1、1 “將戶型將戶型/ /價格進行到底價格進行到底” 西安賽格集團南二環項目提案 謹呈：西安賽格集團 20080717 深圳尊地地產 2008-7-17 2 目標溝通目標溝通 項目操作建議項目操作建議 項目戶型建議項目戶型建議 區域地產市場解析區域地產市場解析 項目價格建議項目價格建議 市場商戶訪談市場商戶訪談 項目地塊位置項目地塊位置 3 本次提案的目標是什么？ 4 通過同賽格集團的溝通 5 目標是？ 6 解決住宅/公寓部分的 戶型面積區間及比例？ 價格？ 7 目標溝通目標溝通 項目操作建議項目操作建議 項目戶型建議項目戶型建議 區域地產市場解析區域地產市場解析 項目價格建議項目價格建議 市場

2、商戶訪談市場商戶訪談 項目地塊位置項目地塊位置 8 地塊屬性界定地塊屬性界定南二環沿線高密度綜合項目南二環沿線高密度綜合項目 居住區用地居住區用地16834 容積率容積率9.3 總建筑面積總建筑面積19.52萬 住宅建筑面住宅建筑面 積積 4.51萬 公寓建筑面公寓建筑面 積積 5.8 萬 裙房商業面裙房商業面 積積 5.4萬 綠地率綠地率19% 停車位停車位450輛 初步技術經濟指標初步技術經濟指標 地塊呈長方形結構，東 臨省委辦公區，南臨為林 地歸屬不明，西側臨金石 大酒店、北臨南二環； 項目地塊項目地塊 省委辦公區省委辦公區 賽格電腦城賽格電腦城 地塊南北長79米，東西長213.09米，

3、總占地面積為16834 9 在了解了地塊所屬區位后 我們將確定調研區域 10 南二環沿線及周邊區域同類型項目 11 目標溝通目標溝通 項目操作建議項目操作建議 項目戶型建議項目戶型建議 區域地產市場解析區域地產市場解析 項目價格建議項目價格建議 市場商戶訪談市場商戶訪談 項目地塊項目地塊位置位置 1212 位置：位置：城南區南二環與 太白南路十字西北角 占地面積占地面積：3.73萬平米 建筑面積：建筑面積： 20萬平米 物業類型：物業類型：公寓建筑 綜合體 面積區間：面積區間： 42.8106 平方米 均價：均價：7000元左右 區域房地產市場解析區域房地產市場解析海星未來城海星未來城 戶型類

4、型戶型類型面積區間面積區間 一室 42.8 63.9 82.24 85.75 89.05 二室106 1313 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 42.80: 42.80 1 1室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 82.24: 82.24 1 1室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 85.72: 85.72 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 106.00: 106.00 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 63.90: 63.90 戶戶 型型 戶型范圍：戶型范圍： 一室、二室一室、二室 面積區間：面積區間： 42.80106

5、42.80106 1 1室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 89.05: 89.05 1414 位置：位置：西安市南二環與太 白路什字西80米路北 占地面積占地面積： 36000平方米 建筑面積：建筑面積： 220000平方米 物業類型：物業類型：高層、多層， 城市綜合體 面積區間：面積區間： 67.38151.78 均價：均價： 4800元/平方米 起價：起價： 4300元/平方米 戶型類型戶型類型面積區間面積區間 一室67.38 二室 70-90 100-140 三室130-160 四室151.78 區域房地產市場解析區域房地產市場解析瑞鑫摩天城瑞鑫摩天城 1515 1 1室室2

6、 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 67.38: 67.38 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 71.72: 71.72 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 89.44: 89.44 2 2室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 136.33: 136.33 3 3室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 156.47: 156.47 4 4室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 151.78: 151.78 戶戶 型型 戶型范圍：戶型范圍： 一室、二室、一室、二室、 三室、四室三室、四室 面積區間：面積區間： 67.38151.767.3

7、8151.7 8 8 1616 位置：位置：雁塔路北段8號 占地面積占地面積： 48400平米 建筑面積：建筑面積： 345700平米 物業類型：物業類型：公寓 商住樓 商鋪 面積區間：面積區間： 29.24124.57 均價：均價： 5700元/平方米 最高價：最高價：6000元/平方米 頂樓：5200元 區域房地產市場解析區域房地產市場解析萬達廣場萬達廣場 戶型類型戶型類型面積區間面積區間 一室 29.24 40-50 50-60 60-70 二三室 70-80 80-90 100-110 1717 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 41.83: 41.83 1 1室室1

8、 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 29.24: 29.24 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 45.78: 45.78 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 47.00: 47.00 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 75.79: 75.79 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 86.85: 86.85 3 3室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 107.00: 107.00 戶戶 型型 戶型范圍：戶型范圍： 一室、二室、一室、二室、 三室三室 面積區間：面積區間： 29.24124.529.24124.5 7 7

9、 18 18 位置：位置：南二環太乙路立交東 南朝向 占地面積占地面積： 2668平米 建筑面積：建筑面積： 34000平米 物業類型：物業類型：普通住宅+底商 面積區間：面積區間： 34.37126.6234.37126.62 均價：均價： 4500元/平方米 區域房地產市場解析區域房地產市場解析領地領地 戶型類型戶型類型面積區間面積區間 一室 34.37 48.82 77.68 二室 69.30 77.36 77.68 三室 101.2 126.62 19 1 1室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 77.68: 77.68 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 48

10、.82: 48.82 1 1室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 34.37: 34.37 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 69.30: 69.30 2 2室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 77.36: 77.36 3 3室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 126.62: 126.62 戶戶 型型 戶型范圍：戶型范圍： 一室、二室一室、二室 面積區間：面積區間： 34.37126.6234.37126.62 2020 位置：位置：草場坡新文巷10 號（原3538廠） 占地面積占地面積： 44500平米 建筑面積：建筑面積： 18萬平米 物業類型

11、：物業類型：普通住宅 面積區間：面積區間： 88.55139.55 均價：均價： 4900-7300元/平 方米 區域房地產市場解析區域房地產市場解析榮城榮城 戶型類型戶型類型面積區間面積區間 二室 80-90 90-100 三室 90-100 100-130 四室130-140 2121 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 88.55: 88.55 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 92.68: 92.68 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 94.48: 94.48 3 3室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 96.98: 96.9

12、8 3 3室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 121.14: 121.14 4 4室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 139.55: 139.55 戶戶 型型 戶型范圍：戶型范圍： 二室、三室、二室、三室、 四室四室 面積區間：面積區間： 88.55139.588.55139.5 5 5 2222 位置：位置：西安市長安路草 場坡甲字50號 占地面積占地面積： 13350平米 建筑面積：建筑面積： 12萬平米 物業類型：物業類型：普通住宅 面積區間：面積區間： 均價：均價： 5500元/平方米 正在認購 區域房地產市場解析區域房地產市場解析翡翠明珠翡翠明珠 戶型戶型面積區間

13、面積區間 一室 40-50 50-80 二室 87 94.01 三室 120-130 130-150 2323 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 49.00: 49.00 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 56.00: 56.00 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 72.00: 72.00 2 2室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積: 87.00: 87.00 3 3室室2 2廳廳1 1衛衛 建筑面積建筑面積:123.04:123.04米米2 2 3 3室室2 2廳廳2 2衛衛 建筑面積建筑面積: 142.30: 142.30 戶戶

14、型型 戶型范圍：戶型范圍： 一室、二室、一室、二室、 三室三室 面積區間：面積區間： 49142.3049142.30 2424 位置：位置：西安市長安路草 場坡甲字50號 占地面積占地面積： 19210平方 米 建筑面積：建筑面積： 188600平 方米 物業類型：物業類型：公寓、寫字 間 面積區間：面積區間：48-180 均價：均價：63006300元元 區域房地產市場解析區域房地產市場解析財富中心二期財富中心二期 戶型類型戶型類型面積區間面積區間 一室 48.14 63 72.02 78.89 79 三室179.5 2525 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 面面 積：積：72.02 m7

15、2.02 m 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 面面 積：積：48.14 m48.14 m 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 面面 積：積：63 m63 m 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 面面 積：積：78.89 m78.89 m 1 1室室1 1廳廳1 1衛衛 面面 積：積：79 m79 m 3 3室室2 2廳廳2 2衛衛 面面 積：積：179.5 m179.5 m 戶戶 型型 戶型范圍：戶型范圍： 一室、三室一室、三室 面積區間：面積區間： 48.14179.548.14179.5 26 該區域戶型主要以一室為主，二室為輔，少量樓盤帶有三室和四室該區域戶型主要以一室為主，二室為輔，少量樓盤帶

16、有三室和四室 區域房地產市場解析區域房地產市場解析總結總結 戶型戶型 面積面積 該區域面積一室主要集中在該區域面積一室主要集中在40-60 40-60 ，二室集中在，二室集中在70-100 70-100 ，三室和四室，三室和四室 主要集中在主要集中在120-140 120-140 。 價格價格 價格相差較大，從價格相差較大，從44004400元到元到70007000元，區域主力價格為元，區域主力價格為5000-54005000-5400元元 裝修裝修 海星未來城與財富中心二期為精裝修，海星未來城價格約海星未來城與財富中心二期為精裝修，海星未來城價格約70007000元，財富中新元，財富中新 二

17、期價格未定，預計價格在二期價格未定，預計價格在63006300元元 27 目標溝通目標溝通 項目操作建議項目操作建議 項目戶型建議項目戶型建議 區域地產市場解析區域地產市場解析 項目價格建議項目價格建議 市場商戶訪談市場商戶訪談 項目地塊項目地塊位置位置 28 市場商戶訪談市場商戶訪談了解商戶對產品的需求了解商戶對產品的需求 電子市場數碼產品電腦辦公設備其他 賽格電腦城9936 賽博電腦城633/ 百腦匯電腦城333/ 總計181596 針對我司操作此類項目經驗，市場商戶會成為項目消化的重點群體 故我司對賽格周邊市場商戶進行了調研，共采集樣本48戶 考慮到經營電腦產品、數碼產品的商家綜合實力較

18、強，購買本項目公寓和住宅的 可能性較大，但同時考慮到項目受眾群的最大化，故也訪談了一部分做辦公設 備、外設的經營商家。 29 市場商戶訪談市場商戶訪談訪談結論訪談結論 電腦相關商家電腦相關商家品牌臺式機品牌臺式機/ /筆記本筆記本/ /綜合實力較強綜合實力較強/ /店面較大店面較大 功能需求功能需求部分要求租賃部分要求租賃/ /大部分購買需求商務辦公大部分購買需求商務辦公/ /售后服務售后服務/ /倉庫倉庫 面積需求面積需求3030的一室的一室/60 /60 -80 -80 的二室的二室 數碼產品商家數碼產品商家品牌攝像機品牌攝像機/ /品牌照相機品牌照相機/ / 店面大店面大/ /裝修好裝修

19、好 功能需求功能需求部分要求租賃部分要求租賃/ /大部分購買需求商務辦公大部分購買需求商務辦公/ /售后服務售后服務/ /倉庫倉庫 面積需求面積需求3030的一室的一室/60 /60 左右的二室左右的二室 電腦及數碼產品商家具有較強的購買力和購買欲望，以滿足經營產 品的商務辦公需求為主，對面積的需求在30-80之間 30 市場商戶訪談市場商戶訪談訪談結論訪談結論 辦公設備商家辦公設備商家打印機打印機/ /傳真機傳真機/ /硒鼓硒鼓/ /店面較小店面較小/ /樓層較高樓層較高 功能需求功能需求部分有租賃部分有租賃/ /商務辦公商務辦公/ /售后服務售后服務/ /倉庫倉庫 面積需求面積需求3030

20、-40-40 其他商家其他商家網絡設備網絡設備/ /電池電池/ /內存內存/ /。 功能需求功能需求大部分為租賃需求大部分為租賃需求/ /小部分有購買需求小部分有購買需求 面積需求面積需求3030/60 /60 這兩類商家大都位于高樓層，店面較小，多為個體經營戶，購買需 求不強，對面積的需求在30-60之間 31 市場商戶訪談市場商戶訪談最終結論最終結論 購買意向購買意向實力商家購買的可能性較大實力商家購買的可能性較大/ /小規模商家租賃可能性大小規模商家租賃可能性大 購買需求購買需求商務辦公商務辦公/ /售后服務售后服務/ /倉庫倉庫/ /居住居住 面積需求面積需求3030 -40-40一室

21、一室/60/60 -80-80二室二室 大部分商家都以滿足商務辦公為主，面積需求在30-80之間 32 目標溝通目標溝通 項目操作建議項目操作建議 項目戶型建議項目戶型建議 區域地產市場解析區域地產市場解析 項目價格建議項目價格建議 市場商戶訪談市場商戶訪談 項目地塊項目地塊位置位置 33 操作建議操作建議1項目定位項目定位 形象定位形象定位同賽格集團同賽格集團/ /賽格電腦城靠攏賽格電腦城靠攏 產品定位產品定位輕住宅重公寓輕住宅重公寓 功能定位功能定位輕居住重商務辦公輕居住重商務辦公 在項目定位上，強調賽格集團和賽格電腦城品牌，充分考慮引入商 務辦公功能，充分利用極具購買潛力的電腦城商戶 3

22、4 操作建議操作建議2客戶群定位客戶群定位 在客戶群定位上，一方面重視電腦商戶，另一方面重視看重賽格品 牌的潛在投資客戶 本項目住宅本項目住宅/ /公寓部分目標客戶群定位公寓部分目標客戶群定位 目標客戶一目標客戶一電腦城經營商戶（實力較大商戶）電腦城經營商戶（實力較大商戶） 目標客戶二目標客戶二投資客戶（看重賽格投資客戶（看重賽格/ /商戶商戶/ /租金上漲）租金上漲） 目標客戶三目標客戶三電腦城經營商戶（個體經營商戶）電腦城經營商戶（個體經營商戶） 35 操作建議操作建議3戶型區間及戶型組合策略戶型區間及戶型組合策略 在戶型區間上要求范圍要廣，在戶型組合上以1室和2室為主，輔以 少量的3、4

23、室，同時在戶型設計上充分考慮到“1+1”組合的運用 面積區間面積區間3030-150 -150 之間之間 戶型組合戶型組合1 1室室2 2室為主，室為主，3 3、4 4為輔為輔 戶型搭配策略戶型搭配策略1 1室和室和(1(1室或室或2 2室室) )設置在一起設置在一起 36 操作經驗操作經驗據我司操作合肥金水黃金廣場時發現的規律：由于賽博的據我司操作合肥金水黃金廣場時發現的規律：由于賽博的 引進，低樓層公寓去化速度很快，高樓層去化速度相對較引進，低樓層公寓去化速度很快，高樓層去化速度相對較 慢，為了實現項目的均勻去化，我司建議采用此策略慢，為了實現項目的均勻去化，我司建議采用此策略 5.125

24、.12汶川地震的影響，使得西安市目前高樓層房子銷售難汶川地震的影響，使得西安市目前高樓層房子銷售難 度很大，在充分考慮到該因素后，我司建議采取隨著樓層度很大，在充分考慮到該因素后，我司建議采取隨著樓層 增高價格逐步降低的策略增高價格逐步降低的策略 地震影響地震影響 操作建議四操作建議四低樓層和高樓層的關系發掘低樓層和高樓層的關系發掘 考慮公寓辦公同底層商業經營的關系，我司建議提高低樓層產品的 價格，而盡可能的降低高樓層價格，加速產品去化 本策略原因闡述本策略原因闡述 37 目標溝通目標溝通 項目操作建議項目操作建議 項目戶型建議項目戶型建議 區域地產市場解析區域地產市場解析 項目價格建議項目價

25、格建議 市場商戶訪談市場商戶訪談 項目地塊項目地塊位置位置 38 項目戶型建議項目戶型建議面積區間及戶型配比建議面積區間及戶型配比建議 戶型類型戶型類型面積區間面積區間總體比例總體比例 一室306035% 二室609045% 三室9012015% 四室1201505% 總計/100% 綜合考慮區域樓盤戶型配比、電腦經營商戶調研、我司操作此類項 目的經驗，我司對本項目的戶型面積區間及配比建議如下： 39 目標溝通目標溝通 項目操作建議項目操作建議 項目戶型建議項目戶型建議 區域地產市場解析區域地產市場解析 項目價格建議項目價格建議 市場商戶訪談市場商戶訪談 項目地塊項目地塊位置位置 40 市場價格市場價格 項目名稱項目名稱施工進度施工進度均價均價/ /元元/ /權重權重權重均價權重均價/ /元元/ / 海星未來城準現房700010%700 萬達廣場現房570015%1200 領地期房450028%1980 榮城期房580020%855 翡翠明珠期房550020%305 財富中心二期現房63007%315 合計55165516 優惠類別優惠類別平均優惠平均優惠約合費用約合費用 付款方式付款方式2個點110元 促銷優惠促銷優惠3個點165元 合計合計5個點275元元 56155615元中包含的優惠空間元中包含的優惠空間 實收價格為：實收價格為：5516-275=5