1、蘇州新區項目可行性分析報告一、總論1、項目建設背景 蘇州新區楓橋鎮農工商總公司下屬的新泰房地產開發公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個江蘇省的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。楓橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商。而浙江省特別是杭州市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到并開發的內在因素。根據蘇州的城市總體規劃發展以及新區楓橋鎮片區控制性規劃要求，該片區將是新區乃至整個蘇州重要的住宅區。本公司經過對蘇州全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比

2、較，根據蘇州目前的房地產現狀與發展趨勢，只要做出能滿足蘇州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。 該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。2、項目概況該地塊位于蘇州新區何山路和塔園路交叉口。緊接蘇州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有何山大橋與古城區相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約占5%）。具有一定的開發規模，并能品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。 本

3、項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。二、蘇州市介紹蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部，東經l1955-12120，北緯3047-3202之間。東鄰上海，西傍無錫，南接吳江，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27。市區392.3平方公里，其中建成區68平方公里，古城區14.2平方公里。所屬六縣市面積為：常熟市1094平方公里，張家港市772.4平方公里，太倉市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吳縣市1257.42平方公里，吳江市1092.9平方公里。2001年，蘇州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在長江三角洲位居第二，列全國第

4、六，人均GDP按現行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區人口為80萬。新區的經濟發展保持良好的發展勢頭，全年實現工業銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現財政收入20.5億。正在啟動二期開發。三、蘇州市住宅市場分析1、2002年以前蘇州市住宅市場分析在這之前，蘇州市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/ m2，而新區住宅價格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：1）、土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項

5、目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。 2）、整個蘇州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。 3）、居民居住觀念沒有改變。大多數蘇州人認為，過了蘇杭大運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為蘇州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，楓橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。 4）、消費觀念也限制了整個蘇州市的房價。許多蘇州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環境和投資于房產。 5

6、）、這段時間里，雖然有出現過許多有利于住宅發展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使蘇州房地產更上一個臺階。2、2002年以來蘇州市住宅市場分析2002年是蘇州房價飛漲的一年。2001年10月份，蘇州市土地全面實行招投標。這對于蘇州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的維一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。 1）、蘇州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續在高平臺、低波動中運行，2002年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。 2）、規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模化、集約化經營。把房地產開發

7、作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。 3）、在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目采取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。4）、加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。3、蘇州新區住宅市場具體分析蘇州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據蘇州市建設局市場調查統計：蘇州市今年房價總體上漲了14.8%。現介紹一下蘇州新區最新房價：序號樓盤名稱住宅類型價格（元/ m2）1運盛美之苑小高層（復式）360038002名城多層公寓

8、3200（均價）3格林花園多層公寓3000（均價）4陽光水岸小高層3500（均價）5麗景苑高層4500（均價）綜上；新區的住宅均價公寓在3000元/ m2 ，小高層在3500元/ m2 ，復式樓中樓在3600元/ m2 。4、本項目的發展前景楓橋老鎮改造被蘇州新區“十五”規劃列為重大項目，估計將投資7億元。同時，隨著新區二期建設進行，該區塊將成為連接古城和新區的中心。上半年，杭州開發商159萬元/畝的價格競得了新區自來水地塊，樓板價約為1000元/ m2 ，在地價上面我們有一定的優勢。整個新區還沒有出現很高品質和這么大規模的住宅。所以，根據現有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在33

9、00元/ m2 。四、項目建設指標序號項目單位數量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米2.1住宅面積平方米2.2商鋪面積平方米80003容積率2.04物業經營管理用房平方米11205可售住宅面積平方米四、項目投資估算及盈利分析1、編制依據1）、建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；2）、各種費率依據國家相關文件。2、投資估算投資估算表序號項目單價數量金額（萬元）1土地費用120126150002前期費用10016002.1勘測設計費203202.2各類規費8012803工程費用1200192003.1建安工程費1100176003.2室外工程508003.3機電工程508004銷售

10、費用按銷售收入的2%提計11005管理費用按銷售收入的3%提計17006資金成本19007總投資405003、銷售收入根據工程所處位置、周圍環境和蘇州房地產現行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區住宅均價定位為3300元/ m2 ，低層商鋪均價定位為4500元/ m2 。銷售收入見下表：序號項目單位數量價格金額（萬元）1住宅元/ m23500528082低層商鋪元/ m28000500040003合計568084、營業稅及附加本項目應計營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。5、盈利能力分析財務現金流量表序號項目合計1現金流入568081.1銷售收入568081.2其它收入02現金流出439082.1成本投資405002.2營業稅及附加34083稅前利潤額129004項目稅前利潤率29.4%五、結論與建議1、 用分期開發