1、土地資源管理學1.1 土地資源：土地作為自然要素，于現在或可預見的將來，能為人們所利用并 能產生經濟效益的那部分土地。1.2 土地資產：是指土地財產，即作為財產的土地。二者關系：土地具有資源和資產的雙重內涵，前者是指土地作為自然資源， 是人類生產和生活的根本源泉；后者是指土地作為財4產，具有了經濟（價 值）和法律（獨占權）意義。1.3 土地功能：負載（生物和非生物負載）；養育（使各種生物生存、繁殖）；倉 儲（礦產、能源資源）；提供景觀（自然景觀）；儲蓄和增值（價格上身趨勢）。1.4 土地特性：土地是自然的產物、土地面積的有限性、土地位置的固定性、土 地質量差異的普遍性、土地利用的永續性。1.5

2、 土地管理概念：1） 土地管理的主體是國家；2）客體是土地以及土地利用中 產生的人與人、人于地、地于地之間的關系；3） 土地管理的基本任務是維護 在社會中占統治地位的土地所有制、調整土地關系和監督土地利用：4）綜合 運用行政、經濟、法律、技術等方法管理土地；5）管理的職能是計劃、組織 與控制；6） 土地管理的冃的和特點受社會環境的制約，主要受社會制度和土 地制度的制約。1.6 土地管理學基本任務：應用土地管理學的原理和方法，研究和闡明一定的社會生產方式下 調整土地關系，監督調控土地利用的規律性，以達到平衡土地供求矛盾，取 得盡可能大的生態效益，經濟效益，社會效益。內容：原理；內容和方法；案例分

3、析；操作實務內容：1）包括地籍管理（管理）、土地權屬、土地利用；土地市場；2）四部分 是相互聯系，相互依賴的共同構成完整的土地管理內容體系；地籍管理是基 礎，土地權屬、土地市場管理足手段，土地利用管理足核心。2.1 土地管理原理:人本原理、系統原理、動態原理、效益原理3.1政府對土地實施宏觀管理的必要性：1） 土地是人類生存不可缺少的自然資 源，同時又是稀缺資源；2）公有制土地的存在；3） 土地利用外部性的存在 （土地利用中一個經濟主體的行為，不通過影響價格而直接或間接地彩響另 一經濟主體的經濟環境和經濟利益的現象）；4） 土地市場存在失靈現彖（公 有土地資源和公有產品的存在；土地利用的外部性

4、；不完全競爭和不完全信 息；不確定性；土地投機行為）。3.2政府失靈原因：公共決策失誤（信息不充分、不完全，政策的“時滯”）；政 府龐大行政機構運行的低效率和“內部效應”（職責重復，部門內部層次多、 職責不清）；尋租活動（權錢交易，行賄、受賄）。對策：1）強化政府對土地的公共管理職能；2）加強公共決策科學化、民主化; 建立良好的地方政府和中央政府的互動合作關系；3）強化監督機制和反饋機 制；4）建立健仝土地法律體系和加大執法力度。3.3政府在土地管理中的行為模式：1）保障土地市場機制的正常運行；2）作為 公共利益的代表，對社會提供公共產品和公共服務：3）消除土地利用的外部性；4）協調個土地使用

5、者之間的利益，保障土地配置的公平和效率3.4 土地管理的任務和原則：任務：1）堅持“一要吃飯，二要建設”的方針，努力實現土地，特別是耕地供 求的動態平衡；2）控制“土地供給閘門”，參與宏觀經濟調控；3）加強土地 資源的調査評價和科學規劃；4）加強土地資源信息系統建設；5）深化改革, 建立適應社會主義市場經濟的管理新體制，新機制；6）健全法制，依法行政, 實現土地管理秩序的根本好轉。原則：正確處理國家、集體、個人之間關系的原則：堅持生態、經濟、社會三 效益統一的原則；堅持依法、統一、科學滴管理土地的原則。3.5 土地管理方法：行政方法（命令、指示、規定、通知等）；經濟方法（地租 地價杠桿，財政杠

6、桿，金融杠桿，稅收杠桿）；法律方法（貫徹執行法規，調 整關系，規定準則）；技術方法（GPSGISRS）.匹種方法各具特色，又有局限， 只有綜合利用才能事半功倍。5.1 土地制度：一定的社會經濟條件下土地關系的總和，是關于土地這一基本生 產資料的所有、使用的制度。它反映著因利用土地而發生的人與人、人與地 之間的經濟關系。主要包括土地所有制度和土地使用制度。土地所有制度：是法律所有權，占有、使用、處分、收益的權利：是整個土地 制度的核心，是土地關系的基礎。土地使用制度：占有、使用、收益的權利。前者決定后者，后者反映和體現前者，是實現和鞏固前者的一種形式和手段。5.2我國現階段土地所有制及其形成：社

7、會主義公有制，分為全民所有制和勞動 群眾集體所有制兩種形式。農村：土地改革、農業合作化、人民公社化。城市：接管、沒收，贖買，土地征收，立法等形式確立。5.3 土地產權的基本特性：具有排他性；客體必須具備可占用性和價值性：土地 產權必須經過登記，才能得到法律的承認和保護；丄地產權相對性。5.4我國國有土地所有權主體、客體和內容：主體：國家； 客體：一切國家所有的土地，包括：城市市區的土地；依照法 律規定屈于國家所有的農村和城市郊區的土地：依照法律規定國家征收的土 地；依照憲法規定屬國家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其他土地。5.5 土地權屈管理內容：依法確認土地權屬；依法管理土地權屬變更（

8、土地所有 權、使用權的變更）；依法調查、處理土地權屬糾紛。5.6城鎮國有土地使用權出讓管理：概念：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用 者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。兩種情況：根據國家建設需要和根據公共利益需要特征：受讓主體廣泛性：有償性；計劃性基本原則：所有權和使用權分離原則；平等、自愿、有償、誠信原則；國家主 權神圣不可侵犯原則；充分合理利用土地原則。年限：居住70年；工業50年：科教文衛體50年：商業、旅游、娛樂40年： 綜合或其他50年。方式：以協議方式出讓；以招標方式出讓；以拍賣方式出讓。5.7城鎮國有土地使用權轉讓管理：概念：是指以出讓方式

9、取得的國冇土地使用權在民事主體之間再轉移的行為， 是平等民事主體之間發生的民事法律關系。基本形式：出售、交換和贈與。特征：1）是發生在平等民事主體之間的民事法律行為，是當事人Z間進行的民 事活動，遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用、不損害公共利益等民事 活動基本原則；2）只是轉讓一定年限的國有土地使用權，所有權仍屬于國家;3）土地所有權轉讓時，原受讓人同時轉讓了該土地使用權岀讓合同中規定的 權利和義務，新的受讓人成為出讓合同規定的權利和義務的新的承受者。轉讓內容：權利和義務轉移；建筑物、附著物轉移；使用年限；轉讓價格。5.8城鎮土地使用權出租管理：概念：是指合法取得國有土地使用權的民事主體將

10、土地使用權及地上的建筑物、 其他附看物全部或部分提供給他人使用，承租人為此支付租金的行為。法律特征：土地使用權出租是一種民事法律行為，與土地使用權轉讓一樣，遵 循平等、自愿、等價有償、誠實、信用等民法原則：土地使用權出租是出租 人在保留土地使用權的前提下，把部分土地使用權能租賃給他人使用，并收 取租金，不發生作為物權的整個的轉移；出租地塊必須是合法取得且法律允 許出租的地塊；土地使用權岀租后，出租人扔需要繼續履行出讓合同規定的 義務：土地使用權岀租主體是通過出讓或者轉讓而取得土地使用權的受讓人, 不同于土地所有人一國家或代表的出讓主體，這也是土地使用權岀租的法 律特征之一；土地使用權出租，必須

11、將出租土地上的建筑物、其他附著物連 同土地使用權一并岀租，而民法上的財產租賃合同無此限制。5.9 土地征收：國家為了公共利益的需要、依法將農民集體所有土地變為國有土 地的行為。特征：公益性、強制性、有償性、程序的合法性。補償費構成：土地補償費；青苗費；地上附看物補償費；安置補償費；社會保 障費用；新菜地開發建設基金；拆遷補償費6.1 土地利用影響因素：自然因素，社會經濟因素，人的文化素質6.2 土地利用管理概念：是國家按照預定的目標和土地系統運行的自然、經濟規 律，對土地的開發、利用、整治和保護所進行的計劃、組織、控制等工作的 總稱。土地利用管理是土地管理的核心。6.3級差地租：是指那些利用生

12、產條件較好的土地所得到的超額利潤。絕對地租：是指由于土地所冇權的壟斷，任何一塊土地，即使最劣等地，也絕 對必須支付的地租。6.4耕地利用特點：利用周期較短；對自然條件要求嚴格；集約利用程度較髙； 具有永續利用性能。6.5基本農田：按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依據土地利 用總體規劃確定的不得占用的耕地。基本農田保護區：經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準規定 的糧、棉、油生產基地內的耕地；有良好的水利和水土保持設施的耕地，正 在實施改造計劃以及可以改造的中、低產地；蔬菜生產基地；農業科研、教 學實驗田o6.6建設用皿特點：利用的非生態性；位置的特別重要性；高度集約性

13、；穩定性; 擴張性。6.7提高建設用地集約利用程度措施：確定城鎮合理用地規模和布局，嚴格控制 城鎮盲目擴張；充分挖掘建設用地內部潛力（首先，要鼓勵舊城改造；其次, 進行土地置換，提高土地利用效益；再次，實施有利于建設用地內部挖潛的 政策）；逐步縮減農村建設用地規模。6.8 土地用途管制：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規劃、 依法劃定土地用途分區，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項 強制性管理制度。目標：土地利用整體效率最大化；協調“吃飯”和“建設”的矛盾：消除土地 利用中不利的外部性彩響，保護環境，實現土地的可持續利用。7.1城市土地市場層次結構：一級市場（是指城市

14、土地所有者將土地使用權在一定期限內讓與城市土地使用 者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者Z間的經濟關系。出讓 （協議、招標、拍賣、掛牌出讓）、出租和入股）：二級市場（是指城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩余年期的土地使用 權岀讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者 之間的經濟關系。轉讓、轉租、抵押和入股）。城市土地一級市場和城市土地二級市場是相互聯系、相互作用的，它們共同構 成整個土地市場。1） 一級市場的土地供給和土地價格對二級市場的土地供給 和價格具有決定性的作用，若一級市場運行不規范，二級市場運行無序就不 可避免；2）二級市場的供需狀況和價格高低又會

15、反饋到一級市場，從而調節 一級市場的供需和價格。這樣就形成了城市土地使用權流動和信息傳導的閉 合系統。7.2城市土地市場管理：原貝整合性利益原則：平等對待原則；控制與彈性管理原則；依法管理原則 內容：宏觀管理：（是指國家從社會經濟發展的總體和長遠冃標出發，通過經濟 手段和行政手段，對城市上地市場進行干預，以達到抑制上地投機、維護上 地市場穩定、優化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。包括兩方面： 城市土地市場供需管理，城市土地市場價格管理）。微觀管理：（是指國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、客體 和交易程序進行管理，保證土地市場公平交易和平等競爭，以發揮土地市場 機制的正常調節

16、功能）。7.3城市土地供需不平衡四種情況：Sih Dlh： 一級市場土地供過于求，城市中有大量未開發的閑置土地Sih D2h：二級市場土地供過于求，大量的土地未脫售而空置S2h D2h：二級市場土地供不應求，居民住房和營業性用房極為緊張7.4城市土地儲備制度的意義：1）有利于充分發揮政府對土地市場的宏觀調控 作用；2）有利于盤活城市存量土地資產，提高土地資源利用效率；3）有利 卩土地利用總體規劃和城市規劃的實施；4）有利于推行土地招標拍賣制度， 建立公開、公平、公正的土地市場。7.5城市土地收購儲備制度運作程序：三個階段：土地收購、土地儲備、土地供應土地收購，是指土地儲備機構根據城市總體規劃的

17、耍求、社會經濟發展的需要, 城市政府的授權以及土地儲備計劃，收購集體土地所冇權和國有土地使用權 的活動。收購方式：土地征收（國家為了公共利益，依照法定程序將集體所有土地變 成國家所有土地，并給與原土地權利人一定補償的一種行政行為）、土地收回 （土地儲備機構代表國家依法收回閑置的、逾期未開發的土地使用權）、土地 置換（土地儲備機構對部分使用不合理的匸業用地，利用市場機制，采取差 價補償的方式，實現不同位置的土地使用權置換、從而取得待開發土地的使 用權，以達到重新配置土地資源的目的）、土地購買（土地儲備機構對于那些 地段好、價值高，但使用不合理的土地或者在土地轉讓過程中價格明顯偏低 的交易地塊，政

18、府通過市場機制，從原土地使用者手中購回土地使用權）。土地儲備：土地進行開發和再開發（使生地、毛地變成熟地）； 儲備：（儲備 時間的長短根據城市發展對土地的需求情況以及土地儲備中心的經濟承受能 力而定。）土地供應：根據城市發展需要和土地供應計劃，采取競爭性的出讓方式（拍賣、 招標和掛牌）向用地者供應土地。7.6地價管理作用：1）調節土地供求關系，抑止土地投機，保證土地市場均衡、 平穩發展；2）促進土地資源合理配置，充分有效地利用土地；3）為土地市 場管理提供依據；4）規范土地市場中交易各方的行為；5）規范土地估價方 法，培養土地估價人才；6）防止國有土地收益流失；7）通過地價管理，合 理分配社會財富。7.7我國城市土地市場價格管理制度：土地使用權協議出讓實行最低限價制度： 土地價格定期公布制度；提前收回土地使用權的補償制度；土地價格申報制 度；政府對土地使用權轉移有優先購買權；政府