1、佛山依云水岸四期（a1）項(xiàng)目全程策劃書佛山鑫城房地產(chǎn)有限公司2009年8月3日修訂目 錄第一章 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料51、自然條件資料52、社會(huì)條件資料63、規(guī)劃要點(diǎn)74、報(bào)建要求9第二章 組織架構(gòu)101、組織架構(gòu)原則102、項(xiàng)目人員標(biāo)準(zhǔn)配置103、項(xiàng)目公司（合資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖10第三章 市場分析121、項(xiàng)目定位初步判斷122、核心調(diào)研273、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議第四章 策劃設(shè)計(jì) 301、策劃302、標(biāo)準(zhǔn)化333、建筑設(shè)計(jì)334、展示區(qū)設(shè)計(jì)365、綠色技術(shù)366、產(chǎn)品競爭特質(zhì)分析37第五章 盈利分析371、成本估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)372、盈利測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)383、項(xiàng)目建設(shè)投資估算384、項(xiàng)目投資支出385、項(xiàng)目資金回

2、流計(jì)劃396、資金平衡計(jì)劃407、融資籌集計(jì)劃408、盈利測算419、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃4210、稅務(wù)籌劃4311、不確定分析4312、風(fēng)險(xiǎn)分析4413、項(xiàng)目投資及預(yù)控建議44第六章 工程管理461、工程概況462、管理組織473、里程碑計(jì)劃504、質(zhì)量管理策劃515、安全文明施工策劃586、工程成本管理策劃607、項(xiàng)目營銷配合628、項(xiàng)目資料管理629、為確保售后服務(wù)而采取的措施58第七章 營銷策劃651、入市時(shí)機(jī)和銷售前提條件652、分期運(yùn)作策略663、展示體驗(yàn)方案674、廣告推廣及媒體組合策略69 5、營銷過程控制及營銷費(fèi)用預(yù)算71 第八章 客戶服務(wù)721、接訴 722、組織743、設(shè)定工作評(píng)

3、價(jià)指標(biāo)774、入伙階段775、入住階段79第九章 物業(yè)管理801、區(qū)域物業(yè)管理分析802、項(xiàng)目客戶群813、特色服務(wù)814、項(xiàng)目物業(yè)管理取費(fèi)的測算815、項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入及日常管理84第一章 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料1、自然條件資料1.1 城市區(qū)位（表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作）1.2 宗地紅線圖（宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高）1.3 宗地地形圖 （復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌）1.4 宗地綠化植被與水面分布圖無。1.5 城市環(huán)境（氣候、氣溫、水文、主導(dǎo)風(fēng)向、噪音等）本項(xiàng)目位于佛山市東平新城，地處珠江三角洲沖積平原，河道縱橫。常年氣候溫和，雨量充沛，日

4、照時(shí)間長，屬亞熱帶海洋性氣候。夏無酷暑，時(shí)間長達(dá)6個(gè)月。春秋冬三季氣候溫暖，無寒冷之憂。夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南風(fēng)。噪音主要是交通噪音。1.6 土地地質(zhì)情況（有無文物、沖溝、暗河、城市管線等）無文物、沖溝、暗河。2、社會(huì)條件資料2.1 交通配套（地鐵、輕軌、公交流線、周邊道路名稱、級(jí)別、尺寸及擬建道路的擬建時(shí)間、道路斷面）本項(xiàng)目道路規(guī)劃網(wǎng)完善，北邊裕和路，東邊嶺南大道北皆已落成投入使用。南面天虹路，西面的汾江南路尚未全線開通，嶺南大道與汾江南路更是連接?xùn)|平新城與禪城的交通要道。汾江南路和裕和路規(guī)劃中均有地鐵通過。新城區(qū)目前擁有的公交路線為110路、118路、210路，途經(jīng)世紀(jì)蓮體育館、裕和路，距本項(xiàng)目

5、僅一路之隔，非常便利。未來，更有三路地鐵、城際軌道接駁進(jìn)新城，再加上交錯(cuò)縱橫的密集路網(wǎng)，使整個(gè)區(qū)域交通非常便捷。2.2 社區(qū)配套（學(xué)校、醫(yī)院、超市、市場、商業(yè)等）目前，世紀(jì)蓮體育中心、新聞中心、佛山公園等大型公建均已落成，行政中心、商務(wù)中心、文化mall以及新城小學(xué)等也在規(guī)劃建設(shè)之中，未來的商業(yè)配套將會(huì)非常完善。離佛山市第一人民醫(yī)院、樂從醫(yī)院約10分鐘車程。2.3 市政管線（給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等） 3、規(guī)劃要點(diǎn)3.1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（用地面積、建筑面積其中：地下室面積、住宅面積、商業(yè)面積、配套及其他面積、可售面積、可售率、總戶數(shù)90m2以下戶數(shù)占

6、比、容積率、覆蓋率、綠化率）總用地面積：61073平米凈用地面積：47320平米總建筑面積：55515.31平米（其中半地下室21959.31平米，地上33556平米，聯(lián)排18065.42平米，雙拼29057.22，半地下車庫8242.67平米。可售面積47122.64平米）可售率：84.88%總戶數(shù)：105戶容積率：0.67覆蓋率：25.66%綠化率：48.96%3.2 規(guī)劃要求（限高、退線、車位配比地下車位是否可售、配套面積、風(fēng)格、出入口）規(guī)劃退縮道路紅線距離：北退濱河線10米、東退道路紅線8米，西、南退道路紅線5米；建筑退縮規(guī)劃河涌岸線15米。停車位： 1個(gè)/100平米建筑面積（非人防區(qū)

7、地下車位可售）。配套面積：商業(yè)面積47500平米，垃圾站12.5米x9.5米；肉菜市場2500平米，建議采用超級(jí)市場經(jīng)營方式；幼兒園凈用地6000平米,建筑面積5000平米。（該要求是整個(gè)佛山依云水岸的配套要求，可分期布置）建筑形式、色彩應(yīng)體現(xiàn)嶺南特色，建筑與景觀設(shè)必須與市體育中心、佛山公園及新城規(guī)劃相銜接。機(jī)動(dòng)車出入口方位，可在除南側(cè)裕和路以外的規(guī)劃道路設(shè)置，需設(shè)于道路拓寬段范圍外并應(yīng)盡可能避開交通復(fù)雜地段。3.3 場地現(xiàn)狀3.3.1 地形（平坦/復(fù)雜）平坦。3.3.2 電力、水、燃?xì)狻⒉膳仁姓涮祝R全/不全）齊全。3.4 產(chǎn)品類型（獨(dú)棟、聯(lián)排、多層、小高層、高層、超高層、商業(yè)、公寓層數(shù)

8、、首層層高、標(biāo)準(zhǔn)層層高）獨(dú)棟別墅8戶，戶型地上面積約500方，地下室（有住宅產(chǎn)權(quán)）面積約270方；大雙拼14戶，戶型地上面積約380方，地下室（有住宅產(chǎn)權(quán)）面積約170方；小雙拼36戶，戶型地上面積約295方，地下室（有住宅產(chǎn)權(quán)）面積約155方；聯(lián)排47戶，地上面積約257方，地下室（有住宅產(chǎn)權(quán)）面積約110方。3.5 項(xiàng)目特征（基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、外立面、鋁合金窗、總平綠化標(biāo)準(zhǔn)、公共裝修標(biāo)準(zhǔn)、交樓形式）基礎(chǔ)形式：預(yù)應(yīng)力管樁。結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)三級(jí)。外立面：錯(cuò)落的體型、豐富的虛實(shí)對(duì)比，體現(xiàn)高貴的建筑品味。鋁合金窗：中空low-e玻璃。總平綠化標(biāo)準(zhǔn)：花崗巖、透水磚硬質(zhì)鋪地與綠化結(jié)合。公

9、共裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝。交樓形式：毛坯。3.6 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（是否分期、分期安排）一期整體開發(fā)4、報(bào)建要求4.1 報(bào)建流程（規(guī)劃方案是否開評(píng)審會(huì)、規(guī)劃方案是否為市一級(jí)審批、是否需要進(jìn)行方案招投標(biāo)、規(guī)劃和一期建筑方案是否同時(shí)報(bào)審、是否需要整個(gè)地塊建筑方案報(bào)審、是否需要數(shù)字報(bào)建、是否需要單獨(dú)報(bào)修詳、是否需要初步設(shè)計(jì)報(bào)審、當(dāng)?shù)刈钚骂C布的政策和技術(shù)規(guī)范有哪些）規(guī)劃方案需要開評(píng)審會(huì)、規(guī)劃方案為市一級(jí)審批、進(jìn)行方案招投標(biāo)，但不是強(qiáng)制要求、規(guī)劃和一期建筑方案不是同時(shí)報(bào)審，先規(guī)劃后方案、整體項(xiàng)目分四個(gè)地塊建筑方案分地塊報(bào)審、不需要數(shù)字報(bào)建、需要單獨(dú)報(bào)修詳、不需要初步設(shè)計(jì)報(bào)審。當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)規(guī)范，按照佛山市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)

10、定執(zhí)行。4.2 面積計(jì)算規(guī)范（陽臺(tái)、中空、入戶花園、夾層、架空層、地下室、落地凸窗等的面積計(jì)算方法）套內(nèi)陽臺(tái)投影總面積不超過套型建筑面積的18%，套內(nèi)陽臺(tái)投影總面積折半即為套內(nèi)陽臺(tái)計(jì)算面積。套內(nèi)陽臺(tái)投影總面積超過套型建筑面積的18%時(shí)，則18%以內(nèi)折半計(jì)算，超過18%部分全部計(jì)算，二者合計(jì)為套內(nèi)陽臺(tái)計(jì)算面積；不同上蓋高度的陽臺(tái)，均需納入套內(nèi)陽臺(tái)投影總面積進(jìn)行計(jì)算；陽臺(tái)上蓋與陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍的水平投影線不完全一致時(shí)，按上蓋或陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)較少的水平投影計(jì)入套內(nèi)陽臺(tái)投影總面積。當(dāng)上蓋水平投影寬度不大于0.6米時(shí)，陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。高、多層民用建筑底層設(shè)架空層用作通道、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公

11、共用途的，其建筑面積可不計(jì)入容積率和建筑密度的計(jì)算，但應(yīng)計(jì)入總建筑面積；中空：按自然層計(jì)算面積；入戶花園：按陽臺(tái)計(jì)算面積；夾層：以層高2.2米為界計(jì)算面積，高出的面積全計(jì)、不足的面積計(jì)半；架空層：計(jì)入建筑面積，但不計(jì)容；落地凸窗：按高度2.2米為界計(jì)算面積；屋面樓梯間：計(jì)入建筑面積，但不計(jì)容；高度6米的陽臺(tái)：計(jì)算建筑面積。未提及的根據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范、房屋建筑面積測量規(guī)范和佛山市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。4.3 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃特殊要求（日照、間距、消防、人防）日照按國家規(guī)定通過日照分析；間距按佛山市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行；消防登高面按從建筑邊界5米外，設(shè)置8米寬度的登高面（含消防車道）；人防按國

12、家規(guī)范。其它根據(jù)國家相關(guān)規(guī)范及佛山市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行。第二章 組織架構(gòu)1、組織架構(gòu)原則1.1 工作需要：按照項(xiàng)目需要設(shè)置崗位和項(xiàng)目工作量定編。按公司項(xiàng)目公司標(biāo)準(zhǔn)配置崗位和崗位職數(shù)，人員根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度逐步到崗。1.2 精簡、高效：一崗多能、精簡高效。1.3 標(biāo)準(zhǔn)化：部門設(shè)置與崗位稱謂，遵照公司統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的稱謂，體現(xiàn)管理的專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化。2、項(xiàng)目公司（合資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖佛山公司負(fù)責(zé)依云水岸及依云上城兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。（2009年度總編制人數(shù)61人）。 主要如下：經(jīng)營班子人員共4人，總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、總經(jīng)理助理1人，由我方出任，財(cái)務(wù)總監(jiān)1人由合作方派出，行政與人力資源部共6人，經(jīng)理1人，經(jīng)

13、理助理1人，行政人事主管1人，前臺(tái)文員1人，司機(jī)2人。成本部共4人，經(jīng)理1人，成本工程師2人，采購工程師1人。（其中成本工程師1人主要負(fù)責(zé)依云上城項(xiàng)目的成本管理。）財(cái)務(wù)部共4人，經(jīng)理1人，會(huì)計(jì)1人，出納1人，現(xiàn)場收款員1人。營銷部共26人，經(jīng)理1人，經(jīng)理助理（兼策劃師）1人，合同經(jīng)理2人，客戶主管1人，廣告經(jīng)理1人，市場研究員1人，策劃師2人，銷售經(jīng)理2人，銷售代表15人。（其中經(jīng)理助理1人、銷售經(jīng)理1人、銷售代表7人共9人主要負(fù)責(zé)依云上城項(xiàng)目的營銷工作。）設(shè)計(jì)工程部分為依云水岸項(xiàng)目部及依云上城項(xiàng)目部，共計(jì)18人。依云水岸項(xiàng)目部共12人，設(shè)計(jì)工程部經(jīng)理（兼上城項(xiàng)目）1人，經(jīng)理助理（兼結(jié)構(gòu)工程師

14、）2人，結(jié)構(gòu)工程師2人，電氣工程師1人，給排水工程師1人，建筑師2人，室內(nèi)設(shè)計(jì)師1人，報(bào)建工程師1人，景觀設(shè)計(jì)師1人。依云水岸一期項(xiàng)目部共6人，結(jié)構(gòu)工程師2人，電氣工程師1人，給排水工程師1人，建筑師1人，報(bào)建工程師1人。主要負(fù)責(zé)依云水岸一期項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工程工作。第三章 市場分析1、項(xiàng)目定位初步判斷1.1 營銷環(huán)境分析1.1.1 宏觀環(huán)境1.1.1.1 政策環(huán)境（金融與貨幣政策、稅收政策、價(jià)格管制、行業(yè)規(guī)范等）及對(duì)未來宏觀調(diào)空走勢(shì)的判斷土地政策【政策名稱】：土地管理法（修訂意見稿【發(fā)布時(shí)間】：2009年3月23日【制定單位】：國土系統(tǒng)內(nèi)部【主要內(nèi)容】：意見稿對(duì)現(xiàn)行土地管理法做了大幅修改，總計(jì)新增

15、49條法條。其中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”，其預(yù)留操作空間的用意明顯。另外，意見稿依然堅(jiān)持宅基地只能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和抵押亦受到一定限制。征求意見稿新增49條“新規(guī)”，涵蓋了農(nóng)村集體土地權(quán)利、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、土地督察、土地使用權(quán)到期處置、宅基地權(quán)利、土地交易、征地及其補(bǔ)償、土地調(diào)查登記、耕地保護(hù)等多方面的內(nèi)容。【政策名稱】：珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（20082020年）【發(fā)布時(shí)間】：2009-01-12【制定單位】：順德區(qū)委、區(qū)政府【主要內(nèi)容】：“一城”是打造大良、容桂、倫教百萬人口的中心城區(qū)。

16、“三片區(qū)”的東部片區(qū)包括陳村、北滘、倫教、大良、容桂等地，依托廣珠輕軌、太澳高速等路網(wǎng)，主動(dòng)接受廣州輻射，打造具有國際競爭力的高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為引領(lǐng)順德發(fā)展的核心區(qū)域；南部片區(qū)的勒流、杏壇、均安等地，依托珠二環(huán)高速、佛山一環(huán)南拓線，打造具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為順德新的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域；北部片區(qū)的樂從、龍江等地，依托禪桂新中心組團(tuán)，打造具有強(qiáng)大輻射力的商貿(mào)物流會(huì)展基地，成為順德特色產(chǎn)業(yè)的綜合服務(wù)區(qū)。金融信貸政策【政策名稱】：關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見【發(fā)布時(shí)間】：2009-03-03【制定單位】：廣東省人民政府辦公廳【主要內(nèi)容】：（一）省財(cái)政繼續(xù)加大廉租住房

17、專項(xiàng)補(bǔ)助資金的投入，從2009年至2011年，每年安排2億元專項(xiàng)用于我省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)廉租住房保障資金補(bǔ)助。各地也要加大財(cái)政投入力度，多渠道籌集建設(shè)資金，力爭用3年時(shí)間基本解決全省符合廉租住房保障條件的7萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。（二）低收入住房困難家庭較多、房價(jià)相對(duì)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的市，要繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。（三）各地可采取多種形式新建或購買用于政策性租賃的住房，幫助房屋拆遷戶、新參加工作人員，以及其他沒有能力購買商品住房的城鎮(zhèn)中低收入群體等，解決過渡性居住需求問題。（四）在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，

18、對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。（五）2008年10月27日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分、首次貸款購買普通自住房及改善型住房、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可申請(qǐng)享受現(xiàn)行貸款下浮利率優(yōu)惠政策。（六）各地發(fā)放住房公積金貸款，參照上述第（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。（七）各地可將住房公積金貸款上限上浮10萬元-20萬元，住房公積金貸款年限可延長至30年，并適當(dāng)提高住房公積金繳存比例。職工的直系親屬（父母、子女）首次購買普通住房的，可申請(qǐng)?zhí)崛÷毠ぷ》抗e金，但提取總額

19、不得超過購房總價(jià)款。簡化住房公積金貸款手續(xù)，并在1個(gè)月內(nèi)完成手續(xù)辦理。（八）個(gè)人出售購買不足2年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅；出售購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其出售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；出售購買超過2年（含2年）的普通住房的，免征營業(yè)稅。（九）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅地方收入部分。（十）個(gè)人首次購買普通住房，其契稅按1%征收。（十一）有條件的市可根據(jù)實(shí)際情況，放寬購房入戶政策。（十二）港澳臺(tái)居民在廣東省境內(nèi)購買住房，執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策。以上第（八）、（九）、（十）、（十二）項(xiàng)暫

20、定執(zhí)行至2009年12月31日。（十三）對(duì)在2008年簽訂土地出讓合同，確實(shí)無法按時(shí)繳納土地出讓價(jià)款的項(xiàng)目用地，由土地使用者申請(qǐng)并經(jīng)當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長繳納土地出讓價(jià)款期限，延長時(shí)間原則上不超過2年。（十四）鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，對(duì)基本面比較好，有良好信用記錄和較強(qiáng)競爭力，但暫時(shí)出現(xiàn)經(jīng)營或財(cái)務(wù)困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予信貸支持。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。支持符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券和可轉(zhuǎn)換債券。支持部分信譽(yù)良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)工作。支持在境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)行a股，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接融資渠道。（十

21、五）對(duì)已進(jìn)入土地增值稅清算的企業(yè)，在清算過程中由于資金流暫時(shí)出現(xiàn)困難而無法及時(shí)繳納土地增值稅的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，在納稅期限內(nèi)作出分期繳納土地增值稅的計(jì)劃，并按計(jì)劃做好土地增值稅清算工作。【政策名稱】：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見【發(fā)布時(shí)間】：2009-03-26【制定單位】：中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)【主要內(nèi)容】：央行、銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合發(fā)文就加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整提出了十條具體意見，其中包括保證中央投資項(xiàng)目配套貸款及時(shí)落實(shí)到位，加大涉農(nóng)信貸投放，拓寬中小企業(yè)的融資渠道，鼓勵(lì)發(fā)展消費(fèi)信貸和支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等內(nèi)容。意見還提出，要做好改善民生類的信貸政策支持工作

22、，加大對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的融資支持，支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)監(jiān)測評(píng)估等意見。【政策名稱】：關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見【發(fā)布時(shí)間】：2009-05-25【制定單位】：發(fā)展改革委【主要內(nèi)容】：收入分配將出臺(tái)新的改革方案，以控制收入分配差距。意見提出，今年要全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革；統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加等稅收制度；研究推進(jìn)綜合和分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度；研究制訂并擇機(jī)出臺(tái)資源稅改革方案；加快理順環(huán)境稅費(fèi)制度，研究開征環(huán)境稅；深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。【政策名稱】：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見【發(fā)布時(shí)間】

23、：2009-03-26【制定單位】：中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)【主要內(nèi)容】：央行、銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合發(fā)文就加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整提出了十條具體意見，其中包括保證中央投資項(xiàng)目配套貸款及時(shí)落實(shí)到位，加大涉農(nóng)信貸投放，拓寬中小企業(yè)的融資渠道，鼓勵(lì)發(fā)展消費(fèi)信貸和支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等內(nèi)容。 意見還提出，要做好改善民生類的信貸政策支持工作，加大對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的融資支持，支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)監(jiān)測評(píng)估等意見。 【政策名稱】：廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議【發(fā)布時(shí)間】：2009-04-03【制定單位】：市住房公積金管理中心【主要內(nèi)容】：從今年5月1日開始,在這8個(gè)城市繳存

24、公積金者,只要符合條件,就可在任一城市申請(qǐng)公積金貸款購買住房。 【政策名稱】：國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知【發(fā)布時(shí)間】：2009-05-27【制定單位】：國務(wù)院【主要內(nèi)容】：自5月25日起對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，其中鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目最低資本金比例為40，水泥項(xiàng)目最低資本金比例為35；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目最低資本金比例為30；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥（鉀肥除外）項(xiàng)目最低資本金比例為25；保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30。其他項(xiàng)目的最低資

25、本金比例為20。行政法規(guī)【政策名稱】：佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法【發(fā)布時(shí)間】：2009-01-12【制定單位】：市住房公積金管理中心【主要內(nèi)容】：辦法規(guī)定，住房公積金住房抵押貸款是指依時(shí)足額繳存住房公積金的干部職工，在我市購買、建造、翻建、大修自有自住房屋時(shí)，以其所擁有的住房為抵押物，或提供第三方物業(yè)抵押擔(dān)保，作為償還貸款的保證而向佛山市住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款。貸款委托國家指定的商業(yè)銀行發(fā)放。受委托銀行由市住房公積金管理委員會(huì)確定；市住房公積金管理中心根據(jù)市住房公積金管理委員會(huì)的決定，委托銀行開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。受委托銀行受理個(gè)人貸款申請(qǐng)，按要求收集有關(guān)審核資料，并作出貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，報(bào)

26、送市住房公積金管理中心審批。小結(jié)：利好政策相繼出臺(tái)，刺激消費(fèi)引導(dǎo)需求；總體上，上半年出臺(tái)的政策以救市為主，輔助房地產(chǎn)業(yè)擺脫低迷狀況，進(jìn)一步促使樓市回暖，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。從中央的指示來看，短期內(nèi)貨幣政策無變化；中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)定不移地實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。加上中國信貸增速和信貸結(jié)構(gòu)正在趨于合理，基于對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的考慮，近期適度寬松貨幣政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化。 圖1 09年中國政策體現(xiàn)1.1.1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境（項(xiàng)目所處城市的發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)水平等）及對(duì)未來房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的基本判斷2009年上半年，在擴(kuò)張性的經(jīng)濟(jì)政策刺激下，經(jīng)濟(jì)止

27、跌回暖的趨勢(shì)逐漸明朗化，全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，工業(yè)生產(chǎn)呈回升態(tài)勢(shì)，消費(fèi)市場運(yùn)行暢旺，投資加速增長，財(cái)政收入止跌回升，企業(yè)用工形勢(shì)較好；但外貿(mào)仍較低迷，利用外資持續(xù)下降。總體來講可以從以下幾個(gè)方面概括：（1）佛山市第三季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)保持平穩(wěn)增長，基本企穩(wěn)回升。1-5月全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1847.72億元，增長11.6%，超過今年政府預(yù)期增長11%的目標(biāo)。增幅比上年同期回落6.1個(gè)百分點(diǎn)，低于改革開放30年平均增速6.4個(gè)百分點(diǎn)，但高于去年第四季度增速2.3個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本企穩(wěn)回升。（2）佛山市第三季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)水平指標(biāo)方面財(cái)政收入止跌回升，貸款增速有所放緩。1-5月，全市地方財(cái)政一般

28、預(yù)算收入累計(jì)完成89.38億元，同比增長1.43%。稅收收入連續(xù)5個(gè)月處于負(fù)增長，但降幅逐月收窄。1-5月完成稅收收入（地方部分）76.84億元，同比下降1.91%。5月末，全市各項(xiàng)存款余額6632.45億元，增長16.1%，其中企業(yè)存款余額1804.37億元，增長3.46%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額3763.77億元，增長7.7%。貸款余額3776.47億元，增長25.9%，信貸繼續(xù)保持快速增長。（3）佛山市第三季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)速度指標(biāo)穩(wěn)步提高。其中g(shù)dp增速達(dá)11.6%，1-5月，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 562.88億元，同比增長21.2%。城市居民收入穩(wěn)定增長，促使消費(fèi)較快增長。一季度，我市城鎮(zhèn)居

29、民可支配收入7119.29元，同比增長10.4%，增幅比去年同期高0.5個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)價(jià)格繼續(xù)回落。1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)降幅分別為1%、1%、1.3%和1.5%，降幅逐漸擴(kuò)大。商品房價(jià)格略有下降。1-5月，全市商品房均價(jià)為5445元/m2，同比下降2%。（4）08年第三季度，佛山市三次產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)增長，工業(yè)增速較快。1-5月，三次產(chǎn)業(yè)比重為1.58：64.94 ：33.48。與一季度相比，二產(chǎn)比重略有下降，三產(chǎn)比重略有上升，一季度農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值20.51億元，增長3.2%，增幅同比提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，1-5月，規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值4466

30、.48億元，同比增長15.7%，增幅比上年同期回落4.7個(gè)百分點(diǎn)。一季度實(shí)現(xiàn)增加值319.65億元，增長9.9%，增幅同比回落4個(gè)百分點(diǎn)。1-5月，輕工業(yè)增長16%，高于重工業(yè)增速1.3個(gè)百分點(diǎn)，輕工業(yè)與重工業(yè)產(chǎn)值逐漸拉近。1.1.2 微觀環(huán)境1.1.2.1 整體市場（市場發(fā)展階段及起步時(shí)間、市場供求關(guān)系、市場價(jià)格趨勢(shì)、市場發(fā)展格局等）1.1.2.1.1政策調(diào)控與市場表現(xiàn)圖2 02-07年全國商品房價(jià)格變化圖 調(diào)控起因回顧：進(jìn)入2007年下半年，珠三角房價(jià)在短短四個(gè)月時(shí)間暴漲30-50，樓盤價(jià)格泡沫浮現(xiàn)。 調(diào)控結(jié)果回顧：適逢次貸危機(jī),加上2008上半年調(diào)控力度加強(qiáng),客戶出現(xiàn)明顯觀望現(xiàn)象，200

31、8年房地產(chǎn)市場成交量急劇萎縮，下半年量價(jià)齊跌，開發(fā)商定價(jià)顯現(xiàn)謹(jǐn)慎態(tài)度。 08年下半年開始貨幣政策放松,利好政策頻密出臺(tái),隨著剛性需求的釋放,09年上半年佛山成交量回升,整體價(jià)格上漲接近15%。1.1.2.1.2市場發(fā)展階段圖3 佛山市歷年商品住宅批售比 04-07年，佛山住宅市場一直維持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量及消化量均逐年攀升； 08年，受房地產(chǎn)大勢(shì)影響，佛山房地產(chǎn)市場供需出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象； 成交價(jià)格一路攀高，08年受市場情況影響，上升速度有所減緩； 預(yù)計(jì)09年，佛山成交量較08年有較大幅度上揚(yáng)，供需趨向平衡。1.1.2.1.3土地市場表現(xiàn)圖4 2009年佛山各區(qū)土地供銷對(duì)比出讓土地成

32、交土地區(qū)域宗數(shù)面積（）宗數(shù)面積（）起拍價(jià) （萬元）成交金額（億元）消化率禪城510.9510.94060346393100%南海1158.31058.217181824767791%順德3741.3117.7411385503930%三水8139.58129.35243057483100%高明2429.6127.97996945950%合計(jì)85279.64621431398541605154%整體佛山市場上半年出讓土地85宗，成交46宗，成交面積為214萬，消化率為54%，流拍土地集中在高明、順德，起始價(jià)為31.4億元，成交價(jià)為41.6億元，高出起拍價(jià)10.2億元。禪城上半年有兩宗較大型地塊出

33、讓，兩地塊均是舊改項(xiàng)目，張槎地塊被保利地產(chǎn)奪得，樓面地價(jià)2536元/平方米，在張槎片區(qū)拍出如此高價(jià)令行內(nèi)驚訝。兆陽地產(chǎn)以較低價(jià)拿得惠景城旁地塊，但需要自行負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償。東平新城地塊開始重新啟動(dòng)，一占地8萬方地塊由金海地產(chǎn)和華夏地產(chǎn)聯(lián)合投得，該地塊部分功能作為交通樞紐。南海上半年有多宗較大型地塊出讓，能興地產(chǎn)以4.12奪得季華路地塊，樓面地價(jià)不足1000元/平方米；尖東1號(hào)地塊被廣州利海集團(tuán)投得，尖東2號(hào)地塊景觀資源良好，地塊大型規(guī)整，受到眾多開發(fā)商青睞，經(jīng)過多輪競逐終被萬科奪得，樓面地價(jià)為2412元/平方米。三水有一特大地塊出讓，08年奧特萊斯公司已拿了占地60多萬方的蘆苞鎮(zhèn)地塊，09年6月再

34、拿120多萬方，該公司有意向?qū)傻貕K合二為一打造為集購物、娛樂、休閑、旅游、居住等超大型名牌折扣商住項(xiàng)目，但偏于郊外。隨著樓市“小陽春”的到來，沉寂了多個(gè)月的土地交易市場再起波瀾，開發(fā)商們?cè)谕恋厥諆?chǔ)上的集體爆發(fā)引人關(guān)注。再露繁榮景象的土地市場反映出房地產(chǎn)企業(yè)充足的資本和對(duì)后市的信心。1.1.2.1.4市場供求表現(xiàn)圖5近年佛山成交走勢(shì) 圖6佛山市09年成交走勢(shì)從近年佛山成交走勢(shì)看來，09年上半年的成交量是自07年以來成交量最大的一年，接近08年全年的成交量，成交面積高達(dá)495.68萬平方米，同比08年上半年的225.98萬平方米上升119%，環(huán)比08年下半年的270.42萬平方米上升83%。09

35、年上半年的成交均價(jià)為5485元/平方米，同比08年上半年的6322元/下降13.2%，環(huán)比08年下半年的5389元/平方上升1.8%。從今年各月的成交狀況看來，成交量自3月份以來，呈現(xiàn)井噴式的上漲，成交量同比大幅增長，市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，高企的成交量一直站到6月份，勢(shì)頭不減。成交價(jià)格亦跟隨市場走勢(shì)而發(fā)熱，一路上漲，但整體價(jià)格依然低于08年上半年的水平。圖7近年禪城成交走勢(shì) 圖8 禪城09年成交走勢(shì)從近年禪城成交走勢(shì)看來，09年上半年的成交量接近08年禪城全年的成交量，成交面積高達(dá)80萬平方米，同比08年上半年的23.05萬平方米上升247%，環(huán)比08年下半年的44.41萬平方米上升80.1%。從

36、今年各月的成交狀況看來，成交量一直高企，走勢(shì)平穩(wěn)，在4月份達(dá)到上半年最大成交量，月度平均消化13.3萬平方米。成交均價(jià)方面，09年上半年成交均價(jià)為7088元/平方米，同比08年上半年的8976元/平方米大幅下跌21%，環(huán)比08年下半年7017元/平方米基本持平。從月度走勢(shì)看，成交均價(jià)快速上漲，從1月份的6505元/平方米上升到6月份的7904元/平方米。1.1.2.2 區(qū)域市場（主要輻射區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和城市功能、區(qū)域時(shí)常整體供需分析、區(qū)域內(nèi)不同細(xì)分市場發(fā)育狀況、暢銷戶型及基本素質(zhì)、區(qū)域客戶分析等）該區(qū)域?qū)儆陧樀聵窂膶俚兀跇窂逆?zhèn)，主要產(chǎn)業(yè)以鋼鐵貿(mào)易、有色金屬、塑料貿(mào)易、家具制作機(jī)貿(mào)易為主。東平新城

37、范圍內(nèi)屬于全新市場，暫無直接競爭對(duì)手。1.2 區(qū)位及地塊價(jià)值研究1.2.1 區(qū)位市場認(rèn)知東平新城區(qū)域市場一片空白，各種市政配套尚未成熟，我司前期推售產(chǎn)品尚未交付使用，區(qū)域市場還處于培育期。東平河北岸則競爭高度白熱化，濱海御庭、凱德置地、中海文華熙岸、金地九龍壁等樓盤的別墅產(chǎn)品直面競爭。1.2.2 地塊價(jià)值新城區(qū)南岸的土地推出由2007年開始；整個(gè)南岸的土地儲(chǔ)備是相當(dāng)充足的，大約有2000多畝土地的用途是商住用地。在東平大橋東面、東平河南面，在該地塊的旁邊將建立一個(gè)五星級(jí)的酒店，聯(lián)通大廈也在附近選址。該板塊目前配套有世紀(jì)蓮體育場、廣播大廈、佛山公園；賣點(diǎn)主要以天然的東平河景觀、周邊圍繞著二大綠化

38、公園配套；自然環(huán)境一流、未來規(guī)劃前景明朗，是未來新城市中心優(yōu)良的居住區(qū)域。未來此板塊主要競爭是中高檔的佛山奧園二手別墅及東平河北岸聚集著具有實(shí)力的開發(fā)商項(xiàng)目，供應(yīng)產(chǎn)品主要是以中高檔產(chǎn)品為主，在產(chǎn)品本身也是豐富且具有競爭較強(qiáng)的創(chuàng)新戶型；東平河板塊將來未來爭客較強(qiáng)的一片區(qū)域。地塊容積率低、規(guī)整，四至資源較突出，具備開發(fā)高端低密度住宅的綜合素質(zhì)。1.2.3 swot分析項(xiàng)目競爭分析 優(yōu)勢(shì) s品牌優(yōu)勢(shì)：兩個(gè)百年品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手區(qū)域優(yōu)勢(shì)：大佛山中心組團(tuán)核心，城市的未來熱土環(huán)境優(yōu)勢(shì)：東平河、濕地公園、內(nèi)河、世紀(jì)蓮體育中心、佛山公園等景觀唯一性：東平新城唯一住宅區(qū)、唯一豪宅區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：別墅區(qū)河畔親水高層洋房，稀

39、缺珍貴規(guī)模社區(qū)：復(fù)合生活模式戶型設(shè)計(jì)：贈(zèng)送面積，面積分布合理，市場覆蓋面廣綠色地產(chǎn)：節(jié)能、生態(tài)、健康、環(huán)保物業(yè)管理：國家首批一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，25年的高端物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目競爭分析 劣勢(shì) w品牌：品牌資源強(qiáng)勢(shì)，但是在佛山尚待市場接受區(qū)域：區(qū)域認(rèn)同度有待培育配套：周邊幾乎沒有生活配套客戶：周邊沒有居住人群作為市場基礎(chǔ)，樂從客戶數(shù)量有限交通：公共交通有待發(fā)展氛圍：周邊暫無其他房地產(chǎn)項(xiàng)目在建或短期內(nèi)開工，沒有規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目競爭分析 機(jī)會(huì) o東平新城是未來熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展空間與市場潛力較大文化mall啟動(dòng)佛山景觀豪宅短缺，具備良好環(huán)境資源的樓盤屈指可數(shù)佛山擁有數(shù)量龐大的企業(yè)家、老板等高端階層，購買力較

40、強(qiáng)佛山樓市開始進(jìn)入品牌時(shí)代，全國性的品牌發(fā)展商將贏取到更多客戶前期銷售火熱，引起市場強(qiáng)烈關(guān)注，為后續(xù)銷售奠定基礎(chǔ)內(nèi)河景觀完工，景觀資源優(yōu)勢(shì)初步呈現(xiàn)目前佛山注重社區(qū)文化的樓盤較少項(xiàng)目競爭分析 威脅 t板塊發(fā)展進(jìn)展緩慢，目前狀況不成熟目標(biāo)客戶對(duì)新區(qū)前景與價(jià)值的認(rèn)同尚需時(shí)日亞藝、千燈湖板塊發(fā)展穩(wěn)定迅速，分流購買力品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)駐佛山，市場競爭日益白熱化1.3 競爭分析1.3.1 目前細(xì)分市場競爭態(tài)勢(shì)市場現(xiàn)狀：競爭激烈、供不應(yīng)求、產(chǎn)品趨同、價(jià)格趨同、河北項(xiàng)目濱海御庭對(duì)我司沖擊加強(qiáng)競爭博弈：突出我司無法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，如區(qū)域、位置、景觀等淡化產(chǎn)品差異突出物業(yè)管理突出綠色技術(shù)突出升值潛力淡化價(jià)格重要性，尤其

41、是在與了從樓盤的博弈中戶外廣告關(guān)鍵點(diǎn)把握危機(jī)營銷，如其他樓盤質(zhì)量事故等契機(jī)，與政府互動(dòng)，加強(qiáng)公信力1.3.2 未來細(xì)分市場競爭態(tài)勢(shì)2011年禪城區(qū)類別墅產(chǎn)品供應(yīng)量預(yù)測重點(diǎn)競爭對(duì)手預(yù)計(jì)供應(yīng)面積區(qū)間2011年預(yù)計(jì)供應(yīng)套數(shù)嶺南新天地250-420100利海尖東01220-300300翠堤明珠200-350100萬科尖東02200-3502001.3.3 競爭標(biāo)桿分析根據(jù)禪桂洋房市場2009年推貨及成交監(jiān)測，本報(bào)告分析對(duì)象主要鎖定以下市場主流項(xiàng)目禪城：天湖酈都、金地九瓏璧、中海文華熙岸、凱德泊宮桂城：金御華府天湖酈都項(xiàng)目僅供應(yīng)12套臨湖獨(dú)立別墅。別墅沒有集中開賣以自然推售為主別墅單位均為一口價(jià)均價(jià)為2

42、000023000元/平米項(xiàng)目端頭別墅價(jià)格較低，中間的6、7座面積為1400，價(jià)格最高。推出時(shí)間座數(shù)產(chǎn)品類型貨量戶型面積均價(jià)2008.071-12湖景別墅12套6、7座1400，其他915238002009二期13-17別墅5套83525000金地九瓏壁別墅：60套，面積是298325平米，價(jià)格是15000元/平米； 相比較于其他項(xiàng)目，金地九瓏璧的戶型面積差異度不明顯，開間較佛山 其他別墅舒適，有11.35m；但進(jìn)深相較其他項(xiàng)目不足，僅11.7m - 90度合院的尺度象“正方形的盒子”。90度合院產(chǎn)品房型達(dá)到6房3廳7衛(wèi)，相比較于金御華府和雅居樂花園的4房2廳5衛(wèi)，利用率較高，但在房間尺度上不

43、夠奢華大氣，豪宅空間體驗(yàn)感不強(qiáng)。由于項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)比較前衛(wèi)，但不被本地人接受，銷售情況不理想。戶型配比產(chǎn)品面積段戶型套數(shù)套數(shù)比（%）面積面積比（%）th298-3256房3廳97-30070-a1904房2廳172.432303.2b175-1874房2廳9613.41737617.5c179-1914房2廳157222904529.2d1393房2廳7810.91084210.9f732房2廳9613.470087.1933房2廳9613.489289.1g81-932房2廳9613.483768.4483房2廳243.511521.16h2495房2廳547.61344613.53推貨節(jié)奏

44、批次推出時(shí)間產(chǎn)品類型貨量戶型面積均價(jià)剩余單位第一批2007.11聯(lián)排46298325平方米1831016第二批2008.03聯(lián)排27298325平方米1338421第三批2009.06聯(lián)排24298325平方米未推24中海文華熙岸別墅產(chǎn)品以406-410為主，價(jià)格為18000元/平方米；中海品牌的傳導(dǎo)，在佛山一直有良好的口碑，別墅產(chǎn)品銷售情況理想，雙拼產(chǎn)品去貨速度塊，目前滯銷的為臨路單位。戶型配比一期別墅產(chǎn)品面積段戶型套數(shù)套數(shù)比（%）a（聯(lián)排）397-4026房3廳1810.6%b（聯(lián)排）406-4106房4廳10561.8%c（雙拼）5036房4廳2615.3%二期別墅未知277345未知2

45、112.4%推貨節(jié)奏推出時(shí)間座數(shù)產(chǎn)品類型貨量戶型面積銷售價(jià)格區(qū)間均價(jià)剩余單位2008.02一期2區(qū)1-11座、16-28座、33-57座，3區(qū)1-72座雙拼至六聯(lián)排149套277345雙拼: 23000元/平方米；聯(lián)排：16000-18000元/平方米15000-16000元/平方米33套預(yù)計(jì)2010年初二期21套27734521套凱德泊宮項(xiàng)目占地約6.7萬，總建約5.4萬m，產(chǎn)品為“兵營式”排布 臨近東平河畔、佛陳橋，交通相對(duì)方便戶型配比區(qū)域戶型建筑面積/地下室/總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)備注一期疊墅220300150 180（下疊）4834143月7日入市聯(lián)排別墅300370160230131

46、21二期疊墅220300150 180（下疊）116未售11609年6月推出二期一部分產(chǎn)品聯(lián)排別墅30037016023031未售31合計(jì)20823185推貨節(jié)奏推出時(shí)間座數(shù)產(chǎn)品類型貨量戶型面積銷售價(jià)格區(qū)間（元/）剩余單位09.031-5、48-54座疊加48套200-3001-5#：90001100048-54#：10500125001039-47座聯(lián)排13套300-37085009500009.06二期一批疊加、聯(lián)排43套200-370聯(lián)排預(yù)計(jì)14000；第一排疊墅12500元/平米，第三排疊墅10000元/平米 1金御華府金御華府于8月11日正式開售疊院與藝墅，開售當(dāng)天場面十分火爆，藝墅

47、24套剩余5套左右，均價(jià)超過20000元/平方米二期別墅“沁臺(tái)”為一期別墅升級(jí)產(chǎn)品，在用料和設(shè)計(jì)上均有所改進(jìn)。“沁臺(tái)”共推出別墅72套（6聯(lián)排7排、4聯(lián)排6排、3聯(lián)排兩排），建筑面積296-332方不等，花園車庫等合計(jì)贈(zèng)送面積184-456方不等。售價(jià)區(qū)間268-600萬，部分產(chǎn)品預(yù)留室內(nèi)別墅電梯位，用戶可按需求自行安裝推貨節(jié)奏批次推出時(shí)間座數(shù)貨量戶型面積銷售價(jià)格區(qū)間均價(jià)剩余單位第一批2007.10藝墅3、5座9272-32220000-22000210000第二批2008.02藝墅1、2、4、6座15274-32021000-22000210000第三批2008.107-21座72296-3

48、329000-1500013000231.3.4 競爭策略差異化競爭策略：突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)、突出升值潛力、突出生態(tài)環(huán)境2、核心調(diào)研2.1 競爭經(jīng)典樓盤調(diào)研（標(biāo)桿分析）2.1.1 產(chǎn)品策略（競爭樓盤戶型配比、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新點(diǎn)等）規(guī)劃篇1、天湖麗都項(xiàng)目位于亞藝板塊，臨近調(diào)蓄湖，總建筑面積約為430028，地處新規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，毗鄰佛山cbd，周邊體育、悠閑、教育、醫(yī)療體系都完善，是佛山最具配套優(yōu)勢(shì)的地方。產(chǎn)品主要為高層大平面洋房，項(xiàng)目北面臨路為140-180平方米洋房，項(xiàng)目中端位置為260-270平方米的大平面高層洋房，臨湖邊有10棟別墅。2、金地九瓏壁項(xiàng)目位于亞藝板塊，與調(diào)蓄湖相鄰，總建

49、筑面積約314690平方米。項(xiàng)目交通位置優(yōu)越，左鄰湖景路，右接南海大道。毗鄰佛山市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，華英中學(xué)，教育配套完善。住宅產(chǎn)品主要有th，小高層和高層。地塊南面集中布置th，西面、北面為成組團(tuán)布置的高層和小高層，為了滿足日照需求交錯(cuò)布局。小區(qū)內(nèi)配套有商業(yè)、會(huì)所和幼兒園。3、中海文華熙岸項(xiàng)目位于佛山市禪城區(qū)南部，亞藝公園南端，禪城區(qū)新城中心組團(tuán)的核心位置。項(xiàng)目總用地面積近19萬，規(guī)劃總建筑面積約30萬。住宅產(chǎn)品主要有townhouse、中高層洋房。以中間河涌為界，townhouse及洋房東西分區(qū)規(guī)劃，南側(cè)規(guī)劃有少量洋房。4、凱德泊宮項(xiàng)目地處佛山新城中軸，離佛山市政府3公里，距佛山市中心僅5公里的路

50、程。坐擁850米優(yōu)美的一線東平河堤岸風(fēng)景。地塊臨近佛山市第三中學(xué)、華英中學(xué)、佛山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)。項(xiàng)目總用地面積為67,559，容積率總建筑面積約54,178，容積率僅1.1。項(xiàng)目將打造208套聯(lián)排及聯(lián)排疊加型類別墅產(chǎn)品，面積為214-339平方米的3房5房，并配備650余個(gè)停車位。5、金御華府項(xiàng)目位于南海桂城東，廣佛rbd核心位置，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目占地11萬平方米，總建筑面積33萬平方米。項(xiàng)目包括洋房與別墅，該盤建筑以歐洲式設(shè)計(jì)加上東南亞度假酒店園林，以面對(duì)高端客戶為主。該盤一期包括238戶80140的復(fù)式洋房，樓高6.18米， 120130戶帶夾層標(biāo)準(zhǔn)洋房約25層，樓高約4米，另有4個(gè)三聯(lián)排別

51、墅與2個(gè)六聯(lián)排別墅共24戶，約300，三層加地下車庫。戶型篇1、天湖麗都項(xiàng)目戶型優(yōu)勢(shì)中低樓層園林景觀，中高樓層亞藝湖景觀，視野開闊，南望亞藝湖公園；入戶花園、雙套房、工人房套房、三廳設(shè)計(jì)；佛山市場已經(jīng)形成良好的居住口碑。但戶型深度大，通風(fēng)采光效果一般；三廳設(shè)計(jì)實(shí)用性低，過廳浪費(fèi)面積；房間尺度偏小；主臥異型設(shè)計(jì)，舒適度不高；其中1個(gè)房間為面積很小的工人房，5房實(shí)為4房，贈(zèng)送面積約20平米，贈(zèng)送面積小。2、金地九瓏璧戶型最大特色在于其90度合院，主要特點(diǎn)是：延景式天井，每戶六七面采光、地下室中央采光、立體通風(fēng)；立體式庭院，層層帶露臺(tái)或陽臺(tái)；九宮格布局，自然院落圍合。戶型最大優(yōu)點(diǎn)是通風(fēng)采光良好，主要

52、缺點(diǎn)是走廊太多，經(jīng)濟(jì)性差。3、中海文華熙岸佛山首個(gè)可選裝電梯的th。每戶由前園、中庭、后院三進(jìn)庭院和下沉、地坪、空中三重花園組成立體空間庭院，戶戶南向客廳，南向后院。建筑面積約280 m2、350 m2 ，大戶型為雙拼別墅。該戶型主要優(yōu)點(diǎn)是電梯拉近了地下室到三樓的距離，走廊少，局部大戶型為雙車位，缺點(diǎn)是中庭花園面積小，進(jìn)深和開間比大，影響采光。4、凱德泊宮項(xiàng)目產(chǎn)品4.35米高豪華躍式客廳；前排單元贈(zèng)送南向6米高全景露臺(tái)，享受東平河景觀；設(shè)通風(fēng)采光工人套房；北向附送大面積生活露臺(tái)。但聯(lián)排產(chǎn)品通透性一般；入戶必須經(jīng)過廚房和餐廳狹長過道才能到達(dá)客廳；客廳開間小，不夠大氣；四房其實(shí)只有三個(gè)臥室，其中一

53、個(gè)是書房，而且只有一個(gè)套房。5、金御華府金御華府別墅面積388410左右，端頭戶型花園面積最大去到300左右，售價(jià)600萬元以內(nèi)。 該別墅特設(shè)一樓父母房，5房全套房設(shè)計(jì)，預(yù)留私家電梯位置，另外附送超大私人會(huì)所空間，每層有獨(dú)立入戶廳，3代同堂互不干擾。 2.1.2 推廣策略（競爭樓盤的的形象定位、推廣調(diào)性及主題、推廣渠道及效果、目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目推廣形象的接受程度等）主要從以下幾個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣：n 區(qū)域n 外部環(huán)境n 內(nèi)河n 內(nèi)部景觀n 城市發(fā)展n 配套規(guī)劃n 交通n 升值潛力n 物業(yè)管理n 產(chǎn)品2.1.3 價(jià)格策略（不同類型產(chǎn)品在區(qū)域市場的均價(jià)、不同類型產(chǎn)品在市場價(jià)格實(shí)現(xiàn)及所需品質(zhì)支撐等）1、從供應(yīng)上看，2010年同類產(chǎn)品市場供給一般，可借助項(xiàng)目前期產(chǎn)品樹立的高檔社區(qū)形象，以合理高價(jià)入市，提升項(xiàng)目形象。2、由于本期產(chǎn)品面積區(qū)間較大，且產(chǎn)品類型不同，應(yīng)拉開單價(jià)及總價(jià)，劃分不同圈層客戶，使銷售更有針對(duì)性。 2.1.4 客戶特點(diǎn)（競爭樓盤的客戶群分析、客戶群分類特征等）q 認(rèn)可新區(qū)域q 具備一定的投資觀念q 強(qiáng)調(diào)未來城市發(fā)展；q 領(lǐng)袖精英；q 注重風(fēng)水；q 注重隱私，家庭觀念與圈層觀念強(qiáng)；q 崇尚居住舒適生態(tài)感q 注重品質(zhì)、強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)；2.2 核心調(diào)研結(jié)論2.2.1 客戶調(diào)研的結(jié)論（總結(jié)目標(biāo)客戶的來源、價(jià)值觀、消費(fèi)習(xí)慣、購買因素等特征；總結(jié)他們對(duì)產(chǎn)品面積、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、社區(qū)