1、日本房地產(chǎn)制度和政策對我國的啟示11法51 陳亞強(qiáng) 11035018日本房地產(chǎn)制度和政策、日本土地制度概述土地是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件，一個(gè)國家的土地政策及土地經(jīng)營 管理地好壞直接影響到一國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.就當(dāng)前世界范圍內(nèi)，各 國（地區(qū)）土地政策（包括所有制）大體可以分為兩個(gè)大的類型 類是私有上地居主導(dǎo)地位，日本是極為典型的土地私有；另一類是有土 地占主導(dǎo)地位，最為典型的便是以我國為例的社會主義國家。土地私有制，并不當(dāng)然地意味著全部土地都?xì)w私人占有，事實(shí)上, 國家也是一部分土地的所有者，只是在占有比例上低于私人占有。日本國土總面積為37.78萬平方公里，僅占世界總面積的。0.3%, 其中65%屬

2、私人擁有,35%為國家所有.在日本，土地是完全可以自由買 賣或租賃的，可以在本國的個(gè)人之間，個(gè)人與法人之間作交易，也可以 根據(jù)各個(gè)主權(quán)國家的有關(guān)政策、法令同外國的個(gè)人、法人之間作交易。但日本為了抑制土地價(jià)格急劇上升的趨勢，于1974年制定國土利用規(guī)劃法,并在這一法律中建屯了上地交易許可制度和土地交易申報(bào)制，對私人土地買賣交易直接限制和管理.（1）土地交易許一可制度.其目的 在于直接拄制某些地區(qū)的地價(jià)水平及土地利用方向。地方政府可以依據(jù)某些情況已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生而確定這些地區(qū)為“限制地區(qū)”；上地活動集中或異常的地區(qū)、地價(jià)上漲過快的地區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)以外難一掛制的地區(qū)以及難以合理利用的地區(qū).限制時(shí)4

3、8多間一般為五年。凡在限制區(qū)內(nèi)發(fā)生任何土地交易活動所要簽訂的契約必須向該地區(qū) 所在地方政府提出許可申請書，由地方政府進(jìn)行審查并通過許可批準(zhǔn).獲準(zhǔn)的專屬權(quán)轉(zhuǎn)移契約才算有效。如果申請不被批準(zhǔn) ，即被認(rèn)為不許可，契約將不產(chǎn)生法律效用，不被法律所保護(hù)。（2）土地交易申報(bào)勸告 制。這種制度通過間接手段影響土地交易活動，以達(dá)到控制土地壟斷 和投資的目的。根據(jù)日本有關(guān)規(guī)定，凡在市區(qū)內(nèi)2000平方米以上，市區(qū) 以外城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)5000平方米以上，城市規(guī)劃區(qū)以外1000平方米 以上的土地交易都被視為大規(guī)模土地交易，均在這一制度管制之內(nèi)。如果發(fā)生此類土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移活動，交易當(dāng)事人必須向交易所在地的地 方政府申報(bào)，

4、政府進(jìn)行審查，如果政府認(rèn)為地價(jià)水平不合適或土地利用目的不當(dāng)，即向土地交易雙方提出中止契約或采取其它措施的勸告，當(dāng)事人應(yīng)遵從政府的勸告，進(jìn)一步修改地價(jià)水平，修正土地利用目的，或 采取其他調(diào)整措施。二、日本房地產(chǎn)開發(fā)概述和世界大多數(shù)國家一樣，日本根據(jù)自己的國情，在土地制度、資 金來源、開發(fā)機(jī)構(gòu)等許多方面頒布了一系列的法令法規(guī)，并在以法律 為依據(jù)的基礎(chǔ)上，政府制訂了許多放勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的政策，并積極保證 這些政策的貫徹實(shí)施，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和解決國內(nèi)住房 問題起了巨大的推動作用。1、解決住房問題的政策(I) 根據(jù)不同的情況，制定不向的居住標(biāo)準(zhǔn)日本不僅有“平均住宅標(biāo)準(zhǔn)”和最低住宅標(biāo)準(zhǔn)”等 ，并且

5、這些標(biāo)準(zhǔn)都得到了充分的貫徹落實(shí)。日本于 1976年制定了 “最低住宅標(biāo) 準(zhǔn)”和“平均住宅標(biāo)準(zhǔn)，在隨后的1976 1980年第三個(gè)住宅建設(shè)五年計(jì)劃中共建設(shè)住宅860萬套。至y 1985年，低于最低住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅基本消除，一半戶數(shù)達(dá)到平均住宅標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)1988年統(tǒng)計(jì)，日本已有26 8萬套空房。(2) 政府直接投資建造低價(jià)住宅。這項(xiàng)政策在日本有著重要地位。(3) 在投資政策上，政府和銀行對房屋建設(shè)均提供低息貸款。為了實(shí)施日本政府為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)的政策。日本的商業(yè)銀行的 首要業(yè)務(wù)是專門為低收入者買房、 建房、資助建房合作社建房而發(fā)放 長期低息貸款，低息貸款與普通貸款的利率差，由國家和地方財(cái)政予 以補(bǔ)貼。(

6、4) 制訂長遠(yuǎn)的房屋開發(fā)規(guī)劃，以利于住房建設(shè)的不斷更新改造。如日本制訂了 4個(gè)住宅建設(shè)五年計(jì)劃，其中第一和第二個(gè)五年計(jì)劃的目標(biāo)旨在解決注房短缺.實(shí)現(xiàn)“一戶一套”和“一人間”到1973 年，在日本各縣范圍住宅套數(shù)已超過戶數(shù)，基本土解決了日本戰(zhàn)后的房 荒問題。2、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源穩(wěn)定的資金來源是從事房地產(chǎn)業(yè)的重要前提.綜合分析日本資 金來源，大致分為三個(gè)方面：通過金融信貸機(jī)構(gòu)對房屋建設(shè)及房地產(chǎn) 開發(fā)投資；國家對公房建設(shè)直接投資；以社會集資形式進(jìn)行投資.(I) 銀行貸款。不只在日本，在國際范圍內(nèi)，銀行貨款也是目前房地產(chǎn)資金來源的一個(gè)主要渠道。(2) 住宅儲畜制度和儲畜銀行。住宅儲畜制度，是通過建

7、立居民住宅儲蓄機(jī)構(gòu)和通過居民儲蓄到一定程度，按程序享受分配住房的制度.其成功的經(jīng)驗(yàn)即在于把住房建設(shè)與居民儲蓄結(jié)合起來，把住房流通領(lǐng) 域的資金，通過儲蓄的手段納人房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。日本住宅建設(shè)資金 在很大程度上依賴住宅儲蓄制度。日本在房地產(chǎn)開發(fā)方面主要是私 人投資，除了公司的直接建設(shè)投資外，居民作為投資者則是通過一定的 儲蓄來享受特種公共住宅融通資金和通過每月存儲一定數(shù)額的錢來 優(yōu)先取得公共住宅。發(fā)行股票和國家公債.利用發(fā)行股票和國家公債籌集資金，實(shí) 際上就是把房屋住宅的消費(fèi)資金和房地產(chǎn)開發(fā)的投資緊密地聯(lián)系起 來。股東既是住宅的所有者，也是住宅的投資者。股東從購買房產(chǎn)股 份中直接獲利，即可以成為具

8、有具體法律地位的股份房產(chǎn)主，房產(chǎn)股份 的持有者并不轉(zhuǎn)讓或買賣手中的住宅股票，而是始終擁有房子股權(quán)。另一類房地產(chǎn)股票，則是由地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)通過銀行進(jìn)行金融性的發(fā)行 其形式類似于國家公債。股票的持有人對住宅開發(fā)機(jī)構(gòu)以股東的身份 就住宅建設(shè)有發(fā)言權(quán)，其投資收益來源于房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的利潤。(4)國家對房地產(chǎn)的直接投資。政府對房地產(chǎn)業(yè)的直接役資一般包括了兩種形式：一是政府以資助和貸款的形式進(jìn)行開發(fā)投資；二是 政府對住宅建設(shè)專項(xiàng)拔款。(5) 公積金和公益金。利用公積金制度解決住房問題比較成功的國家是新加坡。日本關(guān)于這一制度的相關(guān)規(guī)定基本上是借鑒于新加坡 的成功經(jīng)驗(yàn)。3、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)日本的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)按組

9、織形式大致可以分為三類(1)政府型開發(fā)機(jī)構(gòu)。包括中央一級的開發(fā)機(jī)構(gòu)和地方一級的開發(fā)機(jī)構(gòu)(2)半官方、半民間的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)由政府和民問團(tuán)體聯(lián)合組成，經(jīng)營范圍廣泛，在能上與政府型的房 地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)相似。日本在50年代初就成立了住宅公團(tuán)，成為在國 際范圍內(nèi)最典型的官商合營的大型住宅建設(shè)托拉斯。(3) 私人房地產(chǎn)開發(fā)公司這些房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)、組織一般只經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的某一單一項(xiàng)目。就目前來看，這些各自獨(dú)立的開發(fā)機(jī)構(gòu)在逐漸聯(lián)合，主要途徑是有組織地舉行會議、統(tǒng)一計(jì)劃、交換情報(bào)和信息。日本的房地產(chǎn)制度和政策對我國的其實(shí)在解決居民住房困難問題上，我國應(yīng)采取足夠的措施 ，花大氣力。目前,我國城市居民住房緊張問題

10、是比較嚴(yán)重的，尤其是城市。解決城 市居民住房困難問題應(yīng)該是我國房地產(chǎn)業(yè)的首要問題之一。一、根據(jù)我國的實(shí)際情況，應(yīng)給予解決居民住房的房地產(chǎn)開發(fā)的 傾斜政策給予解決居民住房的房地產(chǎn)開發(fā)的傾斜政策， 也就是說給以多方面的優(yōu)惠政策。我國頒布的 城市房地產(chǎn)管理法在這方面的筆墨并 不多，僅在第二十八條一筆帶過，所給的優(yōu)惠措施也是非常有限和不具 體的如二十八條規(guī)定：國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。筆者認(rèn)為,首先應(yīng)制訂類似日本的“平 均住 宅標(biāo)準(zhǔn)”、“最低住宅標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)劃，然后,為使這一計(jì)劃得到充分的 實(shí)現(xiàn),給以土地出讓,資金融通，以及稅收等方面充分的、具體優(yōu) 惠。考慮到我

11、國人多地 少，基礎(chǔ)較差的因素，制定計(jì)劃中的住房標(biāo)準(zhǔn)可 適放低，計(jì)劃實(shí)施的年限放長，可借鑒日本“四個(gè)五年計(jì)劃”的做法 步達(dá)到解決住房困難的目標(biāo)。用于解決住房困難的土地在出讓時(shí)應(yīng)，在減收甚至免收土地出讓費(fèi)，或者直接利用土地使用權(quán)劃撥的措施 稅收方面，應(yīng)減收或者免收開發(fā)的營業(yè)稅，居民的房產(chǎn)稅等。二、在資金融通方面應(yīng)建立多種融資渠道我國應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開發(fā)的多途徑融資渠道，如公積金和公益金 制度,住房儲蓄制度，以及建立國家的住宅銀行，由國家財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼三、國家應(yīng)建立起政府型的開發(fā)機(jī)構(gòu)，作為具有中國特色的社會主義國家， 從國家性質(zhì)來講，建立政府 型的開發(fā)機(jī)構(gòu)是保障民生，保障人民最基本權(quán)力一一生命權(quán)的本質(zhì)要

12、 求。政府型的開發(fā)機(jī)構(gòu)其主要的任務(wù)是進(jìn)行解決居民住房難的房地產(chǎn) 開發(fā)。四、全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)第一，做好保障性住房的空間分配工作。 對建設(shè)保障性住房區(qū)域的選擇在很大程度上反映出我國土地資源情況、 人口及生態(tài)環(huán)境及社 會經(jīng)濟(jì)狀況等諸多方面的相互關(guān)聯(lián)。第二，協(xié)調(diào)保障性住房與周邊配 套設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。保障性住房的發(fā)展是一個(gè)動態(tài)的過程。 在可持續(xù)發(fā) 展的前提下，客觀分析中低收入群體的住房實(shí)際狀況及需求， 并根據(jù) 城市總體規(guī)劃來確定階段性目標(biāo)。結(jié)合人口發(fā)展的趨勢及資源和環(huán) 境的承受能力來落實(shí)保障性住房建設(shè)的總體目標(biāo)。 使保障性住房真正 成為長遠(yuǎn)行的福利措施。第三，確保保障性住房的質(zhì)量和環(huán)境。我們 不能單

13、純的解決居住問題，而要全方位的考慮事情。而保障性住房的 質(zhì)量也包含著建設(shè)結(jié)構(gòu)、私人空間及公共設(shè)施的布局等物質(zhì)性標(biāo)準(zhǔn),五、切實(shí)加強(qiáng)土地管理調(diào)控力度為能夠使我國土地資源得到充分、合理的利用及開發(fā)，必須加強(qiáng) 土地管理及調(diào)控的力度，應(yīng)從如下兩個(gè)方面實(shí)施：第一，要調(diào)控土地 的供給問題。政府部門有必要控制土地資源，并一規(guī)劃、分配使用土 地。根據(jù)房地產(chǎn)市場情況的變化，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)商低價(jià)拿地 的行為，并實(shí)行合理的土地分配、實(shí)時(shí)監(jiān)管及嚴(yán)格的處罰條例來制約 濫用土地行為。此舉既能有效節(jié)省土地資源過度開發(fā)， 又能最大程度 的控制房地產(chǎn)市場商品房的價(jià)格，并且實(shí)現(xiàn)了土地級差收益的回收,從而為我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和持

14、續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的幫助。另外，在土地供應(yīng)時(shí)還應(yīng)注意控制土地的使用程度,加強(qiáng)對土地市場的調(diào)控力度。這是培養(yǎng)和規(guī)劃土地市場的第一步。第二，政府要為其做好各種 準(zhǔn)備措施，可以將土地調(diào)控歸納成：政府統(tǒng)一收購、征用和回收土地;統(tǒng)一儲備；統(tǒng)一出售土地。這樣，就從宏觀上加強(qiáng)了政府對房地產(chǎn)市場土地使用問題的調(diào)控。在具體操作方面，要嚴(yán)格按照具體規(guī)劃使用土地；禁止農(nóng)業(yè)用地過度開發(fā)；嚴(yán)格控制土地存量，對現(xiàn)有的劃撥土地不能輕易進(jìn)入市場。對于農(nóng)業(yè)用地一定要保持原有的水平，切實(shí)地保護(hù)耕地。參考文獻(xiàn)1王阿忠.中國住宅市場的價(jià)格博弈與政府規(guī)制研究M.北京：中國社會科學(xué)出版社，2007.2李濤.城市土地市場運(yùn)行與政策控管研究

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