1、物業管理師執業資格考試參考教材物業管理基本制度和政策（補充修改內容）一、補充修改的說明物業管理師執業資格考試參考教材編寫出版于 2006年8月，近兩年來，物 權法、住宅專項維修資金管理辦法和物業服務定價成本監審辦法（試行）相繼出臺，物業管理條例和物業服務企業資質管理辦法也作了相應修改。 為適應這一變化，避免考試內容與現有法律法規脫節和沖突， 我們對物業管理 基本制度與政策一書中的相關內容進行補充和修改，其他三本教材中涉及物業 管理制度和政策的內容，也應做相應的修改和調整。二、修改的相關稱謂根據中華人民共和國物權法和國務院關于修改 物業管理條例 的決 定（中華人民共和國國務院令第 504號）的有

2、關規定，將教材中的“物業管理 企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主 臨時公約”修改為“臨時管理規約”。三、修改的相關內容（一）關于“業主大會制度”（第三章第一節）的修改2007年8月26日，國務院關于修改 物業管理條例 的決定正式公布， 自2007年10月1日起施行。1、修改后的物業管理條例第十條的內容為：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產 行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產 生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同 意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主

3、大會、業主委員會職責。2、修改后的物業管理條例第一條的內容為：下列事項由業主共同決定：（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施； 根據物權法新增（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3、修改后的物業管理條例第十二條內容為：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式； 但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數 過半數的業主參加。兩個半數業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定

4、本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經 專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定 本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主 且占總人數過半數的業主同意。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。4、修改后的物業管理條例第十九條內容為：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定， 不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣 人民政府房地產行政主管

5、部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。教材第三章第一節“業主大會制度”中的表述應按上述內容進行相應修改。（二）關于“物業管理企業資質管理制度”（第三章第五節）的修改2007年11月26日，建設部關于修改 物業管理企業資質管理辦法 的決定 （建設部令第164號）發布，決定對物業管理企業資質管理辦法 （建設部令第 125號）進行修改，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，同時刪去物 業管理企業資質管理辦法（建設部令第 125號）中的以下內容：第十七條物業管理企業資質實行年檢制度。各資質等級物業管理企業的年檢由相應資質審批部門負責。第十八條符合原定資質

6、等級條件的，物業管理企業的資質年檢結論為合 格。不符合原定資質等級條件的，物業管理企業的資質年檢結論為不合格，原資 質審批部門應當注銷其資質證書，由相應資質審批部門重新核定其資質等級。資質審批部門應當將物業管理企業資質年檢結果向社會公布。第二十二條物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門 責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。據此，教材第三章第五節“物業管理企業資質管理制度”修改為“物業服務 企業資質管理制度”，其中涉及上述三個條款的相關內容予以刪除。（三）關于“住宅專項維修資金制度”（第三章第七節）的修改2007年12月4日，建設部、財政部聯合發布了住宅專項維修資金管

7、理辦 法（建設部令第165號），自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設 部、財政部發布的住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（建住房1998213號）同時廢止。根據住宅專項維修資金管理辦法的相關規定，將 “住宅專項維修資金制度”進行相應修改，修改后的教材“第三章第七節”的內 容為：第七節住宅專項維修資金制度2007年12月4日，根據物權法、物業管理條例等法律、行政法規， 建設部會同財政部發布了住宅專項維修資金管理辦法，并于2008年2月1 日起施行。該辦法對加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，都起

8、著重要的作用。一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監管部門1、住宅專項維修資金的定義住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、 共用設施設備保修期滿后的 維修和更新、改造的資金。2、共用部位、共用設施設備的定義共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單 幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位， 一般包括：住宅的基礎、 承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅 業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防 設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、

9、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施 和共用設施設備使用的房屋等。3、管理原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督 的原則。4、監督部門國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指 導和監督工作。縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行 政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。二、住宅專項維修資金的交存（一）住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業主，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施 設備的除外。2、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅

10、的業 主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規定交存住宅專項維修資金。業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。 從公有住房售房款中提取的住 宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。（二）住宅專項維修資金的交存金額1、商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專 項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建 筑安裝工程每平方米造價的 5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項 維修資金的數額，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門根據本地 區情況確定并公布。2、出售公有住房的，業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米

11、建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的 2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（三）住宅專項維修資金的交存方式1、商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金 存入住宅專項維修資金專戶。2、已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修 資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。3、未按規定交存首期住宅專項維修資金的，

12、開發建設單位或者公有住房售 房單位不得將房屋交付購買人。4、業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30%的，應當及時 續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交按照直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定的具 體管理辦法實施。（四）住宅專項維修資金的管理1. 業主大會成立前住宅專項維修資金的管理業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民 政府建設（房地產）主管部門委托的當地商業銀 行開立的住宅專項維修資金專戶代管。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業管 理區域為單位設賬，按房屋戶門號設

13、分戶賬，未劃定物業管理區域的，以幢為單 位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、 市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門委托所在地商業銀行開立 公有住房住宅專項維修資金專戶負責管理。開立公有住房住宅專項維修資金專 戶，按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按 房屋戶門號設分戶帳。2. 業主大會成立后住宅專項維修資金的管理業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維 修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 開立住 宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設

14、賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部 門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住 宅專項維修資金的部門在收到通知之日起 30日內，通知專戶管理銀行將該物業 管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅 專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會建立住宅專項維修資 金管理制度進行管理。業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產

15、）主管部門的監督。三、住宅專項維修資金的使用（一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則1、使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、 共用設施設備保修期滿后的 維修 和更新、改造。2、使用原則住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人 相一致的原則。（二）住宅專項維修資金的分攤規則閱讀1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。2、售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用， 由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其 中，應由業主承擔的，

16、再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤3、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維 修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有 住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修 資金的比例分攤。4、住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品 住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售 出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。（三）住宅專項維修資金的使用程序1住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前的使用程序（1）物業服務企業根據維修和更新、改造項目 提出

17、使用建議；沒有物業服 務企業的，由相關業主提出使用建議；（2）住宅專項維修資金 列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上 的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；（3）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；（4）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人 民政府建設（房地產）主管部門 申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資 金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；（5）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維 修資金的通知；（6）專戶管理銀行將所需

18、住宅專項維修資金 劃轉至維修單位2. 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后的使用程序（1）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造 的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使 用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；（2）業主大會依法通過使用方案；（3）物業服務企業組織實施使用方案；（4）物業服務企業持有關材料 向業主委員會提出列支 住宅專項維修資金； 其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資 金的部門申請列支；（5）業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建 設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅

19、專項維修資金的，經負責管理公 有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地 產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門 發現不符合有關法 律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；（6）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理 銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；（7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金 劃轉至維修單位。3、住宅專項維修資金的緊急使用程序發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進 行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：（1）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，由物業服務企業或者相

20、關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請 列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的， 向負責管理公有住房住宅專項 維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或 者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維 修單位（2）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，由物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資 金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業主委員會依據使用方案審核同意，并報

21、直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案； 動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部 門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公 有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的， 應當責令改正；業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶 管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知； 專戶管理銀行將所需住宅專項維修 資金劃轉至維修單位。（3）發生上述情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專 項維修資金分戶賬中列支。其

22、中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅 專項維修資金中列支。（四）住宅專項維修資金的使用禁止住宅專項維修資金管理辦法第二十五明確規定，下列費用不得從住宅專 項維修資金中列支：1、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備 維修、更新和改造費用；2、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視 等管線和設施設備的維修、養護費用3、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修 復費用；4、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共 用設施設備的維修和養護費用。（五）住宅專項維修資金使用的其他規定1利用住宅專項維修資金

23、購買國債的限制條件（1）必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。（2）利用住宅專項維修資金購買國債的， 應當在銀行間債券市場或者商業 銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期 。（3）利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的， 應當經業主大會同意； 未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總 人數三分之二以上業主同意。（4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。(5) 禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買 的國債用于質押、抵押等擔保行為。2、下列資金應當轉入住

24、宅專項維修資金滾存使用：(1) 住宅專項維修資金的存儲利息；(2) 利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；(3) 利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業 主大會另有決定的除外；(4) 住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。四、住宅專項維修資金的監督管理(一) 房屋轉讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1、房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結 余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權 同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協議、 房屋權屬證書、身份證 等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。2、房屋滅失的，房屋分戶賬中結余

25、的住宅專項維修資金返還業主；售房單 位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售 房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。(二) 相關主體對住宅專項維修資金的監管義務1 管理單位的法律義務直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅 專項維修資金的部門及業主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項 維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：(1) 住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；(2) 發生列支的項目、費用和分攤情況；(3) 業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增 值收益和結存的金額(4) 其他

26、有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。2. 專戶管理銀行的法律義務(1) 專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房 地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送 住宅專項維修資金對賬單。(2) 直轄市、市、縣建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應根據要求進行復核。(3) 專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有 住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查 詢。3. 審計

27、、財政部門的監督管理(1) 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督(2) 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。 財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。（3）住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按 照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行， 并接受財 政部門的監督檢查。（三）住宅專項維修資金相關主體的法律責任1、公有住房售房單位未按規定交存住宅專項維修資金的；或將房屋交付未 按規定交存首期住宅專項維修資金的買受人的；以及未按規定分攤維修、更新和 改造費用的，由縣級以上地方人民

28、政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部 門責令限期改正。2、開發建設單位在業主按照規定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交 付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款；開發建設單位未按規定分攤維修、 更新 和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正； 逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。3、 挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管 部門追回挪用的住宅專項維修資金， 沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下 的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事 責

29、任。（1）物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按上述規定予 以處罰外，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。（2）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資 金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（3）直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一 級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其 他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。4、違規使用住宅專項維修資金購買國債，應當承擔以下法律責任：（

30、1）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反住宅專項維修 資金投資規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償； 構成犯罪的，依法追究刑事責任（2）直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資規定的， 由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責 任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（3）業主大會違反住宅專項維修資金投資規定的，由直轄市、市、縣人民 政府建設（房地產）主管部門責令改正。5、縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、

31、財政部門及其工作人員利 用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者 發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。四、增加的相關內容（一）物權法第六章“業主的建筑物區分所有權”的規定2007年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了中華人民共和國物 權法，該法已于2007年10月1日起正式實施。物權法作為規范我國財產法 律關系的基本法律，是權利人對動產和不動產實施占有、 使用、收益和處分的基 本準則，是物業管理條例頒布以來，又一部對物業管理行業產生深遠影響的 法律，其中第六章“業主的建筑物區分所有權”的有關規定，奠定了物業管理的 民事法律基礎

32、。根據物權法第六章“業主的建筑物區分所有權”的有關規定， 在參考教材補充增加第四章“業主的建筑物區分所有權”，原第四章“房地產相 關制度與政策”改為第五章。補充增加的教材第四章的內容為：第四章 業主的建筑物區分所有權一、建筑物區分所有權的概念建筑物區分所有權，是指多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對其在 構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人 共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。物權法第七十條規定：業主對建筑物內 的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共 有和共同管

33、理的權利。根據上述規定，我們知道，業主的建筑物區分所有權由以 下三部分構成：第一、業主對專有部分的所有權。即業主對建筑物內的住宅、經營性用房等 專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。第二、業主對建筑區劃內的共有部分的共有權。即業主對專有部分以外的共 有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。第三，業主對建筑物區劃內的共有部分的共同管理權。即業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。二、專有部分的所有權1、 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占 有、使用，實

34、現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借， 解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分 上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用 房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等； 還可以將住宅、經營性用 房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。2、業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業 主的合法權利。業主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如， 沒有電梯、樓道、走廊，業主就不可能出入自己的居室、經營性用房等專有部分； 沒有水箱，水、電等管線，業主就無法使用自己的居室、

35、經營性用房等專有部分。 由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、 不可分離性，所以業主對專有部分 行使專有所有權應受到一定限制。 例如，業主在對專有部分裝修時，不得拆除房 屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建 筑物的安全，損害其他業主的合法權益。3、業主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的 共有和共同管理的權利一并轉讓。業主的建筑物區分所有權是一個集合權， 包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內共有部分享有的共有權和共同管理的權利， 這三種權利具有不可分離 性。在這三種權利中，業主對專有部分的所有權占主導地位， 是業主對專有部分 以外的

36、共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業主對專有部分的所有權，就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權， 以及對共有部分的共同管理的權利。 如果業主喪失了對專有部分的所有權， 也就 喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。4、業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業 主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利 害關系的業主同意。將住宅改變為歌廳、餐廳等經營性用房，會造成來往小區人員過多，外來人 員雜且亂，干擾業主的正常生活，造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用 的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了

37、小區不安全、不安定的因素，弊端多， 危害性大。將住宅改為經營性用房，用于商業目的，也會造成國家稅費的大量流 失。物權法第七十七條首先明確業主不得違反法律、法規以及管理規約，將 住宅改變為經營性用房。業主不得隨意改變住宅的居住用途，是業主應當遵守的 一個最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如果業主確實因生活需 要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、 法規以及管理規約的規定，例如要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境 保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關系 的業主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變為經營性用

38、房，二者 缺一不可。作為業主自我管理、自我約束、自我規范的建筑區劃內有關建筑物及 其附屬設施的管理規約也可以依法對此問題作出規定。三、共有部分的共有權1、業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利 不履行義務。業主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業主在法律對所有權未 做特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水 箱、水電氣管線等共有部分，對物業管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部 分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或 者處分的權利，還要依據物權法的相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。 業主對專有部分

39、以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣， 業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管 理規約的規定。業主對專有部分以外的共有部分的共有權， 還包括對共有部分共 負義務。同樣，業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法 規和建筑區劃管理規約的規定。由于業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業主就 可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，物權法第七十二條規定，業主不得以 放棄權利為由不履行義務。例如，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修 費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。2、建筑區劃內的

40、道路、綠地、物業管理用房以及其他公共場所、公用設施 的所有權歸屬。物權法第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于 城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用 房，屬于業主共有。”需要注意的是，法律規定的綠地、道路歸業主所有，不是 說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物 歸業主所有。物業管理用房歸業主所有，與物業管理條例的規定一致。物業管理條例第三十八條規定：“物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業 主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途

41、。”3、建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬在對我國房地產市場的實際作法和存在問題進行調查研究的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護業主利益的角度出發，物權法第七十四條對建筑區域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規定：（1）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需 要。（2）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過 出售、附贈或者出租等方式約定。（3）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共 有。四、共有部分的共同管理權項目與表決效力與修改后的條例相同1、關于業主共同決定事項的范圍物權法第七十六條第一款規定，建筑區劃內的

42、下列事項需由業主共同決定:（1）制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組織、 運作的規程，需要由業主共同決定。（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。建筑物及其附屬設施的 管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，涉及每個業主的切 身利益，應當由全體業主共同制定和修改。（3）選舉業主委員會和更換業主委員會成員。業主通過業主大會選舉能夠 代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約， 責任心不強的業主委員會委員予以更換。（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務企業或者其他管 理的管理水平如何，與業主利益有著直接的關系，通過業主

43、大會集體決策，可以 較好的選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業主的切身利益，應當由業主共同決定。（6）改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建， 涉及業主建筑物區分所有權的行使及費用的負擔，需要業主共同決定。（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。例如，如何對物業公司的工作予以監督，如何與居民委員會協作等。2、關于業主共同決定事項的表決規則物權法第七十六條第一款規定：（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的

44、維修資金；改建、重建建筑物 及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數 三分之二以上的業主同意。（2）決定有關制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬 設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； 選聘和解聘物業服 務企業或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。3、關于業主大會和業主委員會（1）業主大會和業主委員會的設立 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主是建筑區劃內的主人。業主大會是業主的自治組織，是基于業主的建筑 物區分所有權的行使產生的，由全體業主

45、組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設 施的管理機構。因此，只要是建筑區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專 有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利， 并對小區內的業主行使專有 部分的所有權做出限制性規定，以維護建筑區劃內全體業主的合法權益。 所以物 權法規定，業主可以設立業主大會。如果建筑區劃內業主人數眾多，可以設立 本建筑物或者建筑區劃內所有建筑物的業主委員會。業主委員會是本建筑物或者 建筑區劃內所有建筑物的業主大會的執行機構， 按照業主大會的決定履行管理的 職責。 地方人民政府有關部門應當對設立的業主大會和業主委員會，給予指導和協助。由于業主大會是業主的自治組織，其成立應由業主自行籌

46、備，自主組建。但 是，一個建筑區劃內，業主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先 有后，有的相差幾年，因此，成立業主大會對于業主來說有一定的難度。而業主 大會的成立關系著業主如何行使自己的權利， 維護自身的合法權益，關系到廣大 業主的切身利益，關系到建筑區劃內的安定團結，甚至關系到社會的穩定。地方 人民政府有關部門應當向準備成立業主大會的業主予以指導，提供想選的法律、 法規及規章，提供已成立業主大會的成立經驗， 幫助成立籌備組織，提供政府部 門制定的業主大會議事規則、業主管理公約等示范文本，協調業主之間的不同意 見，為業主大會成立前的相關活動提供必要的活動場所，積極主動參加業主大會 的

47、成立大會等。（2）業主大會和業主委員會的決定效力物權法第七十八條第一款規定，業主大會或者業主委員會的決定， 對業 主具有約束力。這是因為，業主大會是由建筑區劃內的全體業主參加， 依法成立 的自治組織，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。 業主大會依據法定 程序做出的決定，反映了建筑區劃內絕大多數業主的意志與心聲， 代表和維護了 建筑區劃內廣大業主的合法權益。業主委員會是業主大會的執行機構，具有實施 業主大會作出的決定，業主大會或者業主委員會作為自我管理的權力機關和執行 機關，依據法定程序作出的決定，對業主應當具有約束力。對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定，必須是依法設立的業主

48、大會、業主委員會作出的，必須是業主大會、業主委員會依據法定程序作出的， 必須是符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益 的決定，上述三點必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有 約束力。物業管理條例第十九條第二款規定， 業主大會、業主委員會作出的決定 違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責 令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會主要對建筑區劃內，業主的建筑物區分所有權如何行 使，業主的合法權益如何維護等事項作出決定， 例如，可以對制定和修改業主大 會議事規則作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管

49、理規約作出決定， 對選舉業主委員會或者更換業主委員會成員作出決定，對選聘、解聘物業服務企 業或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施作出決定， 對改 建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。 無論業主大會、業主委員會作出哪一項 決定，對業主均具有約束力。（3）業主大會和業主委員會的處置權目前，有些建筑區劃內的個別業主，不遵守法律、法規以及管理規約的規定， 任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、 拒付物業費，損害了部分業主甚至是全體業主的合法權益， 對這些行為如何處置， 物權法第八十三條第二款作了規定，即“業主大會和業主委員會，對任意棄 置垃圾、排放污

50、染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付 物業費等損害他人合法權益的行為， 有權依照法律、法規以及管理規約，要求行 為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”4、關于共同管理權的其他規定（1）維修資金的所有權歸屬與使用建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用 于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。（2）管理費用分攤與收益分配建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定； 沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（3）建筑物及其附屬設施的管理 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施

51、， 也可以委托物業服務企業或者其 他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物 及其附屬設施，并接受業主的監督。五、業主的訴訟權利1、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業 主可以請求人民法院予以撤銷。現實中，有可能有的業主大會或者業主委員會不遵守法律、 法規、管理規約， 或者不依據法定程序作出某些決定， 侵害業主的合法權益，針對這一情形，物權 法第七十八條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法 權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”這一規定，

52、賦予了業主請 求人民法院撤銷業主大會或者業主委員會作出的不當決定的權利。業主在具體行使這一權利時，還要依據民法通則、民事訴訟法等法律的規定。例如，除 法律另有規定外，應當在知道權利被侵害之日起一定期限內向人民法院提出撤銷 的請求，要向有管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。2、 業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 根據物權法第八十三條的規定，對于建筑區域內任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等侵 權行為，受到侵害的業主個人可以依據民事訴訟法等法律規定，向人民法院 提起訴訟。同時，共同收到侵害的業主，可以

53、推選代表人，依據民事訴訟法 等法律的規定，向人民法院提出訴訟。（二）物業服務定價成本監審辦法（試行）的規定為提高政府制定物業服務收費的科學性， 合理核定物業服務定價成本，根據 物業服務收費管理辦法和政府制定價格成本監審辦法等有關規定，國家 發展改革委員會和建設部于2007年9月10日聯合印發了物業服務定價成本監 審辦法（試行）（發改價格20072285 號），2007年10月1日起施行。根據物 業服務定價成本監審辦法（試行）的規定，在教材第二章第二節“物業服務收 費”的基礎上，補充增加以下內容：物業服務定價成本監審一、物業服務定價成本監審的定義1、物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服

54、務社會平均成本。2、物業服務定價成本監審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指 導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業的服務成本實施監督和審核的行 為。二、物業服務定價成本監審的原則和依據1、物業服務定價成本監審應當遵守以下原則：（1）合法性原則合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、 行政法規和國家統一 的會計制度的規定；（2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間 接相關的費用。（3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相 對應。（4）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標 應當符合行業標準或者社會公允水平。

55、2、物業服務定價成本監審的依據核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、 原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。三、物業服務定價成本的構成物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護 費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設 備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意 的其它費用組成。其中：1、人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用

56、。2、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、 應由住宅專項維修資金支出 的維修和更新、改造費用。3、綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。4、清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺 防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。5、秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人 員的人身保險費及由物業服務企業

57、支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設 備中已包括的監控設備。6物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買 物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。7、辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦 公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。8、管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關 的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。9、固定資產折舊是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由