1、安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 1 浙江大學(xué)亞歐旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 浙江大學(xué)城市學(xué)院環(huán)境藝術(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心 目錄 第一章第一章 規(guī)規(guī)劃劃總綱總綱.1 1.1 項(xiàng)目背景 .1 1.2 規(guī)劃范圍、性質(zhì)與期限.1 1.3 規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則.1 1.4 規(guī)劃依據(jù) .2 第二章第二章 旅游旅游發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀評(píng)評(píng)述述.3 2.1 項(xiàng)目地概述.3 2.2 旅游發(fā)展現(xiàn)狀.3 2.3 旅游發(fā)展面臨的主要問題.3 第三章第三章 旅游旅游資資源分析與源分析與評(píng)評(píng)價(jià)價(jià).4 3.1 旅游資源概況.4 3.2 旅游資源類型及評(píng)價(jià).4 3.3 資源開發(fā)條件分析.4 3.4 資源開發(fā)的不足之處.5

2、 第四章第四章 客源市客源市場(chǎng)場(chǎng)分析與分析與預(yù)測(cè)預(yù)測(cè).5 4.1 區(qū)域客源市場(chǎng)現(xiàn)狀分析.5 4.2 客源市場(chǎng)定位.7 4.3 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè).8 第五章第五章 總總體布局與分區(qū)體布局與分區(qū)規(guī)規(guī)劃劃.8 5.1 布局原則 .8 5.2 總體布局思路.8 5.3 功能結(jié)構(gòu) .8 5.4 功能分區(qū) .9 5.5 分區(qū)規(guī)劃 .9 第六章第六章 形象形象設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)與與產(chǎn)產(chǎn)品策劃品策劃.13 61 形象設(shè)計(jì) .13 62 產(chǎn)品策劃 .14 第七章第七章 旅游市旅游市場(chǎng)營(yíng)銷場(chǎng)營(yíng)銷策劃策劃.15 7.1 廣告策劃 .15 7.2 公共關(guān)系 .15 7.3 銷售促進(jìn) .16 7.4 電腦網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷.16 第八章第八章

3、 環(huán)環(huán)境保境保護(hù)護(hù)與與綠綠化化規(guī)規(guī)劃劃 .17 8.1 生態(tài)保護(hù)規(guī)劃.17 8.2 景區(qū)綠化規(guī)劃.17 第九章第九章 支持與保障體系支持與保障體系規(guī)規(guī)劃劃 .18 9.1 旅游服務(wù)設(shè)施規(guī)劃.18 9.2 交通規(guī)劃 .18 9.3 水、電、通訊工程規(guī)劃.19 9.4 公共信息符號(hào)系統(tǒng)規(guī)劃.20 9.5 旅游商品開發(fā)策劃.20 第十章第十章 投投資資效益估算效益估算.21 101 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 .21 102 投入-產(chǎn)出估算 .21 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 1 第一章第一章 規(guī)規(guī)劃劃總綱總綱 1.11.1 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 阿里拉梅子灣中國(guó)安吉度假村（以下簡(jiǎn)稱梅子

4、灣度假村）位于中國(guó)竹鄉(xiāng)安吉縣的孝 豐鎮(zhèn)賦石水庫(kù)西岸，隸屬于梅子灣風(fēng)景區(qū)，距離 04 省道 5 公里。梅子灣依山傍水，山水之 間有沙灘、柳林、梅園，風(fēng)景如畫，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，視野開闊，四季氣候宜人，是難 得的休閑度假勝地，非常適合開發(fā)高端休閑度假旅游項(xiàng)目。 該區(qū)塊曾經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)梅子灣狩獵場(chǎng)，后由臺(tái)商開發(fā)麗湖沙灘度假項(xiàng)目，由于各種原因投 資商于 2003 年終止了項(xiàng)目開發(fā)。此后，根據(jù)安吉縣人民政府專題紀(jì)要（200341 號(hào)）文件 精神，由縣旅游局與賦石水庫(kù)管理局聯(lián)合收購(gòu)原麗湖沙灘度假村，并可在現(xiàn)有狀況下進(jìn)行適 當(dāng)改善。 2006 年 6 月安吉縣人民政府以專題會(huì)議紀(jì)要（200623 號(hào)）形式，允

5、許對(duì)該區(qū)塊進(jìn)行 開發(fā)，同意將 200 畝旅游出讓土地中的 50 畝旅游用地調(diào)整為住宅用地。2007 年 2 月，安吉 縣風(fēng)景與旅游管理局組織專題評(píng)審會(huì)，通過了梅子灣新生態(tài)園項(xiàng)目規(guī)劃 ，并以安旅 【2007】9 號(hào)文件批復(fù)。安吉縣環(huán)境保護(hù)局安環(huán)建【2007】209 號(hào)文件，根據(jù)項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告 書結(jié)論和省環(huán)保局評(píng)估中心對(duì)項(xiàng)目的專家評(píng)審意見，同意梅子灣新生態(tài)園項(xiàng)目建設(shè)。該項(xiàng)目 業(yè)主已取得該地塊 200 畝國(guó)有出讓土地使用權(quán)，其中餐飲旅游業(yè)用地 150 畝，住宅用地 50 畝。 梅子灣度假村項(xiàng)目由安吉梅子灣旅游發(fā)展有限公司投資興建。經(jīng)過一年多時(shí)間對(duì)國(guó)內(nèi)外 市場(chǎng)的深入調(diào)查研究和多次實(shí)地考察，安吉梅子灣旅游

6、發(fā)展有限公司的主要股東 mkh 集團(tuán) 決定利用梅子灣得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，興建高端旅游度假村。為了開拓國(guó)內(nèi)外高端市場(chǎng)，將 梅子灣度假村建設(shè)成為世界一流的休閑旅游度假基地，mkh 集團(tuán)誠(chéng)邀阿里拉酒店管理集團(tuán) 加盟，引進(jìn)國(guó)際現(xiàn)代先進(jìn)理念和管理方法，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)，到經(jīng)營(yíng)管理的全過程， 堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、高質(zhì)量，著力打造阿里拉品牌在中國(guó)的良好形象。 2009 年 10 月阿里拉酒店（度假村）集團(tuán)經(jīng)過實(shí)地考察，同意與 mkh 集團(tuán)合作開發(fā)阿 里拉安吉度假村，兩大集團(tuán)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為項(xiàng)目的成功開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 為了保證梅子灣度假村項(xiàng)目的順利實(shí)施，并保證其在總體開發(fā)戰(zhàn)略上與安吉縣建設(shè)“國(guó) 內(nèi)一流

7、、國(guó)際著名的中國(guó)竹鄉(xiāng)生態(tài)休閑度假旅游勝地，中國(guó)竹鄉(xiāng)（旅游）第一縣”的旅游發(fā) 展總體目標(biāo)相統(tǒng)一，業(yè)主單位委托本院對(duì)梅子灣度假村進(jìn)行總體規(guī)劃。 1.21.2 規(guī)劃范圍、性質(zhì)與期限規(guī)劃范圍、性質(zhì)與期限 1 12 21 1 規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍 東起賦石水庫(kù)水域，沿水岸線向北延伸；北至水灣北部半島山脊線；西至項(xiàng)目區(qū)西側(cè)山 脊線；南至原射擊場(chǎng)接待中心；規(guī)劃總面積約 200 畝。 1 12 22 2 規(guī)劃性質(zhì)規(guī)劃性質(zhì) 梅子灣度假村是以賦石水庫(kù)及梅林、山水風(fēng)光 基地為依托，以原生態(tài) 鄉(xiāng)土文化為特色，以山 水觀光、濱水休閑、山地度假為主要功能的山水生態(tài)型休閑度假 村。 1 12 23 3 規(guī)劃期限規(guī)劃期限 梅子灣

8、度假村總體規(guī)劃的期限定為 2010 年2015 年，其中 20102012 年為建設(shè)期。 1.31.3 規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則 1 13 31 1 規(guī)劃指導(dǎo)思想規(guī)劃指導(dǎo)思想 l、以優(yōu)勢(shì)資源為基礎(chǔ)、市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、旅游精品為龍頭、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益為中心， 科學(xué)引導(dǎo)，突出重點(diǎn)，講究特色，深度開發(fā)，合理布局。 2、旅游資源開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相統(tǒng)一?？沙掷m(xù)發(fā)展是新的生存模式和發(fā)展模式，要 重視梅子灣休閑度假區(qū)內(nèi)自然生態(tài)環(huán)境（尤其是安吉縣主要飲用水源地賦石水庫(kù)）的保護(hù)和 開發(fā)，以生態(tài)環(huán)境保護(hù)、優(yōu)化為前提，進(jìn)行科學(xué)開發(fā)。 3、本規(guī)劃貫徹“規(guī)劃應(yīng)具有指導(dǎo)實(shí)踐”的理念，把形象塑造與市場(chǎng)營(yíng)銷貫穿規(guī)劃

9、的各 個(gè)方面，使規(guī)劃具有內(nèi)部一致性、體例完整性和可操作性。 4、景區(qū)的改造與完善是本規(guī)劃的著力點(diǎn)。經(jīng)過前期狩獵場(chǎng)及沙灘度假項(xiàng)目的開發(fā)，梅 子灣度假村已經(jīng)初步具備一定的市場(chǎng)知名度和客源群體，本規(guī)劃旨在對(duì)其發(fā)展的歷程與現(xiàn)狀 進(jìn)行細(xì)致分析，提出改造措施和未來(lái)發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)梅子灣度假村的可持續(xù)發(fā)展。 1 13 32 2 規(guī)劃原則規(guī)劃原則 l、可持續(xù)發(fā)展的原則 使旅游業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，把環(huán)境保護(hù)列為可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，提 高發(fā)展戰(zhàn)略的高度，認(rèn)真貫徹環(huán)境保護(hù)國(guó)策和執(zhí)行“嚴(yán)格保護(hù)、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù) 利用”的方針。 2、功能協(xié)調(diào)的原則 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4

10、 月 2 根據(jù)梅子灣度假村開發(fā)的實(shí)際需要，合理劃分功能區(qū)，協(xié)調(diào)發(fā)展。以自然風(fēng)光為基礎(chǔ)， 挖掘山水文化和梅文化內(nèi)涵，突出點(diǎn)線面的景觀特色；增加參與性旅游項(xiàng)目的設(shè)置，重點(diǎn)做 好高端休閑度假文章。 3、小容量，高檔次原則 遵循阿里拉度假酒店的一貫風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)管理模式，同時(shí)充分考慮度假村地理位置的特殊 性和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的高標(biāo)準(zhǔn)，度假村的發(fā)展必須走小容量、高檔次的高端休閑度假發(fā)展模式。 度假村實(shí)施封閉式管理，除休度人員外，禁止其他游客進(jìn)入度假村。充分保證客人度假環(huán)境 的私密性。 4、市場(chǎng)導(dǎo)向的原則 根據(jù)市場(chǎng)需求，確定景點(diǎn)改造和產(chǎn)品開發(fā)的方向，注重市場(chǎng)分析，以此確定景區(qū)功能定 位。 5、依靠科技推動(dòng)旅游發(fā)展

11、的原則 加強(qiáng)信息化建設(shè)，引進(jìn)先進(jìn)的旅游服務(wù)技術(shù)手段和管理方式。 1.41.4 規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃依據(jù) 1、 浙江省旅游發(fā)展規(guī)劃（2008-2020） ； 2、 浙江省安吉縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（修編） （20032020） ； 3、 安吉梅子灣新生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告 ； 4、 安吉縣環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 ； 5、 安吉縣生態(tài)示范區(qū)建設(shè)規(guī)劃 ； 6、 安吉縣人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（【2003】41 號(hào)） 7、 安吉縣人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（【2006】23 號(hào)） 8、 安環(huán)建（2007）209 號(hào)安吉縣環(huán)境保護(hù)局關(guān)于對(duì)安吉梅子灣旅游發(fā)展有限公司安吉梅 子灣新生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書的批復(fù)； 9、 安吉縣

12、“生態(tài)立縣”實(shí)施意見 ； 10、風(fēng)景名勝區(qū)條例(國(guó)務(wù)院，2006 年 12 月 1 日起施行)； 11、風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定(建設(shè)部，1993848 號(hào)文件)； 12、浙江省風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例(浙江省人大常委會(huì)，1996 年 7 月 8 日)； 13、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法(國(guó)務(wù)院，1989 年 12 月 26 日)； 14、中華人民共和國(guó)森林法（修訂版） (國(guó)務(wù)院，1998 年 7 月 1 日)； 15、旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法(國(guó)家旅游局，1999 年 3 月)； 16、旅游規(guī)劃通則 （國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，gb/t189712003） ； 17、旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定 （國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，gb

13、/t177751999） ； 18、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，gb502981999)。 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 3 第二章第二章 旅游旅游發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀評(píng)評(píng)述述 2.12.1 項(xiàng)目地概述項(xiàng)目地概述 2 21 11 1 地理位置與自然條件地理位置與自然條件 梅子灣度假村位于浙江省安吉縣西部的賦石水庫(kù)西岸，隸屬于孝豐鎮(zhèn)行政管轄。項(xiàng)目地 東距安吉縣城遞鋪鎮(zhèn)約 20 公里，距離省會(huì)杭州約 85 公里，有省道（04 省道）與安吉和杭州 相連，交通便利。 本規(guī)劃區(qū)地屬氣候: 屬于亞熱帶季風(fēng)氣候；總特征是: 光照充足,氣候溫和,雨量充沛, 四季分明,春季回暖快,秋季來(lái)得

14、早，冬季多嚴(yán)寒。年均氣溫 15.7，年均降雨量 12661353mm。 區(qū)內(nèi)植被良好，有較大面積的天然次生植被，植被類型呈現(xiàn)中亞熱帶地帶性植被常 綠闊葉林。 規(guī)劃區(qū)瀕臨浙北第一水庫(kù)“賦石水庫(kù)” ，水利風(fēng)景資源豐富。 2 21 12 2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 梅子灣度假村位于安吉縣的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)孝豐鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)于 2005 年被國(guó)家發(fā)改委確立為 第一批全國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，是浙江省中心鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)。 2009 年，孝豐鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)達(dá)到 885 家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 64.62 億元。景區(qū)周邊農(nóng)業(yè)區(qū)富產(chǎn)有 白茶、冬筍、板栗、山核桃等當(dāng)?shù)靥厣r(nóng)產(chǎn)品。 2 21 13 3 歷史文化狀況

15、歷史文化狀況 本區(qū)所屬的孝豐鎮(zhèn)民風(fēng)淳樸，相傳歷代多孝子，故得孝豐之名。人們安居樂業(yè)，辛勤耕 作，孝敬父母。二十四孝中的“郭巨埋兒天賜金” 、 “孟宗哭竹冬出筍”等膾炙人口的故事均 出于此。孝豐環(huán)城皆山， “鳳凰山峙其左，太陽(yáng)山鎮(zhèn)其右，石語(yǔ)山拱于前，大會(huì)山障于后” 。 山巒起伏，地勢(shì)險(xiǎn)要。清時(shí)太平軍自皖入浙，曾三度入據(jù)孝豐，與清廷相持五年之久。孝豐 鎮(zhèn)還是革命老區(qū)，1927 年這里誕生了安吉縣第一個(gè)中共支部老石坎支部?？箲?zhàn)期間是浙西 前線心臟地帶，當(dāng)時(shí)前后方文職人員、軍隊(duì)車馬幾乎終日不絕于途。1945 年 2 月至 6 月新四 軍蘇浙部隊(duì)向浙西敵后挺進(jìn)，在孝豐鎮(zhèn)及其附近，展開三次反頑自衛(wèi)戰(zhàn)役，取

16、得了最后勝利 （現(xiàn)在鎮(zhèn)東建有革命烈士陵園，供后人瞻仰） 。 2.22.2 旅游發(fā)展現(xiàn)狀旅游發(fā)展現(xiàn)狀 梅子灣度假村項(xiàng)目所在地賦石水庫(kù)，是國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)，在安吉縣旅游規(guī)劃中列為天 賦度假區(qū)。上世紀(jì) 90 年代中期開始發(fā)展旅游業(yè)，興建了天賦度假村、梅子灣狩獵場(chǎng)等休閑 旅游項(xiàng)目。在江浙尤其是上海旅游市場(chǎng)，贏得了一定知名度和美譽(yù)度。早在本世紀(jì)初，年均 游客人數(shù)已達(dá)到 5 萬(wàn)人次。 目前，按照全縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃要求，為適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)高端休閑度假的要求，提升安吉 休閑旅游業(yè)的品牌，安吉梅子灣旅游發(fā)展有限公司與國(guó)際度假知名品牌阿里拉酒店管理集團(tuán) 達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，共同建設(shè)經(jīng)營(yíng)阿里拉安吉度假村。 2.32.3

17、旅游發(fā)展面臨的主要問題旅游發(fā)展面臨的主要問題 1、要引進(jìn)現(xiàn)代旅游觀念，吸收同類地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持資源利用與生態(tài)保護(hù)并重的原 則，在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的全過程，切實(shí)貫徹節(jié)能環(huán)保理念。同時(shí)，通過高端開發(fā)，推動(dòng) 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)、提升精神文明水平，進(jìn)而做到可持續(xù)發(fā)展。 2、梅子灣對(duì)外交通條件有待改善，在全縣旅游業(yè)中的定位需進(jìn)一步明確。 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 4 第三章第三章 旅游旅游資資源分析與源分析與評(píng)評(píng)價(jià)價(jià) 3.13.1 旅游資源概況旅游資源概況 梅子灣度假村內(nèi)山巒疊嶂，植被茂盛，湖水清冽，空氣清新，是大自然的神奇造化，也 是生態(tài)休閑度假旅游發(fā)展的優(yōu)勢(shì)所在。區(qū)內(nèi)植被共

18、有三個(gè)層次，梅林草地、灌木叢、亞熱 帶闊葉林。 3.23.2 旅游資源類型及評(píng)價(jià)旅游資源類型及評(píng)價(jià) 由于景區(qū)體量及旅游資源單體數(shù)量較少，本次規(guī)劃僅以資源組團(tuán)模式對(duì)其旅游資源及其 賦存背景進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)果見表 3-1。 表 31 梅子灣旅游資源組團(tuán)評(píng)價(jià)表 組團(tuán)名稱主要資源點(diǎn)資源特征評(píng)價(jià)單體基本類型 cda水生動(dòng)物棲息地 cdc鳥類棲息地 fga水庫(kù)觀光游憩區(qū)段 ffc港口渡口與碼頭 下部親水景 觀帶 賦石水域、水 岸林帶、沙灘 等 水域開闊，背西面東，陽(yáng)光充足， 岸線較長(zhǎng)，風(fēng)景優(yōu)美，親水休閑空 間充足。是梅子灣度假村 “山村水”總體格局中的下部 景觀審美區(qū)，是休閑度假的重要景 觀背景和濱水休閑娛樂

19、活動(dòng)場(chǎng)所。 acn岸灘 caa林地 cba草地 cbb疏林草地 cca草場(chǎng)花卉地 ccb林間花卉 cdc鳥類棲息地 dbe物候景觀 faf建設(shè)工程與生產(chǎn)地 中部世外梅 園景觀區(qū) 梅園、草地、 野山茶、各種 野花、各種小 型野生動(dòng)物等。 梅園面積較大，梅樹生產(chǎn)發(fā)育成熟， 林下植被多樣，整體觀賞性強(qiáng)，林 間活動(dòng)空間充足。 fak景物觀賞點(diǎn) aaa山丘型旅游地 上部山地森 林景觀帶 常綠闊葉林、 竹林、林間花 卉、野生動(dòng)物、 開闊的景觀視野，優(yōu)美的森林生態(tài) 環(huán)境，多樣的野生動(dòng)物，宜人的休 閑度假及康體娛樂條件，充足的戶 caa林地 cba草地 cbb疏林草地 cca草場(chǎng)花卉地 ccb林間花卉 cdc

20、鳥類棲息地 daa日月星辰觀察地 dbb避暑氣候地 地質(zhì)景觀等。外運(yùn)動(dòng)空間。 dbe物候景觀 特產(chǎn)及特色旅游商品白 茶、冬筍干、板栗、山核 桃、黃酒、楊梅、竹炭、 竹纖維、賦石水庫(kù)野生魚 等； 民間工藝品竹根雕、竹 編、竹刻、竹工藝品、紙 扇等； 民間藝術(shù)繼承吳昌碩大 師遺風(fēng)的民間書畫、風(fēng)光 攝影、民間音樂； 其他旅游資 源 主要包括當(dāng)?shù)?土特產(chǎn)品、特 色菜食飲品、 民俗風(fēng)情、民 間演藝及禮儀 活動(dòng)等。 物產(chǎn)豐富、品質(zhì)優(yōu)良；濃郁的鄉(xiāng)土 風(fēng)情；璀璨的民間藝術(shù)；多彩的民 間活動(dòng)等。 民俗活動(dòng)舞蹈、舞獅、 犟驢子、旱船、花燈等。 3.33.3 資源開發(fā)條件分析資源開發(fā)條件分析 1、安吉梅子灣度假村，

21、地處長(zhǎng)江三角洲的核心地帶，周圍城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利， 距離適中，是大中城市（如上海、南京、蘇州、杭州、寧波）短途旅游的較好選擇。 2、梅子灣度假村以溝谷、坡地類地貌景觀為主，植被覆蓋率高，人工破壞少，山水相 宜，符合城市游客找尋幽靜、回歸自然的需求。 3、梅子灣度假村位于安吉重要飲用水源地賦石水庫(kù)之濱，生態(tài)地位對(duì)景區(qū)生態(tài)文 化具有提升作用。 4、梅子灣度假村前期基本沒有進(jìn)行大面積的高強(qiáng)度旅游開發(fā)，受人為干擾較少，為后 面高端休閑度假旅游開發(fā)蓄存了良好的資源環(huán)境基礎(chǔ)。 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 5 5、梅子灣度假村以生態(tài)型休閑度假旅游為主題，抓住了城市居民向往自然的

22、心理。目 前生態(tài)旅游、低炭旅游、生態(tài)休閑度假已經(jīng)成為國(guó)際旅游新時(shí)尚，梅子灣休閑準(zhǔn)確把握了市 場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于后期形象品牌的打造十分有利。 3.43.4 資源開發(fā)的不足之處資源開發(fā)的不足之處 1、對(duì)外交通不夠便捷。由于度假村所在區(qū)域?yàn)闊o(wú)人居住區(qū)，人類生產(chǎn)生活等活動(dòng)比較 少，其交通可進(jìn)入性較差。目前只有水路和步行道路可通行。路面尚無(wú)法通機(jī)動(dòng)車。這對(duì)于 后期高端休閑度假市場(chǎng)的進(jìn)入都是瓶頸因素，需要開發(fā)過程中首先予以解決。 2、梅子灣度假村的旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施比較薄弱，現(xiàn)有的景區(qū)停車場(chǎng)和道路尚不能適應(yīng) 旅游發(fā)展的需要。接待服務(wù)、食宿娛樂等設(shè)施幾乎尚是空白，后期開發(fā)尚需較大投入。 4、梅子灣度假村緊鄰安吉

23、重要水源地賦石水庫(kù)，所以從環(huán)境保護(hù)、水質(zhì)保護(hù)的要 求出發(fā)，后期旅游開發(fā)過程中的環(huán)保投入相對(duì)較大，游客規(guī)模受到很大限制，對(duì)于某些存在 潛在污染威脅的項(xiàng)目開發(fā)限制較大。 第四章第四章 客源市客源市場(chǎng)場(chǎng)分析與分析與預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 4.14.1 區(qū)域客源市場(chǎng)現(xiàn)狀分析區(qū)域客源市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 4.1.14.1.1 客源市場(chǎng)現(xiàn)狀客源市場(chǎng)現(xiàn)狀 1 1、區(qū)域構(gòu)成區(qū)域構(gòu)成 安吉游客構(gòu)成主要是上海、浙江、江蘇等周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中上海占 76.41，江 蘇占 13.59，浙江占 10，如圖 41 所示： 圖4-1 安吉市客源市場(chǎng)地域構(gòu)成 江蘇 浙江 上海 2 2、游游客客構(gòu)構(gòu)成成 （1）性別：性別上男女比例大體均衡，男女

24、比例為 1：0.8。 （2）年齡：青年游客（年齡在 2029 歲之間）占游客總數(shù)的 52，中年游客（年齡在 3049 歲之間）占游客總數(shù)的 37，老年游客（50 歲以上）占游客總數(shù)的 11，可見藏龍 百瀑的旅游市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)者主要是中青年，同時(shí)老年游客市場(chǎng)有著較大的發(fā)展?jié)摿Α?（3）文化：從文化水平來(lái)看，游客文化水平較高，企事業(yè)單位組織的游客占游客總數(shù) 的 86.5，此類游客多為專業(yè)/文教科技人員，企事業(yè)管理人員和公務(wù)員，文化水平普遍在 大專以上，因此規(guī)劃區(qū)開發(fā)中要重視高文化程度者的需求。 3 3、消消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu) 安吉縣 2009 年全年接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù) 544 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 538

25、.21 萬(wàn)人次，入 境旅游人數(shù) 5.40 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 22.05 億元，旅游外匯收入 1522.06 萬(wàn)美元，其 中門票收入為 0.85 億元，僅占總收入的 3.85%。至 2009 年末，年末全縣擁有星級(jí)賓館 7 家， 星級(jí)飯店客房總數(shù) 828 間，其他旅游配套及服務(wù)設(shè)施基本完善，旅游商品開發(fā)種類齊全。可 以說已經(jīng)完全走出了粗放式門票經(jīng)營(yíng)模式。 4 4、地地域域結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu) 安吉地區(qū)主要客源地為上海、江蘇和浙江三地，其中上海是景區(qū)最大的客源市場(chǎng)，占旅 游總?cè)藬?shù)的 70，其次為江蘇，占 15，再次是浙江，占 10，安徽及其它省市占 5。 上海、江蘇、浙江已成為景區(qū)穩(wěn)定的旅游市場(chǎng)主體。

26、5 5、阿里拉酒店、阿里拉酒店/ /別墅客源群體分析別墅客源群體分析 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 6 新加坡阿里拉酒店管理集團(tuán)在亞洲、太平洋地區(qū)專業(yè)經(jīng)營(yíng)精品度假村、卓越的酒店和俱 樂部。個(gè)性化和時(shí)尚是阿力拉的特色，絕佳的待客之道擅長(zhǎng)營(yíng)造舒適、放松的環(huán)境，創(chuàng)造出 獨(dú)特的旅人經(jīng)驗(yàn)。公司已持續(xù)被旅游媒體認(rèn)同和定義為最能反映當(dāng)代生活個(gè)性的酒店管理集 團(tuán)。當(dāng)前，阿里拉酒店管理集團(tuán)在馬爾代夫、巴利島、中國(guó)、泰國(guó)、越南、迪拜、斯里蘭卡 和阿曼等地，正推出新一代高端奢華的度假村品牌-阿里拉別墅度假村。 而梅子灣度假村正是阿里拉酒店集團(tuán)在中國(guó)推出的第一個(gè)獨(dú)立的高端度假村項(xiàng)目，并且 與該

27、集團(tuán) 2008 年在蘇州啟動(dòng)的第一個(gè)中國(guó)項(xiàng)目中茵太湖度假村俱樂部，可以實(shí)現(xiàn) 良好的互補(bǔ)與聯(lián)動(dòng)。 阿里拉選擇環(huán)境優(yōu)美、封閉性好的山水環(huán)境建設(shè)度假村的目的，就是為游客提供小空間、 更安靜、更私密的休閑度假空間?？腿俗≡诰频昊蛘叨燃傥堇锟梢韵淼酱蠖际须y以想像的安 泰、怡靜，置身其中，滿耳目都是大自然賦予的天籟清光：鳥兒明快的歡叫、清溪遠(yuǎn)逝的濤 聲、清風(fēng)漫過山林的細(xì)語(yǔ)所有的這些，無(wú)不讓客人賞心悅目。這些度假村也同時(shí)配套客人 所必需的設(shè)施和服務(wù)，比如游泳池(別墅度假村甚至是每戶獨(dú)立的游泳池)、美食餐廳、日光 浴、管家式服務(wù)等，這樣的酒店第間客房通常有 45 位服務(wù)人員。 所有這些度假環(huán)境、設(shè)施及配套服務(wù)

28、都說明了阿里拉酒店集團(tuán)在酒店、度假村經(jīng)營(yíng)上的 高端化、人性化，其消費(fèi)水平當(dāng)然也是高端的，從而其客源群體注定是高收入、高消費(fèi)的社 會(huì)精英及商務(wù)人群，而非普通休閑度假游客。這也是阿里拉緣何選擇位于長(zhǎng)三角腹地的環(huán)太 湖地區(qū)來(lái)作為其開辟中國(guó)市場(chǎng)的第一站。 4.1.24.1.2 主要客源地分析主要客源地分析 1 1、上上海海 上海，中國(guó)第一大城市，是中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。上海位于我國(guó)大 陸海岸線中部的長(zhǎng)江口，擁有中國(guó)最大的工業(yè)基地、最大的外貿(mào)港口。擁有超過 2000 萬(wàn)人 口的上海市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)能力以及消費(fèi)觀念一直走在我國(guó)的前列。2009 年全市實(shí)現(xiàn)國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值 14900.93

29、 億元，人均 gdp 達(dá)到 77205 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 28838 元。 （1）出行方式 居民家庭外出旅行方式分為單位組織、個(gè)人結(jié)伴、與親朋結(jié)伴和旅行社組織多種形式。 其中單位組織形式出游人次占出游總?cè)舜蔚?31.1，個(gè)人結(jié)伴的占 25.6，與親朋結(jié)伴的 占 33.7，旅行社組織的占 9.6。 （2）交通工具 從外出旅游交通工具的選擇來(lái)看，城鎮(zhèn)居民乘坐飛機(jī)的最多，費(fèi)用占出行交通費(fèi)的 49.1%； 而農(nóng)村居民選擇乘坐長(zhǎng)途汽車的最多，花費(fèi)占 55.3%，乘坐飛機(jī)的花費(fèi)僅占 23.3%。 （3）出行目的 調(diào)查資料顯示，城市居民家庭出游的目的主要是觀光游覽，占出游人次的 62.3；其次

30、 是探親訪友，占 18.7；再次是度假，占 12.4；商務(wù)、公務(wù)會(huì)議和科技文化交流僅占 3.9；體檢療養(yǎng)的占 2.7。 分季度看， “五一”勞動(dòng)節(jié)、國(guó)慶節(jié)的休閑長(zhǎng)假以及暑期的休假，居民家庭成員出游主 要以觀光游覽、度假為主。二、三、四季度居民家庭出游人次占全年觀光游覽、度假人次的 86.3。 “春節(jié)”居民家庭出游注重合家團(tuán)圓走親訪友，一季度以探親訪友為目的出游人次 最多，占全年探親訪友人次的 30.8。 從不同職業(yè)人員出行目的看，離退休人員有更多的自由支配時(shí)間，故出游人數(shù)居首位。 調(diào)查顯示以探親訪友、觀光游覽、度假為目的的離退休人員分別占： 46.6、43.3、43.3；以外出參加公務(wù)會(huì)議和商

31、務(wù)為目的兼旅游的主要以企業(yè)管理人員、 專業(yè)技術(shù)人員為主，其中以商務(wù)為目的的專業(yè)技術(shù)人員占 66.7，以公務(wù)會(huì)議為目的的專業(yè) 技術(shù)人員、企業(yè)管理人員各占 45.5。 （4）游覽景點(diǎn) 調(diào)查資料顯示，國(guó)內(nèi)旅游以上海市市郊周邊各旅游景點(diǎn)和江蘇、浙江兩省市的旅游景點(diǎn) 為主，占 83.3。其他省市景點(diǎn)游覽人次占 16.7。在出游的人員中，有 66的人次在外 留宿，平均每人次留宿 1.4 夜；34的人次當(dāng)天返回。 （5）旅游花費(fèi) 城鎮(zhèn)居民用于餐飲、娛樂、休閑等旅游延伸服務(wù)方面的花費(fèi)與農(nóng)村居民差異更大。從 居民旅游花費(fèi)中還可以看出，除了注重“住得好、行得快”以外，城鎮(zhèn)居民用于餐飲、娛樂、 休閑等旅游延伸服務(wù)方

32、面的花費(fèi)與農(nóng)村居民差異更大。調(diào)查顯示，在自助游花費(fèi)中，城鎮(zhèn)居 民用于“吃、游、娛”方面的花費(fèi)共占全部旅游費(fèi)用的四成多，分別占 26.4%、12.9%和 4.4% 2 2、蘇蘇南南 蘇南地區(qū)（蘇州、無(wú)錫、常州、南京、鎮(zhèn)江）是江蘇經(jīng)濟(jì)的重地，同時(shí)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的 發(fā)達(dá)地區(qū)之一。蘇南地區(qū)總面積為 28086 平方公里，總?cè)丝?2196 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 1067.48 萬(wàn)。 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 7 蘇南一帶，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，2003 年蘇南地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總產(chǎn)值突破 21153 億元，約占全省 總量的 62.1。近年來(lái)人們的出游率不斷提高，旅游消費(fèi)也在不斷增加。 隨著出游人

33、數(shù)的增多，蘇南地區(qū)的出游市場(chǎng)體現(xiàn)了以下特點(diǎn)： （1）短線旅游，仍然是蘇南游客的喜愛 早在 2000 年，南京的游客中有 80就來(lái)自蘇南地區(qū)，其他像杭州樂園、杭州富春江、 千島湖、蕭山等短程旅游是蘇南人所鐘愛的。新馬泰、泰港澳等旅游線路也逐漸成為了蘇南 游客新的選擇。 （2）老年人市場(chǎng)龐大 蘇南的老年出游市場(chǎng)發(fā)展特別活躍，在全國(guó)成為重要的影響力量，其文化品位和關(guān)注熱 點(diǎn)影響了全國(guó)市場(chǎng)。出游的蘇州老年游客尤其喜歡文化、風(fēng)景類旅游項(xiàng)目，2001 年，在全國(guó) 組團(tuán)的長(zhǎng)江三峽告別游、健康老人北京承德游、大話西游絲路之旅等專為老年游客推出的歷 史文化、民俗風(fēng)情旅游項(xiàng)目中，七至八分之一為蘇州藉老年人，僅次于

34、上海。 （3）度假型的自助旅游、個(gè)性旅游正在崛起 在蘇南地區(qū)周邊的一些度假區(qū)，像淀山湖、天荒坪、大竹海、佘山、千島湖等旅游度假 區(qū)成了蘇南游客的新去向，這說明蘇南人由傳統(tǒng)的觀光旅游概念向新穎的休閑度假旅游轉(zhuǎn)變， 休閑度假、娛樂已成為假日消費(fèi)時(shí)尚。 （4）旅游消費(fèi)能力強(qiáng) 在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)支持下，蘇南地區(qū)的游客將成幾何級(jí)數(shù)上升，同時(shí)，旅游消費(fèi)能力也會(huì)不 斷攀升，從而成為國(guó)內(nèi)旅游的一大生力軍。 3 3、浙浙江江 浙江省，地處中國(guó)東南沿海長(zhǎng)江三角洲南翼，東臨東海，南接福建，西與江西、安徽相 連，北與上海、江蘇接壤。浙江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國(guó)保持領(lǐng)先地位，并成 為全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快和最具活力的

35、省份之一。2009 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 22832 億元，人 均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 44335 元。全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24611 元。城鄉(xiāng)居民出游率以及 旅游消費(fèi)發(fā)展迅速，為華東地區(qū)主要的客源地之一。 杭州，作為浙江省的省會(huì)城市，全國(guó)著名的旅游城市之一，近幾年杭州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速 發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺(tái)階。2009 年，杭州市生產(chǎn)總值（gdp）達(dá)到 5098.6 億元。城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入達(dá)到 26864 元。 寧波，是長(zhǎng)江三角洲南翼重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和重化工業(yè)基地，是中國(guó)華東地區(qū)重要工 業(yè)城市，也是浙江省經(jīng)濟(jì)中心。近年來(lái)寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力， 成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活

36、躍的地區(qū)之一。2009 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 4214.6 億元，城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 27368 元，超過省會(huì)杭州。 4 4、東東南南亞亞地地區(qū)區(qū) 由于文化上的深厚淵源關(guān)系，以及受當(dāng)?shù)厝A人影響，東南亞地區(qū)游客對(duì)浙江旅游具有濃 厚的興趣，歷來(lái)都是我國(guó)入境游客的重要客源群體之一，而浙江是我國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，其與東 南亞地區(qū)的聯(lián)系相當(dāng)密切，是東南亞游客的重要目的地之一。 （1）馬來(lái)西亞 2009 年，馬來(lái)西亞來(lái)浙游客 19.71 萬(wàn)人次，占外國(guó)游客的 5.2%，比上年增長(zhǎng) 11.3%，是 全球金融風(fēng)暴影響下來(lái)浙游客增幅最大的東南亞客源國(guó)。 （2）新加坡 2009 年，新加坡來(lái)浙游客 12.84 萬(wàn)

37、人次，占外國(guó)游客的 3.4%，由于受全球金融危機(jī)影 響，比上年減少 5.4%。 （3）泰國(guó) 2009 年，泰國(guó)來(lái)浙游客 10 萬(wàn)人次，占外國(guó)游客的 2.7%，由于受全球金融危機(jī)影響，比 上年減少 3.2%。 （4）印尼、菲律賓 2009 年，菲律賓、印尼來(lái)浙游客達(dá)到 6.26 萬(wàn)和 4.61 萬(wàn)人次，前者比上年減少 0.4%， 后者則增長(zhǎng)達(dá)到 7.6%。 4.24.2 客源市場(chǎng)定位客源市場(chǎng)定位 依據(jù)客源市場(chǎng)的具體分析，結(jié)合旅游區(qū)的發(fā)展目標(biāo)與產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)劃將空間市場(chǎng)定 位為：以長(zhǎng)三角都市連綿帶為國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)核心市場(chǎng)，以泛長(zhǎng)三角地區(qū)為國(guó)內(nèi)重點(diǎn)開拓市場(chǎng)，以 珠三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華中經(jīng)濟(jì)圈及其他地

38、區(qū)游客為國(guó)內(nèi)補(bǔ)充客源市場(chǎng)。以東南亞地區(qū) 為基礎(chǔ)入境市場(chǎng)，以日韓為入境重點(diǎn)開拓市場(chǎng)，以歐美為入境補(bǔ)充客源市場(chǎng)。 4.34.3 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 梅子灣度假村屬于封閉式管理的高端休閑度假場(chǎng)所，其旅游資源及相關(guān)休閑娛樂項(xiàng)目都 是高端休閑度假產(chǎn)品的配套和附屬服務(wù)，再加上度假村整體規(guī)模較小，接待量不大，況且由 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 8 于長(zhǎng)三角腹地，區(qū)域交通便利，其休閑度假客源市場(chǎng)基本可以得到保證。所以本次規(guī)劃僅以 度假村擬規(guī)劃休閑度假設(shè)施容量為依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)。 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)包括兩個(gè)部分：居住區(qū)容量和公共度假設(shè)施容量。 （1）居住區(qū) 規(guī)劃居住用地共 50 畝，總

39、建筑面積 13418 平方米，共建設(shè)度假型住宅 47 套，其中濱水 豪華型住宅兩大類型共 16 套，山地度假型住宅 16 套，山地舒適型住宅 15 套。按照戶均居 住人數(shù) 4 人計(jì)算，出游率按照 1/14（每?jī)芍芤淮危┯?jì)算，則全年相當(dāng)于游客量： q1=4743651/14=4900 人次。 （2）酒店區(qū) 規(guī)劃建設(shè)大型度假酒店一座，共有客房 94 間（套） ，其中濱水獨(dú)立式客房 32 套（2 人標(biāo) 間 24 套，單間 8 套） ，蜜月客房 14 套（2 人標(biāo)間） ，船屋 5 套（平均 2 人/套） ，總統(tǒng)套房 1 套（兩個(gè)居住間，容 2 人居住） ，公寓式客房 42 間（2 人標(biāo)間 30 套，單

40、間 12 套） 。全年入住 率按 80%計(jì)算（除總統(tǒng)套房外） ，則酒店區(qū)接待規(guī)模為： q2=【24*2+8*1+14*2+5*2+30*2+12*1】*365*80%=4.85 萬(wàn)（人次/年） 。 綜上所述，規(guī)劃期末，梅子灣度假村年接待游客規(guī)模為：q=q1+q2=5.34 萬(wàn)人次/年。 第五章第五章 總總體布局與分區(qū)體布局與分區(qū)規(guī)規(guī)劃劃 5.15.1 布局原則布局原則 1、突出重點(diǎn)的原則 以梅子灣優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境以及豐富的山、水、 林景觀為主體，突出景區(qū)資源特色，確 定生態(tài)休閑度假旅游的核心主題，以此進(jìn)行景區(qū)總體布局。 2、功能互補(bǔ)的原則 注重布局結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)，合理布置旅游各要素，以利于本區(qū)穩(wěn)步有

41、序的發(fā)展。 3、循序漸進(jìn)的原則 注重景點(diǎn)密度、未來(lái)客源流向、游覽線路規(guī)劃等因素，分期開發(fā)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。 5.25.2 總體布局思路總體布局思路 根據(jù)本區(qū)資源分布的情況，規(guī)劃形成“環(huán)山、枕水、坐擁尊貴”的旅游開發(fā)格局。 1、環(huán)山 是指位于項(xiàng)目區(qū)西部的山體景觀區(qū)，主要是指現(xiàn)狀梅園以上的山地森林景觀區(qū)。 2、枕水 是指位于項(xiàng)目區(qū)東部的賦石水庫(kù)水域景觀區(qū)。 3、坐擁尊貴 在環(huán)山、枕水的風(fēng)水寶地開發(fā)梅子灣度假項(xiàng)目，將讓未來(lái)賓客、業(yè)主與游客彰顯身份、 地位與榮耀。 5.35.3 功能結(jié)構(gòu)功能結(jié)構(gòu) 根據(jù)資源條件及市場(chǎng)需求特點(diǎn)，規(guī)劃區(qū)可確定下列功能。 1、休閑度假功能 利用山地、梅園、水域等生態(tài)資源，開發(fā)

42、山水休閑度假功能，讓游客享受時(shí)尚、健康的 休閑度假經(jīng)歷。 深度開發(fā)山地酒店、企業(yè)會(huì)所、分期度假地產(chǎn)項(xiàng)目等，為渴望享受山水生態(tài)休閑度假經(jīng) 歷的人們提供一流的休閑度假場(chǎng)所和物業(yè)。 2、休閑娛樂功能 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 9 與休閑度假功能相配套，同時(shí)為了提升度假區(qū)知名度，適度開發(fā)觀光游覽項(xiàng)目，為休閑 度假游客提供觀光娛樂空間，烘托休閑度假氛圍。 5.45.4 功能分區(qū)功能分區(qū) 在“環(huán)山、枕水、坐擁尊貴”的開發(fā)格局基礎(chǔ)上，規(guī)劃確定本區(qū)兩大旅游功能區(qū)。它們 是： 1、西部的休閑度假區(qū)； 2、東部的休閑娛樂區(qū)； 5.55.5 分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃 5.5.15.5.1 休閑度

43、假區(qū)休閑度假區(qū) 位于項(xiàng)目區(qū)西部，包括賦石水庫(kù)水岸線 88.5 米以西至規(guī)劃區(qū)西側(cè)邊界的所有區(qū)塊。規(guī)劃 總面積約*平方米。具體規(guī)劃內(nèi)容如下： 一、入口接待服務(wù)區(qū)一、入口接待服務(wù)區(qū) 1、范圍 位于調(diào)整后的住宅用地紅線外西南部，占地面積約 11500 平方米。 2、功能定位 旅游集散、接待、服務(wù)、購(gòu)物。 3、規(guī)劃要點(diǎn) （1）設(shè)置交通換乘區(qū) 在現(xiàn)狀梅子灣狩獵場(chǎng)游客接待中心以南約 60 米處，設(shè)立交通換乘區(qū)，景區(qū)及外來(lái)游客 車輛在此處與常住居民車輛實(shí)行分流。 （2）入口門樓 位于換乘區(qū)南側(cè)入口設(shè)置入口門樓，門樓可采用普通石材或木結(jié)構(gòu)，上刻“梅子灣度假 村”字樣。 （3）新建山地生態(tài)停車場(chǎng) 在交通換乘區(qū)西

44、北約 90 米（直線距離）處，海拔高程為 132.5 米至 135 米的地帶建設(shè)山 地生態(tài)停車場(chǎng)，停車場(chǎng)占地面積 2000 平方米，停車位 31 個(gè)。停車場(chǎng)四周現(xiàn)狀梅林全部保留， 以為停車場(chǎng)提供美化、綠化景觀效果。 （4）入口建筑 在停車場(chǎng)北部配套入口建筑，包括婚慶中心、會(huì)所區(qū)管理用房、游客中心、小型餐廳、 問訊處、生態(tài)廁所等。 （5）地下后勤管理處 位于生態(tài)停車場(chǎng)地下，共兩層。上部與入口建筑相連通，方便后勤及管理人員通行。后 勤管理處內(nèi)部設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)、后勤人員住宿、會(huì)議等功能區(qū)塊。 （6）休閑俱樂部 位于交通換乘區(qū)以北約 60 米處，現(xiàn)狀為狩獵場(chǎng)接待中心，占地面積約 288 平方米，三 層構(gòu)造。

45、主要功能是為景區(qū)游客和住宅區(qū)居民提供公共休閑娛樂服務(wù)。 二、梅園小區(qū)二、梅園小區(qū) 1、范圍 位于休閑度假區(qū)側(cè)山體中下部，為調(diào)整后的住宅用地區(qū)塊，總面積約 33300 平方米。此 區(qū)地勢(shì)高度適中，靠山面水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，適合開發(fā)產(chǎn)權(quán)式高檔山地度假宅邸。 2、功能定位 主要為山地和濱水旅游地產(chǎn)開發(fā)。 3、規(guī)劃要點(diǎn) 此區(qū)位于山體的中下部地區(qū)，地勢(shì)較低，距離水岸線較近，區(qū)內(nèi)遍布梅園，風(fēng)景宜人。 開闊的賦石水庫(kù)水面，波光粼粼、歐翔魚躍；在濱水度假區(qū)塊，漫步岸邊，神清氣爽，心情 舒暢，使人能感受到海的氣息。此區(qū)的負(fù)氧離子含量高，對(duì)人的身體非常有益，是早晚散步 的理想場(chǎng)所，也是休閑度假的港灣勝地，但北部濱水

46、區(qū)塊的開發(fā)應(yīng)考慮到水庫(kù)水位的高低和 周邊的地勢(shì)，防止湖水倒灌。 地產(chǎn)人居區(qū)大致呈三排布局，由東向西，由下到上分別為濱水豪華型、山地度假型和山 地舒適型三種。 （1）濱水豪華型住宅 “山有水則秀、居有水則靈。 ”水不僅表現(xiàn)為一種韻律的美，而且表現(xiàn)為一種靈性的美。 水景豪華宅邸，無(wú)論中外，古已有之。上個(gè)世紀(jì) 90 年代，歐美國(guó)家開始流行具有現(xiàn)代水景 設(shè)計(jì)的住宅。隨后，我國(guó)別墅市場(chǎng)也悄然興起了水景別墅住宅風(fēng)。水景別墅，主要是在開發(fā) 思路上運(yùn)用自然、人造水景或二者結(jié)合的方式，通過水的靈氣來(lái)反映別墅建筑本身的生動(dòng)。 依托規(guī)劃區(qū)東部賦石水庫(kù)廣闊的水域和優(yōu)美的濱水生態(tài)景觀，本項(xiàng)目區(qū)可以開發(fā)高檔濱 安吉梅子灣

47、度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 10 水豪華宅邸。 規(guī)劃濱水豪華宅邸共 16 套，全部位于海拔高度 95 米以下，距離水岸不到 100 米的山麓 地帶。建筑為南北向帶狀布局，依山就勢(shì)，2-6 套組團(tuán)式分布。每套住宅濱水一側(cè)都設(shè)計(jì)有 寬闊的花園，面向水庫(kù)的綠化帶、泳池采用自由臺(tái)地式設(shè)計(jì)，結(jié)合自然風(fēng)貌，展現(xiàn)田園風(fēng)情。 每棟住宅都有獨(dú)立的步道穿過農(nóng)田、果園農(nóng)業(yè)景觀區(qū)，通往東部水岸的濱水休閑娛樂區(qū)。 （2）山地度假型住宅 本項(xiàng)目規(guī)劃山地度假型住宅共設(shè)計(jì) 17 套，位于本小區(qū)內(nèi)海拔高程在 95 至 106 米之間的 地帶，這里是現(xiàn)狀梅園的核心區(qū)塊。 山地住宅傳承著悠久的山居文脈，它穿越古今的

48、厚蓄豐蘊(yùn)，更容易引起人類渴望回歸的 共鳴，更適合作為人類家園情結(jié)的終極皈依。因而，山居宅邸中所依山的智慧、山的積淀、 山的歷史就顯得極為重要。 山地度假型住宅滿足用戶 “推窗賞梅憑欄觀山”的山居需求。依山順勢(shì)，最大限度 地利用高低起伏的自然曲線，做到山景、梅林資源的最大化。 （3）山地舒適型住宅 本類型住宅共設(shè)計(jì) 15 套，位于住宅區(qū)的最上部，海拔高程在 102 米至 115 米之間的地 帶，與上述兩大類住宅近平行分布。 本類型住宅以追求舒適為宗旨，可以更好地反映“欲窮千里目，更上一層樓”的意境。 三三 、 酒店度假區(qū)酒店度假區(qū) 1、范圍 本區(qū)位于休閑度假區(qū)北部，北至用地紅線北界，東至休閑娛樂

49、區(qū)西側(cè)邊界，南接梅園小 區(qū)，西至海拔 155 米的山體以下區(qū)塊，占地面積約 69500 平方米。 2、功能定位 高檔餐飲、休閑度假、康體療養(yǎng)、商務(wù)會(huì)議等。 3、規(guī)劃要點(diǎn) （1）梅子灣大酒店 規(guī)劃建設(shè)五星級(jí)休閑度假酒店一座（梅子灣大酒店） ，位于規(guī)劃區(qū)北部山脊海拔 115 至 150 米地帶（含附屬建筑用地） ?？傮w要求如下： 1）酒店外觀造型力求新穎獨(dú)特，并富有地方特色。 2）酒店建設(shè)會(huì)議中心，提供全套的會(huì)議設(shè)施，可提供燈光、音響、錄像、幻燈投影、 茶點(diǎn)等多種服務(wù)，適用于各種商務(wù)會(huì)議、學(xué)術(shù)交流、授課培訓(xùn)、小型表演、各種酒會(huì)宴會(huì)、 展覽等。 3）酒店客房從標(biāo)準(zhǔn)間到總統(tǒng)套一應(yīng)俱全，內(nèi)部設(shè)施高檔齊全

50、，提供國(guó)際一流服務(wù)。 4）酒店精心打造精巧的味覺饗宴，咖啡廳、大堂酒吧、貴賓軒、酒吧等精彩紛呈，國(guó) 際美食和醇厚風(fēng)味薈萃交融。 5）酒店內(nèi)設(shè)有 spa、泳池、棋牌室、桌球室、健身室等休閑娛樂設(shè)施。 （2）濱水度假區(qū) 本區(qū)位于酒店北部和東部的濱水地帶。主要包括以下三個(gè)部分： 1）獨(dú)立式濱水度假屋 此區(qū)包括北部的水庫(kù)岸灘地帶，以及淺水區(qū)域，開發(fā)濱水度假公寓及船屋度假產(chǎn)品。 度假屋風(fēng)格要與梅子灣度假村的主體形象相協(xié)調(diào)。建筑外觀力求典雅，多用竹木及石 材元素，注重環(huán)境與建筑的協(xié)調(diào)關(guān)系。 室外空間：入口花園，亭子、泳池面向主要景觀，提供良好的室外休閑空間。 室內(nèi)空間：圍繞內(nèi)庭院布置臥室、衛(wèi)生間、門廳及書

51、房，總體上成十字形布局，功能 分區(qū)明確，注重對(duì)景及視線的通透。 2）蜜月度假屋 蜜月度假屋全都集中分布于項(xiàng)目區(qū)最北部的水灣兩岸。 蜜月度假屋要求房間開闊敞亮，面向水域一側(cè)一定要設(shè)計(jì)落地窗和室外休閑空間，讓 度假情侶們可以坐擁青山綠水和藍(lán)天白云， 在穿越時(shí)空的美景中，讓度假情侶之間 “情定梅子灣” 。讓梅子灣不但成為其蜜月的見證地，更重要的是讓其蜜月度假之旅成 為永久記憶，從而在十年或者更長(zhǎng)時(shí)間以后故地重游。 蜜月度假屋建議采用集約型平面布局，注重室內(nèi)空間流動(dòng)性，中軸線視野通透，泳池、 亭子的設(shè)計(jì)更符合地形特征。 3）度假船屋 船屋本是海南黎族的民居建筑，又稱為“船形屋” ，是黎族最典型的民居樣

52、式。黎族村 寨大多建在山谷中的小平原、河谷臺(tái)地或平緩的坡地上，被形容為山包圍村、村包圍田、田 包圍水。黎族民居一般就地取材，砍樹劈竹，采藤割茅，以竹木為架，覆草為蓋。房子比較 低矮，外形像船篷，內(nèi)部間隔像船艙，因此被稱為“船形屋” 。 綜合考慮本項(xiàng)目地的濱水休閑特點(diǎn)，以及充足的港灣靜水帶，特引進(jìn)這一特色民居式度 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 11 假設(shè)施。選址在本區(qū)的東北角淺水區(qū)，共設(shè)計(jì) 5 套，為游客提供特色水上休閑度假服務(wù)。 （3）山地休閑度假區(qū) 本小區(qū)位于酒店南部，西部靠近山體上部森林區(qū)塊的狹長(zhǎng)地帶，東連梅園小區(qū)。主要配 套如下度假及娛樂設(shè)施： 1）公寓式套房 為

53、滿足景區(qū)高端接待服務(wù)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)公寓式套房 7 棟。 公寓式套房是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、會(huì)所多功能于一體。酒店式公 寓是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)， 既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。 2）山地酒吧 位于公寓式套房的西側(cè)山體高處，功能獨(dú)立，面積適中，作為酒店的配套服務(wù)設(shè)施。 1）景觀環(huán)境 酒吧依山而建，春夏之際，綠樹環(huán)抱，山花簇?fù)恚嬴B啁啾，溪流淙淙。秋來(lái)層林盡染， 紅葉滿山，仿若油畫大師的手筆。冬來(lái)白雪如絨，山、樹、竹、房在白雪覆蓋下，千姿百態(tài)， 形態(tài)各異，宛如童話世界。 2）裝潢與服務(wù) 酒吧的裝潢要求以竹為主題，選材以

54、竹木為主，巧用中國(guó)傳統(tǒng)竹文化，同時(shí)適當(dāng)結(jié)合西 方酒吧的現(xiàn)代文化元素，使其散發(fā)著一份中西合璧、古今交融的魅力。餐飲方面也注意中西 飲料及菜品的合理搭配。 在我國(guó)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的文化史上，松、竹、梅被譽(yù)為歲寒三友，而梅、蘭、竹菊被稱為四 君子，竹子均并列其中，可見竹子在我國(guó)人民心中占有重要地位，這是因?yàn)槠涠捦Π涡沱悺?葉瀟灑多姿、形千奇百態(tài)；它四季常青，姿態(tài)優(yōu)美，獨(dú)具韻味，情趣盎然。當(dāng)人們有閑情逸 致漫步于青青翠竹之下時(shí)，一種無(wú)限舒適和遐意便會(huì)油然而生，難怪蘇東坡說“寧可食無(wú)肉， 不可居無(wú)竹” 。竹子與中國(guó)文人精神、音樂、文學(xué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、民俗文化、宗教文化等 諸多方面都具有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，以其為酒吧

55、主題，市場(chǎng)前景廣闊。 而安吉又是“中國(guó)竹鄉(xiāng)” ，其竹子種類繁多，數(shù)量巨大，竹文化歷史悠久，氛圍濃厚， 可以成為梅子灣發(fā)展竹文化主題酒吧的背景依托。 四、四、 森林休閑區(qū)森林休閑區(qū) 1、范圍 本區(qū)位于規(guī)劃區(qū)的最西部，具體范圍是規(guī)劃用地紅線內(nèi)除其他分區(qū)外的所有山體森林區(qū) 塊。占地面積約 32000 平方米。 2、功能定位 本區(qū)主要為休閑度假游客提供森林觀光、山地休閑服務(wù)。 3、規(guī)劃要點(diǎn) （1）按照賦石水庫(kù)水源地保護(hù)區(qū)的劃分，這一區(qū)域?qū)儆诙?jí)保護(hù)區(qū)范圍，保護(hù)區(qū)內(nèi)應(yīng) 禁止砍伐樹林、竹林、灌木林等植被，力爭(zhēng)營(yíng)造良好的生態(tài)旅游環(huán)境。 （2）森林區(qū)塊所有旅游項(xiàng)目參考安吉梅子灣新生態(tài)園建設(shè)設(shè)計(jì)方案的布局及要

56、求。 具體開發(fā)項(xiàng)目如下： 1）叢林氧吧 位于本區(qū)西南部山脊線中部，入口服務(wù)區(qū)以西，海拔高度在 145 米以上的山體部位。 森林氧吧的開發(fā)建設(shè)追求“原汁原味、返璞歸真”的理念，將運(yùn)動(dòng)健身、休閑旅游與自 然山水巧妙融合，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧和對(duì)生態(tài)環(huán)境、旅游資源的保護(hù)。 2）叢林拓展基地 與叢林氧吧相配套，在其外圍選擇地勢(shì)坡度較大、樹高林密、林間植被結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的 地帶建設(shè)叢林拓展基地。拓展項(xiàng)目包括方向識(shí)別、過輪胎橋、爬天梯、鉆鐵籠、節(jié)節(jié)高、求 生墻、相依為命、蹺蹺板、過木板軟橋、天羅地網(wǎng)等。 3）山地自行車 規(guī)劃設(shè)計(jì)山地自行車道連接入口服務(wù)區(qū)和森林氧吧。由于受場(chǎng)地和保護(hù)要求的限制，自 行車場(chǎng)地為低

57、難度的娛樂、建設(shè)賽道，全部采用亂石硬化，以降低難度，確保安全。 5.5.25.5.2 休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū) 本區(qū)東起賦石水庫(kù)水域，西至住宅區(qū)建筑控制紅線（賦石水庫(kù)水岸線以西 88.5 米控制線） ，南至規(guī)劃區(qū)南側(cè)紅線，北至水灣南岸。規(guī)劃總面積約*平方米。 一、濱水休閑景觀帶一、濱水休閑景觀帶 1、范圍 位于休閑娛樂區(qū)西側(cè)，賦石水庫(kù)水岸線以上 88.5 米控制線與休閑度假區(qū)之間，南至規(guī)劃 區(qū)南部半島北岸。規(guī)劃面積約*平方米。 2、功能定位 安吉梅子灣度假村總體規(guī)劃說明書 2010 年 4 月 12 水域觀光、濱水休閑娛樂等。 3、規(guī)劃要點(diǎn) （1）休閑活動(dòng)最本質(zhì)的特征是它的自主性、自由性、消遣性和

58、參與性。由于人們的地 位、閱歷和價(jià)值觀念不同，休閑動(dòng)機(jī)各異：或滿足個(gè)人生理和心理的某種需求；或?yàn)榍笾?或?yàn)閷徝溃换驗(yàn)樯缃?；或?yàn)榇龠M(jìn)家庭的和諧與幸福等等。 （2）濱水休閑空間是梅子灣度假村提升檔次不可或缺的重要休閑空間因素。它最符合 現(xiàn)代高端度假人群對(duì)余暇空間的需求，能給度假游客帶來(lái)多樣的情趣和意境。 （3）濱水休閑空間岸線設(shè)計(jì) 濱水休閑空間岸線設(shè)計(jì)應(yīng)將優(yōu)美的水域風(fēng)光組織到濱水風(fēng)景觀賞線中，給游人開辟以水 為主的多樣化的游憩機(jī)會(huì)： 直立式護(hù)岸 適合這種護(hù)岸的地方有三種情況：水面和陸地的平面差距很大；水面漲落高差較大的水 域； 建筑面積受限，沒有充分的空間而不得已建的護(hù)岸。但這種方式親水性差，生

59、態(tài)性差。 傾斜式護(hù)岸 這種護(hù)岸比較容易使人接觸到水面，有較高的親水性，從安全方面來(lái)講也比較理想，適 用這種設(shè)計(jì)的地方必須有足夠的空間容納護(hù)岸。傾斜護(hù)岸能加強(qiáng)堤防穩(wěn)定性，多級(jí)臺(tái)階可以 形成具有良好親水性的游憩空間。 高層臺(tái)階作為千年一遇的防洪大堤，各個(gè)臺(tái)階利用各種 手段進(jìn)行豎向聯(lián)系，形成一個(gè)立體的景觀系統(tǒng)。 臺(tái)階式護(hù)岸 這種只能在極小的局部如廣場(chǎng)等地用，讓人很容易接觸到水，并可坐在臺(tái)階上眺望水面， 是親水性最高的護(hù)岸。但容易給人一種單調(diào)的人工性的感覺，駐足的地方是平面性的，容易 積水，人易滑倒，使用時(shí)應(yīng)充分注意。 （4）濱水空間內(nèi)部步行系統(tǒng) 濱水步道空間系統(tǒng)宜以步行組織為脈絡(luò)，形成林蔭道、廣場(chǎng)、

60、園林一體化和多層次的步 行系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)安全性易達(dá)性、舒適連續(xù)性和選擇性。減少機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車之間的干擾，以 確保步行系統(tǒng)的暢通，形成一個(gè)復(fù)合性的立體化的開敞空間。濱水步道有以下幾個(gè)重要因素： 鋪地 鋪地的目的是創(chuàng)造地域的連續(xù)性、提供舒適的足感和閑靜氣氛，并使人意識(shí)到空間的異 樣性。 a柵欄 是防止掉人水中的安全設(shè)施。由于它有一定高度，并位于人們視野范圍內(nèi)，所以它的設(shè) 計(jì)非常重要。 鏤空鑄鐵花式適合濱水環(huán)境里使用，保持視線通透，有利于觀景。 b椅子 在構(gòu)成濱水區(qū)的環(huán)境要素中，椅子也有左右空間的重要作用，是吸引人們到達(dá)駐足、休 憩、感覺舒適愉快的手法之一。 c照明 主要是起安全和景觀作用。 （5）濱