛年飼養(yǎng)量25萬(wàn)頭，肉豬年出欄量100萬(wàn)頭，白酒年產(chǎn)量10萬(wàn)噸。遼中縣是全國(guó)商品糧基地縣、全國(guó)漁業(yè)生產(chǎn)先進(jìn)縣、全國(guó)菜藍(lán)子先進(jìn)縣、全國(guó)肉雞生產(chǎn)基地、全國(guó)瘦肉豬生產(chǎn)基地、全國(guó)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣、全國(guó)平原綠化先進(jìn)縣，這些都為農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)提供了豐富的資源。4、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來(lái)，遼中縣積極實(shí)施工業(yè)立縣戰(zhàn)略，以項(xiàng)目為綱，環(huán)境為本，科學(xué)發(fā)展。目前，全縣已有各類(lèi)工業(yè)企業(yè)500余家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)超過(guò)100家。主要產(chǎn)業(yè)是鑄造、機(jī)加、石油化工、有色金屬、建材、白酒釀造和稻米加工等。目前世界上已有12個(gè)國(guó)家和地區(qū)在遼中縣興辦外商投資企業(yè)30多家，

5、遼中縣累計(jì)引進(jìn)外資6000多萬(wàn)美元。例如文華制衣有限公司，年出口創(chuàng)匯在1000多萬(wàn)美元以上。目前，全縣有50多種產(chǎn)品被國(guó)家和省市評(píng)為名牌產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)近一年來(lái)的努力，我縣已經(jīng)新建一批大項(xiàng)目。例如，沈陽(yáng)機(jī)床銀豐鑄造有限公司、遼冶重工項(xiàng)目、沈陽(yáng)不銹鋼工業(yè)園、沈陽(yáng)泵閥工業(yè)園、沈陽(yáng)九星集團(tuán)興建的30萬(wàn)噸銅材生產(chǎn)線、沈陽(yáng)久大集團(tuán)改擴(kuò)建的生產(chǎn)能力達(dá)到4萬(wàn)錠的生產(chǎn)線等，都為我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到了強(qiáng)有力的推進(jìn)作用。2005年全縣工業(yè)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)160億元。其中，規(guī)模以上工業(yè)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)40億元。目前，全縣上下已經(jīng)形成共識(shí)，按照新型工業(yè)化戰(zhàn)略要求，以小城鎮(zhèn)建設(shè)為突破口，結(jié)合沈陽(yáng)市政府建設(shè)西部工業(yè)走廊的規(guī)劃，借助工

6、業(yè)開(kāi)發(fā)大道建設(shè)，給我縣帶來(lái)發(fā)展契機(jī)，建設(shè)工業(yè)新城，形成給沈陽(yáng)工業(yè)配套的鑄造機(jī)加產(chǎn)業(yè)基地，石油化工產(chǎn)業(yè)基地，有色金屬加工產(chǎn)業(yè)基地，農(nóng)產(chǎn)品深加工基地，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)“十一五”規(guī)劃的發(fā)展，工業(yè)增加值占GDP55%以上，基本實(shí)現(xiàn)遼中工業(yè)化目標(biāo)，壯大地方財(cái)政，實(shí)現(xiàn)遼中縣由目前的農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)強(qiáng)縣轉(zhuǎn)變，從而帶動(dòng)遼中縣各項(xiàng)事業(yè)的進(jìn)步，為全面建設(shè)小康社會(huì)、和諧遼中奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。5、商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r目前，全縣擁有集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)27處，大型商場(chǎng)和專(zhuān)賣(mài)店等近百家，全社會(huì)商品零售總額20多億元。三星級(jí)賓館1家，其它賓館10余家，洗浴、歌廳等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所近百家。6、蒲河公園規(guī)劃為了提高遼中的城市品位，適應(yīng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)

7、發(fā)展需要，縣委縣政府決定建設(shè)遼中縣蒲河公園，規(guī)劃中的遼中縣蒲河公園位于蒲河河道城區(qū)段兩岸，東岸堤長(zhǎng)2480米，西岸堤長(zhǎng)1850米，總規(guī)劃面積為76公頃，其中水面49公頃，陸地面積27公頃，蒲河緊靠遼中縣東側(cè)，自北向南，最后匯入渾河，蒲河遼中縣城區(qū)段的環(huán)境和景觀質(zhì)量對(duì)遼中縣起著舉足輕重的影響，因此，搞好蒲公園景觀建設(shè)既能改善沿河生態(tài)環(huán)境，也為遼中人民提供了一處休閑娛樂(lè)、游玩觀賞的綜合性文化場(chǎng)所。規(guī)劃中的蒲河公園以體現(xiàn)遼中的文化和地方特色，體現(xiàn)人與水的和諧，人與自然的融和的理念修建的。由于蒲河公園規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理，它不但不影響泄洪能力，也為遼中縣城帶來(lái)新鮮空氣，增添了自然景觀。歡迎投資者參加蒲河公

8、園的投資和建設(shè)。二、 遼中城市規(guī)劃概況分析1、沈西工業(yè)走廊近海點(diǎn) 沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)是省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，位于沈西工業(yè)走廊近海點(diǎn)，是沈陽(yáng)近海內(nèi)陸港，總面積668平方公里，占遼中全縣土地的45。隨著工業(yè)大項(xiàng)目紛紛涌入，遼中縣將獲得千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。預(yù)計(jì)到2010年，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)常住人口將達(dá)到50萬(wàn)，而目前遼中全縣人口有47萬(wàn)人。2、近海現(xiàn)代工業(yè)基地作為沈陽(yáng)最近的出海口，沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)得到許多大型企業(yè)的青睞，到目前為此，已經(jīng)有35個(gè)項(xiàng)目簽約，計(jì)劃總投資人民幣79.5億元、外資1.05億美元，其中超億元項(xiàng)目14個(gè)，10億元以上項(xiàng)目3個(gè)。特別是，總投資20億元的上海飛和實(shí)業(yè)集團(tuán)建設(shè)遼中“上

9、海城”、總投資10億元的溫州市食品制藥機(jī)械行業(yè)協(xié)會(huì)與溫兄企業(yè)集團(tuán)聯(lián)合建設(shè)溫州產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)成為了招商引資中的龍頭項(xiàng)目。3、開(kāi)發(fā)大道南伸成出海通道 目前，位于沈西工業(yè)走廊上的開(kāi)發(fā)大道名義上已經(jīng)竣工，實(shí)則還只處于一個(gè)起點(diǎn)。全長(zhǎng)45公里的沈西工業(yè)走廊開(kāi)發(fā)大道，起于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西市政界，終點(diǎn)位于遼中縣烏伯牛鄉(xiāng)與省道沈盤(pán)線交叉處，途經(jīng)于洪、遼中、遼中，按一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，與兩條省級(jí)公路和五條縣級(jí)公路相連接，在沈西工業(yè)走廊區(qū)域內(nèi)形成了一條交通大動(dòng)脈。以這條大道為主軸線和依托，沈西工業(yè)走廊將開(kāi)發(fā)建設(shè)9個(gè)組團(tuán)，拉開(kāi)沈陽(yáng)市工業(yè)發(fā)展的新格局。隨著這條大道的建成，全長(zhǎng)152公里的沈陽(yáng)至營(yíng)口出海通道的建設(shè)也已提上日

10、程，相關(guān)城市已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，將沈西工業(yè)走廊開(kāi)發(fā)大道向南延伸，經(jīng)遼陽(yáng)、鞍山直達(dá)營(yíng)口港，形成沈陽(yáng)至營(yíng)口的快速通道。 屆時(shí)，遼中將成為名副其實(shí)的沈陽(yáng)“近”海點(diǎn)和樞紐4、遼中縣改區(qū)只是時(shí)間問(wèn)題 遼中邊界距離沈陽(yáng)不到20公里，特別是去年開(kāi)發(fā)大道的竣工通車(chē)，使兩地交通更為便捷，每天都會(huì)有幾千人通過(guò)巴士由沈陽(yáng)前往遼中上班。而且，遼中縣的財(cái)政收入近年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年將突破3億元，同比去年增長(zhǎng)了50%。成為沈陽(yáng)市的一個(gè)行政區(qū)，遼中已經(jīng)在各方面做好了準(zhǔn)備，縣改區(qū)只是時(shí)間問(wèn)題。遼中距離營(yíng)口港的距離為70公里，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，100公里就是近海，如果從遼中劃入沈陽(yáng)城區(qū)的這個(gè)概念出發(fā)，沈陽(yáng)就是當(dāng)之無(wú)愧的近海經(jīng)濟(jì)區(qū)域。5、茨

11、榆坨有望成商貿(mào)物流集散地目前，“上海城”、“臺(tái)灣城”等一大批數(shù)億元大項(xiàng)目紛紛在經(jīng)濟(jì)區(qū)落戶，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模正在急速提升。近海經(jīng)濟(jì)區(qū)準(zhǔn)備用三到五年，將茨榆坨地區(qū)打造成北方商貿(mào)物流集散地。在近海經(jīng)濟(jì)區(qū)的宏偉規(guī)劃中，其重要一環(huán)是以提升人居環(huán)境為目標(biāo)的蒲東濱水文化新城。蒲東濱水文化新城以蒲河綠洲生態(tài)示范工程為載體，規(guī)劃面積10平方公里，近海經(jīng)濟(jì)區(qū)準(zhǔn)備用3年5年時(shí)間把蒲東濱水文化新城建設(shè)成為“創(chuàng)新之城、文化之城、濱水之城、休閑之城”。三、 遼中房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于遼中市整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的單一性造成整體經(jīng)濟(jì)水平偏低，房地產(chǎn)業(yè)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)水平、市民的消費(fèi)能力及判斷能力與百公里外的省城沈陽(yáng)差距

12、甚大，具體表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。1 遼中市各樓盤(pán)均缺少統(tǒng)一的規(guī)劃與統(tǒng)籌，這與整個(gè)城市發(fā)展消費(fèi)有很大關(guān)系。開(kāi)發(fā)商采取的多是“游擊戰(zhàn)”的方法，少批量上市滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)較好時(shí)可以繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)面積，如果一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，則只開(kāi)發(fā)幾棟樓，利用此種方式來(lái)控制不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就使得大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的占地面積或建筑面積，同時(shí)在園區(qū)規(guī)劃時(shí)也缺少統(tǒng)一與和諧。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，規(guī)劃單一及消費(fèi)者需求問(wèn)題，大部分樓盤(pán)的規(guī)劃都比較簡(jiǎn)單，屬最原始的多層兵營(yíng)式排列，非常注重南北正向與通風(fēng)問(wèn)題。2 戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有新意和亮點(diǎn)。在沈城早已普遍的落地飄窗、角窗、四明戶型這里尚未出現(xiàn)，人們甚至沒(méi)有意識(shí)到明廳、明衛(wèi)的好處。人

13、們首先關(guān)注的是面積、價(jià)格和室內(nèi)功能。只要俱備最基本的功能（客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室）即可。3 在園林景觀規(guī)劃上，大多數(shù)的樓盤(pán)仍停留在最原始的兩樓之間夾花壇、地磚硬鋪的綠化方式，無(wú)所謂什么規(guī)劃概念。區(qū)內(nèi)的景觀小品卻值得一提：無(wú)論是婀娜多姿的雕塑、色彩各異的鮮花、栩栩如生的大樹(shù)（假的）還是憨態(tài)可拘的石小豬，無(wú)一體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的真切關(guān)愛(ài)。4、物業(yè)管理方面，遼中市尚未得到規(guī)范和實(shí)施。開(kāi)發(fā)商只提供最簡(jiǎn)單基本的保潔服務(wù)，而消費(fèi)者也尚未認(rèn)識(shí)到自己需要的服務(wù)和配套。消費(fèi)者對(duì)配套的要求大多表現(xiàn)在樓盤(pán)本身所在的地段和周邊的環(huán)境上，消費(fèi)者能否為高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)埋單，是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不小的話題。5、 在營(yíng)銷(xiāo)推廣上，

14、相對(duì)成熟的沈陽(yáng)市房地產(chǎn)而言，遼中房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都沒(méi)有具備系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)理念。受居家生活質(zhì)量進(jìn)步較為緩慢和消費(fèi)能力等因素的影響，遼中房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者往往更關(guān)注一些基本層面的務(wù)實(shí)性東西，如買(mǎi)不買(mǎi)房看地段、離城的遠(yuǎn)近、今后生活成本的高低等等，而不是支撐基礎(chǔ)不扎實(shí)的風(fēng)花雪月的概念。由于城區(qū)半徑很小，資訊載體有限，遼中市的媒體業(yè)并不發(fā)達(dá)，相對(duì)沈陽(yáng)市內(nèi)房地產(chǎn)而言，這里不再是報(bào)紙類(lèi)地產(chǎn)廣告一支獨(dú)秀的天下，更有影響力的宣傳載體偏向了電視、親友介紹和案場(chǎng)包裝等。而且由于城市規(guī)劃小、人口居住集中、彼此聯(lián)系較為密切、信息干擾因素相對(duì)較少等原因，這里極易達(dá)成口碑效應(yīng)。但這種效應(yīng)卻是一把雙刃劍，既能成就一個(gè)樓盤(pán)，

15、也能毀掉一個(gè)樓盤(pán)。假如開(kāi)發(fā)商在以往開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題等一些不可鐃恕的誠(chéng)信問(wèn)題的話，不利的因素就會(huì)向瘟疫一樣蔓延，極大地影響到在建項(xiàng)目的銷(xiāo)售。6、 新產(chǎn)品技術(shù)方面，遼中市場(chǎng)更認(rèn)可容易摸得到看得見(jiàn)的東西，如地?zé)帷Ｒ驗(yàn)楸葌鹘y(tǒng)散熱片散熱效果更好、室內(nèi)溫度更舒適、更加節(jié)省空間出面積，因此大家對(duì)此都很熱衷。而對(duì)于一些很難用肉眼和身體感覺(jué)衡量的產(chǎn)品，市場(chǎng)反映并不熱烈（如智能化之類(lèi)）。四、 遼中消費(fèi)者分析1、因遼中整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的滯后，“掙錢(qián)不容易、花錢(qián)要仔細(xì)”是大多數(shù)老百姓普遍存在的消費(fèi)心理，因此對(duì)價(jià)格的敏感度極高。2、在園區(qū)景觀上，遼中人比較注重大面積的綠化，相對(duì)集中的公共空間（大

16、廣場(chǎng)）的需求非常強(qiáng)烈。3、比較注重戶型的面積和功能，講求功能齊全、功能區(qū)域劃分的合理，但對(duì)沈陽(yáng)流行的全明戶型并無(wú)概念和要求。4、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品外立面的審美度不高，也無(wú)具體要求，因此造成遼中市樓盤(pán)外立面都沒(méi)什么新意。5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理、會(huì)所、智能等方面沒(méi)有具體認(rèn)知概念。、6、消費(fèi)者認(rèn)可一層的車(chē)庫(kù)和頂層的閣樓，對(duì)把山的戶型也是有很大的抗性。7、大多數(shù)消費(fèi)者關(guān)心的觀、問(wèn)題依次為：價(jià)格、地段、環(huán)境。8、客戶消費(fèi)心理不成熟，對(duì)物業(yè)、景觀、戶型不太認(rèn)知，相信口碑傳播，而且傳播速度極快。9、有能力購(gòu)房者大多是本地的私營(yíng)業(yè)主、政府職員和規(guī)劃經(jīng)濟(jì)區(qū)后的外來(lái)人口，是遼中購(gòu)房的主力群體，這類(lèi)群體在本地關(guān)系廣泛，議價(jià)

17、能力很強(qiáng)。分析：遼中城區(qū)人口10萬(wàn)人左右，再加上茨榆坨的5萬(wàn)人，都是潛在購(gòu)房人口。全縣去年的財(cái)政收入達(dá)到2.18億元，城鎮(zhèn)居民可支配收入15000元-20000元，可以說(shuō)遼中人很有錢(qián)，只要你的房子蓋得好，就會(huì)有人買(mǎi)。與臨近的新民市相比，遼中縣在財(cái)政收入、人均收入等各方面都和其不相上下，但是新民的房?jī)r(jià)早已突破2000元，最高達(dá)到了2300元/平，比遼中高了500元。 遼中本來(lái)就沒(méi)多少舊樓，這幾年蓋的都是新樓，市場(chǎng)上新房的放量較少，而且價(jià)格相對(duì)便宜，將來(lái)成為沈陽(yáng)通往營(yíng)口的中心區(qū)，房?jī)r(jià)的上漲空間一定很大，預(yù)計(jì)年底房?jī)r(jià)能夠突破2000元/平。五、 目前遼中在售樓盤(pán)情況 價(jià)格：住宅：1400元-1800

18、元/平之間三、四層為最貴：1800元1850元/平六樓（頂樓）：1600元/平頂樓為閣樓，買(mǎi)一層贈(zèng)一層，層高局部均超過(guò)2.2米，最高達(dá)到3.6米。一層多為車(chē)庫(kù)：約2500元/平網(wǎng)點(diǎn)：根據(jù)地理位置價(jià)格不一，1800元/平3000元/平不等。地下倉(cāng)房：15000元/個(gè)戶型：總體區(qū)間：45平125平之間主力區(qū)間為：70平100平之間熱銷(xiāo)區(qū)間：80平90平之間車(chē)庫(kù)：20平40平倉(cāng)房：10平左右/個(gè)，位于地下。六、 遼中二手房市場(chǎng)分析區(qū)域物業(yè)名稱(chēng)房型面積總價(jià)(萬(wàn))單價(jià)（元）遼中老木材西 環(huán)路外-老木材西 環(huán)路外2室2廳1衛(wèi)112121071遼中福利社區(qū)-遼中縣公安局附近2室2廳1衛(wèi)96161666遼中遼

19、中縣-茨榆坨鎮(zhèn)-遼中縣-茨榆坨鎮(zhèn)6室4廳1衛(wèi)18013722遼中遼中縣-茨榆坨鎮(zhèn)-遼中縣茨榆坨鎮(zhèn)6室4廳1衛(wèi)18013722遼中商品房-遼中縣茨于坨鎮(zhèn)菜市2室1廳1衛(wèi)86121395遼中南門(mén)平房-南門(mén)化工廠對(duì)面4室2廳1衛(wèi)150553666遼中文華小區(qū)-遼中縣文華小區(qū)2室1廳1衛(wèi)8591058遼中二手房根據(jù)地理位置與新舊程度的不同，價(jià)格高低不一。七、 整體定位部分總體市場(chǎng)定位：遼中首席花園式水景、生態(tài)型成熟社區(qū)關(guān)鍵詞解析：“首席”-代表市場(chǎng)第一的位置，而只有“第一”的位置才能讓消費(fèi)者記住。“花園式”-本項(xiàng)目將要打造的人工水景是當(dāng)?shù)亟^無(wú)僅有的，“花園式”突出了本項(xiàng)目的整體美感。“生態(tài)”-生態(tài)符合

20、人們內(nèi)心所最終追求的一種平和，起到了精神共鳴的作用。通過(guò)“社區(qū)”的概念把種種的精神因素聚積起來(lái)，形成本項(xiàng)目特有的文化沉淀。產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位：中檔價(jià)位的大眾精品住宅 建筑風(fēng)格定位 具有濃郁現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的成熟型人文生活區(qū)主要體現(xiàn)：外立面的簡(jiǎn)約風(fēng)格 園林的簡(jiǎn)約風(fēng)格 建筑設(shè)計(jì)及建筑形式的簡(jiǎn)約等客戶人群定位1、項(xiàng)目周邊的地緣性客戶2、遼中市區(qū)需要置業(yè)的年輕人及需要改善居住條件的二次置業(yè)者3、村、鎮(zhèn)的中高收入人群及政府機(jī)前及企事業(yè)單位人員4、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)區(qū)后隨廠而來(lái)的外來(lái)就業(yè)者產(chǎn)品定位一、外立面深色貼磚立面，或主體貼磚與局部涂料結(jié)合（北方不能用灰色或太淺色）二、首層的私家花園 三、園林設(shè)計(jì)建議：整體空間設(shè)

21、計(jì)將庭院地面、園區(qū)入口、單元入口統(tǒng)一考慮，利用綜合景觀的表現(xiàn)，形成完整的空間立體環(huán)境系統(tǒng)。由于北方的冬天氣候，冬天比較蕭條，建議采用暖色調(diào)和清新明快的色彩，為小區(qū)園林增添色彩元素。小區(qū)公共綠地小區(qū)公共綠地設(shè)計(jì)旨在營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o，清幽的休閑區(qū)，可供老年人休息。花架、休息廣場(chǎng)、嵌草汀步、假山石等園林小品，綠地中點(diǎn)綴些仿真的動(dòng)物雕塑，與自然融為一體，更添情趣，小區(qū)中庭為半開(kāi)闊空間，以鋪裝小廣場(chǎng)的中式?jīng)鐾橹骶埃Y(jié)合小園石汀步，坐凳，花壇，色塊等設(shè)施，為居民提供了一個(gè)娛樂(lè)，溝通的公共游樂(lè)場(chǎng)所。此外一側(cè)設(shè)置一條“健康之路”，沿路設(shè)置全民健身運(yùn)動(dòng)器材，居民在游玩的同時(shí)又得到了健身，一舉兩得，同時(shí)色彩多樣的體

22、育健身器材又為小區(qū)增色添彩。（參考圖片） 針對(duì)長(zhǎng)時(shí)間在園區(qū)生活的少年與老年人，建議修建不倒翁休閑長(zhǎng)廊，為他們的生活增加歡樂(lè)場(chǎng)地。在每套建筑的前庭都規(guī)劃一個(gè)開(kāi)放式的小花園，花園游廊，雕塑，花壇，桌凳，小亭，兒童設(shè)施等組合而成，每個(gè)小園的構(gòu)圖各有特色，很容易識(shí)別自己的住所，在植物配置時(shí)，為了不影響居室的通風(fēng)采光，樓前一般采用矮小的樹(shù)種，高大樹(shù)種在距建筑物5米以外，使各層居民都能感受到綠意昂然的環(huán)境美。（建議用在入口處）道路綠化小區(qū)入口為了庇蔭和獲得整體效果，以上層為高大樹(shù)種，下層為小灌木的種植形式來(lái)豐富其立面景觀，同時(shí)入口左右可以適當(dāng)擺設(shè)中式的小品以增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的喜氣氛圍，如招財(cái)貓、吉祥娃娃等。為打

23、破直路線的呆滯感，路沿均采用曲線型，配以椅凳，集休閑，美觀于一體；支路兩旁種植喬、灌木、草結(jié)合，沿路配以各式園燈，引導(dǎo)路線，使小區(qū)夜景同樣迷人。植物配置主要選用本地樹(shù)種，依照季節(jié)變化，考慮樹(shù)種搭配，做到常綠與落葉相結(jié)合，觀花與觀葉相結(jié)合，形成三季，四季常青的植物觀景。1、道路兩側(cè)以及主要景觀處配以庭院燈加以點(diǎn)綴，使其夜景更加迷人。2、草坪為坡起坡落，不做成平面3、運(yùn)用石塊的點(diǎn)綴，突出社區(qū)道路美感戶型定位（詳細(xì)戶型圖查看附加CAD文件）客廳開(kāi)間（M）進(jìn)深（M）面積范圍區(qū)間2.9-5.63.9-8.410-36主力集中3.6 3.9 4.2 4.54.5 4.8 5.1 5.4 6 6.3備注電視

24、的最佳觀看距離為25寸3.8米,29寸4.4米.因此開(kāi)間最小為3.6米沙發(fā)設(shè)計(jì)為0.75*2,單人沙發(fā)0.75*0.6.因此進(jìn)深尺寸應(yīng)為最小4.2米客廳舒適的最小面積為16平臥室開(kāi)間（M）進(jìn)深（M）面積范圍區(qū)間2.4-4.33.1-6.69-30主力集中3 3.3 3.6 3.9 4.23.9 4.2 4.5 4.8 5.1 備注開(kāi)間最小為3米最小尺寸為3.6米最小面積為12平廚房開(kāi)間（M）進(jìn)深（M）面積范圍區(qū)間1.44.82.4-73-11主力集中1.8 2.1 2.4 2.72.7 3.0 3.3 3.65-9備注開(kāi)間最大不應(yīng)超過(guò)3.3,最小不低于1.8最少為2.4,最大為4.35.常用為

25、”L”型餐廳開(kāi)間（M）進(jìn)深（M）面積范圍區(qū)間1.54.02.15.44-18主力集中2.1 2.4 2.7 3 3.3 3.62.7 3 3.3 3.3 3.9613備注最短不小于2.4最小尺寸為3.3六人席最小面積加過(guò)道為8平衛(wèi)生間開(kāi)間（M）進(jìn)深（M）面積范圍區(qū)間1.22.8主力集中1.5 1.8 2.1 2.4備注開(kāi)間最小尺寸為1.5米,最大尺寸為2.4米根據(jù)客群對(duì)產(chǎn)品的不同需求，將產(chǎn)品規(guī)劃為一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)及部分頂部復(fù)式躍層，結(jié)合戶型的不同特征建議戶型如下.【一室一廳一衛(wèi)】圖示：H3戶型評(píng)點(diǎn)：1) 緊湊小戶型，擁有滿足生活所需的一切空間。2) 廚房開(kāi)窗，有效解決采

26、光通風(fēng)問(wèn)題。3) 大度落地窗，在客廳與室內(nèi)通道間形成一道自然的陽(yáng)光走廊。4) 凸型大度飄窗，將臥室內(nèi)部空間與外部景觀有機(jī)連接。不足處：通道空間過(guò)長(zhǎng)，浪費(fèi)一定使用空間。【兩室兩廳一衛(wèi)】圖示：C2與C1戶型評(píng)點(diǎn)：（C2戶型）1) 室內(nèi)總體布局合理，結(jié)構(gòu)緊湊，提升使用空間。2) 客廳與臥室之間，動(dòng)靜分離，私密性增強(qiáng)。3) 南北臥室自然采光，空氣通爽。4) 廚房與餐廳自然過(guò)渡，空間更為通暢 。5) 客廳落地凸窗，將外界空間景觀無(wú)限放大。不足處：衛(wèi)生間無(wú)法采光通風(fēng)。（C1戶型）1) 布局緊湊，結(jié)構(gòu)合理，使用率高。2) 室內(nèi)各個(gè)功能空間處處有窗、處處采光，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光戶型。3) 臥室凸型大度飄窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)

27、采光。4) 餐廳開(kāi)窗，實(shí)現(xiàn)人本工程學(xué)設(shè)計(jì)。5) 4.2米大封閉陽(yáng)臺(tái)，形成室內(nèi)有效的休閑、養(yǎng)生之所不足處：主臥無(wú)法形成南北對(duì)流通風(fēng)。 衛(wèi)生間無(wú)法采光通風(fēng)。【三室兩廳兩衛(wèi)】圖示：D3戶型評(píng)點(diǎn)：1) 躍式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，將室內(nèi)功能空間分隔更為合理。2) 主臥附帶衛(wèi)生間，可享受更多私密空間。3) 儲(chǔ)藏間的設(shè)置使家具雜物收納更為方便。4) 南北臥室自然通風(fēng)采光。5) 廚房設(shè)置大開(kāi)窗，實(shí)現(xiàn)自然排煙通風(fēng)。6) 客廳落地凸窗，滿足最佳可視空間要求。不足處：沒(méi)有明顯不利之處。【頂部復(fù)式躍層】圖示：B1與B2戶型評(píng)點(diǎn)：（B1戶型）1) 復(fù)式躍層設(shè)計(jì)，增加居室的可利用空間。2) 獨(dú)立屋頂空間，生活更加豐富多彩。3) 10

28、平方露臺(tái)。更容易感受外界的四季景致。4) 儲(chǔ)藏空間加大，方便家具雜物存放。5) 廚房外部設(shè)置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，工作空間更加舒適。6) 坡屋窗設(shè)計(jì)，提高居室通風(fēng)采光。不足處：一層通風(fēng)及餐廳功能沒(méi)能合理解決。（B2戶型）1) 復(fù)式躍層設(shè)計(jì)，增加居室的可利用空間2) 獨(dú)立屋頂空間，生活更加豐富多彩。3) 主臥附帶衛(wèi)生間，可享受更多私密空間。4) 10幾平方超大露臺(tái)設(shè)計(jì)。5) 南北臥室自然通風(fēng)采光。6) 一層客廳與餐廳間采用躍式分隔，實(shí)現(xiàn)功能空間的有效使用。7) 儲(chǔ)藏空間加大，方便家具雜物存放。不足處：沒(méi)有明顯不利之處。八、 施工設(shè)計(jì)建議建筑專(zhuān)業(yè)1、 外窗為單框雙玻節(jié)能塑鋼窗，實(shí)德型材。2、 住宅中廚房、衛(wèi)生

29、間采用垂直集中式排煙氣系統(tǒng)，在煙道頂部設(shè)無(wú)動(dòng)力排風(fēng)帽。3、 外裝修材料：住宅外墻刷高級(jí)涂料；局部外墻磚。內(nèi)墻除衛(wèi)生間、廚房外為大白面層。4、 陽(yáng)臺(tái)挑板上墻體采用鋼筋混凝土二次澆筑。5、 廚房不做防水處理，衛(wèi)生間做高分子卷材防水。衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)做50mm降板處理。6、 進(jìn)戶門(mén)采用鑄城防盜門(mén)或飛云防盜門(mén)。7、 屋面防水采用禹王或大禹防水卷材4厚。8、 外墻采用復(fù)合保溫墻體，笨板厚度、容重按照設(shè)計(jì)要求。給水排水1、 設(shè)計(jì)范圍1.1. 住宅及各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等建筑之給水、消防、排水、雨水管網(wǎng)設(shè)計(jì)；1.2. 園區(qū)生活消防、給水、排水、熱力設(shè)計(jì)；2、 設(shè)計(jì)內(nèi)容2.1. 給水為保證建筑給水、排水設(shè)計(jì)質(zhì)量使工程符合適用

30、、經(jīng)濟(jì)安全要求；依據(jù)給水、排水設(shè)計(jì)規(guī)范并考慮其生活消防和物業(yè)管理等諸多方面的需要，按規(guī)范對(duì)給水系統(tǒng)進(jìn)行劃分。2.1.1 水表計(jì)量每戶住宅在表箱內(nèi)設(shè)水表一塊。每戶網(wǎng)點(diǎn)在管井內(nèi)或地下室管井設(shè)水表一塊（DN25）。2.1.2 管材及敷設(shè)住宅樓內(nèi)生活給水管網(wǎng)按衛(wèi)生要求均在室內(nèi)鋪設(shè)，戶內(nèi)埋地鋪設(shè)；其給水管材采用符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)之優(yōu)質(zhì)PP-R給水管材,管材采用“金德”牌。2.1.3未盡事宜按規(guī)范設(shè)置。2.2. 排水2.2.1 本設(shè)計(jì)采用單立管排水方式；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以上住宅生活污水經(jīng)各自排水立管排下，匯合到一層網(wǎng)點(diǎn)棚下經(jīng)排水管井至室外排水檢查井；一層住宅按規(guī)范其排水單獨(dú)排出排至室外排水檢查井。2.2.2 公共用房、

31、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)排水單獨(dú)排出排至室外排水檢查井。2.2.3 管材2.2.3.1 生活排水管生活排水管主立管采用UPVC優(yōu)質(zhì)螺旋發(fā)泡排水管，支管采用UPVC發(fā)泡管；以減少噪聲污染并滿足規(guī)范及環(huán)境保護(hù)的要求，管材采用大連“聲光”牌。2.2.3.2 雨水雨水管采用優(yōu)質(zhì)UPVC管，品牌頭排水管，經(jīng)雨水斗收集后排入市政雨水管網(wǎng)。2.2.3未盡事宜按規(guī)范設(shè)置。采暖專(zhuān)業(yè)1、 熱網(wǎng)供水壓力滿足普通住宅七層，標(biāo)準(zhǔn)采暖回水溫度是70/50（地?zé)岵膳?、 由規(guī)劃給出單體建筑熱力入口方向。3、 住宅戶內(nèi)采用地?zé)岵膳孛嫔蠘?gòu)造厚度80。分、集水器明設(shè)。4、 采暖系統(tǒng)主立管按異程式-二根立管進(jìn)行設(shè)計(jì)。主管采用無(wú)縫管，支管采

32、用PPR管。地?zé)峁懿捎肞EX，管材品牌同給水管。5、 居室內(nèi)采暖設(shè)計(jì)溫度18。6、 網(wǎng)點(diǎn)采用地?zé)岵膳?、 網(wǎng)點(diǎn)采暖應(yīng)分戶計(jì)量。分戶熱表設(shè)在戶內(nèi)或室外熱力入口內(nèi)（由熱力部門(mén)決定）。8、 網(wǎng)點(diǎn)室內(nèi)采暖設(shè)計(jì)溫度為18。電氣專(zhuān)業(yè)1、 住宅部分配電住宅：室 內(nèi)開(kāi)關(guān)插座采用“泰力”牌雅光系列產(chǎn)品。2、配電箱柜采用沈陽(yáng)基億電控設(shè)備廠產(chǎn)品，規(guī)格、型號(hào)參照千緣愛(ài)城選用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。3、樓梯間內(nèi)的聲控感應(yīng)燈采用到當(dāng)?shù)亍傲粱k”購(gòu)買(mǎi)聲控?zé)簦潆娫椿芈方釉诩杏?jì)量箱內(nèi)的專(zhuān)用回路上。、單元對(duì)講采用到當(dāng)?shù)匕脖２块T(mén)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品5、電話、網(wǎng)絡(luò)與有線電視系統(tǒng)到當(dāng)?shù)叵喈?dāng)部門(mén)辦理九、宣傳推廣策略推廣的主題方向： 為遼中注入新文化擬利用

33、案名：突出其溫馨典雅：萬(wàn)家燈火 小城故事突出其規(guī)模氣勢(shì)：錦秀華庭 富貴人家 近海新城主推廣語(yǔ)糧倉(cāng)寶地 富貴人家遼中媒介的特點(diǎn)：城市小，文化活動(dòng)少，宣傳及推廣有限。決定了我們注定要做第一個(gè)吃螃蟹的人。而且正由于小城市的文脈，客戶群集中的特點(diǎn)決定了我們要用大量的公關(guān)活動(dòng)來(lái)打造項(xiàng)目。推廣策略：活動(dòng)+直銷(xiāo)推廣手法： 公關(guān)策略從文化入手，打文化牌，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象，并贏得社會(huì)及政府關(guān)注。售樓處：將所選定售樓處進(jìn)行簡(jiǎn)要包裝，裝飾特點(diǎn)采取與案名相符的風(fēng)格。銷(xiāo)售資料：戶型圖+宣傳單工地形象：噴繪圍檔活動(dòng)：文化主題路演、晚會(huì)；大禮促銷(xiāo)活動(dòng)例：1、項(xiàng)目文化藝術(shù)節(jié)（電視臺(tái)聯(lián)辦）特點(diǎn)：費(fèi)用低，關(guān)注率高，效果好，轟動(dòng)大，

34、樹(shù)形象。2、本項(xiàng)目秧歌隊(duì)特點(diǎn)：費(fèi)用低，關(guān)注率高，效果好，樹(shù)形象，針對(duì)目標(biāo)客群（中老年人）3、“愛(ài)我家鄉(xiāng)”書(shū)畫(huà)、征文、歌曲大賽（學(xué)校聯(lián)辦）特點(diǎn)：費(fèi)用低，關(guān)注率高，轟動(dòng)大，樹(shù)形象。目標(biāo)群重文化。擬利用媒體：掛旗、路牌 其間根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)及促銷(xiāo)活動(dòng)的跟進(jìn)，配合以媒體的發(fā)放等。時(shí)間待定。銷(xiāo)售方式：坐銷(xiāo)+直銷(xiāo)十、現(xiàn)階段需工作內(nèi)容1、地塊的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)2、準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)地塊的詳規(guī)（包括戶型、面積設(shè)計(jì)）3、準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)地塊的園林規(guī)劃4、人員的招聘：銷(xiāo)售經(jīng)理一人（沈陽(yáng)）+售樓員四人（遼中） 建議用年輕人：銷(xiāo)售經(jīng)理28歲左右，售樓員20-24歲之間5、項(xiàng)目圍檔形象的噴繪6、售樓處的選址、設(shè)計(jì)、裝修7、

35、合作單位的確定（施工單位、園林公司、設(shè)計(jì)廣告）8、項(xiàng)目路旗的設(shè)計(jì)、掛放9、地塊各種相當(dāng)手續(xù)的辦理（規(guī)劃許可、施工許可等）10、銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備十一、遼中政府各單位信息公開(kāi)工作機(jī)構(gòu)名錄部 門(mén)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)辦公地址辦公時(shí)間電 話傳 真政府辦督查科遼中鎮(zhèn)政府路126號(hào)早8-晚58788246087882135水利局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路130號(hào)早8-晚58788106787881067地震局辦公室遼中鎮(zhèn)新華街122-9早8-晚58788327687883276檔案局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路128號(hào)早8-晚58788329387883293人事局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路126號(hào)早8-晚58788237887882378科技局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路126號(hào)早8-晚58788245887882458教育局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路132號(hào)早8-晚58788192587881925環(huán)保局辦公室遼中鎮(zhèn)中心街南一路29號(hào)早8-晚58788315887883158發(fā)改局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路126號(hào)早8-晚58788335087883350監(jiān)察局辦公室遼中鎮(zhèn)中心街58號(hào)早8-晚58788290587882905經(jīng)濟(jì)局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路126號(hào)早8-晚58788268887882688文體局辦公室遼中鎮(zhèn)政府路103號(hào)早8-晚58788335687883356供銷(xiāo)聯(lián)社辦公室遼