1、戶型開發范例篇戶型開發范例篇 【貳】【貳】產品篇產品篇 一、項目開發方向前思考 1、項目高單價成本問題 總結：本案住宅的開發利潤相對有限， 但住宅的順售是開發現金流的重要保障， 商業部分的項目開發利潤的主要支撐。 土地樓面地價：1600元/綜合建設成本：1800元/ 開發單價成本：3500元/ 一、項目開發方向前思考 2、住宅在未來樓盤競爭問題 區域內20萬的大盤有2個（九龍新城、龍江一號）； 大盤在開發和銷售中具有明顯的價格優勢（開發成本相對較低）； 區域內客戶消費群有限（內需市場）； 客戶對大盤較為青睞（喜好大社區環境）； 本案若以常規開發將受規模樓盤的售價及銷售牽制； 本案如何在提高開發

2、利潤的前提又能規避大盤的直接競爭，這是重點！ 二、項目商業部分開發方向的思考 1、規劃商業步行街，最大限度完成商業規劃指標； 2、面積須在50以內，合理控制總價帶，降低購置門檻； 3、每間店面必須設置油煙管道； 4、在作足商業指標的前提下，多設置不計容積、不占建筑密度的商業。 增加不計容積、不占建筑密度的商業設計方法： 1、偷高度（偷夾層、買1一層用二層）； 2、偷地下面積； 3、偷樓板挑空面積； 附：增加不計容積、不占建筑密度的商業設計方法： 說明： 1、偷高度（偷夾層、買1一層用二層）； 2、偷樓板挑空面積； 說明： 1、裙樓部分因不受層高的限制，所以店面層高可設計9米（挑高13層）， 客

3、戶在交房后可作為商業用途； 2、一層深紅色的為店面偷密度的方式，可做在小區內部，便于改造。 附：增加不計容積、不占建筑密度的商業設計方法： 三、項目住宅部分開發方向的思考 住宅開發方向結論： 1、提高住宅銷售單價 2、加快住宅銷售速度 3、保證開發現金流 趨勢分析： 1、三線縣市地區在房地產大發展之前，因單價相對較低，所以市場均以大 面積舒適性產品為主； 2、當地產的發展促使售價攀升到一定高度時，中端客戶將以住宅總價帶 （資金能力）來作為購房的主要考慮因素。 售價競爭總價競爭面積競爭產品競爭 所以本項目在住宅戶型設計中應朝高單價、低總價（戶型緊湊或偷 容積產品）的思路進行深化，增加在未來市場中

4、的競爭力。 四、項目經濟指標分析 規劃用地面積：18380（27.57畝） 建筑容積率：3.5 總建筑面積（地上）：64330 其中：住宅建筑面積（占85）：54680 商業建筑面積（占15）：9650 建筑密度：25 建筑基地面積：4600 建筑基準層數：14f 結論： 1、商業若作足9650，則層數為2.1f 2、建筑類型為高層，建造成本較高； 3、住宅規范對停車位的要求問題，須大面積地下室開挖。 4、住宅部分有一定的偷容積空間（層數提高）。 五、項目住宅開發方向總結 開發高性價比的偷容積產品 利潤方面的分析： 1、土地價格是隨時間的延長逐漸走高； 2、當土地價值高于建造成本時，偷容積率可

5、降低土地成本，也直接性的降 低綜合開發成本，并增加銷售總額，提高開發利潤率； 3、增加銷售單價上漲的條件（銷售面積使用面積）； 4、高性價（偷容積）產品可讓購房者受益，并促進銷售率及銷售速度。 未來市場的分析： 1、國六條的實施，未來市場出現大量的90以下的住宅產品，這些住宅產品 在未來的市場中同質性雷同，所以開發競爭極為激烈； 2、90的住宅在扣除公攤后（小高層公攤率15），實際套內的使用面積 僅為76左右，這意味著市場將有大量二房住宅的投放，這與縣市地區的市 場需求（內需性自住型三房為主）存在嚴重的矛盾。 3、若規劃2套合并1套的住宅格局，銷售難度將加大（第二套首付和按揭）。 五、項目住宅

6、開發方向總結 開發高性價比的偷容積產品 結論： 1、本項目應在現行規范法規內，利用技術處理設計在90以內的偷容積住 宅產品，來滿足龐大的自住客群的購置需求，降低開發風險。 2、在規避大盤直接競爭的前提下，也提升項目在未來市場中競爭優勢。 六、現行規范法規的思考 1、住宅建筑建設時應遵守住宅設計規范（gb50096-1999）（2003年版）和住宅建筑規范 （gb50368-2005）等相關規范，遵守國家建設節約型社會的方針，執行國家建筑節能、節地、節 水、節材政策，盡可能提高住宅使用面積系數，做到功能齊全、使用合理。 2、我省屬于夏熱冬暖地區，考慮通風和建筑節能要求，住宅建筑層高不宜小于2.8

7、米，但不應大 于3.2米，首層和頂層層高可適當提高但不應大于3.3米；酒店式公寓（集住宅、酒店、會所多功 能生活設施于一體）層高不應大于3.6米。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離， 不得通過架空、填充等裝飾裝修手段規避層高限制。住宅偷高度已被限制 3、臥室、起居室（廳）、廚房、衛生間等基本空間的室內凈高應嚴格遵守住宅設計規范 （gb50096-1999）（2003年版）等有關規定。 4、戶內貯藏室（含衣帽間）層高不應小于2.2米，且該部分面積不應大于套型建筑面積的5； 陽臺和入戶花園的水平投影面積總和不應大于套型建筑面積的15。大陽臺已被限制 5、躍層式住宅客廳上空樓板開洞部分面

8、積不應大于本樓層建筑面積的30%。限于大戶型 6、設計圖紙應明確標注各套型基本空間的使用功能，總說明中應明確標注正確的建筑面積。 7、住宅建筑公共部分的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等空間在設計時不受上述層高和面積 的限制。 福建省住宅建筑層高和面積等有關設計問題的暫行規定 在規范法規中住宅可偷容積的方式： 凸窗、露臺、15套型面積的陽臺、裝飾陽臺、樓板挑空（驗收后補板） 附：在現行規范法規允許前提下的偷容積方式 1、步入式凸窗部分增加法 常規凸窗示意 步入式凸窗示意 1、步入式凸窗部分增加法（尺度為1.5m） 常規步入式凸窗的高度為2.2m，空間 壓迫感比較明顯，建議在樓面凸窗處 用磚墊高0

9、.150.2m，待驗收交房后， 業主可將磚敲除，則步入式凸窗的實 際高度為2.352.4m。 附：在現行規范法規允許前提下的偷容積方式 2、假凸窗部分增加法（凸窗的尺度可做到1.2米） 在臥室樓板上加砌矮墻及預制板，層高控制在2.2米以內（可不計算面 積），驗收后客層自行拆除，以增加臥室完整的使用空間； 附：在現行規范法規允許前提下的偷容積方式 3、裝飾陽臺部分增加法 附：在現行規范法規允許前提下的偷容積方式 4、錯位式的陽臺（以露臺功能設計） 附：在現行規范法規允許前提下的偷容積方式 5、陽臺部分增加法 增加客廳或臥室的陽臺面積，為后續 臥室或客廳空間的拓展提供用地； 附：在現行規范法規允許

10、前提下的偷容積方式 6、樓板后澆注增加法（底層為露臺、二層樓板設計結構梁格柵） 附：在現行規范法規允許前提下的偷容積方式 附：偷容積住宅戶型參考 附：偷容積住宅戶型參考 附：偷容積住宅戶型參考戶型修改（105） 修改方向： 1、三房格局改為四房（見紅框）； 2、紅框處以露臺及陽臺設置； 3、凸窗尺寸加大到1.2m； 4、底層公攤面積減少。 附：偷容積住宅戶型參考 附：偷容積住宅戶型參考 附：偷容積住宅戶型參考戶型修改（90） 修改方向： 1、主臥3.3m開間改為3m； 2、凸窗尺寸加大到1.2m； 3、底層公攤面積減少。 附：偷容積住宅戶型參考 附：偷容積住宅戶型參考戶型修改（120） 修改方

11、向： 1、紅框處以露臺及陽臺設置； 2、凸窗尺寸加大到1.2m； 3、廚房格局調整； 4、底層公攤面積減少。 附：偷容積住宅戶型參考戶型修改組合圖 附：偷容積住宅戶型參考垃圾箱 在每層住宅隱蔽處設置垃圾收集箱，保證每層公共空間的清潔。 七、商業部分的開發思考 規劃商業步行街、利用地下室部分規劃商業街（3d立體魔方空間） 附：剖面示意 七、商業部分的開發思考 規劃商業步行街、利用地下室部分規劃商業街（3d立體魔方空間） 附：商業街效果示意圖 七、商業部分的開發思考 規劃商業步行街、利用地下室部分規劃商業街（3d立體魔方空間） 附：沿街商業效果示意圖 八、項目開發前期的策略建議 地塊南側市政綠化帶認養并先行施工 本項目地塊較小，施工期間現場整體效果及感染力較弱； 自建市政綠化帶可創造客戶在前期銷售中優先感受到本項目整體的開發品質 市政綠化帶的施工可展現開發企業的經濟實力與品牌效益， 可吸引人流聚集，創造人氣； 八、項目開發前期的策略建議 地塊南側城市綠化帶認養并先行施工 八、項目開發前期的策略建議 地塊南側城市綠化帶認養并先行施工 九、項目附加值提煉 地下室空間的優化 地下車庫樓板局部挑空 優點： 規范停車位的要求，地下室面積較大 局部挑空有利于地下室采光及通風 可降