1、六、營銷篇,6.1 市場概述 6.2 項目SWOT分析 6.3 成都豪宅市場分析 6.4 商業市場分析 6.5 樣板展示區施工管理,六、營銷6.1市場概述 6.1.1城市簡介,成 都 簡 介,西南中心：綜合實力西部第一，常住人口1260萬； 成渝經濟區：是繼長三角、珠三角、環渤海之后的區域城市發展中心； 組成：9個區（中心城區5個），6個縣，1.24萬平方公里； 功能：中心城區以金融、商務服務、貿易、通信為主，北部（新都）以化工、冶金、建材、重型設備制造及依托鐵路的物流中心，西部（郫縣）依托高校的科研教育基地，（溫江）以食品、印刷、高新產業為主導的工業集中發展區，南部（華陽）以會展、商務服務、

2、科研為主的新城區,六、營銷6.1市場概述 6.1.2區域簡介,從成都市總體規劃來看，猛追灣片區主要功能定位為休閑商務區，這里的土地絕大部分將被規劃為二類住宅用地或商業用地，容積率都在3.5以上，且嚴格要求了綠地率和市政配套建設。 目前猛追灣作為新興RBD板塊，是城市化進程和舊城改造的重點區域，隨著政府招商推介力度的進一步加強，該板塊是目前城東最適合房地產開發的片區之一。因此按照資本逐利的本性來看，大量的房地產資本流向該地是理所當然的，同時，有競爭才有進步，正是由于眾多品牌商的相繼進駐、相互競爭，猛追灣老舊的形象可以得以徹底顛覆，區域價值迅速提升，這里也將成為成都市具有影響力與競爭力的高品質居住

3、片區,六、營銷6.1市場概述 6.1.2區域簡介,成華區猛追灣街口，位于新華大道與一環路交匯處，相鄰房產都以高層和老舊公房為主 周邊配套設施（如公園、學校等）： 金融、服務機構：中國農業銀行、中國郵政儲蓄、招商銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、成都銀行、城市農村信用社、中國電信營業廳,中國郵政 教育配套:有成華區小學南校區、成都理工大學、華林小學、電子科技大學、電子科大附小/附中、成都廣播電視大學、華西中學、成都30中、建設路小學 , 醫院:有成都市第六人民醫院、新鴻醫院、成華區保和醫院、川藥醫院 ,同濟醫院 商業配套:SM廣場, 伊藤洋華堂、國美電器、蘇寧電器、永樂電器、北京華聯、成都華聯、

4、家樂福、百佳,六、營銷6.1市場概述 6.1.3區域經濟中心因素,2010年以來調控升級，強度空前,2010年4月,2010年9月,2011年1月,調控核心抑制需求，為供應增加爭取時間,行政限購,信貸收緊,房價過高上漲過快城市,首套：90平米以上首付3成 二套：首付不低于5成 利率1.1倍 三套：首付與利率大幅提高 非本地：上漲過快城市停貸,稅收加強,研究推進房產稅 營業稅差額征收,行政限購,信貸收緊,首套：首付3成 二套：首付不低于5成 利率1.1倍 三套：停止放貸 非本地：停止放貸,稅收加強,加快推進房產稅 營業稅差額征收,行政限購,信貸收緊,首套：首付3成 二套：首付不低于6成 利率1.

5、1倍 三套：停止放貸 非本地：停止放貸,稅收加強,為房產稅建立法律基礎 營業稅全額征收,行政限購,信貸收緊,首套：首付3成 基準利率 二套：首付不低于6成 利率不低于1.1倍 三套：停止放貸 非本地：須提供一年以上 個稅或社保證明,稅收加強,加快推進房產稅 營業稅全額征收,房價過高上漲過快城市,明確盛會城市及計劃單列市,2011年2月,明確主城區限購， 此外區域暫不限購,六、營銷6.1市場概述 6.1.4政策環境,2011年2月，成都市場成交面積環比下降8.79%，成交均價環比下降4.06%； 不同政策環境下，成都市場與其他沿海城市相比下降幅度較小； 原成都房地產市場相對比較穩定，因此以上兩方

6、面數據的下滑或對成都市場造成較大影響面，預計會在未來幾月內逐步呈現； 預計在本年度4月至5月間，成都市房價會呈現第一波下浮，第二波下浮將于8月至9月間呈現，均價下浮空間約為15%-20,六、營銷6.1市場概述 6.1.4政策環境,城南、城西供銷兩旺；城東、城北可售房源不足 圖：2010年成都市區各方位供銷存量 （單位：萬,舊城改造區域，供應稀缺，供銷存量平衡,蓄勢待發,城中,六、營銷6.1市場概述 6.1.5各板塊供需關系特征,單位（萬平米、元/平米,高端高層住宅：市場尚處初級階段，優質板塊項目成交量穩定 圖：2007年至2010年成都市區高端高層住宅月均成交量、成交均價,由于2008年汶川地

7、震和全球性金融危機影響，成都市房產市場發展減緩，成交量繼07年以來持續低落。通過2009年的過度，市場呈現量價齊升態勢，均價從11133上浮至17916，上揚幅度達60.9%,成都高端住宅市基本進入初級階段。這為我公司在成都重新定位城市豪宅帶來先機。 09年一10年成都高端住宅市場消費量相對比較穩定,維度1：外部資源占有 1.區位分布：天府新城、東大 街為成都高端高層住宅集中區 域 2.重要性排布：成熟區位與便 利交通為兩類高端高層住宅必 備資源，商務小戶型高端高層 住宅更重商業商務氛圍,維度2：項目本體特質 1.共同特質：奢侈公共空間尺 度+高精裝標準 2.居住主導型：高舒適度產品， 高規格

8、商業配套，高品質會所 3.投資主導型：產品舒適度要 求較低，依賴外部商業配套， 高品質會所,維度3：項目軟件配套 1.成都在售高端高層住宅物業 服務提供方以開發商下屬物管 公司為主 2.部分項目采用專業管家服務,六、營銷6.1市場概述 6.1.6高端高層住宅分析,整體存量超過,消化速度超過,自身存量,消化壓力,截止2012年，在售高層高端項目可開發總量約250萬平米 后期入市項目土地可開發建面超過50萬平米,300萬平米,2010年月均去化量1.84萬平米,13年,六、營銷6.1市場概述 6.1.6高端高層住宅分析,市區高層高端物業壓力凸顯,新貴猛追灣RBD,桐梓林片區 神仙樹大院,浣花溪公園

9、,東大街 金融中心,麓山國際別墅區,金沙片區,新市政府 高新區,本案,猛追灣寄托了成都及周邊城市兩代人對過去生活的回憶，重回故地，重拾舊夢，具有濃厚的尋根情節 猛追灣RBD是新城市規劃配套，功能布局更趨合理化，商業功能優于老城市規劃體 猛追灣RBD地區將由世茂整體打造，世茂超前的規劃理念和豪宅概念，將重新定位成都豪宅體系 城市中心最大的城市森林公園（南向看公園） 整體項目親水，不臨主干道，靜享城市稀缺水系，于成都一環鬧中取靜 成都地標建筑成都電視塔全景,因桐梓林神仙樹片區和浣花溪片區屬老城區基本無新房供應量，無可比性,六、營銷6.2項目SWOT分析 6.2.1項目優勢,優勢,周邊舊城改造，屬不

10、成熟豪宅區域 地鐵規劃時間較晚，地鐵網絡體系不成熟 由于規劃要求，造成整體規劃布局難度較大，戶型設計較為困難 周邊開發時期較長，發展較為緩慢 周邊居住人群整體層次不高,六、營銷6.2項目SWOT分析 6.2. 2項目劣勢,劣勢,按照規劃思路，猛追灣RBD是“現代成華”的范疇也是重要節點區域，而本項目處在RBD中心節點區域，是未來區域發展首要關注點； 成都目前豪宅物業發展尚處于初級階段，這為我公司在成都重新定位城市豪宅帶來先機； 目前南門幾近飽和，由于政府大力向東發展的規劃導向，東門將成為城市又一新興發展熱點,機會,六、營銷6.2項目SWOT分析 6.2. 3項目機會,項目入市時間，區域整體形象

11、及配套尚處于不能與本案同步，存在一定抗性； 宏觀經濟形式的不穩定以及“國八條”的影響在短時間內尚不能完全退化，這是本項目最為重大的威脅之一,威脅,六、營銷6.2項目SWOT分析 6.2. 4項目威脅,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.1成都各大豪宅項目經濟指標對比,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.2成都各大豪宅項目裝修標準對比,項目效果圖,開發商：成都中天盈房產 投資商：合景泰富地產 土地面積：186760平方米 建筑面積： 380000平方米 容積率：3.3 綠化率：35% 建筑業態：高層 裝修狀況：精裝修,地段,配套,1-3月備案及售價情況,高新區萬象南路，新市政府背后 位于

12、城南核心區域 地鐵一號線豪宅物業,國際城南購物商圈、驕子國際會議中心，洲際酒店、多家國際品牌酒店、歐尚超市、荷蘭GTC、時尚天堂購物街，海洋公園、1800座歌劇院、2萬平米藝術館、高爾夫主題體育公園 臨近成都市第一人民醫院、成都市高新區管委會、成都市市級行政機構單位、七中 據地鐵一號線約500米,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.3成都部分豪宅項目簡介合景泰富譽峰,項目效果圖,開發商：龍茂房地產 土地面積： 70667平方米 建筑面積： 249000平方米 容積率：4.0 綠化率：33% 建筑業態：高層 裝修狀況：清水房,地段,配套,1-3月備案及售價情況,錦江東大街芷泉街段188號（東

13、大街與府河交匯處） 位于東大街金融中心核心位置 地鐵上蓋物業，稀缺城市水景,自身配套商業店鋪、臨近春熙路、鹽市口商圈 四川大學、市七中育才中學、市十七中、錦官驛小學、驕子小學 、東風路小學，新加坡伊頓國際幼兒園 四川省四醫院、博愛醫院、420醫院、錦江區婦幼保健院、成都市第七人民醫院 建行，中行，工行，農行，招行等 3200平米豪華會所，包括室內恒溫泳池，健身房，閱覽室，小型電影院，KTV臺球室，瑜伽室棋牌室以及1700平米尊邸私享會所,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.3成都部分豪宅項目簡介九龍倉時代豪庭,Code of this report | 20,項目效果圖,開發商：成都高新藍

14、光和駿置業 土地面積：40020平方米 建筑面積： 219000平方米 容積率：3.8 綠化率：30% 建筑業態：小高層 裝修狀況：精裝修,地段,配套,1-3月備案及售價情況,位于城南三環內神仙樹片區，成都“南富”地段 地鐵一號線沿線物業,商場：歐尚、宜家、富森美 教育：玉林中學、銀都小學、美視國際學校 醫院：成都市第一人民醫院、四川省腫瘤醫院、華西普濟醫院 神仙樹公園和體育公園,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.3成都部分豪宅項目簡介藍光公館1881,Code of this report | 21,項目效果圖,開發商：香港九龍倉 土地面積：14674平方米 建筑面積： 76099平方

15、米 容積率：3.96 綠化率：29% 建筑業態：高層 裝修狀況：精裝修,地段,配套,1-3月備案及售價情況,位于東大街金融中心板塊 地鐵二號線豪宅物業 1.5環CBD區域稀缺的高端住宅物業,商業：春熙路、鹽市口、萬達 教育：成都巨星小學，音樂學院幼兒園 醫院：錦江區中醫院 銀行：中國銀行、工商銀行 超豪華私家會所（含游泳池，健身房?？Х劝桑顒邮业龋?據地鐵二號線約300米,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.3成都部分豪宅項目簡介九龍倉雍錦匯,Code of this report | 22,項目效果圖,開發商：成都朗基望錦 土地面積： 14617平方米 建筑面積： 59831平方米 容

16、積率：4.0 綠化率：25% 建筑業態：高層 裝修狀況：精裝修,地段,配套,該項目尚未開盤銷售,位于錦江龍舟路，望江公園望江樓正對面 緊鄰府河，稀缺城市水系地段,商場：萬達廣場、萬象城 教育：川大附中、七中育才、十九中、川大幼兒園、河濱雙語幼兒園 醫院：解放軍第四五二醫院、錦江婦幼保健院 銀行：中國農業銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、招商銀行、成都銀行、中國銀行 小區內部配套：壁球館、高爾夫練球室、恒溫泳池、SPA、健身房、瑜伽館等宮廷級私人會館及業主專享私人空中全江景會館等共計20000平米超享受配套,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.3成都部分豪宅項目簡介郎基望今緣,市場快速發展，

17、品質型商住小戶與居家實用型精裝產品實現較高溢價同時銷售順暢,28,圖：2007至2010年成都精裝項目在售數量及占比變化,成都精裝房市場占有率呈加速度上升，項目個數占比26%；產品線快速擴張 城中精裝房項目占比最高，城北精裝房市場尚處萌芽階段 成都市區精裝房占同期商品住宅成交總量的16%左右,六、營銷6.3成都豪宅市場分析 6.3.4成都精裝房市場分析,成交顯著放量： 2010年，成都市區商業物業總計供應應80.83萬平米，成交達到歷史峰值水平103.54萬平米，供銷比僅為0.78，延續09年以來供不應求態勢 價格大幅上漲：商業物業價格大幅上漲52%，創歷史新高（本案周邊商業最高價近50000

18、元/） 2010年商業物業呈現明顯供不應求特征，可以預見在供應充足的情況下成交量有望進一步放大，商業物業具備較強市場潛力,六、營銷6.4商業市場分析 6.4.1商業市場分析,成交顯著放量： 2010年，成都市區辦公物業總計供應應203.75萬平米，成交110.02萬平米，均達到歷史峰值，5月開始成交在供應大幅放量推動下走高 價格大幅上漲：辦公物業價格同比上升22%，創歷史新高 供銷比攀升至1.85，僅次于08年1.97的水平，出現供大于需的局面，后期存在一定銷售壓力,六、營銷6.4商業市場分析 6.4.2辦公市場分析,萬年場 萬象城商圈,建設路 商圈,猛追灣 RBD,春熙路 商圈,鹽市口 商圈,成仁路 萬達商圈,東大街 商圈,花樣年花郡底商，在建中萬象城,龍湖三千集 集中商業 龍湖三千 住宅底商 萬科金域藍灣 住宅底商 首創愛這城 住宅底商,財富又一城 府清路二段2號 商業街、百貨、院線,商業步行街、伊勢丹百貨、