1、北京物業管理法律法規（考試大綱修訂）第一部分 全國性法律、法規、規章（一）考試目的本部分的考試目的是測試物業項目負責人對物權法、物業管理條例等相關法律法規及配套文件的了解、熟悉和掌握情況。（二）基本要求掌握：物權法中業主的建筑物區分所有權部分及物業管理條例的主要內容； 熟悉：住宅專項維修資金管理辦法、物業服務企業資質管理辦法、住宅裝飾裝修管理辦法、商品房屋租賃管理辦法、最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋、關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的主要內容； 了解：民法通則、消防法、合同法、電力法、郵政法、勞動法、保安服務管理條例、城市異產毗連房屋管

2、理規定、建設工程質量管理條例等法律、法規中與物業管理密切相關的規定條款。 （三）要點說明物權法1.物權法中業主建筑物區分所有權的內容；2.物權法規定的業主行使專有部分所有權的內容；3.物權法規定的業主行使共有部分共有權的內容；4.物權法規定的住宅改變為經營性用房的前提條件；5.物權法中建筑區劃內道路、綠地、車位、車庫、物業管理用房等所有權歸屬的內容；6.物權法中業主共同決定事項的內容；7.物權法中業主共同決定事項的表決規則；8.物權法規定的業主大會和業主委員會的決定效力；9.物權法規定的業主大會和業主委員會的處置權范圍；10.物權法規定的建筑物及其附屬設施的管理形式； 11.物權法中關于建筑物

3、及其附屬費用分攤與收益分配的內容。物業管理條例12.物業管理條例對管理規約的規定；13.物業管理條例中業主的定義，業主的權利與義務；14. 業主大會的組成與性質；15. 業主委員會的職責；16.物業管理條例對業主委員會的限制性規定；17.物業管理條例中關于物業服務企業應當協助做好物業管理區域內安全防范工作的內容；18.物業管理條例中關于合理使用物業共用部位、共用設施設備的內容；19.物業管理條例對裝飾裝修管理的規定；20.物業管理條例對維修資金管理的規定；21.物業管理條例中關于利用物業共用部位、共用設施設備進行經營方面的內容；22.物業管理條例規定的對業主未能履行交納物業費職責的處理。住宅專

4、項維修資金管理辦法 23.住宅專項維修資金管理辦法適用于哪些住宅；24住宅專項維修資金的使用，應當遵循的原則；25利用住宅專項維修資金購買國債的相關規定；26住宅專項維修資金管理的原則。物業服務企業資質管理辦法27物業服務企業資質證書的頒發和管理是如何分工的；28各資質等級物業服務企業的注冊資本條件；29各資質等級物業服務企業管理各類物業的房屋建筑面積條件；30各資質等級物業服務企業專職技術和管理人員的數量和職業資格要求；31各資質等級物業服務企業承接物業項目的限制；32物業服務企業申請核定資質等級，資質審批部門不予批準的十三種情形。住宅室內裝飾裝修管理辦法33.住宅室內裝飾裝修管理辦法對住宅

5、裝修的禁止行為；34. 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準不得有的行為；35. 住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括的內容；36. 物業管理單位對住宅室內裝飾裝修過程中的違規違約行為，應當如何管理。商品房屋租賃管理辦法37.根據商品房屋租賃管理辦法，哪些情形的房屋不得出租；38.房屋租賃合同的內容；39.房屋租賃期間，對轉租、轉讓及出售房屋有哪些規定；40.商品房屋租賃管理辦法對出租單位有哪些規定；41.商品房屋租賃管理辦法對房屋租賃登記備案有哪些規定。最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋、關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋42.最高人民

6、法院認定業主的條件；43.最高人民法院對物權法所稱專有部分的解釋；44.最高人民法院對物權法所稱共有部分的解釋；45.最高人民法院對物權法規定的專有部分面積和建筑物總面積的認定；46.最高人民法院對物權法所規定的業主人數和總人數的認定；47.最高人民法院對物權法第七十七條所稱有利害關系業主的認定；48.最高人民法院對業主予以支持的行為；49.最高人民法院對物業服務企業予以支持的行為；50.最高人民法院對業主和物業服務企業不予支持的行為。民法通則51.民法通則中與物業管理密切相關的規定。消防法52.機關、團體、企業、事業等單位應當履行的消防安全職責有哪些；53.使用明火作業的相關要求。合同法54

7、.合同的效力的相關規定；55.合同權利義務終止的相關規定。電力法56.電力法供電企業履行供電義務的規定；57.關于電企業中斷供電的相關規定；58.電力法對電力設施保護的相關規定；59.電力法對電力監督檢查的相關規定。郵政法60.郵政法對郵政設施的設置、維護有哪些規定；61.機關、企業事業單位、住宅小區管理單位等應當盡什么樣的義務。勞動法62.國家對用人單位接收勞動者就業，有哪些規定；63.勞動法對解除勞動合同有哪些規定；64.勞動法對工作時間、休息休假有哪些規定；65.勞動法對用人單位在勞動安全衛生方面有哪些要求。保安服務管理條例66.保安服務管理條例對自行招用保安員的單位的要求；67.保安服

8、務管理條例規定的保安員的禁止行為。城市異產毗連房屋管理規定68.城市異產毗連房屋發生自然損壞所需修繕費用的處理原則。建設工程質量管理條例69.建設工程質量管理條例對建設工程最低保修期限的規定。第二部分 北京市物業管理政策法規、規章和規范性文件（一）考試目的本部分的考試目的是測試物業項目負責人對北京市出臺的北京市物業管理辦法及配套政策等物業管理制度的了解、熟悉和掌握情況。（二）基本要求掌握：北京市物業管理辦法、關于實施中若干問題的通知、北京市房屋建筑使用安全管理辦法、北京市物業服務收費管理辦法、北京市住宅專項維修資金管理辦法、北京市住宅專項維修資金使用審核標準、北京市物業服務企業信用信息管理辦法

9、、北京市物業服務合同備案程序、北京市物業服務第三方評估監理管理辦法、北京市物業項目交接管理辦法、北京市住宅區臨時管理規約制定規范、北京市住宅區管理規約制定規范和示范文本、物業服務項目收支情況報告撰寫規范、物業服務項目收支情況報告示范文本等所規定的主要內容；熟悉：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見、北京市住宅物業服務標準、新建物業項目交接查驗標準、北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則、關于試行使用北京市業主共同決定事項公共決策平臺的通知、北京市物業管理示范項目考評管理辦法、北京市物業管理示范項目考評標準及評分細則等文件的主要內容；了解：北京市市容環境衛生條例、北京市消防條例、北

10、京市安全生產條例、北京市供熱采暖管理辦法、北京市有限空間安全作業生產規范（試行）、北京市房屋租賃管理若干規定、北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法、北京市電梯安全監督管理辦法、關于加強住宅裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結構違法行為監督執法的通知、北京市物業管理行業專家管理辦法、北京市物業項目承接查驗評估規范（試行）、北京市物業服務費用評估規范（試行）、北京市物業服務質量評估規范（試行）、北京市住宅區業主大會和業主委員會議事規則制定規范和示范文本、北京市住宅區業主大會和業主委員會議事規則示范文本、首次業主大會會議召開方案制定規范和首次業主大會會議召開方案示范文本業主委員會備案單印章刻

11、制證明物業管理區域變更申請書及確認書、北京市前期物業服務合同示范文本等文件中涉及物業管理相關專業范圍的要求條款。（三）要點說明北京市物業管理辦法1.北京市物業管理辦法對物業管理的定義；2.北京市物業管理辦法規定的建設單位劃分物業管理區域的方式以及原則；3.北京市物業管理辦法對業主共同決定物業管理區域進行分立或者合并事項時的規定；4.北京市物業管理辦法對建設單位委托專項服務的規定；5.北京市物業管理辦法對物業管理活動監督管理職責的劃分；6.北京市物業管理辦法中規定在物業管理活動中區縣人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府的職責；7.新建住宅物業，對建設單位配建的物業服務用房的要求與標準；8.建設單位

12、撤出管理區域的規定；9.業主對物業管理區域共用部分實施共同管理的具體事項范圍和決定規則；10.業主大會的組成主體；11.建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的前提條件；12.業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時需提交的材料；13.業主委員會委員資格自動終止后移交工作的規定；14.北京市物業管理辦法對物業服務合同內容的規定；15.北京市物業管理辦法對于物業服務企業委托外包服務的要求；16.北京市物業管理辦法對物業服務合同終止的規定；17.北京市物業管理辦法對無物業服務書面合同而存在事實服務的規定；1

13、8.對拒不撤出物業管理區域的原物業服務企業，新物業服務企業和業主為爭取權益可采取的合法手段；19.北京市物業管理辦法對物業服務項目負責人與服務項目的規定；20.對物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況評估的規定。關于實施中若干問題的通知21北京市物業管理辦法所指的前期物業管理期限； 22北京市物業管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，確定物業服務事項和服務標準的有關規定；23北京市物業管理辦法實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，對收取物業管理費的規定；24發放和首次使用 “業主一卡通”的具體規定。北京市房屋建筑使用安全管理辦法25.房屋建筑使用安

14、全責任主體；26.房屋建筑管理人承擔的安全管理責任；27.房屋建筑使用人的權利和義務；28.房屋建筑使用過程中有哪些行為是被禁止的；29.房屋安全問題報告制度；30.什么情況下，房屋建筑需要進行安全鑒定；31.什么情況下，房屋建筑需要進行抗震鑒定；32.政府對房屋安全評估和鑒定機構的監管內容；33.經鑒定機構鑒定為危險房屋的，如何進行治理；34.房屋所有權人不及時治理危房時，應如何處理；35.對于人員密集的公共建筑如何加強安全管理。北京市物業服務收費管理辦法36.北京市物業服務收費實行哪兩種價格體制；37.實行市場調節價的物業服務收費標準如何確定；38.經濟適用住房小區、危改回遷小區，執行什么

15、樣的價標標準；39.物業服務成本或者物業服務支出一般包括哪幾部分；40.對物業管理區域內，供水、供電、供氣視等單位收取有關費用是如何規定的；41.納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用如何交納。北京市住宅專項維修資金管理辦法42.按照北京市住宅專項維修資金管理辦法交存住宅專項維修資金的業主范圍；43.關于出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規定；44.北京市住宅專項維修資金管理辦法規定的住宅共用部位的維修、更新和改造范圍；45.北京市住宅專項維修資金管理辦法規定的住宅共用設施設備的維修、更新和改造范圍；46.住宅共用部位、共用設施設備

16、的維修和更新、改造費用的分攤原則；47.住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，使用的辦理程序；48.危及房屋使用安全的緊急情況范圍；49.不得從住宅專項維修資金中列支的費用。北京市住宅專項維修資金使用審核標準50.北京市住宅專項維修資金使用審核標準明確的適用范圍；51.北京市住宅專項維修資金使用審核標準中的質量保修期限所依照的規定；52.住宅專項維修資金的審批條件；53.危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能的緊急情況；54.使用住宅專項維修資金的工程項目范圍。北京市物業服務企業信用信息管理辦法55.本市物業服務信用信息系統監督管理的分工和職責；56.物業服務合同備案制度對物業服務企業、建設單位、業

17、主及主管部門的具體要求； 57.物業項目負責人持證上崗制度的要求和規定；58.物業服務信用信息的內容、獲取要求、披露方式；59.物業服務企業及項目負責人信用記分制度的具體規定；60.物業服務企業及項目負責人信用信息的用途。北京市物業服務合同備案程序61.（前期）物業服務合同備案提交的材料和審查標準。北京市物業服務第三方評估監理管理辦法62.物業服務第三方評估監理的概念； 63.各當事人委托物業服務評估監理服務的相關規定；64.物業服務評估監理業務包括的范圍； 65.在物業服務評估監理活動過程中，評估監理機構、建設單位、物業服務企業及相關當事人的義務；66.北京市物業服務第三方評估監理管理辦法對

18、物業服務評估監理機構和專家的要求和規定。北京市物業項目交接管理辦法67.物業項目交接的含義；68.物業項目交接的內容和程序；69.交接過程中對各方行為規范的要求；70.應急物業服務的適用情形和具體要求。業主決定共同事項公共決策平臺使用規則71.物業管理區域內可以使用決策平臺表決的事項； 72.業主一卡通的發放方式； 73.業主、業主委員會、物業服務企業分別可以發起的共同決定事項；74.共同決定事項發起人在發起決策前，應當完成的工作； 75.決策平臺提供的表決方式，業主投票方式。 北京市物業管理示范項目考評管理辦法、北京市物業管理示范項目考評標準及評分細則76.物業服務企業申報考評的物業管理示范

19、項目應符合哪些條件；77.申報考評項目應符合規定，在申報前應完成哪些工作；78.依據北京市物業管理示范項目考評標準及評分細則，參評項目考評授予北京市物業管理示范（四星）和（五星）的條件。北京市市容環境衛生條例79.按照北京市市容環境衛生責任制度，居住地區，包括胡同、街巷、住宅小區等，由誰負責；80.北京市城鎮地區內市容環境衛生責任區的責任標準是是什么； 81.北京市對戶外廣告和牌匾標識管理有何要求；設置戶外廣告，應當遵守哪些規定. 北京市消防條例 82.對消防產品的質量是如何要求的；83.為保護消防設施，禁止哪些行為；84.為了滅火救助的緊急需要，公安消防機構的火場指揮員有權決定哪些項。 北京

20、市安全生產條例 85.北京市安全生產條例規定生產經營單位新招用的從業人員上崗前的安全教育和培訓；86.北京市安全生產條例規定單位負責人接到事故報告時，應當怎么做；87.北京市安全生產條例規定生產經營單位發生事故后，應當如何做； 88.北京市安全生產條例規定，生產經營單位的主要負責人對本單位安全生產工作負有哪些職責；89.北京市安全生產條例的要求，生產經營單位安全生產責任制的主要內容有哪些；90.北京市安全生產條例規定，生產經營單位的安全生產規章制度應當包括哪些；91.北京市安全生產條例規定，安全生產的教育和培訓主要包括哪些內容；92.北京市安全生產條例對生產經營單位進行安全設備維護和保養是如何

21、規定的；93.北京市安全生產條例對生產經營單位設置安全警示標志是如何規定的。北京市住宅區臨時管理規約制定規范94.臨時管理規約的制定主體和時間；95.臨時管理規約的基本內容；96.臨時管理規約的必備條款。 北京市住宅區管理規約制定規范和示范文本 97.管理規約的基本內容和必備條款。北京市物業管理行業專家管理辦法98.物業管理行業專家的資格條件； 99.物業管理行業專家的工作范圍；100.物業管理行業專家的權利和義務。 物業服務項目收支情況報告撰寫規范 101.物業服務項目收支情況報告撰寫主體； 102.物業服務項目收支情況的基本內容； 103.物業服務項目收支情況公示時間和公示要求。北京市住宅

22、物業服務標準104.對北京市住宅物業服務標準基本規定的理解；105.北京市住宅物業服務標準分級，每一級標準包括的內容；106.各級標準之間，在物業服務基本要求、消防安全防范、公共秩序維護等方面的主要區別。 新建物業項目交接查驗標準 107.對新建物業項目交接查驗標準基本規定的理解；108.新建物業項目交接查驗標準的適用范圍；109.對共用部位、共用設備、共用設施的了解。北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則110.業主大會、業主委員會的職責；111.業主的權利義務；112.業主大會的活動；113.業主大會的成立流程。首次業主大會會議召開方案制定規范和首次業主大會會議召開方案示范文本 114.

23、首次業主大會會議召開方案的基本內容和必備條款。北京市住宅區業主大會會議議事規則制定規范和北京市住宅區業主大會議事規則示范文本 115.北京市住宅區業主大會會議議事規則的基本內容和必備條款。北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告制定規范和北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告示范文本 116. 首次業主大會會議籌備組工作報告的基本內容和必備條款。業主委員會備案單、印章刻制證明和物業管理區域變更申請書及確認書制定規范和示范文本 117.業主委員會備案單、印章刻制證明、物業管理區域變更申請書及確認書的基本內容和必備條款。北京市前期物業服務合同和北京市物業服務合同 118.前期物業服務合同的適用范圍；119.前期物業服務合