1、 運達中央廣場專題運達中央廣場專題 2011.03.29 運達中央廣場運達中央廣場開發背景開發背景 項目開發商項目開發商湖南運達房地產開發有限公司成立于湖南運達房地產開發有限公司成立于20012001年年 ，注，注 冊資金冊資金50005000萬元萬元 ，涉足寫字樓、酒店、公寓、商業、別墅、住宅，涉足寫字樓、酒店、公寓、商業、別墅、住宅 等物業形態開發等物業形態開發 湖南本土開發商，湖南本土開發商， 6262萬平米高端城市萬平米高端城市 綜合體綜合體 成功打造建面成功打造建面1111萬運達國際廣場，涵蓋國際五星級酒店（喜來登萬運達國際廣場，涵蓋國際五星級酒店（喜來登 酒店）、國際酒店）、國際5

2、A5A寫字樓、國際公寓和國際名品走廊（美美百貨），寫字樓、國際公寓和國際名品走廊（美美百貨）， 被廣大高端客戶認可。被廣大高端客戶認可。 6262萬高端城市綜合體萬高端城市綜合體占地面積占地面積137137 畝，總建筑面積，總建筑面積6262萬，萬， 配套及定位：雙國際五星級酒店、國際配套及定位：雙國際五星級酒店、國際5A5A寫字樓，中南首席低碳智寫字樓，中南首席低碳智 能大宅。能大宅。 開發背景開發背景 占地面積占地面積137 畝建筑面積建筑面積62萬（住宅21萬） 物業類型物業類型高層、超高層容積率容積率4.40 綠化率綠化率50%總棟數總棟數住宅6棟， 總套數總套數住宅：1079戶建筑結

3、構建筑結構框剪結構 開發周期開發周期約2年開盤時間開盤時間預計2011年4月 p 項目地址：雨花沙灣路289號（長沙大 道與白沙灣路交匯處西北角） p開發商：運達實業集團 p 物業管理：長沙水木華物業管理有限 p公司施工單位：浙江東陽建工集團 p建筑設計單位：湖南省建筑設計院 p景觀設計單位：香港何顯毅設計師 運達中央廣場基本經濟技術指標運達中央廣場基本經濟技術指標 基礎指標基礎指標 高端城市綜合體高端城市綜合體 項目規劃與定位項目規劃與定位 p 規劃住宅住宅2121萬萬， 酒店、寫字樓、公寓、 社區商業配套和停車 庫等綜合公共建筑綜合公共建筑4040 萬萬 p 規劃建設一棟 248.8248

4、.8米，米，6363層超高層超高 層層寫字樓酒店 p 規劃有5 5萬國際萬國際 名品商場名品商場，商場品牌 待定；電影院，影院 品牌待定； W酒店 瑞吉酒店 寫字樓 公寓 奢侈品店 住宅住宅2121萬，共萬，共6 6棟棟3131層高層；戶型包括：層高層；戶型包括：100100兩房、兩房、150150 三房、三房、178178三房、三房、220220四房、四房、340340復式四房、復式四房、486486復復 式六房；寫字樓只接受整層出售，每層計式六房；寫字樓只接受整層出售，每層計200200 p住宅21萬，共6 棟31層高層；戶型 包括： 100兩房、150 三房、178三 房、220四房、

5、340復式四房、 486復式六房； p寫字樓只接受整層 出售，每層計 20002000 產品構成產品構成 住宅 寫字樓 開發亮點開發亮點 瑞吉酒店：瑞吉酒店：全球著名的度假 型奢華酒店，一個世紀前由 John Jacob Astor 在紐約創 立，以其全球最佳選址，無與 倫比的奢華享受，量身定制的 服務和精致優雅的環境聞名于 世。 雙五星級酒店：號稱中國第雙五星級酒店：號稱中國第5 5家，內地第家，內地第2 2家家 擁有雙五星極酒店的城市綜合體擁有雙五星極酒店的城市綜合體 W W酒店：酒店：W飯店是喜達屋在購并了喜來 登和威斯汀飯店后新創的一個四星級飯 店品牌，專門為商務客人而設的設施和 服務

6、與獨立精品飯店的特點相結合，把 市場定位在一個由70%75%的個體商 務旅游者和15%20%的商務小團隊客 人的目標市場。 國際名品商場：對外稱匯聚國際名品商場：對外稱匯聚200200余家國際一線余家國際一線 奢侈品牌，比目前美美百貨規模大奢侈品牌，比目前美美百貨規模大 開發亮點開發亮點 p此次運達中心廣場 稱將開長沙第二家 奢侈品百貨，規模 比位于運達國際廣 場的美美百貨大， 并稱此百貨將匯集 世界名品200余家， 但目前奢侈品商場 品牌未定。 4 5 6 2 3 2 產品情況及價格產品情況及價格 p所有房價都統一價， 不做樓棟及層差調價,預 定價14800元/平米； p 項目內規劃商業內街

7、， 不對外賣，由開發商統 一對外招商 p裝修定位：全精裝全精裝 裝修標準：45004500元元/ /平平 1 價格：一口價價格：一口價1480014800元元/ /平米；住宅全精裝，精裝報價平米；住宅全精裝，精裝報價45004500元元 / /平米；目前接受內部認購，收取總價平米；目前接受內部認購，收取總價10%10%作為定金，當天下作為定金，當天下 定可直接定房號定可直接定房號 價格 區位對比分析區位對比分析 區位比較：運達中央廣場位于武廣新城，地鐵上蓋，出入城區位比較：運達中央廣場位于武廣新城，地鐵上蓋，出入城 區便捷，但離城市中心較遠，景觀資源匱乏；本項目處于城區便捷，但離城市中心較遠，

8、景觀資源匱乏；本項目處于城 市中心，同時自然人文景觀豐富市中心，同時自然人文景觀豐富 p區位：區位：運達中央廣場位 于武廣新城,長沙大道與 白沙灣路交匯，地鐵2 號線上蓋，距離長株潭 城際輕軌3分鐘車程， 距離京珠高速入口1分 鐘車程，距離京廣滬昆 高鐵長沙南站3分鐘車 程，城際交通便捷；但 距離主城區較遠。 p對比對比：本項目居于主城 區內僅存的大規模濱江 區域南湖新城的中心。 擁有豐富的江景資源。 距離五一、東塘商圈近， 是市中心稀缺地段，未 來會發展為綠色生態景 觀和休閑游樂為特色的 宜居濱江區。 本案本案 運達運達 區位區位 交通對比：交通對比：4 4條公交線路可達，地鐵條公交線路可達

9、，地鐵2 2號線無縫連接；但離城號線無縫連接；但離城 區遠，高橋大市場影響交通出行；本項目位于城市中心腹地，區遠，高橋大市場影響交通出行；本項目位于城市中心腹地， 出行方便；出行方便； p運達中央廣場交通運達中央廣場交通： 9 、148、348、503 到大橋東站；地鐵2 號線；但離城區較遠， 高橋大市場運輸車輛 嚴重影響附近交通； p對比對比：本項目位于城 市中心腹地，享受步 行一分鐘到達湘江邊湘江邊， 驅車一分鐘到達猴子猴子 石大橋石大橋，驅車兩分鐘 到達橘子洲大橋橘子洲大橋，驅 車三分鐘到達五一商五一商 圈中心圈中心，六分鐘到達 省政府省政府的天然優勢。 運達運達 本案本案 交通交通 運

10、達中央廣場 配套對比：運達國際廣場內部配套定位高端，但公司實力與配套對比：運達國際廣場內部配套定位高端，但公司實力與 其兌現性有差距；周邊配套低端；本項目內部配套高端，且其兌現性有差距；周邊配套低端；本項目內部配套高端，且 緊鄰三大商圈，配套非常完善，本項目勝出。緊鄰三大商圈，配套非常完善，本項目勝出。 自建配套設施 商業配 套 奢侈品名店、五星級酒店 周圍配套 教育配 套 華夏一中、26中、省體育職業 學校、省醫藥中專、廣益實驗 中學 商業配商業配 套套 高橋大市場、長沙茶市、萬家 麗家居建材市場、沃爾瑪、大 潤發 環境配環境配 套套 旺旺醫院 醫療配醫療配 套套 旺旺醫院 運達運達 配套配

11、套1 配套對比：本項目緊鄰三大商圈，配套完善，本項目勝出。配套對比：本項目緊鄰三大商圈，配套完善，本項目勝出。 p對比：對比：本項目位于城 市中心地段，周邊配 套極為完備，生活配 套、教育配套、商業 配套、醫療配套都已 形成規模。 周邊配套生活圈 購物（商業）五一大道、黃興路步行街、紅星美凱龍（賀龍店）、家樂福（賀 龍店）、新一佳（侯家塘店）等 餐飲芙蓉國豪庭酒店、皇冠假日酒店、鹿回頭酒樓、佳程酒店、五華 酒店、長沙新時空康年大酒店、天璽大酒店等 銀行建行黃土嶺支行、農行芙蓉路支行、長沙銀行銀德支行、交通銀 行侯家塘支行、中國銀行赤崗支行、勞動路郵政儲蓄、浦發銀 行侯家塘支行、興業銀行東塘支行

12、、湘財證券 文體設施南郊公園、橘洲公園、碧湘門廣場；賀龍體育場、賀龍保齡球俱 樂部；田漢大劇院、市少年宮；賈誼故居、白沙古井 醫療湘雅醫院、湘雅二醫院、省人民醫院、省第二人民醫院、省兒童 醫院、長沙市第三醫院、南湖醫院等 郵局中國郵政鴻翔郵政所等 學校幼兒園：天心區教育局第二幼兒園、湖南省群眾藝術館幼兒園、 歡樂啟智幼兒園 小學：仰天湖小學、楓樹山小學、碧湘街小學 中學：雅禮中學、 周南中學、地質中學 大學：長沙理工大學 加油站政院加油站、芙蓉南路加油站等 保利南湖 五一 商圈 五一廣場 黃興路步行街 東塘商圈 本案本案 配套配套2 p景觀資源景觀資源：運達 中央廣場衛浴武 廣新城，自然景 觀

13、匱乏。 p對比：對比： 本項目位于南湖 新城中心區，南 湖新城內部和周 邊擁有豐富的自自 然景觀資源然景觀資源和歷歷 史人文資源史人文資源，是 長沙“山水洲城山水洲城” 的集中體現區域。 岳麓山 湖南第一 師范 橘子洲 杜甫江 閣 南郊公園 湘江風光 帶 本案本案 運達運達 景觀景觀 景觀對比：運達中央廣場位于武廣新城，新區開發，自然環景觀對比：運達中央廣場位于武廣新城，新區開發，自然環 境匱乏；本項目處于長沙境匱乏；本項目處于長沙“山水洲城山水洲城”的中心，景觀豐富且的中心，景觀豐富且 開發完備開發完備, ,本項目勝出。本項目勝出。 保利國際廣場憑借城市中心成熟的地段價值，山水洲城保利國際廣

14、場憑借城市中心成熟的地段價值，山水洲城 的稀缺景觀，在整體區位的綜合素質上占據絕對優勢的稀缺景觀，在整體區位的綜合素質上占據絕對優勢 項目名稱項目名稱保利國際廣場保利國際廣場運達中央廣場運達中央廣場優劣對比優劣對比 區位區位 市中心稀缺地段市中心稀缺地段 宜居濱江區域宜居濱江區域 南湖新城中心南湖新城中心 龍脈所在龍脈所在 武廣新城武廣新城 高速出口高速出口 城際交通樞紐城際交通樞紐 位居城市中心，目前區位優勢位居城市中心，目前區位優勢 明顯明顯 交通交通市中心密集路網市中心密集路網 公交公交 地鐵二號地鐵二號 城際輕軌城際輕軌 武廣高速武廣高速 市中心市中心 整體交通較便捷整體交通較便捷 周

15、邊配套周邊配套 商業、生活、教育、醫療商業、生活、教育、醫療 成熟配套成熟配套 周邊配套待完善周邊配套待完善保利國際廣場周邊配套成熟保利國際廣場周邊配套成熟 環境資源環境資源“山水洲城山水洲城”集中體現區集中體現區景觀資源匱乏景觀資源匱乏 自然景觀、人文景觀資源優勢自然景觀、人文景觀資源優勢 明顯明顯 保利國際廣場勝出保利國際廣場勝出 保利國際廣場勝出保利國際廣場勝出 保利國際廣場勝出保利國際廣場勝出 保利國際廣場勝出保利國際廣場勝出 區位對比分析區位對比分析 產品對比分析產品對比分析 p雙五星級酒店 p國際名品街 p住宅底商 規劃對比規劃對比：運達中央廣場是城市綜合體項目，雖然小區與商運達中

16、央廣場是城市綜合體項目，雖然小區與商 業用道路隔開，但小區住宅底商影響住宅居住的純粹性；本業用道路隔開，但小區住宅底商影響住宅居住的純粹性；本 項目住宅不受商業影響，居住環境更純粹項目住宅不受商業影響，居住環境更純粹 p對比：對比：本項目分為住宅區和商務綜合區，建筑形態為建 高111米至235米的超高層江景城市綜合體。規劃有超高層 豪宅、頂級酒店、寫字樓、公寓、國際商業街區，建成后 將成為長沙城市化的名片。 p同時取消底層商業，商業區、住宅區互不干擾，居住環 境更純粹。 運達運達 本案本案 規劃規劃 物業形態對比：運達中央廣場物業類型與本案相似，但商業物業形態對比：運達中央廣場物業類型與本案相

17、似，但商業 體量較大，而且一期開發住宅，商業配套能否兌現未知；本體量較大，而且一期開發住宅，商業配套能否兌現未知；本 案全部一期開發完畢，開發商實力可以兌現規劃案全部一期開發完畢，開發商實力可以兌現規劃 p運達中央廣場運達中央廣場：住宅6 棟，均為31層；酒店寫 字樓公寓2棟，其中一 棟為超高層63層，建筑 高度248.8米；商業一 棟6層； p對比對比：本項目住宅共8 棟，地上層數最高 1+47 層，最低1+35 層。 p商務綜合共3棟，分別 為B1、B2、B3棟 pB1棟公寓：地上52 層， 建筑高度158.1 米，B2 棟沿街商業：為地上 34 層，建筑高度20.2 米。 pB3棟酒店寫

18、字樓：地上 58 層，建筑高度約 235.3 米。 本案本案 運達運達 物業形態物業形態 運達中央廣場精裝修報價運達中央廣場精裝修報價45004500元元/ /，但精裝，但精裝 標準未定，只展示八大智能系統以及科勒衛浴標準未定，只展示八大智能系統以及科勒衛浴 p八大智能系統：八大智能系統： p戶式中央空調系統：恒溫恒濕 p智能家居系統：遠程調控室內溫度 、濕度、亮度以及安防監控、語音 應答 p戶式中央熱水系統：24小時熱水 p地板采暖系統：地暖 pLOW-E中空玻璃：6+15+6低輻射鍍 膜玻璃 p食物垃圾中央處理系統：將食物磨 碎，沿水管沖走 p指紋密碼鎖：集指紋、密碼、鑰匙 三重控制 p智

19、能電梯系統：業主在家中操控電 梯 p精裝標準：精裝標準：未定對于精裝品牌只強 調科勒；展示了科勒的浴缸和抽水 馬桶，但并未做出解釋說辭，目前 精裝無亮點。 精裝品質精裝品質 入戶設玄關，增強私密性； 南北不通，動靜分區不明顯 客廳設計不利于擺放家具； 廚房餐廳動線不流暢； 衛生間、廚房門相對，風水不好； 主衛門對主臥床，風水不好； A1戶型：兩房兩廳兩衛 建筑面積100 戶型分析戶型分析 入戶設玄關，增強私密性； 南北通透，廚房餐廳動線流暢 動靜分區明顯； 衛生間干濕分離； B1戶型：三房兩廳兩衛 建筑面積150 戶型分析戶型分析 入戶花園，私密性強； 動靜分區明顯； 客廳設計不利于擺放家具；

20、 廚房餐廳動線流暢； 衛生間門與臥床相對，風水不好； 臥室通風采光不夠好； C1戶型：三房兩廳三衛 建筑面積178 戶型分析戶型分析 入戶花園，私密性強； 廚房采光不好； 客廳設計不利于擺放家具； 臥室通風采光不夠好； 衛生間門與臥床相對，風水不好； 主衛采光差； D1戶型：四房兩廳四衛 建筑面積220 戶型分析戶型分析 運達中央廣場園林打造主要強調種植名貴樹種；保利國運達中央廣場園林打造主要強調種植名貴樹種；保利國 際廣場則強調豪宅配置：大型中心組團園林際廣場則強調豪宅配置：大型中心組團園林 園林園林 大型中心 水景組團 園林 園林面積有限， 主要強調名貴樹 種如：銀杏、紫 杉、加納利海棗

21、保利國際廣場憑借合理的規劃、稀缺的超高層保利國際廣場憑借合理的規劃、稀缺的超高層 的物業形態和設計合理的戶型取勝的物業形態和設計合理的戶型取勝 項目名稱項目名稱保利國際廣場保利國際廣場運達中央廣場運達中央廣場優劣對比優劣對比 規劃布局規劃布局 城市高端產品與絕佳城市高端產品與絕佳 江景資源的組合江景資源的組合 居住環境純粹居住環境純粹 底商影響居住純粹性底商影響居住純粹性保利國際廣場規劃更科學宜居保利國際廣場規劃更科學宜居 物業形態物業形態 稀缺超高層寫字樓稀缺超高層寫字樓 一線江景超高層豪宅一線江景超高層豪宅 酒店式公寓酒店式公寓 超高層寫字樓五星酒店超高層寫字樓五星酒店 保利國際廣場開發商

22、品牌能夠保利國際廣場開發商品牌能夠 兌現規劃兌現規劃 戶型本身戶型本身 設計合理設計合理 功能完備功能完備 私密性強私密性強 通風采光好通風采光好 舒適度高舒適度高 部分戶型設計存在缺陷部分戶型設計存在缺陷部分戶型設計存在缺陷部分戶型設計存在缺陷 園林園林 豪宅配置：大型中心豪宅配置：大型中心 水景組團園林水景組團園林 強調名貴樹種強調名貴樹種 運達的園林打造較好，但只靠運達的園林打造較好，但只靠 幾顆名貴樹來吸引客戶，顯得幾顆名貴樹來吸引客戶，顯得 較為小氣較為小氣 產品對比分析 保利國際廣場勝出保利國際廣場勝出 保利國際廣場勝出保利國際廣場勝出 保利國際廣場勝出保利國際廣場勝出 保利國際廣

23、場勝出保利國際廣場勝出 推廣展示分析推廣展示分析 運達中央廣場推廣力度較弱，推廣主打城市綜合體，運達中央廣場推廣力度較弱，推廣主打城市綜合體， 畫面調性無豪宅感畫面調性無豪宅感 產品推廣對比分析產品推廣對比分析 報廣、戶外、網絡條， 全部一張畫面，主打城 市綜合體 但項目價值點較少 推廣節點：推廣節點： 3-15 體驗中心開放 3-16 體驗中心開放 3-18 60萬高端城市綜 合體 3-31 60萬高端城市綜 合體 本項目的推廣以形象為主，區域與項目形象分階段相本項目的推廣以形象為主，區域與項目形象分階段相 繼出街，建立項目形象作用明顯繼出街，建立項目形象作用明顯 產品推廣對比分析產品推廣對

24、比分析 項目報廣推廣節點： 3-19 項目區域起勢四聯版 4-1 項目形象整版 保利國際廣場打造超高品質營銷中心天際會所，但處保利國際廣場打造超高品質營銷中心天際會所，但處 于湖南大劇院于湖南大劇院2929樓，昭示性一般；目前沒有完全達到樓，昭示性一般；目前沒有完全達到 開放條件開放條件 項目展示對比分析項目展示對比分析 項目展示對比分析項目展示對比分析 運達中央廣場四層營銷中心，昭示性較好；內部空間運達中央廣場四層營銷中心，昭示性較好；內部空間 較大，較大， 給人大氣奢華感，但細節欠缺，部分空間顯得給人大氣奢華感，但細節欠缺，部分空間顯得 單調單調 裝修及智能八大系統為精裝 亮點展示,但展示

25、間空曠內 容略顯單薄，銷售員說辭簡 單,沒有真正起到吸引客戶 的作用 兩個項目線上推廣差異較大，展示效果差異明顯兩個項目線上推廣差異較大，展示效果差異明顯 項目名稱項目名稱保利國際廣場保利國際廣場運達中央廣場運達中央廣場優劣對比優劣對比 推廣推廣 集中推廣品牌形象，項目形集中推廣品牌形象，項目形 象，力度較大，且報廣、網象，力度較大，且報廣、網 絡、短信、電臺、論壇等齊絡、短信、電臺、論壇等齊 上線，推廣思路清晰上線，推廣思路清晰 報廣、戶外、網絡條，全部一張畫面，報廣、戶外、網絡條，全部一張畫面， 主打城市綜合體主打城市綜合體 但項目價值點較少但項目價值點較少 展示展示 超高品質營銷中心天際

26、會所，超高品質營銷中心天際會所， 但處于湖南大劇院但處于湖南大劇院2929樓，昭樓，昭 示性一般示性一般 四層營銷中心，昭示性較好；內部空間四層營銷中心，昭示性較好；內部空間 較大，較大， 給人大氣奢華感，但細節欠缺，給人大氣奢華感，但細節欠缺， 部分空間顯得單調部分空間顯得單調 保利勝出保利勝出 優勢優勢 產品推廣對比分析產品推廣對比分析 銷售情況與客戶銷售情況與客戶 p目前正在進行4、6 棟的內部認購，內部 認購收取總房價的 10%作為定金； p當天交定金可以定 下房號。 p4#東邊三單位被預 定完，主推西邊一單 元，6#三單位不同 位置都能定到 p此項目客戶主要為此項目客戶主要為 運達內

27、部資源客戶，運達內部資源客戶， 以及高橋大市場附近以及高橋大市場附近 地緣客戶株洲湘潭等地緣客戶株洲湘潭等 地私企老板地私企老板 3 6 2 5 1 4 目前正在進行目前正在進行4 4、6 6棟的內部認購，內部認購收取總房價的棟的內部認購，內部認購收取總房價的 10%10%作為定金；作為定金；客戶主要為運達內部資源客戶，以及高橋大客戶主要為運達內部資源客戶，以及高橋大 市場附近地緣客戶株洲湘潭等地私企老板市場附近地緣客戶株洲湘潭等地私企老板 去化情況分析去化情況分析 本次推出4號棟與6號棟，共450套；銷控顯示目前為止共預訂174套，去化率38.6%；但銷控顯示4棟 2樓全部售出，沒有優惠，銷

28、售員對此僅解釋為2樓可以近距離看花園，此說法沒有說服力；同時，6 棟有3條腿基本全部售出，對此銷售員也無法給出明確原因。 目前來看，很大程度上是為了做出熱銷場面。 本次推出本次推出4 4號棟與號棟與6 6號棟，共號棟，共450450套；銷控顯示目前為套；銷控顯示目前為 止共預訂止共預訂174174套，去化率套，去化率38.6%38.6% 銷售策略分析銷售策略分析 價格策略價格策略 采用“一口價”的方式，沒有樓層與 樓棟差價，全部定價14800元/平米。 意在通過此種一口價的方式，減少客 戶的猶豫時間，同時宣傳開盤后價格 至少漲到一萬六七，以此來促成成交。 銷售策略銷售策略 目前項目正在內部認購，線下預訂購 房；旨在通過前期運達國際廣場積累 的部分高端客戶進行圈層傳播，試水 客戶的誠意度。預計6至7月會有一次 集中開盤，利用前期銷控制造熱銷局 面。 一口價的定價方式，減少客戶猶豫時間；線下內部認一口價的定價方式，減少客戶猶豫時間；線下內部認 購通過圈層傳播制造后期的熱銷局面購通過圈層傳播制造后期的熱銷局面 營銷中心展示分析營銷中心展示分析 運達中央廣場運達中央廣場 運達